关于我国房地产市场建立和完善的几个问题

关于我国房地产市场建立和完善的几个问题

2004年2月，人民政府办公厅发布了《关于停止经营的国家土地使用协议》（以下简称“4号”），引起了工业界的热烈讨论。本文以历史发展的眼光,从我国房地产市场机制建立和完善的角度出发,对4号令的作用和意义进行分析,供业内人士参考。市场化的住房消费机制与市场的寻租空间是逐步从理论上来说,房地产市场机制的完善有三个层次:一是住房的市场化,即增量住房和存量住房的供求双方都有充分的自由选择权,交易价格由市场的供求关系来决定;二是土地、人力资源、管理等要素的市场化;三是资本的市场化。在一个完善的房地产市场上,这三个层次的市场构成一个有机的整体,共同完成优化资源配置的任务。在这三个层次的市场中,经过不断的改革,市场化的住房消费机制已经基本建立,无论是增量住房还是存量住房的价格基本都由市场的供求关系来决定。但是与之非常不匹配的是很长时间以来,土地市场中暗箱操作仍然占了绝对的支配地位,扭曲的土地市场机制与市场化的住房消费机制之间存在着巨大的利润空间和寻租空间。我国住房制度改革的逐步推进和完善,花了20年左右的时间,因此“公开、公平、公正”的市场化机制占绝对主导地位的土地市场的建立,必然是一个漫长的过程。可以推想从2002年北京市33号令到今年4号令的出台,其间必然经历了无数利益群体的斗争。但是在当前的政治和经济背景条件下,逐步建立市场化的土地出让机制是大势所趋,历史的车轮无法阻挡。无论存留着多少历史问题,4号令的出台基本结束了北京市经营性项目土地使用权协议出让的历史。随着具体实施细则的出台,北京市经营性项目土地使用权价格的市场决定机制也将逐步建立和完善。从房地产市场机制的建立和完善角度来看,这是一个巨大的进步。房地产基础信息与市场分析加工的现状作为改革的重要推进者,政府仍然任重道远。在市场机制建立的进程中,政府能否适应自身职能的转变,对于市场机制能否发挥其作用起着重要的作用。政府应当承担起制定游戏规则,担任裁判的重任,而且政府应当更多的通过市场的手段来调控市场。政府不是运动员,更不是商人,不应当发生与民逐利的行为。市场经济建立的一个重要前提就是市场信息的公开与透明,这对于房地产市场机制的完善同样起着至关重要的作用,政府的市场调控、房地产开发商的投资决策、居民购房/租房的决策、金融资本的进退等都与所获得的市场信息息息相关。但是尽管目前北京市房地产媒体异常发达,但是房地产市场信息的公开、透明与深度分析加工仍然做得非常不好。其根源还是在于城市规划、统计部门以及房地产与建设相关部门的基础数据仍然很难获得,以及房地产高素质专业市场分析人才的匮乏。尽管目前大部分政府部门都在积极推进电子政务,但是仍然存在很多问题。这些问题并不在于系统不够先进、功能不够完善,而在于目前有些政府部门对于电子政务定位的偏差,将自己所掌握的公共信息视为自己的垄断信息,而且存在依靠这些信息生财甚至寻租的行为。有一个故事在北京市房地产业界广为传播,就是SOHO中国有限公司董事长潘石屹在知道北京市房地产信息网可以找到各项目销售情况的信息后,连夜打印相关资料200多页。由此可见房地产业内对于市场基础信息的需求是如何迫切。不光是开发商,相关的顾问咨询公司、消费者、学术界都需要一手的数据对市场进行分析判断,根据市场真实数据得出的结论和决策将促进市场更加有效的运行。当然,北京市房地产信息网的出现解决了部分问题,但是对于一个完善的房地产市场来说,仍然远远不够。市场需要政府免费或者廉价的提供经济基本面、城市规划、土地市场、住房市场等各方面的信息,这些是市场机制下的政府应当做的事情。北京市房地产开发产业集中度低,开发水平不高,导致企业不强长期以来,土地市场的不透明是导致我国房地产开发产业集中度非常低的重要原因之一,只要掌握了关键的土地资源,谁都可以进入房地产市场进行开发操作。以北京市房地产交易所登记期房销售额的数据来看,2003年北京市总的商品房销售额为864.25亿元人民币,其中排名前9的项目的销售额为83.22亿元,占全市的9.6%。北京市房地产开发的产业集中度仍然居于一个较低的水平,直接导致竞争的低水平、产品质量的参差不齐以及资源配置的低效率。可以拿香港的数据做一个对比。香港房地产业存在着著名的8大发展商:长江实业、恒隆集团、恒基地产、新鸿基地产、新世界发展、信和置业、太古地产和会德丰,他们垄断了大部分的地产供应,1996年前11个月这8个大发展商供应了近77%的住宅。4号令以及随后实施细则的发布,将使得土地使用权的出让逐步走向规范,的确将导致未来房地产开发产业集中度的提高,市场的竞争将大大加剧,这对于消费者来说无疑是一件好事。但是优胜劣汰并不是说小企业就无法生存。随着房地产资本市场的逐步完善,小企业只要有足够的竞争力,同样应当可以在市场上站住脚。这需要政府尽快对现有的房地产资本市场加大改革的力度,提供足够的融资渠道。因为香港的教训证明,寡头垄断同样不利于市场的规范,房地产业的过高垄断地位使得房地产开发商在香港经济生活中占据过高的地位,也会影响房地产市场的有效运转。北京土地规制需要根据社会历史发展的总体规划,这也是造成有很多人担心经营性土地的公开交易会提升土地成本,进而导致房地产价格的大幅提升。事实上这种担心是多余的。一是从土地供应量来看,2002年33号令出台前后有大量的土地已经通过协议方式出让,目前开发商手中的土地存量足够未来几年北京市房地产开发的土地需求。二是决定房地产价格更主要的在于市场的供求关系,北京市土地公开交易的结果只会导致房地产开发商利润空间的压缩,而不至于对于房地产价格产生太大的影响。当然,政府应当利用这段缓冲时间,尽快规范土地储备中心的运作,科学合理的制订并公布北京市的土地出让计划。这对于保持相对稳定的房地产价格也起着重要的作用。总的来看,尽管4号令仍然存在着一些问题之处,从历史发展的角度来看,毕竟这迈出了实质性的重要一步。当然,这只是房地产市场