房地产实物资产投资四

房地产实物资产投资主需要扔内这容：1朽.居岛住舅房弟地愈产晚投触资姓；2呜.商震业灵房崇地押产维投歼资崇；3读.办声公图房晌地蜻产皂投历资服。居虚住标房逃地暂产仓投怕资一宏、岩居念住唱房贱地搅产迫概萍述1柱.含庭义：R料e纪s感i背d评e明n衬t离i窃a揭l乡丰p幸r颜o勇p系e历r久t日y由失服朴务蚕人锁类洋居胸住睛为从主袜要绝目韵的耗的层土辨地榨及停建伴筑蒸物桐所煌组住成捆的茂供的人父们玻日崭常壁生柿活乏居从住茫的触房君屋卷及吩其术权软利呆。2.类型1994年之前1994、98年2006年之后福利房安居工程普通商品住房别墅和高档公寓福利房廉租房经济适用房商品住房廉租房经适房、限价房、公租房商品住房福利房，即公房，其中公房有直管公房和自管公房；住房制度改革后，（增量）公房开始出售，但初期（至1986年）多由统建而来，后多演变为单位直接购买、单位集资建房、经济适用房等，断断续续一直没有完全停止。存量公房则主要在1998年后几乎全部出售（私有化）。安居房：是指为配合推动住房制度改革，由国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭的非赢利性住房，建筑面积一般控制在55平方米以下。要求只售给中低收入家庭，优先出售给无房户、危房户和困难户。解困房：指在实施安居工程之前或未实施安居工程的各级地方政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建用于解决住房困难户和拥护户而修建的住房。解困房只售给经审查合格的无房户和住房困难户。廉凶租怀房毁，荒是蜂指格政吐府性以民租权金战补绑贴寒或躁实灾物率配砌租顽的幸方调式厚，撤向砖符匹合语城主镇朋居踏民姜最仁低顷生稀活绩保距障般标铲准萄且抛住援房茂困贵难寒的殖家肃庭叉提梅供吧社舍会编保浮障周性陶质咬的仗住饮房犯，馋如勤家障庭敬人妇均池月鼠收厉入葵、流人喇均匠居版住恭面仓积呀，赏以爆及寻其倦他件特仍殊夕群隙体登。经吨济谜适摘用拔房哗，斩现酷实帐中原又芦演排变族为舞单菌位毫的劣福鄙利氧房庆，拣政港府秃的碰计君划甜内扭商棵品最房甩、悠配棍套早商酬品渐房熟、衣拆肤迁走还柔建姓定修向摘安穗置杀房逆等卖等梅。微救利眠房隙：觉指灯房劝地赵产衔开兴发强商杠修凑建叶的获利肃润宰极吹低苹的签一喷类渗商近品糠房匀，寇面矮向挥社血会朱销衡售植。粱这亡类辟房强屋迈不罗带浴有犬政锹府翠行我为宁，磁只斧是盏开棕发辉商枪为荡了昨促涌销档，做对装自贯己氧在景城惑市迟远称郊库修捏建抚的打交披通您不旬便麻的间商张品顿房附实黎行摄低便价份销术售调。汤此鸟类涂房装屋聋价待格亚诱顶人补，叮随怜着烂城耗市碑规脚模驴的袖扩排大廉、搞城户市强道透路允的忆延年伸嗓、味商臭业赖口茎岸迎的宣形压成晕，欢此靠类草房龄屋悬有熔升口值姑潜瓜力顶。两容限丹房畏：板是尿指修经晋城仰市色政末府狮批玻准衔，求在哗限岭制况套大型箱比科例再、谦限镜定坝销龟售向价就格溜的剃基形础河上絮，趴以隶竞掌地阵价滋、犯竞折房显价黎的宾方势式偿，惑招俗标陆确既定确住职宅替项距目来开夸发滋建傅设灭单住位扒，列由调中验标狸单遵位烫按宴照靠约陆定垮标汽准类建妄设逼，矩按洞照背约阁定估价姐位喜面蒙向这符边合富条赴件副的造居矿民株销邀售圾的热中比低叮价帽位闷、屯中味小刊套芝型恼普露通出商很品血住格房酸。公惧租曾房袭，掘是烤指财政笔府鱼提选供把政声策色支霸持粒，胖限归定裁户术型安面肌积卧、犹供幅应涛对棕象栏和闹租秀金勺水赶平祝，煮面迁向滤本裳市络中竿低布收骂入溪住驱房促困陡难姨家益庭纳等山群序体喘出梨租分的袖住顿房呢，潜其品租巨金丹按溜照安保肆本呢微金利愿的绢原茧则夫并饥结焦合趟承桂租雪家翅庭沈负禁担窜能售力吧和丈同思类荣地托段荣类社似美房嗓屋刘市敞场馒租拴金洞综挤合朵确究定丹，趟由刑产胸权照单阶位沈负障责歪（携组百织垄）帅维纱修保、机养隆护葡、乏管孟理章。周吸转桐房属，扯单图位土的姓公米租彼房截；析也翼指烟专勺为菌安扶置还拆黑迁泥居器民梁周换转昌之价用孕而摔开嘉发衫建笛设砍的绣房蛋屋涝。经济因素权属投资者出租、二房东出租；独有、共有、合住价格豪华，高档，中高档，中档，中低档，低档设施及装修一级一类，一级二类，二级，三级建筑状态建筑类型高层，小高层，多层，招待所，别墅，公寓；毛坯、精装修成新度新房，二手房/次新房，旧房，破旧房功能设计居室数，浴室数，工人房，多功能房，汽车房平面布置梯间式、内廊式、外廊式、内天井式、独立单元式、跃层式、复式、错层式外形条式/板式、点式/塔楼面积大户型、中户型、小户型风格欧美式、民族风格区位地点位置市中心，市区内，近郊区，远郊区，农村周边环境新建的正扩展，新建的已稳定，现代的已稳定，现代的走下坡路，现代新翻修的，旧的稳定的，旧的走下坡路，旧的新翻修的，旧的破旧不堪的说春明：新围兴祝的瞧住煌房况产跑品宣类义型学凶区篇房，册专胶指面重读点潮学举校系附识近扒对哥口滴招嫁生副区顺域闭内撕的括房尤产拳。1群9道8铺6年7月1日皂起只，《义蝇务尿教育到法》实每施偿，终其概中闪第摸九茅条钢规虽定环“疫地后方粗各狠级流人厚民峰政寒府低应增当赔合牲理亦设奸置华小麦学融、塘初研级券中益等五学千校喜，谁使荷儿毕童问、咸少宾年似就薪近边入午学线”孔。商砍住柔两植用种物婚业，贵多金在蒙商阶业舱用资地奖上漏开气发询的趣既筝可牌商处业毁又奔可揪居渣住纤的纷混已合抢类竹型柱的剧物现业筐，劈燕满弯足座居政家歇办拴公哑或扯创蚕业多的名需纷求伯。商飘务卧公博寓烘，可衔注言册暗公瓦司必、枯办草公韵经厨营吗，隆还湖可痕居射住,面雀积无小妄一弟点,厅证为胃职史员框办蜜公牲兼掘接家待血室,室齐为孔老敢板志办霉公菜、锁睡扛觉解。托多甲建黄设致在叙特匹色乓产扒业银区谈或血公龄司洒密树集损区局，轮交五通盾便禾捷,公专建嗽配丑套恰完幼善,人秩文滑、盆商蔽业贼底糠蕴落浓嘱厚走等恭。养齐老厉物艺业，挺专寨为6溜0岁尽以王上毯老辽人挤养暗老府而见开胞发叛经元营块的夹商斗品届住贝宅晓。阻世佳卫假组劝织折标颗准域，卫某毁国采或宾地俘区6朝0岁雀以葬上健老帽人庄超域过译总锤人序口1场0龙%，泥即栋步寨入摩老隶龄壳化离社会诸。独勒栋宾别恢墅填、盾联悉排摘别卫墅攻、蹦叠猛拼消别枝墅生、具合饰院敲别选墅伯（伙类事别澡墅勿）中国住房供应体系住房市场新建商品住宅二手商品住宅市场租赁住宅住房保障经济适用房公租房廉租房居跃住秩房糖地尿产至投攀资显的市可究能盾对标象3旨.居演住港房初地掉产悬的卡特蚂性扯：用钩地滥法交定窗年疑限乱外（1）终用歪途辫相荣对裹较幼为慨单搂纯惩，阳满土足辉个直人狐和快家学庭典在轧居充住服、挑安液全找和弓隐竟秘辞性榆以浙及穿其湖他森心氧理袍上酒的伤需抹求匪；（2）倘受减限谣于饭个逗人浓或部家羡庭上的萍支鼻付再能悉力叉；（3）卧基黎本撇的宋生靠活叶资监料委、揪生居活沫必缺需例品响，垮具拢有拨需精求天的暖普菜遍杠性琴，那社勿会疑保伴障悔性鞠；（4）船与仙人镰类偷的叉关绩系肾最椒为惨密释切案，牌从贿生月存矮、因发越展亡到袋享序受煤以排及抵更陵高么层蚁次常的酸需膜求朵，贿具轰有坡多煎样显性脏、吹人纲文景性交和日发板展钱性嘱；在支物断业炒、愈区荒位捐、捡设酱施聚等摩方嘱面鬼注惕重膝舒沫适垂性申、块生俊态刺性笨、棉信雅息是化/智赞能坡化线、州文锹化心性么。二、居住房地产投资概述利益主体：开发商，通过运作项目获取开发投资收益所有者，获取租赁收益管理者，获取管理收益居住房地产盈利模式：对于开发商，主要采用销售方式，盈利源于销售收入；对于投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于消费者，主要在于居住以获得效用，但存在随时售租等方式获得租金或销售收入的可能性居住房地产融资模式：住宅开发融资模式以短期贷款类融资为主，比较单一，同时易受金融政策的影响区位：交通、生活服务设施、环境、教育配套影响因素优质劣质自然条件位置接近市中心远离市中心地基承载力大承载力小地形、地势、形状和大小起伏、低洼

通风采光优良较差交通条件较好的通达性不方便市政设施配套设施齐全完善不齐全完善环境条件无污染噪音、绿化率高污染噪音、绿化率低经济条件投资活跃不活跃当地居民收入水平高不高人口因素人口密度适中、素质高过大或过小，素质低城市规划控制较宽松过严市场供求需求量大需求量小居住房地产投资的特点整个投资过程中注重居民生活方式与生活需求；最主要的房地产投资类型；开发经营内容和方式较为单一、易于掌控；相对较低的回报和风险；政策干预最深入和全面，相关的金融支持力度最大，也极容易出现过热和泡沫说明：居住房地产开发投资特点区位可选择范围大，客户局限在一定范围物业较为简单目标顾客

支付能力，买家即用家消费环节竣工验收交付装修到终端消费

经营管理环节经营方式较单一，物业服务对住宅保值增值有较大影响盈利模式

通过出售以获得差价为主，短期投资开发商

实力、素质和抗风险能力要求一般说明：居住房地产置业投资特点状况熟悉；单价低；易租，但租金收入低；转手相对容易；政策上保护租客；装修要求不高；房东支付税金及管理费、管理困难；租期不稳定；政策干预多

思绣考：购宪房姥自茎住拖为猾何甚也非是志一向种除投难资梁？物莲业筑具熟有秒保朱值旦增辞值两的笑功西能朽；存草在珠适娇时晃以碍售存租撒或吓抵但押毫等边变叛现滨的舱可耀能献性柔；购顶而份非冬租贼房齐，叫即歉意险味律居莫住芽开蚂支脾节胆省恋等旁利骆益遵。思慨考：能交列姻举扎多寺少袭可木能话的博购鄙房椅目蒸的澡？购退房歼比禁租土房蜘更慢好筝吗奏？如住何离才浪能演不帆成森为凯房米奴花？有工哪卷些徒解腥决齿住忽房烤的请途张径份？小结：居住房地产投资居住房地产特性消费/生活资料微观运行土地竞争性获取开发投资模式土地—住房—销售置业投资模式租售，环节较少居住房地产金融投资贷款资产支持债券，其他小结：居住房地产投资的发展前景居住房地产发展的条件——欧美：人口数量，人均GDP，就业数量和工资水平住房单元的数量由人口数量决定，质量则由经济变量（收入和价格）决定人均GDP住房投资（Burns和Grebler，1977）≤1600美元新建住房投资占GDP比重增加＞1600美元新建住房投资占GDP比重下降住宅市场会通过成本效应、财富-储蓄效应、投资效应等对城市经济施加影响商溉业籍房疤地厚产暮投罗资万科商业地产三步走策略，商业地产投入不少于10%，收入20%；未来三年建成220万m2商业配套保利商业物业投资增至30%；未来三年累计持有商用物业300万m2华润置地商业地产在未来资产比例和利润贡献升到40%招商地产储备商业用地20%，累计持有商业物业188万m2中粮未来5~10年拓展20个大型商业地产项目，总资产达700亿金地发展城市的综合体注：2011年数据一巡寿、四商佩业魄房会地悔产文概丢述1窝.含球义：C惯o亮m护m青e峰r迅c脊i蹈a煮l劈燕p今r货o际p趟e常r拉t令y广跃义劣上但，乘是奸指善用姑于牺商皂业晓用饲途棋或劳者问具提备炭商昌业购功垂能富的甘地悠产戚，使也回称卵商警用虚、寒收选益粘性统、迷经醋营爱性纸房捉地疼产狼。狭今义带上病，碎是教指用器于享各塘种群零门售莫、鸣餐浊饮佣、怎娱过乐掉、主健使身盟服桶务粱、槐休搜闲扯等鲁经暮营破用苍途举的犬房顶地朴产料；怨国扒外篮则袜称浴零牲售栋地攻产箱。比斤较：商脏铺飘、泪工虹业仿园尚区商昼铺：慈商轰业稠房东地灭产盟的嫌传住统近形栽式但，廊或妨商龄业鲁房源地吧产狐的碗基璃本扒单徒元迎。工饮业龙园柄区：道一秆种息多践地部产钻形们式妙，君融旋合稳了姿住老宅牺地劲产爷、明商仙业沈地罗产谋、贩工否业嘴地霉产喂、笑旅标游塌地棕产准等润在沸内北的圆复娃合侧地锹产惰，抬一搁般膝不助划稿为软商院业柜地衫产宣。宪但是现哨实密中澡，虽可临能百存烛在裙难寒以鞭明浆确带归狠类汁的犹物民业乏形小式寄。商客业该房径地洽产辈是晚一绪种慌综客合枯体，肺具皂有兼房扁地目产塔、侍商患业爱与号投比资廉的蒜三舰重窗特奸性枣，围区弱别腹于株单桂纯精的白投怎资湾、共商严业乓，练以恒及然传锋统租意泊义指上孕的补房残地掘产妙；糕三哑重仪特摘性帝相外互筋独脑立沙又塌相续互酸作验用或，喘形披成怠了订商县业剖物吐业娇较奸为客明纪显生的邮特孝征—恰—环秘环兽相浩扣葡，性系品统蛾性霜极槽强陶，工其姓中嚼商请业绕属勤性次是摘本除质秩。2.商业房地产的类型划分标准类别行业类型零售，娱乐，餐饮，健身消费行为物品业态类，服务业态类，体验业态类

建筑形式

单体和综合建筑；底层，地下和地上市场范围

近邻型，社区型，区域型，超区域，超级型

规模大型、中型、小型和零散运作模式产权型：（分割）出售—投资—经营经营型：租赁—管理说斗明：新拼兴沙的纵商势业非物逐业揪产骗品芒类预型S眼h念o第p潜p牲i泰n挠g头M陷a话l搁l：起准源削于建欧启美2网0世声纪嫩中停期蹲，陶由音一励个殃管损理喂机器构政负寺责嫁协蚕调认和奏规叫划概，狱在务一残个麻大鞭型物建化筑罗群恶中么将狗一物系惧列诱零国售竞商菊店渗、限服候务该机浮构宪组轻织浸在菠一滩起孩，舞提校供踪蝶购合物忙、怨休庄闲屡、弹娱坏乐猪、颂饮皱食件、流旅药游关等珍多却项解服绿务坐的睬一驱站个式耍消按费搬中怠心霸，归商即业面面拜积珍分壤布斗以报扁妄平连式供居勉多辞，咳是乡丰零遇售瞧业佣的露最丘高判形壳态省。商剥业子街贷：支由冶众容多佳商造店杠、撑餐牛饮烛店胁、何服渐务岛店故共怜同靠组揉成桥，音按辞一席定创结糊构笼比流例丽规幻玉律孩排匆列稿的偶商娱业蔬繁陷华是街域道质，梁是哭城末市唐商贩业玻的掏缩脖影齐和朴精列华除，脸是浪一样种则多在功幕能携、武多撒业移种的、爷多郊业慢态据的谁商档业掌集晓合激体凑。主知题哈式失购泳物断公惠园栋：臂自衰然嫂与协公签园率相成结绿合发的虫产接物竖，孝集叔购眼物口、芹餐币饮绘、鄙休太闲域、妇娱最乐璃、竹旅蠢游倡景椒点随等教于愧一瞧体盒的求超仍大捧型常商月业钟、昂休都闲呼娱浙乐岛之米城脏。商瞧业傻综浇合适体抚（H聋O长P球S抬C难A）察：费将桑酒坦店精（H证o漫t寻e熄l）牵、舒办过公顿（O今f损f舒i享c精e）博、踢停好车肠场灯（P允a歉r毙k）哲、猛商的业戒（S凳h哀o宋p挖p啦i洒n西g咸M彻a负l服l）小、痰集脚会惑公彼共槽活型动溜和着娱道乐贸空俯间浙（C冻l翅u膏b）役、补公张寓及（A季p去a谈r竞t犁m厕e否n介t）例等洽城逮市灰功君能蹲在千三央项咽以厚上苦进秧行沟组祸合侮，碰并清在社各勒部逮分境间园建裤立正一磨种烛相赞互翻依大存正、慢相逮互就助涂益嚷的测关誓系胖，视从到而杜形黎成宪一穗个障多诞功细能锤、虚高塞效驶率掀的建朴筑姐综渣合染体，队是催目地前减国锣际记上丸最纵先石进逝的兔商循业算模居式潜之娇一吸。持也茧称乐为捏城某市拾综个合探体弹。刺细泪分复功煌能顷区纤划习采泛取着中否央秩商投务现区票产岂业盈“认三魂三挣二铜二谁”亿配题比企，渴即奔办筑公3塌0眉%、遇零久售3郑0饮%、立服伏务2汇0伟%、意高裁档判公椅寓2融0驶%。比赶较谣：杀全杀能杨综缩慧合拔体千，侮商失务唐综你合买体勾，雀旅冬游羊娱未乐战综想合御体瞎，糠居泡住饶综厌合辛体3覆.商作业的房概地卸产雅的照特义性贿：用叮地丢法犯定责年从限玻外（1）壮提比供弹商衣业声经提营争和淡公政共幻玉服府务虹空巧间咽，尼适山应旁多控样呜化冻的熔用也途头，诊具遣有躲较掀强镜的急经碑济碗、接社脊会滑和见审宅美凑的寺功霸能胶；（2）吊主稠要额满卸足纱经财营卷需跃求浪，揭在豆物断业购、开区因位竞、枝设茶施员等狼方售面君有佳相骡应栽的宵要大求野，元但轧没笼有馒统狗一孝的词设肚计售规近范城；（3）名作瓶为液商椒业情服首务晴业头的当生坟产般资阻料谁，劲具谣有再较钥强锤的贷投宵资职性售，载其勉价国值怒取状决扬于花所欲经抗营太的邮行嗓业和与支经岂营烧能卫力芹（旱房新地偿产妥价爷值菊和蜡商劣业叠运匪营搞价缠值燥；污房昏地荣产旧、来资线本导和岗商展业跪的衬综霸合晓体巴）硬；（4）疲与滋城并市抢发疫展郑关躁联陕极碧强奥，惯并望与芝其粘他世房忙地苗产岁类副型屈具吩有戚较炎强勇的梯互计补杀性厨。二、商业房地产投资概述利益主体：开发商通过运作项目获取开发投资收益所有者获取租赁收益经营者获取经营收益，包括专业的服务运营机构，不同层级的商家，关联产业等管理者获取管理收益消费者方便舒适地购买商品和服务商业房地产盈利模式：对于开发商和投资者，可售可租，盈利在于销售收入或者租金；对于运营商，主要在于以高素质、高标准的经营来获取稳定租金和管理费收入。现代商业房地产（或从根本上），就是通过租赁运营获得长期回报，追求物业的使用价值和价值增值。商业房地产融资模式：开发阶段的融资模式与住宅开发融资类似；持有阶段则要求大量、长期、低成本的融资。即融资模式与金融市场和项目经营模式等因素有关。商业房地产开发模式：自主开发房地产企业独立决策开发的方式联合开发房地产企业与商业企业联合决策开发的方式定制开发在项目前期即与商业企业洽谈签约的开发方式商业房地产经营模式：只租不售或自主经营购建、持有、招商、运营，获取租金收入为主只售不租购建后再出售，获取销售收入为主，但售后的经营工作内容较为丰富租售结合部分出售部分租赁【例】国合内标商监业堪地墨产拨三舅种阿开凡发某模却式（1）S瓦O狭H瓦O模筝式洽：党分岛散叶销改售敌，集快刑速事变再现殖聚封焦荐于掉京个沪犁繁避华庆地交段枯但致不聚大茂量扁储散备碧土嫩地洲，及开窗发传单悔一教的最高控档敌商旷业窗地验产望并失分古散膨销滚售偿，轿快旁速搜回叹笼受资影金鼻，研但离业护权俱分肚散够导忌致狐物谁业判管议理修困嘴难有、寇经海营壤效废果是不尖如侮预挎期和，炼逐精渐姐加鲁强关自含有旬销茶售翁团签队苍、奸自凶有捡物世业厕管将理宫公怀司厉的幅建稻设咱，鼻引逗进窜销糠售期人掘才墙或筒利驶用元中犹介萍代捷理窝公粱司扛，扫适顺当曾提品高乘佣深金豪比距例目；僚远计期瞎会鸭适技当秆持班有匪具相独侮特歼性卖商床业底物绳业符。（2）云万剧达侨模拆式乖：漫部驴分播出共售恒、今部灰分讲出耍租以糟“美先墙招贺商屯，挥后侄开绣发猜”甲的龙订撕单照模暂式容为棒典焰型咏，鲜与困沃街尔近玛霉、役百身安乳居瞧等缎战专略岩合贱作们，倡品姥牌候价神值影得扭以谣提羞升为；暗连其锁杯经哨营汉使著商斩业支地呈产慢实垄现垫规瓶模高开欲发载、料连评锁兼经咸营阀，润知和名较度避迅拨速抱提危高丝式；鲁商造业将地泛产迅项骡目端快倍速容复伤制萍，效企腔业葵得肃以此快羞速嘴发榨展痰。（3）良凯稻德股模父式债：川全为部惰自年持毕，驾双较基棍金脸配浴置新够加联坡宣凯筒德柿置杰地购，获开湾发贷商逮、球运明营民商揉和预物挖业牲管找理财者果。攻来弦福跌士减是确其山旗俗下雹的隙商侵业嫌综榨合懒体破品并牌乏，切在亡北慌京驾、排上踏海夺、灶成着都警等纽奉地拆布歼局奏。窄来破福原士宁中饼国果基粒金只属冤嘉苗德概集唱团螺旗蹲下絮，绩成侧立疮于2挥0奥0绸8年滨，袄嘉芝德尚集德团弃和姻亚欠欧果美胜养痒老懂基慕金团各北持票有5既0％铜，编并隔由腐前棵者揪充划当疼管属理孝者钞。省先谅私目募馅基德金中、撤后R淘E踢I陪T验s，魄投辜入援凯犯德颜置衣地扩中橡国毁项宪目蛾的较基朝金谦资清金黎占稀总售投过资卸额胆的迫比蹄例沫超灭过6娃0锁%。区位：繁华程度、交通自然条件市中心，或密集人口的中心面向街道或人流来往的方向地形地势保障建筑的可视性交通条件物流和道路通畅，车位足够经济条件当地居民购买力强人口因素人口密集，素质高周边配套完善商业房地产投资的特点：整个投资过程中注重商业业态；在开发经营上遵循社会专业分工；相对更高的回报和风险，需要经过长时间的市场培育和经营才能对成功与否作出判断；注重选址和商圈研究；外部投资存在差异，如政策、规范、金融支持等。说明：商业房地产开发投资的特点商业房地产Commercial住宅Residential区位地段客流大，但多变客户局限在一定范围物业适应多样化的用途较为单纯目标顾客

支付能力＋经营能力支付能力消费环节竣工只是经营、服务的开始竣工验收交付装修到终端消费

使用功能

经营、公共服务居住盈利模式

经营收益＋长期增值以获得差价为主开发商

实力更强、专业素质实力、素质和抗风险能力在钟商笼业罢地度产绒开铅发赢投茎资魂中茧，狠应阁遵晓循掀先鼻商驾业码、深后胸地少产脊的肠原其则押。说明：商业房地产置业投资的特点分

类优

点缺

点住宅Residential状况熟悉、单价低、易租、转手相对容易、政策上保护租客、装修要求不高租金收入低、房东支付税金及管理费、管理困难、租期不稳定、政策干预多

商业房地产Commercial经营方式和投资主体多样性；租期长、租金收入高且稳定、管理容易、租户支付税金及管理费，受规划和商业用地总量控制价高、变现不易、出租难度大、服务要求高，政策直接干预少从市到现代的商铺？一铺养三代。小结：商业房地产投资商业房地产特性生产资料微观运行商圈研究，招商，融资开发投资模式土地—商业物业—经营置业投资模式经营，环节多商业房地产金融投资最为完整，发展最快小结：商业房地产投资的发展前景欧美：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通亚洲：人均GDP，城市家庭汽车拥有量，公共交通，人口密度，消费总量人均GDP，城市化率商业业态1100美元，25%庙会、集市、地摊1100~2000美元，45%百货、商业街、批发市场2000~4400美元，45~70%购物中心、超市、专卖店、精品店4400美元，70%SHOPPINGMALL、旅游地产、商务地产、物流等综合性商业商业房地产是随现代城市的发展而发展，但到一定程度（商业综合体），则会推动城市的更快发展办泛公青房用地吨产湿投错资一呀、丙办对公笋房传地炕产庙概虑述1丛.含点义：O训f转f饭i爷c桐e欧B昆u践i搭l帅d惊i确n胞g机蹲关焦、悉企偶业党及辽事算业唯单备位阿的告行鹿政杏管味理借人额员岩、价业僵务窝技啦术窑人械员报等宁办伞理临行应政惕事蒜务壁或备从怀事钢业弃务围活椅动侦的引建缴筑哲空基间观，床即菜办淋公凳用洞房慎。分这摊里铅是春指欣专姻业呈商耳业侵办债公线用竞楼烧、镇商活务拖办蒸公某写渠字轧楼侦。写高字浙楼胃的达作之用赚是婶集胁中陕进冷行瞒信症息车的牌收搭集吹、喘决串策岔的设制闭定劳、驻文泊书炊工北作沫的痒处衬理掩和慨其原他馅形订式寸的菌经稀济悼活挥动联管妙理座（R顿h哄o淹d飞e脉s和K桶a杨n，1抖9唤7萄1）顶。办公物业形态发展阶段：阶段特点传统立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。早期大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化后期

大空间，对内外环境、功能的人性化安排智能化

3A——办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA）5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA）2.分类——按档次顶级物业(国际写字楼)高档物业(甲级写字楼)中档物业(乙级写字楼)低档物业(丙级写字楼)区位条件位于主要商务区的核心区位于主要商务区或副都心区副都心或较好的城区位置一般城区位置品质物理状况一流，质量达标或超标物理状况优良，质量达标或超标物理状况良好，质量达标物业已使用一定年限客户国内外知名大公司、财团有知名大公司，多为研发、服务类多为国内中小公司，销售代理或产品研发小型私企，从事简单的销售业务物业服务品牌物业公司，24小时维护维修及保安服务知名物业公司，24小时维护维修及保安服务有物业公司服务有一般性物业服务内容如卫生、值班规模超50000平方米1～5万平米无限制无限制智能3A～5A3A及以上无限制无限制交通临近两条以上主干道，极佳的可接近性有多种交通工具直达有交通线路到达，较方便有交通线路到达说执明：智烘能昂化大缺厦顽，须简板称蕉为3遍A或5农A，很是鸣指艇利衔用辟系遥统息集悄成殖方暖法度，倒将校智洲能网型滨计纪算严机证、怀通恳信深、坛信鸭息幅技孝术吊与宏建情筑概艺额术跳有传机刃结库合改，令通挺过星对贪设烈备巾的怕自盆动支监怒控酒、尘对仆信店息确资沙源直的闹管践理敢和刚使扭用酷者勒的混服茅务缠及赚其誉与离建面筑栽的伸优缓化毯组绳合宿，缠所梅获扇得柜的常高捡效吩率班、小高别功国能旧、掏高祖度谎安坟全音与网高督度阀舒棵适病的佣建犯筑卸。楼休宇屠自愉动坦控押制悉系是统B数A，B勾u证i甩l半d免i乖n卷g桂A风u冻t哄o业m收a榆t或i收o插n，才旨芹在嘴保萝障倦建众筑依物厘内陵所达有喘机它电隆设僵备塞稳章定胡、多可胡靠郊运旬行正；办饶公句自精动冤化唯系香统O信A，O返f额f躬i础c弟e非A息u攻t滋o首m宝a降t服i各o狗n，况旨洽在会提上高痰信话息监处绝理醒能存力吼与殊处酱理吐效箱率粮的姿各横种涛办介公崭设花备言及品相见应溜软刊件铜的也集耗成迫；通君讯奋自贞动历化偶系胡统C主A，C无o漆m周m亭u筐n因i淋c匙a固t砖i党o妇n术A翅u竞t崭o崭m药a宋t背i李o以n，指旨肃在覆通布过覆建纷筑箱物孟内录外多信蛛息汉交子往偿来厚提守高胜业监务警办材理材效柄率计的冰设拔备弊与絮网窜络跨的很集蒙成壁；消劳防湿自呆动候化捏系救统F尼A，F钟i趋r冠e临p韵r锅o鸭o信f季A晴u吉t纵o继m库a贝t老i佳o板n；安退保湾自裂动制化夫系幕统S盈A，S犹a唇f数e坦t咳y舌A泰u串t瘦o汁m溉a始t朝i渴o准n；停兽车怀管查理相自倾动星化有系弊统P居A，P嫂a晨r来k般i蜓n僻g核A跌u岭t钩o掠m多a益t捕i浓o疑n。其赤他扯分减类：按往集什中叛所普处分的槐区问域胁进搅行电的径划舰分显；按淡照摇城泼市鹿办歉公瓦建瓣设言用槐地痛的待等嫁级轮和逃基义准循地岁价恢进群行姓的鄙划远分症；按举建抗筑尝面撇积比划余分燃；按姥功贸能灵差摊异消的冈划素分雷。说仁明：新沿兴若的梁办匀公罢物套业岭产钟品临类骗型S撤O尊H蚀O：捆即s通m植a垒l怜l粉o裂f禽f抬i断c移e，h姑o甚m尸e陷o村f联f酿i洲c江e（衫小到办泥公众室双，阔家留庭侮办奥公择室跌；快小黑型遥家领庭枯公犬司们）避，湿既秀是德指盈满卸足卵追凤求汗自经由吐、束时唉尚旋的伸新彼型桌生坡活循和缺工鹊作啦方娃式芽一膜族尿的磨物斗业站空脉间搏需械求淋，纯也抖代林表策一荡种悲前需潮新的夕生羞产她力国、根活衔跃书的比新姐经初济券。商令务减综德合员体则：以徐办悉公搏楼循为骂主注体胆的竿、迹多疑功进能潜的杏建只筑刷综雷合足体被。总沾部控经免济部园符区央，以瞒智柳能昏化排、圾低哗密舞度建、鸽生莫态尼型君楼浓群踩，渗形权成速集毯办破公盐、谋科番研邀、哥产僻业助于禽一脸体售的惩企双业昌总狂部界聚灶集糠基箩地你，弟为形入态驻声企覆业待提属供皂良节好潮的理运迁营康管暑理造氛躁围国和百创咽建蜓发袋展罪的烫高如速爽通滩道疯。窑随犬着予企娱业隆的戏发择展前、肢产苍业浊的粪升昨级断，辅部名分塌企勿业盏特四别希是渐大饭型巩企年业独的芝经窃营沫管屋理吊环养节仗和擦生瓜产否操勺作社环愿节醉逐注步肝分花离揭，番诸改如口经予营飞总啄部喉、肉研存发堡总告部久、寇物漆流差总吩部东等棵应扩运湾而田生亿。创某意铲地看产药：服系务剃于把创督意创产美业恢的键物捕业恢空患间烫。M旁O量H堂O：M锡a剂t晶c据h荷B雄o原x，H眯o岩u泽r，O纪f牢f业i贩c骗e，弯即波集所现壁代抗建所筑厨、省生结活上、调办饭公趁、秘服芝务趁于陵一叠体链的扯酒惭店究式臭商顽务释公额寓阀模哲式无，狱具猛有针多益动率能产性边、讯移菜动制性冒、衬高惩科度技鸣性并、铁个徒性言化穴、舌不隆限庙时融性浆、杯高把效厦性税等价特吹点塘。4忍.办的公器房贴地离产多的亏特胆性跑：用权地取法孟定裳年男限登外（1）葬使乏用膨功听能益：书提敏供算商肉务贩处茫理认的跟空双间帽，匆承唇担魂部检分在城锹市齿社鱼会怨功脆能皆；（2）浆作齐为妖服肾务治业路的落生卡产汗资哪料心，附其北价慕值够与戴物篇业塑的撕档俘次酿、松功复能恨、岛物爽业泳管秃理妙紧坏密撒相背关佣，其但恒从宁根巨本胜上浊取眉决跳于备行玻业桶类喷型级及率其屿发舱展岂、犹企此业粗发帆展裂策尾略堆与替租目金圈预临算迷等喜；（3）洽写吴字录楼甘租照户标、小写姑字细楼垄群克体植之胸间暑具俊有厨聚芬集中效我应昆；（4）伙在守房些地奖产痕市禁场锯中登先其起共先方落闭。5.办公房地产投资特点开发投资特点区位经济中心城市的中心地段、新建开发区内或政府机构附近物业建筑规模大，档次高，功能齐全，技术含量高目标顾客

发展策略＋支付能力；市场波动大经营管理环节经营内容复杂、方式多样；物业管理难度大、要求高盈利模式

租金收益＋长期增值开发商

实力更强、素质更高和抗风险能力更强置业投资特点租期长、租金收入稳定，管理难度大，受规划和办公用地总量