经济型酒店投资的可行性分析

经济型酒店投资的可行性分析近来几年，国内的大都市中兴起一种新的酒店业态：经济型酒店。提供清洁卫生的客房，味美营养的早餐，交通以便地段繁华，品牌著名连锁经营……这样的酒店已经成为一种非常流行的住宿设施在沿海大都市的大街小巷蓬勃发展起来。一、经济型酒店概述（一）历史发展经济型酒店（BudgetHotel）是相对于老式的全服务酒店（FullServiceHotel）而存在的一种酒店业态。20世纪30年代，伴随美国大众消费的兴起，以及公路网络的发展，汽车旅馆开始出现，为平民的出游提供廉价的住宿服务。二战后，美国经济的繁华促生了大众旅游，引起了对中低级住宿设施的大量需求；城际高速公路网络的发展则增进了汽车旅馆的风行。60年代初到80年代末期，经济型酒店进入蓬勃发展时期。酒店数量迅速增长，并且产品形态展现丰富的层次性，开始朝着多元化方向发展。连锁经营开始取代老式的分散经营模式，单体酒店开拓出迅速发展的扩张途径，某些发展得比较成熟的经济型酒店开始并购整合单体酒店。同步，经济型酒店开始了国际化的发展，从美国传播到加拿大、中美洲、南美洲、以及欧洲。这种扩张同步刺激了本土经济型酒店的兴起，尤其是欧洲的经济型酒店开始迅速发展。到80年代末期经济型酒店已经成为欧美发达国家的成熟酒店业态。80年代末期到90年代末，经济型酒店行业开始进行品牌调整。通过长期的迅速发展，经济型酒店进入了市场的成熟时期，高速增长和大规模扩张的动力逐渐减弱。大型酒店集团的多元化战略和投资政策促使酒店集团愈加倾向于通过资本运作来购置和整合原有行业内的品牌，而不是自创新的品牌。市场竞争淘汰了某些管理力量微弱，资金运行不畅通的品牌，某些大而强的品牌则得幸于资本实力和管理实力变得越发强大。竞争的加剧迫使企业转向服务质量管理和品牌建设。品牌建设、质量管理、市场细分、产品多元化等企业内部管理得到前所未有的重视。进入二十一世纪，经济型酒店步入了又一轮迅速发展时期。这重要表目前经济型酒店在发展中国家的市场开拓和本土品牌的发展。在中国、东南亚等地区，经济型酒店的扩张非常迅速。世界著名的经济型酒店品牌陆续进入，如雅高集团的宜必思（Ibis）、方程式1（Formula1），圣达特集团的速8（Super8）、每天客栈（DaysInn），洲际集团的假日快捷（HolidayInnExpress）等，都纷纷瞄准了亚洲市场。同步，某些亚洲本土的经济型酒店品牌也开始发展，例如中国的锦江之星和如家快捷等。（二）基本特性业界对经济型酒店没有形成一种公认的定义，国外对经济型酒店的划分重要以价格为原则，例如Powers（1995）认为，经济型酒店是指不提供全面服务（fullservice）的，房价在1991－1993年期间维持在33美元如下的酒店。根据经济型酒店的特点，和中国的实际状况，经济型酒店的定义可以总结为：“以大众旅行者和中小商务者为重要服务对象，以客房为唯一或关键产品，价格低廉（一般在300元人民币如下），服务原则，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。”经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是服务大众阶层，满足一般平民的旅行住宿的产品设施。其基本特性有五点：首先是产品的有限性。经济型酒店紧紧围绕酒店的关键价值——住宿，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，从而大幅度削减了成本。一般来说，经济型酒店只提供客房和早餐(Bed&Breakfast)，某些有限服务酒店还提供简朴的餐饮、健身和会议设施。另一方面，产品和服务的优质性。与一般的社会旅馆不一样的是，经济型酒店非常强调客房设施的舒适性和服务的原则化。清洁卫生、舒适以便的特点是社会旅馆所不具有的。再次，经济型酒店的价格适中。相对于高档饭店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在人民币300元如下。第四，经济型酒店的目的市场是一般商务人士、工薪阶层、一般自费旅游者和学生群体等。而高档酒店往往以高级商务客人、高收入阶层、公费旅客为重要目的市场。最终，从经济型酒店的外在体现来说，经济型酒店一般采用连锁经营的方式，通过连锁经营到达规模经济，提高品牌价值。这种经营方式也是经济型酒店区别于其他星级酒店和社会旅馆的一种明显特性。二、国内经济型酒店的发展现实状况与市场需求分析（一）发展现实状况我国经济型酒店最初的发展始于1996年，上海锦江集团下属的锦江之星是中国第一种经济型酒店品牌。进入二十一世纪，多种经济型品牌如雨后春笋破土而出，展现如下几种特点：首先，中国经济型酒店行业成长迅速，出现了某些影响颇广的民族自创品牌。具有全国影响力的有锦江集团于1996年创立的锦江之星，首都旅游国际酒店集团与携程旅行服务企业与共同投资组建的如家酒店连锁。此外，尚有某些地区品牌的经济型酒店，如上海地区的莫泰168、宝隆居家，华南地区的7天，北京地区的欣燕都等。这些品牌展现蓬勃的发展趋势，在短短的几年时间里得到迅速的扩张，某些地区品牌正在积极向着全国品牌的方向努力。中国经济型酒店重要民族品牌酒店名称地区影响截止11月底的酒店数量未来扩张规模锦江之星全国、重要东部沿海、西南地区、中原地区100家（其中50家建设中）其中直营店39家委托管理17家加盟店34家两年内，投资20亿发展北方市场，计划到达200家，计划北京新增50个，计划到达400-500家如家快捷全国、重要东部沿海、西南地区、中原地区72家（客房数近9000间）其中直营店59家加盟13家，计划发展到200家规模到达24000间客房计划在中国30多种经济发达都市布点莫泰168上海、苏州、武汉17家未来数年，将以每年新建5－8家的速度扩张欣燕都北京地区16家连锁店总数到达30家，到达100家以上云龙之星北京地区16家计划五年内继续在北京发展连锁店日月光深圳地区16家

新宇之星浙江、上海11家由区域品牌向全国品牌发展7天华南地区7家3年内，计划开业100家宝隆居家上海地区6家

名雅会馆山东、北京5家计划发展3家资料来源：上述各酒店官方网站另一方面，中国经济型酒店市场需求旺盛，几种大型都市和几块区域成为热点。北京、上海、广州、成都等大型都市的经济型酒店需求非常突出，市场条件比较成熟。而长江三角洲、珠江三角洲、京津地区这三个地区较高的经济发展总体水平也决定了经济型酒店需求水平。因此经济型酒店在中国的发展是展现点面结合的局面迅速在经济发达地区发展起来的。再次，经济型酒店吸引了多种来源的资本的大量涌入。由于经济型酒店的投资比较低，而投资回报率明显高于一般的酒店；同步，中国目前的投资环境比很好，资金供应充足，诸多闲散资金一直在努力寻找适合的投资项目，这种结合了物业与酒店的优质项目格外吸引资本的涌入；此外，中国房地产的升值空间也导致了投资者对经济型酒店地产的升值预期，因此，来自社会各个行业的资金纷纷看好此类项目进行投资。最终，经济型酒店市场外来品牌与民族品牌的竞争日益加剧。许多国外成熟的经济型酒店品牌看好中国的市场潜力高调进入，他们成熟的管理经验，雄厚的资金实力和人才储备，享誉世界的品牌，发达的营销网络，严格的质量控制都是无法比拟的优势，对本土发展起来，只有短短几年经验的中国民族品牌形成了强大的压力。中国本土的经济型酒店必须迅速学习这些国外品牌在各个方面的经验，从而迅速成长，以期在市场竞争中获得一定的地位和优势。（二）市场需求分析经济型酒店的发展是在大众消费刺激下发展起来的。中国的经济型酒店行业面临了非常迅速的发展机遇，这正是中国大众消费发展的必然成果。究其原因，经济型酒店发展的市场动力来源于三个方面：1、中国的大众旅游发展需要价廉物美的酒店住宿设施中国社会伴随经济的发展已经开始逐渐进入小康社会，从开始，国内生产总值每年以1万亿人民币的水平增长，某些沿海经济发达都市的人均GDP超过了3000美元，中国的国内旅游总人次超过了60％的全国总人口，已经基本上到达了大众旅游的原则。中国经济发展为国内旅游奠定了一种广大的市场基础，为大众旅游时代开始拉开了帷幕。与大众旅游伴生的是对应旅游设施的改善和旅游行业构造的调整。改革初期，酒店业的发展集中于高星级酒店，这是与国家大力发展入境旅游相符合的。然而，伴随国内消费力量的增强，国内大众旅游市场井喷增长，需要符合国内旅游者需求和经济实力的旅游配套设施。而价格适中，质量上乘，服务优质，品牌著名的中低级酒店数量很少。因此，受每年高达10亿人次以上的国内大众旅游的推进，我国的经济型酒店市场潜力极为巨大。2、中国日益繁华的经济刺激了商务旅游的发展，同样产生了对经济型酒店的巨大需求近年来，伴随世界经济的发展和全球化进程的加紧，国家之间和国家内部的商务往来日益频繁，商务旅游在全世界迅速发展起来。据记录，全球商务旅游收入已经超过4000亿美元，并且每年以超过8％的速度递增。在中国境内活动的国际、港澳台和国内商务游客人数到达1.16亿。据世界旅游组织的估算，中国的商务旅游目前年支出在103亿美元，在中国经济迅猛发展的背景下也正经历飞速的发展，据估计，在未来几年也许以20％的惊人速度增长。以往，高星级饭店是商务客人的重要选择，不过，伴随私有经济的发展，以及某些企业对差旅经费的限制，人们在进行商务活动的时候愈加重视性价比的选择。某些设施设备豪华，装修讲究，服务优良，不过只提供客房和会议设施，削减其他非必需设施从而能大幅度减少价格的新型酒店业态，开始受到商务旅行者的青睐。3.伴随中国入境旅游的发展，国际游客对经济型酒店的需求也逐渐上升从国际游客的需求来看，越来越多的国际旅游者来到中国旅游，15-24岁的年轻人和不参团的自助游客是青年旅舍和经济型酒店的重要市场目的。根据国家旅游局的调查，15－24岁的外国游客超过了120万，并且自助游客增长迅速。伴随国际著名品牌如雅高Ibis、圣达特Super8,DaysInn等经济型酒店进入中国，以及中国本土的经济型酒店的发展，国际游客对经济型酒店的需求将越来越大。

三、目前国内经济型酒店存在的问题首先，市场细分不完全，产品层次不清晰。经济型酒店在中国刚刚起步，尤其是某些民族品牌的酒店，没有明确的目的市场，或者对目的市场的细分工作不够细致和完全，导致了市场重叠或者过于宽泛，产品设计没有层次，缺乏针对性不一样细分市场需求的产品和服务。根据国外的发展经验，经济型酒店有三种类型档次：有限服务酒店（LimitedServiceHotel），经济酒店（EconomyHotel/BudgetHotel）和廉价酒店（SuperBudgetHotel）。有限服务酒店在经济型酒店中属于高档次，经济酒店中等，廉价酒店则属于最低级次。这三种层次的酒店价格相差很大，其硬件设施的差距也非常大，有限服务酒店的客房硬件设施不亚于四五星级宾馆，而某些廉价酒店则在削减成本的思想指导下尽量简化设备，客房设施比较简陋。不过在中国，目前的市场上还没有出现非常清晰的产品层次的划分。另一方面，管理经验缺乏，人力资源局限性。在几年的积累过程中，国内的经济型酒店积累了一定的管理经验，不过与国外某些成熟品牌几十年的管理经验相比，局限性之处仍然很明显。在成本控制、服务质量、培训机制、物流配送、企业文化等方面，需要继续改善。同步，中国以往的酒店人才是按照高星级酒店的服务规范和特性培养出来的，无法适应经济型酒店一人多岗，一职全能的技能规定。对于高层管理者来说，很少有既精通连锁经营又掌握酒店管理的人才。因此，经济型酒店各个层次的人才都面临供应局限性的局面。再次，市场营销手段缺乏，销售预定网络不全。与国外品牌相比，中国国内的经济型酒店品牌明显缺乏市场营销的意识和手段。尤其是某些区域性的品牌，著名度非常低，品牌形象构建也不够成功，尤其重要的一点是，除了锦江之星、如家快捷、新宇之星等少数几家酒店连锁建设了独立销售预定网络和电话中心，其他诸多酒店都重要依托专业的订房中心和旅行社来销售客房。虽然是有预定网络的酒店其预定技术和效率也不是很高，设计不够完善。因此，为了在市场竞争中生存和发展，国内的经济型酒店必须加紧市场营销方面的积累。第四，国外经济型酒店的本土化障碍。许多国外成熟品牌受到中国市场的吸引而进入，不过本土化改善和适应需要一定的时间。中国的市场和顾客与国外的存在很大的差异，行业形态和配套的产业链差异也值得注意。此外，在与国内企业合作的过程中，某些酒店品牌采用了过急的进入政策，导致了品牌在中国的异化和质量的失控。例如速8采用了特许加盟的品牌输出方式迅速切入中国市场，在北京开出的王府井和团结湖两家店的价格相差2倍多，王府井分店的价格已经到达了高档饭店的水平。这种价格的大落差会导致品牌的不持续性，从而破坏该品牌在消费者心中的预期和形象。此外，本土化障碍还表目前管理理念和方式方面。基于国外文化背景的管理理念来到中国必然会面临一定的障碍，因此改善势在必行。最终，非理性资本的涌入给产业带来冲击。经济型酒店的高投资回报率吸引了大量的资本，不过诸多非理性资本的涌入导致了诸多问题。某些原星级酒店被资本收购后改头换面冠以经济型酒店之名；某些经济型酒店的管理、经营等各个方面都存在很大的问题；某些资本的真实关注点是地产，只想借经济型酒店之壳进入……这些现象都会很大的搅乱这个产业原本就不是很稳定的秩序，导致了一般民众对经济型酒店概念理解的混乱，并且为后来的价格竞争带来隐患。

四、市场可进入性分析与投资回报分析（一）南京经济型酒店市场的可进入性分析1、竞争格局（1）外来品牌酒店名称南京分店/开业时间位址/交通规

模房价元/间锦江之星下关店中山北路550号/距机场一小时；乘车至中央门汽车站、南京站20分钟；步行至南京西站、中山码头、下关长途车站、南京港15分钟；公交31、10、302、34、16、307路；/邻近景点长江大桥、阅江楼套房、原则房、单人房160间；包房10余间；餐厅就餐规模400余人；会议室数间，接待规模120人。原则房158、单人房148朝天宫店朝天宫西街黄鹂新村/距机场25公里；火车站2公里；市中心1公里；公交4、48、83、23、82路（朝天宫站）；5、9、13、18路（莫愁路站）；7、37、游4、21、75路（水西门站）/邻近景点南京博物馆、古玩市场、王府大街美食一条街

原则房168、单人房148中华门店雨花西路118号/地铁一号线中华门站/中华门、雨花台、夫子庙原则房、单人房164间；包房3间；餐厅就餐规模100人。原则房168、单人房148元如家快捷三牌楼店三牌楼大街91号/距机场40公里；火车站4公里；市中心2公里/玄武湖公园、长江大桥、鸡鸣寺原则房、单人房93间/西餐厅/商务中心、票务服务、DDD电话、IDD电话、所有房间免费宽带原则大床房199、商务大床房219、原则双床房219新街口店明瓦廊133号/距机场50公里；火车站8公里；市中心0公里商务大床房、原则房、大床房107间/茶餐厅/商务中心大床间239、原则间239、商务大床房239、景观大床房269银杏佳旅中山东路西祠堂巷8号/距机场40公里；火车站8公里

单人间138、原则间188、商务大床间188（2）当地品牌酒店名称分店/开业时间位址/交通规

模房价元/间金一村萨家湾店4月中山北路311号/距南京站4公里，南京西站2.5公里，长途汽车总站3公里，机场40公里/邻近景点长江大桥、阅江楼单人房、原则房、商务房130间/咖啡厅/一楼服务区免费使用电脑、免费宽带，免费微波炉、洗衣机、烘干机原则房198、商务房198夫子庙店健康路115号（夫子庙北门牌坊对面）/邻近景点夫子庙、江南贡院、中华门城堡客房140间/中餐厅/（同上）单人房158、原则房198、家庭房228大方巷店9月云南路26号/距机场40公里，南京站4公里，市中心2.5公里/邻近湖南路商业街

客房118间/（同上）单人房158、原则房198、商务间198、家庭间228新街口店管家桥47号/距机场35公里；火车站10公里；市中心0公里/新街口商业区、总统府客房84间/（同上）原则房178、商务房178都市客栈夫子庙店夫子庙状元楼59号/距机场35公里；火车站8公里会议室纳20-30人/中餐厅、客房送餐/商务中心/停车场/票务/DDD电话、DD电话、免费宽带原则间180、家庭间198宁海路店宁海路117号/市中心2.5公里、火车站7公里、长途车站5.5公里、机场：30公里/省政府、省法院/省教育厅、南京师范大学、南京大学、河海大学，各大医院、五台山体育馆、湖南路商业圈绿柳居餐厅、风味小吃、清真菜馆/

会议室纳50人/美容美发/

停车场、票务/信用卡：Visacard、牡丹、金穗、长城、龙卡、太平洋、万事达卡/拨号上网(电信收费）双标间170、商务间170国仕达南京旗舰店7月管家桥36号/机场40公里、南京站5公里、市中心0公里/邻近金鹰国际商城、新街口百货商场、中央商场

客房201间，会议室纳50人/自助早餐15元/收费宽带高级大床间198、高级双床间228、商务大床间228、商务双床间248

以上共13家。真正在连锁范围内的为11家。（资料来源：上述各酒店官方网站）

2、进入分析

（1）店面规模与经济规模从锦江之星到如家快捷，从金一村到都市客栈，从国内著名品牌连锁到本土五星级酒店“下辖”，3年不到的时间，南京开业了十余家经济型酒店，开一家火一家，入住率都在90%以上直至100%。

廉价、卫生、实惠，是以“锦江之星”为代表的连锁经济型酒店最大的吸引力，据南京旅游部门记录，这些单天房价在200元如下的各经济型酒店整年入住率平均在82%，高于行业原则30个百分点。同步，利润率也保持很好，达30%。低房价，自助式服务，以及与四星级酒店相比不差上下的卫生原则，让经济型酒店在旅游和商务人群中很有市场。（2）市场空间与进入时机在欧美发达国家，经济型酒店非常普及，其市场份额约占发达国家整个酒店市场７０％左右，属于住宿市场的主流。而在我国，这个比例却是倒置的，市场份额尚局限性１０％。因此，我国酒店行业的这种构造的不平衡，直接决定了经济型酒店巨大的市场前景。数据显示，近一年来南京星级酒店旅游旺季的入住率高达９０％左右，即便淡季也到达了７０％以上，这早已超过了酒店行业的警戒线。按照国际上星级酒店与经济型酒店３比７的比例，南京既有四星级以上的酒店近３０家，那么经济型酒店至少尚有７０余家的市场空白，但实际上目前南京的经济型酒店总数量不过１１家（见前表）。在这个南京市乃至全国酒店业的“两头大、中间小”格局下——即高星级酒店和社会旅馆数量相对较大，而质量与价格较适中，符合更大市场需求的相对较少，而经济型酒店既击中了南京酒店业不合理的市场格局，也适应了旅店客源市场的变化。未来若干年，伴随旅游业的兴旺和个私经济发展，三口之家、有车一族、年轻大学生的自助游，小业主、中低职工的自费或低成本出差，逐渐成为市场的主力，他们普遍不愿花太多钱，又想住得好某些，经济型酒店恰好满足这一需求。

因此，南京经济型酒店的市场容量仍然巨大，虽然在细分市场上亦极具竞争力。以“都市客栈”夫子庙店为例，它由本来的建康饭店改造而成，共有123间客房，日平均房价130元，提供早餐和中式简餐。而此前，在南京最红火的经济型酒店是连锁型的“青年旅馆”和“锦江之星”，但“都市客栈”的价位不仅比“青年旅馆”低诸多，并且也和实力雄厚的“锦江之星”有一拼，并且地理位置比竞争对手更优越，在南京市区内重要的商旅中心。可见，目前在南京经济型酒店市场上造一块蛋糕、建一片领地恰是好时机。如能在市区开立一家市口好、成本低、以便餐饮、交通与旅游的经济型酒店，辅以规范化、原则化的管理与营销模式，必能在此市场上分得一杯羹。乃至模式成型和创出品牌后，向邻近都市甚至全国复制、推广我们的品牌。

（3）未来竞争态势据理解，面对南京经济型酒店市场这块诱人的蛋糕，目前国内经济型酒店巨头北京如家快捷、上海锦江之星纷纷在南京大举克隆自己，与此同步，法国“宜必思”、美国“速８”，以及怡华也瞄准了南京市场。

根据各家透露的“跑马圈地”计划，南京古南都未来2-3年至少再开１０家“都市客栈”；“锦江之星”计划于今年在宁再增开７家；如家在南京正考虑的店址有龙蟠中路、中华路、鼓楼广场附近等。此外，上海“莫泰”以及法国“宜必思”、美国“速８”今年在宁连锁分店挂牌也在紧张筹划中。按照近期南京各大经济型酒店的拓展计划，南京５年内至少将开近９０家经济型酒店，投资额超过１０亿。

（二）本项目的投资回报分析

1、设计和规划要点

（1）位置与环境

本项目位于南京市中心地段——中山南路某大厦4-5层，毗邻地铁一号线张府园站、三山街站。邻近有满足客人综合需要又步行可及的餐馆、商店、邮政、娱乐、便利店等设施，有多条公交线路。

（2）规模与功能本项目酒店两层总建筑面积约6000平方米。共250间客房。客房占酒店建筑总面积的70-80%；一种前厅(大堂)。酒店的运行、调度、监控、财务功能都设在前台区域。

社会化服务配套系统的支持和保障：酒店首层计划向快餐店、洗衣店、旅行社等招商租售，既能补充功能，又以便客人。

基本原则：安全、卫生、以便。

（3）风格与形式本项目定位于“都市风格”、“度假风格”。强调人性化环境，追求文化性和主题内涵。不停用设计注入大量的文化血液以维持风格的生命。

（4）投资与评估

基于本项目两层楼房为自购房产，拟以其中一层作价人民币2250万元（7500元/平方米）及纳入货币资金人民币750万元共3000万元作为酒店企业注册资本，以及作为本项目的所有投资。投资成本（建设成本）评估如下：本项目按建筑面积6000平方米、客房250间的单店测算，投入为560万元左右（项目改造周期控制在3个月左右）：

1）改造、装修费用：6000平米*400元/平米=240万元

2）消防系统：30万元

3）照明系统、通讯系统、电脑系统：80万元

4）电梯2台：60万元

5）客房家电：250间*4000元/间=100万元（单体空调和电视机及其他）

6）客房用品：250间*元/间=50万元

2、投资回报分析

（1）年收入预测

计划定价为：单人房168元/日，双人房198元/日，家庭房（大、小床）248元/日。年收入：250间*80%入住率*360天*160元/间•天=1152万元

（2）年运行成本及费用

合计约527.6万元1）税金：57.6万元（按5%营业税率）

2）水电等能耗：50万元（按收入7%测