我国房地产行业概况VIP

浙江大浙江大学城市学院毕业论三、房地产行业概（一）（一）作为国民经济的重要支柱产业，房地产业在固定资产投资中长期占有较大比4年房地产对GDP的贡献率贡献率为%左右。不仅如此，房地产业巨大的产业关联度使其对钢铁、水泥、家电、装修等等多个行业都有着举足轻重的影响，在现阶段，房地产行业的健康稳定发展，对宏观经济有着不同寻常的意义。特别是随着新型城镇化战略的提出和逐渐实施，房地产行业的支柱地位在未来的若干年中都不会发生根本性的变化。它的重要作用可以归纳如下：1、可以改善人们的居住和生活条件；2、可以带动相关产业，如建筑、建、有利于产业结构的调整、为国民经济的发展提供重要的物质条件；、可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；6、通过重要的积累资金渠道；8、有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；、有利于吸引外资，加快经济建设；、可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。房地产业已成为我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大消费，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。（二）（二）所谓房地产行业，是指：以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。房地产行业的生产成果是房屋不动产，房地产行业的发展需要大量资金支持，同时与国家当期的政策密切相关，其具备以下特点：①与国家宏观政策性联系房地产作为居民生活中的一种基本消费品，其价格的波动对居民的基本生活影响很大。政府采取了土地利用政策、产业政策和财政货币政策等一系列宏观经济政策来房地产行业的健康稳定发展。在现实中，中国的大部分房地产企业的资金严重依赖于银行的贷款，7年连续调高银行存贷款利率，给房地产行业带来巨大的资金压力，给房地产行业的发展带来很深的影响。同时银行业的动态也关联到经济发展，与房地产有着密切的联系。所以中央政府宏观调控政策对于房地产行业来说是十分敏感的，房地产行业属于典型的政策导向型行业。②地域性明虽然房地产也是商品的一种，不过它又有许多和一般商品不同的特性。因为一般商品都具有趋利性，所以有很强的流动性，投资者会依据不同市场的行情变动迅速做出调整，把弱势市场的商品投放到强势市场，以此避免因个别市场而影响到整个产业。与其他行业不同的是，房地产行业具有明显的地域性，一旦房地产被投入建设，它就会被“留置”到固定的地方而不能移动和调配。除此之外，房地产的地域性还体现在价格上，房价因开发项目所处的城市、地理位置、街区位置不同参差不齐，差异很大。③投资额度大，高度依赖融房地产行业是典型的资金密集型行业。在房地产产业的运转中，开发产品造价非常高，需要占用大量的资金，资金的一次性投资额度特别大。因此在房地产行业运作的每一个阶段，保证资金的充足才能保证企业的良好运作。对于房地产行业中的大多数企业，银行贷款和销售收入是其最主要的资金来源。从目前的形势来看，严厉的房地产宏观调控政策使得企业融资和销售收入这两种资金来源都受到严重的挑战，存在诸多的不确定性，导致一部分房地产企业资金链条断裂。企业管理者不能合理的根据企业的实际情况进行融资，对资本成本没有合理的控制，也会给房地产企业带来巨大的财务风险。④销售收入确认比较特房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时（通常收到销售合同首期款及己确认余下房款的付款安排收入不能同步实现。⑤投资周期长，投资风险众所周知，房地产行业的运作是一个长期的过程，房地产企业开发产品需要经企业的风险也就越大。首先，房地产本身的开发周期很长，在此期间，外部环境如政治、经济等条件发生变化的可能性就越大，房地产企业开发产品的成本和销售收入的不确定性就越大，直接影响企业利润和企业的资金回收。其次，房地产产品使用周期的长久性，使得其适应性能与替代性相对来说较差，在人们日常生活日益变化的环境下，房地产产品面临着不能满足消费者需求的风险。（三）（三）1140个大中城市中房价下跌城市不断增加。随着房地产市场调整的不断加深，各地地方政府从6月开始取消限购，不断放松调控，央5年，房地产新常态下的投资增速预期会进一步下降，房地产市场持续调整，房价会继续进行合理回归，开发商应继续以量换价，加快去库存化。在长效机制未完全建立前，差异化行政调控政策不应完全从一线城市退出。地方救市应考虑长期效果，让市场在资源配置中发挥决4年以来房地产市场有以下特点：史上最严房地产调控政策执行到2014房地产市场终于开始由局部地区调蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。投资增速持续放缓，且大大低于去年同期，销售额和销售面积均呈现负增长，且增幅不断①国房景气指数逐月下滑，但下滑幅度大幅缩小并趋有房地产业温度计之称的国房景气指数，是一个全国房地产开发的综合指数。本轮国房景气指数于0年31年1月下滑到0以下的不景气区间后一直处于04年—9月逐月下降，从2月的.1下降到9月的.69月基本平稳，到0月受宽松政策的影响，国房指数小幅提升.。②房地产投资增速低于固定资产投资，住宅投资增速下降更4情况下，住宅市场低迷，需求观望情绪严重，房地产投资的增速明显下滑，1—0月，全国房地产开发投资0亿元，累计同比名义增长.，比去年同期下降6.8个百分点。房地产中的住宅投资比重下降幅度更大，1—10月住宅投资完成52464亿元，累计同比增长11.1%，比去年同期增速下降7.8个百分点。投资增速2月外一直低于全国固定资产投资增速并不断扩大9月扩大到3.5个百分点住宅市场投资增速下降的趋势更明显，仅2月高于固定资产增速0.5个百分点，后开始下降，到10月低于固定资产投资增速4.8个百分点③房地产开发资金增速大幅下降，利用外资增长较整体看，20141—10月房地产资金来源增幅大幅下滑，仅2月资金来源增速是2位数。1—10月份，房地产开发企业到位资100241亿元，同比增3.1%，增速比1—9月份提高0.8个百分点，比去年同期低24.1个百分点。其中，国内贷17735亿元，增长11.1%；利用外资489亿元，增长17.6%；自筹资金42232亿元，亿元，下降11.2%；个人按揭贷款10895亿元，下降4.3%。国内贷款、其他资金等仍在继续下滑，但是国外资金从9月出现快速增长。④商品房和住宅销售均为负增长，且跌幅不断扩2014年以来，商品房销售额和销售面积均呈现负增长，而且呈现逐月扩大的势，住宅销售额和销售面积下降的幅度更大。1—10月份，商品房销售面积万平方米，同比下降7.8%，也就是10月降幅比1—9月提升0.8个百分点。其中，住宅销售面积下降9.5%，办公楼销售面积下降9.9%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额56385亿元，下降7.9%，比1—9月上升1个百分点。其中，住宅销售额下降9.9%，办公楼销售额下降20.4%，商业营业用房销售额增长8.3%⑤70个大中城市房地产价格指数指标不断恶化，市场整体下行趋势明反映房地产市场最重要的指标房地产价格在4势明显，房价下跌趋势从个别城市扩展到全国，房价下跌从一手房扩展到二手房。到90市有9个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最小降幅为.，最大降幅为...。从同比价格数据看，970个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比下降的城市个数分别为58个和52个，分别比8月份增加了39个和20个；上涨的城个数分别为10个和17个，分别比8月份减少了38个和20个。新建商品住宅价格同比上涨的城市中，除厦门上涨4.9%，其余城市涨幅均在2%以内；同比下降的城市中，最大降幅为7.9%，比上月扩大2.3个百分点。⑥保障房建设提前完成年度任务，总投资量高于去年同根据住建部公开数据显示，截至20149月底，全国城镇保障性安居工程已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%98%，完成投资10700亿元。这意味着，今年的保障房建设提前3个月完成了年度任务2013年全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至当年9月底，开工620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%87%，完成投资8200亿元。显然，相比2013年同期保障房开工数据来看，这一进度快于去虽然今年全国保障性安居工程建设进展良好，但同时也存在一些问题。有的省份资金还没有完全落实，一些项目还没有开工；一些地方已建成的保障性住房出现部分闲置；一些地方保障性住房的规划设计、使用功能、质量存在问题；公租房运行体制、机制尚不完善22《5年2月全国房地产市场报告》指出，土地成交量继续回落，成交价格下降明显；房地产投资增速逐步放缓，新开工面积降幅加大；商品房销售量跌幅加剧，价格同比微涨；房企到位资金小幅回升，销售回款资金占比下滑。总体而言，5年中国房地产市场走势情况分析详情如下：5的P增长目标，既十分重要又面临挑战。房地产是中国宏观经济与社会民生的重要构成部分，也处在下行的周期中，同时面临着去库存、去泡沫与防风险、防崩盘的任务。通过及时进而促进中国宏观经济目标的顺利实现，这是中央决策部门面临的一个重要课题。开始于4年初的本次房地产市场调整，是长、中和短三个周期重合的调整。这使本轮调整的时间更长、程度更深，也导致调整后的房地产市场未来的状况及预5币政策，将使中国房地产市场呈现震荡性调整和多层次分化。从供给面看，商品房价格总体月度环比微升而同比微降。为加快资金周转或者减少亏损避免破产，多数开发商将继续实施以价换量的销售策略。与4年相比较，销售价格整体将略微下降。从需求面看，商品房销售量总体小幅增长。刚性需求将同比增加，异地购房04年5年，随着间歇性刺激政策出台，房地产市场将产生阵阵涟漪，每次政策出台都将有分城市来看，商品房市场将呈现多层分化的趋势。首先，一线城市总体有望复45年上半年实现环比增长，下半年可以实现同比增长。其次，二、三线城市总体分化明显。2015年，少部分城市呈现回升，大部分城市还需一年以上的调整（预计至2016年下半年。再次，四线及以下城市总体空置与库存多，需求潜力小，需要调整的时间长。2015年（1）（2）至2016年甚至2017年才能调整完成（3）部分人口规模小且绝对外流的城市，房从风险来看，局部地区房地产问题将集中暴露。由于结构性、区域性严重供给过剩得不到消化，部分大型房企和绝大多数中小房企资金短缺加剧。即便货币政策5产倒闭，从而导致楼盘停工和烂尾、民工下岗、工资拖欠、交房违约和债务违约。中小房企的资金多来自民间借贷包括高利贷，区域金融风险有可能扩展和蔓延。浙江大浙江大学城市学院毕业论EVA模型与传统价值评估方法的比（一）（一）价值评估常用的方法有相对价值法、现金流量折现法和EVA价值评估法11市净率法、市销率法等比较简单通用的比较方法。它是利用类似企业的市场价来确定目标企业价值的一种评估方法。这种方法是假设存在一个支配企业市场价值的主要变量，而市场价值与该变量的比值对各企业而言是类似的、可比较的。由此可以在市场上选择一个或几个跟目标企业类似的企业，在分析比较的基础上，修正、调整目标企业的市场价值，最后确定被评估企业的市场价值。其理论依据是，任何一个精明的投资者在购置一项资产时，他所愿意支付的价格不会超过市场上具有相同性能替代品的市场价格。实践中被用作计算企业相对价值模型的有市盈率、市净率、收入乘数等比率模型。市盈率模市盈率，又称价格收益比率，它是每股价格与每股收益之间的比率。市盈率模型的基本公式为：目标企业每股价值=可比企业平均市盈率*目标企业的每股收 （4-市盈率模型的优点：、计算市盈率的数据容易获得，并且计算简单；2、市盈市盈率模型的局限性：如果收益为负，市盈率就失去了意义。再有，市盈率除了受企业本身基本面的影响以外，还受到整个经济景气程度的影响。在整个经济繁荣时市盈率上升，整个经济衰退时市盈率下降。如果目标企业的值为1，则评估价值正确反映了对未来的预期。如果企业的值显著大于，经济繁荣时评估价值被夸大，经济衰退时评估价值被缩小。如果值明显小于，经济繁荣时评估价值偏低，经济衰退时评估价值偏高。如果是一个周期性的企业，则企业价值可能被歪曲。因此，市盈率模型最适合连续盈利，并且β值接近于1的企业市净率模市净率是每股价格与每股净资产的比率。市净率模型的基本公式为目标企业的每股价值=可比企业平均市净率*目标企业的每股净资 （4-理解。3、净资产账面价值比净利稳定，也不像利润那样经常被人为操纵。4、如果会计标准合理并且各企业会计政策一致，市净率的变化可以反映企业价值的变化。因此，该模型主要适用于需要拥有大量资产、净资产为正值的企业收入乘数模收入乘数是每股价格与市价的比率。收入乘数模型的基本公式为目标企业的每股价值=可比企业平均收入乘数*目标企业的每股销售收入（4-、收入乘数对价格政策和企业战略变化敏感，可以反映这种变化的后果。收入乘数估价模型的局限性：不能反映成本的变化，而成本是影响企业现金流量和价值的重要因素之一。因此，该模型主要适用于销售成本率较低的服务类企业，或销售成本率趋同的传统行业的企业。通过介绍以上几种相对价值法的模型，我们可以看出这种方法的评估结果建在可比企业市场价值基础之上。所谓的可比企业是指一个在现金流、增长潜力和风险方面与被估价公司相似的公司，找出可比企业是相对价值法的主要困难。而房地这种方法的适用性也因此受到限制；同时，我国房地产企业还存在较强的地域性，可比企业选取的难度也大大增加。另外，中国的股票市场建设尚不完善，投机性较7年大部分的房地产上市公司市盈率都已经超过0倍。因此，适当的比率标准不易取得，目前运用相对价值法对房地产企业进行估价难以得出准确结论。22现金流量折现法的基础是“现值”原理，即任何一种资产的价值是其所产生的预期未来现金流的现值。它包括股利现金流量模型、股权现金流量模型，和实体现金流量模型。大多数企业使用的是实体现金流量模型，该模型其基本形式是：¥（加权平均资本成本1+实体¥（加权平均资本成本1+净投资=本年营运资本—上年营运资本+资本支出—折旧与摊=本年营运资本—上年营运资本+长期经营资产的净值变动+折旧与摊—折旧与摊=本年营运资本—上年营运资本+长期经营资产的净值变营运资本=经营现金+经营流动资产—经营流动负 （4-对于房地产企业来说，现金流量折现法的缺点主要包括①评估难度由于房地产企业项目的投资数额巨大，投资周期较长，回收期也较长，净投资往往大于税后净营业利润。另外房地产企业销售收入确认的特殊性，往往造成现金流量和收入不能同步实现。因此，使用现金流量折现法容易造成房地产企业价值低估甚至无法评估目标房地产企业的价值。现金流量折现法要求对未来盈利和资本输出做出合理推测，而房地产企业的收益较难预测。房地产企业的收益主要取决于现有土地、在建项目、销售项目，所以只能预计一段时间内的现金流，而更长远的时间内是很难预计的。②容易造成短期行每年对固定资产与流动资金进行投资，都会使现金流量和折现值受到影响，管理者可能为了达到改善某一年现金流量的目的而做出推迟投资的决策，这种决策的A现法的不足，因为它不仅考虑本年度需要投入的资本额的大小，还可以计算单一时期的，既保护了企业价值，又便于对管理者的绩效进行考核。33．EVAEVA价值评估模型用公式可以表示为公司的实体价值=期初资本总额+EVA的现值，即nt=1(1nt=1(1+

其中：V表示企业实体价值；V0表示期初资本总额；EVAt表示第t年的EVA；r表示预期收益率。每一种价值评估模型都有其假设条件，EVA价值评估模型的基本假设如下首先，企业持续经营。假定其经营活动在可预见的将来会继续下去，不拟也不必终止经营或破产清算，可以在正常的经营过程中变现资产、清偿债务。其次，以经营业务及评估所依据的税收政策、信贷利率、汇率等没有发生足以影响评估结论以使资本成本率和贴现率不变。再次，假设企业资本结构保持不变。企业不再进行股权融资，债务也要保持原来的水平，旧债务到期后仅举借同等规模的新债，企业进行投资和开发使用留存收益作为资金来源。根据企业所处的阶段不同，EVA价值评估模型又分为单阶段评估模型、两阶段①单阶段EVA价值评估模该模型适合处于稳定增长期的企业，预期增长率保持恒定，新投资净额的预期回报率、加权平均资本成本和A的值都保持不变。具体公式为： V0

（4-②两阶段EVA价值评估模两阶段EVA估价法将连续价值分为两个时期，前若干年为高速增长期，高速增长期后为稳定增长期两个时期的增长率和投资资本回报率均有不同的两阶段EVA +

（4-两阶段EVA股价公式可以表示为

+n+tn+t

（4-式中：EVAt——高速增长期第t年的EVA值I0——期初资本总③三阶段EVA价值评估模三阶段EVA估价法将连续价值分为三个时期，第一阶段为高速增长期，第二阶段增长速度逐渐减慢，之后进入第三阶段的稳定增长期。三阶段EVA估价公式可表示为m(1+tm(1+t+V=I0+

m +==

（4-（二）（二）EVAA价值评估模型的核心指标是A价值评估模型的优势其实就是AA实业绩；增强了不同规模企业之间的可比性，体现了公平原则；避免管理层决策次优化；能够充分保护股东利益；避免企业盲目扩张，有助于提高核心竞争力。主要优势有以下几点：①反映企业真实业企业占用任何一项资金都需要支付一定的代价。企业的资金来源通常有两个渠道：一是从债权人借来的债务，二是股东投入的股本。传统的会计在确认资本成本时考虑片面，只确认债务资本的成本，也就是利息，但不确认股权资本的成本。这股东比债权人承担的风险更高，要求的回报也更高。在计算净利润时，只扣除了债务资本成本，而不扣除股权资本成本。这样，传统的净利润指标中就包含了股权资本成本，无法反映企业的真实经营业绩，若用传统净利润评价企业的经营业绩，可能会导致偏差哪。例如，房地产行业的、B两家公司的年度净利润都是0万，债务资本都是0A公司的股权资本是0B公司的股权资本是0万。A公司的业绩要优于BA指标更能真实的反映企业的经营业绩。②体现了公平原企业的规模大小不同，如果单纯用净利润作为考核指标，排在前面的很可能是大企业，那些经营状况非常好但是规模相对较小的企业，利润的绝对值很难与大企业相提并论，这对中小规模的企业来说有失公平。而A管理者必须同时关注损益表和资产负债表，关注资本的使用效率，考虑他们是用多少资本赚得了这些利润。③避免决策次优EA模型可以计量单一年份的价值增加，这是现金流量模型做不到的，因为任何一年的现金流量都要受净投资的影响，加大投资会使当年的现金流量减少，推迟投资反而能够增加当年的现金流量。投资并不代表业绩不良，找不到投资机会反而EA不鼓励如削减研究开发费用的行为，着眼于企业的长远发展，鼓励管理者做出能给企业带来长远利益的投资决策，如研究和开发新产品。这样就能使企业管理者杜绝短期行为，注重企业的可持续发展。④保护股东利现代企业的财务目标就是股东财富最大化，由于EA为只有弥补全部资本成本之后的利润才是真正的利润，这使得管理者更注重资本的使用效率，寻找投资回报率高于资本成本的项目，而不是单纯看表面会计利润的高低，更有利于公司的长远发展。委托一代理关系的存在，导致道德风险和逆向选择的产生，而EA一样思考和行动，保护股东财富不受腐蚀。⑤避免盲目扩张，提高核心竞争EA管理理念对于国有企业的管理和上市公司的股东很有价值。国有企业的经EA资本成本，可以促使国有企业的经营者考虑投入产出的关系，限制盲目投资；引入EA可以有效防止上市公司的经营者通过增发流通股票，一味追求扩大股本。还有EAEA指标被引入后，通过两个方面增加公司的E：一方面将公司的资本集中于盈利能力较高的软饮料部门，逐步摒弃诸如意大利面食、速饮茶、塑料餐具等回报率低于资本成本的业务。另一方面适当增加负债规模以降低资本成本，成功地使平均资本成本由原来的16%下降到12%。结果，可口可乐公司的EVA1987年开始连续6年以平均27%的速度上升股票价格也在同期上涨了3倍综上所述使用EVA价值评估法对房地产企业进行价值评估有利于房地产企业（一）（一）4年581年1月，万科A66.73年将大众住宅开发确定为公司核心业务。经过1年的发展，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十多个城市，已经成为目前中国最大的专业住宅开发企业，主要产品为商品住宅。迄今为止，万科共为九万多中国家庭提供了住宅。经过努力，万科逐渐确立了在住宅行16.37..20129《财富（中文版）颁布的“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科名列18位，在“房地产开发”行业排行榜中，万科名列1位。2012年，万科集团总裁郁亮当选中央电视台CCTV“2012中国经济年度人物经过几十年稳定的发展，万科在规模经营能力方面已经上了一个台阶。数量相当的忠诚客户，是万科经营住宅业十几年来积累的最宝贵的财富之一。尽管中国的住宅产业化还处在起步阶段，但是万科已经基本实现了设计的标准化，成为行业的领头羊。尽管中国房地产直接融资的大门还在开启的前夜，但是万科在资本市场的信用，不管是在业内还是在跨行业对比中都是屈指可数的，为以后的融资奠定了坚实的基础（二）（二）采用EVA在前几章己经对各种评估方法的优缺点和适用范围做了详细的分析并且结合房地产上市公司的价值评估特点和在一定的评估目的下得出了EA是最适合我国房地产上市公司价值评估的方法，但是具体到一个案例万科，其又有独有的特点。由于万科是一个成熟的上市公司并且市值在房地产行业多年排名第一，根据以上特点，为公司价值管理提供咨询服务的角度。这也是该行业中其他成熟上市公司经常要发EA为什么适合评估万科公司价值：①“万科”已经成为行业第一个全国驰名商标，无形资产的价值巨大，这就导致了万科公司的价值不能用资产基础法来评估。因为该方法是把公司的各单项资产简单的相加最后得出公司的价值，这种评估思路无法反映万科的整体价值更加不能体现其无形价值在万科公司内在价值中的重要程度。因此评估万科公司价值不能用资产基础法。②房地产公司价值评估的最大特点就是其地域性和特殊性，每个地方的房地产上市公司因为其经营理念、产品的区域化程度、公司组织架构等都有所不同。并且由于房地产产品的独特性决定了房地产公司的特殊性，再加上我国并非完全自由化的市场经济，导致了我国房地产市场也并非是一个完全竞争的市场。因此从该市场上获取同类型的公司的价值比率指标来对万科的公司价值进行评估是困难和不准确的，对于万科这个行业第一的巨无霸公司更加不可能找到同类型的公司来评估其价值。因此市场法不适合评估万科的公司价值。（法）依赖的是每年的现金流来评估公司的价值，但是每年的现金流受净投资影响非常大，该点在前面章节有过论述。对于万科这个企业，由于其是标杆企业，规模庞大，每年投资数额巨大，同时为了保持其固有的领导地位，着眼于长远发展，万科势必会在产品研发和创新上投入巨大，而加大投资会减少当年的现金流量，这样的话就会导致严重低估公司的内在价值。同时由于对于万科这种公司来说股权投资的评估目的非常重要，而现金流流量折现没有考虑到股东的利益和价值增值，因此是不符合这一评估目的的。所以该方法不适合评估万科的公司价值。④AA计算过程是不考虑投资的现金流量的所以不会受到当年投资造成自由现金流量下降的影响，从而可以真正有效的考核万科公司的经营业绩和内在价值。结合前几章各种评估方法在我国房地产上市公司适用性研究以及本节对具体案例万科公司的分析可知选用A在万科公司价值评估中应用是合适的。（三）（三）EVA11．计算历史2008年，全球金融危机爆发，房地产行业也随之萎靡，整个行业呈现萧条的状况资本周转速度大大下降2009年后经济逐渐恢复正常因此本文选取—2014年做为历史期，来计算万科的EVA。所有数据均来自万科的年度财务报表，一些数据是直接引用的，一些数据是经过加工处理得来的。根据EVA的计算公式和（l）税后净营业利（方余额的减少各种准备金余额的增加—（营业外收入—营业外支出具体计算过程如表5—1所示：5-1历史税后净营业利润单位（人民币元年 少数股东损 净利 加：所得加：利息费息税前利利润总平均所得税息前税后利加：各种准备金的增--加：营业外支减：营业外收

- - -增税后净营业利-增税后净营业利年201220132014少数股东损净利加：所得加：利息费息税前利利润总平均所得税息前税后利加：各种准备金的增加：营业外支减：营业外收

- - -增税后净营业利增税后净营业利资本总资本总额=普通股权益+少数股东权益+各种准备金(坏账准备、存货跌价准等+递延税项贷方余额(借方余额则为负值+短期借款+长期借款+—年内到期的长应付债券—在建工程产加加加加具体计算过程如表5—2加加加加5-2历史资本总额单位（人民币元年2009 20102011所有者权益合 ：递延所得税的贷方---额加：各种减值准减：在建工加：短期借加：长期借：一年内到期的长期款加：应付债减：金融资资本总年201220132014所有者权益合：递延所得税的贷方---额加：各种减值准减：在建工加：短期借加：长期借：一年内到期的长期款加：应付债减：金融资资本总加权平均资本成本的计①计算债务资本与权益资本的比例，如表5—3所示5-2历史债务资本与权益资本比例单位（人民币元年资本总债务资净债务比权益资权益比年资本总债务资净债务比权益资权益比②计算税后债务成万科的债务主要是银行借款，债券的比例较小。由于借款期限的不同，利率也不一样。为了简化计算，短期借款利率统一使用1按5年期贷款利率。各年的贷款利率均由加权平均计算得出，计算结果如表—4所示：5-4税后债务成本年20092010201220132014短期借款的利长期借款的利应付债券的利短期借款的比长期借款的比应付债券的比债务成平均所得税比③计算股权资本成 Rm—Rf为风险溢价4是指投资者可以任意借贷资金的市场利率水平，由于债券市场的波动性，短期债券的利率的有效期限较短，所以本文选取每个年度发行的5年期的国库券利率（来源：选取自x）作为无风险收益。对于市场风险溢价，本文沿用了大多数的文献和学者的做法，用P增长率来代替。根据R=Rf+β*（Rm—Rf）计算结果如表5—5所示5-5股权资本成本年200920102011201220132014无风险利贝塔系市场风险溢股权资本成④计算加权平均资本成股权资本成本*股权资本占资本总额的比重，计算结果如表5—6所示：5-6加权平均资本成本年200920102011201220132014债务资本的比债务资本的成股权资本的比股权资本的成从表5—6数据可以看出,在资本投资总额中，万科各年的股权资本所占比重超过了50%，债务资本所占的比例比股权资本低。因此更有必要使用EVA价值评估计算根据公式：税后净营业利润—期初资本总额*加权平均资本成本，具体计算过程如表7所示：年年税后净营业利期初的资本总年税后净营业利期初的资本总从表—7—4年的A都是正值，表明万科一直在90年的A8年全球金融危4年，在严厉的宏观调控的背景下，万科的A值除了在3年经历了短暂的下降，其他年份都在大22．预测未来EVA的计算由三个方面构成，税后净营业利润，资本总额以及加权平均资本成2009年至2014年的数据可以看出，税后净营业利润和期初资本总额趋于平稳增长，规律比较明显，而A的增长却没有规律可言。这主要是由于加权资本成本的大小受到贷款利率以及股票市场的影响，相对来说具有不确定性。考虑到这些因素，在预测未来EA的时候，需要分别预测A的三个方面，不能接预测EVA值的大小税后净营业利润的预①营业总收入增长万科作为房地产行业领导公司品牌，经过这几年的努力为未来的持续增长奠定了良好的基础，在房地产行业的未来的发展潜力还是很大，但基于整个宏观环境的变化，未来几年的增长速度将会有所放慢。本文对万科公司未来5年进行预测，预计5年和6年的销售增长率为78年和9年的营业总收入增长率为，，。②营业成本的增长测结果如表5—8所示5-8万科预测期的主营业务收入和营业成本年201520162017主营业务收主营业务收入增长营业成营业成本占年20182019主营业务收主营业务收入增长营业成营业成本占③其他利润表指标假为了完成税后净营业理论的预测，按照利润表的步骤，有必要对一些其他的成本费用、利得和所得税税率作一定的假设。利润表假设如表9所示：5-9万科预测期利润表假科销售费管理费利息费

---

备20122013201220132014比率=三年均比率=三年均比率=三年均比率=三年均0.54%比率=三年均0.01%比率=三年均资产减准

金额=三年均营业税金及附加、销售费用、管理费用、利息费用、其他财务费用、少数股权益按照假设比率计算，最近三年的比率基本维持稳定，波动幅度较小，因此我们选择最近三年的比率平均值作为预测的依据。资产减值损失、公允价值变动变动随机，缺少稳定的预测依据，所以预测时按照最新年报数据计算。资产减值准备以最近三年的平均值作为预测的金额。根据以上依据，万科未来五年内的税后净营业利润预测结果如表5—10所示5-10万科预测期的税后净营业利润单位（人民币元年201520162017主营业务收营业成营业税金及附销售费管理费利息费其他财务费资产减值损税前经营利减：经营利润所得税后经营利加：少数股东损利息费用(税后资产减值准税后净营业利年20182019主营业务收营业成营业税金及附销售费管理费利息费其他财务费资产减值损税前经营利减：经营利润所得税后经营利加：少数股东损利息费用(税后资产减值准税后净营业利资本总额的预年年均年均金归属母年年均年均金归属母同比增同比增同比增同比增在建工同比增金融资同比增递延所-4.63E+08-9.04E+08-1.55E+09-2.32E+09-2.85E+09-税的贷长--------%%- 上表记录了万科最近六年的带息债务总额和所有者权益变动。其中所有者权（包括归属母公司股东权益和少数股东权益）六年平均增长率为1与4年与，通过数据对比我们发现带息债务增长比较异常，这是由于1年和4年房地产调控力度加大，房地产行业减少拿地和减慢项目4年增幅较小，因此，在预测时我们采用所有者权益六年平均增长率作为预测依据，求出预测时期净资产后，我们按照资本结构不变的假设推出带息债务的数额。根据EVA总资本的计算公式和基于上述的预测方法，预测期的资本总额预测结果如表5—12所示：(单位人民万元年20152016(单位人民万元年20152016201720182019所有者权益合 15,326,930.8417,625,970.4620,269,866.03递延所得税的贷-----余加：各种减值准加：带息债务合减：在建工减：金融资调整后资本总20,070,207.1522,538,113.5525,344,519.34加权平均资本成本的预年年平均采取万科前六年的WACC平均值9.40%作为万科未来五年的WACC预测期EVA的计根据以上预测的税后净营业利润、资本总额以及加权平均资本成本，可以计算出未来五年内各年的A值，如表4所示：（单位人民元年（单位人民元年税后净营业利润27,220,346,231,242,734,818.34,943,332,345.38,397,223,370. , 从企业价值评估的角度来说，预测期间内的AA的现值。后续期A由预测期最后一个会计年度的A值为年金，按照永续增长的方式计算现值最近几年我国—直维持在左右，根据中国社科院发布的33年甚至未来相当长一段时间我国P增长率预期都会在上下波动，考虑到我国房地产市场竞争激烈加之国家严厉的宏观调控，因此根据实际情况本文保守估计万科公司增长率以。计算结果如表5所示：5-15万科预测期内EVA现值年现值折现系现合本文假设2020年，万科将进入永续增长阶段，则永续阶段EVA的现值为9,321,381,008.61*（1+6%）=9.40%-通过对万科企业预测期内和永续期间的预测，运用前文所指的EVA两阶段模1 1)me2014年底的资本总额为179,946,143,253.37元1 1)me

é

0+ g

mú

Le

经过以上计算，本文得出的结论是：在EVA价值评估模型下，万科集团实体价值为415,230,643,099.28元。股权价值等于实体价值减债务价值，万科集团2014年的68,981,301,950.052014346,249,341,149.23元。20141231日，万科流通在外的普通股股数为11,014,968,919股，则每股的价值为31.43元（四）（四）20141231日，万科的收盘价为13.