商业综合体项目商业实施计划书

商业综合体工程商业打算书名目第一章总论..................................3一、工程概况 3\l“_TOC_250009“二、工程业主简介 3\l“_TOC_250008“三、编制依据 4\l“_TOC_250007“其次章市场需求分析............................. 5\l“_TOC_250006“一、某市房地产市场环境 5二、某市华龙区房地产市场分析 8\l“_TOC_250005“三、工程综合分析 10\l“_TOC_250004“第三章工程定位与经营主题....................... 12一、工程定位及规划依据 12\l“_TOC_250003“二、工程定位............................................... 12\l“_TOC_250002“三、目标市场............................................... 12\l“_TOC_250001“四、工程经营主题 13\l“_TOC_250000“第四章工程总体规划............................ 16一、功能划分及技术标准 16二、整体平面布局规划 16三、建筑风格及外观风格 17四、平面组合及规划 18第五章投资估算及资金筹措打算 20一、投资估算............................................... 20二、资金筹资及使用打算 20第七章经济效益评价............................ 21一、根本假设前提 21二、财务评价............................................... 21第八章风险分析 24第九章总体评价 25、工程概况工程名称：工程名称：某商业综合体工程工程地址：任丘路与滨河路西南角工程业主：某置业注册资金：5000万元经营范围：房地产开发、物业治理、工程规模及内容：工程占地面积75亩；拟建建筑面积49500平方米；建设商业综合体。二、工程业主简介多年来，公司格外留意商业信誉，由于重视内部治理，企业进展稳定，经济效益良好，市场竞争力气和抗风险力气不断增加，被某市相关专业银行评为AAA“、““及“绿色通、甘》道”。近几年，公司在房地产主业方面取得了长足进展，全部开发项目全部通过85%以上三、编制依据1、《某市华龙区市场调查报告》、《建设工程经济评价方法与参数》1993年，国家计委、《某市建筑工程99基价表》一、某市房地产市场环境〔一〕某市经济进展状况某是一座具有三千多年历史和绚烂文化的名城，以其独特的地理位置形成了具有浓郁的地方特色及富强的内陆商贸经济。优待的政策，良好的投资环境以及前景宽阔的市场，某成为一轮投资的热点，大量的国外资金和国内资金涌入某，寻求投资进展，激活了某的经济环境，带旺了人气，为某经济的快速进展供给了大量的机遇和条件。近几年来某市的GDP增长率始终高于全省平均水平，固定资产投资增长率更是远远超过全省的平均水平，在全省观经济形势不断趋好的大环境中，某〔二〕某市房地产投资与交易状况分析据有关方面最统计显示，某市的房地产市场已保持了连续七年的高速增长，为业内人士所赞美。199655亿多元，之后每年10%2023年，某的房地产投资已到达245.91亿元。与此相应，开发建设规模也逐步扩大，1996年房地产开发施工、开、142434835120233653万平方米、1661万平方米、1020万平方米。某的房地产交易也保持着高速增长。据了解，在1996年，某房地产年销售面积才166万平方米，销售额18.99亿元。之后每年以50%左右的速度19984162023年的销售面积已达1016.58万平方米。在投资和交易量都逐年呈上升的状况下，房地产市场已逐步实现了两个转变：房地产开发建设由粗放型的生产方式向集约型的生产方式转变，也叫做由消费者更趋于理性消费。〔三〕某市商业地产的进展状况分析某市商业用房开发总规模分析近年来某商业地产的开发有了很大的进展，无论是在开发投资规模方面还是施工面积方面都有了明显的增长，但是通过比较我们可以觉察：无论是商业用房的开发投资占房地产开发总投资的的比例还是商业用房施工面积占房地产总施工面积的比例都有下降的趋势。由此可知某的商业地产的进展还很不够2023年底，某商业设施总经营面积到达2200〃，主城区商业营业面积估量在400-500万川，其中渝中区商业营业面积近130万川。经过几十年的进展，某市主城区根本形成了颇有影响的五大商圈：沙坪坝商圈、解放碑商圈、杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈某商业设施的供求趋势〔1〕五大商圈会更进一步进展。依据IRS指数推算，即使是商业最兴盛的解放碑商圈和沙坪坝商圈，其商业设施仍未饱和，其他的诸如杨家坪商圈、南坪商圈和观音桥商圈更是远远没有到达饱和程度。因此这些核心商圈还有较大的进展空间，开发商会充分利用剩余的为数不多的地块进展商业物业开发，争取赢得最终一块蛋糕。〔2〕次级商业中心在悄然崛起。五大商圈的竞争日益猛烈，开发商已经开头转向次级商业中心查找投资的时机，因此大坪、巴南、北碚等地的商业设施供给量正在急剧增长。〔3〕城郊购物中心将成为下一个投资亮点。随着经济的进一步进展，人们的收入水平不断提高，城市人口会不断向郊区转移；同时由于城市中心商业区的竞争日益猛烈，从经营本钱角度考虑，投资者将会更情愿把握城郊的投资时机。〔四〕某市房地产业的进展前景分析尽管直辖后的某经济快速进展，但摆在我们面前的现实是城市化率还相对较低。目前某的城市化率为33%，足足比全国城市化率低了4个百分点。202347%50%。2023600万人，增城市化人口将到达600万人。提高城市化率，就是推动城市化。而城市化的核心产业就是房地产业和根底产业依据政府规划到2023年某城镇人均居住面积将由现在的16平方米到达20平方米。这意味着增城市人口需要住宅到达 1.2亿平方米。加上现48年的时间里，某住宅增需求将1.6亿平方米。假设平均下来，仅增量这一块，某每年需求住宅的面积将到达2023万平方米。由此可见某的房地产还将连续保持高速进展的趋势。2023GDP产值将到达4700亿元。这大体相当于现在的上海。当某到达这一规模，某的写字楼、酒店以及大型商场等物业的需求市场也会快速膨胀，这也预示着某的商业地产开发商正面临着千载难逢的进展良机。、某市华龙区房地产市场分析〔一〕某市华龙区的背景资料某市华龙区的交通、地理状况华龙区位于河南省东北部，冀鲁豫三省交界处，成立于1986年，总面积119344国家历史文化名城、国际花园城市、中国优秀旅游城、中国人居环境范例奖于一体和国家、省石油化工基地的某市唯一辖区，是某市政治、经济、文化中心和中原油田总部所在地，是冀鲁豫三省人流、物流、资金流、信息流的集合地 。30075%的乡镇通水泥大路。境内渝长、长涪、长梁三条高速大路交汇，五座互通式立交桥使地方路网与高速大路融为一体，三个马上建成的渝怀铁路停靠站，规划建设中的深水港码头可成为三峡库区建成后某市重要水路替代港，这些使长寿实实在在成为某的交通枢纽。某市华龙区商贸进展状况华龙区总面积119平方公里，人口34.3万人。是集国家卫生城、国家园林城、国家文明城、国家历史文化名城、 中国优秀旅游城、国际花园城市、中国人居环境范例奖于一体和国家、省石油化工基地的某市唯一辖区，是某市政治、经济、文化中心和中原油田总部所在地，是冀鲁豫三省交界处人流、物流、资金流、信息流的集合地。 历史悠久。某是河南省历史文化名城，中华民族的发祥地之一。早5000年前，这里是五帝之一颛顼及其部落活动中心。 1987年，某西水坡出土距今6400年的蚌壳龙形图案，被称为“中华第一龙”，某市也因而被世界称为“龙乡”。 资源丰富。总部位于6亿吨,2023-300030万吨合成氨的中原大华集团和年产9万吨的中原乙烯，以其产品、人才、技术资源优势，为企业进展供给了宽阔的平台。 城乡道路四通八达。 物产富有。华龙区地势平坦，土地肥沃，气候温存，四季清楚，盛产小麦、花生、优质林果等农林作物三、工程综合分析(一)工程背景分析华龙区的经济在高速进展。20232023GDP9.4%,超出某市910%的增长速度。某市华龙区区委、区政府对本工程高度重视。政府已对商业步行街有了初步规划：要依据“在休闲中购物，在购物中休闲”的现代购物理念建设，按500米左右长度重建一条商业步行街，该规划构思对于本工程的开发在政策层面具有了确定的指导作用。SWOT分析工程优势根底优势。某市华龙区是某市重要工业基地，职工购置力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体规划，商业物业有确定创、整合空间地段优势。从地理位置上看，该地块属某市华龙区最繁华地段，商业价值较大。景观优势：区委地块现有植被良好，可以很好地利用,地块南侧较高，有确定江景资源。工程劣势〔1〕资金压力。本工程投资额大，对企业会造成确定的资金压力。〔2〕开发量巨大。面临的机遇存在较大的住宅工程开发空间；而且大局部某市华龙区人民都期望在绿城路修建高档商场和引进中高档餐馆及消遣设施，这些都有利于本工程的进展。面临的挑战某市华龙区属区域性中心城市，对周边城市辐射力较差，但本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，工程所在平街一层租售状况较好，但二楼状况堪忧，故如何消化大规模的商业面积是本工程的一大挑战；此外，如何引导长寿的消费者承受高品质的住宅也是本工程所面临的挑战。第三章工程定位与经营主题、工程定位及规划依据缺城市功能规划定位8000人的客流量来回购物、休闲于此傍依传统、固有的商业中心地位传统商业向现代商业的升级换代二、工程定位♦以特色店、酒吧廊、美食街、精品区、消遣城、休闲带为主题的特色区；♦具有现代都市时尚风情的街区型/开放式商业步行街；物业形态：商铺：街区型的独立临街商铺，半开放式与全开放式的商业步行街系统；住宅：电梯观景小高层住宅,三、目标市场1、商铺主要目标市场♦以某市华龙区城镇居民为主体的商业物业投资者；♦本区域拆迁的临街商铺经营者；♦ 乡镇进城进展置业的城市居民；♦ 某及周边地区餐饮、消遣、休闲、效劳、服装等业态的经营者；♦ 专业的商业地产投资大户。2、住宅主要目标市场♦区域内各类成功的个体老板阶层；♦政府高官、企业家；♦灰色需求者;♦20%消费人群四、工程经营主题1、经营主题定位同时建有大量休闲非购物功能区，并以现代都市时尚商业步行街为主体表现形式的长寿都市中心商业区。♦ 内容，以满足某市华龙区不同层次的购物者的消费需求商业区内设一个中型的综合百货店和一个中型购物超市，这个百货由超市、百货和一个家电卖场组成，供给当地居民根本的日常生活需要；设一个特色的品牌家居、家俱和装饰的综合店，满足购物者的特定需求；三条主题主步行街和一个中心广场构成工程的主要人流淌线和休闲场所，内设“名品店”、“精品店”、“书城”“运动城”、“少女天地”和“儿童中心”等主题区域，时尚与繁华会聚，让购物者充共享受“逛街”购物的乐趣。♦1-21-2家品牌火锅店做为餐饮业的主力店；设好吃一条街满足低层次消费，完善步行街功能。♦,设有阳光茶楼、西餐厅、美容、美体。在工程B区域内，设大型网吧、电玩城、KTV以提升和稳固商业区的人气。♦店、糕点店、干洗衣店、照相冲洗店和音像店，全方位的满足消费者的需求。♦中心广场构成：紫薇树、桂花树、移动的鲜花车、休闲椅和露天的音乐角、工程购物指示。♦332.5标高的步行街构成：法国梧桐、鲜花、古朴的石砖路、法式的街灯和休闲椅经营：主营：精品女装、女鞋、女包次营：少量的精品配饰、珠宝；1-2家品牌饮料小店15米♦337.5标高的步行街东侧构成：玛赛克彩拼的步行道、局部圆石小径和局部玻璃走廊经营：品牌的中性休闲服饰、少女装、牛仔装。12米♦337.5标高的步行街西侧构成：圆石小径组合蓝色的玛赛克拼图、白色的沙滩、严峻的灯光、中世纪风格的油画。经营：品牌餐饮、各种咖啡吧、酒吧和特色吧。12米3、工程商业经营规划以一个综合性百货店〔百货、超市、家电三位一体〕和一个特色的家居、家俱装饰材料的综合性大卖场做为核心店，围围着中心广场分布有一个餐饮区，快餐店、书城、运动城、儿童中心和一个阳光休闲地带，并关心以多个商业步行街系统共同构成。第四章 工程总体规划功能划分及技术标准表4.1 商业物业功能规划面积安排表物业功面积层高物业功面积层主力百90004.5车库及120234米主力超50004.5儿童乐30004米临街门30004.2IT通讯40004面0米市场地下商80004.2步行街300004.2餐饮70004米家具店40004.2金融超7004.2综合家20234.2还建商2513还建办11976二、整体平面布局规划1、步行街形态考虑到工程所处的市场层面，尽管主力店需要大面积空间，但本工程以大街组成步行街商业线索，以此组织独立街铺分布的主要布局。2、街铺及面积分割商铺布局主要沿街道和主力主题店布置，面积分割为9-12米进深，3.6-5.5米的开间。3、商场出入口商场出入口应依据地形标高的不同而考虑设有3-4个，在不同的出入口可4、人流/物流/车流/信息流等交通动线设计商业区内的商铺承受单一循环人流步行路线，少量设置机械交通关心工具；物流设置独立出入口，与外围主要交通大街连接；车流统一由现有寿星广场东北角引入地下，由西南出；适当考虑智能系统在工程中的运用。三、建筑风格及外观风格1、建筑外观的平坦墙面外墙及局部立面多承受鲜色涂料，适当使用玻璃幕墙，到达节约本钱与有效营造商业气氛。2、外立面颜色橙色与咖啡红的合理运用。3、建筑顶部处理绿化与景观处理，休闲设施的合理建设，以此吸引地下人流向上的带动。4、标志建筑物与迎宾大道的有机照顾，在工程北边规划建设大型形象视觉标识---“长寿精神柱”，如雕塑。四、平面组合及规划、充分利用旧城改造契机，工程建筑应考虑沿用本城建筑的传统风格；同时着力表达以“街道”为主动线的街区型建筑规划布局。适当表现以主力店，精品专卖店特色区为构造形态的集合式商业区，力求在此地开发出一种全的购物中心。3-4实现物业销售价值最大化。3、设计压缩现有向阳街商业气氛，削减向阳街主要人流，降低对现有街道的依靠性。、A地块内设计2条主要街区大道，制造的街区人流淌线，实施动线大手术。、产品设计中的步行街道应考虑以直线为主，少用或者不用曲线和弧线式的步行街设计方式。、商业步行街以3层建筑构造形式为主，局部4层。、只做3个临街面层，设计3个主题广场，如阳光活力广场，都市生活广场和儿童游乐广场，分布置于主要街道交汇处，其中生活广场为主要景观制造点。、地下商场1处，约10000平方米，连接3大主题广场，并在3大广场处形成下沉式的商场出入口；半地下商场2023-3000平方米，考虑与现有的寿星广场休闲购物中心的精品专卖店一条街和工程的住宅群相照顾。一、投资估算151882元/m2o二、资金筹资及使用打算依据工程的进度安排和投资打算，工程启动资金

150000

主要以

150000万元第七章经济效益评价、根本假设前提2年建设期内能顺当实施，建设内容和建设进度按打算进展，房水平。二、财务评价1、出租收益34906平方米，主力百货店按平均每平方米2219元/平方米测算，其他详见下表：序物业类型出租面积〔川〕月租金年出租收益序物业类型出租面积〔川〕月租金年出租收益A区456地下商场大型餐饮B区8406〔6304〕4334〔2167〕102575.76512113〔出租8480〕25254.41主力百货902422238.22综合超市504719115.03家具店38841360.6合计合计34906852.12、销售收入97676平方米，合理收入测算如下:序1物业类型可售面序1物业类型可售面售价销售收入备注住宅积〔血〕〔7~~〔万兀〕~1.1 花园洋房15000180027001.2 电梯公寓3600015005400小计5100081002 A区步行街31213800024970金融机构7006000420儿童城28383000851通讯市场189180001512家电市场21323000639大型餐饮21674000866小计40941292583 B区3.1 餐饮面积合计3633400014534地、商城210250001051合计976763986238520