广州星河湾项目策划全案

华南版块的试金石—星河湾

星河湾现象

今年4月28日，广州星河湾正式开盘，开盘当天预定200余套，五一黄金假日期间，共超过十万余人作到星河湾现场参观咨询，截止五月底，星河湾共累计正式售出500余套房，销售回款3个亿，引发“星河湾现象”。一组数据（4月28——5月7日）样板房鞋套消耗量近20万对用桶装水1200多桶；瓶装水510箱，约12240支纸杯20万个每天240趟看楼车发自广州各点，座无虚席停车场内平均每天停泊1600辆车，车位仍显不足共发放销售资料12万份业界人士谈星河湾“中国第一村”——祈福新村老总：我受到了很大启发，今后的建设起点要更高一点，综合素质要再好一点。深圳招商地产副总是当年广州国际大厦（63层）和深圳香格里拉酒店的总指挥，来星河湾看了三次，由衷地说："我没有对什么楼盘动过心，除了星河湾，确实是我看过的最好的楼盘。"据说，雅居乐的老板看完星河湾后，对部下的态度很不友好，心情很不爽中国房协顾云昌秘书长：星河湾的建筑、园林环境让我们很惊喜。这里确实是一个心情盛开的好地方。我们走遍全国各地许多楼盘，这里的建筑和园林是结合得最好的，也是最漂亮的，我一定大力推荐，让其成为中国房地产界学习的典范

星河湾现象剖析

今年的星河湾,无疑成为了今年广州楼市的重磅炸弹,在市场中引起了强烈影响，星河湾的种种现象，引发业界人士的种种思索，下面，从星河湾的产品、营销推广、四新技术应用等方面对星河湾现象进行逐一分析。

星河湾产品解析

大盘的开发，唯有靠产品的综合质素才能取胜，星河湾之所以一跃成名，这同星河湾的产品综合质素优良是分不开的，星河湾的产品解析将主要围绕产品的环境、规划和建等方面来进行剖析项目概况

星河湾总占地1,200亩，首期总投资8亿元人民币，建筑面积30多万平方米，居住户数1,900多户，由六大充满异域风情的水景园林社区组合而成，容积率为1.2，绿化率达50%。市场定位

高品位的滨江休闲高尚文化社区

星河湾的环境分析

区域环境分析

星河湾位于广州市番禺区华南版块华南快速干线出口处，由于所在区域属广州市新一轮城市规划中的新城市中心区域，在未来几年内星河湾可坐享新一轮城市建设所带来的交通、商业、教业等一系列便利。华南版块简介

华南板块位于广州南番禺区，可开发土地约两万亩，属广州市政府新一轮城市规划中的新城市中心区域。自1998年始，已先后有8家广州实力最强，品牌影响力量最大的发展商在此区域购地，小则近千亩，大则数千亩，由于这一区域总开发量大，强手如林，建设水平高，已引起市场及业界人士的高度关注。华南版块楼盘分布示意图华南版块大盘现象剖析

作为中国南方的老工业城市，原有广州老城区已经越来越难满足广州经济建设的需要，在广州市区内开发地产的开发商面临着开发成本过高、土地规模偏小、居住环境日趋恶化等一系列问题，这一系列开发难题促使广州有远见的大型房地产开发商纷纷逃出城外，建立新的立足点；南番禺地区历来有广州后花园之称，紧邻一江之隔的天河区，能充分享有广州市区成熟的配套，有着较为优良的自然生态环境，地势平坦，具备开发大型住宅的先天条件；属于广州市新一轮城市开发规划的新城市中心区域，1998年华南快速干线全线通车，缩短了华南版块到广州城区的交通时间，“时间代替空间”，交通条件的改善，良好的性价比，进一步扩大了广州市民郊外置业的趋势。星河湾周边环境星河湾紧邻珠江边，自然生态环境较为优势，周边有长隆野生动物园、香江野生动物园、骑士俱乐部、丽江明珠歌剧院等自然人文景观，新城市中心区的城市形态特征已初步俱备。星河湾周边环境分析图星河湾社区环境

星河湾的社区景观建设主要引入了水景为主题的园艺景观建设，形成了以“一江两河四湖六池”十大水系的首期46个水景景点。社区环境星河湾的规划设计

星河湾的建筑规划呈现半围合式布局，这样的布局丰富了社区的空间层次感，又利于增强居民潜在的空间领域控制意识，有助于社区文化氛围的建设和居民的交往。同时利用建筑不同的高度、间距，营造出不同的建筑光影效果，达到社区居民午后也能休憩乘凉的效果。星河湾的建筑设计

星河湾的建筑设计整体给人以十分庄重古典的感觉，在建筑外立面的处理手法是大量借鉴了欧州古典建筑的设计手法，如歌特式建筑的尖屋顶等，外立面装饰（如石雕线条）采用了古罗马、古希腊建筑中的设计手法，强化了外观的美感，但又没有古典建筑中的繁琐，显得更为简洁，整体建筑样式我个人认为属于仿古典与折衷样式的综合。从居住空间功能和立面关系的处理上，把景观阳台全部设计成内阳台，保证了外立面线条的简洁流畅，从居住的内部功能上，客厅阳台合一，形成了更为灵活的开放式结构，保证住户拥有更为开阔的景观资源。，雨后的星河湾星河湾的园林景观

星河湾的园林景观在设计手法上采用均好性原则，每个居住组团都拥有以水景为主的园林景观资源，形成不同景观主题的空间，在材料处理上大量采用了天然的材料，如号称世界第一等的观光休闲大道上的实木、黄蜡石、石英石、麻石、卵石等园林的作用：一是人工优化的生态；二是体育活动场所；三为读书工作幽静；四是闲暇自娱；五是社会交往。星河湾的园林给我的感觉在功能及空间上与建筑和人相互渗透性方面做的比较成功，通过叠石，高大乔林等物体将空间进行巧妙遮掩、分隔，形成了各具一定功能的园林小环境，园林各方面的作用在此体现的较好，而非其他一些楼盘的园林给人的感觉只是观赏，过于生硬，无法留住人，成为“空白地带”，园林整体环境显得悠闲、自然、安静、清洁。社区园林景观不一样的星河湾

1.83公里中国首条骑江实木观光休闲大道；广州第一家用不着空调的样板房独家拥有天然活水生态循环系统投巨资从50公里外的西北江引来天然保护水源作为区内生活用水社区内24小时免费泳池广州第一家拥有全方位商业联盟广州第一家拥有泛会所的楼盘星河湾四新技术的应用

与番禺宝墨园达成合作，独家引进宝墨园的活水技术，独家拥有天然活水生态循环系统；技术以纯物理方式改变水分子排列，在不改变任何自然属性的前提下大幅度提高了水的自净力、携氧力和渗透力星河湾营销界面分析

（一）开发模式的变化GO（二）星河湾的营销策划GO（三）开盘时机的确立（四）卖场包装GO（五）星河湾的品牌意识GO星河湾周边环境分析图返回骑江休闲大道水景骑江休闲大道水景居住组团中心水景

返回雨后的星河湾临江居住组团建筑外立面之一建筑外立面之二建筑外立面细部处理大堂入口处细部处理夜幕下的星河湾社区一角阳台设计手法之一阳台设计手法之二社区会所外立面之一社区会所外立面之二社区钟楼社区休闲商业街商业街局部