建筑市场战略决策资料

2008年建筑市场战略决策资料了解建筑市场，未来趋势，以利我们更好的前瞻这个市场，一针见血分析行情，做出正确判断决策！！TOC\o"1-4"\h\z\t"易繁,1,cc,4,c,3,aa,2,dd,5"HYPERLINK7融资环境如何变化12月13日，国务院的“金融30条”出台，房地产信托投资基金（REITs）终于获得了最高级别的准生证。“金融30条”中明确规定：开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道。不过，关于REITs基金究竟是股票形式还是债券形式，以及何时正式开始募集，依然是个问题。12月21日，国务院发布《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（下称：《意见》），内容主要包括支持房地产开发企业积极应对市场变化、多渠道筹集建设资金；商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务；支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。上述政策的出台，无疑会放松开发商的外部融资压力，让资金极为紧张的房地产企业松一口气，延长后者的生命线。不过，国务院政策的放松，并不代表开发商就此可以高枕无忧。由于国内房地产公司资产负债率居高不下，各商业银行评估地产开发项目的信贷风险依然很高。地产商是否能够得到银行体系的充足信贷仍有疑问。8开发商如何转型中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一在“2008中国城市住宅与房地产发展高峰论坛”上说，房地产企业要主动顺应形势，从研究市场规律入手，主动调整和转型。他认为，房地产开发企业在转型过程中要坚持两个理念：一是科学发展；二是诚信经营。同时要提高三个能力：一是提高对市场的前期策划和判断能力，研究企业的开发期、开发目标、开发产品，包括积极参加经济适用房、廉租房的建设，开发省地节能环保型的建筑；二是提高开发建设的能力，提高产品的含量，提高住宅的水平；三是提高企业的融资和资金管理能力，加强成本核算和财务管理。明年或许是房地产企业的转型之年。此前，SOHO中国董事长潘石屹也曾认为，国内的房地产企业需要在商业模式和战略上转型，不过现在转型已经有些晚。此前，SOHO中国、北京万通地产和上海长峰集团等，都在最近两三年间完成了转型，由单纯的住宅开发商，转向为商业地产的开发和经营商，以持有、经营商业地产为公司的主营业务。明年，是否会有更多的开发商步这些公司的后尘，将成为悬念。9住宅产品两端分化刘力博士认为，2009年，国内住宅产品市场发展将大致向两端分化：一种是政府主导的保障性住房建设；另一种是开发商为主的个性化高端产品，这种变化主要取决于当前市场结构和开发模式的转变。首先从市场结构看，近年来国家大力推行两限房、经济适用房、廉租房等保障性住房政策，与市场化的普通商品房和高端住宅并存。且今后的保障性住房也将由原来政府提供相关政策、企业为主体开发的模式慢慢转变为一部分由政府主导来建设。这样的话，必然会使得保障性用房无论是数量、规模还是非市场性的特点都会越来越强。其次，保障性用房的大规模建设，也将导致开发模式的转变。像前几年开发商主导的大盘、新城、卫星城建设等项目会越来越少，今后企业拿地的规模会相对小一些，对土地位置的选择较以往增加了偶然性。因此，他们会更倾向于开发一些高端、特色的个性化住宅产品，满足市场上中产以上阶层二次或多次置业的居住、投资需求。10还会有多少政策出台对于房地产行业而言，2008年的楼市可以说是政策市。从六月份开始，便有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了九、十月份，“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。放松二套房贷、减少购房买入和转让环节的各种税费、降低贷款利息……，在已经出台了不少鼓励消费的政策之后，中央和地方各级政府还将会出台怎样的政策，刺激目前低迷的房地产消费？此前，上海在1998年出台鼓励房地产消费的多项政策，曾被舆论广泛提及。开发商也认为，这些政策可以起到刺激市场的作用。这些政策包括购房退税、购房可以获得蓝印户口等。因为预期上述政策会被发布，很多购房者都在等待。然而，也有人反对出台这些政策，因为他们认为，如果政府被“胁迫”，出台这样的优惠政策鼓励购房。难保购房者得陇望蜀，要求更多的政策优惠，届时政府将处于被动。政府部门还会继续出台优惠政策，鼓励购房吗？在进退维谷间，政府的下一步政策取向，尤为值得关注。HYPERLINK新房源多为144平米以下记者注意到，下个月将上市的新房源除了价格较优惠外，面积上也紧跟政策的"脚步"，以144平方米以下的房源最多。根据明天起执行的南京楼市新政，由于144平方米以下的房源享受到的实惠较多，也是购房者们易于接受的户型，因此下个月这类房源最为常见，网尚机构的专家告诉记者，河西融侨中央花园推出了95平方米、110平方米、135平方米等多种户型，金域中央则拿出了90平方米的房源，江宁的青山湾的新房源面积在63至130平方米之间，武夷·水岸家园一期开盘的8幢多层房源面积也不超过120平方米。HYPERLINK为鼓励普通商品房消费，我省将迅速落实国家优惠政策，对个人购买90平米以下普通住房的，契税暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂时免征印花税，个人销售住房暂免征收土地增值税。意见重申了国务院日前发布的有关规定，个人普通商品房买卖免征营业税的年限由5年改为2年，不足2年者，按差额征收。对个人购买非普通商品房，山东省将实行由超过5年改为超过2年按差价征收营业税，不足2年者按转让全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。意见明确规定，住宅小区建筑容积率1.0以上，单套建筑面积144平米以下，实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.44倍以下为普通商品住房。二套房贷款利率银行自己说了算根据意见规定，我省将加大居民购房的金融支持力度，为居民首次购买普通自住房和改善型自住房提供贷款，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付比例调整为20%。已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平、再申请贷款买普通自住房，也可享受一套房政策。对于其他贷款购买第二套房及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。明确"首次购买住房"概念意见规定，凡当事人申请，经查询房地产交易登记信息系统，其名下现没有以买受形式取得的商品住房（含二手房）登记记录、商品住房预售合同备案记录及已受理的商品住房买卖登记申请的，可视为首次购买住房。同时，各地提高居民购房公积金最高贷款额度，延长还款年限，首付比例为20%。同时市民可提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购房。意见还要求银行加大对中低价位、中小套型普通商品房特别是在建项目的信贷支持力度，支持有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组，支持资信良好的企业发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点。全面清理涉及房地产的行政事业性收费此外，意见规定对涉及房地产的行政事业性收费进行全面清理，探索一费制交费模式，减轻房地产开发项目的税收负担，引导房地产开发企业应对市场变化，合理调控土地供应，加强房产开发用地监管等内容。HYPERLINK当然，在全球金融危机环境下，德国房产企业、地产中介及地产银行、地产基金的日子也并不好过。德国阿瑞尔地产信贷银行分析师郝鹏向记者表示："德国房产类企业是金融危机的受害者，而不是肇事者，这一点与美国和欧洲其他一些国家有着本质区别。"当前德国房产市场的困难，一方面是金融危机、经济衰退导致百姓手头紧，缺乏资金买房买地；另一方面是金融危机导致地产银行、地产基金融资困难，地产企业资金面也随之收紧。郝鹏表示，在金融危机下，德国政府迅速采取了两方面措施，确保金融危机不会演化成地产危机。首先，受惠于德国政府４８００亿欧元金融救市计划，地产银行成为直接受益者；其次，为防止出现地产基金赎回潮，政府强令所有开放式基金全部转变为封闭式基金。对于未来德国房市的发展，尤斯特表示，"即使在当前经济衰退时期，德国房价至少也会延续过去平稳的状态"。同时一些新能源住房、低耗能房屋等可能受到欢迎，成为未来投资的重点。HYPERLINK\l"ff"▲Top美国全球房地产业组稿：美国市场尚无回暖迹象美国房地产市场衰退已经持续了近３年，目前仍然没有明显好转迹象，销售低迷、房屋积压、房价下跌的局面仍在继续。分析家预期，鉴于失业率高升、消费开支紧缩，美国房地产市场将继续走软。今年以来，美国新房销售量总体保持下降趋势，其间曾因部分购房者尝试抄底等原因出现小幅反弹，但很快恢复下跌态势。占全美房屋总销量８０％的旧房销售在低水平上波动，积压待售住房数量约为１０个月的销量。股市暴跌和经济形势恶化使得很多潜在的购房者撤出市场，虽然房价不断回落，但消费者仍缺乏信心，不愿出手购房。部分地区的房屋销量出现增长，主要原因是大量丧失抵押赎回权的房屋流入市场以低价拍卖，暂时性地刺激了销售，并不是因为市场出现实质好转。美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示，美国１１月份旧房销售量经季节调整按年率计算为４４９万套，比前一个月下降８.６％，与去年同期相比下降１０.６％。美国商务部数据显示，１１月份美国新房销售量比前一个月下降２.９％，经季节调整按年率计算仅为４０.７万套，为１９９１年１月份以来最低水平。标准普尔公司发布的房价指数表明，今年第三季度美国房价同比下降１６.６％，与前两个季度相比呈现加速下跌态势；９月份美国２０个大城市的房价同比下降１７.４％，跌幅较８月份进一步扩大。截至今年９月份，２０个大城市的房价较其２００６年５月份高峰时已经跌去２１％，回归到２００４年的水平。美国预测机构ＧｌｏｂａｌＩｎｓｉｇｈｔ认为，如果参考长期基本面决定的房屋价值，目前美国虽仍有一些地区房价被高估，但严重高估的情况已基本不存在。加利福尼亚、佛罗里达和内华达等州的一些城市曾是房价泡沫最多的地区，其房价跌幅也是最大的。美联储和美国财政部１１月２５日宣布投入８０００亿美元解冻信贷市场，其中美联储将动用６０００亿美元购买住房抵押贷款及相关有价证券。美联储主席伯南克说，美国政府应采取更多措施来遏制住房止赎率继续上升，包括收购违约的抵押贷款资产和推出更大规模的计划来对抵押贷款进行再融资等。根据房地美发布的数据，截至１２月３日的一周里，美国３０年期抵押贷款平均利率为５.５３％，比前一周明显下降，为今年１月底以来的最低水平。一些分析家批评说，抵押贷款利率高低与否并不是房地产市场的关键问题。消费者信心低迷、大量待售房屋积压等问题都不是降低利率能够解决的。此外，政府连续出台巨额救助计划会导致财政赤字扩大，可能会给经济带来意想不到的损害。HYPERLINK\l"ff"▲Top巴西全球房地产业组稿：巴西政府鼓励中低收入人群购房记者巴西虽然是个土地资源丰富的国家，但由于贫富分化较大，无房户人口比例较高。近年来，随着经济好转，巴西政府陆续出台了一些针对中低收入人群购买房产的激励措施，巴西人购买自有住房的热情开始上升。巴西目前有人口１.９亿，城市化水平较高，超过８０％的人口生活在城市。据估计，巴西全国住房缺口达８００万套，其中９２％来自低收入群体。但是长期以来，由于贷款利率居高不下，而且法律规定还贷比例不得超过月收入的２０％，因此巴西人很难以按揭贷款方式购买住房，相当多的巴西人因而被迫选择租房。２００２年以来，随着巴西经济好转，巴西人投资住房的热情也逐渐高涨，目前住房信贷已经占到国民生产总值的５％，但是跟墨西哥（９％）和智利（１３％）相比仍有相当差距，预计未来５年到１０年间，这个比例将增加一倍。业内人士认为，巴西高端住宅的数量已经接近饱和，但是小户型住房的需求则在日益加大。一般巴西人对于住房消费比较理性，大多是刚参加工作时租房，经过约５年时间，开始购买一室一厅的小户型，然后再扩大为两室一厅或三室一厅。根据这种需求趋势，巴西开发商建房时，小区多数是按３０％一室一厅（３０多平方米），４０％两室一厅（６４平方米），２０％三室一厅（１００平方米）和１０％四室两厅（１８０-２００平方米）的比例来建造。为了鼓励中低收入家庭购房，巴西银行采取了降低贷款利率、延长贷款年限等措施；同时政府推出了福利房建设和优惠贷款等措施。在专门针对中低收入群体的优惠贷款机制中有住房贷款计划（ＰＡＲ）和巴西储蓄和信贷机制（ＳＢＰＥ）等，此外购买总价不到３５万雷亚尔（约合１５万美元）的住房，购房者可以申请工作年限担保基金（ＦＧＴＳ）的优惠贷款。其中ＰＡＲ在最近５年中已经资助修建２４万套住房，全部面向中低收入群体销售。由于全球金融危机导致信贷紧缩，为了方便公务员购房，巴西政府今年１１月１７日开始发放公务员住房特别贷款，两家国有银行共提供约３６.３６亿美元的低息贷款，还款期最多为３０年。此外，金融危机爆发后二手房开始吸引更多投资者。业内人士解释说，在危机时期，住房投资并没有从人们生活中消失，很多人为了寻求更安全的投资渠道而选择二手房市场。因此，随着新房价格的不断攀升和其他金融投资的高风险，二手房市场的投资将逐渐增加。HYPERLINK\l"ff"▲Top日本全球房地产业组稿：日本市场再遇寒冬房地产市场动向可以说是日本经济景气的晴雨表。美国次贷危机以及随后爆发的全球性金融危机，不仅导致日本经济出现衰退，也使刚刚有所好转的日本房地产市场再次遭遇寒冬。日本民间调查机构不动产研究所公布的调查结果表明，今年１１月份，日本首都圈住宅销量同比下降１４.９％，连续１５个月低于上年同期水平。１月至１１月累计住宅销售量约３.７万套，预计全年销量为４.２万套，比２００７年减少约三成。日本另一大都市圈近畿圈的住宅销量也在大幅下降，１１月份仅销售住宅１７１６套，同比减少２０.７％，预计全年销量将比上年减少两成左右。在住宅销量持续下降的情况下，日本新建住宅开工量和新建住宅供应量也在低位徘徊。据日本国土交通省公布的数据，经季节调整后按年率换算日本全国住宅开工量从４月份的１１５.２万套下降到１０月份的１０２.７万套。同期，首都圈的新建住宅供应量月均仅为３６００套左右，但是首都圈和近畿圈积压代售住宅量合计高达３万套。次贷