住宅开发项目启动会报告模板

中骏置业**公司**项目启动会报告*年*月*日1目描录C除O蔬N膊T厚E号N喉T熟S12产罚品总设遭计3工我程越分拆析4成摊本雀分栋析5项颜目珍运矛营项换目载策义划21项哥目慌策感划31晋.天1土盒地之价号值1状.材2市罩场拢竞化争1连.忙3客世户施需丈求1泻.融4项霉目致定们位1昼.脱5商偿铺阁策到划1词.去6产互品惹建惩议1项叼目糠策害划—土跳地柱价输值1农.迅1要柏点梨：回狱顾抵“稳项难目侄交融底论会虏”用时往的研项润目静概炸况项，善并掉就极土记地欲价锤值菜进转行S悉W遮O须T分拉析；参阿照蚂“钩土与地尼属查性碌判狠断糠简丙表纪”厦的劣典羽型若特指征奔，保判平断树地阵块根的土底地屠属穷性；将航“激投域资杀可麦研屈评蚕审什”蜡报掉告吹中此的奖土劲地牲分且析孟部挨分臭，网以哈附价件域形片式宫插填入拢本万页饰，浪以稍便滑查万阅蜘回抢顾;如昌相溪较雷投青资鸽评庄审价阶凝段炉有惕进召一贯步信更携新事及控补巨充贤，苍须镇以弯单嫌独幸页孔面帅说留明坐。SWOT优势(Strength)劣势(Weakness)项目良好的交通通达性周边商贸发达稀缺山景资源地块四面临街，利于商业规划金地品牌地块规模偏小，无大盘优势周边农民房影响项目形象非当前虎门最热片区机会(Opportunities)发挥优势，抢占机会(SO)抓住机会，克服劣势(WO)虎门城市升级品牌开发商自主定价权高铁开通用产品创新、品质、细节、服务等争取高定价，最终获得高收益强化金地品牌形象抢占入市时机，配合虎门城市升级的节奏制定项目开发进度充分发挥地段优势，辐射虎门厚街更广区域商业价值最大化能利用规模优势发展“短平快”项目引进品牌商家，营造街区氛围，结合城市升级，再造一个中心

强化片区前景威胁(Threats)发挥优势，转化威胁(ST)减少劣势，避免威胁(WT)宏观调控的不确定性强化在通货膨胀期住宅的增值保值性强强联合（园林、产品、物管、销售执行），提升项目价值通过前期规划准确定位，确立产品特色1项勤目夺策蹲划—市演场族竞咏争-全出市日市浪场辆分护析号（1增/深5）1蛙.犯2年讽度翁量监价些走惯势要毁点靠：2遭0左0骨8年风至穗今每荡年乳末全耗市年蒸度够商优品每住摄宅僻供例求财存升量扔及运成骗交闷均玩价含，授全急市昏年乌度浓商菊品伞住客宅壁累忙计帮新费开槽工倦面罢积肾；给饲出溪城绞市类供顽需愈走培势却等耀方擦面诊的润预投判钉及爪结薄论勺。1项弱目冶策物划—市异场鸦竞翅争-全只市诸市竖场芽分挥析腰（2愈/步5）1斧.北2要衰点底：过颈去2个瘦完椒整条年迫度技及赞当出年还月安度供园需怠成降交推价抖走伪势勺，伸图奖中招显敲示厚数姿字舍；给证出微分卡析充结骡论幼。月陡度折量筑价茶走议势1项胸目连策咸划—市易场会竞咸争-全妖市炊市御场碌分夏析齿（3浪/咽5）1恩.饶2要琴点赌：图龙示佛上观一荐年驻度然和洁今历年各匀行堵政凝区诱分掀别竖的供古应判量俱、仰成焦交碌量胀和认成像交暮价顷格援；给浑出兄分嗓析腔结补论村。区风域州结赖构讲分熔析核心区近郊区远郊区1项翁目波策飘划—市震场松竞键争-全变市印市络场炼分乖析巩（4多/晕5）1止.尿2要眨点模：按毛面梯积近段地分禁析震商绒品贩住阳宅（挥至谅少3年泪）的补供毒应岩成训交案结朴构先，僻以仇及记供急求存比吗；可求根玻据赔城尚市离特元点针进者行赏面管积寄段照划岗分樱，驻注竹意朋面微积我段万划保分络的中均施衡茎性芦。产灶品井结怖构朵分障析面积年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累计1.141.051.201.221.481.751.19全豪市我行嫁政天区品面饿积著段路供荷求律比休分吩析1项寻目超策轿划—市不场昏竞承争-全哑市佩市易场咸分岸析友（5指/絮5）1级.鲁2要水点带：按放总采价栋段绝分叛析全闷市皂行适政叨区商逼品合住圾宅（胀至纲少3年气）的邀供炮应蛾成孕交拜结顶构扛，失以芹及绘供栋求惭比鼓；可敬根挺据资城齿市辣特挎点需进列行纯总肌价木段固划增分勉，漫注顾意柔总宵价哭段穿划劝分格的第均您衡莫性配；如各果可项捡目出位峡于特某悔城婶市痰的县/县乱级解市，须则搞需摇对全宣市及项仅目或所四在档县盏市的袜产句品睡结纱构顶进府行胸分播析顺。总盾价呢结伍构头分悄析总价年度100万以下100-120万120-150万150-200万200-250万250万以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79全我市齿行性政狗区翅总贸价陕段漆供淡求百比振分冻析1项套目攀策旦划—市聪场白竞巴争-区胁域袜市腹场顿分良析首（1们/牧5）1蓝.勉2示惩例浆：项拐目马位孟于圆东制莞冈市刘虎疾门秃镇违，阵虎鱼门卖片举区评市嫌场翠主岗要潜由卷中生心筋板军块品、光白捞沙涂新绪联困板平块各、绒威滩远布岛军板协块弹组堡成慰。要浇点史：根绳据顶竞吓争勇界塞定坏“渔区骨域珠市概场考”羡范川围堤，安界堡定悔的崭根患本御原妖则蓬是市根佛据庄“钻竞慈争容范槐围述”插，永通缩慧常六为伞：翻地碎理够位强置跟相筐近航、熟客孝户消来脑源雹大哨致侮相咬同乔、旅产厚品泉总窄价溜接护近罪；概僵述恶区拢域坐市疗场通的乒特婚征懂，跌重番点识是蒙主缎要蝴板叔块也的橡划油分伯及春其敏特急点穗、眉销剩售绸均械价伍等状；如规有简必涉要族，饥可油就搬每话一贵个吼板普块寄单侧独铅拆恨分稳，堡然守后顾进腥行抱深逝入夺分烧析深；表堂现子形罪式稍，豪图蹈文商并桑茂近，溉注锈意杠在古图朴上舞标隐示段出激主尺要琴交中通塘道恼路撇。白潮沙颠新功联么板桑块威势远艘岛倚板耀块沿角虎间门柄大喝道急、庄连判升从路殊、叮滨削海妻大自道远、姑长工德层路饰两焰侧腊各1～2个声街潮区侨的逼用矮地淘范纳围沿S谢2搜5恩6省秀道劝两赛侧工，单北奇至域厚拳街些白命濠危、忧南朋至材虎年门臣转睁盘呢，浇包法括根白辞沙万、蜜新皮联吓两半个卫村环袜整能个临威啄远氏岛份，逆北签至家十贩围墓村沉、珠南县至毙下则围卫村肚西胸至算沙芒尾挣村净、翅东惑至螺九迷门盐寨本踢案中渠心辛板矮块区守域衬市舟场跳界寄定1项怪目构策鸡划—市绝场麦竞辫争-区培域屋市砍场衬分代析播（2携/丹5）1酸.值2年刻度摄量富价镰走炸势际（1贯/盏2）要口点讲：“会项哥目绢所文在赏区炕域机市想场妥”2申0冒0节8年记至前今弹商税品渔住周宅当供久求旋量炕价课，溉并榴计筑算熟每腰年固的凯供供需服比粱；如粥果区两域开市嫁场基称本架与行汤政察区划锹分灵一缩慧致革，庄可忽直倾接汁用节该筋行破政章区族的幼市卧场窑数幸据下；给拘出甚供鲁需丽走倚势踪蝶等填方郑面钻的眯预疑判激及访结恩论买。1项交目围策瘦划—市信场含竞奔争-区权域桌市挤场册分号析狡（2数/改5）1买.棉2年图度轻量价价嚼走督势恢（2倚/皱2）要愁点谢：如丸果区愁域谊市螺场划零分惩包捡括坑多娱个板惭块(包陆括河项画目所蔬在扭板手块和竞磨争傻板升块)，糠须司将雹各请个厚板纳块祝的细量轰价怜走恼势漆分咱别绒进简行度单暂独羡分逼析而；2圣0伯0亲8年僻至分今旨商挠品搜住臭宅困供困求殿量也价俗，衫并斜计斥算蓬每柔年货的票供望需昆比狭，事给热出曲供料需执走惩势煤等宫方异面邀的陈预膨判膜及馅结苍论缩慧。1项赚目乐策警划—市昆场基竞乳争-区跨域营市馆场勤分蕉析和（3社/桂5）1善.营2月详度摧量笨价哲走酸势踩（1俘/编2）要绸点阶：“良项尘目姻所塞在柳区税域阔市们场迁”过扰去类两异年究和档今庭年述前模几粒个便月册商酬品石住爪宅夺供粗求曲量红价但；给忘出棵供翅需堡走片势农等符方莫面歪的确预旱判槽及糊结蓬论剪。1项扎目起策冷划—市叙场嗽竞洁争-区筝域后市柄场为分桑析赠（3论/寄5）1赖.润2月网度贼量蔬价笛走脊势幸（2伞/笼2）要储点常：项明目知所朝在翁板忙块狠和购竞壁争猛板膨块过画去或两顶年王和滤今超年疾前屋几未个车月话商拾品重住催宅辩供退求葱量仙价鸽；给铁出滨供升需嚼走跟势秧等直方馋面叮的帽预江判判及忧结申论厌。1项蒜目域策突划—市冬场昨竞逮争-区卵域项市益场达分笛析肿（4腥/坦5）1涌.签2产女品焦结劫构励分涨析项目所在区域各面积段产品供需比面积年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累计1.141.051.201.221.481.751.19要霸点苦：按海面鼓积扭段拢分波析烘区非域丙市切场派内复的党供伸应圆成棒交洞结业构厕，栏以障及枪各膊面径积脚段料的而供役求行比贷；如斩果区浮域师市稼场划恩分慎包身括胁多武个板值块(包倾括爹项信目所每在扮板绵块和竞柱争岂板牺块)，爱还次须夸将案各记个榆板疏块筝进吗行观单够独机分陈析姨；可趟根歪据尘具眯体游项鉴目休的旅具罗体预情妈况税进证行漫面竟积乐段叹划烂分键，包但兴要帝注侵意饥划达分捞的祖区调间千段纹相缺对酬均尼匀疯；供埋应派、辰成敌交锡结睡构所分莫析指的书时鼻间黄跨贺度庸不揪少线于2个徐完卵整揉年叼度单；鸡供狡求涌对妻比鸦分率析抢的门时累间阿跨化度线不庆少扣于1择2个克月肚。1项盼目奋策倡划—市捎场普竞招争-区磁域榴市戒场蒸分陪析慈（5续/蹄5）1闲.砌2“面降积-总筹价叼”简交声叉匀分猴析总价面积100万以内100-120万120-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500万以上70㎡以下3672000000070-90㎡2778923000000090-120㎡55498000000120-144㎡014561900000144-180㎡0007631020180㎡以上00012834561202区匆域架“姨面践积-总侦价沿”友交阳叉抱分扇析（炼单茅位孟：烟成暑交邻套百数踢）要李点傻：以疗成迁交敞套添数耻为此统粮计步单明位城，对进轨行面胃积-总宵价的铸交墓叉辽对危比亚分品析涛，懒总唱结林片奖区漏内般市拉场驾接置受降的算主先流箭产蓬品移面企阶蒸段口、渔总挺价杜段详规颤律租；统框计楼时益间僚段姓，肥最受少摊为过绣去1驼2个丑月；面兆积遣段抢、放总滩价并段衣的表划勇分搂可担根限据胶具住体斯情吴况察进炮行恋划招分墨，杏如蹄对鞋于欲别孟墅亡等住高讽端猫产雷品水，展可分提冶高亦划举分兄起恰点暖，驱加妨大皱划魄分蹦跨膝度徒。1项衫目倦策述划—市拨场练竞革争-竞线争土分傍析(古1饶/搁6功)1岁.祖2项被目翁分境布皆概蕉览保种利哗罗陈兰夹香建谷潜性在樱供弦应在咸售淋项坐目要教点声：在识地蛋图蒜中激标折示源出项够目秘所贪在笑区妥域妈市若场在消售废和喊将桶售弄项春目沈的轻位句置沸；如有劈燕多掏个鲜板榴块交，闭可辨就痕各束板咽块屯分煤别哑标膊示；粉对扭于拌在亮售格项鸣目厉和欠将腊售社项积目池，梁可泊用驳不孕同杨颜朋色吃标烛示建。示哗例1项度目晋策晃划—市井场壶竞简争-竞桂争古分棉析(犁2畅/秃6贡)1扑.谷2未动来必供稠应敬盘致点要尘点股：对韵于绳上筋页佳中厚所捐有来的帆项若目凭，邀分朵板守块受统胆计所已缺推桌未彻售忧、拐已赤开纤盘增项捐目勇待底开伸发箱、毯已首成抱交最未抚开组发搜、呆待己出昨让劳地粘块熟未稍来义逐输年滋推富货购量旺；总倒结脆说鉴明派：融根羊据庭存床货侍的厨总幻玉量许和吃每轧年辫推壮货默量刺，纷给资出纤未阁来区扛域农市照场丢整志体坛竞册争碰状便况的蠢分姐析街结猫论描。商品住宅口径，单位(万㎡)总量已供应已售剩余总存量

(总量-已售)2013年目前至年底预计2014年预计2015年预计2016年预计2017年预计合计供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交本板块在售项目华厦津典

富力津门湖

境界梅江

海河大观

已成交未开盘地块城投地块

万科地块

新增出让地块陈塘5、6#

陈塘D、E地块

新梅江起步区

板块合计

竞争板块A在售项目

已成交未开盘地块

新增出让地块

板块合计竞争板块B在售项目已成交未开盘地块新增出让地块板块合计所有板块总计1项劲目竿策宰划—市饮场链竞嫌争-竞漆争撕分陕析(辛3尼/庙6杜)1辨.船2主克要汤竞居品陶初麦判板块状态项目物业类型容积率总建面产品定位主力户型首开时间2012年销售情况2013年销售情况年销售总套数月均销售套数销售均价年销售总套数月均销售套数销售均价黄林板块在售万科XX高层2.3813万首置\首改74两房/90-120三房2012.8500100960050010010000富力XX高层+洋房2.5727万高层:首置\首改洋房:再改\多改高层:78-120平2-4房洋房:150-180平4-5房2011.9高层:960洋房:180高层:80洋房:15高层:8800洋房:9800高层:1200洋房:240高层:100洋房:20高层:9000洋房:10000未来新推信和XX高层+洋房2.515万首置\首改74两房/88三房/128三房2014.5——————————预计8500XX地块高层3.127万首改\再改195三房/128三房/148四房2014.12——————————未知南城板块在售城投XX高层2.7322万首置\首改74-114平2-3房2012.1075259300240209300恒大XX高层5.246万首置80两房/90-120三房2013.3——————4955511000未来新推XX项目高层9.122.7万再改1\再改2136-158平4+1房2015.5——————————预计10000河西板块在售金科XX洋房2.859.1万再改2\多改150-184平4-5房2010.10180157500300258000纬创XX高层+洋房4.7413万高层:首改\再改1洋房:再改2\多改高层:90-138平3-4房洋房:150-180平4-5房2012.1030107800144128200未来新推河西4#地洋房1.3627万再改2\多改160-194平4-5房2015.3——————————预计8000二无级馆竞戏品一韵级弹竞辞品要跳点盯：填恰写互下介表抗，骑介专绍券各岔项跪目绸简奸况嚷，圈其劫中月坝销哄售疏速艳度贺应纠按类实询际之推露盘界销滚售瞎期腊计帝算；竞峡品粗判披断疑不演能撤局膛限搁于蚊目导前葛在灶售厦项联目似，倘应尼综僻合静区哄位丑、电规孕模董、坡物超业惰类悔型女、损入省市素时纪间痛等索因害素乘，卡初倍步绘确换定创项晴目较的育主攻要僻竞抬品熔；将孝竞忠品碧进寺行议初企步竿分乖级晒，根以希不恰同牛字贡体协颜鼻色千标哄示凳出素一痰级满竞翁品畏、疯二烟级尽竞赠品…疫…，经以恢便锈下察一诱步丹对础竞筐品氏进缩慧行其深宋入筋分扭析潮；如美地腹块猪所狂在棵区议域纸有站我惯司昼项裤目澡，醒则痰必毕须旦将额该难项地目思做甲与臣重列要迟竞录品绞相昨同伐深趁度堆的泉分柏析计。1项对目蛇策武划—市做场到竞演争-竞蹈争旧分霉析(混4晃/拘6张)1亭.犁2重亮点技项达目—葵A恐(乔1南/也5项糕目帽概全况)楼盘名称枫丹丽城开发商大连金广房地产开发有限公司环境设计贝尔高林建筑设计柏涛物业管理大连金广物业有限公司物业费1.6元/平方米·月拿地时间2006上市时间2012.4.21入住时间2013.5.31地理位置甘井子泉水轻轨车站旁精装标准精装修报价5000元/㎡，预估成本1000元/㎡占地面积建筑面积容积率住宅套数商业比例车位数车位比27万㎡34万㎡1.336264%

29000.8:1物业类型17栋5-7层多层、10栋8-12层小高层、14栋15层-19层高层产品相似度□“天”字系□“景”字系☑“四季”系园林特点客户特点客群以甘井子区周边为主，多数为刚需型客户，并以自住型客户为主，外地打工，年轻企业员工较多项目卖点交通便利，区位，商业配套优势1、性价比高。2、容积率较低，舒适性较强。3、近轻轨，交通便利。劣势虽位于轻轨沿线，但周围居住群体较大，交通压力较大。项目规划建筑风格要术点笛：酱参崇照鸦下翁表初，钉填亮写沙重删点脚项饼目菊的骗概狡况雷信粱息1项龙目删策撇划—市江场嫂竞熔争-竞瓦争域分钉析(姐4云/浊6密)1育.代2重艇点暖项鹿目—美A惠(会2陆/岁5产郊品冰结极构)要飘点沉：参亚考坑下版表泰，尘分宴析广该细项稻目蹄的催产串品哄结话构随，侄各酷类带产辣品啊的撕供淋应物和惨销隶售零情锈况劝；已横售渠均它价型，须朵注姨明惊毛忆坯车价检格桃还症是常精怨装吸价爽格。物业类型面积户型总套数套数占比上市套数已售套数推盘销售率销售速度(套/月)总价(万元)已售均价(元/㎡)剩余套数(总套数-已售)小高90-1002/2/127320.2%27312345.1%3570-808000(毛坯)150105-1103/2/1705.2%703042.9%1285-9040115-1253/2/2846.2%841113.1%2090-11073洋房902/2/11017.5%1016463.4%4080-909000(毛坯)37105-1153/2/119814.6%19813266.7%2290-10066125-1353/2/258042.8%58035360.9%10110-1202271454/2/2483.5%481327.1%2140-16035合计1354100.0%135472653.6%1418500(毛坯)6281项杨目踏策竟划—市晓场供竞翁争-竞宏争豆分定析(坝4躬/泊6颜)1组.混2重敲点气项赚目—闸A响(遍3凤/戏5主蛾力陪户巨型)7母5质㎡两届房挣两据厅寸一驼卫旁，撕间选隔桶方给正早实每用妥，削阳历台愁面戒积个较殃大8醋8狭㎡三援房悄两便厅冬一臭卫都，乔间氏隔航方久正肌，蹲浪植费啦面马积芽少蹦，屡干允湿腐功钱能美分亡区非明父确要吩点料：因分斗析惯该潜项菌目急的弯主付力恐产堪品外及反产城品验特积点没。1项际目锣策蒸划—市旦场粮竞脆争-竞创争艘分韵析(窑4幼/道6时)1炕.丧2重耍点翅项圣目—伞A颗(兴4充/喷5销拣售琴情器况)要预点疑：分壤析楼项骨目厨开将盘丈至滚今这的券月怪度则销珠售蓄套箱数千、临均妈价午走烛势词，刑重雅点辉关缎注钥近友期恋的鸟销甜售态变辜化猫情余况疫，克分纲析窝背要后帖的犯原务因哪；分暖户彩型评进榨行坑详筹细扶分雅析狭（蹈如稿能会获化取侵相映应谢的暂市基场量数怪据慎）1项肚目算策系划—市变场泪竞郑争-竞抬争丽分垒析(镜4凡/正6炊)1升.服2重稼点皱项舒目—音A滩(伶5符/经5其鄙他)要饼点误：著结鼓合耳项狮目缘瑞特宜点半，屠以晓及临所侮能签获蛋取乒的肚资无料恭，勺可忘进凯一洋步吐对死重询点穗项劈燕目溢罪价普原萝因器以蚁及传亮陪点进届行戴分晴析赔。汤如拨：写成纤交骡客栽户筒分占析吵、民产云品由配到置盘、劣精尸装扬修势、游会旷所吵、愿学吼位懒等…扩…金海怡景花园成交客户以塘厦本地，26-35岁的私企业主、公务员为主，主要看重项目地段、配套。金海·怡景花园1项歼目朽策确划—市旱场埋竞别争-竞绞争食分静析(叠5蜡/伸6凉)1极.怨2市出场盛落愧位竞脆品织项脉目莲市历场楚落贿位约表总价面积100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600万以上首置(90㎡以下)项目A

首改(90-120㎡)项目A项目B

再改1(120-144㎡)

项目B

再改2(144-180㎡)

项目C项目D

多改(180㎡以上)

项目C项目D要箭点透：在兵“弓市健场丸落凳位祥表浮”帖内进将哲主榜要指竞留品积逐夜一槐落搬位绍，铁分萌析悠潜袜在傲的伐市妹场舅机破会表，倘并缘瑞确惧定趣项鸟目降如辜进萝入沉不误同尝细崖分个市茅场逮，化将经直累接胞面悦临粮的停竞琴争衔对疼手临。1项到目屋策住划—市裕场掏竞独争-竞避争享分必析(虑6什/梳6甩)1税.揭2优引劣叨势右对赔比要酱点辆：从船区之位锅、颠交执通标等康客奶观眨因义素对献本夜项逢目陶及悟竞侨争顽对赠手恒进卸行较评揭分(蜡5分头制)，倦全贱面卸而循客平观躺地鱼评鸭估哄本艘项俗目豪于澡竞应品误相秩比亿的奔主数要差优右劣洲势筐；主四要剧就恢“址难云以苏人阔为顿改霞变绳”杏的移外挨在敌客恩观刘要肯素似进蹈行肝对怖比，顷对村于鸦高申端踩项扎目移，很可邪增躁加前“罚私胸密荡性汉”更、貌“域容嘴积咱率们”屯等英要这素滩。竞鞋品第优鉴劣休势暂对救比志图1项蜂目拦策台划—市银场种竞偶争-市丛场烟机仍会燥分福析1五.瞒2

主要竞品供应量需求量市场机会判断首置(90㎡以下)项目A较大，后期供应以此类产品为主市场需求量巨大不具优势，缺乏定价主动权，供应量大，但市场容量大；首改(90-120㎡)项目A/B

很少，短期内为市场空白点因供应不足，需求长期得不到释放，有巨大潜力目前空白的细分市场，可以进入；再改1(120-144㎡)项目B很少(约150套)因供应不足，需求长期得不到释放，有巨大潜力目前空白的细分市场，可以进入；再改2(144-180㎡)项目C/D供应量中；需求量适中；居住品质优于兰亭国际，淘金山该产品线供应量不多，且沙湾价格上具有较大竞争优势；多改(180㎡以上)项目C/D供应量大；较小，长期供过于求；不具优势，没有定价主动权，且供应量大，市场容量小，谨慎进入；要字点洲：根铃据最前牧述阁的范市欢场插竞客争笔分仿析舱，厉总锯结孩各亲产近品红线真的理供轰应乡丰、代需放求翻情估况滨，乏并盏分记析伪进肿入梨各锐产惊品粪线唇将念面谨临歼的盾竞礼争寄优都劣侨势幕；初滔步押判巩断紧市聪场企中懒存蕉在缘瑞的架主岭要畜机煎会汗；除妹供灯求害、铸竞降争豪维幼度师外宿，添必妈要园时劲还焦须博综羽合创房捞产响政怒策旨、抗经球济宏环攻境宪等发因教素眯，尼尤古其属是多对秤于撑多引改敬、温高昆端钢类益产锐品航。1项枯目泡策氏划—客粥户宇需漠求-客际户宏地丽图1奋.犬3本漏案闸轻弄袜口/三液里笼亭沃，幸景幅芳/采字荷绣为秩代艳表敏的拒江韵干雹区敏刚旨需茅客截户余（谅江尽干夏区吹）约3较0坦%三浩塘/杨劫家冈村枯，侵东芒新卸路逆沿鹊线映和愤市弃中疮心戚外腰溢膜刚器需免客渣户喊（忍江茫干狱及芹市狗中召心蹈）约2忧0妙%得利胜/大胞关刃、盾半然山/杭满钢笨、粘石丧祥慈路岔沿穗线岛专踩业披市盲场等首策置洽及握刚半需辜客没群州（攻拱论墅俭区槐）约3缘瑞0起%丁矛桥宴地赌缘阔产惊业循人秤口众、聪拆的迁掩户盼分活巢乎和全改策善弟客虽群约1抽5思%临惹平饲、众星迷桥荷地皮缘助性者刚榨需靠客烟户约5岂%示悄例要昂点非：根脚据错项逃目鼻所链处矩区腰位雹，对估熊算灰客膛户殿的狗主搂要亲来舰源妥、扯特源点牵及顺大锤致勇结粗构送；图餐文串结势合尽，甚示虎意逢客败户耀地揭图胖。1项酷目扰策虑划—客有户毒需怠求—客盐户皱调板研(性1土/甜2招)：晃定衬量迎分大析(告1闻/泳2疼)1稻.唉35算1孕-犯5吹5烧岁4灶%4牲6伏-彻5样0木岁5觉%4阀1狱-土4见5茶岁1胡3啄%3更6掏-虑4垃0拆岁2艘4削%3吼1普-饥3屋5刮岁2睁6楼-惹3养0闹岁2差2长%2毯5趁岁登以供下2浩%3餐套歼以竖上8轻%3泼套8填%2悬套1泼套4沾0唤%0非套1蹄7扩%5奥%夫阁妻祥+希老欢人念+焦孩衡子1泄3抛%夫存妻损+野老供人4闪%夫雪妻蓄+避孩富子夫坚妻2示0坏%个存人1即2锣%其升它年欣龄家春庭削结侧构置述业柱经最验其炮它小台区龄物所业痰管看理眉差6钢%楼蛾间尘距厕\蝇采桨光属通夺风弯不抖好5饰%户赞型友差6骗%治和安除差窗\梨人诵群阳杂4坟%周壶边剪环伶境五差如\辆嘈肉杂2争1免%周辜边库交全通沸拥蚊塞无惠社冻区1揉0停%居五住蹲面悦积占小2再1吵%1蜻0东年轨以驶上2薯3婚%6厌-幅1旅0具年3孟0兆%3市-阁6浇年1旨-典3阀年1礼1盈%0奶-旋1躁年0进%1择8恭0食㎡毙以牙上4参%1仗5贝0缺-兴1堤8箩0俱㎡4仇%1甩2财0箭-陕1征5厦0筝㎡1棵0御%9再0亮-淹1威2吊0赢㎡7院0把-列9葱0怜㎡2雨9目%7拣0拦㎡减以坊下1钩4结%对抵现粒状年不湿满毁意等之价处目丢前肥居步住裳面仍积目羊前主所窃住思房右屋溜的罚楼笑龄示央例要威点摊：样搜本镜选膛择连：领可组弃织绍目折标唇客协户史调传研，虹也必可摄以对欲具扰有形参嘉照稍性雄的析项树目的垫客饮户毛进覆行始定络量球分脉析互；样飞本糊量葡：仗原貌则隆上谦不忘能端低伞于1谅0滔0个容。1项涉目霸策周划—客锈户区需翻求—客嫁户雷调尺研(顽1锅/娱2猪)：艘定群量膛分风析(筒2店/商2冤)1级.牢3其敞它2盟0属%自河由氧业8萄%制标造摩加主工3州%个把体侵经玻营1脊5嫩%艺脏术冈工僻作2蚕%运遇输快业2响%教凡育钟机梢构2娘%医猫疗刘保避健3续%文遇化久传乡丰播7庙%房秋地规产乞业5击%I辨T扎行贺业金拆融绍贸扶易2塌1炭%政娃府探机没关7旗%其淹它1固0奖%党可政廊机再关担干狼部4行%个城体给老叫板2咐3薪%私郊营扔企纱业呼主6痛%公碰司阅管自理将层2裕0者%部民门或经慨理宋\选主药管2希0旋%职谜员1腊8要%职券位家汽庭任年守收聋入行争业利特敞征5数0范万转以陶上2愈3匙%4谈0谷-栽5健0合万1辈3狭%3烧0指-氏4稿0逆万2们5乒%2归0魄-弄3仇0渠万1渐0亮-倡2修0舰万1滋1孤%1辽0述万喷以范内2她%1赶8片0书㎡陈以愧上3每5为%7显%1话4使4疗-饼1演8原0架㎡1喊2停%1胳2伶0紫-斥1莫4垮4胃㎡9市0垂-党1奏2蚀0泡㎡7卫0佳-全9扔0羡㎡7妹%7寇0胆㎡膀以碰下0庸%5膜0肯0词万害以猴上4疤%2鉴5播0样-险4苦0加0抖万2改3适%1关5杆0榆-旋2吸5纠0糟万1堂0站0沃-双1粱5僵0南万2抄0青%1蒙0认0生万哈以禁下0渣%需植求缸面烦积可捏承愧受站总掉价示冲例要公点轮：重广点含关榴注坟：年客沟户京的借置搜业抹动忙机匪、妥产惰品贩类阿型浩、街户按型划面组积善、却可能承弟受鞠总介价推。1项帐目吊策阅划—客傍户劣需抽求—客宵户庄调咐研(赵2秤/滥2悄)：捆定浆性短访尺谈(布1庭/买3样尤本待概招况)1茄.恭3要恐点冰：选牢择枝有严效祸目店标淘客博户凯就捷项据目魂进倦行壶有足针躺对企性妖的仗访值谈窑，蜓了个解粒客浅户类对晴项尖目永区樱位爪、蝇周夹边妥环裁境香、麦配膊套肌等就的涂看喂法布，廉以钩及配客笑户毒的森产凝品胜需擦求顽；有慕效爷样画本亿量1通5组鹅左古右蒜，剃针赛对烦不彩同其产嫌品冰类运型文应仓选啄择址不币同饭客主户候进辫行喝访缺谈梢；必欢要侦时灯，找也名可杠结堤合窜开尊展牛专院家揉访盲谈银，钓样猫本牵量5挡-渐8组冬。姓名年龄职业家庭结构客户类型意向产品廖小姐约28岁未工作2夫妻+1小孩（7岁）首置类90平米3房陈先生约28岁小生意老板2老人+2夫妻+1小孩（2岁）首改类90-120平米的3房、4房程小姐约28岁平安人寿2夫妻+1小孩（3岁）首改类120多平米的3房；梁先生约50多岁事业单位2老人+1女儿（23岁）首改类120多平米的3房；陈小姐约32岁电子行业职员2夫妻+小孩（9个月）再改1类110-120的三房曾先生约65岁国企退休职工2老人+2夫妻+1小孩（）再改2类140-160平米的4房；郑灿峰约32岁房地产2夫妻再改2类140多平米3-4房；杨先生约60岁公路局退休职工2老人+2夫妻（和孩子分开住）再改2类150-160的四房黄小姐约32岁家庭主妇，丈夫开公司2夫妻+小孩（5岁）再改2类90左右，投资虞先生约35岁私营老板2夫妻+小孩（5岁）多改类150-200的三房或四房1项管目盼策宪划—客乌户蒙需废求—客坟户会调然研(扛2愤/姑2艺)：卫定歇性娇访妻谈(有2轰/吼3典院型据客窗户)1艺.帆3要盏点泰：择控选责有遇代关表小性弄的概范求例励予讨以杏说吹明片客贺户菜需捆求糊，携典授型滩客德户裁应挣覆流盖纠项盐目岭不臣同灾的翻产柏品俊线嘉；重破点拴了鞠解违客坦户竭对芝项舰目斩所鲜处健区桐位回的斯看底法筐，苗以肝及衔从难交丘通驻、丘配稀套袋、研社居区臂环复境谣、组房轨屋宿自排身树等盼角矮度瘦了惜解俗客第户召的轿关纽奉注犬点吊和宅具项体缓需阶求堤。郑灿峰客户背景：30岁左右，潮汕人，从小在罗湖长大，从事房地产行业；在百仕达有2套房子，还有其他商铺、住宅投资；家庭状况夫妻2人，还没要小孩，父母也是老罗湖，住得很近，但不住在一起；生活习惯父母一辈经常会去茶楼喝茶聊天，自己经常和同学、朋友聚会，主要是打麻将、K歌、泡吧、吃饭等主要观点关于区位沙湾的距离罗湖人可以接受，比笋岗好些；换房动机对老罗湖来说，主要是想住新房子，享受大社区和大花园；产品选择自己的话120多平米就够了，家里人口少，父母自己都有房子，不会同住。但是很多潮州人还是喜欢和父母住一起的，大约150平米的4房应该需求量很大；交通方式自己有车，开车都很方便；配套建议罗湖区本身生活非常方便，所以大型超市是必备的，另外老罗湖人有去茶楼的习惯，是他们社交聚会的主要方式，最好有那种味道好，价格又实惠的大型茶楼，比如海港城、鱼米乡；产品建议社区环境最重要，尤其是注重大花园；面积不用太大，老罗湖一般家里都有几套房子（国企原来分房），家庭结构也没有那么大，4房基本就够了；真正很有钱的人，很难接受那个区域，除非真的能做成罗湖人心目中最好的房子，而且他们可以去福田、南山买房子；关于装修不用带装修，普遍比较喜欢自己弄；典获型肥客模户1：拿首旱改往类1项炮目驳策南划—客朱户厅需挽求—客卵户解调隶研(钻2随/外2凝)：床定椒性销访妻谈(滤2欲/帖3典腊型甚客运户)1符.校3要末点甜：结垫合荒项蓬目斜具欣体排特昌点罢，炒可载有润针抢对终性工的色设它置愧个厅性耀化猛问厘题烛，慌如宅对臣“蒸项邀目兼旁点的居公嘉园变”肚、颈“径临艇近园的巷污谣水棒处险理没厂宴”团等收关浸键萝要音素抽的缘瑞看相法烘等金；除吩典所型姿客子户京外别，凭其漏它仁客吐户牢的浓访编谈划结板果艺，纱可形以办附绿件网形绒式帜插爹入p呼p导t内扒备住查填。典举型箩客佳户2：促再序改夫类曾先生客户背景：约65岁，已退休。之前在外贸公司（国企）工作，在理想新城、外贸大院都有房子，老罗湖人，儿子儿媳现在自己做服装生意。家庭状况2个老人，儿子儿媳，1个3岁的孙子；生活习惯已退休，平时和老伴在家做饭、带孩子，每天去荔山公园锻炼2次，周边转转；主要观点关于区位沙湾那边有殡仪馆，很偏很乱，比布吉还要差，房子应该更便宜；换房动机人车不分流，老人小孩不安全；阳台不够大；过几年可能会再生一个孙子，需要多一间房；产品选择160平米左右的4房；交通方式儿子有车，自己不会开，平时就在社区周边活动；配套建议要有大型超市，平时的生活问题就基本解决了；平时都去超市买菜，在家做饭，对餐饮配套不太关注；产品建议小区一定要人车分流，社区的绿化要做好，老人和小孩都需要；公园是很重要的，平时都会去锻炼身体；客厅和阳台要大一点；关于装修最好带装修，自己装太麻烦，而且大家不同时装修会互相影响，物业也不好管理；1项淘目视策株划—客泻户办需闪求—客额户援调喉研(通2说/签2棚)：辫定咬性槐访该谈(洽3郑/艇3访堡谈宵小辫结)1心.诊3要歇点粗：医概管括产总晕结满客武户旱访厉谈喉的款关备键挖结速论括。区且域筋认芽知提皇起篮沙冠湾竖，绣联惧想煎到僚“探殡唱仪散馆吉”隔，孙不摘太咏好筹；认让为昏“笑沙灶湾挪”改是桶比欣“免布谢吉捷”捆差作的陕区请域父，器但睁比夺“蜂笋慨岗猛”般要悠好极；交货通绸认数知距惹离酷可凳以朱接穴受毫，蜂丹不平霞快所速燃开防通设后叔，易应肉该冤比瓶较瞒方碌便疯；对虚于控有慈车轻的胜人芦来精说究最异重木要愧的炉是书不穿堵处车膝；公证共蜓交卧通掠不妹太碧方宁便担，丧没宝有塘地尽铁岭；环忆境才认帽知靠翅近祸丹副平贫快就速咏立滑交凑，农会讯比比较脊吵但，密而耐且被靠拨近招立平交缠桥军风幼水菜也幅不设是绒很示好鸽；有殿山妙景比资铺源锣很菊好虏，斗但顿是孩并掌不失是归很葱在馋意义；配谅套袍需朗求最茎重费要皆的父配汤套牢是茂“贩超积市捞”文、学“阻银严行同”服和案“搭餐保饮逃”壤；产殃品时需晓求非疏常减看旷重旱社曾区烤整岁体努环烛境串和蹦园窑林行绿夏化腹，岛对咸“型公桑园堆”旬的熊认令可框度嫂高裹，饺但惩并霞不塌会蓄非掉常伞兴祝奋芹；希罗望促社消区对内皇有炉较汁多锅的脏活化动势设俊施拖，房诚如蛮篮拥球爷场攀、锅羽脖毛血球滚场筋，贷尤影其异是遇有凤供海老肾人兼、绝孩家子娃游车乐炊的响设走施焦；大注部钳分载客您户幸希计望蚀带棚装杨修轮，难省池心忘。1项犹目六策各划—客贼户组需粘求—客晒户劈燕需时求变对剃位1李.愈3要扔点陕：根以据脸客成户抚分角析拘结消果碰，暑将柴项旋目恩客聋观蔑所福能税达外到浸的戒标绝准捆，草与郊不湿同钞客翠户神的遗价渴值雷需贴求球进有行拜对视位意；总莲结秧项守目哭先鹿天眼条柏件久较锈接班近痰何仁种叮类想型剖客驰户垄的敏需纤求床，群而战另齐外切对疑何皇种油类铁型曲客驶户绵而猜言藏，鬼有防难旱以谦弥拉补依的果“己鸿欢沟菌”挣；针责对部具怠体园项夏目升，扎可搜增程加脉个亲性防化折因松素堂，粥如午容誉积致率祥、编私葱密傻性黑等总。竞逐品柳优陕劣半势挑对劲比彩图1项眠目罩策僚划—客拜户深需融求—客卧户饰定鬼位1颠.母3客户消费价值观客户档次总价承受范围家庭生命周期比例意向产品(房型\面积)1传统务实型Ⅱ类二档单人独居15%2传统尊贵型⊙新婚之家25%3传统浪漫型Ⅲ类二档喜得贵子20%4现代文化型少年子女15%5现代活力型Ⅲ类三档青年子女10%6逍遥型成年子女10%7传统逍遥型……空巢家庭5%8奋斗型100%要份点安：根小据认上锁述抢分泥析筹结愁果瘦，冠以遍下陶列酸表那格誓形挑式核，腾概躺述贺项址目置的锄主然要劣目颜标蚊客丈户航的西结邮构盏特专征晶；重晕点论关哗注豆客号户箩结谷构纵特翻点治，燃所料产喊生浴的换产敌品林需当求棕结倦构酷特星点拖。客户分类区域特征职业特点置业目的总价承受力意向产品(类型\面积)核心客户占比：%重要客户占比：%游离客户占比：%1项且目款策抱划—项持目晶定少位—运味营乖角锐色炮定捷位1块.病4要凶点予：透按社照徐如吵下载的凳“合运午营套角翠色破分震析背图晚”晋，副结匙合彩公薯司疼整纳体蚂运抗营距需夜求帐，饶以尽及班项啊目滚的佛现皱金知流洪收朵支筑情服况优等竭因心素哨，灶确巡寿定独项充目篇的迎运摆营麻角循色衔。IIIIIVII未来的溢价能力+竞争环境宽松程度资源等级+类似土地获取难度合理利润，兼顾周转利润优先合理周转，兼顾利润周转优先由访于浆项疲目戒跨蒙度1捡0年酱，激根状据不项籍目炕整捕体胡定日位次并数结鹅合纽奉项甚目香实仗际陆，考萄虑酷公苦司中退长欠期原发忆展馋目款标吉将险项鸭目定分申为鸟三怕个舒阶畏段秘考扶虑位，啄以温项伏目鸦累悼计石净标现蹈金谢流户回愉正胞为凯分犹界胁；项宽目仁初减期译以葬周材转撤优树先皱，右中贫期偏为振合遇理法周舞转贞，捐兼荷顾典利旬润增，念中忆长映期袍转吐变惜为赌追奴求馅合改理饺利轮润匀兼酿顾租周横转1项绿目则策泪划—项脸目仇定伪位—项双目膜总僻体摊定睁位1劫.喜4市翠场守竞拥争城瞧市熔远份郊所栖惩居己土俩地绒：剧接遇驳瓣市牺区舱的寇交挠通铸不互够卡便默利薄，女区忍域自内警生全活慌配抗套辨齐亏全飞，刷但委档恳次着不论高索；供艇应凶结栗构劣呈霞两浊极抚化奶，纯首怎改客产允品狮是剩供鸽应号盲家区闹；首猾置火产仅品安供浪求插两斧旺土备地悲条镜件总妹体塑定宇位呆：霜以首闸置通、狱首复改产样品戏为樱主客梯户贪选部择以葱城纳市册外勿溢竿刚释需南首拴置离客成户旧为委主头，青兼靠具箩项帐目过周士边迈的榆首潜次杀改遇善读类依人冰群示扣例要撒点您：触综拔合土涝地、市郊场、客珍户分缝析米结执论馆，弟结根合粗项乏目运扰营角稀色汤，翁确泽定程项趴目盛总拐体冻定片位垃以苏何爪类娱产种品议为红主需。运秋营锁角质色保闻持招合甚理弱利嘱润才，践偏临重腹速计度炭的隔快赵周咽转诵型飘项速目漂；1项占目腐策费划—项耻目厕定辫位—产踢品洲配泻比歪建良议1逐.呜4物业类型户型类型房型投资评审阶段产品及经营策划阶段面积段(㎡)套数套数占比总面积面积占比面积段(㎡)套数套数占比总面积面积占比洋房再改24房2厅2卫150502.1%75003.0