中国房地产项目开发流程及其运作模式

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（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）

一个楼梯间可设非封闭楼梯间，楼梯间可不通至屋面。可设非封闭楼梯间，但楼梯间应通至屋顶平台；当分户门为乙级防火门或设封闭楼梯间时，楼梯间可不通至屋顶平台。

单元式住宅每单元≤4户，且户门为乙级防火门或楼梯间设简易喷淋时可设非封闭楼梯间；每单元＞4户时，应设封闭楼梯间。楼梯间应天然采光和自然通风，且相邻两单元在屋顶平台连通。单元式住宅每单元只设一个封闭楼梯间时，从第10层起每三层应设连接相邻单元楼梯、前室或走道的连廊；一梯两户的单元式住宅，可从第10层起每层相邻单元设置连通的阳台或凹廊。当每单元（每层≤6户、面积≤650M2）设1个防烟楼梯间时，可不设连廊。单元式住宅可只设1座防烟楼梯间，但从第10层起，每层应设置连通相邻单元前室或走廊的连廊。入户门不应直接开向前室；前室设简易喷淋时，允许2户，前室设自动喷淋时，允许2户以上的户门，直接开向前室。塔式住宅（每层≤8户、面积≤650M2），应设防烟楼梯间。

≥两个楼梯间

7~11层的通廊式住宅应设两个以上封闭楼梯间。12层及12层以上的通廊式住宅应设2个以上防烟楼梯间.18层以上的塔式住宅应设2个防烟楼梯间电梯入口层楼面距室外地面的高度超过16米以上的必须设置电梯。应设电梯每单元应不少于2台，单元式住宅每单元只设1台时，应设连廊。每单元电梯应不少于2台消防电梯不要求设置消防电梯塔式住宅应设消防电梯应设消防电梯应设消防电梯1农6各酷类策住答宅辞主若要丹规聋范倾要牛求缩慧比脉较停分缩慧析彼表2类别多层（9层以下）二类高层B（10~18层）一类高层（19层以上）

消防通道小区内宜设消防车道，宽度≥3.5M，R≥9M建筑周围应设环形消防车道，确有困难时，二类高层住宅应沿建筑的一个长边布置，高层商住楼、一类高层住宅应沿建筑的两个长边布置。消防车道宽度≥4.0M，R≥12M；消防车道距高层建筑外墙宜≥5米。联体住宅群，当一个方向建筑物的沿街长度超过150米或总长度超过220米时，应在适中位置设置穿过建筑的消防通道，其净宽和净高均不应小于4米。建筑物应设有连通街道和内院的人行通道，净宽不得小于1.2米，间距不宜超过80米。消防登高面（仅用于高层建筑）可利用消防车道作为消防登高场地，但应满足5米≤车道内侧距住宅外墙≤12米。登高面应靠近住宅的阳台或公共楼梯间，且在此范围内应设有楼梯间的出口；登高面一侧不宜布置裙房，当布置裙房时应满足：高度>5米，进深＜4米。长度：塔式住宅不应小于建筑周长的1/4，单元式、通廊式住宅不应小于建筑的一个长边长度

防火间距

多层不应小于6米，两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙时间距不限，较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于3.5米；相邻外墙为非燃烧体，门窗洞口面积不超过外墙面积的5%且洞口不正对开设时间距为不小于4.5米。

高层高层+高层≥13米，高层+裙房（或其他民用建筑）≥9米，裙房+裙房(或其他民用建筑）≥6米；两相邻建筑较高一面的外墙为防火墙或比相邻较低的建筑屋面高15米及以下范围内的外墙为不设门窗洞的防火墙时，间距不限；较低一面外墙为防火墙且屋顶不开天窗时间距为不小于4米。1醉7各怕类雄住绕宅睬主资要咏规姑范借要轨求姨比殊较捎分殃析或表3类别多层A（≤6层）多层B（7~9层）二类高层A（10~11层）二类高层B（12~18层）一类高层（≥19层）消防供电三级负荷供电（单回路）二级负荷供电(电网双回路或一回电网供电加自备发电机)一级负荷供电（电网双回路加自备发电机）

消防给水室内6层以下可不设室内消防给水设施。7~9层应设室内消火栓给水系统。底层设置的商业网点宜设置自动喷淋。应设室内消火栓给水系统，每层≤8户、每层≤650M2的塔式住宅可设1根消防竖管，但须采用双阀双出口型消火栓。商业部分应设置自动喷淋。室内应设2根消防竖管保证同层2个消火栓的水枪的充实水柱同时到达被保护范围的任何部位。电梯前室、公共走道、商业部分应设火灾自动报警系统和自动喷水灭火系统。室外消火栓间距≤120米，室外消火栓间距≤40米，供水应满足两路市政进水，确有困难时可设一路进水。应满足两路市政进水。结构框架或砖混结构，框架结构框架或短肢剪力墙结构框架或框架剪力墙结构，结构抗震等级为二级（三级）框架剪力墙结构或剪力墙结构，结构抗震等级为二级。结构抗震等级为三级民防多层（≤9层）：按地上总建筑面积的2%修建民防地下室，高层（≥10层）：按建筑底层面积修建“满堂红”民防地下室。1剖8第响二忙部现分逗房舌地夏产岁项舟目蕉开艇发讨全辞程闪运映作侦程和序房主地骆产趣项恒目拍开伶发秘的裙全躬过技程肢一员般紧要棒经防过设以摊下辱五议个府阶睬段箭：1、尼项下目榜确逮立欣阶缠段2、慕项耐目方前院期丛阶笨段3、窑项劈燕目咸实民施浪阶姥段—工泳程隔施汤工孕和担产修品并销引售宅。4、漆项仍目绝验租收蜡交突付辰阶储段5、拨收屿尾占阶久段具唯体晋内游容火详张见《房越地文产茅项似目挥开浩发章全引程紫运懂作译程牧序财图》1代9房省地核产项项贪目姻开驰发诞全娃程悲运知作冻程猜序杀图泽－12等0房尽地痰产矛项违目巡寿开待发态全季程扯运常作溜程议序女图别－1房倾地衬产墙项壮目喷开辱发乔全床程摘运狠作怖程多序顷图季－22惨1房枕地橡产石项蒸目歇开险发蹦全徐程幻玉运僚作躬程藏序降图罩－32优2第偷三屿部样分葬房况地翠产启项呈目计开都发辈成雕本娇及事开鸭发舞周术期一针、知项六目逝开纽奉发线成很本扑费脸用耗构近成扰及农其靠资翼金饿投敌入绣特盖点房敏地往产岗开串发芦项停目堤的招成蹄本卡和载费尺用慈构胆成趣复置杂骄、彻变染化迹因步素支多绳、宣不亲确船定笑性燃大蚀，累不果同别类菊型球的驰开充发遮项磁目石，亿由蜻于爹选黎择乔不美同内的尺建倚筑织类摊型勺、陵层救数纳和俩结萍构笔，崖建脚筑须装让饰厦标程准余、售机抽电贩设抗备阿和搭配撒套效设寻施前配顾置租标击准铅以女及钞工课程籍地陡质浪状盛况堵不姥同肤等米等狠，珠在把开迅发捞成滚本列和筛费梅用经方弄面恳都游存表在诸一墙定委的哗差旬异梨。键在胳此山难械以吴笼游统讯的来谈休论珠项化目替具凝体午的雅成买本盘和挖费般用徐标栏准遇，刮仅冰就剩一筒般普房堆地筹产渠开范发妈项采目谊通迟常锡的绑成炮本橡和猛费晴用煎构悄成厌以变及政相菌关蜓的养资砌金宅投蜻入携特诵点私作生一位些粪简键要姑的巾说陕明贤。2猎3开促发抓项窃目忠主因要傻成谅本蜘与微费肃用信构衣成呀一隙览没表开发直接成本土地成本应缴土地出让金征地及拆迁安置补偿费

土地其他成本契税

前期费用开发方案企划费基础设施配套费临时设施费勘察设计费报批及其他杂费

工程建造成本主体工程主体建安工程机电设备安装工程

配套设施工程费电力供水煤气电话、电视安防及智能化设施雨污水及道路园林绿化景观工程

质监及监理费工程质量监督费工程监理费

其他成本不可预见费物业公共维修基金财务费用期间费用项目管理费销售费用

2甲4开伐发洋项之目顾主急要厌成帽本罪费嚼用萄的懒资叼金寒投果入扛特歇点表1成本及费用项目资金投入特点土地购置成本应缴土地出让金按土地出让合同的规定付款，取得土地证前付清。征地及拆迁安置补偿费根据拆迁进度付款，一般应在施工图设计前（地质勘探需要）完成拆迁。土地其他成本主要是土地溢价或按合同规定应付给转让方的其他款项，按合同约定付款。契税在办理“土地证”前，按应缴土地出让金的3%计缴。前期费用开发方案企划费一般在开发初期进行方案设计前进行，约为销售收入的1‰~2‰，付款多为分期。勘察设计费设计费：签合同付20％，方案约占30％～40%，初步设计完付至50％，完成施工图付至90%，留10%作配合费，在竣工时付完。勘察费发生在方案后施工图设计前。临时设施费围墙在交地后即进行，施工用水、电、路约在开工前提前1~2个月完成。报批及其他杂费主要是审批规费，费用一般不高，根据审批进度，一般在开工前支付完。基础设施配套费一般在办理《工程规划许可证》时缴交。2历5开巷发炒项臣目储主串要迟成器本肾费近用内的颤资泽金越投院入讽特局点表2成本及费用项目资金投入特点工程建造成本主体工程主体建安工程不同项目的差异比较大，另列说明。机电设备安装工程订货付15%～30%，到货付至70%，安装合格后付至95％，留5%保修金。电梯：供货期2～3个月，设备安装期40～60天,但土建配合期较长，一般在竣工前4~6个月到货；发电机：供货期20～30天，设备安装期15～30天。配套

设施工程费电力、供水签施工合同后进场施工前付清全款。电力：一般在竣工之前的4~6个月签合同并进场。供水：在外脚手架拆除后立即进场施工，一般在竣工之前的2~3个月进行。煤气签施工合同时付30%，进场前付至70％，通气前付30％，进场时间一般在主体封顶且墙体施工完成后即进场。电话、电视安装一般在竣工之前的2~4个月进行。电话免费、有线电视签合同时付全款。安防及智能化安装一般在竣工之前的2~4个月进行，按进度付款。雨污水及道路在外脚手架拆除后立即进场施工，按进度付款。园林绿化景观一般在室外管线和道路完成后立即进场施工，按进度付款。质检及监理费质量监督费一般为监理费的10%在开工前缴交，监理费按进度付款，常规为季付。2骨6开醒发销项巩目潮主衣要秩成熊本碗费真用骨的肚资萍金挨投泰入戴特袋点表3成本及费用项目资金投入特点其他成本物业维修基金按工程总造价的2%在综合验收前缴交。不可预见费相对集中在拆迁、基础工程，设计施工强制性规范变化，建材机电设备市场价格波动，装修、配套设施标准的变化等。财务费用利息及筹资费用，据实发生。期间费用项目管理费即时发生，应结合开发进度和人员到位情况合理安排。销售费用即时发生，应结合销售进度合理安排。2俱7房驱地栋产今开防发分项根目孙主戚要遭经赵营颂税奶费辈表营业税按商品房销售收入（实际到账额）的5％计算，按月计缴。附加税城市维护建设税按营业税的7％计算，随营业税缴交。教育费附加按营业税的3％计算，随营业税缴交。地方教育费附加按营业税的1％计算