房地产估价作业房地产技术估价报告

中筑西府兰庭房地产技术估价汇报一、个别原因分析物质实体状况建筑物状况⑴委估建筑物于建成,维护保养状况很好，成新率为90％，建筑面积123017平米占地面积32069平米⑵中筑西府兰庭位于都市规划高地武侯国际新城,成熟品质宜居板块新双楠中心区域。项目整体占地100余亩，大围合式布局，整体规划以公园为基底，真正践行“公园式上盖设计"的全新宜居理念。中筑置业，来自首都，添彩成都。以“筑造中国的一般住宅”为使命，携手众多行业品牌，潜心磨砺,筑导致都建筑精品。二、区位状况描述与分析分析（一)位置状况位置状况表项目描述与分析1。坐落成都市武侯区—外双楠福锦路一段669号2。方位武侯大道铁佛段与万兴路交汇处（武侯立交外）3.与重要场所距离距离市中心11公里，距离武侯区政府8.4公里，距离石羊客运站5。6公里4。楼层17层，总楼层4层，多栋，总共9栋，独栋2栋，底商4栋5.居住汇集度经典西悦城成发紫悦府春天里置信逸都城鑫海天城六期协信星鹭原佳乐云锦清江花都金融街金悦府等住宅生活小区，居住密集度高。交通状况交通状况表项目描述与分析1。道路状况周围有福锦路、万兴路、金履路、武侯大道铁佛段等都市交通主次干道，路网密集，交通通达度高2.出入可运用交通工具出入可运用公交车、地铁、出租车等，估价对象距离万兴路西公交站86米途径公交车41路、248路。距武侯大道铁佛段北公交站199米途径201路；248路；339路；846路;g79路,距离地铁10号簇锦2.2公里。交通便捷度高3.停车以便程度小区内共有车位861个，周围具有公共停车场，停车以便度很好.外部配套设施状况外部配套设施表项目描述与分析1。基础设施基础设施已到达“六通”（上下水、路、电、通信网络、燃气）水、电、网供应保证率高，基础设施完善2。公共服务设施周围有:学校：成都市武侯区第六幼稚园（518米)，成都金花光明学校（1108米），成都市星光学校（1684米）,成都市武侯科技园小学（2044米）,成都市簇桥小学校（2067米），江安河中学(在建)(2307米）购物：007超市(兰庭店)（126米），007超市（兰庭店)（126米），川藏路加油站便利店（182米），昆仑好客（243米)，玖零经营部（345米），瑞琪软装（991米)，金龙鞋跟商行（1132米）医院：簇锦小区卫生服务中心（736米），华佛国际妇产医院(798米)生活：招商银行(福锦路小微支行）（232米），招商银行24小时自助银行（福锦路小微支行）(232米），招商银行24小时自助银行(福锦路小微支行)（232米)，中国农业银行（武科支行)(408米）娱乐：万达影城（武侯万达广场店)(1159米）,簇锦公园（1438米），太平洋影城（成都上风港店)(1739米），成都婚庆艺术公园（1872米)，保利万和国际影城（世纪百合店）（1977米）餐饮：巴色鱼捞（31米）,兰夫卡咖啡（万兴路店）（36米）,成都金五门秘制老火锅（50米），渔码头河鲜自助火锅（50米），晓宇火锅(新双楠店）（51米)，串门儿龙虾（大悦城店）（54米）公共服务设施完善周围环境状况周围环境状况表项目描述与分析1。自然环境成都平均海拔500米，具有经典的盆地气候特性。在亚热带季风气候作用下，春早、夏热、秋凉、冬暖，年平均气温16℃，年降雨量1000毫米左右。成都气候有两个明显特点:一是多云雾，日照时间短;二是空气潮湿。因此,夏天虽然气温不高，却显得闷热；二是空气潮湿。因此，夏天虽然气温不高,却显得闷热；冬天平均气温虽在5℃以上，但阴天多,空气潮，却显得很阴冷。成都的雨水集中在7、8两个月，冬春两季干旱少雨，很少冰雪。2.人文环境成都是著名的文化，之都周围居住居民素质很好治安状况好，人文环境优秀.3.景观区域内有“成都武侯祠”“杜甫草堂”“浣花溪”等景观很好三、市场背景描述与分析1。一般原因影响房地产价格的一般原因重要有地理位置和行政区划、经济和社会发展状况、房地产市场等.⑴地理位置以及行政区划地处https://baike。百度。com/item/％E6％AD％A6%E4%BE％AF%E5%8C％BA/_blank”成都市西南部，因境内\t”https：//baike.百度.com/item/％E6%AD％A6%E4%BE%AF%E5％8C％BA/_blank”武侯祠而得名,

武侯区位于成都市城区西南部,东与HYPERLINK”https：//baike。百度。com/item/%E9％94%A6％E6％B1％9F%E5％8C％BA”\t"https：//baike。百度。com/item/%E6%AD%A6％E4%BE％AF％E5%8C％BA/_blank"锦江区隔河相望，北与HYPERLINK”https：//baike。百度。com/item/%E9%9D％92％E7%BE%8A％E5％8C%BA"\t”https：//baike.百度.com/item/%E6％AD％A6%E4％BE%AF%E5％8C％BA/_blank"青羊区毗邻，西南与\t”https://baike。百度.com/item/％E6%AD％A6％E4％BE％AF％E5％8C%BA/_blank”双流区接壤,东南与高新区相连。地理坐标介于东经103°56′45″～104°05′33″北纬30°34′31″~30°39′49″之间。东西长约13公里，南北宽约10公里武侯区13街道行政区划图截至12月31日，武侯区管理13个街道：HYPERLINK”https：//baike.百度。com/item/％E6%B5％86%E6％B4％97％E8％A1%97％E8％A1%97%E9％81％93”\t”。com/item/%E6%AD%A6%E4％BE％AF%E5％8C％BA/_blank"浆洗街街道、\t"https：//baike。百度。com/item/％E6%AD％A6％E4%BE%AF%E5%8C％BA/_blank”望江路街道、HYPERLINK”。com/item/％E7％8E％89％E6％9E％97%E8％A1%97％E9％81％93”\t"％AD％A6％E4％BE％AF％E5％8C％BA/_blank"玉林街道、https：//baike.百度.com/item/％E6%AD%A6%E4％BE％AF%E5%8C％BA/_blank”跳伞塔街道、https：//baike。百度.com/item/%E5%8F％8C%E6％A5％A0％E8％A1％97％E9％81%93”\t"https：//baike。百度.com/item/％E6%AD％A6%E4％BE％AF%E5％8C%BA/_blank"双楠街道、\t”。com/item/％E6％AD％A6%E4%BE%AF%E5%8C%BA/_blank"晋阳街道、。com/item/％E6%AD%A6％E4%BE%AF％E5%8C%BA/_blank”红牌楼街道、https：//baike。百度。com/item/%E6％AD％A6％E4％BE%AF％E5％8C％BA/_blank”簇桥街道、https：//baike.百度.com/item/％E6％AD％A6%E4%BE%AF%E5％8C%BA/_blank”机投桥街道、HYPERLINK”https：//baike。百度.com/item/％E9%87%91%E8％8A％B1%E6%A1％A5%E8％A1％97%E9%81%93"\t”https://baike。百度。com/item/％E6％AD%A6%E4％BE％AF％E5%8C％BA/_blank”金花桥街道、https：//baike.百度。com/item/％E6%AD％A6%E4％BE％AF%E5%8C％BA/_blank”簇锦街道、HYPERLINK”https：//baike。百度。com/item/%E5%8D%8E％E5%85％B4％E8%A1%97%E9%81％93"\t"https://baike。百度。com/item/％E6%AD％A6％E4%BE%AF％E5%8C％BA/_blank"华兴街道.

此外，尚有https：//baike。百度。com/item/％E6%AD％A6％E4％BE％AF％E5%8C％BA/_blank"芳草街街道、HYPERLINK”https：//baike.百度。com/item/%E8%82%96%E5％AE％B6％E6%B2％B3%E8%A1%97％E9％81%93”\t”https：//baike.百度。com/item/％E6%AD%A6％E4%BE％AF％E5％8C%BA/_blank"肖家河街道、\t"％E4%BE%AF%E5%8C％BA/_blank”石羊街道、HYPERLINK”https：//baike。百度。com/item/%E6%A1%82％E6%BA％AA%E8％A1%97％E9％81%93"\t”％E6％AD％A6%E4％BE％AF％E5％8C％BA/_blank"桂溪街道被HYPERLINK”％E9％83％BD%E9％AB%98％E6％96％B0％E5％8C%BA”\t"https：//baike.百度.com/item/％E6％AD%A6%E4%BE％AF％E5％8C％BA/_blank"成都高新区托管⑵当地经济和社会发展状况经济：全区实现地区生产总值972.4亿元，比上年增长8%.其中:第一产业实现增长值70万元，增长7.5％;第二产业实现增长值196。2亿元,增长7.4％；第三产业实现增长值776。2亿元，增长8。2％，对经济增长的奉献率为92.8%。人均地区生产总值89544元,比上年增长8％。三次产业比重为0.001：20。177：79.822。非公有制经济保持平稳发展.整年实现非公有制经济增长值685。7亿元,比上年增长8%,占地区生产总值的比重到达70.5％.其中第二产业实现增长值181亿元，增长7.3％；第三产业实现增长值504。7亿元，增长8。3%.非公有制企业(指个体、私营企业、外商和港澳台投资企业)实现税收收入65.5亿元，比上年增长33。7%。供应侧构造性改革稳步推进。商品住宅房库存面积持续减少,年末商品住宅房待售面积比上年末下降21。6%.整年规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为75。65元，比上年下降2.68元.

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新动能新产业新业态态势良好。创新创业载体面积超过43万平方米；新增1家省级工程试验室、5家市级以上创新平台、60家高新技术企业；新增“新三板”挂牌企业9家.整年规模以上工业战略性新兴产业总产值比上年增长39。2%。高技术制造业总产值比上年增长15.2%，占规模以上工业总产值的比重为16。5％。整年技术改造投资55.2亿元，增长7.3％。网络零售保持高速增长,整年限额以上单位通过互联网实现的商品零售额比上年增长30.8％。新兴服务业加紧发展，整年规模以上服务业中,战略性新兴服务业、信息消费服务业、高技术服务业实现营业收入分别比上年增长10。6%、11.5%、11％.发展质量效益有所改善。整年一般公共预算收入完毕65。2亿元，比上年增长8.4%,其中地方税收收入完毕42。1亿元，比上年增长8。5%。整年规模以上工业企业实现利税总额21。7亿元，比上年增长4.6%。整年规模以上服务业企业实现利税总额28。9亿元，比上年增长242。5%。整年净增规模以上工业和服务业、限额以上批发零售业和住宿餐饮业、资质以上建筑业和房地产企业65家社会事业编辑教育，武侯区共有中小学76所,其中公办中小学51所,民办中小学25所;幼稚园155所，其中公办幼稚园39所，民办幼稚园116所。在校学生14.5万人，在岗教职工1.3万人。整年教育总投入14。5亿元，同比增长15%,贯彻保障教育惠民资金1.1亿元。接受6768名符合条件的随迁子女入学。全区基本普及学前三年教育，新建成幼稚园8所，新增学位3150个。开办成都市一级园1所。新（改扩）建小学2所，回收回购幼稚园2所,新增学位2430个。区域学校“体育艺术2+1”项目合格率98.7%。中小学生体质健康合格率98％.区域学生艺术素质测评合格率小学93。5％、初中89.7％、高中86。5%.教育现代化发展水平总到达度、教育国际化发展水平均位列全市第一。卫生,全区共组建家庭医生团体113个，覆盖率达50。3％。重大传染病和地方病病人免费治疗在治人数1675人，其中：免费救治艾滋病1209人、结核病464人、疟疾2人。孕产妇系统管理率96％，孕产妇死亡率9。4/10万，婴儿死亡率3.1‰，0－5岁小朋友死亡率4。2‰，0－3岁小朋友系统管理率95。6%,全辨别娩新生儿30235人，免费代谢性疾病筛查29851人，筛查率为98。7％，免费听力筛查29783人,筛查率为98.5％，耳聋基因筛查7952人。关爱尤其扶助对象1136人,扶助金额813万元.全面贯彻独生子女父母奖励8731人，发放金额50.9万元。科技，全区新增高新技术企业60家，高新技术企业总数达216家。整年组织申报各类科技计划项目475项,立项294项，其中国家级立项41项，获得资助资金845。6万元；省、市级立项253项，获得资助资金5585。7万元。整年共安排区级应用技术研究与开发资金2186.7万元。获得省、市科技进步奖和专利奖12项，其中，获四川省科技进步二等奖一项，获成都市科技进步一等奖一项。整年申请各类专利19934件,其中发明专利8189件。文化，武侯区确立“文创武侯”战略定位，文创项目加紧推进。按照“一城”“一带”“一坊”“一港”的产业空间布局,规划建设三国蜀汉城、天府芙蓉园、成都音乐坊等28个重大文创项目，计划总投资超过600亿元，其中,“水韵天府”文化旅游休闲街区(一期)建成投运，四川国际文化人才港、1906军民融合创意工厂等重大文创项目加紧推进.组建规模10亿元的体育文娱产业股权投资基金,建成文创专业楼宇20余万平方米。整年开展“武侯闹春”、“文化四季风”等群众文化活动1600余场,举行第六届非遗节武侯分会场；赴加拿大和突尼斯开展对外文化交流活动4场；区文化馆开设文化艺术培训班120个，区图书馆新增身份证免押金注册读者近6000人，文献流通量27万余册次,接待到馆读者流通近39万人次;建成公共文化服务原则化示范点10个、基层综合文化服务中心示范点10个、公共文化服务中心城区网格化示范点2个、文化地标11个。体育，武侯区整年开展“运动成都·活力武侯"、“诸侯争锋"等全民健身活动465场次，参与总人数达85万余人次；承接菁英航运国际乒联世界巡回赛中国乒乓球公开赛（成都)、“巴蜀武道杯”全国青年跆拳道锦标、全国围棋甲级联赛、NESO全国电子竞技公开赛等大型赛事；新建成都市示范性五人制足球场8片，七人制足球场地2片；室外健身设施新建16条、更换17条、补建3条；完毕4400余人免费国民体质测试和健身指导，向群众免费开放体育锻炼人次达50104人次.社会保障，武侯区城镇职工五项社会保险基金合计征收50.7亿元。整年扩面净增城镇职工基本养老保险7。5万人、城镇职工基本医疗保险6.9万人、工伤保险7。1万人、生育保险7.3万人，失业保险6。4万人，城镇居民养老保险参保5553人，参保覆盖率到达95%以上。社会救济体系深入完善。通过“慈善惠民超市”为低保人员提供购物补助130.1万元。为21412人次发放最低生活保障金1112.2万元,合计月人均补差519。4元.医疗救济1216人次，救济资金86。8万元,城镇医疗救济民政政策范围内住院自付费用救济比例到达75％以上.为1795名低保对象、重点优抚对象和孤儿购置城镇基本医疗保险和大病补充医疗保险资金132.5万元.发放临时救济金48。1万元.对低收入群体及孤儿一次性价格补助56。2万元。发放散居孤儿生活费11.1万元。资助低保家庭学生12。7万元.为533户特殊困难群众购置“雪中送炭”专题意外及补充医疗保险390。3万元。惠民殡葬补助197万元。整年为居家养老服务对象支付服务费用151万元。“松鹤延年"老年人意外伤害及健康保险合计607.6万元。向80岁以上老人发放高龄补助1420万元。“小区长寿食坊”就餐点6个，整年共为70岁以上老年人发放午餐补助12万余元。截止末全区有敬老院、养老院29所，床位数2405张，入住老人1300人.劳动就业，武侯区适龄劳动力43.9万人，就业人数43万人，城镇新增就业人数16121人，协助推荐下岗失业人员实现再就业4789人，其中安顿就业困难人员实现再就业1319人，城镇登记失业率2。02%。居民生活，武侯区城镇居民人均可支配收入4元，比上年增长8.2％。从收入构成看，工资性收入24167元，比上年增长8。1%,经营净收入4431元，比上年增长8。6%，财产净收入4521元，比上年增长7.2%,转移性净收入8899元,比上年增长8.8%.居民人均消费支出26689元，比上年增长7。7％。都市建设，武侯区完毕智谷大道三段等7条道路建设。建成碧云路幼稚园项目配建文化活动中心等12个公建配套项目，动工建设公建配套项目14个，签订公共配套设施项目建设协议23个，组织并监督移交公建配套项目4个.维护人行道529条、车行道533条，检测桥梁131座；清掏雨污水管道196.1公里，9363座检查井和进水井;更换2535套检查井井盖和水篱子.道路“黑化"整改25条,启动实行红牌楼片区、双楠片区等42条道路“黑化”整改。校园周围环境整改车行道9500平方米、人行道760平方米。投入专题经费2。1亿元打扫道路1430万平方米。城区生活垃圾搜集实现袋装化,处置清运生活垃圾40。5万余吨，无公害处理率到达100%。末，全区园林绿地面积达2282.4公顷，绿地率38。9％;全区园林绿地覆盖面积2624。8公顷，绿地覆盖率44。8％;人均绿地面积37.9平方米，人均公共绿地16.5平方米.环境保护,武侯区开展大气、水、土壤污染防治“三大战役",深入实行“治霾十条”和大气治理“650”工程.整年共启动四级以上应急预案7次,升级为二级应急预案2次,空气质量优良天数223天，比上年增长22天。辖区内污水处理厂处理污水7090。9万吨。大力实行“三治一增”，建成12个小游园、微绿地，新增绿化面积4万平方米；新建绿道9公里，打造花树街区5个，优化提高特色道路50条；全面贯彻“河长制”，重点治理黑臭水体3条,对12条黑臭水体实行全线截污、生态修复.关停“散乱”企业1698家,关停、改造碳烤店195家。交通运送武侯区公路密度为每百平方公里349公里,二级以上公路占39%。区内纵向有人民南路、高新大道、成双大道、武侯大道、草金路等，横向有一环路、二环路、三环路、武青路、绕城高速公路等。过境公交线路有100余条，重要线路是1路、6路、8路、10路、11路、12路、16路、19路、21路、26路、27路、28路、34路、35路、42路、43路、45路、47路、48路、49路、51路、52路、53路、55路等.位于新南门的成都旅游集散中心(原新南门汽车站）是西南地区最大的旅游客运中心，该站营运线路45条,客运线路遍及全川并辐射省外,车站可容纳400位旅客，日均运送旅客9500余人次。当地市场房地产总体状况1。土地供应量及成交量概况(1)成都市供应成交总量概况上六个月,成都市土地供应187宗，总供应面积到达10,269，092平方米，合计15403。56亩,总供应面积同比增长345.87％。2.土地成交价对比分析（1）成都市土地成交价对比分析第一、二季度和整年相比，成交楼面价由一季度的4,886元/㎡涨到了7,270元/㎡，然后一路走低，二季度为3，236元/㎡.溢价率大幅下降，由初的63%减少至22％.3.成交土地用途构成分析（1)成都市成交土地用途构成分析从成交构成来看，在上六个月成交的178宗土地中，工业用地25宗（占比约23％）、商办用地75宗（占比约32％)、住宅用地19宗（占比9%）、商住用地55宗(占比约33%)、其他用地4宗(占比约3％).而上六个月，成都成交的63宗土地中，工业用地5宗（占比12%）、商办用地33宗(占比29％）、住宅用地0宗（占比0%)、其他用地5宗（占比16%)、商住用地20宗(占比43％）.上六个月相对于上六个月成交的商办用地数量由上六个月的33宗增长至75宗，面积增长幅度为379.19%。住宅用地数量由上六个月的0宗增长至19宗。商住用地数量由上六个月的20宗增长55宗,成交面积增长幅度为273。74%。工业用地的数量由上六个月的5宗增至25宗，成交面积增长幅度为701。81％。2。住宅房地产市场分析(1）供求量分析成都市上六个月供应面积从1月到2月有所减少，3月份相对于2月份有一定增长，4月份供应量相对于3月份有小幅下降,5月份供应量相对于4月份有一定增幅，6月份供应量相对于5月份有较小的减少。从成交面积来看，1-3月成交面积与供应面积的走势相称，但4月份的成交面积相对于3月份有一定增长，5月份有明显回落，6月份成交量展现上升态势。据记录数据显示，上六个月成都市一般住宅的供求比在0。83—1。19之间，供求比在0.8-1.2范围内时供需较为平衡，因此成都市上六个月一般住宅供应量与需求量尚在平衡范围内波动.（2）供求区域分析从上图可以看出，上六个月成都市一般住宅供应面积与成交面积均排名首位的片区是双流,供应面积排名依次为龙泉、新都、温江、郫都、城东。成交面积排名依次为温江、郫都、龙泉、新都、城东.无论从供应量还是成交量来看，成都市一般商品住宅市场重要还是活跃在成都市一圈层郊县及城东范围内。(3)成交价格分析如上图所示,上六个月成都市一般商品住宅成交均价在2月份有一定上涨，3、4月份逐月下降,5月份出现明显上涨，6月份出现明显下降。从不一样区域来看,城中片区的成交均价仍然是最高的，另一方面是城南、城西、城东、双流、城北。目前成都市一圈层郊县中，双流房价位居第一，另一方面是郫都、龙泉、温江、新都。小结：上六个月成都市一般商品住宅市场仍然处在楼市调控中，尤其是“5.15楼市新政”后，成交价格有明显下降，但成交量虽然5月有所减少,6月成交量仍然出现了上升态势。调控新政策出台后,市场短期内展现出一种下降态势，但伴随人们对政策的适应以及理性的需求，以及新居立案价的不停提高，未来成都市一般商品住宅市场成交价格仍然会有上涨的趋势.楼市调控政策不变的状况下，估计未来一段时间内，成都市一般商品住宅的成交量不会出现大幅增长。四、最高最佳使用分析中筑西府兰庭位于都市规划高地武侯国际新城，成熟品质宜居板块新双楠中心区域。交通便利，环境舒适，公共服务设施齐全.根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现实状况用途为最高最佳使用。五、估价措施选用估价人员在实地勘察的基础上,对委托方提供的多种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和杭州市房地产市场的实际状况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法:是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照,从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的一种估价措施.收益法：估计估价对象未来的正常净收益,选用合适的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的措施。比较法测算过程可比实例状况表比较原因估价对象实例1实例2实例3项目名称中筑西府兰庭西城派金隅珑熙汇美泉悦府单价(元/m2)待估价12150113100土地用途住宅住宅住宅住宅交易日期。。9交易方式正常发售正常发售正常发售正常发售交割方式现房现房现房现房区域原因区域繁华程度一般一般一般一般道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交公共设施完备度较完备较完备较完备较完备基础设施完备度完备完备完备完备环境质量优劣度很好很好很好很好个别原因小区环境一般一般一般一般小区配套一般一般一般一般学区状况一般一般一般一般层次19181920户型三室二厅三室二厅三室二厅三室二厅朝向南北向南北向南北向南北向构造形式框架框架框架框架房屋配套设施完备完备完备完备建筑年代装修状况中等中等中等中等比较原因系数表项目比较原因估价对象西城派金隅珑熙汇美泉悦府交易时间10010010299交易状况100100100100区域原因中心职能总数100100100100基础设施状况100969696公交流量100100100100人流量100100100100商业繁华程度100100100100区域交通管制100100100100个别原因附近公交状况100100100100临街宽度100989898房屋形状100989898停车状况100100100100比准价格表项目比较原因西城派金隅珑熙汇美泉悦府房地产价格（元/m2）12150113100交易时间100/100100/102100/99交易状况100/100100/100100/100区域原因中心职能总数100/100100/100100/100基础设施状况100/96100/96100/96公交流量100/100100/100100/100人流量100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/100100/100区域交通管制100/100100/100100/100个别原因附近公交状况100/100100/100100/100临街宽度100/98100/98100/98房屋形状100/98100/98100/98停车状况100/100100/100100/100比准价格13178.1012770。8414352。01根据上述计算的成果，求比准价格的算术平均值，则:(13178。10+12770。84+14352。01)/3=13433。65元/㎡收益法测算过程持有期根据估价对象《土地房屋权证》记载,估价对象土地有效期限是1月1日起至2083年1月1日止，价值时点土地有效期限剩余65年估价对象建筑物建成于(元/㎡）钢筋混凝土构造非生产用房的经济耐用年限为60年(元/㎡）价值时点建筑物剩余经济寿命为57年（元/㎡）有效毛收入按出租型求取有效毛收入(元/㎡）（1）市场租金水平①市场租金可比实例估价人员通过资料搜集，选择了与估价对象区位相称的如下三个可比实例。可比实例状况阐明表项目名称可比实例A可比实例B可比实例C武侯区外双楠晋阳路423号龙湖金楠时光武侯区外双楠鹭岛路33号鹭岛国际四期武侯区外双楠晋西路一街66号龙湖金楠天街租金单价77元（㎡/月）74元（㎡/月）79元(㎡/月）用途一般住宅一般住宅一般住宅建筑构造钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土朝向朝南南北东南楼层中层（共24层)中层（共18层）高层（共24层）规模（面积）67㎡78㎡78㎡室内装修精装精装精装室内设备齐全齐全齐全建成年份租金内涵租金面积为建筑面积,租金于每季度期初支付，押金为一种月房租，租赁价中含室内一般装修及室内设备;承租方负责:物业费、水电费、燃气费等；出租房负责：房屋出租税费、管理费、维修费、保险费等租金面积为建筑面积，租金于每季度期初支付，押金为一种月房租，租赁价中含室内一般装修及室内设备；承租方负责：物业费、水电费、燃气费等；出租房负责:房屋出租税费、管理费、维修费、保险费等租金面积为建筑面积，租金于每季度期初支付，押金为一种月房租,租赁价中含室内一般装修及室内设备;承租方负责:物业费、水电费、燃气费等；出租房负责：房屋出租税费、管理费、维修费、保险费等资料来源安居客租房信息安居客租房信息安居客租房信息②租金可比实例调整租金单价的时点与价值时点相近，不必进行市场状况的调整。可比实例与估价对象租金内涵已统一,不必在建立比较基础。由于所选用的租金的可比实例与估价对象区位想当因此只需要对表2的原因进行调整。原因对比表表2项目名称估价对象可比实例A可比实例B可比实例C用途一般住宅一般住宅一般住宅一般住宅建筑构造钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土朝向朝南南北东南楼层中层（共24层)中层(共18层）高层(共24层）规模(面积)42㎡-400㎡67㎡78㎡78㎡室内装修不计装修精装精装精装室内设备不计齐全齐全齐全新旧程度建成，维护状态很好，功能折旧不明显，无外部性折旧建成，维护状态很好,功能折旧不明显，无外部性折旧建成，维护状态很好，功能折旧不明显，无外部性折旧建成，维护状态很好，功能折旧不明显，无外部性折旧调整系数表表3项目名称可比实例A可比实例B可比实例C租金单价77元（㎡/月）74元（㎡/月)79元(㎡/月）建筑构造000朝向0-3—5楼层—4—3-5规模（面积）—300室内装修101010室内设备888新旧程度0—30调整值小计1198调整系数100/111100/109100/108比较单价（元/㎡）69.37元（㎡/月）67。89元（㎡/月）73。15元(㎡/月)③市场租金确实定由于各可比实例比较租金单价比较靠近，故采用简朴算术平均数法，即价值时点的市场租金=（69。37+67。89+73.15）/3=70.14元（㎡/月)租约限制由于价值时点估价对象无租约限制,故无需考虑租约对价值产生的影响（元/㎡）租赁面积确定租金内涵为建筑面积估价对象权证记载的建筑面积为123017㎡,则估价对象租赁面积确定为建筑面积123017㎡（元/㎡)空置和租金损失根据对同类规模一般住宅物业的调查,年空置约为5％至10％（元/㎡）遵照抵押估计谨慎原则,本次估计的空置率取10％(元/㎡）由于出租房均有一定数额押金，且租金期初至故基本不存在租金损失(元/㎡）其他收入其他收入重要是押金产生的利息，由于押金所产生的利息较小，估价时略而不记（元/㎡）运行费用运行费用的构成，取值详见表格房地产期间收益房地产期间收益，详见表格变化趋势分析根据成都市同类房地产租赁市场近五年来公布的租金行情走势，并对年净收益进行分析,同类物业年净收益逐年递增率为2%到4%（元/㎡）结合估价对象的实际状况和估价人员分析，采用长期趋势法预期未来估价对象未来五年内时间收益每年上涨2.5%（元/㎡）酬劳率确定采用累加