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文档简介
西安房地产市场分析汇报全国房地产开发完毕投资2323.57亿元,同比增长26.7%,增幅比去年回落了14.4个百分点,比同期固定资产投资增幅(25.3%)高1.4个百分点,占同期固定资产投资的比重为21.1%。房地产开发投资中,商品住宅投资占66.1%,其中,经济合用房占商品住宅的比重为3.9%。东、中、西部地区商品住宅开发完毕投资同比增长分别为23.0%、37.9%、36.3%。东部地区商品住宅开发投资增幅略低于中、西部地区。全国完毕购置土地面积7374.16万平方米,同比增长3.9%,同比去年增幅回落了29.3个百分点,低于商品房施工面积涨幅的15.9个百分点、新动工面积5.4个百分点。伴随宏观调控政策措施的贯彻贯彻,房地产投资过快增长势头得到了一定的控制,不过由于住房供应构造不合理,开发成本提高,部分地区投资性购房和投机性购房大量增长,市场需求较大,导致部分地区房价一路上涨过快。根据以上原因,3月国务院下发了《国务院办公厅有关切实稳定住房价格的告知》,对此后一段时间,从重视稳定住房价格工作、切实负起稳定住房价格的责任,大力调整和改善住房供应构造,严格控制被动型住房需求,对的引导居民合理消费预期,全面监测房地产市场运行,积极贯彻调控住房供求的各项政策措施,认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。今年以来,西安住宅与房地产业与全国同样,继续保持着良好的发展态势,仔细分析西安房地产的状况后我们认为,西安房地产市场的商品房价格的增长幅度尚属正常,至于详细状况,分析如下:1.西安房地产宏观经济分析西安房地产市场近期体现出强劲的升温趋势,一是由于金九银十老式旺季的原因,二则是由于上六个月市场整体萎靡的自然反弹。上六个月的宏观调控,其目的重要是克制房价的过快增长,而采用的手段之一则是剔除市场上的投机性和投资性需求。由于新政的不停出台,购房者对市场在调控下的走向并不是十分明朗,因此也导致市场一度的观望情绪。但伴随市场逐渐走出调控的影响,市场上真正的购房需求深入释放,从而促使地产市场逐渐升温。
虽然西安地产市场中,投机性需求所占的比例并不大,但把房产置业作为投资收益途径的仍有相称一部分群体。再加上此前开发商对地产升值的刻意炒作,也让房价在需求过旺的虚火中不停提高。但进入九月份以来,西安地产市场首先新盘供应量增大,另首先不少项目也出现热销的趋势,甚至此前的排队购楼现象也有发生。有关人士分析,这是由于调控把市场上真正的购房需求和炒作性购房需求辨别开来,而真正的购房需求也通过几种月的观望逐渐理性,并在近期逐渐释放出对市场发展的强劲需求推进力。
西安市房地产市场在迅速增长的基础上继续保持稳定、迅速、健康发展的态势,市场形势大好,商品房市场展现出前所未有的火爆,投资量、施工面积、竣工面积、销售面积等指标迅速增长,市场成交活跃,空置量持续减少。这是由于人们的居住理念的变化,并规定改善居住条件所至。也是实行西部大开发战略的一大成果,伴随国家商品房建设步伐的加紧及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进,宏观经济的持续向好,居民收入的稳步增长,使西安的房地产市场进入了一种强势上升期,尤其是商服房销售的高速增长,阐明了西部大开发的政策效应已经体现并且也阐明了大众对西部大开发的信心和支持。另首先于国家继续重点扶持房地产业,继续采用优惠政策,优化市场环境,深入激活房地产市场,今年政府准备重点整顿和规范房地产市场,培育品牌,转变房地产市场管理职能,力争给房地产业一种自由发挥且有充足公益保障的空间,阐明了西安的房地产市场将辞别成长期,前进成熟期,走向规范,使开发商的投资行为趋于市场化,消费者的购房行为愈加理性,政府充当的角色更具经济性。因此,未来西安的市场走势将展现出总体看好、平稳发展的态势,产业成熟期的—些特性将逐渐涌现,不再出现大起大落的局面,并保持一定的增长速度。2.房地产市场供求状况分析由于部分数据的不可取,对西安房地产市场当年新动工、竣工、销售、空置面积等数据的获取时间段略有差异,但基本不影响我们的分析判断。1997年以来西安房地产市场的新动工面积展现出波折上升的走势,这重要是受西部大开发政策的推进,在国家宏观调控措施的作用下,当年新动工面积又有了较大幅度的回落。从竣工、销售面积看,1998-1999年间西安房地产市场的竣上面积和销售面积均大幅增长之后,两者一直保持平稳增长的发展态势,在1999-间,竣工面积一度超过新动工面积或与新动工面积持平。尽管数年来西安房地产市场的销售量基本都处在竣工量的下方,但由于竣工量与销售量保持了较为同步的增长幅度,因此,1997年以来西安房地产市场的空置量,其变化并不大。阐明西安房地产市场的供求基本趋于平衡,但市场供求构造方面仍存在某些不协调的方面。3.房地产市场价格分析从1998年来西安房地产市场的多种价格指数看,土地交易、房屋销6以及房屋租赁的价格一直展现“较为平稳、略有上升”的发展态势,与全国房地产价格走势基本一致,但低于全国平均水平。认为例,全国住宅类房屋平均销售价格2267元/平方米,西安平均1930元/平女米,在全国35个大中都市中,西安的住宅销售价格位居第20位(由高到低排列),处在中下游水平。按照三口之家购置一套100平方米的商品房测算,全国平均水平需要22.67万元,为年家庭收入的9.81倍,西安需要19.3万元,为年家庭收入的8.99倍。而35个大中都市中房价最高的深圳,购置一套100平方米的住房需要52.67万元,为年家庭收入的7.04倍;与西安经济发展水平相称的成都和哈尔滨则分别需要17.75万月和21.57万元,分别为年家庭收入的6.73倍和10.27倍。我们认为,就目前西安的房地产价格来看,与广大居民的承受能力大体匹配,基本处在合理水平。4.西安地产业的壁垒
首先是资金壁垒。这是一种地产公理,没有庞大的资金作后盾,地产开发是白日做梦。细数地产圈,有多少项目是由于资金不到位而成为“半拉子”工程,投出的钱成了泼出去的水,有去无回。伴随国家对资金的严格控制、开发商对资金的重视,某些国外基金组织对中国市场的看好,以及国家融资渠道的逐渐完善,大家都在为企业融资而发愁。因此,资金成为地产业的进入壁垒.另一方面是土地壁垒.土地供应、土地开发是房地产开发的源头。我国的一系列房产政策,正是从土地控制开始的.从年初停止对别墅的供地到全国性的土地整改与开发并出台了“招拍挂”的土地供应政策。从源头上控制了土地供应关系。作为房地产开发商不用说,没有地,哪儿去盖房?国家现如今对土地供应量的限制,让诸多开发商都叫苦不迭。巧妇难为无米之炊啊!“外行地产商”有多少土地储备?能开发几年?
从而规划了房地产市场,增长了进入壁垒。
再者是技术壁垒。专业的人才能做好专业的事情。做纺织的能盖好房子吗?开飞机的能搞好建筑设计吗?也许天才是可以,不过天才有几种?绝大多数人都不敢拍着胸脯说“能”!房地产专业的环境容不得半点马虎,建筑设计、绿化设计、构造设计、水暖设计、市场调查、商业管理、筹划推广等,没有一条缺乏技术含量能做好的,没有一种环节能让开发商松口气的,一种环节出问题,将会影响后来的若干环节,最终导致的成果就是回款缓慢,甚至不能完全回款,我认为,这是进入房地产最大的壁垒。当然,这几种壁垒只是冰山一角,困难是不停涌现的,倘若功力不够,身手不到家,在地产行业里很轻易碰得满头是包甚至头破血流。外行假如想进入这个行业一展拳脚,至少必须具有这些条件:有钱、有地、有门道,这是可以从事地产操作的前提。复杂的宏观环境、微妙的消费心理、剧烈的竞争环境等,注定进入地产的都是行动与思想上的巨人。
跨行业经营不是易事,奉劝那些跃跃欲试的“外行”,先锻炼好自己的身体素质是关键,假如虾兵蟹将也想到地产行业混水摸点鱼,小心被地产洪流沉没。5.西安房地产风险与收益
从近来几年市场体现可以看到,地产业发展如火如荼。虽然有时受国家宏观调控的影响,局部地区房价会出现下滑,但地产业仍是有利可图。从全国来看,房价仍是稳中有涨,地产业发展势不可挡。国家的某些政策,只是让地产业在一种良性、健康、市场化的环境中成长,或许这给某些地产商带来了年度毛利润或单个项目的利润下滑,但阵痛过后,将会是产业的一片光明。
5.1房地产业投资的风险原因分析同其他行业相比,房地产行业由于其物质的自然特性以及由其自然特性衍生的社会经济特性所决定而具有某些明显的特性:位置的固定性、寿命的耐久性、价值的双重性、价值的高大性、需求的普遍性、产权的易分割性(权益的流动性)和保值增值性等。正是房地产的这些特性而使该行业的投资活动具有其自身活动的特点和风险源泉。首先,从其价值的高大性来看。由于房地产资源数量的有限性和投入资金需求巨大决定了其价值的高大性,这也阐明房地产投资具有高投资的特性。从现实状况来看,房地产的投资过程需要大笔资金的运作,一种房地产项目,少则投资数百万,多则数亿甚至数十亿元。同步由于投资数额比较大,其投资完毕周期也就比较长。由于投资数额大、投资周期长,很难精确判断房地产行业的未来发展趋势,一旦房地产市场出现价格波动,供求趋势的逆转,便会导致投资回收的困难甚至是血本无归。由于房地产投资数额较大,会导致房地产的变现比较差,最终也会影响房地产企业的收益。另一方面,从房地产位置的固定性来看。由于房地产位置的固定性,决定了房地产区域特性比较明显,使得房地产投资展现区域差异巨大、级差收益明显的特性。由于社会经济发展与人们的生活水平的差异,导致了不一样地区房地产需求水平的差异,房地产业的发展最终必然受到这些多重原因的制约。同步房地产自身的这种区域性特性,又会使得房地产的价格、房地产企业的收益又较为明显的地区差异,级差收益明显不一样。再者,由于房地产行业价值的巨大性和需求的普遍性,使得房地产行业的重要性非常明显,各地政府对房地产行业非常关注,会对房地产开发、交易、消费等过程中的法律、经济利益关系进行调整,出台有关的土地供应政策、住房交易政策、税收政策及贷款管理规定。由于房地产的不可移动性,使用周期的长期性以及与周围环境的高度有关性,上述政策的出台会明显影响到房地产的投资活动。此外,房地产由于其产权的易分割性(尤其以土地和楼花)与权益的流动性而成为大众炒作的对象,假如房地产投资不是介入实际的房地产开发而是参与土地或楼花的买卖,就很轻易形成房地产的炒作泡沫而最终导致亏损甚至是蚀本。从上述现象的分析来看,相比于其他行业,房地产行业一般会具有更高的投资风险。5.2房地产业投资的收益分析首先是净资产收益率。根据开发成本和销售价所得的利润率,从财务分析角度讲只是房产开发的主营利润率,是房产这头“大象”的局部。要真正理解这头“大象”的全貌,不仅要看它的销售利润率,更要看它一年能做多少利润,以及这一利润和它的净资产的比率,即净资产收益率有多高。净资产收益率是衡量一种行业真正盈利水平的最重要指标。道理很简朴,不一样的行业有不一样的特性。有的行业,产品利润率很高,但由于生产和销售周期长,生产商的净资产收益率反而并不太高。房产是一种长周期产品,从最初的置地、设计、开发,到完毕销售,平均周期长达3年,有的甚至超过3年。而房地产又是投入资金量很大的产业,绝大多数的开发商主线就无法像工业企业同样,进行持续不停的大规模滚动开发。因此,看起来很高的主营业务利润率,分摊到每一年,其年均的净资产收益率却并不像主营业务利润率显示的那么吓人。今年上六个月,我国房地产上市企业销售利润率普遍超过30%,但53家房地产上市企业的平均净资产收益率却只有6.64%,折算成年率是13.26%。这一水平和一般处在景气周期的行业盈利率相比,并不算高。其中,销售利润率拔得头筹的3家上海上市企业-中华企业、陆家嘴、浦东金桥,其销售利润率分别是44.15%、41.58%、52.85%,但它们的净资产收益率折合成年率是22.1%、9.72%、12.46%。净资产是一家企业拥有的净资本总额,在其他行业中,净资产收益率到达和超过30%的其实并不少见。
房地产是一种长周期产业,由于开发周期长,行业景气节拍难以踩准,万一踩错后的风险极大,因此,除了“过江龙”,即行业景气时进来捞一票的项目企业外,即便是以房地产为长期主业的企业,绝大多数也会采用两种政策。一是“有风使尽帆”,即在景气高涨时尽量把利润做到极至;二是在一种楼盘开发完毕后,先卖掉其中的70%或80%,收回成本和少许利润,剩余的就作为储备。要衡量我国房产开发的利润看它长期平均销售利润率是24.45%,高于其他行业的平均利润率;净资产收益率5.78%,低于所有上市企业的平均净资产收益率;总资产收益率3%,和所有上市企业基本持平,但低于银行利率。相对房地产来说,简朴地以销售利润率来衡量其收益状况是不可取的。一位房产开发商说,“没有25%的利润,谁做房地产”,原因就在25%的利润,贯彻到净资产收益率上,仅仅比银行一年期利率高出一点点。也阐明,尽管近一年多来,我国房地产开发利润率极高,并且今年上六个月房地产类上市企业的平均净资产收益率到达了一种较高水平,但就房地产企业的长期平均利润率来讲,和大多数行业实际上并没有太大区别,由于即便是今年上六个月,我国房地产上市企业的净资产收益率到达6.63%,折合成年率是13.26%,但也仅仅比1300多家上市企业平均净资产收益率5.59%、年率11.18%,高出2.08个百分点。6.西安房地产业竞争格局在国家宏观调控政策的有效作用之下,,中国房地产行业景气水平呈调整之势,房地产行业建设和销售指标在继续保持迅速增长的状况下增幅略有回落;动态看来商品房空置面积有所下降;虽然过热迹象仍然存在,但并非整体过热。细分市场供需构造失衡,部分地区供求构造性矛盾明显。区域发展极不平衡,中西部地区房地产市场发展不充足,但市场潜力较大。受国家土地政策及信贷政策的影响,房地产市场的不规范运作现象将减少,竞争深入加剧,行业集中度将有明显提高,行业平均利润也将逐渐改善。一般住宅的建设和开发将继续保持主流地位,投资额与新动工面积将迅速增长;受国家宏观经济形势的刺激,办公楼与商业营业用房的供应和需求总量也将增长,构造矛盾有望缓和。土地价格与商品房销售平均价格将有小幅增长,个别都市价格上升明显。6.1背景西安的房地产通过近十数年的发展,已形成东郊、北郊、西郊、南郊、城区五个大的区域市场。同步,在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块,例如北郊的经济开发区、太华路板块,东郊的东高新、灞河板块,南郊的西高新、长安路板块等。这种区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。板块之争向来是地产市场的焦点话题,曲江、高新、北郊等区域也在西安地产市场中一直演绎着王者争霸的故事。虽然西安的居住区域不停向都市外延扩展,但老式板块的营造仍然在地产市场中饰演了重要的角色,并且地产板块之争正在向纵深化和特色化的方向发展。
近来,政府北迁的举措已经进入实质性的报批阶段,这让北城区域急速升温,主城向北、居住北移的提法也多了起来。此前,西安都市总体规划也已经在九宫发展格局的基础上,提出了某些诸如南唐北汉的发展想法,这实际上也会促使区域的发展走向了更为实质的特色道路,而曲江新区几年内的都市建设方向也证明了区域特色性的文化方向。而浐灞河区域,建设西安的副城,依托水岸风光建设西安的高档居住区域,也得到了西安人的承认。同步,也有某些人士提出,在区域板块特色化的发展中,地产市场应紧密结合特色主题,同步走精品路线,真正使得西安地产版图的发展更为炫目多彩。
6.2各板块优劣势分析及预测板块优势劣势趋势预测西高新区板块1、政府大力倡导和鼓励新区发展2、优惠的开发政策、购房政策,写字楼集中区域3、中高档楼盘集中区域和市政配套的迅速前进4、外地大开发商的项目炒作5、市区可开发土地面积的大量减少1、缺乏生活配套2、缺乏居住人气3、学校、医疗等配套4、高档商品房,市场竞争压力大1、国家提出西部开发战略思想,此区域作为一种支点可辐射全市2、大量可开发运用的土地资源,使得此区域会成为西安市未来几年的热点区域3、伴随市政配套跟进、学校入住、人气的提高,一部分观望的开发商会进入,较高的土地价格和西高新区环境配套的卖点兑现4、西高新区的住宅和商业开发均会成为西安新的形象区域,其档次和售价也不言而喻曲江板块1、生活及商业配套齐全,功能定位于旅游度假区,重点发展旅游、娱乐、集中居住。2、会展中心投入使用和市政配套的迅速前进3、中高档楼盘集中区域,空气较清新,合适喜欢郊区居住的消费4、大雁塔对此区域的增进作用5、交通以便1、潜在开发项目多,未来板块内部竞争压力大2、区域可开发运用土地有限,缺乏基本的生活配套1、可开发项目均会定位于中高档楼盘2、此区域有良好的市场需求潜力,大规模高层物业面市必然会带来较大的竞争压力3、目前此区域的商业有潜力,必将大大提高区域人气,住宅升值空间喜人北郊板块1、生活及商业配套齐全,住宅开发量大,居住人气较大提高2、板块市场政环境大为改观3、政府及火车站北移1、北郊过去天擦黑就不见人影,
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