汇报版-成都天府新区新津公路货物集散中心项目方案

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Part2发展设想Part1城市背景目录Part3战略定位Part4概念方案设计2Part1城市背景区位与交通区域规划城市经济城市资源研究结论3城市功能—区位与交通

新津县位于四川盆地西部、成都南部，距成都市区28公里，距西南航空港18公里，区位优势明显，全县面积331平方公里。新津交通便捷，四通八达，是川西平原重要的交通枢纽和物资集散地。新津属于天府新区规划范围，配套功能的完善有利于天府新区建设的推进。本项目的建设是完善物流配套体系，是促进天府新区发展建设的需要。项目拥有成都三大铁路散货站之一新津铁路货站，具有铁路物流货运的产业优势，同时成昆铁路贯穿新津物流园区，成昆铁路外绕线也与园区连接，物流运输便利。新津县“五横七纵两环”交通路网完善，交通条件便利，有国、省市级公路7条，成乐、成雅高速公路穿境而过。川藏、成乐、和省大件路、新蒲、新大、新崇等六条公路贯穿全境。新津物流园4城市功能—区域规划本项目地处新津物流园区以北，是未来新津物流园区后期开发的拓展地。另外，作为天府新区西翼中心的新津县将突出物流及配套功能，公铁联运、中转仓储、分拨配送的发展定位，加快建设，西部一流、全国领先的国际性、枢纽型、综合性现代化公铁物流园，形成既融入大成都物流体系、又凸显新津特色的物流业发展态势。区域主要以发展现代物流业为主，将充分利用天府新区及新津物流园区的区位优势，将本项目建设成融“公铁联运、城际专线、货运班车、货运交易、货运保险、信息平台、运价发布、货车监控、仓储配送、物流金融、物流一体化解决方案、商务办公、停车住宿”功能于一体的国家级货运枢纽型示范性物流园区与伟经投资集团样板物流园区。项目所在地5城市功能—城市经济、货运周转量根据2011年度新津统计年鉴数据，2011年新津全县实现生产总值总量146.0亿元，比上年增长15.8%；依据“十二五”规划纲要，到2015年全县生产总值达到200亿元以上，年均增长11%以上；预期全县经济将继续保持稳定快速增长。近年来，新津县交通运输业发展迅速，2008年公路货运量1230万吨，2009年公路货运量1793万吨，2010年公路货运量1920万吨。2011年全县公路货物运输周转量124300万吨公里，较2010年增长61.8%。城市功能—主导产业新津主要以工业和农业为主，尤其是工业的发展给新津的经济增长带来了极大的冲击，新津工业发展快速，集聚程度高，民营经济发展起步早、发展快。全县有四川新津工业园区、台湾农民创业园，以及即将启动建设的双（流）新（津）连片产业园，工业园区承载力强。现已形成以精细化工、硅及光伏、新材料为主的化工产业，以路桥机械为主的机械制造业，以肉类、方便食品为主的食品加工三大产业。今后五年，借助天府新区新津分区建设的东风，新津县将迎来‚产业倍增‛的高速发展期。目前，新津工业园区内已聚集企业260余户，引进和培育上市公司15户，拥有中粮、中国化工等7家世界500强企业，中材、中国兵装等央企8家，希望、纳爱斯等国内民营企业500强4家，美好、新筑、希望饲料等西部行业排名第一企业7户。6一、经济发展提速，铁路、高速的交通优势，新津作为天府新区的交通枢纽及物流中心的地位将逐步呈现；二、项目地块所处地位于新津物流园，肩负着建设西部一流、全国领先的国际性、枢纽型、综合性现代化公铁物流

园的使命。结论7Part2发展设想市场容量分析发展现状及趋势发展目标发展设想8通过对新津工农业产品分析得出：区域现代农业产业处于平稳发展阶段，农产品对于区域物流要求不断增加；区域现代工业产业处于高速发展阶段，工业产品对区域物流的需求是十分迫切的。未来随着铁路火车货站的扩建，保守估计远期普兴火车货站将承担成都市区域20%左右的对外产品销售运输和需要调入家畜业生产所需化肥种子等物资。通过对新津县经济和社会发展的分析可以得出：未来相当长的一段时间内，新津仍会保持较快的发展势头，同时该区域的货运量也会继续上升。市场容量分析新津县2007-2011年生产总值及公路货运周转量新津县2011年主要农畜业和工业产品产量根据区域现状测算，天府新区公路货物周转量达57.73亿吨公里，公路货运量9674.2万吨，在拉动经济的同时便于区域产品转运及进入片区终端市场……9区域物流发展现状及趋势新津物流发展现状物流企业有了初步的发展；工商企业开始重视物流管理，物流外包需求在不断增加；政府部门高度重视物流的发展，积极为物流发展创造条件；缺乏集中物流流转基地，物流流线松散，区域商贸成本缺乏科学性控制；货源不集中，导致社会货运车辆混乱严重影响城市形象，同时与其他临港区域衔接不足，无法形成规划化现代化的物流产业基础。新津物流发展趋势拉动式生产模式对企业物流配送系统提出了很高的要求（表现在物流配送作业的多频度、小批量和供货及时性），生产性企业物流资源的整合成为必然的发展趋势；生产型企业物流资源整合成为必然趋势未来将有越来越多的企业采用第三方物流服务随着生产的发展，未来大量的运输、仓储、配送、流通加工工作将由第三方物流公司来承担，采用第三方物流成为必然趋势.10发展目标形成一个符合现代化标准的区域型物流网络，塑造新津现代物流商贸的新形象；通过商流、物流、人流、信息流聚合与流动所形成的资金流，产生最大化的税收，促进区域经济的发展；提升物流园区所在地区（普兴镇）的区域形象与土地价值，使物流园区及周边土地达到最有效的利用；打造核心产业，通过产业聚集模式降低商业成本，推动物流及相关产业的发展。结合新津当前物流业发展现状和未来发展前景，制定出项目发展目标为：11由于成都地区物流产业的快速发展，迫切需要一个整合各个区块功能、交换物流产业信息的“平台”根据我司多年作业经验，以及参照国内外物流发展模式，我们建议，引进“公路港”概念—--打造物流交互平台，统筹新津物流产业发展！改变过去中小物流企业各自为政、单兵作战的松散经营模式为现代化的集成化管理，形成以信息化、集约化为特征的现代物流企业群。同时，通过货源的集聚，进一步集聚起一个庞大的社会货运车辆群体，实现政府、平台建设者、物流企业三赢的格局。发展设想12发展设想园区发展模型——物流资源整合，行业标准细分作为物流平台运营商，传化物流这一平台能实现一体化的管理和系统化的服务。在传化物流园服务内容分三类：基础服务产品、软性服务产品、增值服务产品。客户可在内外网免费刊登物流信息，同时园区还提供营业执照的一体化服务等。参考“传化公路港”模式！13发展设想创新功能组合——物联网全覆盖，产业横向无缝对接！基本模快功能介绍：信息交互平台：是传化物流基地的主营业务。它是“公路港”模式在效益创造方面优越性的体现。通过网络平台，客户和3PL（第三方物流）

自主的在“公路港”构建的信息平台上发布消息。“公路港”通过三大信息交互平台，可以完成物流企业的管理、交易双方信息传递等多重功能。通过交互平台，外界客户可以通过网络平台发布信息，进入部分数据库，选择合适的供应商情况，为生产企业和物流企业提供了集中统一的交易场所和平台。硬件资源实体：“公路港”中大型配送中心仓库采用先进的物流设施设备与标准化作业体系，提供专业化商品批发、配送、储存、运输、展示与交易为一体的物流服务。通过与政府机构的合作：引进政府职能部门、中介机构和企业，可为第三方物流企业提供工商、税务、运管、银行、保险、通信、网络、商务、培训、咨询等一条龙、体系化的平台支持服务。“传化公路港”模式14发展设想盈利模式——物业销售与自持经营并行，保证项目前期滚动发展及后期持续健康运营传化物流的盈利模式主要来自几个部分：硬件租赁：出租营业用房，从场地租金中增加收入；利用信息透明化管理增加停车场收费；写字楼及配套服务租赁；库房租赁等；交割费：园区产生交易后的各项手续费；增值服务收费：实行会员管理，在业务支持中创收。拓展信息技术服务功能，提高物流供需链服务水平（电子商务交易平台、主题交易市场平台）

提供专业物流解决方案，协助企业降低物流成本，获取技术收益等；

提供专业物流培训，进行技术及人员输出；项目经济收益“传化公路港”模式15一、本项目应立足于成都天府新区市场，参考传化物流基地的成功经验，立足本地产业优势，吸纳外部资源，发展新津特色的物流公路港；二、针对目前新津物流行业特点，进行产业资源整合，汇集当地物流产业资源，吸引外部产业资源，构建新津物流联合体，实现一、二、三产联动；三、园区构建完善的物联网络，短期内实现物联网络全覆盖，并在后期并入全国网络，实现新津物流产业跨越式发展，接轨全球物流市场；四、学习传化经营模式，以短期现金流保障项目有序开发，以长线收益提升后期园区运营，树新津物流平台标杆。通过对比“传化公路港”得出以下结论：发展设想16发展设想本项目将依托地缘优势，确立在新津及成都天府新区范围内的仓储物流中心地位，打造功能完备的“综合性物流园区”，以物流业为基础平台，依托信息网络技术与物流创新业务，以开拓物流延伸服务与发掘物流金融属性为重心，不断优化城市商业格局，带动城市商业增量，提升城市形象。项目的设立，在仓储物流方面不但可以降低工商企业的运输成本；实现社会资源共享，有效提高物资配送的及时性和市场服务水平。同时也优化了新津地区的商业市场格局，对于繁荣本地商业，改善消费市场有积极的意义。仓储物流展示交易综合配套三大核心版块大型仓库（含货运班车和联运仓储）、城际专线、停车场、汽修汽配场等物流储藏及运输设备的展示和交易等酒店、居住、办公、园区日常生活配套、物流信息中心等因此本项目具体设想如下：17发展设想建设立体化货物仓储库房及零担货物库房，按照货物性质、种类划分区域储存；同时将本地分散的货运信息部纳入统一管理，实现货运信息的资源共享；划分发车区、停车区，为不同类型的车辆提供标准停车位；设立车辆检测站，对进出车辆进行安全检测。安装闭路电视监控系统，对中心进行24小时实时监控。设想一：18根据对成都天府新区的市场调查，综合本项目实际情况，考虑建设物流储存设备、物流运输设备的展示交易中心。根据设备的种类和性质，分区展示；缩短展示与交易之间的流程，打造一个种类齐全、服务便捷的区域性展示交易中心。设想二：物流储藏设备展示中心物流运输设备展示中心物流储藏设备交易中心物流运输设备交易中心设置汽车旅馆、商务酒店、办公中心、物流信息中心、园区居住购物等日常生活配套；为满足物流园区从业人员和往来商人就近居住和消费需求，提供更好的吸引外来创业者的配套设施，同时提升整体物流园的综合素质。设想三：发展设想19Part3战略定位整体定位竞争性分析20智慧公路物流运营中心：项目位于城市新兴区域核心位置，项目依托区域优势，辅助城市核心功能，成为城市发展增长极；本项目正是在专项规划的指导下，依托成昆铁路线，通过园区物流产业链的功能延伸、资源集聚和模式创新发展而来，并形成智慧公路物流运营中心。结合各大物流园区的战略定位、发展空间、规划布局、交通依赖、辐射能力、作业能力、建设进度等方面的综合分析，形成以新津物流园区为成都南部物流枢纽和物流资源整合高地。产业引擎：具备国际化视野的物流平台，以此为核，带动相关产业全面发展；成都南部物流产业聚集地；在优化产业形态、经济指标、确保集约节约用地、提高土地经济效益的根底上，为壮大培育本地龙头物流企业提供规范化平台，塑造新津物流品牌；以标杆引领市场，国内50强物流企业施行定向式、产业链招商，主动对接目的企业，筑巢引凤提升区域产业影响力。整体定位21经济引擎：改善投资环境，促进产业融合，助力区域发展；促进经济向外向型经济发展，吸引外部经济投资，加速区域经济活动，促进经济交流；推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。结构构建：一、二、三产联动，调整产业结构，实现经济可持续发展；促进服务业与新型工业化互动发展，准确定位服务发展格局，以物流产业项目为载体，完善区域产业结构；构建区域新兴商贸结构，拉动区域内经济消费，促进外部投资，依靠现代服务业和战略性新兴产业带动，不断增强发展后劲；依托物流平台，实现一、二、三产联动，整合区域现代农业，现代工业及现代服务业资源，促进经济循环发展。整体定位22竞争性分析物流园区战略定位的竞争性分析一、新津交通便捷，四通八达，是川西平原重要的交通枢纽和物资集散地。新津地处交通要冲，区位独特，是四川省经济、技术向西南辐射和西南地区物资向东部、中部流转的必经之地，是连接云贵川藏桂的交通要冲。二、项目选址新津县普兴镇，其交通优势在成都南部地区具有唯一性。未来本片区的规划将有利于形成人流、货流有机互补的整合效应。三、和其它物流园区相比，本项目属于中心商务区的特性对于众多从事物流管理和知名物流企业外派驻扎成都天府新区的工作人员具有更大的吸引力，如果规划解决好车流和人流，就能使这一点发挥得淋漓尽致。四、前瞻性的现代物流规划，信息化的充分应用，强大的物流设计、咨询和服务能力便于取得政府、物流行业协会等机构的支持。23Part4概念方案设计24整体鸟瞰图设计思路：

极大的利用兴物一路和纵向规划道路较宽的绿化隔离带，组织园区的绿化及景观系统。加强一期货运集散中心和二期物流展示设备交易中心的联系，并减少这两大区对二期配套商业及住宅的不良影响。强调园区一、二期的整体性，塑造整体园区标志性的入口节点。同时实现多种人流、车流的分流导向。强化兴物一路沿路的商业价值，通过对沿路绿化隔离带的景观处理和人流入口的控制，有效的聚集人流，提升商业价值。良好的处理兴物一路道路标高与一期货运集散中心场地高差。25成都天府新区新津公路货物集散中心项目，通过环境与人的互动、产品的高适应性、绿化生态的策略，打造新兴的创新货物集散之城。

规划突破传统模式的限制，引入生态型物流园区的规划理念，以环境为依托，创造更多人与自然接触的机会，追求物流园区工业性质与自然环境良好的依托和融合关系的体验。

项目中一条纵向绿化隔离带和一条横向绿化隔离带贯穿、围和整个园区，主体建筑围绕核心景观布局，园区的每栋建筑均能享受到主题生态景观带的开阔视线和良好景观。在两条核心景观带上，布置各种景观绿地及小品等，并利用原有河道，引入水景，并在生态核心内布置娱乐休息区域，融入人文气质，极大的提升了物流中心的环境品质。项目特色：26整体鸟瞰图27商务区透视图28总平面图兴物一路规划道路规划道路用地红线29分期建设示意图（二期展示交易中心）（二期配套区）（一期）30一期货运集散中心形成“两翼、一心两带”

两翼：即沿兴物一路和纵向规划道路形成以道路绿化隔离带为基础，塑造绿化景观和人造景观结合的景观生态轴，其中布置各种绿地小品等优质景观，提升商业价值。

一心：即商务办公中心，利用其在道路交叉口，布置生态景观核心，主题建筑空间围绕其布局，形成企业本部大楼及核心主题构筑物的良好展示形象，作为本区的核心焦点。

两带：即沿兴物一路和纵向规划道路形成的两条商业带。整体鸟瞰图兴物一路规划道路规划道路规划结构（一期）31二期物流储运设备展示交易中心，形成“两翼、一心两带、三轴”。

两翼：和一期货运集散中心相对，形成对称性。

一心，即道路交叉口的主入口，其理念是与一期的核心向呼应，共同形成整个园区更大、更开阔的主题中心。

两带：即两条弧形的展馆群带和配套交易、办公楼群带。

三轴：即用地右侧规划道路进入园区形成的三条向心轴向景观带。整体鸟瞰图兴物一路规划道路规划道路规划结构（二期展示交易中心）32二期配套商业和住宅，形成“一轴、两带、两组团”。

一轴：即住宅用地中部的商业轴，形成住宅区核心的入口和商业街，并联通了右侧规划道路绿化隔离带，形成了贯通的人流，提升了商业价值。

两带：即沿左侧规划道路形成纵向的沿街商业带。两组团：良好的点式布局，极大的提升了住宅良好的朝向和景观视线，形成较高的居住品质。整体鸟瞰图兴物一路规划道路规划道路规划结构（二期配套区）：33序号项目内容相关指标一总规划用地面积（亩）382.61二规划净用地面积（㎡）206465.72三总建筑面积（㎡）1538701、生产建筑面积（㎡）91630其占总建筑面积比例比例%59.62、生产辅助建筑面积（㎡）62240其占总建筑面积比例比例%40.4四容积率0.75五建筑密度（%）30六建（构）筑物占地面积（㎡）46943七绿地率（%）9.3八机动车停车个数（个）其中半地下停车位150个872（其中货车位630个）九非机动车个数（个）620货运集散中心经济技术指标经济技术指标表（一期）一期建设投资估算约人民币3.5亿元34序号项目内容相关指标一总规划用地面积（亩）154.42二规划净用地面积（㎡）72641.70三总建筑面积（㎡）76273.8四容积率1.05五建筑密度（%）40六建（构）筑物占地面积（㎡）29056.7七绿地率（%）10八机动车停车个数（个）612九非机动车停车位（个）310物流储运设备展示交易中心经济技术指标经济技术指标表（二期展示交易中心）二期展示交易中心建设投资估算约人民币2亿元35序号项目内容相关指标一总规划用地面积（亩）160.48二规划净用地面积（㎡）81845.59三总建筑面积（㎡）428013.2（一)地上建筑面积（计入容积率）311013.2其中1、住宅建筑面积（㎡）293974.22、配套商业建筑面积（㎡）17039（二）地下建筑面积（㎡）117000四容积率3.8五建筑密度（%）28六建（构）筑物占地面积（㎡）29429七绿地率（%）31.2八机动车停车个数（个）3080九非机动车个数（个）3000配套住宅及商业区经济技术指标经济技术指标表（二期配套区）二期配套区建设投资估算约人民币8.5亿元36场地竖向解