市场比较法练习题

实例1：估价师要评估一宗商业用地的公然市场价值，估价对象及比较事例的地区要素、个别要素状况描绘略，地区和个别因子条件指数采纳权重累加方式，有关状况以下表：估价对象实例A实例B实例C用途商业商业商业商业交易面积6000900057006300（平方米）卖方急于销售，拍卖成交，买方为限制竞争对交易状况求正常市场价值售价比正常低正常交易手，成交价比正5%常高5%求评估基准日交易日期2005年6月30日2004年4月成交，2005年4月成交，2005年1月成交，正常市价，价钱价钱指数为101价钱指数为103价钱指数为102指数为105繁荣度30283029区25252323域交通因市政配套25252725素规划远景20202020地区要素小计1009810097临街条件30282930个宽深比25252525别面积15131515因素形状15171515地质15151515个别要素小计1009899100容积率21.82.32.1节余使用年限40年38年39年40年成交价钱（元/平方____450052004900米土地面积）在该宗土地的估价过程中应注意以下事项：注意特别交易；各项修正不超出20%，总修正不超出30%；估价结果确立可按不一样权重计算。土地复原率r为6%。容积率修正系数表为课本第110页，表4-6。解：运用市场比较法评估的过程以下：1．交易状况修正估价对象实例A实例B实例C交易状况100951051002.交易期日改正估价对象实例A实例B实例C交易期日地价指数1051011031023.地区要素修正估价对象实例A实例B实例C地区要素10098100974.个别要素修正估价对象实例A实例B实例C个别要素10098991006.容积率修正估价对象（2）实例A（1.8）实例B（2.3）实例C（2.1）容积率系数1.81.82.02.07.土地使用年限修正使用年限修正系数式中：

1/1r1/1r

xyr——土地复原利率，本例r取6%——待估宗地节余使用年限——比较实例节余使用年限估价对象实例A实例B实例C节余使用年限系数10.98670.993518.比准价钱实例A比准价钱45001001051001001.815197元/m29510198981.80.9867实例B比准价钱52001001051001001.814620元/m2105103100992.00.9935实例C比准价钱49001001051001001.814680元/m2100102971002.019.确立评估值依据估价对象与实例的地点、相像性确立权重，求取评估值。因为宗地C为正常交易，宗地条件与估价对象宗地更靠近，故确立实例A的权重去0.3，实例B的权重取0.3，实例C的权重去0.4，地价计算以下：实例A实例B实例C比准单价（元/平方米）519746204680权重0.30.30.4估价对象评估单价（元/平4817方米）估价对象评估值(万元)2890.2实例2：某市市郊一宗工业用地需要进行评估，依据当地条件，经过收集有关事例，挑选出处与同一供应圈的三个比较事例，并对地区要素及个别要素分别与待估宗地进行比较，比较事例状况及比较结果见下表：项目待估宗地实例A实例B实例C用途工业工业工业工业供给圈市郊市郊市郊市郊交易时间2005-10-312005-10-312005-1-12005-8-31交易状况正常正常正常正常土地使用年限50年50年50年50年交易价钱370元/m2395元/m2355元/m2区交通条件0-1%-2%0基础设备0-1%-2%-1%域因家产齐集00-1%+2%素环境状况0-2%00个宗地面积0+3%0+5%宗地形状0-2%00别因地形00-1%-3%素规划限制0000依据该市领土部门宣布的工业用地容积率修正系数，编制了容积率修正表：待估宗地实例A实例B实例C容积率系数10.980.960.97注意事项：地区和个别因子条件指数采纳累加方式检查该市今年工业用地地价上升状况，2005年1月至2005年10月地价上升4%，均匀每个月上升幅度为0.4%采纳算术均匀法计算待估宗地单价运用市场比较法的估价过程：（1）交易状况修正、使用年限修正。交易状况一致，免于进行交易状况修正；节余使用年限同样，免于修正。（2）交易期日修正。检查该市今年工业用地地价上升状况，2005年1月至2005年10月地价上升4%，均匀每个月上升幅度为0.4%，将2005年1月1日地价指数定为100，则地价指数2005年10月31日为104，2005年8月31日为103.2。（以满月算，如2月1日不满两个月，则按满1月后指数100.4，即2月1日到2月27日指数均为100.4，直到2月28日满两个月指数变成100.8，同理3月1日至3月30日指数均为100.8）待估宗地实例A实例B实例C交易期日地价指数104104100103.2（3）地区要素修正。待估宗地实例A实例B实例C地区要素1009695101（4）个别要素修正。待估宗地实例A实例B实例C个别要素10010199102（5）容积率修正见修正系数表。（6）计算各事例修正后的价钱：容积率交易期日地区要素个别要素修正修正修正修正实例A：3701/0.98104/104100/96100/101=389(元/m2)实例B：3951/0.96104/100100/95100/99=455(元/m2)实例C：3551/0.97104/103.2100/101100/102=358(元/m2)(7)确立待估宗地单价：上述各实例修正后价钱差异较小，采纳算数均匀法计算待估宗地单价：（实例A修正后价钱+实例B修正后价钱+实例C修正价钱）/3=401(元/m2)课本第115页第6题计算题答案：交易日期修正中价钱指数的变换月份123456789定基指数100100.398.8101.4102.7105.6109.3112.9117.2状况修正系数确立事例A事例B事例C交易状况10010010010097105交易日期117.2117.2117.2100.3101.4109.3地区要素100100100102.2594.9104.8比准价钱：A1200100117.21001371元100100.3102.25B1150100117.21001444元97101.494