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文档简介
谨呈:***地产开发有限公司***营销策划报告二零零四年七月十日目录一、纲要结构………………123—1二、市场分析……………123—2妄三墓、巡基窝本抹策窃略勺…着…徐…含…肥…积…奴…跪…态…婶…北…扛…羊…许…西…葡…犬…召…碎…蹈…阿…个…董…爸…抓…味…结…胳…张…美…错1办2停3糟—截4升四亿、阁产灯品性策厨略咸…寄…柴…兆…嫁…木…谊…绩…露…升…蛋…聪…毅…撑…亭…孤…齐…吉…避…晃…销…售…秘…皆…黄…松…甲…宴…慌…板…两1腹2晚3庙—猛1往0无五患、慕价蚊格季策蔑略怜…击…肢…爷…虑…跌…汤…习…伸…禁…鉴…音…驾…忆…翼…业…板…阳…有…随…始…棵…禁…敢…捧…叼…勤…笛…商…怀…扫1伟2耻3乌—浊3茧4宵六桂、薯通牙路瓦策钳略催…牛…为…途…忘…洪…胀…急…秆…喇…和…狭…钟…孔…炼…袋…匹…你…灿…认…健…贵…要…箱…屑…拌…凤…润…昂…预…腥1寒2钩3番—会4霉6投七驶、论推撒广广策贡略驴…耀…尺…挖…宋…钉…专…尸…配…届…嫁…从…斤…疤…妥…谦…劲…丛…览…膨…林…必…孟…阻…堵…涉…规…玩…良…熔…罢1弦2顺3龟—淡5浇5兽八鹅、稍推伍盘务节性秦妖…迅…舰…暗…滨…养…膛…丝…喷…姓…邮…极…咏…书…忧…床…顷…充…哀…茧…芬…劫…身…傲…饭…路…绘…斗…犹…葱…租1惭2趣3脏—走6石8臣九唱、检销小售双执撑行刮…拍…洲…津…委…典…虎…筒…需…甘…许…闸…器…水…付…先…避…并…鬼…铜…邻…肉…椅…察…央…久…驾…绘…繁…叨…毫1旱2朵3怜—菠8潮4艘十剥、越推烫广胜计氧划史汇察总授…专…卵…钢…段…涛…拆…森…研…沫…祝…效…本…远…负…似…请…勿…揪…持…涨…罪…速…装…拿…浪…胀…当…先1波2推3暂—腾1甩1沫2铜一政、撤纲崭要淹结雀构扒市猫场标分恰析咐—筒—节基丰本柄策渡略粮—物—里产俊品盲市小场室—伤—昆价笨格尽策艳略除—邪—件道章路舒策委略鞋—库—县推吼广扎策导略踏—客—互推踩盘完策胆略WHATWHATWHOWHOYHOW跃二芦、钓市曾场榜分钩析·大盘趋势;(开发/消费)·环境社区趋势(由产品—环境);·市区大盘。1、市场环境分析·**花园;·环境—生活;·领导者角色·年内没有强竞对手入市,楼价波动不大。·入市时机佳3、消费者分析·大盘趋势;(开发/消费)·环境社区趋势(由产品—环境);·市区大盘。1、市场环境分析·**花园;·环境—生活;·领导者角色·年内没有强竞对手入市,楼价波动不大。·入市时机佳3、消费者分析·对大营坡的接受程度·对价位接受程度;·对产品、环境接受程度两城区受众,拉动区域高端消费选择生理—交通克服心理—配套完善大社区·引导·包装展示、体验、演绎·获奖·区内竞争——价格压力·区外竞争—新添寨、二桥、市区分流2、竞争分析玉兰园的分流;贴近定价、参照定价;区域最高端产品。主打“**花园”荡(吐一五)宝总过体则市嚼场呀战受略倦依高巾端尾产貌品番+油高国端浪价橡位最分养三跌步晚战顺略番实推施建筑环境营销概念包装展示高端产品塑造中端价位入市促销折扣付款方式高性价比认同兴趣欲望行动宋(馋建筑环境营销概念包装展示高端产品塑造中端价位入市促销折扣付款方式高性价比认同兴趣欲望行动参1巩、克受宰众右地揉域右范桑围爷二矮城丽区针消保费团者厕、芬区丢内惜或猛竞未争羡对熄手跑的师高脸端汁受林众爹层阴、恼*简*板品裳牌需的摄拥窗护甩者敬、沾各蝴地星市伯消洲费秩者格。仿2筐、嫌受疮众福身溉份氏角恒色芹年泳青练的晓、答白挺领虚的乡、粮高贝素盟质更的池(画文和化殿)阶3顺、耻3家0刮—工4务9祥岁录城悬市顺中碗产舱阶悟层梢4蜘、搂受霞众求描进述廉社邮会缺中疾坚礼、赶“甘上赏行眉”虾阶吹层纯、贤素酿质骆人鱼群米(步三雀)咳产相品武定长位第一居所第一居所·环境(**社区)·建筑(创新产品)·户型(情趣+实用)·理念(新都市主义)·生活(康居)进(种四舒)废竞相争扯定碍位帆跳镰出垮大表营展坡尽板环块槽,傻区漏内院第跑一腐大努盘圣;凳*药*守新饺杰野作印,溉傲笨视食群馋雄童。引(浸五摸)瑞形划象六定迫位兴贵刚阳援·蝇第鸭一淹居步所桃乒贵广阳交·龄*勉*度人家—扑—呜成瘦熟样社恨区工的扬精美品侨新浩尚悠住探宅得的扒标狭志祖广剥告场语遗圣已醉城忆市菠“偏新尺尚沃”哨生杰活蛾“棕向卖往茄*蚁*霜,耳向贡往泄*滤*玩”终(叼六妈)洞营李销史要捏点岗项刻目厨资帆料染:尝·现2全5异0造套雨,火约可3京.泉1距万丸平怠方拒米炼;车·答建询议艇均氧价屿2齐2泉0伸0与元数/被㎡原;犁·增预曾计揪销嘴售栽总才额跟约益7蔽4隐4姿0唇万制;眨建芦议鲁:划·棋1财0碌月窜黄秩金筹周图开牛盘封·疫年辛底肆(舒春厘节眯前岭)控实沟现安8撤0玉%到销惊售纸四负、扬产萍品专策背略膀(为一棵)列产磁品具定逼位粒(齐关撑于弹项极目河产稍品光的瓣具德体童户铃型朽和争面牌积虫定挤位强在逮前俯面油的呢分勺报桃告早中咬已棵经候提慢交首,粮此揉处赞不希再得叙送述宜)炊(总二嘉)徐产食品暗分姨析俯·道主症流朋房听型迫配毯比喇:浇以裹三趣房牧为邪主误、蛇一肠房咬、戒二犬房奖、狱跃镰式惹适领量尤为站辅静;学·访主览流能户卵型艺面征积评:狸二土房池、立三莲房贴;返8怕6值—染1坊3员0淘㎡搏;咏·稼1加6把0魔㎡饼以血上炮大渐户谦型确约消3这8补套海,撞约蹈占董总插套悄数供的趣4丘.站7备,洒且殊主馆要往是菊跃骄层食。融·脏总坚价亡基漆本丛控康制惩2签0传万炼—基4还0挂万限。悠(绳三摘)多产天品拌销手售鸭分差析主打中庭景观、产品结构主打产品结构与小区内部景观(园林围合)定位年青人,(二人世界)首次置业主打山景生态“0距离”A指数,较好,(开阔、园林、面积)A+指数,好销(产品、户型、面积、庭院、景观)B指数,一般(补充产品、小面积)A+指数,好销(开阔、山景、产品创新)绑(祖四映)超销雅售柏指仗数浇分投析撕(格五亚)总产会品洞销且售蚕组缎合撞分笛析主打中庭景观、产品结构主打产品结构与小区内部景观(园林围合)定位年青人,(二人世界)首次置业主打山景生态“0距离”A指数,较好,(开阔、园林、面积)A+指数,好销(产品、户型、面积、庭院、景观)B指数,一般(补充产品、小面积)A+指数,好销(开阔、山景、产品创新)痒甚咬路纠丸客二组种放考兴虑断:泛售楼广场第二批次亮相组合:B、C栋组合为相对一般单位,以第一批上市热销口碑效应,与相对价格优势,促成第二组团销售,以实现整体销售目标。第一批次亮相组合:A、D、E栋为第一批亮相单位,以相对好销单位开盘上市,给项目上市造势,造成热销的轰动效应,为第二期上市项目带来良好的市场前景。样板区第二批次亮相组合第一批次亮相组合糖而失凭鞋拾愁第碗一买种知考袭虑告:染推莲荐狮:覆★宿★掏★润★泛售楼广场第二批次亮相第二批次亮相组合:D栋与E栋相对好销单位,以第一期上市单位来预测项目的市接受度,同时跟据一期上市产品的销售状况,调整二期产品结构,同时以二期较好销单位来促进项目整体销售,以实现项目整体目标。第一批次亮相组合:A栋与C栋相对好销单位与B栋一般单位同时亮相,以A、C栋单位带动B栋销售,同时以B栋单位来促成A、C栋销售。样板区第一批次亮相简第注二箩种戏考断虑担:鸡推晋荐颠:疤★能★饶★汗★滴★逼(江六净)臂户论型源销盾售道分缘析泛售楼广场第二批次亮相组合:B、C栋组合为相对一般单位,以第一批上市热销口碑效应,与相对价格优势,促成第二组团销售,以实现整体销售目标。第一批次亮相组合:A、D、E栋为第一批亮相单位,以相对好销单位开盘上市,给项目上市造势,造成热销的轰动效应,为第二期上市项目带来良好的市场前景。样板区第二批次亮相组合第一批次亮相组合泛售楼广场第二批次亮相第二批次亮相组合:D栋与E栋相对好销单位,以第一期上市单位来预测项目的市接受度,同时跟据一期上市产品的销售状况,调整二期产品结构,同时以二期较好销单位来促进项目整体销售,以实现项目整体目标。第一批次亮相组合:A栋与C栋相对好销单位与B栋一般单位同时亮相,以A、C栋单位带动B栋销售,同时以B栋单位来促成A、C栋销售。样板区第一批次亮相傻A魔栋封:址四絮房撕二政厅逢二奔卫凳·昂大达开失间涉,眨大同落贴地授玻吼璃钱;辩·远采针光秀、救通课风撒良功好浩;无·熟方铺正凤实堂用饱;歉·庸私致密演性陕强盐;术·灶主摘人盾套拜房侄设呀计仗。搂B接栋冻:甲一须房地一粘厅友一忠卫重·刃经芦典稻实础用男;滚·扩南疫北嗓通如透塞;山·射采觉光吸好芽;成·懂功矿能寻分亦区捏良艇好耕。签三层房箩二箭厅岭二倍卫斯·丈方菜正消实愁用液;舰·忧私临密惊性可强晚;侵·如双锡阳有台企设任计饲;火·较使边用药率亭高修;恭·角功蜜能协分剂区白合翼理困。适B尾栋絮:济二柄房捐二也厅欣一恋卫绵·哈一钥梯潮二短户蕉,振通像风兰好节;尺·喜入完户乖阳喘台弦;卫·逆空候间陷布笔局棵合屠理症;弦·绒双肉阳森台婚设父计晚·丸户肤型扎面阳积浴适请中葬D嫂栋刘:烤三静房老二闭厅译一炭卫傍·奖视足野四开彻阔差·鉴动都静荐分傍区掏合示理敬;柳·朱一肯梯隆二群户厕,唉通喜风冬、巴采貌光牌良支好讲;秋·谷空合间到布薄局替合秒理晕。辱·愁空圆中仅花福园梅。礼(稻七湾)毒产旗品巡包狱装成这他里次所址指茫的签产摧品若包梯装秃,常指把的界是火联讽体砖小拖组读团向的钩命妄名裳,旬具帅体旦命配名辩如妖下伟:芝·耕小寨高遣层宜(饶A埋栋用)仙—肝—采—棍—江—指—肯—设—将*拖*慰*是·烛新会天技大椒道甲多煌层赖(达B令栋京)猴—泥—晨—厌—拒—查*肉*坦*受·必项狠目藏主搂入勾口涛多狠层千(重C牌、扫D价栋租)题-令—邻—上*也*慰*罗·锯靠纽内司部殊多战层苍(员E张栋确)义—论—浅—呀—勒—辉—俱*慢*卸*址(徐八叹)源产川品沙卖突点疯梳估理配套(**成熟社区)配套(**成熟社区)学校/生活配套主打卖点产品(集合式TOWHOUSE)创新户型户型(阔境)践·劲区粥位饼◎析贵吊阳详纯既住登宅恭大批社废区匹花壁园役洋队房聋;解◎造*涂*趟花楼园编-吗*兰*树*蜜私认家斤花葱园围;鸟◎铜处耕于罚入箱口字要哭道燥,晚交欧通讲便健捷恩;货◎水组卷团违内昼相检对隔较塞安乓静荷,忍是涂闹秋中蔬取店静冬的蛇宝饺地阿;态◎挎风平水典绝芽佳镜之拖地逼;绕◎辩三勾重评景蓬观政:止远仆:识山还城矛相匙依陡…款…此山恋水跌城鸣市芦的香优柔势集所订在截;皱中垃:州*捧*号花谊园屑…峡…座贵去阳模市塑自贴然娘环诸境天最缸好紧、恶最唉大题、云配叔套没最披全葡的舞社汤区甚;鸟近致:粒时雅尚欧之削都真…阿…妙社讯区兵优灭美蓬环匀境荷;习·锅交离通染:圾项暗目贵位膀于遗贵慕阳沿市哗云执岩还区秆茶巷店右,政*松*验花屠园傲旁拳,为紧猴临梳新忍添氏大胶道鼻,嫂属古于忍贵逆阳伍市掩的族城省郊撒结予合词部垃,拍距不贵袍阳祖市狱中坡心蚊4习.拆8栽公超里塑。呼过嚷往滤的会公美交世车精辆揉有告:寺1谱7轧路太、浆2班5薪路点、夜5勺1穴路捡、矛2策5祖1抖路非、款2助5腊2签路月、雄2吐5林3仰路斜;海中弄巴碑有影:舟8鄙2赴路页、捆9躲5粮路状、赶9孤3塞、佳路固等摘公杠交阀线假路院经侧过狐本木项半目兼,梯所乱以饼本僻项蜡目截的夺较郊为侄便塔捷刮。翅·港规慨划抢、艰设火计朽◎腐有宴规猴模浅有磁气纹势泛的郊排律列盒布倘局捞,须不舍同租角您度筝有乡不院同股的享风售景戚;俱◎回更勤人岸性启化洗的晶社续区忍活抢动傲及书居验住停空病间禾,锹让赞高姑层徐生搜活埋更驶生捎动雪;县◎速户澡型控方返正厨实牛用斑,限实磁用辟率尖高浪;偿◎椅宽另阔洁明旅亮总的醉客穗厅聪;枕◎温结刻构赖合示理处的辅布竿局把;泽◎瘦各晃个势室顺内心空音间哗设孕计醉合辛理银;抢◎泥室歌内熔房游间未尺坡度做及搭使荷用锋更筐完刊善脏合渴理侨;细◎剑私湿家快储努藏妥室转,织超朋大危阳盛台择;储◎心三吼重中拥术有宴:缓一忍流缓的峡产弄品曲设削计愉一民流耗的亦园纠林赤景肢观倍设功计搁一拘流素的太安辨全神智姓能息豪企宅吗·改建磨筑霞◎莲现寺代捏建评筑良◎吊坡惜屋扔顶胳;败◎捞落圣地某窗流◎旨景代观锤阳脚台档·篮户逢型拐谱段◎说经再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