西安市城中村改造管理办法

西安市城中村改造管理措施第一章总则第一条

为了推进和规范城中村改造工作，加紧都市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平，

根据有关法律法规和有关规定，结合本市实际，制定本措施。第二条

本市新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区范围内的城中村改造，合用本措施。第三条

本措施所称城中村，是指在都市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。本措施所称城中村改造，是指根据本市社会经济发展计划和都市总体规划，按照都市化规定，对城中村进行综合改造的行为。第四条

城中村改造应当充足调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境，完备都市公共服务功能，构建友好小区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织组员的合法权益，积极稳妥地推进。第五条

市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作。

市城中村改造办公室接受市发展改革、建设、房产等行政管理部门的委托，做好城中村改造的有关行政管理工作。市规划、国土等行政管理部门应当在市城中村改造办公室设置派出机构，负责与城中村改造有关的行政管理和执法工作。第六条

各区人民政府负责本辖区内城中村改造工作。其设置的城中村改造办公室详细负责本区城中村改造工作的组织实行，业务上接受市城中村改造办公室的指导。区城中村改造办公室依法接受有关部门的委托，行使与城中村改造有关的行政管理职能。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区范围内的城中村改造工作，由其管委会负责组织实行，所在区人民政府应当予以配合。第七条

民政、公安、农业、劳动和社会保障等部门应当按照各自职责，协同做好城中村改造管理的有关工作。第八条

市城中村改造办公室应当会同市规划行政管理部门，根据都市总体规划和土地运用规划编制城中村改造专题规划，报市人民政府同意。经同意的城中村改造专题规划，任何单位和个人不得私自变化。第九条

城中村改造实行计划管理。二环路以内的城中村所有纳入城中村改造计划，二环路以外的城中村，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室同意后，纳入城中村改造计划。对存在社会公共安全隐患的城中村由所在区人民政府组织限期改造。由城中村迁出的入学、入伍、服刑人员，可以按照有关规定迁回原城中村，严禁其他非农人员迁入城中村。第十条

城中村改造，应当以行政村为单位实行，有条件实行多种行政村合并改造的，由所在区人民政府决定合并改造。城中村改制完毕后，城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。第十一条

设置城中村改造专题资金。城中村改造专题资金的归集、使用、管理，按照有关规定执行。第二章方案制定第十二条

城中村改造方案，应当根据城中村改造专题规划和区域都市功能的规定，以及城中村改造综合用地专题规划指标，统筹考虑村民安顿、环境风貌和经济发展等原因，充足听取村民意见，由区城中村改造办公室组织编制。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区域内的城中村改造方案，由其管委会组织编制，其中波及改制的内容应当与所在区城中村改造办公室协商一致。城中村改造方案应当包括村庄现实状况、小区居民委员会设置方案、清产核资方案、拆迁安顿方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等。第十三条

城中村改造方案经村民会议讨论通过后，由区城中村改造办公室报市城中村改造办公室同意。高新技术产业开发区、经济技术开发区、曲江新区、浐灞生态区区域内城中村改造方案经村民会议通过后，由管委会报市城中村改造办公室同意。城中村改造方案未经同意，不得实行。第十四条

经同意的城中村改造方案，不得私自变更。实行改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安顿方案时，须按原程序报批。

第三章改制第十五条

城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。第十六条

实行改造的城中村，其人员根据法定程序转为城镇居民户口。第十七条实行改造的城中村，其集体土地根据法定程序转为国有土地。第十八条

城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资成果应当公告并经村民会议确认。农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。第十九条

城中村集体经济组织应当根据清产核资成果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议讨论通过后实行。原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。第二十条

新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设置小区居民委员会。一种行政村可以独立设置一种小区居民委员会或就近并入既有小区居民委员会，也可多种行政村合并设置一种小区居民委员会。新设置的小区居民委员会人员构成和工作经费，按照现行的居民委员会人员构成规定和原则执行。第二十一条城中村村民转为都市居民后，统一纳入都市就业管理范围。因城中村改造而增长的就业岗位，应当优先用于安排原村民。第二十二条城中村改制后，原村民应当依法参与社会保险。社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担，详细措施由市劳动和社会保障部门制定。前款规定的政府承担的费用，以城中村土地依法收益中支付。城中村改制后，符合享有都市居民最低生活保障条件的原村民，享有最低生活保障待遇。第二十三条城中村改制后，其原有的基础设施纳入市政统一管理范围，环境卫生由区环卫部门按照城区环卫管理方式和原则管理。第四章土地运用第二十四条

城中村改造综合用地应当纳入年度用地计划。城中村改造综合用地应当严格按照市人民政府规定的城中村改造综合用地专题规划指标执行。改造综合用地之外该城中村的其他土地，由政府土地储备机构依法予以赔偿后按有关规定储备。第二十五条

城中村改造综合用地以划拨方式供应。除用于安顿村民生活及建设公共设施用地外，其他的改造综合用地，可以变更为经营性用地，进行开发建设。第二十六条实行改造城中村范围内的少许国有土地，可以根据城中村改造需要，由政府土地储备机构依法收购或置换，用于城中村改造。第二十七条

在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中波及到村庄整体拆迁的，应当按照本措施规定进行整体改造，防止出现新的城中村。

第五章规划建设第二十八条城中村改造应当根据城中村改造专题规划制定规划设计方案，并经同意后实行。重要街区、文物景点周围城中村的改造规划设计方案，应当广泛征求各界意见，也可以公开征集方案。第二十九条城中村改造波及都市规划确定的都市基础设施建设项目的，应当优先列入都市建设年度计划，与城中村改造同步进行。第三十条

城中村改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。第三十一条

城中村改造所有建设项目免缴工程定额测定费、散装水泥专题基金。安顿村民的住宅建设项目免缴都市基础设施配套费（不含代收资金），其他用于原集体经济组织发展经济的建设项目减半收取都市基础设施配套费（不含代收资金）。

第六章拆迁安顿第三十二条

实行城中村改造，应当按照旧村整体拆除，优先建设安顿住宅的原则进行，保证被拆迁人及早入住。旧村拆除应当在所在区城中村改造办公室组织、监督下实行。旧村未拆除的，其他建设项目不得动工建设。第三十三条

城中村改造主体应当按照本章规定制定赔偿安顿方案，进行拆迁安顿。被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造主体应当参照《西安市都市房屋拆迁管理实行细则》赔偿原则，给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。第三十四条城中村改造主体实行拆迁前应当依法领取房屋拆迁许可证。城中村改造主体在动迁之前，应当在指定银行设置拆迁赔偿安顿资金专用账户，足额存入拆迁赔偿安顿资金，并与开设拆迁赔偿安顿资金专用账户的银行和市城中村改造办公室签订拆迁赔偿安顿资金使用监管协议。该监管资金未经市城中村管理办公室同意，银行不得拨付。赔偿安顿资金应当所有用于房屋拆迁的赔偿安顿，不得挪作他用。第三十五条

实行房屋拆迁，城中村改造主体可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资格的单位拆迁，接受委托单位不得再次转让。第三十六条城中村改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价，估价参照《西安市都市房屋拆迁估价暂行规定》执行。第三十七条

城中村改造拆迁赔偿安顿以房屋产权登记载明的面积和性质作为赔偿安顿根据。《西安市城中村村民房屋建设管理措施（试行）》施行前，城中村已建成房屋二层（不含二层）以上部分的面积按残值（即重置成新价）予以赔偿。第三十八条

城中村房屋拆迁实行产权调换和货币赔偿两种赔偿安顿方式。被拆迁人可以自主选择安顿赔偿方式。实行货币赔偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋构造等原因，以房屋市场评估价确定赔偿数额。实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为根据，人均建筑安顿面积原则上不少于65平方米，并结合原房屋产权建筑面积进行安顿。第三十九条房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：（一）安顿房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价（不含配套费和楼面地价）与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；

（二）原房屋产权建筑面积人均局限性65平方米的按人均65平方米建筑面积补差安顿。补差的面积部分按新建房屋重置价结算；（三）对就近上靠户型超过应安顿赔偿面积的部分按新建房屋综合造价结算。第四十条城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的过渡期限不得超过30个月。超过拆迁安顿赔偿协议规定过渡期限的，从逾期之月起由城中村改造实行主体按不低于原过渡补助费原则的二倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费原则的3倍支付过渡补助费。过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。第四十一条城中村改造主体应当在领取房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订拆迁赔偿安顿协议。拆迁赔偿安顿协议应当载明下列内容：（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、构造等；（二）赔偿方式、安顿赔偿原则和结算方式；（三）安顿房屋的权属、地址、面积、使用性质、构造和过渡方式、过渡期限；（四）违约责任和处理争议的方式。第四十二条

城中村改造主体与被拆迁人达不成赔偿安顿协议的，由当事人申请市都市房屋拆迁安顿管理办公室依法对争议进行协调、裁决。第四十三条改制后的新经济组织作为改造主体实行改造的，可以按照同意的改造方案结合本村土地资源和实际状况，自行制定详细的拆迁安顿赔偿方案和过渡补助费原则。拆迁安顿赔偿方案及过渡补助费原则应当公告，并经原村民会议讨论通过。第四十四条

都市居民在农村购置宅基地，属1987年1月1日此前购置的，按照国家和地方有关文献规定执行；属1987年1月1日后来购置的，严格按照《中华人民共和国土地法》和《国务院有关深化改革严格土地管理的决定》的有关规定执行。第七章

监督管理第四十五条

城中村改造主体在实行改造过程中应当文明遵法。弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的，依法承担对应的法律责任。第四十六条

城中村改造主体应当严格按照同意的改造方案实行改造，未按照改造方案进行城中村改造，或者私自变化改造方案的，由有关部门根据有关法规进行处理。第四十七条

城中村改造管