苏州丹景廷个案市调报告

丹景廷个案市调报告报告人：过丽娜博思堂地产综合效劳股份2021年2月3日1工程概况分析>>>>>>2工程SWOT分析>>>>>>3工程产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4工程价格分析5工程客户分析7工程营销分析6工程定位分析>>>>>>>>>>>>工程概况分析工程地块情况工程周边配套工程市场环境编号苏地2007-B-23号位置苏州高新区浒墅关镇永安路南、永莲路西开发商苏州新景天用途居住占地面积66190.3平方米总建筑面积105431平方米地上建筑面积85822.51平方米容积率1.3建筑密度22%绿地率51.36%规划户数789成交日期2007.7.26成交总价2亿楼面单价2324元/平方米工程地块数据－楼面单价较高，不具备本钱优势＋

绿地率很高，人居环境舒适可作为一个客户利益转换点住宅小区轻轨站城铁新城〔规划〕住宅小区商业城横塘科技工业园厂房浒关工业园厂房规划中学地块环境分析地块以东，隔街而立的是同样有苏高新背景的浒新开发的金榈湾，小区总建约16万方，定位是高品质地中海风情的社区。历经三年规划，小区目前已居住了超过1100户家庭，形成一个较成熟的居住组团。可以说浒新金榈湾的存在，对工程的有利之处在于很好地衬托了工程周边的居住气氛，不利之处也显而易见，就是客户自然而然地就会把两个工程作比照。地块以南，是动迁安居房新浒花园，小区群租较多，人员流动性较大，治安环境不是很好，对工程高档住宅社区气氛的营造有影响。地块以西，目前道路都在改造扩建，尤其是牌楼路，交通状况混乱，尘土飞扬，环境质量差是工程的硬伤。地块以北，是工业园内的整排厂房，大多是塑业、冶金企业，还有一家化工厂，存在空气污染。但据了解，化工厂在年内将拆迁，如果客户对环境有抗性，可作说明以消除客户的担忧。工程概况分析工程地块情况工程周边配套工程市场环境教育配套新浒幼儿园工程西边规划中学……敬恩实验小学敬恩小学是新区软硬件条件最好的小学，知名度较高，是工程的优势教育资源工程西边规划了一所中学，这样工程的教育配套就形成了幼儿园→小学→中学一条完整的教育链文昌花园的教育配套也涵盖了从幼儿园到高中的教育资源，文昌花园的西北面有阳山实验学校〔带附属幼儿园〕，南面有规划中的兴贤小学，西南面是江苏省重点中学吴县中学；而且本案西侧规划中学的地块内还有一些钉子户尚未搬离，中学短期内不会开工与文昌花园相比，工程的教育资源并不占明显优势对于对子女入学考量较多的客户，可以把子女就近入学，上下学方便、平安作为诉求重点，同时强调小学阶段根底教育的重要性，引向工程的优势：敬恩小学新浒大酒店菜场、老镇商业等新浒商业城佳得利超市工程商业配套最大的优势是在街对面的新浒商业城，总建约6万方，涵盖餐饮、娱乐及购物等多种功能，是高新区浒墅关最大的集中商业工程商业城一期总建约4万方，已经开业，根本能满足日常生活需要，但是入住客商档次普遍较低，无法与工程高档次住宅小区的形象相配套商业城二期目前正在招商，但是招商情况并不理想，整个区域商业气氛较弱工程距离华润大卖场的距离较远，自身缺少主题型的大型卖场，生活气氛较弱最近兴贤路大润发开业，旁边的文昌花园商业、生活气氛急速提高，相较本案表现出明显优势，文昌花园更是以此为主力卖点大幅上调价格，直逼本案商业配套本案自然景观河流1500亩的湿地公园〔距离工程800米〕虎丘风景区三角咀湿地公园两个湿地公园和虎丘离工程都较远南山金城1958能够远眺虎丘塔，是它的一个景观亮点；而且未来附近规划金阊区最大的湿地公园——梦里水乡湿地公园，紧邻浒关工业园1500亩湿地公园，自然景观较本案稍微优厚文昌花园北面也将建蚕桑公园本案前面有自然景观河流杨安河，可观景；而且工程自身绿地率很高，小区景观设计是亮点，运用现代造园手法，有水景、铺地、小型广场等，景观配套的诉求重点可放在小区自身，避开不具备优势的自然景观配套景观配套道路配套本案4条轨道线：沪宁铁路线沪宁城际铁路轻轨三号线无锡机场轨道专线6条城市主干道：金枫路、长江路、苏浒路安扬路、牌楼路、青花路工程周边有7条公交线路：34、36、85、311、328、529等可直达火车站、石路、观前、南门等苏州各个区域；工程相邻青花路公交首末站，公交便利工程周边有6条城市主干道，去市区、新区、金阊新城、相城区，上312国道、沪宁高速车程都在15分钟内，交通网兴旺工程附近有4条轨道线：沪宁铁路线、沪宁城际铁路、轻轨三号线、无锡机场轨道专线，四条轨道线的合一站点到本案的直线距离仅1000米南山金城1958周边公交线路比较少，仅有32、36路直达苏州市区，无私家车出行并不十分便利；而且目前工程南面长青路转盘车辆较多，交通十分紊乱，本案占有优势交通配套本案位于城铁新城核心的优势十清楚显，是最重要的卖点之一在一期的宣传推广阶段中没有着力突出这一点的诉求考虑到二期的重点目标客户从浒关外乡扩展到整个大苏州区域，乃至上海等外地，本案的交通优势可以加以突出强调，以吸引本区域以外地区的客源建议英国伦敦地铁是世界最古老、欧洲最庞大的地铁之一诉求点：城铁新城核心我们所在区域在规划城铁新城诉求点：城铁新城核心结合点：英国英伦风情社区伦敦大地铁城铁新城核心推广语：

它穿越百年驶来

只为英伦的召唤……导出产品工程概况分析工程地块情况工程周边配套工程市场环境旭辉地块蓝山郡理想城云锦城新港名墅金榈湾南山金城1958金光大道二期旭辉地块本案竞争个案分布项目规模产品形态主力户型主力面积风格定位备注占地总建文昌花园7.8万16万高层小高层二房88Artdeco优家绽放优+生活2010年余量约462套，4万多㎡，以88㎡小高层、高层户型为主，目前三期预约价：6500-7000新港名墅14.4万16.5万别墅多层小高层二房98中式古典主义余量约3万方，目前在售：98㎡两房和46㎡一房，价格在6100左右云锦城12万19.2万高层小高层二房89现代简约坐拥50万方大白荡生态公园2010年余量约8万方，目前无房源推出，春节后将有89㎡与106㎡户型开盘，最后一次销售均价：6000理想城30万50万多层高层小高层三房120包豪斯50万方的理想城邦余量约8万方，目前仅有89号楼剩余房源在售，面积为110、126㎡，均价6800南山金城18.8万33万高层花园洋房二房87南加州风情标杆性国际化社区余量约28万方高层主力面积：80-134㎡，目前均价：6800；花园洋房主力面积：79-94㎡目前均价：7800蓝山郡4万6万小高层花园洋房二房89意式新古典主义规划558户，3幢11层的小高层，7幢5、6层的花园洋房，目前临时售楼处已装修完毕三房1282021年浒关周边地区存量约91万方，将有大量房源入市朗地、旭辉都将在下半年入市，下半年市场竞争形势将很严峻朗地蓝山郡规划3幢11层的小高层和7幢5、6层的花园洋房，共558户，建筑风格为意式新古典主义，产品形态与本案重叠，在浒关板块内与本案将产生直接竞争文昌花园在产品上与蓝山郡不具备竞争力，估计将避开蓝山郡开盘时间，选择在上半年借东面大润发开业的余势集中推剩余房源入市考虑到本案相较蓝山郡没有明显优势，建议也选择在上半年加速加大推案量二期竞争分析1工程概况分析>>>>>>2工程SWOT分析>>>>>>3工程产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4工程价格分析5工程客户分析7工程营销分析6工程定位分析>>>>>>>>>>>>工程SWOT分析工程优势分析工程劣势分析工程时机分析工程威胁分析工程优势分析地段优势工程处于规划中的苏州新的城市副中心——城铁新城的辐射范围内教育资源优势配套学校新浒幼儿园、敬恩实验小学都是新区软、硬件条件最好的学校工程西边规划中学，子女可以就近入学生活配套优势配套新浒商业城，是高新区浒墅关最大的集中商业工程，经营业态有中型超市、专卖店、餐饮业、休闲娱乐业、零售业、效劳业等，一应俱全景观优势小区南面联通京杭大运河的活水河流杨安河为工程最自然的景观河流交通优势工程附近有四条轨道线，距离四条轨道线的合一站点直线距离仅1000米工程西侧的牌楼路将与古城区桐泾北路联通，开车一刻钟即可达石路商圈工程南面的苏浒路拓宽后为双向八车道，开车十分钟即可上北环高架和西环高架产品优势小区人居环境舒适，建筑密度仅22%，绿地率达53％独特英伦建筑风格，外立面沉稳大气，凸显高档社区气质高新区首个节能环保示范住宅小区产品形态多样化，集稀缺多层退台式花园洋房、小高层、叠加于一体，面积段广，客户选择范围较大开发商苏高新背景，实力雄厚，能增强客户对工程的信心工程SWOT分析工程优势分析工程劣势分析工程时机分析工程威胁分析工程劣势分析环境劣势工程位于工业园内，南面有化工厂，北面有宝钢、冶金、塑业等厂房，存在环境污染，空气质量较差工程所处老镇环境杂乱，外来务工人员群租较多，居住人员素质不高，影响小区高档次品质定位目前工程所在的浒关板块整体位置较偏，该区域内的工程在客户心目中的市场形象普遍较低，工程塑造高品质的市场形象有一定难度生活配套劣势商业配套仅到达根本齐全的水平，档次较低工程周边缺少娱乐配套，人气缺乏，居住气氛较弱产品劣势小区前面为金榈湾小高层，影响采光多层花园洋房底层无架空，客户担忧返潮工程靠在杨安河边上，地基的根底层不好工程小面积户型太多，无法表达小区高端档次除叠加别墅外，小区英伦建筑风格并不正统工程SWOT分析工程优势分析工程劣势分析工程时机分析工程威胁分析工程时机分析市场环境09年新区成交量持续高涨，但市场供给量却在下降，供需不平衡，市场表现出明显的供不应求目前新区客户需求以刚性需求为主,中小户型需求仍占主流新区改善型市场、高端市场势头良好浒关片区改善型、高端产品分布较平均，花园洋房竞争压力相对较小与工程对街而望的金榈湾已根本售罄，淡出竞争近期朗地、旭辉集团拍得土地的楼面单价创下浒关板块新高，支撑区域房价整体上调区域规划工程所处浒关板块为高新区“北进西扩〞第一站，随着高新区总体规划的逐步实施，该区域的开展潜力与升值空间将日益呈现出来工程处于规划中的300万平米城铁新城的中心，新城将包括中央商务区、行政效劳中心、星级酒店及社会车辆换乘中心等，周边人气将得到急速提高工程周边东至京沪铁路、南到刘沽泾，西到京杭运河、北至浒东运河总面积约63公顷区域将改造建成集购物、餐饮、娱乐、旅游功能于一体的大型中央生活区，生活居住气氛将日趋成熟新客户群工程所处工业园大量入住企业的员工为潜在客源城铁新城规划建成后，区域就业人口增加的同时，将给工程带来新的客户群体工程SWOT分析工程优势分析工程劣势分析工程时机分析工程威胁分析工程威胁分析政策环境为了抑制房价的非理性增长，政府宏观调节将以稳中趋紧为主，对于二套房的政策随时可能收紧区域竞争在浒关板块以90平米以下刚性需求型产品为主，中小户型市场竞争压力很大2021年浒关周边地区存量约91万方，虽然上半年推量相对较少，但下半年将有大量房源入市，竞争剧烈跨区域竞争跨区域置业已经成为市场主流，面向全市的广域层面的竞争无可防止金阊新城的南山金城1958工程在2021年将有大量房源推出，该工程相较本案占据地段优势，靠近市区，将分化本案在金阊区的大量客源小高层竞争威胁金光大道二期2021年余量约460套，以88㎡小高层、高层户型为主，目前利用工程东面大润发开业造势，对本案竞争压力较大多层花园洋房竞争威胁对于本案花园洋房100-130㎡的面积段，理想城90-130㎡的高层的销售价格对本案有较大的牵制力自身风险工程目标客户群较窄，集中于浒通片区，其他区域客源吸引困难区域高端市场尚不成熟，工程市场定位较高，价格在区域中不具备竞争优势1工程概况分析>>>>>>2工程SWOT分析>>>>>>3工程产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4工程价格分析5工程客户分析7工程营销分析6工程定位分析>>>>>>>>>>>>工程产品分析小区概况分析产品面积分析产品户型分析小高层〔9幢〕叠加别墅〔2幢〕花园洋房〔12幢〕小区设计分析小区主入口地下车库入口地下车库入口杨安河景观河流小区次入口运用现代造园手法强调景观和建筑的融合小区间距比超过国家标准

车库配比超过1：1地下车位比地上多局部车辆进入小区后直接进入地下提高小区内行人平安性景观由水景、铺地、小型广场、休闲步道及变化丰富的草坡灌木等组成率先采用太阳能热水系统、德国进口窗户外遮阳节能系统花园洋房底层独立入户，2层以上层层退台，保证户户有景观露台小区概况分析社区引入英伦风情，采用古典元素与现代手法结合的建筑风格砖红色自然暖色调面砖散播独特质感，圆顶角楼、多重人字形坡屋顶、凸肚窗、角塔等极具英伦风格的建筑形态，处处展现英式优雅稳重的建筑厚度。花园洋房由底层往上形成退台式布局，建筑楼体丰富的立面转换极具欣赏性，客户的直观反响是“小区很漂亮〞，认可度很高。工程产品分析小区概况分析产品面积分析产品户型分析产品面积配比产品形态面积（㎡）套数叠加别墅193-25424花园洋11896106401848小高层8949052514035工程以89平米小高户型为主多层花园洋房以110多、130多平米为主工程产品分析小区概况分析产品面积分析产品户型分析花园洋房户型A楼层一面积130户型4-2-2利多前后都有私家花园；从北侧私家花园单独入户，出入方便；空间进深大，南北通风效果好；全明房型设计，采光优越利空南侧私家花园无入户门设计；入户门紧挨厨房门，进出不便；餐厅正对主卧门、书房门，动静分离不佳；仅有一卧朝南；卫生间干湿不分离；房型过渡空间较大，浪费面积多花园洋房户型楼层二面积131、133户型4-2-2利多北卧、书房连接超大露台；客厅连接阳台，采光优越；南面露台与阳台形成退台式布局；户型方正舒适；主卧独立储藏间，有效节省户内的家具空间利空餐厅正对主卧门、书房门，动静分离不佳；餐厅与厨房相隔，使用不方便；仅有一卧朝南B花园洋房户型楼层三面积116、118户型3-2-2利多入户花园连接超大露台；明厨设计，厨房通透明亮；客厅连接阳台，采光优越；南面小房间可作卧室或书房，功能灵活利空入户门紧挨厨房门，进出不便；餐厅正对主卧门、书房门，动静分离不佳；仅有一卧朝南C花园洋房户型楼层四面积115、116户型3-2-2利多明厨设计，加速油烟消散；书房连接朝南露台，采光优越；超宽客厅带阳台，空间宽大明亮利空客卫远离客厅，用卫不方便；入户门紧挨厨房门，进出不便；餐厅正对主卧门、书房门，动静分离不佳D花园洋房户型楼层五（标准层）面积106户型3-2-1利多南北露台设计；户型方正，南北通透；赠送超大阁楼空间；阁楼层高设计合理，无压抑感利空厨房紧挨露台，不利于防盗；无内卫设计，使用不方便；阁楼无卫生间设计；烟孔占用阁楼空间；阁楼通风性不佳E花园洋房户型楼层五（复式层）面积184户型4-3-3利多楼上楼下南北双露台，观景、洗晒，功能强大；上下书房设计，实用性强；阁楼主卧自带更衣室，方便实用利空楼梯位置设计不合理，影响餐厅空间使用；阁楼客厅朝北；阁楼主卧无窗户，通风效果不佳；阁楼无阳台设计F小高层户型面积86、89户型2-2-1利多南北通透，明厨明卫，采光优越；次卧大玻璃窗，预留机动布局空间；厨房“L”型设计，方便操作；客厅连接朝南阳台，视野宽阔利空卧室无独立卫生间，较不方便；仅有一卧朝南；卫生间门正对餐厅；餐厅空间利用率不高G1小高层户型面积133、140户型4-2-2利多主卧自带独立卫生间、预留储藏空间，生活私密性较好；书房连通朝南阳台，采光优越；客厅朝南大开间设计，连通阳台，通风效果好利空仅有一卧朝南；入户门紧挨厨房门，进出不便；厨房无窗户，采光不佳；房型过渡空间较大，浪费面积多H1小高层户型面积136、143户型4-2-2利多主卧自带独立卫生间、预留储藏空间，生活私密性较好；书房连通朝南阳台，采光优越；客厅连通阳台，通风效果好利空仅有一卧朝南；入户门紧挨厨房门，进出不便；厨房无窗户，采光不佳；房型过渡空间较大，浪费面积多H2工程产品形态丰富，集叠加别墅、多层花园洋房、小高层于一体工程产品面积段广，90-250平米，客户选择范围较大工程以110多、130多平米的多层退台式花园洋房为最大特色，以区域内稀缺产品形成竞争优势，成功运用差异化竞争策略工程以89平米小高为主力户型，抓取区域市场需求主力：中小户型低总价的刚性需求总结花园洋房是亮点小高层是重点1工程概况分析>>>>>>2工程SWOT分析>>>>>>3工程产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4工程价格分析5工程客户分析7工程营销分析6工程定位分析>>>>>>>>>>>>入市价格多层：6000元/平方米，充分利用工程花园洋房的竞争优势，依托前期树立的高端形象，入市价格略高于同时期区域内市场上的其他产品小高层：5500元/平方米，采取平价入市的策略，以高性价比抓取客户心理，快速去化，形成热销局面，低开高走，后期价格稳步提升工程价格分析价格策略分析多层立足区域内稀缺产品的优势高价开盘，树立楼盘的品牌形象形成先声夺人的气势给人以楼盘高品质的展示高品质必然需要高价支撑

在高品质楼盘形象成功树立的根底上小高层平价入市进行市场渗透，促进良性循环给人以高性价比的印象，形成良好口碑工程优惠策略价格优惠方案时间内容2021年10月首次办卡预约花园洋房总价优惠3000，小高层优惠2000；二次办卡预约共优惠4400元；开盘当天认购优惠8000，叠加别墅优惠200元/平米2021年11月当天定购花园洋房优惠8000，定购小高层优惠5000，五天内签约优惠30002021年12月当天定购优惠8000，三天签约再优惠300009年市场需求旺盛，供销比持续下降，工程去化顺畅，每次推案均保持良好成交量，价格促销的必要性不大，优惠幅度相应减少1工程概况分析>>>>>>2工程SWOT分析>>>>>>3工程产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4工程价格分析5工程客户分析7工程营销分析6工程定位分析>>>>>>>>>>>>多层客户分析多层客户年龄顶峰为40-50岁区间，30-40岁人群也占相当比例，置业目的以改善型和投资为主，根本为自住。多层客户途径以介绍为主，多为已成交客户带来的亲戚、朋友，户外也是重要途径，网络和房展会也占到一定比例。多层客户区域以浒通地区本地的占绝比照重，新区、东桥和金阊区的客户也有一些，但相对较少。小高层客户分析小高层客户年龄顶峰为25-30岁区间，30-40、40-50岁人群的比重也较大，置业目的以首购自住为主，投资也有一定比例。小高层客户途径主要以介绍、户外和网络为主。小高层客户以浒关附近的占绝比照重，另外新区、阳山地区、金阊区和东桥的也占到一定比例，上海地区客户也有所增加。主力客户分析花园洋房的客户主要集中于浒关片区内，此外，新区、东桥和金阊新城的客户也占一定比重，客户年龄以30-50岁区间为主，主要为私营业主，置业目的主要考虑改善型居住，多为自住。小高层的客户以浒关周边为主，新区、金阊区的客户也占相当比例，另外，上海等外地的客户也有所增加，年轻客户比重增加，25-30年龄段的客户明显增多，置业目的以首置自住为主，也有自住兼投资。主力客群描述新苏州人来苏已有几年，做中层或以上管理工作已成家或考虑成家喜欢苏州，打算留下来定居没有强烈的区域偏好，关键是方便工作和生活收入不低，存款不多，总价是最重要考量因素时尚现代，对生活有追求多层花园洋房小高层多为浒关外乡居民，私营业主为主对本乡外乡熟悉、眷恋、有感情生意圈、亲友圈都在这里，不希望距离太远1工程概况分析>>>>>>2工程SWOT分析>>>>>>3工程产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4工程价格分析5工程客户分析7工程营销分析6工程定位分析>>>>>>>>>>>>工程定位分析节能精品住宅稀缺多层退台式花园洋房高新区首个节能环保示范住宅小区高档生活小区市场差异化的产品定位浒关首席英伦淳味宅邸满足消费需求的情感定位工程以英伦风情社区、节能精品住宅为定位，树立英伦贵族的市场形象，抢先占据浒关区域中高端市场工程所在的浒关板块整体位置较偏，该区域内的工程在客户心目中的市场形象普遍较低，从销售结果来看，工程的营销成功打破了客户的心理定势，获得了客户对工程高档社区定位的认可总结1工程概况分析>>>>>>2工程SWOT分析>>>>>>3工程产品分析>>>>>>>>>>>>>>>>>>4工程价格分析5工程客户分析7工程营销分析6工程定位分析>>>>>>>>>>>>工程营销分析推案策略分析推广阶段分析工程包装分析运用媒体分析活动筹划分析工程卖点分析工程卖点分析区域开展潜力大，地段附加值高位居规划中的城铁新城核心地处北新区核心地段，为高新区“北进西扩〞第一站全阶段教育配套，子女就近入学新浒幼儿园、敬恩实验小学都是新区软、硬件条件最好的学校工程西边规划中学，人文气息馥郁半小时生活圈，享受多维伺候新浒大酒店、新浒商业城、佳得利超市、菜场，生活便利靠近华润大卖场，选择更多更全假日休闲，绿色生态附近就有两个大型湿地公园，养身怡性靠近虎丘风景区，名胜古迹交通兴旺，出行随心所欲四条轨道线：沪宁铁路线、沪宁城际铁路、轻轨三号线、无锡机场轨道线开车一刻钟即可达市区石路商圈开车十分钟即可上北环高架和西环高架英伦淳味，优雅舒适独特英伦建筑风格，外立面沉稳大气，气质高贵花园洋房底层独立入户，2层以上层层退台，保证户户有景观露台小区人居环境舒适，建筑密度仅22%，绿地率达53％自然景观河流——杨安河联通京杭大运河，依水而居先进科技，节能环保09年度江苏省建设领域科技示范工程工程，苏州市唯一获此殊荣的房地产工程高新区首家绿色建筑示范工程住宅小区率先采用太阳能热水系统率先采用德国进口窗户外遮阳节能系统率先采用墙体和屋面节能技术工程营销分析推案策略分析推广阶段分析工程包装分析运用媒体分析活动筹划分析工程卖点分析69101112136市场导入期2开盘强销期持续销售期09.9.26现场售楼处进场一次加推二次加推三次加推去化一期未售房源2021年5月中旬二期开盘推案策略分析四次加推五次加推多层开盘小高别墅把握本案竞争优势，主推区域稀缺产品花园洋房房源，首先树立工程良好口碑，为后期去化打下根底花园洋房和小高层混合销售,在花园洋房房源缺乏的情况下，密集稳步主推小高层，主动引导小高层去化推案明细推案日期产品形态幢号套数去化09.10.18花园洋房107、117-120100100%小高层103幢3单元22100%叠加别墅1061242%09.10.28花园洋房12120100%小高层103幢1、2单元44100%09.11.28花园洋房112、11640100%小高层101幢2单元102幢3单元38100%09.12.10小高层102幢2单元22100%09.12.12小高层102幢3单元22100%09.12.19花园洋房11120100%合计34098%工程营销分析推案策略分析推广阶段分析工程包装分析运用媒体分析活动筹划分析工程卖点分析酝酿筹备期开盘强销期集中销售期6塑造英伦贵族形象98101121123秋季房交会现场售楼处进场开盘持续稳步加推启开工程形象宣传进行前期客户积累推广阶段划分稳固形象定位维持工程热度强化工程形象强势占据市场工程一期推广阶段划分总结工程于2021年10月开盘，09年共推出房源340套，实现销售率98%，入市以来市场表现抢眼，为热销明星楼盘目前工程销售周期处于一期末期，所推房源已根本完成去化，所剩房源为几套叠加别墅，以及二期小高层目前工程售价为：花园洋房7500、小高层6500、叠加别墅7300前期把握工程竞争优势，主推花园洋房房源，成功抓取目标客源，受到区域内客户的追捧后期开始加推小高层房源结合花园洋房销售,由于区域内供给量缺乏,小高层房源顺利保持良好去化工程二期将于2月底启动宣传，3月中旬开盘目前工程样板房尚未公开，考虑到花园洋房受客户追捧，去化问题不大，后期去化重点为小高层，建议首先尽快落实小高层的样板房工程小高层主力客户年龄层较低，以25-35岁为主，建议样板房的装修风格在配合工程整体英伦风格的根底上以现代简约为主外乡客源对小高产品接受度不高，后期小高要顺利去化必须开拓其他区域客源。工程营销分析推案策略分析推广阶段分析工程包装分析运用媒体分析活动筹划分析工程卖点分析工程包装分析售楼处外部包装售楼处自然暖色调砖面与工程砖红色外立面色调保持一致，基调沉稳大气售楼处很好地起到了强化工程英伦贵族形象定位的作用，形象醒目能够有效抓取客户注意力。工程包装分析售楼处内部包装售楼处内部暖色调装潢，大气奢华，欧式布艺沙发，雍容华贵，带给客户上层贵族般的体验感受，凸显工程高端品质。LOGO是工程的精神提炼，建议售楼处内增加一些工程LOGO标识，以强化客户对工程的印象客户普遍对工程广告中手持权杖的老人印象深刻，建议可以在售楼处内放置一张大型海报，使客户将通过广告建立的工程形象与工程现场印象形成心理对接工程包装分析售楼处内部包装花式布艺窗帘，衬托出欧式田园气息宫廷式拱廊与拱门，厚重的油画，表达工程贵族品味小细节设计体贴入微，为客户带来