物业公司收取水电费如何开具发票及增值税申报

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甲物业公司为增值税一般纳税人，2017年9月向小区业主收取水费开具增值税普通发票价税合计15000元(适用简易计税)，向乙公司(属于一般纳税人)收取水费，开具增值税专用发票金额1000元，税额30元。从自来水公司取得增值税普通发票，金额14500元；收取电费开具增值税普通发票价税合计20000元，从供电公司取得增值税专用发票，金额15384.62元，税额2615.38元；收取物业管理费200000元，取得其他与简易计税无关的进项税额1234元。该物业公司就上述业务应如何开具发票和进行增值税申报。

解析1、收取水费应纳增值税：(15000+1030-14500)÷(1+3%)×3%=(16030-14500)÷(1+3%)×3%=44.56元

发票开具：商品编码选择3040802990000000000其他经纪代理服务，货物或应税劳务、服务名称可开具为代收水费。

注：目前，有的观点认为：物业管理代收水电煤气费，编码选择代收货物对应的编码，如代收水费、电费，编码分别选择自来水、电力，发票物品名称栏填写转售电力、转售自来水。这对于水费的处理显然不妥：2016年5月1日全面推开营改增以来，国家税务总局陆续接到各地税务机关和纳税人反映，物业公司提供物业服务时代收水费，若按适用税率征收增值税可能导致税负上升，因为目前属于一般纳税人的自来水公司销售自来水按简易办法依照3%征收率征收增值税并可开具增值税专用发票。如果对物业公司收取的自来水水费不给予一定的特殊政策安排，会大大增加营改增后物业公司代收水费业务的税负水平。而代收电费却不存在这种问题。

纳税申报：在《增值税纳税申报表附列资料》（一）的第12行3%征收率的服务、不动产和无形资产对应的栏次中：第11列价税合计填写16030.00，第12列服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额填写14500，其它略。如下图：

【文件依据】《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定：提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。同时公告的解读进一步明确：纳税人可以按3%向服务接受方开具增值税专用发票。未规定采用差额开票，当然可以全额开具增值税专用发票。

2、收取电费销项税额：20000÷(1+17%)×17%=17094.02×17%=2905.98元

发票开具：商品编码选择1100101020200000000售电，货物或应税劳务、服务名称可开具为电费。

纳税申报：在《增值税纳税申报表附列资料》（一）第一行17%税率的货物及加工修理修配劳务对应的栏次中：第3列开具其他发票销售额和第9列填写17094.02，第4列开具其他发票销项(应纳)税额和第10列填写2905.98。如下图：

3、收取物业费

销项税额：200000÷(1+6%)×6%=188679.24×6%=11320.76元

注：物业服务不属于居民日常服务，而是纳入现代服务中的商务辅助服务中的物业管理服务。

发票开具：商品编码选择3040801010000000000物业管理服务，货物或应税劳务、服务名称可开具为物业费。

纳税申报：在《增值税纳税申报表附列资料》（一）第五行6%对应的栏次中：第3列开具其他发票销售额和第9列填写188679.24，第4列开具其他发票销项(应纳)税额和第10列填写11320.76，其它略。如下图：

4、进项税额

进项税额2615.38+1234=3849.38元，填写《增值税纳税申报表附列资料》（二）如下图：

5、计算应纳增值税

简易征收办法计算的应纳税额=44.56元

一般计税的应纳税额：销项-进项=2905.98+11320.76-1234-2615.38=10377.36元

应纳税额合计44.56+10377.36=10421.92元。

增值税申报表如下图：

6、营改增税负分析测算

填写《营改增税负分析测算明细表》

根据《营改增试点应税项目明细表》所列项目代码及名称填写，同时有多个项目的，应分项目填写。根据《营改增税负分析测算明细表》填写说明填写。

收取的水费业务应税项目代码：060802、名称：经纪代理服务，增值税应纳税额（测算）=44.56元；

收取物业费业务应税项目代码：060801、名称：企业管理服务，增值税应纳税额（测算）=第6列对应各行次÷《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第11栏销项税额一般项目和即征即退项目本月数之和×《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表第19栏应纳税额一般项目和即征即退项目本月数之和=11320.76÷14226.74×10377.36=8257.66元。如下图：

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正