房地产开发复习题

第一章单项选择：1（B）是房地产开发的首要工作阶段P12A前期工作B可行性研究C建设阶段D工程验收2———是房地产开发项目可行性研究重要内容，是深入对开发项目进行技术分析的前提A开发项目B开发场地选择C开发条件D开发时间3市场调查和市场分析的重点在于：A拟投资开发项目需求强度和竞争环境的分析B项目的可研性C项目的最大效益D市场状况4————是开发产业提高的标志之一A非一体化B非全能型C协作型D特定性5我国第一家土地收购储备机构;A北京土地局B上海市土地发展中心C杭州市土地中心D武汉市土地管理中心6土地储备是指————为实现调控市场增进土地资源合理运用目的，依法获得土地，进行前期开发储备以备供应土地的行为A国务院B人民政府C市县人民政府国有土地资源管理部D土地资源部7到————年我国三次都市工作会议后逐渐形成“六统一”方针A1988B1989C1980D19788下列属于前期工作的是：A办理动工审批B开发项目的工程管理C施工企业的选择D竣工验收9竣工验工后申请：A房屋登记B土地登记C房地产产权登记D发售登记10房地产开发企业资质等级条件中二级企业中级职称以上管理人员规定多少人：A30B20C15D10多选：1房地产开发是以都市土地资源为对象，在依法获得国有土地使用权的土地上进行：A基础设施B房屋建设C房地产开发D大型建筑2房地产开发的特点：A开发成本高投资量大B开发建设期长C投资周转慢波及面广综合性强D市场具有地区性和分散性E需求具有稳定性3房地产开发方式：A定向开发B联合开发C合作开发D单独开发E协作开发4房地产开发对都市建设的作用：A推进都市规划的实行与完善B有助于减少投资成本C为都市政府财政提供紫荆来源D为都市大型基础设施建设提供融资途径E为都市社会经济文化活动以及人民生活提供载体5房地产开发可为分为：A可行性研究B前期工作C建设实行D监理工作E房屋营销和服务6房地产前期工作重要工作：A立项B购置开发场地C筹集资金D拆迁安顿E项目报建与委托设计7房地产开发规模归结为：A多元化开发B专业化开发C纵向一体化开发D综合开发E混合开发8房地产开发业可持续发展的技术途径：A实行基于生态的土地开发运用规划B实行多维空间运用C实行科技创新D实行合理运用节省政策9房地产可持续发展的关键是————相协调：A房地产发展B经济基础C人口规模D资源配置E环境建设10六统一方针指：A统一规划和投资B统一设计C统一施工D统一分派和统一管理E统一验收问答：1房地产可持续发展的内涵？2房地产开发的基本制度？3房地产开发企业设置程序？

名词4房地产开发的概念？5房地产可持续发展的内涵是？6什么是零星地段的房地产开发？7什么是成片小区的开发？

第二章多选1：房地产开发筹划的作用：A提高项目决策精确性防止运作出现偏差B增强项目的竞争力C增强团体管理创新能力D打造学习型组织2房地产开发筹划的特性：A地区性发明性B市场性C系统性超前性D可操作性E科学性艺术性3房地产开发的原则：A独创原则定位原则B整合原则C客观原则D可行原则全局原则文化原则E应变原则4筹划分为：A前期筹划B销售招租筹划C物业筹划D问答房地产开发筹划的定义：第三章单项选择：1可行性研究的关键：经济评价2什么是经济评价的基础：投资估算多选：1房地产可行性研究的阶段有：机会研究初步研究详细研究项目研究2房地产开发项目可行性研究的工作程序：项目筹划市场调查优化和选择开发方案方案评价编制研究汇报3房地产市场周期成因有：内生原因外生原因4市场调查的内容有：环境调查房地产的供需状况调查开发场地的调查5经典的房地产开发需求分析：住宅商业建筑办公楼工业厂房6房地产投资估算措施：面子法单元法概算指标法分项造价法分项造价比较法7投资估算的根据：开发项目的建设规模占地面积地价设计方案图纸重要设备材料及其预算价格表资金来源贷款利率有关政策和规定名词：1什么市房地产周期？2什么市房地产指数？3房地产指数包括什么4什么是中房指数？5什么是国房指数？问答：1可行性研究的概念2可行性研究的作用3房地产开发投资的影响原因中外部原因包括什么？24房地产开发项目总投资构成有哪些？第四章单项选择：1采用挂牌出让的土地使用权，挂牌时间爱你一般不得少于10个工作日2按照目前国务院颁布的规定：居住用地最高年限——年综合用地——年商业旅游用地——年3对开发用地进行人为投入的形式和程度分为：多选1土地使用权出让可以采用：拍卖招标双方协议挂牌出让2投资区位原因分析那些：经济增长状况投资环境特大型建筑投资3开发地段的选择原因分析什么？都市规划自然原因和工程地质原因既有的建设条件地段面积投资经营计划问答:1房地产开发用地的来源有哪些？2土地赔偿费包括哪些？名词：1什么是土地使用权出让？2什么是土地赔偿费？第五章单项选择：1国务院在——年颁布了《都市房屋拆迁管理条例》19912房屋拆迁货币赔偿的基本原则等价有偿3房屋拆迁总的准时原则：按原面积多选1拆迁的赔偿方式：实行货币赔偿实行房屋产权调换2目前采用的房地产评估措施重要有：市场比较法收益法成本法假设开发法3房屋拆迁安顿的形式：一次性安顿临时过渡安顿

问答：1房屋拆迁工作程序？2拆迁赔偿与安顿工作中的多种费用？1-7名词：1什么是房屋是拆迁？2什么是拆迁赔偿？3房产调换的实质是什么？

第六章单项选择1企业自有资金比例：35%2长期筹集资金的时间是：5年以上3短期资金筹集时间：1年以内4从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：65%多选1建设项目大体划分三类：竞争性项目基础性项目公益性项目2房地产开发资金筹集的方式：自有资金吸取投资发行股票发行债券向银行借款房地产租售款及BOT3房地产开发资金筹集的渠道：自有资金国内债务资金国外债务资金4资金筹集的原则：时机合适原则安全性原则经济性原则可行性原则盈利性原则5REITs的类型有：契约型企业型6筹资构造：资本构造方式构造来源构造成本构造期限构造名词1房地产开发企业的财务杠杆是指？2什么是BOT？问答1直接筹集资金的特点？2间接筹集资金的特点？3BOT和BOOT的区别是什么？4BOT方式的基本特性是什么？1-65BOT方式运行过程？1--7第七章单项选择:1居住小区其人口规模一般为：3~5万人多选:1都市规划按其规划深度不一样分为：都市总规划分区规划控制性详细规划修建性详细规划2常用的住宅类型有：点式住宅调试住宅错层式住宅跃层式住宅复式住宅退台式住宅花园别墅综合性商住楼3住宅的布置有哪些方面：周围式布置行列式布置混合式布置散点式布置自由式布置4开发企业规划设计的控制能力表目前：预控能力过程控制能力设计文献接受及变更控制能力问答:1控制性详细规划的任务是什么？2住宅建筑综合效果设计方案评价指标有哪些？第八章

多选1工程招投标方式：公开招标邀请招标2开发工程招标分类：全过程监理招标设计监理招标施工监理招标3编制标的遵照的原则：根据充足反应市场变化单一标底4标的的编制措施：施工图预算工程概算扩大综合定额平方米造价包干

问答：1施工招标文献包概括哪些？一、名词解释1.

土地储备：是指市县人民政府国土资源部门为实现调控土地市场、增进土地资源合理运用目的，依法获得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。2房地产开发：房地产企业按照都市规划的规定，通过投资，建设适应都市社会和经济发展需要，满足顾客规定的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目的和提高土地使用的社会经济效益的活动。3投资回收期：以项目的年净收益来赔偿投资所需的期限，是反应项目投资回收能力的重要指标。.4直接筹集资金：指房地产开发企业不通过金融机构，直接向投资者进行筹资，或者发行有价证券进行筹资。5投资利润率:是指项目到达设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额与项目总投资的比率。6.项目筹集构造:开发企业在获得资金来源时以不一样方式所筹集的不一样渠道资金的有机搭配以及多种渠道资金的所占比例。7.邀请招标：开发企业向通过预先选择的数目有限的承包商发出招标邀请书，而不是公开公布广告，邀请他们参与某项工程任务的投标竞争。8.施工协议：建设单位与施工单位为完毕约定的建筑安装工程，明确双方权利和义务的书面协议。二、简答题1.

简述房地产开发的特性。开发成本高、投资量大；开发建设期长，投资周转慢；市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；波及面广、综合性强。2.

房地产开发资金筹集规划的重要内容有对企业或项目内外部原因进行分析；合理确定筹资目的；资金筹集的规模和流量；资金来源、期限、方式等资本构造分析；资金筹集成本分析、风险和可行性分析；确定资金筹集方案。3简述房地产开发可行性研究的作用。可行性研究是项目投资决策的重要根据；可行性研究是项目筹措建设资金的根据；可行性研究是编制设计的根据；可行性研究是与有关部门签订协议、协议的根据。4房地产开发风险防备的方略有风险回避；风险转移；风险控制，包括选择风险小的房地产开发项目、做好市场研究、实行投资组合方略来减少风险、实行分期开发。5.房地产开发重要风险原因有市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险。6房地产开发筹划的作用提高项目决策精确性防止运作出现偏差；增强项目的竞争力；增强团体管理创新能力；打造学习型组织。7.房地产开发资金筹集的方式：自有资金；吸取投资；发行股票；发行债券；向银行借款；房地产租售款及项目BOT；房地产投资信托。8开发项目的前期工作包括哪些？立项；申请建设用地规划许可证；申请土地开发使用权；领取开发项目手册；拆迁安顿；筹集资金；规划设计与报建。9.进行开发工程施工招标应具有：获得土地使用权、用地现场具有建设条件；有施工图纸和概算或能满足标价计算规定的设计文献；列入年度动工建设计划；获得建设工程年该规划许可证；建设资金、重要建筑材料、设备供应均已贯彻。10编制标底需要考虑的原因有标底应遵照根据充足、反应市场、单一标底原则；应当选用施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础措施来编制；再吃还要考虑工期提前原因、质量优良原因、工程范围和自然地理条件原因。三、计算题1．某家庭估计在此后内的月收入为16

000元，假如其中的30％可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?解：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A＝16

000×30％＝4

800(元)月贷款利率I=

12%/12=1%,计息周期数n=10×12=120个月;

(2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]

=4800×[(1+1%)120-1]/[1%(1+1%)120]=33.46(万元)2.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，用净现值法分析项目与否盈利？年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050解年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050净现金流量-800250250250250250项目盈利147.7万元

3．某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，若行业原则投资回收期为5年，项目与否可行。单位：万元年份012