休闲旅游度假区开发建设项目可行性研究报告(完整版)资料

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报告目录休闲旅游度假区开发建设项目可行性研究报告（完整版）资料(可以直接使用，可编辑优秀版资料，欢迎下载）第一章项目总论 -3-1.1项目概述 -3-1.2项目建设背景 -3-1.3项目建设规模及内容 -4-1.4项目建设单位 -5-1.5项目建设计划 -7-1.6项目投资说明 -7-1.7项目建设意义 -8-第二章项目建设必要性 -10-2.1顺应城乡统筹改革的大潮 -10-2.2城乡一体化发展的需要 -10-2.3符合地方旅游经济发展的需要 -11-2.4建立起农民长效增收机制 -11-第三章项目选址分析 -12-3.1项目位置 -12-3.2人文优势 -12-3.3旅游环境 -13-3.4交通环境 -14-3.5自然环境 -14-3.6消费习惯 -15-3.7选址分析 -16-第四章项目建设内容 -17-4.1乡村野奢度假区 -17-乡村野奢酒店群落 -17-乡村林盘会馆群落 -18-原乡田园俱乐部 -19-原乡休闲街区 -20-原乡旅游房车营地 -21-4.2创意天下汇 -22-4.3现代农业示范区 -24-观光体验农业基地 -24-生态立体农业基地 -25-生态涵养林带 -26-4.4新农村集中安置区 -27-4.5生态景观系统 -27-景观生态系统 -27-自然通风 -28-植物种类及景观的多样性 -28-生态水系和生态水池 -28-地表水循环 -29-第五章项目经营分析 -30-5.1项目经营模式 -30-5.2游客类型对比分析 -30-5.3收入构成分析 -31-5.1观赏过程收入 -31-5.2参与性游乐 -31-5.3夜间娱乐 -32-5.4旅游购物 -32-5.5特色餐饮 -32-5.6特色住宿 -33-5.7康体消费 -33-5.8疗养消费 -33-第六章项目市场分析 -34-6.1旅游业现状 -34-6.2花卉及香味植物市场分析 -35-6.3项目的旅游差异化竞争优势 -36-6.4项目的农业产业化分析 -37-6.5项目的销售策略 -38-品牌打造 -38-分类销售 -38-市场风险分析 -39-第七章项目建设计划 -40-第八章项目投资和效益分析 -41-8.1项目投资概算 -41-8.2项目经济效益 -42-8.3农民就业与增收 -43-农民就业 -43-农民增收 -44-8.4环境保护效益 -44-水资源系统保护 -44-大气保护系统 -45-噪音防治 -45-生物多样性 -46-第九章项目结论 -47-

第一章项目总论1.1项目概述项目名称：野奢休闲旅游区项目投资单位：###项目建设单位：四川建设投资管理（拟建）项目主管部门：###市###县政府###县旅游局项目建设性质：新建项目建设地点：###市###县###镇白马村1.2项目建设背景###县，历史悠久，积淀深厚，拥有丰厚乡村旅游文化资源。旅游资源的开发和利用，是统筹城乡新农村建设的重要支撑力量；打造文化休闲产业，是统筹城乡新农村建设的重要支撑产业；大力发展乡村旅游文化产业，是统筹城乡新农村建设的重要模式。在###作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的宏观背景下，###县提出了以乡村旅游文化产业带动大###经济圈旅游休闲产业的整体发展规划，对###县丰富的乡村旅游资源进行全方位整合与再构，实现区域经济的可持续发展。旅游产业作为第三产业的核心产业，是###县实现由传统县域经济向都市近郊型经济转型的关键产业和重要着力点。在此基础上，###县提出了紧紧围绕“古蜀文化、乡村旅游、观光农业、商贸物流、生态人居”等五大重点，加快推进望丛古蜀文化产业园、农科村景区、横山运动休闲营地、滨河沿线生态休闲旅游产业带以及沙西线生态休闲旅游产业带、“三河”流域（走马河、沱江河、清水河）湿地生态经济产业带等特色示范基地建设，推动特色旅游产业聚集发展的城市发展规划。1.3项目建设规模及内容本项目规划面积4950亩，其中乡村野奢旅游区规划面积420亩，创意天下汇105亩、现代农业示范区4300亩，新农村集中安置小区125亩。规划建设项目如下：项目建设内容建设规模（亩）乡村野奢度假区420亩乡村野奢酒店群落120乡村林盘会馆群落100原乡田园俱乐部100原乡休闲街区40原乡旅游房车营地60创意天下汇105亩105现代农业示范区4300亩观光体验农业基地860生态立体农业基地3010生态涵养林带430新农村集中安置区125亩125合计4950本项目以保护耕地为原则，在统筹城乡综合配套改革试验区及城乡一体化的宏观政策支持下，以###市农村集体土地流转政策为依据，在总共4950亩的规划整理面积中，通过占补平衡，拆院并院，集中650亩农村集体建设用地，以建设和打造极具有川西韵味的“”野奢休闲旅游区和新农村集中安置小区。“”项目以区域内最具四川田园特色的原生态林盘资源为核心，通过对周边农田耕地的农业产业结构调整和优化，以高品质乡村野奢度假酒店为引导，建设集乡村旅游休闲、生态涵养林、观光体验式农业、生态立体化农业、农产品深加工和新农村集中安置区于一体的综合性乡村休闲旅游项目。本项目根据项目功能分区，合理细分土地性质，最大化发挥区域资源功效，打造高端旅游产品，拉动区域经济整体可持续性发展。1.4项目建设单位###系由在港、澳、台地区及海外营商多年的商界人士联合投资组建，港府合法注册，并获得国际金融组织和基金的大力支持，资金来源丰富。会总部位于香港湾仔庄士敦道181号，注册资本为港币6.9亿元。为促进国内业务发展，公司在北京设立了国内总部，在四川投资组建了永安和中为两大企业集团。###主要致力于香港和内地间的经济、科技、文化交流，特别是在新的历史条件下配合国家在文化和旅游、能源和环保等建设方面的发展，着力于对内地最优秀的文化、旅游、节能环保等专案进行投资，向那些能够发挥示范性、辐射性、可持续发展的专案提供支援和帮助，并确保在这些方面的投资能够惠及最广泛的社会群体。###经过数年的发展，在内地的投资总额累计已达140多亿元，涉足旅游、文化、金融、能源、环保、流通、地产、公共服务和实业投资等领域。###从创立伊始就全方位借鉴国际市场的先进技术和经验，形成了卓越高效的管理团队，标准化的作业流程，开放的学习氛围，拼搏进取的团队精神，成为内地企业开拓国际市场的伙伴和内地与香港之间经济、科技、文化交流的桥梁。永安集团系###全资集团子公司，资产已经超过30亿元人民币。公司以房地产开发为龙头，集金融投资、机械制造、环境保护、商品贸易、商业服务等为一体，包括四川永安投资置业、###万通北站商场、###九洲宾馆、###朗正贸易、###行舟物流等企业，集团年均税后利润达5000多万元，并保持了年均10%以上的增长速度。公司在投资传统产业的同时，大力打造###火车北站商圈，为###经济的发展作出了贡献。中为集团是由###在中国内地投资组建的战略性投资机构，负责其在中国内地进行区域经济投资与开发；目前在中国西部地区主要是采取参与地方政府的区域性经济建设模式进行项目投资及投资管理服务，为政府打造有特色的、可持续的区域经济并促进地方经济的发展。公司秉承“体系运作、科学经营、建章立制、突破目标”的管理理念，形成了具有中为集团特色的企业文化体系，凝聚了一大批优秀人才，集团中高层管理人员均具有博士、硕士学位。中为集团拥有先进的投资理念和较强的运作实力，致力于发展成为国内领先、西部一流的企业财团。四川中为循环经济建设投资管理是中为集团的核心企业。另外，集团公司还下设###草堂古玩城经营管理等子公司。1.5项目建设计划“”野奢休闲旅游区总建设周期为36个月，项目预计从2021年3月启动，至2021年3月完成建设。1.6项目投资说明项目总投资：12.5亿元。资金来源：企业自筹资金9.92亿元，引进项目资金2.58亿元。主要经济指标：项目年收入2.47亿元，年上缴税收5098.25万元。1.7项目建设意义第一产业生态观光农业第一产业生态观光农业、高新高效农业、四季花卉、经济林木产业模式单一产业产业效益效益较低第二产业农副产品深加工、乡村纪念品、特色野奢品的生产产业模式产业提升产业效益效益递增第三产业以野奢酒店为核心的服务业，以休闲度假为内容的乡村旅游产业产业模式复合产业产业效益效益倍增“”野奢休闲旅游区项目以乡村田园资源、乡村风景资源、乡村民俗文化资源、乡村历史文化资源等等为依托，构建中国西部原生态乡村旅游文化资源与国际旅游产业理念相结合的乡村旅游产业链，致力于成为中国乡村旅游文化的精品项目。本项目突破了传统旅游产业单一发展的模式，结合###进行新农村建设的一系列政策，进行一、二、三产业的复合架构与循环发展，促进乡村经济的可持续发展。本项目通过循环经济理念在项目区域内的运用，以及对水资源的循环利用和保护，实现整个区域循环经济技术的优化示范，在中国乃至世界提供一个充分利用循环经济技术的中国乡村旅游文化的旅游目的地；本项目通过乡村旅游文化产业的运作，在创造经济效益的同时兼顾社会效益和生态效益的发展，为区域经济的腾飞创造稳定、持续的税收，大量解决农村社会劳动力的就业和增收问题。

第二章项目建设必要性2.1顺应城乡统筹改革的大潮2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和###市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》。该通知要求试验区要从实际出发，根据统筹城乡综合配套改革试验的要求，全面推进各个领域的体制改革，并在重点领域和关键环节率先突破，大胆创新，尽快形成统筹城乡发展的体制机制，促进城乡经济社会协调发展。###县作为###2.2城乡一体化发展的需要自2003年以来，###市就实施了以推进城乡一体化为核心、以规范化服务型政府建设和基层民主政治建设为保障的城乡统筹、“四位一体”科学发展总体战略，实施了一系列重大改革，开创了城乡同发展共繁荣的可喜局面。项目拟建地目前还是以传统农业为主，随着工业向园区集中，土地向业主集中，农民向城镇集中的“三个集中”政策的逐步推进，“”项目的实施为推动城乡一体化发展、改善乡村居住环境和健全各项综合基础配套有着积极的促进作用。2.3符合地方旅游经济发展的需要###作为中国的“第四城”，已凸现大都市的风范，区域内旅游资源十分丰富。旅游业不仅具有强大的经济拉动效应，同时还是一种“绿色经济”。“”项目的实施，可实现旅游资源差异化发展，实现区域旅游资源风格的互补，为都市不同结构、不同层次人群提供风格迥异的服务。同时，本项目顺应###县旅游发展规划，是沙西线生态休闲旅游产业带中的重要组成部分，是对###县整体旅游形象和服务功能的提升。2.4建立起农民长效增收机制农民增收是“三农”问题的核心。加快农业和农村经济发展、努力增加农民收入是农业农村工作的重中之重。本项目的建设通过对项目规划区域内的农业产业结构的调整和优化，通过项目引进的农业投资和农业科技企业为支撑，形成全新的农业产业结构，促进农民增收长效机制的建立，并延长了产业链，特色化和品牌化的农副产品为农民长效增收提供有力的支撑。同时乡村旅游和观光农业的发展还将提供大量的技能培训和工作机会，使传统农民向个体经营和产业工人转变，为农民增收创造更多的条件和机会。

第三章项目选址分析3.1项目位置“”野奢旅游休闲区项目位于###市###县###镇白马村。###镇位于###西北郊的府河水源头，###县的东部距###市区13公里，县城10公里，北邻成彭公路，南靠国道317线，###市沙湾西延线8车道高等级公路横穿全镇，成为通行###的主要快速通道。犀团路（犀浦至###）由北向南纵贯全镇，与国道317线相连，镇域范围内村村通沥青公路，形成四通八达的交通网络。因府河起源于镇内的石堤堰，故有“府河第一镇”美称。全镇地势平坦、土地肥沃、水资源丰富、排渠通畅，幅员面积28.86平方公里，总人口26500余人。府河自北向南纵贯全镇镜内形成了府河水为主的自流灌溉渠系。3.2人文优势###县，作为古蜀国历史上鼎盛时期杜宇王朝建都立国之地，是古蜀文化的发祥地，其境内古蜀文化遗址众多，蜀文化资源沉淀丰厚。相传皇帝杜宇深爱百姓，死后化为一只杜鹃，每逢春季都飞来唤醒老百姓重视农耕，嘴巴啼得流出了血，染红了漫山的杜鹃花，这便成为成语“子规啼血”的来历。“”野奢旅游休闲区项目崇尚自然，回归纯粹天然的田园生活，与古代蜀王的重农品性形成了跨越千年历史的的呼应。###镇，位于###县东北部，因###市的母亲河——府河起源于镇内，故有“府河第一镇”之称。镇人民政府驻地太和场有着悠久的历史，是川西平原著名的水码头，曾是###县四大集镇之一。###镇高校林立，镇内入驻了###理工大学影视学院、四川师范大学###学院、新华科技职业学院、五月花计算机学院、###旅游职业中专等一批具有影响力的大中专院校，在校师生3万余人，是一座名副其实的“学子麋集之城”，商住条件良好，市政配套设施齐全，项目可以为本地及附近消费群体提供完善的配套服务。###县良好的人文环境也为本项目的建设和运营提供了最好的支撑。3.3旅游环境在大力发展旅游业的形势下，###市市委政府高度重视旅游产业的发展，通过多项政策着力挖掘区域内旅游资源，指导旅游产业的发展方向。###县政府也出台了“###县旅游发展总体思路”和“###县国际乡村度假村控制性详细规划”，以科学发展观统领旅游产业发展全局，强力实施休闲主题的旅游开发工程，不断配套完善基础设施，优化整合旅游资源，精心打造旅游精品，强力开展宣传促销，持续推进区域合作，加快旅游业发展。随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。3.4交通环境航空：###双流国际机场，是全国七大航空港之一，现有国内航线245条，开通了###至香港、新加坡、加德满都、曼谷和巴黎等国际航线7条，航班204个，年客流量500万人次。经###市绕城高速公路，###县至双流国际机场20分钟车程。铁路：###火车站是西南地区最大的客货运输中心站，年货物周转量145亿吨/公里，年旅游周转量45.6亿人/公里。已建成的###火车站西客货站位于###县境内，县城距火车西客货站8分钟车程，距火车北站25分钟，距火车南站20分钟。公路：东西方向国道317线、成灌高速公路、沙西线等高等级公路横贯全境，是通往都江堰、九寨沟、黄龙、卧龙等黄金旅游胜地的必经之路。南北方向###绕城高速公路、温-###-彭快速通道纵贯该县境，形成通达快捷的交通网络。目前，已开通305、304、221、96、54等5条公交线，可直达###市区，各镇之间已全部开通城市公交线路。3.5自然环境###县属亚热带湿润气候，冬无严寒，夏无酷署，四季常青。历年平均气温15.7摄氏度，平均降雨量1000毫米，基本无水灾发生。平均湿度84%，空气污染指数API45以下，常年空气质量保持在Ⅰ级。在气候方面，###县非常适合人居和度假休闲，利于发展休闲旅游业。在地质方面，###县属岷江冲洪积扇区，地形较平坦，相对高差不大，海拔高度550.00米左右，地表水流自西向东。地貌属岷江流域Ⅰ级阶地。###县地势由西北到东南逐步下降，相对高差1-2m，地表无复杂地质构造，平均海拔为550米。3.6消费习惯###作为中国知名的休闲旅游城市，是一座“来了就不想离开的城市”，在国际上具有较大的影响，它是乡村休闲旅游产业发展的最大动力。而###县乡村旅游资源异常丰厚，具有进行资源整合、整体打造、系统开发、持续运作的优势和条件。乡村环境、田野体验、高尚休闲将成为都市新贵人群最喜爱的生活消费方式。根据城市消费范围的研究：第一个为餐饮消费圈，以城市为中心，大型城市周边50公里，中型城市周边25公里，小型城市周边15公里范围区域，都是城市居民餐饮消费出行区域；第二个为休闲消费圈，以城市为中心，大型城市周边250公里，中型城市周边150公里，小型城市周边80公里范围区域。在这两个圈范围内的农村，都具备发展乡村旅游休闲产业的基本条件。3.7选址分析本项目拟建地具备发展乡村旅游的各项基本条件。项目规划片区毗邻沙西线和府河，从地理位置、资源和环境条件方面与“”项目崇尚自然、追求纯粹天然的田园生活的建设理念不谋而合。并且项目拟建区位于四川黄金旅游线路的必经之处，有利于形成游客规模聚积。据统计，每年通过这条线路的中外游客达400万人次以上，本项目会借助这一优势迅速扩大影响，并通过###向全国乃至海外目标市场辐射。

第四章项目建设内容“”野奢休闲旅游区项目包括四大建设内容，分别是乡村野奢度假区、创意天下汇、现代农业示范区和新农村集中安置区。4.1乡村野奢度假区乡村野奢酒店群落乡村野奢酒店群落是以酒店服务业和文化旅游产业为特征的第三产业。在区域内原生态的林盘资源的基础上优化建设。野奢酒店（RusticLuxuryHotel）是以山野、乡野、郊野、田园等区域为背景，以原生态建筑为外观，内部设计豪华奢侈，是近年国际新兴的高端休闲旅游度假产品。野奢酒店能满足高端消费者对于自然和奢侈的双重欲求。野奢酒店是新一波追求舒适和奢侈的浪潮的开始，它将建筑和自然结合在一起，将荒野的魅力同奢华的享受结合在一起，如此反差的消费方式能够满足当代人追求时尚、刺激、个性、私密空间的需求。在本项目中，我们将野奢酒店的概念和范围进行了升华和扩张，最大化的诠释“野”与“奢”两大主题。乡村野奢酒店群落结合###县乡村天然就有的纯朴与自然，依托###作为西部中心城市强大的消费资源和市场辐射能力，规划建设与地域、民俗、历史文化相协调的乡村野奢酒店，并配套建设高档休闲游乐设施。建设规模：120亩，总建筑面积32021㎡。建筑特点：群落由18间不同大小、不同建筑风格的野奢主题酒店组成，其表现主题包括影视、时尚、设计、艺术、复古、科幻、IT、原始、运动等方面。功能目标：乡村野奢酒店群落面向高收入、高智商和高品位的个人消费群体，形成私密性、时尚性较强的高端消费氛围，将成为国内著名的高端度假休闲地之一。经营管理：乡村野奢酒店群落共拥有400余间度假房，委托著名的酒店管理集团管理。预计年吸引高端游客4万人次，经营收入达5200万元/年。乡村林盘会馆群落林盘是###平原最具有代表性的一种建筑形式，典型的林盘聚落主要分布于###平原的都江堰灌区，林盘与都江堰灌溉水系构成的川西农耕环境，是世界上唯一由人工技术调节、具有数千年历史、至今还发挥作用的农耕区域。###县林盘资源十分丰富。但由于内部缺乏必要的基础设施，功能不足，部分林盘虽形态尚存，但已人去房空。本项目规划的乡村林盘会馆群落在保护林盘原生形态的同时，通过基础配套设施建设、建筑和生态环境的优化，从而维护林盘生态资源，并以此为依托发展乡村旅游、生态观光等林盘经济。建筑规模：100亩，建筑面积26680㎡。建筑特点：由16栋代表国内各种地方建筑特色的林盘会馆组成，林盘会馆看似无序却与周边环境有机融合。通过乡村林盘会馆的建设一方面留住传统居住文化，同时还极大的保护了川西平原的自然生态环境。功能目标：乡村林盘会馆面向国内外500强企业、各地行业商会、经济协作组织等机构群体，成为展示企业形象、进行高端决策和员工激励，以及为行业间、地区间提供经济交流、商务拓展和投融资的平台。经营管理：乡村林盘会馆群落由专业物业管理集团统一管理。预计年吸引商旅客户3万人次，经营收入达2800万元/年。原乡田园俱乐部按照五星级标准建设的原乡田园俱乐部是为高品质野奢酒店群落和林盘会馆群落提供运动康体、商务接待、洽谈与交流的配套场所。原乡田园俱乐部由各类健身康体设施、天然泳池、乡村SPA体验区、网球场、划艇以及各式中西餐厅、酒吧、咖啡厅等组成。建设规模：100亩，建筑面积26680㎡。建筑特点：原乡田园俱乐部采用开放、简约的建筑风格，利用独特的乡野隐逸环境，打造高品质的田园俱乐部，为社会名流及国内外游客提供高端田园生活、运动和乡野SPA体验的高档度假休闲场所。功能目标：原乡田园俱乐部面向高收入、高智商和高品位的高端消费群体，完善的功能配套和高品质的硬件环境及田园氛围将吸引大量的高端客群云集，从而促进整个乡村野奢旅游区形象和品质的提升。经营管理：委托专业的酒店管理集团统一经营和管理。预计年吸引消费客流20万人次，年经营收入达6500万元。原乡休闲街区原乡休闲街区是不同于任何城区或风景区的配套商业街。原乡休闲驿站街区为整个乡村野奢度假区提供超市、美食快餐、高档餐厅、酒吧、茶坊、电影吧、画廊、艺术精品店等配套服务。原乡休闲街区独具匠心的水岸互动设计，使整个街区与周边环境融为一体，本身就是一道充满情趣的风景线。建设规模：40亩，建筑面积16008㎡。建筑特点：原乡休闲街区由150余家大小不同、主题鲜明、特色各异的小店和乡村工艺坊组成。街区从建筑风格、空间结构、氛围营造等方面处处体现出田园、生态、环保和创意的特点。街区与周边环境的完美融合，使得漫步原乡休闲街区，在享受田园风光和清洁空气的同时，还可以欣赏到不同风格和流派的建筑风貌和店堂风格，感受大自然和人类创意为视觉、听觉、乃至味觉带来的巨大冲击。功能目标：面向项目周边尤其是###的休闲度假人群，以及来各地来川旅游人群。为上述人群提供度假休闲、家庭聚会、郊游踏青、享受田园风光和购买特色乡村工艺品的场所。经营管理：专业物业管理公司，统一管理和运营。预计年吸引客流100万人次，年经营收入达2000万元。原乡旅游房车营地房车旅游是一种新型的旅游形式，为旅游业增加了新的旅游理念，加入了新的元素，具有自由、方便、经济等多种优势。据相关资料显示，目前旅行房车在美国、欧洲已经是人们休闲旅游甚至生活中的一部分，国外房车消费的主要目的是旅行、打猎、钓鱼等休闲活动。随着国内经济的发展，对于很多人来说，拥有一辆自己的房车已不在是一种奢求，国内房车旅游的大潮即将展开。建设规模：60亩，建筑面积4002㎡。营地特色：原乡旅游房车营地拥有迷人的风景，在营地的入口处设有休憩区和和宽敞的停车位。每辆房车的停靠湾都拥有独立的接电口、引水管道、排污口、有线电视和插口。在房车营地，房车爱好者可以泡吧、打球、游泳、健身、划艇、垂钓、购物、就餐。同时营地还设有专业安全的露营区和野炊区。营地周围高大的生态涵养林和密集的矮林保证所有使用营地的游客拥有足够的隐私。功能目标：原乡旅游房车营地为房车业主提供房车接待和休憩享受的场所，同时也是乡村野奢度假区的停车场和换乘站。经营管理：委托专业的营地管理公司进行管理，预计可同时接待旅游房车50辆，普通车辆500辆，年吸引房车露营游客2万人，年经营收入达1000万元。4.2创意天下汇创意人群喜欢有创意的城市和区域，喜欢在风光优美的地方进行创作和生活，而这正是###县的独有优势。本项目规划的创意天下汇将汇集了各类创意产业人群。创意天下汇将为以野奢度假酒店为核心的旅游产业构筑新的吸引内核，同时人们需要有创意、有趣味、有艺术性的休闲体验消费内容，创意天下汇的建设和打造也为旅游业的发展提供了新的内容。当旅游产业融入了创意产业提供的有价值的创意内容后，将极大增强对游客的吸引力，无论从游客数量还是消费额都会有明显的提升，创意产业将为旅游业提供更高的附加值。建设规模：105亩，建筑面积84042㎡。建筑特点：采用多元化的建筑设计风格，外观大胆前卫、彩色绚丽，与周边环境形成强烈的对比，在色彩碰撞和风格冲击中取得完美的和谐。功能目标：创意天下汇为各种广告设计、建筑设计、工艺设计、时尚设计、电影与电视、互动软件、音乐、表演、动漫设计以及艺术创作等领域的创意人群提供原创设计、作品展示和文化交流的场所。经营管理：创意天下汇将不定期的举办各种时尚活动，包括电影首映和开机仪式、服装发布会、艺术品拍卖、音乐晚会以及各种艺术博/展览会等活动。由专业的运营管理公司进行管理和经营，预计可吸引各类创意人群建立个人工作室150余间，形成创意集群优势。并通过各类活动的组织，吸引不低于年20万人次的旅游和观光人群，年经营收入达5200万元。4.3现代农业示范区现代农业示范区包括以观光体验为主的观光体验农业基地和以生态立体农业为主的生态立体农业基地，是以基本农业种植为特征的第一产业，示范区首先在项目所在的###镇白马村范围内的耕地上进行产业结构调整，通过与农业投资集团、农业科技企业的全面合作，完成现代农业示范区的建设。现代农业示范区生产的农业产品不仅为“”野奢休闲旅游区提供绿色、无污染的食品，同时其种植的经济作物和观赏作物还为项目规划的以乡村工艺和加工产业为主的第二产业提供原材料，保障产业链完整并不断延伸，促进区域内农业经济的可持续发展。观光体验农业基地结合###县气候和地理地质条件，观光农业体验区主要确定了以香料作物为主体的观光农业体验带。基地引导农民种植香茅、枫茅、依兰、香花椒、珠兰、竹叶椒、瘦果苏木、素馨花、茉莉花等经典的观赏香料作物（具体种植产品需根据植物外观和国际市场需求最终确定），同时其产品还可以供应本项目规划的原乡休闲街区的乡村工艺坊进行精细加工和二次开发，发展以第二产业为主的生产和加工产业。建设规模：860亩，分为760亩农业观光区和100亩农业体验区。建设特点：农业观光区主要种植观赏性香料作物，给游客带来视觉和嗅觉的双重感受。观光体验农业基地设置专门的农业体验区，以“原始农业”、“封建农业”和“近代农业”为农业体验时间主线，游客可以通过不同时段的农业体验，了解中国农业发展史，使游客仿佛置身于历史长河中，刀耕火种，纺纱织布，垂钓打猎，犁地酿酒一一再现于眼前。建设效益：观光体验农业基地预计年吸引观光游客80万人次，乡村工艺产品年销售额达800万元，观赏性香料经济作物年收入达250万元。生态立体农业基地本项目的生态立体农业基地以“花、林、果、蔬、渔”为五大主题特色。生态立体农业基地除了可以提供体验式观光农业以外，其“花、林、果、蔬、渔”产品还满足了项目运营后对无公害绿色的生态食品的需求，并提供景观配套、环境美化等方面的支持。生态立体农业基地利用高矮秆、早熟和晚熟特色作物的不同特点进行套种，把葡萄、黄瓜、西红柿等高秆作物和萝卜、芹菜、白菜等矮秆蔬菜兼种，充分利用农作物的成熟周期，合理搭配早晚熟品种，增加复种次数。池中养鱼，池边种果，果边种花，花边植草。通过立体农业，提高了农业的产量，并为“”野奢休闲旅游区提供纯正绿色的食品来源。同时其优质农产品还可通过品牌化运作，特供高端消费群体。生态立体农业基地通过专业的农业投资和管理集团的集约化、系统化运作，通过科技引导，循环利用，提升土地利用效率。生态立体农业基地限制和控制农业化肥污染，保障所提供的农产品的绿色和安全，提升农产品的品质和价值，从而达到农业增收的目标。建设规模：3010亩。建设效益：生态立体农业基地年收入约950万元。生态涵养林带“”野奢休闲旅游区项目在规划区内的河流两侧种植大量特色林木，形成集景观性和生态性于一体的特色生态涵养林带。不仅可以有效的保护区内的水资源环境，还能改善园区生态环境，丰富绿化和景观层次。建设规模：430亩4.4新农村集中安置区建设新农村建设集中安置区是“”野奢休闲旅游区项目的重要组成部分。通过土地整理，集中安置，在保持农田及建设用地平衡的基础上，最大化的提高土地资源效益。新农村集中安置区建筑风格简约但极富川西乡村风格。建设规模：125亩，建筑面积150075㎡，可集中安置三千多名农民。4.5生态景观系统景观生态系统本项目整个景观生态系统由中心湖区、生态涵养林带和遍布区内的综合绿化景观组成。建设复合型的景观生态系统的目的是降低噪音、排放氧气、洁净空气、减少热岛效应、促进生物多样性、美化区内环境、提供休闲、娱乐及交流等方面。自然通风本项目将农业天然绿色作物渗入度假区内部，使住度假区绿地与农业绿地形成一个紧密的整体；在度假区内部以环状公共绿地为纽带，通过各主题功能区进行连接，形成绿色生态网络；同时绿道方向与夏季风向一致，利于夏季通风。植物种类及景观的多样性本项目采用乔、灌、草结合的群落式种植手法，形成具有生态演替过程、层次分明的复层群落。并通过不同的配置方式，形成多种植物景观，在发挥生态效益的同时，形成春花、夏荫、秋色、冬绿的丰富景观。同时本项目大量采用当地树种，尤其鼓励植栽果树，利用具有生态保健功能的香料植物来杀菌和净化空气，提高环境质量。生态水系和生态水池本项目的景观生态水系内的水生植物演替迅速，一年四季有不同多变之景象，营造了极佳的旅游观赏环境，同时生态水系也是雨水回收系统的供应基地。生态水池以种植原生水生植物为主，此外还为了增加生物栖息场所，设置堆置物或生态岛。地表水循环利用自然水资源，加强地表水循环。本项目环境设计中的各景观水池可以留存雨水，表现为小型湿地、浅沼泽、池塘等多种形式。在度假区的建筑结构中都进行了贮存雨水的设计，并将贮存的雨水汇入以中心湖区为主的生态水系，同时建筑屋顶绿化和墙面垂直绿化的设计，还能有效的改善屋顶的小气候环境。

第五章项目经营分析“”野奢休闲旅游区项目在对规划区域内的农田耕地进行全面的保护通过综合开发###镇农业资源，在不占用任何耕地的前提下，充分利用现有的土地资源，建设农业旅游观光区，将4950亩土地资源打造成综合性观光休闲旅游产品，为当地农业发展提供全新的运作模式，创新农业生产手段，实现旅游与农业互动。5.1项目经营模式“”野奢休闲旅游区项目为度假型休闲旅游区，旅游度假产业配套设施完备，经营收入链长且完整。本项目不同于其他旅游项目以门票为主导的经营模式，在本项目中，经营收入涵盖吃、住、行、游、购、娱等多个层面，并围绕上述6大要素设计了8大主题的经营模式。5.2游客类型对比分析类型收入链价格敏感度涉及旅游产业要素目的地主要收入来源备注商务旅游者长低除满足自己餐饮需要，还有宴请，赠送礼品，商务娱乐，商务会谈、城市观光等需求交通、住宿、餐饮、娱乐、会议设施、购物受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础设施要求较高会展旅游者较长较低会议、宴请、礼物、旅游观光等交通、住宿、餐饮、娱乐、会议设施、购物受旅游目的地自然资源影响较小，对目的地基础设施，特别是会展场所，要求较高观光旅游者短较高观光、自己餐饮、住宿、交通等景区门票、住宿、交通主要受目的地资源吸引度假旅游者短高娱乐、餐饮、住宿、交通娱乐、住宿、餐饮受交通便利影响较大，大部分为自驾车游，选择地区多为省内或区域内5.3收入构成分析5.1观赏过程收入本项目观赏中的收费主要包括各类区内交通工具，如观光环保汽车、三轮车、自行车、观光船、橡皮艇、马车、滑竿等，每一种交通工具都是一个收入点。5.2参与性游乐参与性游乐是本项目主要卖点之一，收入方式很多，可分为设施型游乐、表演型游乐、竞赛型游乐、制作型游乐、采摘型游乐、寻宝型游乐、角色转换型游乐等。在本项目中，参与性娱乐覆盖乡村野奢酒店群落、观光体验农业基地、原乡休闲街区、原乡田园俱乐部等多个功能分区。5.3夜间娱乐夜间娱乐是本项目经营收入中附加值较高的一种模式，一般可安排特色歌舞宴、特色歌舞表演及联欢、城市化娱乐、酒店康体娱乐等四类结构。本项目的夜间娱乐主要集中在乡村野奢酒店群落功能区。5.4旅游购物主要以本项目设计的原乡休闲街区为载体，以满足游客对特色旅游工艺品、旅游纪念品、创意产品、奢侈品、乡村工艺产品、日常用品及旅游必需品的需求。5.5特色餐饮特色餐饮是以民俗、民族、土特产、郊野化、农家化为特点的餐饮，有较深的地方烙印，特色餐饮是城郊休闲的主要利润来源之一，因此特色餐饮将是本项目中最主要的餐饮方式。本项目以###县的特色川菜及###镇的特色清真食品为基础，以各乡村野奢酒店为载体，提供丰富多样的特色餐饮。歌舞宴把餐饮与夜间娱乐结合，成为游客津津乐道的节目。郊野餐饮包括篝火晚餐、野外烧烤、民族家庭餐等，是游客最难忘的项目。5.6特色住宿特色住宿是本项目中酒店住宿之外的补充方式，主要表现形式为露营。露营是夏季旅游中较受欢迎的旅游项目，包括各类型的帐篷、小木屋、树屋、吊床、船屋等。露营与夜间游乐融为一体，具有极高的游憩价值。露营收入包括设施租赁、游乐、野餐等多项费用。5.7康体消费本项目规划的原乡田园俱乐部将提供各种休闲性运动项目，包括网球、羽毛球、保龄球、游泳、山地自行车、射箭、野战、划船、骑马、拓展等等各类型项目。康体项目是郊区休闲或度假区的主要收入来源之一，其收入方式成熟稳定。5.8疗养消费疗养消费是指以身心修复及病痛疗养为目标的项目，是郊区休闲和度假中最具吸引力的内容。在本项目中，以原乡田园俱乐部为主要载体，规划了依托自然资源的疗养（生态氧吧）和人工设施服务的疗养（乡村SPA）等两大类疗养产品。本项目规划的疗养项目还与药膳、食补等特色餐饮结合，将对度假游客产生极大的吸引力，成为本项目重要的盈利点。

第六章项目市场分析6.1旅游业现状旅游业是一个“朝阳产业”、“无烟工业”，具有十分广阔的发展前景。从世界看，旅游业的发展速度已超过众多经济部门，成为全球的重要支柱产业。上世纪50年代以来，世界旅游业以每年7%的速度增长，大大高于同期3%的世界经济增长速度。到了90年代，世界旅游总收入已超过石油工业和汽车工业，成为第一大产业。四川省是旅游资源大省，旅游资源类型多、品位高、组合好、极具特色，拥有国家级旅游资源250多处、世界遗产5处、A级旅游景区106个、中国优秀旅游城市18个。2006年，四川省旅游总收入达到979.6亿元，相当于全省GDP的11.4%，旅游产业支柱地位基本确立。项目所在地######县旅游资源十分丰富，并于1987年诞生了中国的首个农家乐，把农业和旅游资源有机结合，这种模式迅速在全国范围内复制并收到了很好的效果，20年来###市乡村旅游业一片兴旺：截至2005年，全市农家乐数量已达5596家，农家乐直接就业人员5.8万人，带动相关就业人员29万人；实现旅游接待收入7.3亿元，带动相关产业发展实现收入16.3亿元。“”野奢休闲旅游区项目正式利用农业与旅游相结合“农家乐”的成熟经验，对客户市场进行细分，完成由最普通的向将最高档过渡，满足久居城市或怀旧情节的广大消费者的野奢需要，项目的实施定能形成强大的磁场，引领新一轮的休闲潮流。6.2花卉及香味植物市场分析随着人们生活水平的不断提升，花卉、香味香料植物的需要与日俱增，在###，黄果兰就是一个典型的例子，已经成为广大市民十分熟悉和喜欢的植物花卉。今年北京十分流行的百里香、香蜂花作为普通的香味植物，直径15厘米左右，株高25厘米，售价10元左右，外形虽然不吸引人，但在几十米之外就能闻到其香气。这种植物在欧洲已成为一种西餐配菜，同时还可以入药、当茶饮，花和叶干后还可以做成香枕，能有效地治疗失眠。最特别的是它还能为刚装修完的家庭除去有害气体。目前这种香味植物已成为消费者购买的亮点。据了解，目前销售最贵的是薰衣草，属于风靡欧美的香草品种，其蓝色花瓣异常动人，一盆价格达30元，其干花还是很好的代茶品。花卉种植方面，目前中国已成为世界最大的花卉生产基地，花卉种植面积和产量均居世界第一位,其中花卉种植面积已占到世界花卉生产总面积的1/3。到2004年底，中国花卉种植面积已达64万公顷，年销售额也达到431亿元，同时年出口额稳步增加，达到1.4亿美元，大中型花卉龙头企业已达6700多个。###周边有种植花卉的成功经验，如果注意了产品的趋同性，会形成很好的互补作用。本项目的农业战略合作伙伴—四川省农科院、###农投公司具有这方面大量的成功经验。花卉和香味植物的成片种植，是“”野奢休闲旅游区的一大特色，不仅是对项目的支持，也是项目对当地的回报，农民仅就此项就可得到不菲的效益。如每个农户每年种植500株香味植物，以平均10元价格计算，就会增收5000元。与农业相配套的香料加工坊，可以实现对花卉、香味植物的再次加工，既可以抵御市场不稳定造成的风险，还可以提高特色产品附加值。6.3项目的旅游差异化竞争优势“”野奢休闲旅游区的核心体现在“野”与“奢”上，其定位充分考虑到旅游的差异化服务，以“奢”体现出与###县众多“农家乐”的服务档次、豪华隐密差异，而以“野”体现目前出与当前大都市的繁乱、嚣喧娱乐休闲差异。项目同时会考虑到高中低档人群的结构，设置的天然浴场、乡村SPA、农业观光体验区、创意天下汇、原乡休闲街区则适合不同性别、不同年龄、不同消费层次的人群。项目坚持开放与私隐并存、浪漫与淡泊并存，流行与高雅并存，前卫与怀旧并存，节俭与豪华并存……而这之中，项目与项目之间，张弛有度，过渡自然。项目摈弃目前###县乡村酒店功能的单一，人流结构的单一，受众群体的单一，摈弃目前乡村旅游中提供服务的业余，提供产品的简单。项目还在体验区中专门设置适合青少年儿童项目，如“野外生存”、天然浴场、“钻木取火”等项目，以及创意天下汇中的“动漫DIY”，“涂鸦墙”等。“”野奢休闲旅游区正是基于其准确定位，挖掘出目前乡村旅游市场的差异化，极大的提升乡村旅游的品质和档次。6.4项目的农业产业化分析项目将对农业进行分区，根据4300亩耕地的土地特性、水利情况等农业基础配套，打造农业观光体验区、生态涵养林带和生态立体农业区，并规划设计了基于上述农业产品的二次加工产业—乡村工艺坊。生态涵养林带将沿湖沿河设置，起到涵养水土、防风固沙、美化环境的作用。生态立体农业将以保障项目内绿色食品供应为主，并将多余部分以“野奢”品牌食品外销。近千亩的农业观光区主要以花卉、香味植物为主，将成为项目的点睛之作，区内一年四季都会有极具商业价值、药用价值、观赏价值的香味植物和花卉，并通过现场销售、网上销售、坊内加工等方式变现或升值。项目产业化线条明晰，第一产业的种植、第二产业的加工，第三产业的服务形成稳定链条，使项目农业产业化得以最终实现。6.5项目的销售策略品牌打造本项目将则由世界知名的不动产物业管理营运公司对野奢酒店群落、林盘会馆区、乡村SPA、创意天下汇进行统一营运管理，目前已经有DTZ（戴德梁行）、JLL（仲量联行）的资深管理人员参与项目的前期策划之中，对于“”野奢休闲旅游区品牌管理，包括市场推广、招商策略已经形成了一套完整的方案，项目的市场调研、市场定位、投资策略、营运管理、市场推广以及园区服务都做了详细的规划，界时能为客户提供方便、快捷、准确、细致的服务。分类销售对于“奢”的项目，坚持“低调、沉稳”的推广原则来进行。专业物业营运公司将对入驻###的外世界500强及外企进行点对点的销售，根据手中掌握的资源，对客户进行分类引导，一改传统的“广种薄收”的营销模式。对于###本地客户的营销，仅仅通过专门的个性化杂志分发于机场、高档餐厅、高级会所、四星级以上的酒店、政府涉外部门以及驻蓉的外地政府办事处，有针对性进行市场推广。同时，定期不定期举办“流行颜色”、“奢侈品展览”、“雪茄品鉴会”、“国画展览”、“金融家俱乐部”等聚会或者活动，提升产品圈内知名度，沉淀固定消费群体。对于“野”的项目，坚持“时尚、积极”的推广原则来进行。主要通过举办专题活动、主题赛事等活动，结合报纸、电视、广播等媒体来进行综合推广，如“野外生存训练”、“动漫DIY比赛”、“儿童涂鸦大赛”、“手工酿酒比赛”、“乡村厨艺菜”、“闻香识人交友会”、“精品互易市场”等活动聚集人气。对于园区农业产品，将统一注册“野奢”、“”等商标，除保障园区的日常消费外，花卉、香味植物一部分供应旅游者，一部分销售到###、绵阳、重庆等周边地区，另一部分将作为香料加工坊的原料，为下游加工产业提供原料产品。这部分由农投公司、农科院提供专业的技术、市场支撑，将为区域农民增加可观的收入。市场风险分析对于野奢酒店群落、林盘会馆区、乡村SPA、创意天下汇等项目的市场风险主要在营运公司的营销策略和执行力。而对于农业项目则可能出现由于产品市场发生变化，农业公司利润降低而影响农业产业工人的收入问题。公司已经充分考虑到这些问题，因此对于项目的营运管理和销售策略，将聘请国际性知名公司来做，以体现服务的专业化和趋异化。对农业项目也与###市农投公司、四川省农科院合作，全力打造全新产业链。对于整体租赁农民的土地，其价格将按照物价的变动实行一年一定，其租金比邻近区域略高，确保农民的保底收入。如遇到不可预测风险，公司将会以强大的资金实力作为后盾，迅速调整现行项目方案，以变应变。

第七章项目建设计划“”野奢休闲旅游区项目预计从2021年3月启动，2021年3月完成，建设期共计36个月。建设计划如下：时间计划主要内容2021年3月以前完成项目规划设计和其他前期工作规划设计、施工设计、项目签约、战略合作、公司注册及团队组建等。2021年3月—2021年7月完成项目土地整治及农业基础设施改造土地整理，拆院并院、农田水利设施改造等。2021年8月—2021年6月完成项目一期工程建设含乡村野奢酒店群落、原乡田园俱乐部、原乡休闲街区、原乡旅游房车营地以及观光体验农业基地、生态涵养林带的建设。2021年7月—2021年2月完成项目二期工程建设含乡村林盘会馆群落、创意天下汇和生态立体农业基地的建设。2021年2—2021年3月项目试运营项目推广、营销活动等2021年3月以后项目全面运营

第八章项目投资和效益分析8.1项目投资概算“”野奢休闲旅游区项目总共投资12.5亿元，其中企业自筹资金9.92亿元，引进项目资金2.58亿元。内容面积（亩）规模（㎡）单价单位投资规模（万元）一土地整理495055000元/亩27225.0二建设用地取得645120000元/亩7740.0三基础设施投入64550000元/亩3225.0四乡村野奢度假区建设29414.71乡村野奢酒店群落120320213000元/㎡9604.82乡村林盘会馆群落100266803000元/㎡8004.04原乡田园俱乐部100266803000元/㎡8004.05原乡休闲街区40160082000元/㎡3201.66原乡豪华房车接待基地6040021500元/㎡600.3五创意天下汇105840422500元/㎡21010.5六现代农业示范区建设27606.01建设期土地租赁（三年）43001400元/亩·年1806.02农业改造投入430060000元/亩25800.0七规划设计费6455000元/亩322.5八项目报规报建3500.0九流动资金5000.0十合计125043.78.2项目经济效益项目金额（万元）说明一经营收入24700（1—8）项合计1乡村野奢酒店群落32021㎡5200特色住宿、特色餐饮、参与式娱乐等2乡村林盘会馆群落26680㎡2800特色住宿、特色餐饮、会议、展览等3原乡田园俱乐部26680㎡6500特色餐饮、疗养消费、运动康体、参与式娱乐等4原乡休闲街区16008㎡2000物业租赁、旅游购物、参与式娱乐、体验式消费、特色餐饮等5原乡旅游房车营地60亩1000房车接待、露营、停车、野炊等6创意天下汇84042㎡5200物业租赁、会议展览、互动娱乐、拍卖会等7观光体验农业基地860亩1050农业体验、农产品及二次加工品销售等8生态立体农业基地3010亩950农产品及二次加工品销售等二经营成本10235（1-5）项合计1土地租金4300亩602按1400元/亩测算2经营成本6175平均按经营收入的25%测算3营销费用1235按经营收入的5%测算4管理费用741按经营收入的3%测算5销售税金1482按经营收入的6%测算三税前利润14465经营收入减经营成本四所得税3616.25按税前利润的25%测算五税后利润10848.75项目年投资回报率10.93%，静态回收期为9.15年。8.3农民就业与增收“”项目大力促进区域经济的可持续发展，为地方政府提供持续、稳定的税收的同时，还将广泛的解决农村劳动力的就业和建立农民长效增收机制作为项目的重要诉求点，并纳入了项目的总体运营思路和发展目标。农民就业本项目的实施预计可解决就业人口8000－10000名，为了实现农民的就近就业，对农民的构成进行分析，从年龄、性别、素质和经济状况进行产业区分：1）年龄层面：20－30岁男女重点以服务业为主，可进行专项培训后安排在项目涉及的服务产业工作；30－40岁男女重点以农业和农副产品深加工为主，可进行农业高新技术培训后安排在农业生态加工厂或花卉产业园区的园艺工作；40－50岁男女重点以家庭旅游文化产品专卖店为主，可进行旅游景区文明服务规范的培训，树立国际乡村旅游文明服务的形象。2）性别层面：服务产业以解决农村女性为主，所占比例可为80％；高新农业和农业生态加工产业以男性为主，所占比例为75％；3）素质层面：按农民的基本素质进行划分，素质较高的可安排在野奢度假区从事服务工作；素质较低的进行职业技能培训后上岗，可进行园艺技能、农业高新技术、生态生产、工艺制作、旅游服务和礼仪培训等，提高安置农民的就业水平。就业岗位表如下：产业类型岗位类型岗位人数共计第一产业高新农业、观光农业生态观光农业1000人(男800人/女200人)1900人花卉种植500人(男400人/女100人)体验农业400人(男350人/女50人)第二产业农产品二次加工，手工艺产业工人2000人(男1500人/女500人)3650人技术工人1500人(男1250人/女250人)营销人员100人(男80/人女20人)管理人员50人(男40人/女10人)第三产业旅游、服务、会展、创意产业酒店服务员1500人(男500/女1000人)2500人园艺师300人(男250人/女50人)保洁员200人(男40人/女160人)保安人员300人(男性)其他杂工200人(男性)总计8050人农民增收本项目实施后，克实现人均年增加收入近1800元；该项目实施后可解决当地约8000名农民就业，人均年工资收入12000元；该项目可使当地约1000户农村家庭转化为餐饮、加工、旅游产品经营业主，可以有效解决农民就业，家庭增收问题。8.4环境保护效益水资源系统保护本项目通过规模种植的生态涵养林带和区内大范围多样性的绿色植物将有效的保护区内的水资源环境。并且在区内基础设施中设置了雨水收集系统，汇聚的雨水形成人工湖和人工湿地，湖底采取生态化的处理方式，可使地下水得到及时的补充。同时在人行道、自行车道，以及广场上铺砌透水性地砖。雨水作为景观水的使用，将可以减少城市供水系统的负荷压力，减少自来水的过渡消耗，而水景也可大大改善园区环境的生态品质。大气保护系统本项目的大气保护系统主要体现在空气净化和减少温室气体的排放方面。区内种植的大量果树、花卉与林木，一方面可形成良好的景观，另一方面还能有效的净化空气，降低大气含尘量，杀菌消毒，提高大气清洁度。同时，由于乡村野奢度假区实行无汽车交通，将大大减少二氧化碳等温室气体的排放量，缓解热岛效应，改善局部小气候。在区内建筑上自然通风系统的设置，将引导气流自然流动，从而降低室内温度，减少对空调的使用，节约电能的消耗。噪音防治具体措施有三项：一是在河边湖岸和公共绿地中，种植成片树林，可以有效降低噪音；二是将各功能分区都以树林、绿地进行分割，并加强对噪音的监管力度，将减少噪音的影响；三是度假区内内无汽车出入，将杜绝交通噪音的干扰，营造优美安静的度假空间。生物多样性在本项目的生态环中，各种植物共存，如乔木、灌木、地被植物、花卉、各种果树、水生植物等，良好的植被和水质将吸引大量水生鸟类嬉戏，各种动植物元素共同构成了度假区丰富多样的生态系统。

第九章项目结论“”野奢休闲旅游区项目紧紧抓住###作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的历史际遇，结合###推出的一系列有关城乡一体化发展的相关政策，在“###县旅游发展总体思路”和“###县国际乡村度假村控制性详细规划”的基础上进行论证和规划。项目提出了以发展乡村旅游经济为主题，实现城乡经济循环发展的新农村建设的创新模式，抓住中国作为世界重要旅游目的地的契机，瞄准旅游中高端市场，以推进新农村建设为重点，借力中国西部特大型城市——###巨大的休闲度假市场和方兴未艾的乡村旅游经济，在######县实现乡村旅游文化休闲产业可持续发展的战略，从而在中国日新月异的新农村建设中真正起到示范作用。通过本研究报告，“”野奢休闲旅游区项目从各个方面都具备项目建设条件和建设可行性。一、国家政策方面。该项目符合国家的产业政策和地方的产业规划，统筹城乡改革试验区的土地政策已经解决了农村建设用地的流转问题，“拆院并院”解决了局部、小部分土地的调整问题，而不占用耕地，不改变耕地性质作为取得项目用地的前提，实事上为项目的观光、体验理念作了最恰当的支持和补充。二、产品定位方面。该项目充分考虑到###、###县的消费群体，通过“野”“奢”这一主题，对高、中、低端客户资源进行了充分考虑，既体现了个性化、时尚化、差异化，又体现了高中低产品的巧妙过渡，让所有的消费群体消除贫富等级的思想障碍，同时又可以各取所需，“野有更野”，“奢有更奢”。三、市场营销方面。该项目将一改通常的营销路线，项目的乡村野奢酒店群落和林盘会馆通过企业协会、影视机构、高级俱乐部、艺术家组织、驻川办事处、政府机构等建立独立渠道销售，体现专业管理品质。而对于大众共享的创意天下汇、原乡田园俱乐部、原乡休闲街区直接通过独具创意的广告宣传、公关活动、主题晚会、影视发布等共享###周边旅游市场，同时还能形成固定的消费群体，保证项目的持续运行。四、建设方实力方面。项目的投资商—###是致力于在内地进行环保节能、旅游文化以及其他传统产业项目开发和运作的国际性财团，在内地的累计投资额超过140亿元人民币，公司具有雄厚的资金实力。同时公司还拥有一批高素质的员工队伍，管理团队具有丰富的项目运作能力，能够承担该项目的持续性运作。公司与###市农投集团等多家农业企业和农业科技公司在此项目上已经建立了战略合作关系，能够为本项目的农业产业化调整和优化提供强大的资金、技术和市场支持。五、建设效益方面。该项目正式营运后可实现年收入2.3亿元，其中税收约5,000万元，年经营利润约1亿，投资回收期约为9.85年。在社会综合效益方面，通过引导农民就业，增加农村收入，提高环境质量达到与地方经济的协同发展。目录第一章总论 51.1、项目概况 51.2、项目背景及建设的必要性 71.3、研究依据和范围 81.4建设内容与规模 91.5投资估算 101.6资金来源 111.7组织机构 121.8建设实施计划 13第二章建设条件 14第三章规划设计方案 173.1规划依据 173.2规划原则 173.3规划性质、目标 183.4总体布局与规划特色 193.5功能分区 19A区——入口花鸟市场 19B区——金凤小区 21C区——高尚住宅区 22D区——林荫道休憩区 22E区——百龙山庄度假村 23F区——栖凤顶晨练场 25G区——硕果园游乐区 26H区——老年儿童活动区 273.6用地平衡表 283.7景观分析 283.8道路系统规划 29第四章绿化方案 314.1绿色背景林 314.2休闲景观林 314.3四季彩叶林 324.4田园风光区 324.5疏林山花区 324.6翠谷营飞区 334.7其它 33第五章 综合管网规划 345.1给水工程规划 345.2管网布置 345.3排水工程规划 355.4管网布置 365.5雨水系统规划 36第六章 电力电信工程 366.1电力工程规划 366.2电信工程规划 37第七章 投资估算 387.1、道路 387.2、亭、廊、塔 387.3、花鸟鱼虫市场 397.4、游乐设施、桌凳、健身器材等 397.5、高尚住宅区和商品房开发、度假村 397.6、排水及防洪 397.7、农家乐、别墅、金凤小区等 39第八章 社会和经济效益分析 40第九章 生态环境影响分析及保护措施 41生态现状 41公园建设对生态的影响 41预防和减轻措施 42第十章 防洪抗灾规划 4310.1、概况 4310.2、防洪标准 4310.3、防洪工程规划 43第十一章结论 45第一章总论***公园位于**市城区北侧，北与二龙山公园隔河相望，南与龟山公园遥相呼应，是**市构建山水园林生态城市的一个重要组成部分，同时也是广大市民休闲、健身、游乐的重要活动场所。是提高城市品位，落实党中央、国务院实施西部大开发的重要战略，填补**市有史以来城市生态、运动、休闲娱乐等一体化公园的空白，体现城市面貌，展示城市形象的民心工程，同时也是一个休闲、娱乐、餐饮开发项目。1.1、项目概况**市***公园位于**市城区北侧，东起柳家沟，西至黄沙河，南接北新街，北至百龙山山脊，总面积约2.5万平方公里（折合3750亩）。公园内涉及和平、西街、窑头、陈院、张坡、背街、付村、东街、西关九个村及社区的耕地，山坡和林地，居住农户460户，1685人，是一个从城市一眼望山，从山顶一观城区景色的城北区域特色景区，它包括四沟（柳家沟、雷家小沟、王十八沟、康沟）五梁（东坡梁、上寺梁、红梁、西坡梁、康沟梁）两山（***、百龙山），此处环境幽雅，林区、山水、园林分布奇特，气候怡人、历史永久，从而合理开发利用此处山、地、林等资源，建设集运动健身、休闲、度假、游览、观光为一体的开放性公园和娱乐场所前景可观。现状公园景观特征自然简朴，缺乏一定数量的游憩、健身、娱乐场所，需要系统的规划开发利用。现状基址中存在大量的墓地，在规划时也应给予其充分的考虑，通过植物等手段进行艺术化处理，合理的遮挡、引导视线，营造出郁郁葱葱的整体氛围。公园面积较大，在规划时应科学合理的选择用地范围及面积，因地制宜设置开发项目，尽可能减少土方工程量。并通过路网将各个项目合理的串连起来，以便形成体系。依据***公园现有的资源属性，结合我市建设山水园林生态城市的实际，运用现代景观特色设计思想，合理利用山、地、林、田、路资源规划、设计建设公园，公园建设总体分为“八区、八路、五亭、两廊、一塔”及绿化美化等。“八区”即入口广场区、公园商业区域金凤小区、高尚住宅区、林荫道休憩区、百龙山庄度假村、栖凤顶晨练场、硕果园游乐园、老年儿童活动区。“八路”即：车行东路、陵园上山路、车行西路和环山公路四条车行道路和和平上山路，陵园上山东路，陵园上山西路，文卫路四条人行上山路。“五亭”即位于老年儿童活动区的望江亭；位于硕果游乐园的知耕亭；位于林荫道休憩区的闻涛亭；位于百龙山庄度假村的翔龙亭和栖凤顶晨练场区的栖凤亭。“两廊”即位于老年儿童活动区内的望江亭长廊；位于栖凤顶晨练场的观云阁长廊。“一塔”即位于栖凤顶晨练场内的观云塔，同时公园绿化规划为绿色背景林、休闲景观林，四季彩叶林，田园风光区、翠谷莺飞区和疏林山花区，以满足市内、外游客健身、游览、观光、休闲、度假。1.2、项目背景及建设的必要性**市是一个中等城市，四面环山，城市人口众多，市内供市民健身、运动、休闲的公园只有两处，且面积较小，不能满足广大市民的生存需求，大量市民在城市四周山上进行健身、休闲活动，为提高城市品位，落实党中央、国务院实施西部大开发的重要战略，填补**市历史以来城市生态、运动、休闲等一体化公园的空白，体现城市面貌，展示城市形象，加快我市“生态城市”建设步伐，结合本地资源优势，筹建以健身、运动、休闲、度假、游览观光为主要内容，以回归自然、山林野趣为环境基调，以山花、林木、鸟禽为景观的特色，具有**市地域文化特点的公园，以满足城乡广大市民健身、运动、休闲、度假、游览观光等需求，使其形成环境怡人，功能完善，设施较全，具有较强吸引力的开放性生态山地公园，以拉动生态公园经济建设的步伐，形成具有较大的经济效益和社会效益的群体化服务实体，带动我市第三产业发展，促进经济快速发展。***公园位于**市北侧，北与二龙山公园隔河相望，南与龟山公园遥相呼应，是**市构建山水园林生态城市的一个重要组成部分，同时也是广大市民休闲、健身、游乐的重要活动场所。***公园南接北环路，交通便捷。它与二龙山、龟山公园具有良好的景观视线关系，是**市周边山体中最毗邻市区的，山势平缓，风景资源底子较好，可利用土地广阔，发展弹性大，投资吸引力较强。此外，这里也是当地市民晨练健身的一处传统场地，具有良好的群众基础。1.3、研究依据和范围1.3.11、《中华人民共和国土地管理法》2、《中华人民共和国环境保护法》3、《中华人民共和国城市规划法》4、国家计委投资[1993]530号文件《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）5、省政府2003年6月批准的<<**市城市总体规划>>6、（CJJ48-92）《公园设计规范》《陕西省1999年建筑工程概预算定额》。7、市政府2003年5月28日召开的***老年活动现座谈会议精神及会议通过的市设计院“***老年活动场规划设计方案”。8、市政府2005年3月31日和5月8日在***公园召开的现场办公会议精神。1.3.2研究的范围涉及以下几个方面：1、项目建设条件研究。2、规划研究（包括***公园总体规划、建设用地利用规划、旅游路线和设施规划等）。3、环境绿化方案研究。4、道路、广场和建筑方案研究。5、综合管网工程系统研究。6、投资和投资政策分析。7、环境生态影响分析和环境保护措施研究。8、防洪抗灾规划分析。1.4建设内容与规模***公园位于**市城区北侧，东至柳家沟，西至黄砂河，南至建成区，北至百龙山山脊，总面积约2.5平方公里，折合3750亩。公园建设总体分为“八区、八路、五亭、两廊、一塔”及绿化美化等，“八区”即按公园地域位置分为位于公园西侧，与文卫北路相连接的入口广场区；位于公园入口广场东侧，现西关砖厂坯长用地的公园商业区域金凤小区；位于***坡和平社区九组，环山路、文卫路连接的高尚住宅区；位于***脊山路蜿蜒于松林中的林荫道休憩区；位于栖凤顶以西，张哑梁以东，百龙山以南的百龙山庄度假村；位于***山顶，公园最高点的栖凤顶晨练场；位于栖凤顶以南，和平七组、八组土地以北，陈塬五组南梁土地以西的硕果园游乐园；位于烈士陵园东侧，临近市、区的老年儿童活动区。“八路”即：车行东路、陵园上山路、车行西路和环山公路四条车行道路和和平上山路，陵园上山东路，陵园上山西路，文卫路四条人行上山路。“五亭”即位于老年儿童活动区的望江亭；位于硕果游乐园的知耕亭；位于林荫道休憩区的闻涛亭；位于百龙山庄度假村的翔龙亭和栖凤顶晨练场区的栖凤亭。“两廊”即位于老年儿童活动区内的望江亭长廊；位于栖凤顶晨练场的观云阁长廊。“一塔”即位于栖凤顶晨练场内的观云塔，同时公园绿化规划为绿色背景林、休闲景观林，四季彩叶林，田园风光区、翠谷莺飞区和疏林山花区，以满足市内、外游客健身、游览、观光、休闲、度假。公园的发展目标是全面保护培育规划区域内的自然生态环境，重点开发八个特色分区的功能内容和景观特色，补植特色景观树种，丰富林木结构，充分改善区域内的各项设施，突出区域的整体形象和独有特征，使其逐步形成环境怡人、功能丰富完善、具有较强吸引力的生态公园。1.5投资估算依据公园建设总体规划和公园建设、经营、管理原则，公园建设工程总概算为1.3亿元，其分类为：1、道路建设540万元，其中车行道400万元，人行道140万元。2、亭、廊、塔建设562万元，其中五亭100万元，两廊62万元，一塔400万元。3、公园入口广场及花鸟、鱼、虫市场建设200万元。4、游乐设施，健身器材等辅助设施200万元。5、高尚住宅区和商品开发及度假村建设8710万元。其中，高尚住宅区开发建设面积35355平方米，造价6010万元，度假村建筑面积15000平方面积，造价2700万元。6、排水及防洪建设716万元。7、农家乐、别墅、金凤小区、通讯、电力建设2072万元。1.6资金来源依据***公园建设、经营、管理原则。***公园总体建设资金本着以园养园，以园建园，实行多元化投资，多元化开发，多元化经营的不等形式。采取社会募捐，争取项目资金等办法解决，同时对公园内的绿化、移民搬迁，给水工程、电网改造等项目费用采用分片包干，社会筹资，争取项目资金等办法解决。1.7组织机构**市***公园建设工程由**区负责建设。为确保公园建设顺利进行，加快工程进度，保证工程质量，构筑全市人民放心工程，于2005年9月1日成立了**市***公园建设领导小组和**市***领导小组组长：**（**区区长）副组长：**（**区副区长）**（**区政协副主席）**（**区城关办事处主任）成员有：**（**区土地资源局副局长）**（**区城乡建设局总工程师）**（**区质检站站长）筹建处处长：**（**区城关办事处主任）副处长：**（**区土地资源局副局长） **（**区城乡建设局总工程师）**（**区城关办事处副主任） **（**区城关办事处副主任）成员有：城关办事处土管所、财政所及相关部门有关人员和辖区村（社区）支书、主任参加。筹建处下设有办公室、工程科、征迁科、财务科四个办事机构，各负其责。1.8建设实施计划根据**市***公园总体规划，公园建设实行分期和采用阶段衔接的连贯性相结合，顺序为先易后难，逐步实施，整体工程计划用3年时间，分三期建设完成。即：一期工程从2005年9月至2005年12月底，修建和完善人行道路，望江亭、闻涛亭、翔龙亭和望江亭长廊，栖凤顶长廊的修建工程，补植城周绿化缺苗；二期工程从2006年1月至2007年3月建设观云塔及栖凤亭，修建公园入口花鸟市场，林荫道休憩区、百龙山庄度假村，老年儿童活动区及硕果园游乐区；三期工程从2007年3月至2007年年底，开发建设金凤小区，高尚住宅区。第二章建设条件***公园建设工程是我市生态园林城市建设的重要组成部分，也是一项目“民心工程”，在提高城市品位的同时也为广大市民提供了舒适、优美的健身、休闲场所。市、区政府高度重视，并确定***公园总体建设资金本着以园养园，以园建园，实行多元化投资，多元化开发，多元化经营的不等形式，采取社会募捐，争取项目资金等办法解决，同时对公园内的绿化、移民搬迁，给水工程、电网改造等项目费用采用分片包干，社会筹资，争取项目资金等办法解决。建设具备的条件有：1、***公园建设是省政府2003年6月批准的<<**市城市总体规划>>的组成部分，是市政府确定的“十大兴市富民工程”之一。2、市、区政府高度重视公园建设，并在政策给予优惠、资金上给予大力支持，一期工程已大部分完成。3、***公园是广大市民休闲、健身、游乐的重要场所，是广告宣传和公司形象展示的黄金段位，建设时通过赞助、筹资、出售冠名权等方式聚拢资金。4、金凤小区、度假村和高尚住宅区等商业性项目建设通过出台更优惠的政策来招商引资。5、果园、观赏农业等产业牵扯到土地所有者的搬迁等一系列问题，通过权利下放、政策优惠等方式动员土地所有人经营，变被动为主动，从而保证项目的顺利进行。6、公园内高差较大，供水工程实施难度大，将其列入人畜饮水工程一并实施，推进公园基础设施建设。7、成立了**市***公园建设领导小组和**市***公园建设筹建处组织管理机构。8、建立了相应的规章制度，采取统一规划、系统管理、分期实施的综合开发措施。9、制定了《**市***公园景观规划方案〉并通过评审。还需要解决的问题和政策：1、公园建设总体规划已作出，但各小区、农家乐、接待中心等分区的具体设计没有到位，需加快小区建设项目设计。2