速途研究院：2016年h1在线短租市场报告(常用版)

速途研究院：2016年h1在线短租市场报告（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）

速途研究院：2021年H1在线短租市场报告速途研究院：2016年h1在线短租市场报告（常用版）(可以直接使用，可编辑完整版资料，欢迎下载）随着毕业季的到来，暑期的临近，国内旅游行业、招聘行业等众多领域又一次迎来了一个爆发期，而对于身处异地的人来说，住宿一直是一个需要重点考虑的问题。由于酒店价格昂贵，而长租房可能不会住那么久而面临扣除押金的风险，短租市场的出现给了人们一个折中的选择，并受到消费者的欢迎。短租的灵活性和高性价比等优势，甚至一度有人认为短租将有可能取代酒店，短租市场发展状况究竟如何？速途研究院分析师团队通过对国内上半年短租市场的相关数据收集整理，解读在线短租市场发展现状。2021年短租市场或达300亿元中国短租市场仍处在高速发展的上升期，2021年市场规模仅1.4亿元，到了2021年短租市场规模增长到了100亿元，四年增长了71.4倍。照此趋势，随着国内旅游业的进一步发展，预计2021年中国短租市场将达到300亿元。目前国内短租市场中，垂直类品牌主要是途家、蚂蚁短租、小猪短租、木鸟短租、游天下，以及国外品牌Airbnb。当然，58赶集，以及国内众多租房平台也纷纷开设有短租类产品。短租类应用下载量排行据不完全统计，截止到2021年6月30日，国内短租类应用累计下载量中，途家网以1884万次的绝对优势高居榜首，第二名住哪儿下载量338万次，Airbnb作为一家成熟的国际品牌，在国内的累计下载量为328万次排在第三。蚂蚁短租累计下载113万次，小猪短租累计下载61.6万次，木鸟短租累计下载58.1万次，游天下累计下载18.5万次。整体来看，短租类应用的下载量普遍偏低，大部分都是处在百万级，这一方面由于国内的短租市场发展仍处在初级阶段，位置在酒店和长租之间较为尴尬，因此在消费者中的认知度尚不高。尽管如此，短租市场从去年到现在一直动作频频，去年夏天木鸟、小猪、途家纷纷宣布融资，其中木鸟A轮融资6000万元，小猪宣布C轮融资6000万美元，途家2021年8月宣布完成D轮及D+轮融资3亿美元。到今年，6月份途家网全资收购蚂蚁短租，蚂蚁短租成为了途家的全资子公司，同时也宣示着58集团成为了途家的新股东。经过这一番动作，国内的短租市场第一轮格局基本定型，背靠58赶集，手握蚂蚁的途家成为了国内短租市场的领头羊。同时两家共同掌握着全国近80万的房源信息，也奠定了其在行业中的位置。国内短租产品类型以公寓和民居为主通过统计国内的短租产品，公寓类的占比51.07%，民居类占比44.21%，公寓和民居成为短租的主要产品。此外，别墅类占比2.59%，客栈占比1.42%，豪宅占比0.22%，属于短租类的小众产品。公寓和民居之所以受大众欢迎，一方面是房源更加丰富，而且相对性价比也更高。而且现在许多酒店也在开拓公寓类的产品，可见公寓类产品在大众中有较高的接受度。而且酒店的动作也可以看出短租的出现为整个住宿行业起到了促进作用，“短租取代酒店”这样的论点也不是空穴来风。短租的应用场景分布

旅游是大头短租的应用场景非常丰富，包括旅游、求职、出差、就医、考试、访友、约会等。其中，旅游占比36.35%，求职占比13.1%，出差占比12.66%。可见旅游行业的发展对于短租的推动作用最为明显。性价比高是选择短租的首要考虑高性价比是人们选择短租的重要原因之一，占到了30.1%。19.53%的人认为短租更能够满足个性化的需求。18.06%的人看中了短租的居家感，11.67%的人认为短租更加私密。还有9.93的人考虑短租是因为租期灵活，4.64%的认为短租更加方便入住。由于短租产品的上述优点，造就了其丰富的应用场景。例如就医、考试对于私密环境和居家感的要求更高，而求职、访友更看重的是灵活的租期。速途研究院分析师团队认为，国内短租市场经过去年到今年这一年的大动作，基本上奠定了国内的短租市场初步的市场格局。目前国内短租市场的两种盈利模式，一种是信息平台，一种是自己掌控房源的全方位服务。尽管前者在共享经济时代更具优势，而且需要投入的成本更低，但如果有朝一日真的实现“取代酒店”的，必然是后者。然而，目前短租市场面临的问题包括卫生、安全、服务质量等，也要求商家参与到产品与服务的把控中去，为实现短租市场的健康高速发展保驾护航。——————————————————————————————速途研究院是速途网络旗下的权威数据研究与分析机构。致力于国内互联网市场行业数据统计与分析预测。合作QQ：3425470196微信名：速途研究院微信ID：sootooinstitute万科杭州整体房产市场研究报告Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup华坤道威整合营销机构一样的全程不一样的整合Worken&D-WellIntegratedMarketingGroup华坤道威整合营销机构杭州华坤市场研究二00六年六月万科杭州整体房地产市场研究报告杭州城市概况杭州经济运行杭州消费需求特征杭州房产政策杭州房产竞争态势杭州房产市场发展演进杭州房产供应1234567结构框架图1行政区划城市规划人口概况交通状况杭州城市概况杭州经济运行杭州房产市场发展演进1城市概况交通状况杭州交通网络发达，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。铁路城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。每天有116趟旅客列车进出。公路杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。航空萧山国际机场，距市中心27公里。水运京杭大运河贯通北京和杭州杭州位于中国东南沿海，浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端。浙江省省会，全省政治、经济、科教文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。1城市概况行政区划2001年，萧山、余杭撤市变区，正式并入杭州市区。目前杭州全市总面积16596平方公里，其中市区面积3068平方公里。杭州市区下辖8区3市2县。8区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区、萧山区和余杭区；3市：富阳市、临安市、建德市2县：桐庐县、淳安县。主城区面积最大三区域：西湖区，263平方公里江干区，210平方公里拱墅区，88平方公里主城区人口密度最大三区域：上城区，17509人/平方公里下城区，11114人/平方公里拱墅区，3417人/平方公里1城市概况行政区划总面积263平方公里，辖5镇、2乡、7街道，有116个社区、55个行政村拥有”旅游西进”规划的六大景区中的五景区。人才荟萃，拥有大专院校及科研院所近百所。高新技术企业云集，商贸业发达，中介服务业发展迅速。转塘等3大城镇改造步伐加快，西湖、转塘两大科技经济区块建设初见成效。总面积210平方公里，辖4个镇、4个街道杭州市重要的交通枢纽。拥有火车东站和汽车东站。萧山国际机场峙江相邻；沪杭甬高速公路和沪杭、浙赣、杭甬、杭长铁路在此交汇。“城市东扩”使其成为未来杭州大都市的中心区。钱江新城正在建设中区内拥有多个园区：杭州高新技术产业开发区、江干科技经济园、杭州私营经济园区1996年12月经国务院批准设立。面积73平方公里，辖西兴、长河、浦沿三镇内外交通发达。钱江一桥、三桥、四桥、七桥；浙赣、杭甬铁路，杭金公路，浙东运河纵横贯通；钱江二桥，沪杭甬、杭金衢高速公路擦境而过；滨江是杭州市跨江、沿江发展的战略重地，目标是以高新技术产业为重点，教育、科研、旅游、商贸、居住协调发展的现代化新城在基本建设、招商引资、项目审批、人才引进等方面享受杭州市级权限和政策。江干区滨江区西湖区部分行政区介绍1城市概况人口概况2005年11月1日零时，杭州市常住人口为7503>.3万人，年均增长1.75％。2005年底杭州市常住人口为750.7万人。全市共有家庭户248.03万户，户均人口2.83人。与五普数据相比，户均人口减少0.16人。——来源：2005年杭州市1%人口抽样调查主要数据公报西湖区和江干区是杭州主城区中人口数量最大的两区域，占市区比重均超过10%。滨江区作为新兴区块，目前人口数量仅为市区的3.2%。（萧山区、余杭区除外）人口区域分布1城市概况人口概况人口老龄化趋势加强。城市化进程加快。杭州市区非农业人口比重以每年3%左右的速度递增。04年增幅比较明显。65岁以上人口占10.23%，较“五普”上升1.4个百分点。联合国规定，60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%就属于老龄化国家/地区1城市概况人口概况西湖区人口发展后劲不足，年增长量逐年递减。江干区年增长2.5—3万左右，增幅最大。滨江区人口发展后劲十足西湖、江干、滨江三区对比城市化带来的农民向城镇居民的转化;企业入驻,大量员工落户;商品房交付带来的人口增长;滨江区人口增长主力1城市概况城市规划经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现代化国际风景旅游城市。近期：2001-2005年中期：2006-2021年远期：2021-2年远景：展望到2050年左右规划期限城市发展目标1城市概况城市规划城市规模2005年城市建设用地为290.39平方千米，人均92.77平方米其中：中心城区为256.53平方千米，人均90.33平方米；2年城市建设用地为453.00平方千米，人均101.80平方米其中：中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。城镇规模与布局结构人口规模：2005年430万2年530万市区总人口2005年38>13万2年445万市区城市人口用地规模：城市发展方向城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。1城市概况城市规划城镇规模与布局结构1城市概况城市规划城市布局形态城镇规模与布局结构组团职能从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。中心城区由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。主城由上、下城区和西湖、拱墅、江干城区部分组成。中部、南部为商贸、居住生活区；北部以工业、仓储物流区为主；东部为交通、市政设施区；西部为教育科研、居住区；湖滨地区为旅游商业区，江滨地区为城市新中心。规划城市人口175万人，城市建设用地167.01平方千米。江南城由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成。是以高科技工业园区为骨干，产、学、研协调发展的现代化科技城和城市远景商务中心。规划城市人口105万人，城市建设用地102.24平方千米。1城市概况城市规划城镇规模与布局结构组团职能临平城规划城市人口40万人，城市建设用地47.20平方千米。下沙城由下沙、九堡、乔司镇组成规划城市人口50万人，城市建设用地53.47平方千米。六大组团塘栖组团东部为居住生活区，西部为工业园区。规划城市人口10万人。良渚组团规划城市人口10万人。余杭组团规划城市人口18万人。临浦组团规划城市人口14万人。瓜沥组团规划城市人口15万人。义蓬组团规划城市人口8万人，远景控制在40万人左右1城市概况小结便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。“一主三副、六组团”的布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件。2收入消费宏观经济房地产运行杭州经济运行杭州城市概况杭州房产市场发展演进高速发展大于8%稳定发展5-8%停滞4-5%萎缩小于4%房地产业发展状况GDP增长率2经济运行宏观经济GDP稳固增长，城市经济发展情况良好。GDP增幅达10%以上，杭州房地产业进入高速发展期。地区生产总值(GDP)2经济运行宏观经济高速增长平稳增长衰退增长库兹涅茨《各国的经济增长》800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$2005年杭州市人均GDP为44487元，增幅达12.5%，而近年来的增幅均保持在10%以上，房地产还处于快速发展阶段。人均GDP2经济运行宏观经济杭州的固定资产投资额自01年开始稳定增长，03年增幅达到最高。04和05年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温。固定资产投资2经济运行房地产运行杭州的房地产开发投资近五年稳定增长。受宏观调控影响，增幅呈下滑之势。杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加。05年接近30%。与全国的差距也逐年增加。杭州房企的开发热情高于全国房地产开发投资2经济运行房地产运行商品房销售面积稳步增加。05年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。施工面积增幅保持在30%左右，04年达到38%的高位。施工面积与竣工面积差距加大，杭州房企盘子铺得过大商品房施工面积由01年的1449万平方米迅速飙升至05年的4184万平方米。房地产供销2经济运行收入消费市区人均可支配收入从2001至今，每年保持10%左右的增长。2005年的城镇居民储蓄存款增幅接近20%，近五年增幅最高收入水平2经济运行收入消费市区人均消费性支出每年增长1000元左右2005年增幅比例接近20%，五年来最高城镇居民消费能力不断提高，对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展消费水平2经济运行收入消费40-50％30-40％低于30％小康富裕最富裕联合国粮农组织标准从杭州的情况来看，近几年该指标呈减小之势。无论是城镇居民还是农村居民，都处于富裕状态。恩格尔系数是指食物支出占家庭消费支出的比重。恩格尔系数2经济运行小结国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。为房地产发展提供了良好的经济环境。杭州房地产投资稳步增长，但是占固定资产投资的比重明显高于全国水平，这说明杭州房企的开发热情高涨；施工面积与竣工面积的较大差距反映了部分房企盘子铺得过多。杭州房地产市场过热现象较为明显。居民收入及消费水平的不断提高，对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。3规划及配套影响发展历程及阶段特点区域市场演进总体发展特征市场主体变化市场演进杭州房产市场发展演进杭州城市概况杭州经济运行杭州房产政策3房产市场发展历程与阶段特点第一阶段（1993年以前）“公房时代”房地产开发更多地以城市建设为目的“老十八家”承担了大量的城市开发任务同时楼市开始萌动第二阶段（1993-1999）第三阶段（1999-2004）第四阶段（2004年至今）开始出现市场化运作公司国家开始宏观调控市中心外销房、远郊高端别墅区、近郊普通商品房的开发并存房产企业开始艰辛成长实物分房取消国家出台许多扶持产业的政策杭州楼市迅速发展，市场迅速规范房企获得积累并积极扩张房产品质突飞猛进随着国家新一轮宏观调控的推出，购房者及开发企业变得理性，这成为今后发展的主基调。国家开始宏观调控杭州政府出手救市新一轮宏调开始线索3房产市场总体发展特征市场开发如火如荼，施工面积5年来迅速飙升特点一特点二特点三市场需求旺盛，销售量逐年增加城镇居民居住状况不断得到改善2003年人均住房面积由02年的12.5平方米提高至17.2平方米。增幅较为明显。2005年人均住房面积20.7平方米(数据见前-房地产运行)3房产市场总体发展特征房价稳步上升特点四3房产市场总体发展特征特点五楼市由局部火爆转向四面开花三墩下沙滨江城北闲林萧山九堡钱江新城城西“城市东扩、旅游西进”使楼市全面开花（板块范围界定见P30）3房产市场总体发展特征特点六住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩闲林留下、湘湖城西、钱江新城城北、滨江、三墩别墅排屋高品质普通住宅中档楼盘下沙、闲林留下中低档楼盘3房产市场区域市场演进板块范围界定余杭区良渚镇良渚板块留下镇，闲林镇及绕城公路沿线闲林、留下板块临平板块萧山板块下沙板块基本上按行政区来划分滨江板块钱塘江以西，秋涛路以东，复兴地区以北、钱塘江二桥和艮山西路以南钱江新城板块莫干山路以西，余杭塘河以北，绕城公路以东三墩板块文三路以南，天目山路以北，古翠路以东。（因该板块近几年很少有新盘，因此基本上被合并到文教区板块中）高新区板块古翠路以西，天目山路以北，余杭塘河以南，蒋村板块莫干山路以西，古翠路以东，余杭塘河以南文教区板块板块细分莫干山路以西，天目山路以北，余杭塘河以南，绕城公路以东城西板块文晖路以南，环城西路保椒路以东，河坊街以北，环城东路以西市中心板块环城东路以东、秋涛路杭海路以北、绕城公路以西城东板块文晖路以北，莫干山路以东，东北向铁路以西城北板块3房产市场区域市场演进城北：越来越适宜居住发展2003年，城北楼市进入快速发展期。04年成为杭州众多板块中房价上涨幅度最大的板块之一。交通配套上塘高架路、德胜快速路“一环、一轴、六纵”格局的网状快速道路系统已形成生活及商业配套等相对成熟房价城北城西三墩滨江钱江新城下沙西溪留下闲林3房产市场区域市场演进城西：由蒋村起步，城市化变迁的见证发展商品房开发的发源地，由1992年的“蒋村商住区”开始1996年，第一代商品房陆续建成，城西大型住宅区的雏形初现2000年杭州形成高档住宅聚集的成熟板块交通配套交通问题成房产发展之瓶颈各项配套相对成熟特点：以住宅为先导，带动交通、商业等领域发展缺憾：开发商“各自为政”以及政府“先开发后配套”的模式，使城西缺乏城市整体规划，也缺乏整体性的城市脉络城北城西三墩滨江钱江新城下沙西溪留下闲林3房产市场区域市场演进三墩：新兴城市次中心发展在城西房产的辐射下发展起来浙大紫荆港校区迁入，改造工程逐步实施。发展前景被看好交通配套道路网络健全公交：303路、301路、817路、K900路商贸布局、教育网络、医疗点已基本具备。商业中心和休闲配套也在积极跟进，沃尔玛购物中心及银泰SHOPPINGMALL等将陆续进驻。房价三墩城西城北滨江钱江新城下沙西溪留下闲林3房产市场区域市场演进滨江：房产开发如火如荼发展滨江完善的规划及高教园区等的建设，房产开始起步近几年土地的大量供应，开发商纷纷涌入。由“西湖时代‘向”钱塘江时代“的过渡，房产日益火爆。交通配套目前基本配套已经具备，未来的规划配套较为齐全沿江依桥，公交线路较为完善。房价滨江三墩城西城北钱江新城下沙西溪留下闲林3房产市场区域市场演进钱江新城：第二个城市中心发展”城市东扩“的城市发展战略，使其房产市场起步并飞速发展，成为杭州新兴的贵族板块。交通配套交通优势较为明显，目前从老城区到钱江新城的路线主要有五条房价规划配套非常完善，目前尚在规划建设中钱江新城城北城西三墩滨江下沙西溪留下闲林3房产市场区域市场演进下沙：未来三年主要供应区发展03年之前，下沙经营性土地供应只推出10余宗，房产处于起步阶段下沙建设为产学住一体化的东部新城的规划目标，推动房产发展。2003年开始，区块土地供应大大增加交通配套目前交通配套稍显不足。房价比较缺乏，吃饭、购物难，休闲娱乐场所少。目前在建的大型公建项目包括福雷德广场、邻里中心以及华元·十六街区三个。下沙城北城西三墩滨江钱江新城西溪留下闲林房价2002年开始逐步上升，但上涨幅度明显低于同时期起步的滨江3房产市场区域市场演进西溪、留下、闲林：大城西的崛起发展闲林房产自起步已有三四年时间，房地产开发的规模非常庞大区域配套匮乏成为板块房产发展的致命伤。05年，该板块在宏观调控影响下举步维艰。交通配套通过02省道和天目山路与主城区连接。公交车有346路和506路。房价由于老余杭没有对闲林做全面规划，因此发展随意性较大，因此配套严重匮乏。目前各项配套基本上依托于闲林镇及老余杭镇。宏丰家具城、沃尔玛山姆会员店等项目都已经陆续进驻，更多的商业项目则在洽谈之中。闲林历年的公寓价格变化40003200270022000100020003000400050002001200220032004西溪留下闲林城西三墩滨江钱江新城下沙城北“旅游西进”城市发展战略的产物3房产市场市场主体变化开发商购房者开发商意识形态变化产品意识形态发展变化“注重产品品质”“抢地”“竞争”“竞争中合作”“华丽”“朴实”关注重点房企关系营销推广大户型为主流（三房：120-150）（二房：110-120）产品多极化（单身公寓出现）（“小、中、大”户型并存）注重户型注重景观注重内在品质3房产市场市场主体变化开发商购房者购房者的地域变化本地购房者比重持续上涨宏观调控抑制了投资投机性需求（相当比重来自温州等外地）省内购房者比重持续下跌购房入户政策开始实行。（注：“本地”指杭州户籍人口。“省内”指浙江省内但非杭州的户籍人口。“省外”指户籍为其他省市的人口，但不包括外籍人士。）与省外购房者相比，省内置业者大多或投资或为子女买房；省外人士大多以自住为目的来杭置业，因此更易受到入户政策的刺激。3房产市场规划及配套影响板块规划影响板块规划交通配套公建配套《2001-2年杭州市城市总体规划》使楼市四面开花，郊区大盘发展迅速城市发展由“西湖时代”向“钱塘江时代”的方向性转变，江南城（滨江、萧山）成最大受益者。下沙城，六大组团中的余杭组团（主要是闲林）、良渚组团受益较大。《杭州三墩地区控制性详细规划》带热三墩房产三墩高标准、高起点的区域规划使开发商及购房者认为该板块极具发展潜力钱江新城房产迅速崛起从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的城市发展方向以及钱江新城的定位及规划建设使各界人士极度看好该板块房产九堡成楼市新秀九堡“城市东扩”的排头兵地位、九堡规划、钱江新城的辐射、地铁的立项为其房产注入活力。《西溪湿地保护区总体规划》使西溪板块成楼市新亮点凭借总体规划及环境优势，成为高档房产的新兴区块。3房产市场规划及配套影响板块规划交通配套公建配套缓解了城市东西向的地面交通压力，同时大大缩短了老余杭和下沙与主城之间的距离。对于余杭闲林、下沙板块楼市起到了非常大的盘活作用。交通配套——德胜快速路3房产市场规划及配套影响板块规划交通配套公建配套交通配套——地铁规划2005年6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。根据规划，杭州市的轨道交通线网由8条线组成，总长度278公里，将设立154座车站。1号线途径滨江、下沙、临平；2号线萧山始发，途径市区核心块、瓶窑；3号线留下始发，途径天目山路、武林地块、临平；4号线火车东站始发，途径钱江新城、钱江一桥；5号线老余杭始发，途径建国路、钱江四桥、萧山火车站；6号线为沿江线，途径滨江、东方文化园；7号线为机场线，途径萧山国际机场、江东工业园；8号线途径下沙、江东工业园。3房产市场规划及配套影响板块规划交通配套公建配套交通配套——地铁规划影响地铁效应成楼盘宣传新卖点地铁改变着杭州楼市的板块地位分布格局地铁规划在一定程度上影响了购房者的板块偏好。郊区板块在交通方面的致命缺陷得以改观，地位提高。主城区板块优势弱化。滨江、下沙、萧山吸引力增强。3房产市场规划及配套影响板块规划交通配套公建配套地铁对钱江新城、滨江和下沙的房价支撑力最强。交通配套——地铁规划影响地铁规划成为相关板块房价上涨的强力支撑地铁将影响开发商的拿地决策。从长远上讲，地铁将缓解杭州房地产市场的供需矛盾。3房产市场规划及配套影响板块规划交通配套公建配套交通配套——沪杭磁悬浮沪杭磁悬浮交通项目06年3月获得国务院批准。获批的磁悬浮沪杭线全长约175公里，工程总概算约350亿元。其中，浙江段正线全长约105公里，全线高架，设杭州东站和嘉兴站。磁悬浮沪杭线车速定位为市郊区间线路，正常运行速度为450公里／小时，中心城区内最高正常运行速度不大于200公里／小时。该项目预计将于2021年建成，并于2021年上海世博会前投入运营。建成后将提高长江三角洲地区的出行效率，使沪、杭、嘉三地居民的“钟摆式生活方式”成为可能。嘉兴是最大受益区。沪杭磁悬浮的开通将对杭州住宅产品、商业地产、旅游地产等产生全方位的促进作用。杭州的高档楼盘，特别是别墅区，及景观楼盘会走俏。闲林、西溪湿地等房产板块的销售届时也会出现转机。3房产市场规划及配套影响板块规划交通配套公建配套公建配套对房地产市场影响板块配套影响购房者的购房决策理性市场下，购房者对配套的关注度更高04年，该指标仅为20%左右；05年和06年则迅速提升至70——80%左右。3房产市场规划及配套影响公建配套对房地产市场影响（续）板块配套影响该板块的房价水平及预期。板块配套成为其房价可能下跌的强力论据。板块规划交通配套公建配套3房产市场规划及配套影响大型公建配套项目板块规划交通配套公建配套对板块房地产市场影响项目建成后，将是浙江最大的医院。三墩居民看病不便的问题将彻底得到改观。浙江大学国际医疗中心开启三墩商业开发的新浪潮。对三墩及城北楼市均具有刺激作用银泰购物广场（暂名）不仅直接改变了三墩缺乏大型商业配套的状况，而且会直接带动三墩板块的商业和经济繁荣沃尔玛购物广场将激活五常闲林一带的区域商业，形成生活、休闲、购物功能齐备的生活休闲配套体系西溪沃尔玛休闲购物公园它的建成不仅改变了城西商业设施不足的状况，而且成为城西的城市公共活动空间，大大提高了城西的地位及档次。西城广场3房产市场规划及配套影响大型公建配套项目（续）板块规划交通配套公建配套对板块房地产市场影响项目该项目是滨江区目前规划的惟一一条商业步行街，也是杭州目前体量最大的综合型商业中心。将可能改变杭州目前的商业分布格局。滨江的楼市也会因此受益。星光大道是杭州市建设钱江新城、打造国际大都市的过程中迈出的极为重要的一步。无论在功能和意义上，都有举足轻重的作用。杭州市市民中心建成后将成为钱江新城的标志性建筑。杭州大剧院将吸引大量的商家入驻以及吸引大量就业人群，这些都将成为九堡房产的潜在需求。中国四季青服装交易中心该项目使九堡板块的交通优势更为突出。同时巨大的客流量将为九堡带来巨大的人流，将会极大地促进九堡的商业繁荣。杭州市客运中心3房产市场小结杭州的房产市场伴随着政策的多变而成长发展。面对当前的整体环境，杭州的房企更能以理性心态面对。受城市规划及其他因素影响，购房者的板块倾向不断发生变化，而楼市格局也不变地在进行板块重组。如何提高板块的竞争力，将是开发商及政府未来要面对的重要问题。配套是影响板块楼市的因素之一，在宏观调控下，配套问题对购房者而言更显重要。板块的配套甚至影响着房价的走势。地铁、德胜快速路以及沪杭磁悬浮等交通利好是近期影响板块楼市的主要因素。尤其是地铁建成后将弱化郊区板块的出行不便问题，从而使郊区板块在整个楼市中地位上升。杭州房产市场发展演进杭州房产供应杭州房产政策4房产政策发展演进现行房地产政策相关政府职能部门简介4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进政策脉络——五大阶段03年以前政策03年9月杭州市政府常务会议制定8大措施，预告杭州“新政”开始。04年配合国家调控陆续颁布了一系列土地金融政策04年下半年调整政策04年配合国家调控陆续颁布了一系列土地金融政策06年初颁布了一系列“救市”政策12345……04年1月开征二手房交易20%个人所得税04年12月16日，杭州透明售房系统试运行……暂停征收二手房交易20%个人所得税。上调基准地价停征房改房超额收益金住房公积金最高可贷50万元；建议银行购房首付降为两成，在建普通住宅优先贷款商品房期房契税征收时间提前；外地人购房入户06年5月，“国六条“出台，杭州政府举动引人关注4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进第一阶段：04年自主调控2004年1月开征二手房交易20%个人所得税。主要意图：控制炒房牟利行为，抑制房地产泡沫。政策效果：适得其反。卖方将税收转嫁至买方，造成房价进一步上涨。主要政策A2004年12月正式启用“透明售房系统”主要意图：实现供需双方信息对称，并进而达到规范房地产市场的目的。政策效果：房产信息透明化得到一定程度实现，但是开发商开始尝试新的隐蔽的销控手段。主要政策B杭州高企的房价，为“吃在杭州、住在杭州、创业在杭州”目标的实现增加了难度杭州房价问题引起中央政府关注。国家有关部门点名批评，并三次组织人员前来调查。中央政府的举动给杭州政府带来了很大的压力。4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进第二阶段：04年配合国家调控二手房首付三成；萧山暂停抵押贷款；多种贷款暂停；全面清查圈地不用行为；高档房产不放贷；第二套住房利率上涨；老二手房禁贷；“禁止期房转让，规范转按揭行为”等五大举措；主要政策杭州与国家的双重调控，开发商资金压力加大，土地“流拍”出现，楼市出现退潮现象。政策效果2004年初，针对全国经济整体过热国家出手调控，尤其是通过信贷与土地来调控房地产。杭州同步进行的“房产新政”收效甚微，仍需借助国家之力来达到预期目的。4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进第三阶段：政策调整阶段2004年9月1日暂停征收二手房交易20%个人所得税取消原因：该政策为前届领导班子所为，而且因政策效果与出台目的适得其反而成为“政策仓促出台”的一大笑柄。故低调取消。主要政策A杭州领导班子正式换届，亟需政绩表现。当时楼市现状：开发商资金压力加大直接影响到土地拍卖市场，政府财政收入减少；楼市退潮还影响到杭州的经济增长。2004年10月20日，大幅提高土地基准地价主要意图：通过调高基准地价来提高开发商及购房者对楼市的预期。政策效果：对楼市预期起到了一定的促进作用。主要政策B2005年4月1日停征房改房超额收益金主要意图：促使房改房放量，缓解楼市供应紧张局面。政策效果：房改房出现放量，但是由于本身数量很少，因此对整体市场影响甚微。主要政策C4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进第四阶段：05年配合国家调控国家七部委联合出台房产新政，并明确“平抑房价与政绩”相挂钩。在这种形势下，杭州市快速响应。公布普通住宅标准；加大经济适用住房、拆迁安置房、普通商品房和廉租住房建设力度，大力发展节能省地型的普通住宅。由于该阶段杭州市政府颁布的政策措施基本上是国家调控措施的细化，因此本部分略过2005年国家政策“组合拳”实施后，杭州楼市开始由“热”转“冷”，并进而影响到杭州经济及财政收入开发商面临巨大压力郊区板块楼市存在巨大风险4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进第五阶段：06年政府救市为开发商和购房者提供金融支持主要意图：提高购房者的购房能力，刺激购房需求；缓解开发商资金压力保持房地产市场的健康稳定发展。政策效果：一定程度上影响着购房者的心理预期，对楼市起到了一定的刺激作用。主要政策B调整商品房期房缴纳契税时间主要意图：降低交易成本，刺激需求，改变心理预期政策效果：刺激投资性需求。对购房者的心理预期影响更大于实际影响。主要政策C上调住房公积金贷款额度主要意图：提高公积金缴纳人群的首次购房能力，降低购房成本，刺激自住需求者购房置业。政策效果：一定程度上影响着购房者的心理预期，对楼市起到刺激作用。主要政策A“购房入户”政策主要意图：以购房入户来吸引外地购房者，同时使整体市场产生良好的预期，并产生一定的区域导向作用。政策效果：吸引了部分外地购房客，对三板块楼市有一定刺激作用。主要政策D4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进06年新一轮国家调控国务院发布“国六条”建设部等九部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》至2006年5月31日，杭州市政府未颁布与“国六条”相关的调控政策细则。但是由于杭州政府年初举动而在此轮调控中成为关注的对象。杭州楼市的命运将直接取决于杭州政府接下来的举动。4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进杭州政府对待房地产调控的态度变化固然受政府领导班子改变的影响，但更重要的是由房地产对整体经济贡献巨大所导致。杭州城市化进程的加快也使其对房地产业依赖较大。在市政府出具的一些参考文件上就有这样的表述：“杭州目前正处于城市化的关键时期，需要房地产业的发展加快城市化进程和为城市建设提供资金。”04年初的主动调控04年的调控策略变化06年初的救市态度变化原因4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进杭州政府房地产调控的思路变化尽管政策多变，但杭州政府所坚持的调控思路的根本点始终没有变化——深层分析“税收”“金融”调控供给调控需求政策手段调控角度通过调控土地市场，辅以其他调控措施，从而在源头与终端上将房价控制在合理的发展轨迹上，最终使得‘居者有其屋’。4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进杭州金融机构颁布的金融政策放宽小房子和老房子贷款条件，并且在大多数情况下允许执行两成首付和下限利率。杭州各银行2006-2首付降至两成；对普通住宅楼盘优先贷款杭州各银行2006-2上调个人住房贷款利率，实行下限管理。杭州各银行2005-51985年以前造的房子或建筑面积50平方米以下的房子不予办理贷款杭州各商业银行2004-5在杭州市萧山的分支机构暂停对该地区的住房抵押贷款业务工、农、中、建四大国有银行2004-4政策颁布单位颁布时间4房产政策03年以来政策演进发展脉络政策出台背景调控思路变化金融机构政策演进杭州金融机构金融政策思路变化04、05年“从严、从紧”受国家整体环境和国家相关机构陆续出台的紧缩性金融政策的影响06年“从严”转为“从松”配合杭州政府救市个人住房贷款始终是银行业务的主要增长点，而且与其他资产相比堪称优良资产4房产政策现行房地产政策《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》（市九届人大常委会第20号公告）房地产开发政策《杭州市人民政府关于积极鼓励盘活存量土地促进土地节约和集约利用的意见(试行)》（杭政〔2005〕2号）《关于加强土地使用权抵押登记有关问题的通知》（杭土资籍[2004]6号）《杭州市土地管理规定》（杭州市第十届人民代表大会常务委员会公告第10号）《关于杭州市超高层建筑避难层设置管理的暂行规定》(市建委二○○五年五月十九日)，后经杭州市政府转发，文件号为：（杭政办函〔2005〕156号）《杭州市住宅区配套公建建设管理暂行规定》(市建委二○○五年一月五日)，后经杭州市政府办公厅转发，文件号为：杭政办〔2005〕1号《关于进一步加强实施居住建筑节能工作的若干规定》（杭建科发（2004）1050号）《关于建设项目建筑面积确认和超建面积处理的若干意见》（杭政办函〔2004〕174号）《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》《转发关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知》（杭建科发〔2005〕368号）《杭州市闲置土地办法》（市政府令第187号）土地政策政策名称类别现行房地产政策一览表4房产政策现行房地产政策杭州市人民政府关于贯彻国家四部委《经济适用住房管理办法》的实施意见（杭政〔2004〕9号）《关于公布杭州市普通住房标准的通知》（杭政办函〔2005〕153号）《关于进一步加强和规范杭州市商品房预(销)售经营管理的通知》（杭房局[2005]96号）《杭州市市区商品房预(销)售合同网上备案办法(试行)》(市房管局二○○四年十二月九日)，后经杭州市政府办公厅转发，文件号为：杭政办〔2004〕20号《《杭州市市区经济适用住房销售管理实施细则》(市房改办二○○四年十一月一日)，后由市政府办公厅转发，文件号为：杭政办函〔2004〕297号《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》《关于对购买商品房期房缴纳契税时间作出调整的通知》杭州市人民政府办公厅转发市房管局等部门关于外地人在杭购房入户试点办法的通知（杭政办〔2006〕6号）《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》（杭政（2003）3号）房地产交易政策政策名称类别现行房地产政策一览表（续）4房产政策现行房地产政策现行房地产政策一览表（续）关于确定杭州市市区住房公积金贷款额度的通知（2005年12月31号，杭州住房公积金管理中心，杭公积金〔2005〕65号）金融政策为保护北部宝石山河南部吴山山际线，山体背景不得有新的建筑物或构筑物突出，两山山麓与城市相接部分应保持一定宽度的缓冲过渡带。在此范围内的建筑高度应严格控制，具体高度通过景观分析确定。城市轮廓线应有高低起伏，错落有致。浣纱路以东至中河路控制在30-45米以下，中河路以东至环城东路控制在40-75米以下。规划在武林广场、城市新中心、城站广场形成高层建筑群。在城市和风景区的结合部，如吴山东麓、凤凰山地区、植物园以北地区等建筑高度一般不超过18米。《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》《促进杭州市房地产业平稳发展的金融支持意见和建议》（2006年1月5日，杭州市政府第97次常务会议中提出，无正式发文）近湖地区：湖滨地区严格按已批准的湖滨地区控制性详细规划控制建筑高度。湖滨地区北部、新省府路以南的少年宫地区和南部的四宜路地区新建建筑高度控制在15-20米以下，远期拆除不符合规划的建筑。西湖区景点保护及限制性政策政策名称类别4房产政策相关政府职能部门杭州房地产相关职能部门评价1234▲5对房地产业的影响123▲45规划公示评价123▲45规划能力规划局12▲345数据公布真实性123▲45数据公布及时性1234▲5监测能力房管局12▲345数据公布真实性12▲345数据公布及时性1234▲5统计能力统计局12▲345数据公布真实性1234▲5数据公布及时性1234▲5执行能力建设委员会指标分数越高，表示政府部门表现得越好。房地产相关职能部门介绍见附件4房产政策小结近年来出台的政策缺乏持续性与连贯性，而且政策往往未经反复论证。这种特点决定了杭州的房产市场更易受到政策的左右。从杭州政府近年来的举动来看,“通过土地来控制房地产命脉”的思路一直没有发生改变，这在很大程度上影响着杭州的地价和供求关系。房贷是银行的一项优良资产，这一特性决定着银行将推出各种极具吸引力的房贷政策来刺激购房需求的释放。由杭州房地产市场发展的特征决定，相关职能部门办事效率普遍不高。5土地市场供应房地产产品供应05-06年楼盘销售情况杭州房产供应杭州消费需求特征杭州房产政策5房产供应土地市场供应2001—2005年杭州土地总体出让情况杭州土地出让节奏呈逐年增加之势。05年受宏观调控影响，出让节奏放慢，最终实际成交58宗。03年是杭州土地供应的大年，成交面积增幅高达185.6%。5房产供应土地市场供应2001—2005年杭州住宅用地出让分析规划建筑面积成交面积（01—06年住宅用地出让信息汇总见附件）03年住宅用地出让面积高达200万平方米，是近五年来出让面积最多的一年。03年出让的土地可形成460万的楼市供应量，04、05年均接近300万。04、05年出让的土地形成的供应量将是近期及未来2年内楼市供应的主力。5房产供应土地市场供应2001—2005年杭州住宅用地出让分析平均容积率楼面地价楼面地价呈逐年上涨之势。05年上涨最为明显。容积率指标逐年上升，这决定了今后楼市供应的主力为（小）高层。5房产供应房地产产品供应杭州目前在售楼盘的区域分布（未含余杭区楼盘）总体供应板块供应据统计，杭州目前在售的主要楼盘共127个。以下基本上以这127个楼盘进行分析。西湖区和萧山区占了将近一半江干区的楼盘个数占13%。滨江区虽然是楼市供应的大户，但是区域楼盘均以大体量为特征，因此在楼盘数量上反而不及西湖区。5房产供应房地产产品供应产品类型特征（未含余杭区楼盘）总体供应板块供应拥有高层形态的楼盘数比重最高，小高层次之。（小）高层住宅已超越多层，成为目前及未来楼盘形态的发展特征。5房产供应房地产产品供应户型面积特征（未含余杭区楼盘）总体供应板块供应三室户是楼盘供应的主流户型。占了近七成。主流户型直接影响主流面积。以90—140平方米为面积主流的楼盘占了近六成。而90平方米以下的楼盘比重仅为14%。9.4%18.1%69.3%12.6%0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%70.0%一室两室三室四室5房产供应房地产产品供应价格特征（未含余杭区楼盘）总体供应板块供应单价8000元以下的楼盘占了一半。主要分布于萧山以及江干区的九堡、下沙、闲林等主要分布于滨江、萧山的市区和西湖区的三墩等主要分布于滨江、萧山的市区和西湖区的三墩等主要分布于西湖区的文教区、市中心以及钱江新城和滨江的沿江地带5房产供应房地产产品供应去化速度（未含余杭区楼盘）总体供应板块供应楼盘个案从行政区划来看，西湖区的楼盘总体销售情况相对较好，月均销售量达30套以上的为8个楼盘。其他区域楼盘受各种因素影响销售情况表现得不是很均衡。1盛元慧谷区位：滨江区月销售量：320套2中央花城区位：滨江区月销售量：315套3伊萨卡区位：江干区月销售量：187套5房产供应房地产产品供应总体供应板块供应板块供应部分是以行政区划来进行分析江干区(目前在售楼盘共计17个，未开盘5个。)下城区拱墅区西湖区(目前在售楼盘数29个,未开盘数6个)上城区滨江区(目前在售楼盘共计23个)萧山区重点分析板块5房产供应房地产产品供应总体供应板块供应西湖区129.63套/月均价85501087户三房二厅/134-137小高层、高层70万/3000户耀江文鼎苑88.2套月均价6850北区661二房、三房/80-120小高层,高层约15.5万/1100户天阳美林湾均价5700-5800二期1230户三室两厅/120多层小高层排屋30余万/2000余户天阳棕榈湾40.91套/月均价8200297户三室两厅/100高层26万/1499户西城年华41.6套/月均价15000左右398户高层220000世贸丽晶城36.8套/月均价130001060户三室两厅和四室两厅/130—150小高层、高层255000/1400户枫华府第29.5套/月均价11600204户三室两厅/100-120高层、小高层、多层6.9万/约400户梧桐公寓14.8套/月均价10800290户三室两厅两卫/130-140高层55000/290户中豪晴园30780/330户42800/300户约12.3万/644户26万/1200户10万50000100万总建面（M2）/规划户数271户66户644户306户在售面积19.3套/月2300060平方米高层丁香公寓10340—11000四室两厅两卫/150多层、高层、小高层景城花园25套/月均价6200三室两厅/110高层，小高层兰韵天城均价6000三室两厅/130多层小高层高层云溪香山44.6套/月均价9800二室两厅，三室两厅/100—150高层，小高层，单身公寓西鉴枫景42.4套/月均价8600二室二厅/50—70多层西溪锋尚均价6800三房两厅两卫/133－162多层，高层，小高层亲亲家园去化速度价格（元/M2）主力户型/主力面积（M2）物业形态楼盘名称西湖区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表5房产供应房地产产品供应80005200预计价格（元/M2）24万/1300余户7.5万/约427户约5万/365户175000/1000户约57000/380余户逾11万约15万/600余户总建面（M2）/规划户数高层万家花城06年10月三室二厅、四室二厅/120-160兰庭国际06年下半年一房一厅、二房二厅、三房二厅小高层、高层今日嘉园小高层，高层，排屋，单身公寓名都西雅城06年下半年一室一厅两室一厅/55、80高层单身公寓斯坦福2（平方）06年10月公寓三室二厅/120小高层、排屋赞成岭上06年下半年自由分割/160-170高层银马公寓预计开盘时间主力户型/主力面积（M2）物业形态楼盘名称西湖区部分未开盘（普通住宅）信息一览表西湖区未来半年内开盘的楼盘体量总计80万方左右。这部分楼盘将是未来1年内板块楼市供应的主力。总体供应板块供应西湖区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征物业类型较为丰富，别墅排屋、单身公寓皆有。但近八成为普通住宅。普通住宅的楼盘形态较为多样，混合性物业是主流。该板块中，高层、小高层是主流的物业形态；有多层供应的楼盘数不足四成。物业形态总体供应板块供应西湖区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征近一半楼盘的主力户型为两种。这更有利于满足不同需求的购房者。以三室为主力户型（或之一）的楼盘数占了近八成。与主力户型相协调，主力面积也集中在90-140平方米的范围内。而140平方米以上的楼盘比重也接近二成。户型面积与杭州总体市场的户型面积水平相比，该板块主力面积偏大。总体供应板块供应西湖区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征由于该板块范围较大，楼盘价格水平较为分散。单价6000—10000的楼盘数占了六成。其他价格水平的分布相对均匀。价格100套以上：耀江文鼎苑50--100套：天阳美林湾30—50套：西鉴枫景、西溪锋尚、世贸丽晶城、西城年华月去化率总体供应板块供应西湖区5房产供应房地产产品供应板块楼市代表性楼盘耀江文鼎苑广宇·西城年华具体资料见附件总体供应板块供应西湖区5房产供应房地产产品供应均价5800-6500二房二厅/110小高层、高层约14万/700户金海香滨湾40.91套/月均价6980二房二厅，三房二厅/120-1309万/400户晨光·绿苑均价49501324套,167773平方米二房二厅，三房二厅高层，小高层25万/近1500户海天城已售8０％均价4500二房二厅/140高层,单身公寓LOFT10万/668户天元20056.25套/月均价8100三室两厅/100-120高层9500/60户百合公寓已售6０％均价50001839套,241922平方米三室两厅/110-130高层30万梦琴湾约19万217000/1200户4万余/245户2万余/162户10万/700余户10万/580户23万/1175户总建面（M2）/规划户数268套,30336平方米303套,42549平方米282套,32881平方米157套,19531平方米186套,28471平方米375套,51289平方米1043套,151864平方米在售面积186.52套/月4600三房二厅，二房二厅/130高层、小高层伊萨卡已售8０％均价9500三室两厅/110-150高层、小高层三华天运已售7０％均价9300三室两厅/100-130多层、高层，小高层广景苑已售６０％均价10501三室两厅/100-130多层小高层青春都市公寓均价8000二室两厅/150高层宋都新城国际已售70%均价7000三室二厅/120小高层浅草名苑一期已售60%均价13000三室二厅、四室二厅/140--190高层盛世钱塘去化速度价格（元/M2）主力户型/主力面积（M2）物业形态楼盘名称江干区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表总体供应板块供应江干区5房产供应房地产产品供应4500-50006000余预计价格（元/M2）1.7万/100户21万/553户18万/1600户20万约13万/1010户总建面（M2）/规划户数06年下半年二房二厅，三房二厅/85-135小高层紫园一房一厅，二房二厅，三房二厅/45-80小高层阳光华城三室二厅/55、80小高层,高层春江绿岛06年10月二房二厅，三房二厅/100高层、小高层旅游红苹果06年下半年三房二厅/110高层美达·九月庭院预计开盘时间主力户型/主力面积（M2）物业形态楼盘名称江干区部分未开盘（普通住宅）信息一览表江干区未来半年内开盘的楼盘体量总计75万方左右。这部分楼盘将是未来1年内板块楼市供应的主力。总体供应板块供应江干区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征总体供应板块供应江干区物业类型以高层和小高层为主，有多层供应的楼盘仅有青春都市公寓、广景苑和四季风景。以三室户或之一的楼盘比重接近八成。其次为二室户。90—140平方米是该板块的主力面积，该部分楼盘数比重达67%。物业形态与户型面积5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征均价6000元/平方米以下的楼盘有7个，所占比重达三成。这部分楼盘主要分布于下沙。价格去化情况6000—8000、8000—10000、10000—14000元/平方米的楼盘皆有之，但比重均不足二成。位于城东的浅草名苑的销售率已达70%，去化情况也属不错。该板块去化情况最好的楼盘为伊萨卡，月销售量为187套。总体供应板块供应江干区5房产供应房地产产品供应板块楼市代表性楼盘美达·九月庭院伊萨卡百合公寓旅游·红苹果楼盘资料见附件总体供应板块供应江干区5房产供应房地产产品供应总体供应板块供应滨江区16.3套/月均价7800243套三室两厅/130小高层、多层、高层、单身公寓32万/2000户贺田尚城315套/月均价6580324套三室二厅/130-140高层22万/1200多户瑞立.中央花城还剩400余套均价6300-6500三室两厅和四室两厅/130—140多层，高层23万温兴风情苑70.3套/月均价116001499套三室、四室/130－170高层、小高层32万/1500户香溢.白金海岸还剩811套均价7000三室两厅/140高层24万/1364户天寓23万/800户22万/891户27万/1600户22.5万/1337户5.5万/300户23万/1500户30万总建面（M2）/规划户数592户518户1069套912套187套1232套682套在售面积27.7套/月均价9300三室二厅，四室二厅/170-180小高层,高层春江时代17.4套/月起价6580江景房180—190高层锦绣江南23.3套/月均价6200-6400三室两厅/100-140小高层、高层南岸晶都320套/月均价8800三室两厅/157高层盛元.慧谷51套/月均价5580三室两厅/130多层、小高层燕语林森还剩218套均价7000三室二厅/120—130小高层、高层顺发.倾城之恋65.6套/月均价7700三房两厅、二室二厅/130－140高层观邸国际寓所去化速度价格（元/M2）主力户型/主力面积（M2）物业形态楼盘名称滨江区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表5房产供应房地产产品供应39万/2000余户18万/1200余户4万/200余户30万/1538户50万/3000户约10万/1272户17万/公寓：770户，单身公寓：319户总建面（M2）/规划户数1273套1200户200余户1156套1325套828套738套在售面积78.2套/月均价7000三室二厅/110-170小高层,高层风雅钱塘均价9300一室二厅/62高层太阳国际公寓23.3套/月均价9000三室二厅，四室二厅/160高层龙生.钱塘名都48.9套/月起价7228二室两厅/130高层旅游.水印城还剩489套均价7500三室两厅/120-140小高层、高层彩虹城75.6套/月均价7000一室一卫/38/50高层现代印象广场25.5套/月均价8700三室两厅，两室两厅/100－170高层精装修公寓、服务式公寓、写字楼逸天广场去化速度价格（元/M2）主力户型/主力面积（M2）物业形态楼盘名称滨江区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表(续)2006年年底三室二厅/130高层约23万/600余户嬉莱国际预计开盘时间预计价格（元/M2）主力户型/主力面积（M2）物业形态总建面（M2）/规划户数楼盘名称滨江区部分未开盘（普通住宅）信息一览表滨江区未来半年内开盘的楼盘数较少。未来1年内板块楼市供应基本上仍以目前在售楼盘为主力。总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征纯高层住宅比重较大——47%，是该板块区别于其他板块的最大特点从所有的楼盘情况来看，高层是主流的物业形态，拥有的楼盘数接近八成小高层在本板块的主流特征表现得不明显，比重仅逾四成。拥有多层的楼盘数不足两成。物业形态总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征以三室为主力户型（或之一）的楼盘数占了近七成。以四室户为主力户型（或之一）的楼盘比重明显高于其他两板块，为21.7%。以两室户为主力的楼盘数最少。主力面积为90-180的楼盘数逾八成。户型面积受板块特性影响，户型表现出分化：三房以上大户型与一室户比重均高于其他板块。总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应特征该板块楼盘的价格集中于中档水平。单价6000-8000元的占55%，8000-10000元的占33%。楼盘销售情况差异较大。月均销售20-30套和50-100套的楼盘比重分别占三成左右。月销售300套以上的为盛元慧谷和瑞立·中央花城。这是该板块甚至是整个杭州销售情况最好的两楼盘。价格及去化总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市代表性楼盘盛元·慧谷超级星期天具体资料见附件总体供应板块供应滨江区5房产供应房地产产品供应板块楼市供应总体供应板块供应其他行政区萧山区下城区拱墅区上城区行政区顺发·佳境天城德意·中兴广场多为混合性物业形态，多层比重明显高于其他板块；近八成主力户型为三室二厅；面积普遍偏大于其他板块，但90-140依然是主力面积；楼盘单价基本上在8000元以下。其中6000元以下的占74%。都市枫林野风·现代领地河滨花园四分之三楼盘以小高层和高层为主；主力户型三室两厅；主力面积为90—140平方米的占六成；楼盘价格表现出明显的分段特征，6000—10000以上楼盘皆有；水印康庭和都市枫林月销售量逾50套，其他大部分楼盘均在20套左右。浅水湾城市花园清水公寓小高层和高层为主；主力户型三室户和一室户；主力面积为90—140平方米的占七成，140以上的未出现；62.5%的楼盘单价集中于8000-10000；销售不乐观，最好世纪新筑（月均逾40套），其次锦昌文华和蓝色霞湾（20套）景江城市花园钱江时代金色家园以小高层和高层为主；三室和四室为主力户型；除金色海岸主力面积为250—300平方米外，其他所有的楼盘其主力面积在130—190平方米的范围内；单价多集中于9000—14000元；月均销售量超30套的仅为三个楼盘代表性楼盘板块楼市供应特征5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)05.10－06.4杭州7区楼市供应情况（套）1726017181192492157921257227572036405000100001500020000250002005.102005.112005.122006.12006.22006.32006.4从透明售房网的统计数据来看，自05年10月至06年4月，八区月度累计可供量起伏不定，但总体呈上升趋势。05年10月，七区供应量总计有17260套，而06年4月，该指标为20364套。总体供销板块供销5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)05年5月以来，销售量小幅增加。受10月份房交会的拉动，9、10两月增幅迅速上升。销售量在10月达到高位。春节过后受政府政策利好影响，销售情况开始好转，4月份成交套数增幅接近100%。总体供销板块供销5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)该区域供应量波动起伏较大，这说明该板块新盘入市情况较为活跃，但基本上占总体供应量的8%左右。总体供销板块供销西湖区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)销售形势自05年10月大幅下滑。06年3月份才开始止跌回升。但是该区域的销售情况基本上与杭州总体市场走势保持一致。总体供销板块供销西湖区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘成交价格走势(数据来源：透明售房网)区域成交价格大体上呈上扬之势。06年4月，成交均价达11424元/平方米。总体供销板块供销西湖区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)该区域供应量基本保持平稳，与杭州七区供应量的比重基本上维持在11%—13%左右。总体供销板块供销江干区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)月度销售量虽然起伏波动较大，但从占总体销售量的比重来看，该指标远远大于其占总体供应量的比重。这说明江干区的楼市销售相对较乐观。总体供销板块供销江干区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘成交价格走势(数据来源：透明售房网)区域成交价格除在去年11月外，基本上在9000—10000元/平方米左右波动。总体供销板块供销江干区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘供应情况(数据来源：透明售房网)该区域供应量稳步上涨，与杭州七区供应量的比重基本上维持在30%左右。总体供销板块供销滨江区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘销售情况(数据来源：透明售房网)销售形势不容乐观。在05年10月达到高位后连续3月持续下滑。直至受“购房入户”等政策利好影响才止住下滑之势。4月销售量达到近期的最高点。2月份和4月份的销售量基本上占杭州七区的30%总体供销板块供销滨江区5房产供应05-06年楼盘供销情况05-06新盘成交价格走势(数据来源：透明售房网)受新盘入市影响，区域成交价格起伏不定。除05年12月，均价达到8000元/平方米外，其他月份均在7000元/平方米左右波动。总体供销板块供销滨江区5房产供应小结03年以来，杭州出让了大量的土地，这部分已经或正逐步进入楼盘的供应市场；加之销售不畅，楼市竞争愈益激烈。滨江区尤其如此。04、05年，杭州出让的土地可形成600万方的楼盘供应，这部分供应将是未来1-2年内楼市供应的主力。产品性价比越来越被购房者看重。而目前热销的楼盘也基本上具备这一特征。开发商只有在产品本身下功夫才能被购房者认可。西湖区及江干区，板块楼盘的销售情况相对稳定。滨江区的楼盘销售状况差距极大。6杭州婚房需求房地产市场需求特征板块市场需求特征杭州消费需求特征杭州房产竞争态势杭州房产供应6消费需求特征杭州婚房需求市区人口的年龄分布杭州市区42.1%的人口集中分布于15—34岁的年龄范围内市区人口的婚姻状况15岁及以上的市区人口总计553768人，其中，已婚人群占73.7%，未婚人群达两成。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求市区15岁及以上未婚人口的区域分布杭州市区15岁及以上的未婚人口总计68806人，主要分布于西湖区、江干区和拱墅区，其中西湖区的比重高达25.5%，江干区为17%。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求结合年龄与婚姻的分析47156398061327938870100002000030000400005000015-19岁20-24岁25-29岁30-34岁未婚人口的年龄分布近3年内婚房需求主力未来5年内婚房需求主力“五普”数据显示：杭州全市15岁及以上的未婚人口为109936人，其中市区人口为68806人。从经验上讲，35岁及以上的未婚人口大多已有自己的住房，30—34岁的未婚人口中未解决住房问题的比重也比较少。因此对于婚房的需求主要产生于15—29岁这个年龄范围内。未婚人口的区域分布反映出，未来5年内的婚房需求者将主要集中于西湖和江干两区。。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求西湖区、江干区和滨江区人口的婚姻状况区域人口年龄分布西湖区该部分人口总比重达57.1%，但是15—24岁的人口占了其中的一半江干区该部分人口总比重达58.7%，但是20—29岁的人口在该部分人口中接近一半滨江区该部分人口总比重达48%，但是上述年龄段的分布呈平稳的斜上曲线。“五普”数据婚房需求分析板块状况6消费需求特征杭州婚房需求西湖区、江干区和滨江区人口的婚姻状况区域人口婚姻状态“五普”数据婚房需求分析板块状况西湖区处于未婚状态的15岁及以上人口数量明显高于其他区域，达17516人。江干区江干区的未婚人口也相对较多西湖区和江干区未来五年内的婚房需求将相对旺盛。6消费需求特征房地产市场需求特征2006年购房者的板块需求2006年，购房者的板块集中度加强。四分之三的购房需求集中于市中心、城西文教区、钱江新城、滨江和三墩板块。城东、城北及下沙的青睐者皆在6%左右。板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征板块需求的年度变化购房者最青睐的板块前三名始终为城西文教区板块、滨江板块和市中心板块。三墩板块(6.8%)城北板块(8.0%)三墩板块(6.9%)第五位钱江新城板块(12.0%)下沙板块(10.8%)城北板块(9.1%)第四位城西文教区（12.9%）市中心板块(14.7%)市中心板块(11.5%)第三位滨江板块(18.5%)滨江板块(17.1%)滨江板块(12.8%)第二位市中心板块(18.5%)城西文教区（23.4%）城西文教区（17.5%）第一位2006年2005年2004年城北板块在前两年均保持在8%-9%的水平上，06年受其他板块的分化影响退出前五。三墩板块也是常温板块之一。钱江新城受板块规划及其他利好影响，06年迅速升至第四名。该板块有加热之势。板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征价格战开始、楼盘品质提升和选择余地加大是大多数购房者眼中的杭州楼市现状以及未来的走势认为楼市以“平稳”为主调者比重最高，达33%。6.50%20.00%6.50%18.70%20.00%12.90%15.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%房产广告增多价格战开始现房销售选择余地大房产品品质提高促销力度加大说不清调控带来楼盘品质提升购房者眼中的楼市现象及走势预测未来两年杭州楼市房价“平稳”者略占优势总体趋势上涨24%总体趋势下跌21%有涨有跌，房价差距拉开22%平稳33%板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征自住性需求为主流，并呈逐年增长之势。24%的购房者表示为买房从一年前就去过楼盘现场，37.7%的人群其看房时间可推至半年前。购房意图看房行为近六成的购房者看房始于半年至一年前，这表明在去年宏观调控前后该部分人群已产生购房需求，但是宏观调控延缓了其需求释放的速度。购房决策变化板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征七成以上购房者选择1年内购买在06年初采取的“购房入户”、“提高住房公积金贷款额度”等政策，六成以上购房者表示银行的首付成数降低对其影响最大下单时间对政策的敏感度首付成数降低，变相提高了购买力购房决策变化板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需求特征房地产市场需求特征感兴趣最感兴趣营销手段看法板块需求消费特征及趋势面积需求价格需求产品特征偏好板块评价6消费需