资本市场助推保障性住房建设

资本市场助推保障性住房建设主讲人：张寻远博士手机箱：zhangxunyuan@126.com2014年11月29日目录一、我国保障房情况简介二、企业债助推保障房建设政策介绍四、国发〔2014〕43号文解读五、广州证券简介三、保障房建设融资方式介绍一、我国保障性住房发展历程第一部分我国保障房情况简介三、保障性住房的发展现状二、住房保障的主要方式在市场化的活力被充分激发的同时，中低收入家庭住房困难等社会矛盾日渐突出。1、在城镇化进程中，由于土地资源短缺压力逐步加大，住房的资本化倾向逐渐增强，由家庭收入和收入增长能力所决定，不同收入家庭对住房市场化的适应能力逐渐向两极分化。2、尽管低收入家庭的收入和住房条件也在改善，但与高收入家庭相比，明显发展乏力；住房市场化没有惠及低收入家庭，且随着住房价格快速上涨，越来越多的中等收入家庭被挤出市场。3、城镇化快速发展，新就业职工、新移民住房困难。出现上述问题，不是市场化方向的错误，而是由于改革不到位，市场不完善。基于追求社会的均衡发展、保护能力相对不足群体的基本权利、完善社会保障体系等考虑，对特定社会群体实行了住房保障。一、我国保障性住房发展历程伴随着市场化改革的住房保障探索与实践：第一部分

我国保障房情况简介时间政策内容1995年国家安居工程，以成本价向中低收入家庭出售安居住房。1998年最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房2003年提出以财政预算资金为主发展廉租住房，经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。2007年完善以廉租住房为重点的住房保障制度，规范发展经济适用住房。2008年大规模实施保障性安居工程建设，启动各类棚户区改造。2010年加快发展公共租赁住房，解决“夹心层”住房困难问题。2011年“十二五”规划中，保障房建设规划提升至3600万套，计划至2015年末，保障房能覆盖到总人口的20%左右。一、我国保障性住房发展历程第一部分

我国保障房情况简介住房保障可分实物保障和货币补贴两种方式。货币补贴方式，政府发放租房补贴，由保障对象自行承租市场住房。操作方便、易于退出，但是否真正能实现解决住房困难的目标存在不确定性。愿望与结果可能产生背离。实物保障方式，直接给保障对象供应租赁型或购置型保障房。投入大、确保公平配置的操作成本高，但可直接增加保障性住房房源，有效解决困难家庭基本住房需要。实物保障性住房，按照供应方式，可归纳为租赁型保障房和购置型保障房。租赁型保障房有廉租住房和公共租赁住房；购置型保障房有经济适用住房、限价商品住房和各类棚户区改造住房。在住房资源没有达到极大充裕时，住房保障都应以实物保障为主。二、住房保障的主要方式第一部分

我国保障房情况简介农村危房改造工程游牧民定居工程保障性安居工程保障性住房廉租住房公共租赁住房经济适用住房限价商品住房租赁型保障房购置型保障房棚户区改造城市棚户区改造国有工矿棚户区改造国有林区棚户区改造国有垦区危房改造煤矿棚户区改造对应不同住房困难家庭的具体情况，分别采取提供保障性住房、实施棚户区（危房）改造等方式，帮助他们解决住房困难。二、住房保障的主要方式第一部分

我国保障房情况简介“十一五”期间，建立了以廉租住房、公共租赁住房等为重点的住房保障制度。全国保障性安居工程开工1,630万套，基本建成1,100万套。另外，发放租赁补贴400万户。2014年，全国计划新开工城镇保障性安居工程700万套以上（其中各类棚户区470万套以上），基本建成480万套。截至9月底，已开工720万套，基本建成470万套，分别达到年度目标任务的103%和98%，完成投资10,700亿元。三、保障性住房的发展现状第一部分

我国保障房情况简介一、现阶段保障房建设融资适用的法律、法规和规范性文件二、重点政策内容介绍第二部分

企业债助推保障房建设政策介绍一、现阶段保障房建设融资适用的法律、法规和规范性文件主要有：颁布时间相关政策法规文件名称2010.11.20《国家发展改革委办公厅关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》（发改办财金〔2010〕2881号）2011.06.09《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（发改办财金〔2011〕1388号）2012.12.11《国家发展改革委办公厅关于进一步强化企业债券风险防范管理有关问题的通知》（发改办财金〔2012〕3451号）2013.04.19《国家发展改革委办公厅关于进一步改进企业债券发行审核工作的通知》（发改办财金〔2013〕957号）2013.08.22《国家发展改革委办公厅关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》（发改办财金〔2013〕2050号）2014.05.13《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金〔2014〕1047号）第二部分

企业债助推保障房建设政策介绍二、重点政策内容介绍《国家发展改革委办公厅关于进一步规范地方政府投融资平台公司发行债券行为有关问题的通知》（发改办财金〔2010〕2881号）

强化募集资金用途监管中提到：对于发债资金主要用于节能减排、生态环保、保障性住房、城市轨道交通、新疆和藏区发展、重大自然灾害灾区重建，以及其他国家产业政策鼓励发展领域项目建设的，可在同等条件下优先获得核准。《国家发展改革委办公厅关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（发改办财金〔2011〕1388号）

1、企业债券募集资金用于保障性住房建设的，国家发改委优先办理核准手续，简化审核环节并缩短核准周期。2、如果符合国发[2010]19号文要求，以及投融资平台公司发债的各项条件，可申请通过发行企业债券的方式进行保障性住房建设项目的融资。从事或承担公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目的其他企业，也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。第二部分

企业债助推保障房建设政策介绍《国家发展改革委办公厅关于进一步强化企业债券风险防范管理有关问题的通知》（发改办财金〔2012〕3451号）

完善保障房项目手续条件中提到：对于募集资金主要用于保障房建设的发债申请列入审核绿色通道，优先办理。对保障房类项目手续提出以下要求。（一）发债募集资金拟投入的保障房项目应纳入省级保障房计划，或省级政府与地市政府签订的保障房建设目标责任书，并严格限定在公租房、廉租房、经济适用房、限价商品房和各类棚户区改造的范围内。对省级计划和目标责任书之外的住房建设项目发债融资，按照一般企业债对待。（二）保障房项目的审批、土地、环保等文件应齐备，偿债资金来源明确。（三）一般性旧城改造、城乡一体化项目仍按照正常发债申请对待。《国家发展改革委办公厅关于进一步改进企业债券发行审核工作的通知》（发改办财金〔2013〕957号）

加快审核类中提到：（一）项目属于当前国家重点支持范围的发债申请二、重点政策内容介绍第二部分

企业债助推保障房建设政策介绍

4、公共租赁住房、廉租房、棚户区改造、经济适用房和限价商品房等保障性安居工程项目，重点支持纳入目标任务的保障性住房建设项目。城镇基础设施建设项目。大宗农产品及鲜活农产品的储藏、运输及交易等流通项目。《国家发展改革委办公厅关于企业债券融资支持棚户区改造有关问题的通知》（发改办财金〔2013〕2050号）

1、凡是承担棚户区改造项目建设任务的企业，均可申请发行企业债券用于棚户区改造项目建设。鼓励民营企业根据保障性安居工程任务安排，通过直接投资、参股、委托代建（BT）等多种方式参与棚户区改造项目建设，并申请发行企业债券。2、棚户区改造项目包括城市棚户区改造、国有工矿（含煤矿）棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造以及配套市政基础设施和公共服务设施建设。企业债券支持范围原则上应是纳入棚户区改造规划和年度计划的项目。3、棚户区改造项目可发行并使用不超过项目总投资70%的企业债券资金。鼓励有条件的市、县政府对棚户区改造项目给予债券贴息。

第二部分

企业债助推保障房建设政策介绍二、重点政策内容介绍

4、发行专项用于棚户区改造项目的企业债券，发行人、各中介机构等利益相关方应在规划、征地、拆迁、建设、资金管理、偿还等棚户区改造各个环节建立完善综合信用承诺制度，相关方要分别签署信用承诺书，承诺遵守法律法规、规范性要求和发债约定，规范与债权人利益有关的各项行为，承诺如有违规或违约将自愿接受惩戒。《国家发展改革委办公厅关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》（发改办财金〔2014〕1047号）1、支持国有工矿(含煤矿)、国有林区、国有垦区等国有大中型企业发行企业债券用于所属区域棚户区改造项目建设。在偿债保障措施较为完善的前提下，对国有大中型企业发债用于工矿区棚户区改造的，适当放宽企业债券发行条件。2、对于具有稳定偿债资金来源的棚户区改造项目，将按照融资—投资建设—回收资金封闭运行的模式，开展棚户区改造项目收益债券试点。项目收益债券不占用地方政府所属投融资平台公司年度发债指标。二、重点政策内容介绍第二部分

企业债助推保障房建设政策介绍

3、与开发性金融政策相衔接，扩大“债贷组合”用于棚户区改造范围中提到：继续扩大与开发银行合作开展的棚户区改造“债贷组合”范围，扩大发债规模；加大企业债券与其他商业银行贷款实施棚户区改造“债贷组合”的力度，支持一般房地产开发企业和民营企业发债承担棚户区改造项目建设任务。4、优化棚户区改造债券品种方案设计，科学合理设置债券期限和还本付息方式中提到：凡实施棚户区改造的地方城投类企业发债可不再实行分摊还本的强制性债券方案设计，企业可根据棚户区改造项目资金回收的具体情况设计债券发行方案，合理灵活设置债券期限、选择权及还本付息方式。二、重点政策内容介绍第二部分

企业债助推保障房建设政策介绍第三部分保障房建设融资方式介绍一、债权式融资方式简介三、PPP模式简介二、股权式融资方式简介方式：包括银行贷款、发行企业债券、项目收益债等。条件：投资者要求在资金运动中能获得新增价值，即从财务角度，追求现金流和盈利的持续增长。《商业银行法》经营原则：安全性、流动性、效益性。发贷条件：一定数量自有资金、有按期还本付息的能力等。《预算法实施条例》按照进度拨款，即根据各用款单位的实际用款进度和国库库款情况拨付资金。

贷款资本金不足一、债权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍12

根据《企业债券管理条例》（国务院第121号令），企业债券指企业依照法定程序发行、约定在一定期限内还本付息的有价证券。在我国，企业债券发债主体主要是非上市的国有独资企业或国有控股企业等大型国有机构以及民营企业；审批机构为国家发展和改革委员会。企业债券的优势有：1、降低融资成本；2、多元化融资渠道；3、优化债务结构；4、提升市场形象。1、企业债券一、债权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍1、企业债券债券名称2014年阿克苏地区绿色实业开发有限公司公司债券发行时间2014-08-25发行总额/期限人民币17亿元，7年期（从存续期第三年开始还本）票面利率6.74%信用级别主体/债项：AA/AA主承销商国开证券债券担保无担保募集资金用途募集资金全部用于新和县保障性住房建设项目、沙雅县保障性住房建设项目、阿克苏纺织工业城（开发区）保障性住房建设项目、温宿县保障性住房建设项目、拜城县保障性住房建设项目、阿瓦提县保障性住房建设项目。一、债权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍2、“债贷组合”专项债“债贷组合”专项债是国家发改委于2013年8月22日下发的2050号文中首次明确的“鼓励企业发行“债贷组合”专项债券用于棚户区改造项目建设”。定义“债贷组合”是按照“融资统一规划、债贷统一授信、动态长效监控、全程风险管理”的模式，由银行为企业制定系统性融资规划，根据项目建设融资需求，将企业债券和贷款统一纳入银行综合授信管理体系，对企业债务融资实施全程管理。一、债权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍

2、“债贷组合”专项债

2013年7月发行的首只债贷组合专项债——“13岳阳城投债”，国开行湖南省分行担任综合融资协调人，在通过债贷综合授信和债后、贷后统一管理、实现全程风险控制。此次棚户区改造项目融资，募投项目资金由国开行8亿元项目贷款配合发行18亿元城投债组成。债券名称2013年岳阳市城市建设投资公司公司债券发行总额/期限人民币18亿元，7年期（从存续期第三年开始等额还本）票面利率6.05%信用级别主体/债项：AA/AA主承销商国开证券债券担保无担保募集资金用途募集资金18亿元全部用于11项棚户区改造项目、4项配套设施和1项水治理工程一、债权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍3、项目收益债券简介：继续推进“增加棚改相关的城投发债规模、放宽棚改概念企业债发行条件、扩大债贷范围”等政策；创新棚户区改造的债券融资方式。推出目的定义项目收益类债券顾名思义是指与项目明确挂钩，募集资金主要用于特定项目的投资与建设，债券的本息偿还资金完全或基本来源于项目建成后运营的收益。一、债权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍3、项目收益债

2014年11月5日，首只公募项目收益债-14穗热电债公告发行，该债券以广州市第四资源热力电厂的运营收入作为还本付息的首要来源。债券名称2014年广州市第四资源热力电厂垃圾焚烧发电项目收益债券发行总额/期限人民币8亿元，10年期（从存续期第三年开始还本）项目实施主体（发行人）广州环投南沙环保能源有限公司票面利率6.38%信用级别债项级别AA，无主体评级主承销商海通证券增信安排设置两家机构作为第一（发行人控股股东）以及第二差额补偿人募集资金用途全部用于广州市第四资源热力电厂的投资建设一、债权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍方式：如机构持有、代建回购、投资信托基金（REITs）等。条件：投资者在拥有所有者权益的同时，通过分得利润或股利获取，获得较高的经济收益。要求资产变现相对容易；期望投资能够稳妥收回，且获得更高的收益。退出机制未明确，退出时机和方式难确定；投资期长且收益不确定，目前难获得可观收益。投资激励不够二、股权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍1、建设—转让方式（BT）模式定义建设—转让方式（BT）是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。BT模式是BOT模式的一种变换形式，指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。二、股权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍2、房地产投资信托基金（REITs）二、股权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。中国REITs的推行进程可以追溯到2002年，但是整个进程一波三折，虽有进展，但发展仍较缓慢。央行于2009年年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场，也不以公募基金形式挂牌交易。2009年，上海市浦东新区也设计了一个REITs方案，但最终未能成行。2、房地产投资信托基金（REITs）二、股权式融资方式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍越秀房地产信托投资基金（「越秀房产基金」）于2005年12月21日在香港联合交易所有限公司（「联交所」）上市，为全球首只投资于中华人民共和国（「中国」）内地物业的上市房地产投资信托基金。越秀房产基金专注于主要作办公楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的物业，并争取收购带来可观现金流及回报的物业，与物色透过营运优化取得更高收益增长的商机。现时的物业组合包括白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、新都会大厦及广州国际金融中心六项高素质物业，物业产权面积共约68万平方米，均位于中国广州市核心商业区域（「核心商业区」）。物业类型包括服装专业市场、甲级写字楼、多功能商务写字楼、零售商业、酒店、服务式公寓等。广义PPP（Public-Private-Partnership）即公私合作模式，是公共基础设施一种项目融资模式。狭义的PPP是政府与私人部门组成特殊目的机构（SPV），引入社会资本，共同设计开发，共同承担风险，全过程合作。《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》（财金〔2014〕76号）明确：政府和社会资本合作模式（PPP）是在基础设施及公共服务领域建立的一种长期合作关系。通常模式是由社会资本承担设计、建设、运营、维护基础设施的大部分工作，并通过‘使用者付费’及必要的‘政府付费’获得合理投资回报；政府部门负责基础设施及公共服务价格和质量监管，以保证公共利益最大化。二、PPP模式简介第三部分

保障房建设融资方式介绍北京地铁四号线PPP—鲶鱼效应

四号线A部分由北京地铁四号线投资有限责任公司负责，B部分由北京京港地铁有限公司负责。京港地铁公司就是港铁参与联营的公司，港铁占股49%，另外49%和2%的股份分别由首创集团和北京市基础设施投资有限公司持有，从而保留了该联营公司的内资国有身份。

A部分就是洞体、车站等土建工程，B部分就是车辆、信号等设备的投资、建设、维护。B部分还包括一定年限的专营权，通过票价收入和非票收入（如广告、零售、通信、地产等），回收投资、赚取利润。第三部分

保障房建设融资方式介绍二、PPP模式简介第四部分国发〔2014〕43号文解读一、国家发改委企业债工作重心转变二、政府融资平台职能转变三、存量债务风险管理四、融资模式创新在国发〔2014〕43号文的导向下，传统的政府显性和隐性担保