金庸侠客小镇旅游项目可行性研究报告

灵泉村生态农业观光项目可行性研究报告第四章项目规划4.1项目选址和建设条件4.1.1项目选址项目选址设在浙江省嘉兴市********镇。****镇位于****治硖石镇东南14公里处，以镇人民政府驻地****得名。****历史上人文荟萃，是清代查慎行、查嗣僳和现代沙可夫、查济民、查良镛(金庸)等名人故里。****镇现辖14个行政村和4个社区，总面积74.7平方公里，总人口5.31万人。4.1.2自然地理条件市域地处长江三角洲杭嘉湖平原，内陆面积668平方公里，其中平原占87.94%，山丘占1.81%，水域占10.25%。地形狭长，东西长51.65公里，南北宽28.94公里。地势平坦，自西南向东北倾斜，地面高程4米—8米（吴淞高程。下同）。古陆残屿与低丘集中分布在境东北和东南部，高阳山最高，海拔253.3米，其他在200米以下。****为亚热带季风气候区。暖季受热带海洋气团调节，盛行东到东南风，气候温润，降水较丰；冷季受副极地大陆气团控制，盛行北到西北风，气候干寒，降水偏少。四季分明，冬夏较长，春秋较短。降水季节变化明显，光温同步，雨热同季，光、温、水配合较好。境内除东南部丘地和沿江高地外，平原地域气候差异较小。无霜期较长，农业气候条件优越，唯气候多变，尚有旱、涝、风、雹等气象灾害出现。4.1.3自然资源（1）十大景点1．天下奇观—****潮2．宰相府第—宰相府第风情街3．庙宫迷踪—海神庙4．观潮胜地—观潮胜地公园5．华彩皮都—****中国皮革城6．紫薇揽秀—西山公园7．智标晨旭—智标塔8．诗楼新月—徐志摩故居9．静安精舍—王国维故居10．路仲探幽—路仲古镇。（2）文物古迹2015年1月，****已有全国重点文物保护单位8个（9处）、省级文物保护单位12处、市级文物保护单位87处、文保点124处。以下为部分文物古迹的截图：（3）世界遗产大运河遗产点：长安闸、长安镇历史街区联合国教科文组织第38届世界遗产大会上，大运河项目通过了审议，被列为世界文化遗产。在大运河上，现存最重要的古迹之一就是位于长安的一坝三闸两澳，也是整个大运河58处遗产之一。历史上的长安闸包括新老两坝（其中新坝又称为“长安镇拖船坝”）、上、中、下三闸和储水之用的两澳。在现存文物中，除老坝位置不可考之外，其他各闸、坝都能确认位置，基本格局尚存。各闸都已经改建为闸桥，闸基闸槽都保存完好。中国皮影戏印尼巴厘岛举行的联合国教科文组织保护非物质文化遗产政府间委员会第6届会议决定，把中国皮影戏列入联合国教科文组织“人类非物质文化遗产代表作名录”，“****皮影戏”作为“中国皮影戏”的重要组成部分，正式入选世遗。****皮影戏现有包括国家级传承人张坤荣、王钱松、徐二男等在内的7位老艺人，传帮带着另外5位专职学徒。通过多年的努力，****皮影戏的保护传承取得了较好的成效。。4.1.4经济条件全年实现地区生产总值[2]866.07亿元，按可比价格计算，比上年增长8.0%。其中，第一产业实现增加值21.76亿元，增长2.0%，第二产业实现增加值479.40亿元，增长9.2%，其中工业实现增加值419.98亿元，增长10.3%，第三产业实现增加值364.91亿元，增长7.0%。三次产业结构比为2.5:55.4:42.1。按户籍人口计算的全市人均生产总值为126251元，增长7.0%，按平均汇率计算为18699美元。4.1.4交通条件一高铁：嘉兴南站

二大桥：杭州湾跨海大桥、嘉绍跨江大桥

三公路：杭浦高速、乍嘉苏高速、沪杭高速

四机场：虹桥机场、浦东机场、萧山机场、宁波国际机场4.2项目总体规划项目致力于打造一个集文化主题旅游观光、影视基地、餐饮娱乐、主题住宿、国术教学于一体的金庸武侠文化主题特色旅游小镇，项目建成后，将是游客娱乐休闲、健身康体、观光旅游、亲近自然的好地方。4.3项目规划介绍本项目共分为两期，其中第一期占地120亩，****中心由光明鼎，食客江湖，****闯关，主题民宿，国术中心，培训中心，桃花岛。第二期占地200多亩侠隐江湖影视基地，****鼎院，亲子农场，马术中心等版块构成。一期第一期核心建筑16.6亩（****聚落）旅游休闲商业综合体，总建筑面积22006平方，地下面积4200平方。（1）光明鼎在****中心的光明鼎剧场每天晚上将呈现一台，由中国歌剧舞剧院创作的《侠影》获得2018年获得国家艺术基金，是国家文化和旅游部重点打造一台高品质高规格的大剧，作为金庸先生的故乡更是能为作品挖掘当地文化特色，结合市场需求，打造中国首个新****主义的歌舞巨作。（2）侠文化体验馆与张纪中合作侠文化体验馆，把金庸影视作品上千件的道具进行展示，并可以在体验中心进行COSPL体验秀，现场拍摄制作微电影，通过互动式体验让游客静动结合的有带入感，达到参观互动体验的目的。（3）****闯关****闯关真人互动游戏体验营，对密室逃脱游戏项目的全新升级，每个游客都会穿上体验服融入玩家的角色体验，根据任务线索进入到不同的AV+RV的场景，通过破解机关谜题，进行闯关体验。是国内首个****闯关真人互动游戏体验营。（4）主题民宿“侠隐江南”民宿以保留百年古树为中心，这里的每颗树都有他自己的故事，营造静谧生态的庭院空间，形成有江南特色的禅修的高端民宿，目前打造30间温泉套房，每间房不小于45平方，独立温泉池，配备地暖及通风系统，打造超五星的休闲度假体验。（5）“快意江湖”客栈“快意江湖”客栈以金庸故事的里的场景作为客栈的布置，50间房间都将还原不同的故事的场景，同样配备地暖及通风系统，每间房不小于30平方，并可以享受到管家式的服务管理。（6）“食客江湖”特色美食街以特色美食＋创意文化满足旅游者味觉体验，享受一场场绝无仅有的美食盛宴。（7）“****空间”集市聚集了一群以****文创产品开发及动漫影视、COPL的创客工作室。（8）培训中心不同大小10多个课堂，为企业团训及学校夏令营提供场地，并结合亲子市场的需求开设国学课堂及企业培训的配套服务。（9）桃花岛种满桃花的主题公园，在真假桃花中布置了桃花阵及部分树屋民宿休闲旅游产品。（10）养生国术中心以传承国术养生精粹为己任，是中原地区独具特色的可开展下部行功法的高端私人会所。是成功人士健身、养生、商务洽谈的理想的私密领地。以“非药活肾，古法回春”为宗旨，秉承道家内丹功法中“以身为本，求药于自身，以气血为药”的理念，集洗髓功、按摩推拿、熏蒸足浴、艾灸理疗等国术养生精粹于一体，使得练习者达到气血充盈，经脉疏通，阴阳调和，活肾补心，强筋健骨的功效。二期宗地出让面积约为50616平方米（合76亩），建筑容积率不大于1.5，总建筑面积不大于75924平方米，绿化率按30%。定位以中高端四合院的排屋及别墅为主，以健康养生为特色打造高品质的建康养生高端会所及住宅。（1）、“侠隐江南”影视基地项目占地面积37.5亩，建筑容积率不大于1.5，总建筑面积37125平方米，由30多幢明清的古建筑组建，其中每幢古建筑以金庸武侠主题命名，集中体现了中国传统武术文化的精髓，是影视拍摄的基地，也是游客参观体验的重要节点。

（2）****亲子农场亲子游的家庭游客群体可以在里面围着项目的绿道骑行，并适时开展骑行比赛，制定相关的奖励，此外亲自农场也是一个很好的体验基地，让都市的孩子也感受到乡村的芳草气息和农存耕作的气息。（3）马术中心****马术俱乐部依托于****小镇，围绕****主题，打造以马术体验为主要方式，以马术健身，马术亲子，马术婚庆，马术教学为主要功能特色的深度休闲服务区。4.4运营模式线上预订：通过线上预定来缓解节假日的客流，确保游客的体验感。智能导览：通过APP或小程序实现智能停车，智能语音导览及游戏提示等功能给游客代来便捷。手环支付：通过智能手环进行统一的消费支付，推行“****币”形成互动。游戏互动：通过线上线下的体验，整个****小镇就形成了个大游戏，不断的来升级体验，形成****小镇的大数据。4.5项目SWOT分析4.5.1优势模式优势1. 融资模式的创新：以****美丽乡村1亿产业基金撬动3个亿社会资本，并同****政府成立项目公司共同合作开发的。2. 开发利用的创新：国有闲置资源****丝厂进行改造利用，并整合周边乡村资源，产生远大于实际的经济价值。3. 乡创平台的创新：****小镇项目开发必定带来很多乡村就业和创业机会，搭建了乡村创客平台，为整个****旅游资源的开发带前所为有的机会。4. 创立一个新的江湖：以金庸武侠文化为IP，打造国内首个新****文化的旅游文化特色小镇。经验优势项目投资人均为多年从事旅游、营销、生态方面的专家，了解行业发展动态和消费者需求。资源优势****拥有丰富的林木资源、动植物资源、人文景观资源，项目将发挥集合优势，打造****旅游品牌。客源优势本项目和游****达成战略合作关系，游****保障每年向本项目输送不少于10万人的游客量，强大的客流量保障本项目运行后能够带来巨大的收益，此外，随着项目的开展，待形成一定的影响力后，客流量会更大。4.5.2劣势初期品牌知名度低项目进入初期，市场知名度较低，需投入大量资金和人力向社会公众进行产品宣传和推广以及渠道建设。初期资金投入大项目团队建设、平台搭建、项目规划、线上渠道推广、活动策划、线下地推等均需投入大量资金，初期资金投入较大。4.5.3机遇国家政策鼓励发展休闲观光旅游《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）、《国家发展改革委等关于实施乡村旅游富民工程推进旅游扶贫工作的通知》（发改委〔2014〕2344号）以及农业部印发的《全国休闲农业发展“十二五”规划》都提出要大力发展乡村旅游，积极开展休闲观光农业、度假旅游等新型旅游模式，《浙江省旅游业发展“十三五”规划》指出要大力发展旅游业，以转型升级、提质增效为主线，以供给侧结构性改革为引擎，着力转方式、补短板、强优势，为高水平全面建成小康社会和建设“两富”“两美”现代化浙江作出更大贡献。城乡居民人均收入和消费支出不断增长城乡居民人均文教娱乐消费金额所占比重不断增长表明，在城镇化建设加快、城乡居民收入不断增长以及地域间交通便捷性增强的影响下，以旅游消费为重要组成部分的文教娱乐服务消费正保持平稳增长，旅游业特别是创新型旅游业将继续保持“收入增长红利期”。4.5.4挑战经营风险企业运行和成长过程中可能会遭遇企业经营、投资财务、管理团队等风险，这需要企业对经营风险保持高度警惕。竞争对手挑战目前，项目所在地周边已有部分休闲观光旅游项目抢占市场先机，加上其雄厚的资金实力、强大的品牌效应和运营能力将会对本项目的成功运营及今后发展产生很大的威胁。结论：本项目应该抓住国家政策鼓励支持发展休闲观光旅游的契机，利用自身资金优势尽快与周边旅游小镇达成合作关系，根据自身经验优势充分挖掘武侠文化资源，优势发展文化主题旅游观光、餐饮娱乐于一体的文化主题休闲旅游度假小镇。4.6项目经济技术指标及进程（1）项目经济技术指标表4-1项目经济技术指标序号名称建筑面积（M2）备注1总用地面积110122总建筑面积267873地上建筑面积22000计容面积3.1主入口门厅4263.2多功能厅区域29673.3会议厅办公区域7273.4侠文化体验馆区域35633.5侠隐江南民宿区域81903.6休闲服务区24193.7餐饮区域37084商业总建筑面积110005商业总建筑比50%6地下建筑面积4787不计容面积7容积率1.998建筑占地面积61689建筑密度56%10绿化率15%11停车位150辆场外解决12建筑高度≦24m（2）项目建设进度根据同类项目的开发时间及开发规模确定本项目的开发节奏，结合本项目的实际情况，，完成总体规划建筑体量的建设期约为2年，投资总额为1.5亿元。建设期内各地块项目的建设工期互有交叉。项目名称20182019主入口门厅多功能厅区域会议厅办公区域侠文化体验馆区域侠隐江南民宿区域休闲服务区餐饮区域地下建筑第五章营销策略5.1推广策略5.1.1官网营销项目可以建立官方网站进行宣传推广，通过图片、文字、视频等方式全面地向消费宣传项目细节，与潜在客户建立商业联系。介绍自己的企业，发布企业新闻，介绍企业领导，公布公司业绩等等。全方位、全天候、大范围的宣传项目理念，进行品牌营销。5.1.2门户网站推广微博、微信、专业旅游、住宿门户网站都是项目推广的重要方式。可在全国知名旅游网站进行宣传，如携程、驴妈妈、途牛网、马蜂窝等；也可采取微博、微信营销，雇佣网络写手撰写旅游攻略增强点击率以提高项目的知名度；项目定期策划投票、点赞等网络活动获得网络关注、聚集人气，网友在参与活动的同时，可以获得旅游时的折扣优惠或者免费赠送，强化其旅游动机。5.1.3媒体广告推广利用旅游杂志等相关专业杂志上刊登广告，杂志平面广告费用较低，且推广对象精准，是广告推广的良好载体；针对项目的客源市场，发布电视广告、公交车身广告、中心城区和高速公路出入口路牌、霓虹灯广告；广告画招贴：可在城市商业中心和相关场所招贴；旅游纪念品：开发一些既有本项目文化特色又有实用价值旅游纪念品；门票：门票是一个很好的广告载体。如果设计创意好可一举三得：既是门票，又是纪念品，还是广告；邀请旅游频道或地方电视台进行专题节目拍摄，增大广告推广受众面。5.1.4旅游社推广通过与一些旅游公司共同举办大型活动，来扩大项目的知名度，从而实现较大范围的宣传效果。可在中青旅、国旅、康辉旅行社等推出本项目的旅游线路，依托旅行社设立本项目景点旅游形象，加强本项目的旅游形象宣传。第六章建设方案6.1总图布置6.1.1总平面布置原则总平面布置的基本原则是满足建筑防火、防爆、安全、卫生、环境保护及节约用地和减少工程投资等要求，结合项目区域的地形、地质、水文、气象等自然条件，合理的布置景区管网及绿化美化设施，同时使项目的群体处理和绿化环境布置与建筑物的使用功能和项目周围环境相协调，使项目具有整洁、优美的环境，为旅游区创造良好的条件。1、满足规划、消防、安全、环保、节省土地、节省能源、经济合理、降低造价等要求。2、注意建筑物与环境之间的协调统一，使环境设计与总体效果相一致，搞好卫生与绿化。3、总平面布置应首先考虑运输车辆通行的顺畅。6.1.2绿地及景观规划原则项目绿化要以多种类型的风景林为基本形式，使其生物学特性、艺术性及功能性相结合，在绿化布局上主要以景区绿化、景点绿化相结合为原则，各景点要力争有不同的植物景观特色，使植物景观与人文景观相协调。植物选择上，要体现地方特色，以乡土树种为主，外来树种相结合，在充分提高植被覆盖度的基础上，发挥其生态和景观效应。6.2公用工程与辅助工程方案6.2.1给排水给排水规划应根据观景区、生活区统一安排的原则，确定项目用水方案。通过现场踏查，选择恰当的水源供给位置，为今后给排水工程设计提供指导原则和基础资料。1.设计依据给排水设计依据《建筑给水排水设计规范》、《室外给水设计规范》、《室外排水设计规范》、《生活饮用水质标准》、《污水排入城市下水道水质标准》进行设计。2．给水根据实地考察和当地地形地貌、气候条件特点，该项目水资源较为丰富，其水质、水量均能满足要求，项目接入的给水干管管径为DN300，分两路从项目接出，项目内管网沿道路布置，给水管网以环状和枝状相结合的方式布置，规划局部形成环状管网，主要由枝状支管通至每个地块，单层建筑和多层建筑由给水管直接供给。给水管道一般布置在道路西、北侧的人行道或非机动车道下面，距人行道路缘石1.0-1.5m，埋深一般为0.7-2.0m。3.排水本项目排水室内采用雨、污、废水分流制；室外采用雨、污水分流制。雨水：本区的雨水采取高水高排、低水低排、就近排放的原则，根据地形变化合理划分排水分区，并将排水管网及排水明沟分散布置，雨水在各排水片区经雨水管或截洪沟汇集后就近排入水系。雨水管一般布置在车行道中心线下，位于道路的中央，埋深控制在0.7-3.0m，排水管过车地段覆土不得小于0.7m，绿化不过车地段覆土不得小于0.3m。雨水管管径D300-400，选用HDPE双壁波纹管（S2级）。规划污水管网布置根据地形地势条件和道路规划，完全利用现有地形条件顺坡排水，没有设置污水提升泵站，使污水通过重力流方式自流进入污水处理装置。污水管在交接、转折、改变管径或坡度，以及跌水的地方均应设置窨井，以备检查和通风排气作用。污水管一般布置在非机动车道和车行道下，距道路缘石1.5-2.5m，位于道路的西、北侧，埋深控制在1.0-4.0m，最小坡度3‰，主要靠重力流。6.2.2供电1.设计依据及范围供电设计严格按照《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-2010）、《供配电系统设计规范》等进行设计。2.供电方案项目所在地，电力供应充足。企业将自建配电室，接入高压经变压为380伏/220伏后，接至各用电场所，能够保证项目充足可靠用电。按规范规定，本工程除消防用电为一类负荷外，其余用户二类用电负荷。项目内正常照明采用密集型母线槽供电，事故照明采用双电源回路自动切换。防雷部分按三类防雷建筑物设置，利用土建基础做接地装置。计算机系统接地单独设置：接地采用TN-C-S系统，接地电阻小于4欧姆。供电设施：（1）中心区配电站变压器容量：变压器容量确定为为1000KVA；（2）供电方式：为满足旅游区发展的用电要求，规划将10kv高压线引入景区，同时在项目区设3个10KV变配电室。项目区内10kv线路全部采用电缆直埋的方式通向变电站，变电站以三相四线380/220低压供电，采用电缆直埋的方式向项目供电。区内电压等级采用10KV-380/220V两个电压等级。电力线路局部成环状布置，主要以枝状为主。（3）照明规划：为增强项目的夜景特色，生态会所做一般照明及装饰照明和泛光照明，将其轮廓勾画出来。其电源由服务中心区变电站引来。（4）项目的主要道路设置路灯，道路平均照度51x。路灯采用小功率高显色高压纳灯，灯杆间距20米，高1.2米。在不同的旅游景点和设施处，根据需要分别安装投光灯、泛光灯、庭院灯、轮廓灯、草坪灯等，用灯光效果为景区添色，也为景区夜晚旅游活动的开展创造条件。（5）线路敷设：项目供电线路均采用地埋敷设方式，并与通讯线路分设在道路两侧。10KV电力电缆沟一般敷设在道路的西、北面的人行道下，距道路红线0.5-1.5米，埋深控制在0.7-1.0m。6.2.3通讯、电视、网络系统本项目通信电缆由项目接入本区，并在本区内局部形成环状，主要以枝状为主的通信管网，再分别连接各地块内的电话交接箱。通讯、电视与网络系统采用综合布线，系统接入电视网，穿管线在土建施工时埋设，安装由电信及有线电视部门负责，要保障项目中的通讯、网络信号的通畅。通信电缆在布置线路时全部管道地埋，并保留足够管孔空间以保证将来发展新业务的更新与扩容，同时可减少施工对镇区道路和其它管线的破坏。6.2.4其他基础服务设施1.燃气工程。燃气管网以旅游道路一个大环状管网和居住区一个环状管网为主，其他以枝状燃气管网布置。燃气主干管管径Dg150-200，支管管径Dg100。2.综合防灾为确保消防，本区各级道路应确保消防通道畅通。利用广场形成避震疏散场地，以旅游道路为主要疏散通道，以游客服务中心为防灾指挥中心，以温泉娱乐区为防灾救护中心。3.环保环卫本次设计由于兼顾游客使用，整个规划区需设置公共厕所13个；垃圾收集点15个；垃圾中转站一座。6.2.5公共设施公共服务设施规划包括标示标牌系统的规划（景区牌示、指路牌示、景点解说牌、警示忠告牌示、服务牌示等）以及其他（医疗站、服务站等规划）第七章环境保护与安全7.1环境保护7.1.1生态环境影响分析和保护措施本项目建设过程中的主要污染源及产生的污染物：（1）废水：本项目在建设工期对水的影响主要来自施工人员的生活污水。废水的处理将根据国家地方的资源循环利用标准，通过建立废水处理站、沼气池等设施实现内循环，进行生态、有机、无污染的处理。（2）噪声：车辆及电力设备工作过程中产生的噪音。加强对进入景点车辆的进出管理，尽量缩短车辆泊位时间。将停车场建在离主景区较远的位置。（3）废物：项目所产生的废物主要包括在建筑物建成后的建筑残料、游客的生活垃圾等；针对游客的生活垃圾要安置合适数量的垃圾桶便于回收垃圾，回收的垃圾要进行分类处理，可以利用实现再利用，不可用要进行掩埋处理等。7.1.2环境保护执行的质量标准及排放标准环境保护应严格按照国家相关部门颁布的各项法规和标准执行，本项目所涉及到的环境保护相关标准主要有：（1）GB3095-1996《环境空气质量标准》；（2）GB16297-1996《大气污染物综合排放标淮》； （3）GB8978-1996《污水综合排放标准》；建筑平面布置充分利用现有的空地进行绿化，种植花草树木、草坪、绿篱。使景区绿化率达到40%以上，绿化效果达到春有花开、夏有遮阴、秋有果实、冬有常青的标准。7.2节能7.2.1项目能耗本项目消耗的主要能源是电和水。电力消耗主要用于以下几个方面：一是建筑内空调用电；二是建筑的各种照明用电；三是建筑内的各种电气设备用电。水消耗主要用于办公用水、场地和绿化用水。7.2.2节能设计依据本景区设计和设备选择方面及各个环节中均对节能进行了充分考虑，并采取有效措施，以达到节能目的，在设计中，充分满足国家标准对消防，环境保护与劳动安全的要求。设计依据有：（1）《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）；（2）国家计委、国家经贸委、建设部发布的《关于固定资产投资项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》；（3）《固定资产投资项目节能评估与审查指南》（2006）；（4）国家及地方相关的规范、标准、法规。7.2.3节能措施1.建筑节能设计（1）朝向、通风与采光在总平面布局上，用地内尽可能设置绿化，减少硬化地面；建筑物采用南北朝向，采取遮阳措施，减少太阳辐射；建筑间距应保证室内获得一定的日照量，并结合通风、省地等因素综合确定，力求达到良好的自然通风、采光，避免了使用人工照明造成的能源浪费。（2）墙体控制建筑物形体系数，不采用过多凹凸面；墙体采用页岩空心砖作为围护墙，高效保温隔热材料设于主体结构外侧，内墙用保温腻子抹面，以增加外墙保温隔热效能。（3）门窗适当控制窗墙比，以提高建筑物维护结构的热工性能；使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、使用寿命长的节能型中空双玻塑钢窗；采用密闭材料对门窗缝隙进行封闭，提高门窗的气密性，减少空气对流造成的热损失。（4）屋面屋面采用如聚苯板等保温隔热材料，增加隔热层并设架空通风层，在空气间通风层内贴热反射材料；以卷材防水和高分子涂料防水二道设防，减少太阳对房间的热辐射，同时也减少了夏季房间制冷、冬季房间采暖的热损失。2.给排水节能设计供水系统尽量使用节水型阀门、水龙头等产品，做到有效合理用水。合理进行给水系统分区，合理选用高效节能的变频给水装置，以节省运行电耗；采用雨污分流体系，对雨水进行收集，用作绿化灌溉用水。3.电气节能设计严格按照《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）所规定的照明功率密度值进行照明设计，室内照明优先采用节能荧光灯具照明，荧光灯自带电容器补偿，且在变电所采用集中电容补偿，以降低无功能耗。室外照明原则上使用金属卤化物灯具。走道及楼梯间均采用声光控延时开关控制。选用高效节能变压器及电气设备。所有照明灯具尽量采用节能、高效、长寿型灯具。4.加强管理节能（1）配备兼职人员负责日常节能工作。（2）制定并实施节能节水管理制度，制定并实施节约与浪费的奖励和惩罚措施。（3）按照《用能单位能源计量器具配备和管理通则》（GB17167-2006）的要求，从节能的要求出发，建立专门的能源计量器具管理制度，建立能源计量台帐，凡需设置二级水表、气表、电表的地方进行二级表的安装，以利用单独计量、分表核算，并对计量器具严格按规定进行检定，保证能源计量器具的准确性，减少浪费。（4）每月进行能源消费统计，定期对能源消费状况进行分析，以便及时发现能源管理中的漏洞和能源使用中的问题，及时解决，杜绝能源浪费。7.3劳动安全根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国劳动保护法》、《中华人民共和国安全生产法》，确保本项目建设期生产工人及投入运营后员工在工作岗位上安全和健康不受伤害。1、本项目按照国家规定的建设项目安全卫生标准及有关规范进行设计，选用可靠安全的设备。2、办公楼、生活楼等内地面采用无积水设计，防止地滑。3、设置基础的医务室，进行危急情况下的简单基本的医务处理。4、建立和完善交通安全、电脑网络安全，落实警卫、值班制度。7.3.1劳动保护 本项目在方案设计中应充分遵循“以人为本”的原则，创造良好舒适的工作环境和学习、生活环境，设置必要的通风设施，配备必要的防护设备，以减少对人体的损害。7.3.2消防安全本项目设计方案中总平面布置满足规程规范要求。本项目新建建筑为钢筋混凝土框架结构，其最大占地面积均小于规范中防火分区允许占地面积的规定。建筑材料满足规范中极限耐火等级的要求，安全疏散距离均满足规范要求。7.3.3卫生防疫1.建筑工程设计功能分区应明确，洁污流线合理，符合卫生防疫的要求。设垃圾中转站，分拣、处理后再运出景区，餐厅厨房垃圾用垃圾清运车运出景区。厨房废水经油池处理后再排出。2.空调通风系统空调通风系统的设计应符合《公共场所集中空调通风系统卫生管理办法》的要求。3.给排水生活供水管采用内筋嵌入式衬塑钢管及PPR给水管，水龙头采用陶瓷阀芯龙头，给水阀门采用铜质或塑料阀门，彻底杜绝水龙头出流黄水、黑水现象，确保水质卫生。二次加压供水采用无负压管网增压稳流供水设备供水，杜绝水质二次污染。7.3.4无障碍设计在人行通道，建筑入口，水平垂直交通，均考虑无障碍设计。具体措施如下：1）室外人行道按规定设置像石坡道和触感块材，建筑主入口设坡道连接室内外。2）建筑内部残疾人可通过电梯和走道到达所有公共区域，公共区域所有走廊，门洞宽度应符合规定要求。3）公共区域公共厕所设置残疾人厕位。第八章项目管理8.1项目管理总则1、项目建设要建立行政领导负责制、法人招标责任制、合同管理制和工程监理制；2、****人民政府要加强项目的审查和监督管理，督促建设单位认真做好项目前期工作，加强投资管理，确保项目建设按时按质地完成；3、为加强施工管理，加快工程进度，控制和确保工作质量，建设单位与工程承包单位签订的合同文件应行使其质量、进度、费用三大控制指标，并对设计施工全过程实行行政管理与监督，以达到控制工程造价、按时按质完成任务、提高施工管理水平的目的。4、项目建成后必须按国家有关规定和批复的建设内容进行严格验收。项目验收后方可交付使用。并加强项目档案管理，从项目筹划到竣工验收各个环节的资料按规定收集、整理、归档。8.2项目建设主要任务建设地址：********镇建设管理工作的重点是：做好工程质量、工程进度、工程投资控制和项目合同管理以及组织协调工作，确保项目按合同工期、投资、质量建成。按项目建设管理的一般要求，管理任务包括但不限于以下内容。1、编制建设管理计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求。2、按核准的招标组织形式和招标方式，确定建筑工程施工单位，签订施工合同。3、按核准的招标组织形式和招标方式，确定机电设备安装单位，签订安装合同。4、按核准的招标组织形式和招标方式，确定项目建设监理单位，签订监理合同。5、按核准的招标组织形式和招标方式，确定机电设备及重要建筑材料供应商。6、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。7、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，做好投资、进度、质量和合同管理工作。8、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并做好其他材料的招标采购工作。9、做好资金管理，按进度做好结算工程提款工作。10、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证，支付工程款。11、组织竣工验收。12、组织工程审计。13、审查并接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。8.3项目建设管理内容8.3.1工程监理本项目均按国家建设部发布的有关工程监理的法规性文件规定、实行工程监理。委托有相应监理资质的监理单位对工程进行全过程监理，包括设计阶段、施工阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。8.3.2质量管理严格按照国家建设项目建设程序和管理制度严格管理，建设工程定期检查，严格按照国家技术标准和质量要求组织实施。项目建设按图施工，明确规定项目的技术标准、质量和工期等，不降低建设标准。对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立工程质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。8.3.3进度控制编制项目实施总进度计划，审核项目阶段性进度计划，制定材料采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。当实施进度与计划发生差异时，必须及时制定对策，调整其他计划，建立新的平衡，制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施、技术措施、经济措施等。8.3.4资金管理工程建设资金实行专户、专项管理，按照国家规定制订规范的项目财务、会计和报账管理制度，建立资金使用审批制度，设立规范的基本建设财务账簿、编制用款计划和定期上报工程进展情况统计表。与审计部门配合，对资金使用情况进行定期检查和审计。进行投资风险预测，分析项目价格构成因素，事前分析费用最容易突破的环节，从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况，对项目超支和节约情况做出分析，提出改进方案。8.3.5合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其他合同。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更与解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目单项工程的性质，选择合同的具体类型、使用条款等。8.3.6项目协调协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键。在整个工程实施过程中，建设项目与外部各关联单位方面，需要处理与计划、土地、规划、建设、交通、消防、环保、电力、水、通信等有关部门的协调问题。项目管理单位应严格遵守国家有关规章制度，积极主动地和各级职能部门配合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。8.3.7竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全部建成后，由业主及相关职能部门的专业技术人员和专家组成的验收组验收项目，签发竣工验收报告。8.3.8安全、文明施工管理要求和监督项目施工单位和其他参建单位建立健全符合本项目特点的安全生产、文明生产制度。工程项目安全生产制度应符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。参与项目的施工、监理、管理的单位和相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。做好经常性的安全检查和安全教育工作，强化安全施工意识，防患于未然。对安全检查结果必须认真对待，需要及时整改的必须限定时间，落实整改方案和责任人。8.4工程招标按照国家发展和改革委员会第3号《工程建设项目招标范围和规划标准规定》的规定，依据《中华人民共和国招投标法》的要求，拟建项目将严格按照项目建设程序，遵循公平、公正和诚实信用的原则，监督管理、实施招标。8.4.1招标范围主要包括项目的勘测、设计、工程施工、工程监理、主要设备及材料采购等。8.4.2招标方式根据项目投资方向和金额，招标方式采用内部招标，做到公平、公正的竞争原则，择优选择，节省投资。在招标过程中应按照程序进行，招标人应向主管部门提出招标申请，经核准后，委托有相应资质的招标代理结构进行招标。

第九章企业组织和劳动定员9.1组织结构图9-1组织架构****小镇产业基金为了进一步全面推动****全域旅游发展，6月21日，****美丽乡村民宿产业基金和“****小镇”项目及设计签约举行，其中，****美丽乡村民宿产业基金是浙江省第一个美丽乡村民宿产业基金，由****转型升级产业基金有限公司与****众润投资管理有限公司共同成立，采取有限合伙制，基金规模1亿元，首期到位资金为5000万元。而坐落于****镇金庸旧居附近“****小镇”项目是该基金参与的首个项目。游****旅游公司游****是我国第一家针对旅行者的“社交网络+旅游电子商务平台”，以“旅游+交友”的模式，目标是在跟团游和自助游之间，创建全新的出游方式!。目前拥有500万注册会员，日独立访客约30万，平均每周通过游****组织出游超过10000人次，每年组织50多万人次出游。旗下拥有上海站、北京站、广州站、苏州站、武汉站、西安站、四川站、贵州站、云南站和武汉站等国内10家分子公司，拥有300多名全职员工，600多名兼职领队和摄影师。2016年销售额首次突破5亿人民币。并且该公司保障每年向本项目输送不少于10万人次的客流量。9.2劳动定员根据项目管理体制以及工作岗位情况，本项目建设完运营后预计需要长期固定员工50人左右，临时工、季节工人可能在忙时需要上千人。9.3人员来源和员工培训9.3.1人员来源人力资源部将结合公司当前发展的需要，面向社会招聘，上报董事长或总经理审批，择优选用。在组建员工队伍时，将考虑知识结构、年龄结构等诸方面的因素，特别是中高级管理人员应注重思想素质、敬业精神、业务水平、管理和组织能力等条件。本项目将面向社会公开招聘，择优录取。（一）管理人员：由总经理、副总经理进行面向社会招聘，选择具有专业工作经验的人员。（二）技术人员：由相关单位领导进行组织面试。（二）旅游服务人员：旅游服务人员主要招收当地农民，解决农村剩余劳力。项目单位将根据生产发展的实际需要分开招聘各类专业人才，并将严格遵守国家有关劳动法规，实行聘任制，保障员工的切身利益。9.3.2员工培训员工培训工作由人力资源部负责，有计划地、有目的地对员工进行培训，将长期培训与短期培训结合，技能培训与素质培训相结合，以适应项目建成后的工作需求。根据员工所在的部门分别培训，采取理论和实践相结合的原则，选取有相关项目管理经验的人员。对于主要管理人员，在开业前送到国内同类最优企业接受规范化专业培训，并组织赴境外考察学习。（1）管理人员培训管理人员需要具备一定的科学知识、专业知识和素养，在培训上注重对管理人员的科学知识的培训，使其能应对市场变化灵活管理公司；注重对管理人员的素质培养，有利于培养公司的软文化环境。（2）技术人员培训技术人员培训要求能全面掌握、运用有关专业知识，并且有创新意识和良好的职业道德。技术人员主要面向大中专院校、科研单位及社会招聘。所有技术人员需要进行专业技术培训。技术培训合格后，考核录用上岗。（3）服务人员培训服务人员的培训要使其树立“顾客就是上帝”的服务理念，同时提高服务水平和服务能力。第十章投资估算与资金筹措10.1估算范围本项目的投资估算范围包括房屋建安费用、装饰装修费用、机电设备安装费用、设备购置费用、流动资金等。10.2估算依据1、浙江省建筑工程计价定额SGD1——2000；2、浙江省装饰工程计价定额SGD2——2000；3、全国统一安装工程预算定额浙江省估价表SGD5——2000；4、****市工程造价信息；5、****同类或类似工程的造价指标。10.3投资估算项目投资估算方法如下：1、工程总投资包括固定资产投资和铺底流动资金，其中固定资产投资按照工程建筑费用、设备及工器具购置费、工程建设其他费用进行计算。2、建筑工程根据同类建筑的决算价格、现行建材价格以及当地费用水平，按照不同类型建筑结构形式进行计算。10.3.1资金使用计划表10-1项目建设资金使用计划序号项目和费用名称金额（万元）1固定资产投资12656.661.1工程费用9153.971.2工程建设其他费用792.691.3土地费用1150.001.4土地出让税及各项费用180.001.5设计费180.001.6建设期利息1200.002营销推广700.003团队建设300.004流动资金1000.005管理费用300.003项目总投资14956.6610.3.2土建工程费用建筑物估算价值主要依据当地有关同类项目工程造价，参照《浙江省建筑工程计价定额》及《全国统一安装工程预算额浙江省估价表》，按新的抗震设防标准，结合本项目建筑结构、装饰标准、当地三材价格综合测算确定。表10-2土建工程投资估算总表序号项目和费用名称工程量(㎡)单位指标(元/㎡)建筑工程（万元）1土建工程267873797.521.1主入口门厅426150063.91.2多功能厅区域29671500445.051.3会议厅办公区域7271500109.051.4侠文化体验馆区域35631800641.341.5侠隐江南民宿区域819015001228.51.6休闲服务区24191200290.281.7餐饮区域37081200444.961.9地下建筑47871200574.442装饰装修工程220004104.432.1主入口门厅426160068.162.2多功能厅区域29671600474.722.3会议厅办公区域7271600116.322.4侠文化体验馆区域35631800641.342.5侠隐江南民宿区域819016001310.42.6休闲服务区24191500362.852.7餐饮区域37081500556.22.9地下建筑47871200574.443总图工程1252.023.1场地平整110122022.0243.2园林景观户外工程12003.3停车场150个2000303.4总平管网等110124044.05工程费用合计9153.9710.3.3工程建设其他费用表10-3工程建设其他费用总表序号项目和费用名称其他费用（万元）备注1建设管理费264.551.1建设单位管理费137.31工程费用的1.5%1.2建设工程监理费127.24工程费用的1.39%2建设项目前期工作咨询费100.002.1编制可行性研究报告80.00根据计价格［1999］1283号文件计取2.2咨询评估费20.003勘察、设计费91.54工程费用的1%4场地准备及临时设施费45.77按照工程费用的0.5%计取5工程保险费27.46按照工程费用的0.3%计取6招投代理服务费12.00按照计价格［2002］1980号文件计取7施工图审查费7.32按川价[2011]7号文计费8建设工程综合服务费6.87按工程费用的0.075%计费9防雷工程设计审查费0.92工程费用的0.01%10城市建设配套费214.30按总建筑面积的80元/㎡计算11建设工程规划许可执照费21.97按照工程费用的0.18%计取12工程建设其他费用792.6910.4资金筹措本项目一期投入1.5亿，其中企业自筹5000万，通过银行贷款10000万。年利率6%10.5还款计划项目在建设完成后，由于才刚开始运营，因此在投入运营后的前两年不进行还款，在第5年还款完毕。表10-4还款计划表项目T(两年）T＋1T＋2T＋3T＋4T＋5当期还款金额00050045005000未还款金额100001000010000950050000应付利息1200600600600570300第十一章经济效益评价11.1财务假设本项目的财务预测基于以下基本假定：1.项目为永续经营项目，假定不受政策限制，项目可随时终结，项目所遵循的我国现行法律、法规、政策无重大改变，主要经营地及社会经济环境无重大改变。2.项目资金能够如期按需筹集，项目能够及时投入规模运行，项目新建工程能顺利实施，不存在因工程停滞或实施或其他特殊原因所造成的重大损失。3.无其他不可抗力及不可预见因素所造成重大不利影响。4.各业态在建设期结束后即开始运营，为保证预测的科学性、可靠性，预测期共计10年。5.本项目的营业税及附加按照17%征收。6.所得税暂按25%计。7.行业基准折现率为10%。11.2财务预测11.2.1收入预测表11-1收入预测（单位：万元）序号项目T+1年T+2年T+3年T+4年T+5年1主营业务收入（万元）2800420056008400140001.1侠影表演收入（万元）180027003600540090001.1.1收费（元/人）1801801801801801.1.2人数（万）10152030501.2****闯关收入100015002000300050001.2.1收费（元/人）1001001001001001.2.2人数（万）10152030502非主营业务收入（万元）1560217527902713.033308.322.1民宿住宿收入360450540519.03381.062.2客栈住宿300375450547317.262.3餐饮美食500750100054814502.4文创产品2003004005495802.5教育培训2003004005505803商业地产销售收入0008553.610264.33.1销售单价（万元/平方米）1.51.82.22.63.13.2销售面积（平方米）000330033004合计43606375839019666.627572.6序号项目T+6年T+7年T+8年T+9年T+10年1主营业务收入（万元）19600252003360042000560001.1侠影表演收入（万元）12600162002160027000360001.1.1收费（元/人）1801801801801801.1.2人数（万）70901201502001.2****闯关收入700090001200015000200001.2.1收费（元/人）1001001001001001.2.2人数（万）70901201502002非主营业务收入（万元）2776.482791.23601.24411.25761.22.1民宿住宿收入243.09197.1197.1197.1197.12.2客栈住宿202.39164.1164.1164.1164.12.3餐饮美食129513501800225030002.4文创产品51854072090012002.5教育培训51854072090012003商业地产销售收入1231749270003.1销售单价（万元/平方米）3.74.55.46.47.73.2销售面积（平方米）330011000004合计346943291937201.246411.261761.2编制说明：1、侠影表演按照180元/人收费；****闯关按照100元/人收费。2、民宿住宿按照600元/间计算，全年365天，入住率前三年分别为55%、68%、82.到了第四年达到百分百入住率，总共30间；客栈住宿按照300元/间计算，全年365天，入住率前三年分别为55%、68%、82.到了第四年达到百分百入住率，总共50间。3、餐饮美食收入按照50元/人计算。4、文创产品按照100元／人，20％的购买率计算。5、教育培训按照100元／人/天计算。6、第四年开始商业地产每年出售30%的比例，余下部分商业地产是我们自有的，收入全归本项目所有，出售部分收取当年营业额收入的30%作为管理费。11.2.2成本预测表11-2成本预测（单位：万元）序号项目T+1T+2T+3T+4T+51直接成本9741308.251645.72092.93064.81.1直接材料654956.251258.51667.02596.21.2直接人工320352387.2425.9468.52管理费用537578618843.31001.52.1一般管理费用87.2127.5167.8393.3551.52.2折旧与摊销450450450450.0450.03销售费用19622868.753775.56711.69841.64财务费用600600600570.0300.05总成本费用40735355663910217.814207.86经营性成本3623.24904.561899767.813757.8序号项目T+6T+7T+8T+9年T+10年1直接成本3871.84765.66203.87647.610018.71.1直接材料3356.54198.75580.26961.79264.21.2直接人工515.4566.9623.6685.9754.52管理费用1143.91108.41194.01378.21685.22.1一般管理费用693.9658.4744.0928.21235.22.2折旧与摊销450.0450.0450.0450.0450.03销售费用12532.913581.416740.520885.027792.54财务费用0.00.00.00.00.05总成本费用17548.619455.424138.329910.939496.56经营性成本17098.619005.423688.329460.939046.5编制说明：1、直接成本包括直接材料和直接人工，材料成本按主营业务和非主营业务收入的15%计算。2、一般管理费用包括日常行政支出和行政费等，按总收入2%估算。3、销售费用主要用于营销推广，主营业务和非主营业务销售费用统一按两项收入的45%计，商业地产板块按照收入的20%计算。4、项目为银行贷款，年利率按照6%计算。11.2.3利润预测表11-3利润预测（单位：万元）项目T+1T+2T+3T+4T+5一、主营业务收入43606375839019666.627572.6减：直接成本9741308.31645.72092.93064.8营业税491.98736.19979.942553.53561.0管理费用19622868.753775.56711.69841.6销售费用537.20577.50617.80843.31001.5财务费用600600600570.0300.0二、营业利润(205.18)284.31771.066895.49803.8三、利润总额所得税（25%）0.0071.08192.761723.82451.0四、净利润-205.18284.31771.066895.49803.8项目T+6T+7T+8年T+9年T+10年一、主营业务收入34693.732918.137201.246411.261761.2减：直接成本3871.84765.66203.87647.610018.7营业税4478.44090.54503.95632.37518.1管理费用12532.913581.416740.520885.027792.5销售费用1143.91108.41194.01378.21685.2财务费用0.00.00.00.00.0二、营业利润12666.79372.28559.010868.014746.6三、利润总额所得税（25%）3166.72343.01283.81630.22212.0四、净利润12666.79372.28559.010868.014746.611.2.4现金流量预测表11-4现金流量预测（单位：万元）项目TT+1T+2T+3T+4T+5现金流入43606375839019666.627572.6营业收入43606375839019666.627572.6补贴收入现金流出1500041155712736214045.119769.8建设投资14000流动资金1000经营成本3623.2490561899767.813757.8营业税金及附加4927369802553.53561.0所得税0.071.1192.81723.82451.0所得税后净现金流量-1500024566310285621.57802.9累计所得税前净现金流量-15000-14755-14092-13064-7442.1360.8项目T+6T+7T+8年T+9年T+10年现金流入34693.732918.137201.246411.261761.2营业收入34693.732918.137201.246411.261761.2补贴收入现金流出24743.625438.929476.136723.448776.6建设投资流动资金经营成本17098.619005.423688.329460.939046.5营业