物业管理法规五

项目五房地产相关制度与政策学习内容：第一节房地产与房地产产业管理制度简介第二节房地产开发经营管理第三节房地产转让管理第四节商品房销售管理第五节房屋租赁管理第六节房地产中介服务第七节房地产抵押管理第八节房地产权属登记第九节房屋维修养护管理学习目的：培养学生在物业管理工作中处理房地产事务相关工作的能力。学习要求：掌握：房地产领域的现行法规体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。了解：施工许可证制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售争议的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，公有住宅售后维修养护管理的规定。第一节房地产与房地产产业管理制度简介

一、基本概念房地产房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物。房地产权益：所有权占有权承租权使用权派生权益抵押权收益权典权处分权房地产业房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业关联行业——房地产的投资开发、经营交易、消费管理和服务房地产业属于：第三产业、基础性产业、先导作用、支柱产业——龙头行业房地产管理制度房地产领域的管理制度大体可划分为：1.房地产开发经营管理2.房地产管理3.房地产维修养护管理直接关联房地产的法律——法关于房地产的行政法规——条例关于房地产的部门规章——办法/规定房地产领域的现行法规体系（法规、规章）房地产领域的现行法规体系（法规、规章）

1.直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》《土地管理法》2.国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》《城市房屋拆迁管理条例》《住房公积金管理条例》3.国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理办法》《城市房屋拆迁单位管理规定》《城市商品房预售管理办法》第二节房地产开发经营管理房地产开发经营的概念仅指经营性房地产开发建设不包括：基建投资性质的开发建设——厂房、办公楼等基础设施建设的土地开发——轨道交通、高速公路等房地产开发经营管理的内容：房地产开发企业管理房地产开发项目的规划设计管理房地产开发的项目管理与建设施工管理一、房地产开发企业管理

（一）设立房地产开发企业的条件1.房地产开发企业资格2.房地产开发企业资质（四级资质）（二）设立房地产开发企业的程序（三）房地产开发企业的市场活动规则

（一）设立房地产开发企业的条件

1.房地产开发企业资格除应具备企业法人的一般条件外，还应符合《城市房地产开发经营管理条例》要求的条件：（1）有100万元以上的注册资本（2）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员2.房地产开发企业资质

一级资质：（1）注册资金不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万㎡以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%（5）上一年房屋建筑施工面积15万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，中级职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度（9）未发生过重大工程质量事故（1）注册资金不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100%（5）上一年房屋建筑施工面积10万㎡以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，中级职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度（9）未发生过重大工程质量事故二级资质（1）注册资金不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工5万㎡以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100%；（5）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，中级职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度；（8）未发生过重大工程质量事故三级资质

（1）注册资金不低于100万元；（2）从事房地产开发经营1年以上；（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100%；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明》制度；（7）未发生过重大工程质量事故四级资质

房地产开发企业资质注册资本5000万元—12000万元—2800万元—3100万元—4经营年限5年以上—13年以上—22年以上—31年以上—4累计竣工面积30万m2以上—115万m2以上—25万m2以上—3合格率100%连续5年—1连续3年—2连续2年—3已竣工—4专业人员40人—120人—210人—35人—4中级职称20人—110人—25人—3工程（中）财务（初）资格证书4人—13人—22人—3职称5人会计2人两书制度：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》（二）设立房地产开发企业的程序1.房地产开发企业应自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件（2）企业章程（3）验资证明（4）企业法定代表人的身份证明（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件2.房地产开发主管部门在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》——有效期一年（期满前1个月申请核定）延长期不得超过2年，一年内无开发项目，有效期不延长（三）房地产开发企业的市场活动规则对房地产开发企业设立资质等级制度的目的：规范房地产开发企业的市场活动，维护市场的有序竞争。房地产开发企业必须按照核定资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级——不受限制；二级及以下25万平方米以下《房地产开发企业资质管理规定》对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。二、房地产开发项目的规划设计管理（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系（二）房地产开发项目的规划设计管理（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督（一）城市规划的概念和与房地产开发项目的关系

1.城市规划的概念城市规划：指为了确定策划哪个是规模和发展方向，以实现城市经济和社会发展为目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署及具体安排。2.城市规划的类型城市总体规划城市详细规划城市总体规划

主要任务：综合研究城市的性质、发展目标和发展规模，确定城市建设用地布局、功能区分和各项建设的总体部署，综合制定城市交通体系和河湖、绿地系统，控制各项专业规划和近期建设规划。城市详细规划控制性详细规划修建性详细规划（1）控制性详细规划的内容1）规划范围内不同性质用地的界限和建筑类型2）规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标3）规定项目与大市政接口、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等4）提出各地块建筑体量、竖向规划与色彩要求5）确定各级支路的红线位置。控制点坐标和标高6）确定工程管线走向、管径和工程设施用地界限（2）修建性详细规划的内容

1）建设条件分析及综合技术论证2）总平面图布置、建筑、道路、绿地的空间布局和景观设计3）道路、绿化、工程管线规划设计4）竖向规划设计5）工程量估算和投资效益分析3.城市规划与房地产开发项目的关系房地产开发是城市建设的主要方式，与城市规划有着相互依存的关联。房地产开发建设又是实现城市规划的主要途径。（二）房地产开发项目的规划设计管理审定房地产开发项目规划设计的过程，就是通过对修建性详细规划的编制、修改，使其符合城市总体规划和控制性详细规划的过程，也是城市规划部门对房地产开发项目前期工作实施管理的过程。规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”。房地产开发的四个阶段1.投资机会选择与决策分析阶段2.房地产开发前期工作阶段取得建设用地、取得建设项目的立项批复完成房屋拆迁审定项目规划设计3.房地产开发建设阶段4.房地产租售经营阶段“一书二证”1.建设项目选址意见书申报建设项目选址意见书的主要要求是：（1）项目选址的土地权属情况（2）对拟建工程的说明，包括建筑位置、使用性质、高度、面积等（3）界址地形图，包括建筑工程用地和相邻单位及建筑2.建设用地规划许可证申报建设用地规划许可证的主要要求是：（1）市政府对征用集体土地的批复或国土部门对选址用地范围、数量的意见（2）规划部门审定的设计方案3.建设工程规划许可证（三）城市规划部门对建设项目的检查和监督检查和监督开发建设单位认真落实审定的规划和设计，是城市规划部门的重要职能。对城市规划区内重要建设工程，城市规划部门可以参加验收。城市规划区内的其他建设工程，建设单位应当在竣工验收后六个月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。检查？监督？三、房地产开发的项目管理与建设施工管理（一）房地产开发的项目管理制度（8条）（二）房地产开发的施工管理制度1.项目报建与施工许可证制度2.建筑工程质量管理制度3.工程竣工验收备案制度（一）房地产开发的项目管理制度1、必须按土地出让合同设定的条件、国家用地要求开发利用2、项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%3、配套基础设施按：先地下后地上的原则4、1年未动工开发，征收土地出让金20%以下土地闲置费；2年未动工开发，无偿收回土地使用权5、转让项目应符合法定条件：已支付土地出让金，取得证书必须完成开发投资总额的25%以上6、转让项目时，原拆迁补偿安置合同中的权利义务随之转移受让人7、开发项目应当符合法定的质量、安全标准和技术规范8、开发项目经竣工验收合格后方可交付使用（二）房地产开发的施工管理制度1.项目报建与施工许可证制度建设单位申领施工许可证的条件：（1）已经办理该建筑工程用地批准手续（2）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证（3）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求（4）已经确定施工企业（5）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行审查（6）有保证工程质量和安全的具体措施（7）按照规定应该委托监理的工程已委托监理（8）建设资金已经落实2.建筑工程质量管理制度

建设单位对建筑工程质量应承担的义务和责任主要有：（1）建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、建立以及与工程建设有关的重要设备、材料的采购，向具有相应资质等级的单位进行招标，并不得将建设工程肢解发包（2）建设单位应当向勘察、设计、施工、工程监理等单位提供真实、准确、齐全的建设工程原始资料（3）建设单位在领取施工许可证或开工报告前，应按照国家有关规定办理工程质量监督手续（4）建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，…..（5）涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案；没有设计方案的不得施工3.工程竣工验收备案制度办理工程竣工验收备案应提交下列文件：（1）工程竣工验收备案表（2）工程竣工验收报告（3）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用的文件（4）施工单位签署的工程质量保修书（5）法规、规章规定必须提供的其他文件商品住宅还应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满（）未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 A．1年 B．2年 C．3年 D．5年答案：B 课后训练：某工厂修建一个办公楼，预计建设工期为10个月，工程合同价1500万元，按照规定，到位资金应（），才具备了领取施工许可证的规定。 A、不少于450万元 B、不少于750万元 C、不少于1000万元 D、全部到位答案：B课后训练：规划行政主管部门依法管理城市建设采取的“一书两证制”是指()。A．建设用地规划许可证 B．土地利用规划许可证C．施工许可证 D．项目选址意见书E．建设工程规划许可证答案：ADE课后训练：根据《建筑法》的规定，申请领取施工许可证，应具备的条件包括（）。

A、已办理工程用地批准手续B、已确定建筑施工企业C、资金正在落实D、有满足施工需要的施工图纸及技术资料E、材料、设备已经购入答案：ABD课后训练：第三节房地产转让管理一房地产转让的概念二土地使用权的处理原则三房地产转让的程序四房地产转让合同五禁止转让的规定第三节房地产转让管理房地产转让的概念《城市房地产管理法》规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的实质：房地产权属发生转移房地产转让的类型（两种不同性质）有偿转让：买卖、交换、其他合作方式发生的转让无偿转让：继承、赠与其他转让房地产的合法方式主要有（1）以房地产作价入股，与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；（2）一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的——联建（3）因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的——资产重组（4）以房地产抵债的——贷款二、土地使用权的处理原则（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让

1.以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合以下条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书2.《城市房地产管理法》还规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让1.转让以划拨方式取得土地使用权的房地产须取得人民政府的批准2.属于下列情形的，经政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应将转让房地产所获收益中的土地收益上交国家（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目（2）私有住宅转让后仍用于居住的（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的（7）县级以上政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形三、房地产转让的程序（1）房地产转让当事人签订书面转让合同（2）房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权益证书、当事人的合法证明、准让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格（3）房地产管理部门对提供的有关文件审查，在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理（4）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估（5）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费（6）房地产管理部门办理房屋权属登记。核发房地产权属证书四、房地产转让合同《城市房地产转让管理规定》明确了房地产转让合同应当载明的主要条款和内容：1.双方当事人的姓名或者名称、住所2.房地产权属证书名称和编号3.房地产坐落位置、面积、四至界限4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限5.房地产的用途或使用性质6.成交价格及支付方式7.房地产交付使用的时间8.违约责任9.双方约定的其他事项五、禁止转让的规定《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房产的情况：1.达不到法定条件的房地产不得转让2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权利受到限制期间，不得转让该项房地产3.依法收回土地使用权的4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的5.权属有争议的6.未依法登记领取权属证书的7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形一商品房预售管理二商品房现售条件三商品房销售原则四商品房销售合同与销售方式五商品房销售争议的解决规则第四节商品房销售管理

是指房地产开发企业，将新建商品房向消费者售买的活动，它区别于其他房屋所有人将自己的房屋出售给他人的行为。商品房销售也是房地产转让行为商品房销售可以分为：商品房预售商品房现房销售商品房销售一、商品房预售管理（一）商品房预售的条件《城市房地产管理法》对商品房预售规定：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书2.持有建设工程规划许可证3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工较附日期4.开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》（二）商品房预售管理程序1.房地产开发企业预售商品房前，应向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记2.房地产开发企业申请预售许可，应提交的证件及资料：（1）商品房预售许可申请表（2）开发企业的《营业执照》和资质证书（3）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明（5）工程施工合同及关于施工进度的说明（6）商品房预售方案3.房地产开发企业申请符合法定条件的，房地产管理部门应在受理之日起10内，依法做出准予预售的行政许可书面决定、并向企业颁发、送达《商品房预售许可证》4.房地产开发企业预售商品房，应当与商品房预购人签订商品房预售合同5.商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起90日内，依法到房地产管理部门和市县人民政府管理部门办理权属登记手续二、商品房现售条件《商品房销售管理办法》要求商品房现售符合以下条件：1.现售商品房的房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书2.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件3.持有建设工程规划许可证和施工许可证4.已通过竣工验收5.拆迁安置已落实6.供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期7.物业管理方案已经落实三、商品房销售原则（1）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售（2）商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议（3）房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人（4）房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工商品房（5）房地产开发企业、中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应执行《广告法》、《房地产广告暂行规定》等规定，广告内容真实、合法、科学、准确四、商品房销售合同与销售方式（一）商品房销售合同1.商品房销售时，房地产开发企业和买受人应订立书面商品房买卖合同2.商品房买卖合同应明确以下内容：（1）当事人名称或姓名和住所（2）商品房基本状况（3）商品房的销售方式（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间（5）交付使用条件及日期（6）装饰、设备标准承诺（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化的那个配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任（8）公共配套建筑的产权归属（9）面积差异的处理方式（10）办理产权登记有关事宜（11）解决争议的方法（12）违约责任（13）双方约定的其他事项（二）商品房销售程序与方式1.商品房销售应当明示的相关文件2.预订商品房应当正确处理预定费用3.商品房销售价格与计价方式销售价格商品房销售价格—协商议定；经济适用房——按有关规定定价计价方式：商品房销售可以按套或单元计价；也可以按套内建筑面积或建筑面积计价；公摊面积要在合同中说明4.销售代理规则5.商品房交付6.协助购房人办理产权证书五、商品房销售争议的解决规则（一）商品房销售面积的争议超过约定的误差范围—可退房，开发企业承担违约责任（二）商品房销售中的设计变更争议变更确立之日起10日内，书面通知买受人未在规定时效内通知——有权退房（三）商品房销售中的房屋交付时间与质量争议1.交付时间未按期交付——开发企业承担违约责任不可抗力2.交付质量与保修质量保修范围保修期限保修责任3.《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》的主要内容：（1）工程质量监督部门核验的质量等级（2）地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修（3）正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期1）屋面防水3年2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年5）门窗翘裂、五金件损坏1年6）管道堵塞2个月7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期8）卫生洁具1年9）灯具、电器开关6个月10）其他部位、部件保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定（4）用户报修的单位，答复和处理时限住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限《住宅使用说明书》的主要内容：1）开发单位、设计单位、施工单位，委托建立的应注明监理单位2）结构类型3）装饰、装修注意事项4）上水、下水、点、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明5）有关设备、设施安装预留位置的说明好安装注意事项6）门、窗类型，使用注意事项7）配电负荷8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明9）其他需要说明的问题

第五节房屋租赁管理一房屋租赁的主要原则二房屋租赁合同三禁止性及相关规定四房屋租赁登记

房屋租赁管理，是指房屋所有权人将一定期限的房屋使用权让渡给使用人，并由使用人定期向房屋所有权人交付房屋租金的行为。房屋租赁的含义：居住、经营、合作经营为加强城市房屋租赁管理，建设部颁布了《城市房屋租赁管理办法》一、房屋租赁的主要原则

1.房屋租赁是公民、法人和其他组织关于财产权交易的民事活动，当事人应当依照民法规定遵循自愿、平等、狐狸的原则2.公民、法人和其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租3.住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所有权所在地城市人民政府规定的租赁政策4.房屋租赁仅仅是房屋所有人让渡房屋使用权，房屋所有人仍享有房屋的所有权，可以出卖、交换其所有的房屋5.房屋租赁合同是租赁双方权利义务的约定，任何一方不履行约定，就会给对方造成伤害6.我国尚存一定数量向居民或职工出租的公有房屋，这部分房屋租赁带有一定程度的住房福利政策7.房屋所有权人以赢利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上交国家二、房屋租赁合同（一）房屋租赁合同主要条款1.房屋租赁，当事人应签订书面租赁合同，租赁合同应具备以下条款：（1）当事人姓名或名称及住所（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况（3）租赁用途（4）租赁期限（5）租金及交付方式（6）房屋修缮责任（7）转租的约定（8）变更和解除合同的条件（9）违约则责任（10）当事人约定的其他条款2.房屋租赁期限届满，租赁合同约止（二）房屋租赁权利义务的一般约定承租人必须按时缴纳租金，违约的应当支付违约金出租人应按照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应支付违约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任三、禁止性及相关规定（一）禁止房屋租赁的规定1.未取得房屋所有权证的2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的3.共有房屋未取得共有人同意的4.权属有争议的5.属于违法建筑的6.不符合安全标准的7.已抵押，未经抵押人同意的8.不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的9.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形（二）可以终止房屋租赁合同的规定（1）将承租的房屋擅自转租的（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的（4）拖欠租金累计六个月以上的（5）公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的（6）租用承租房屋基尼系那个违法活动的（7）故意损坏承租房屋的（8）法律、法规规定其他可以回收的四、房屋租赁登记

我国对房屋租赁实行两项登记备案制度（一）房屋行政主管部门等级备案租赁房屋登记备案所持文件：（1）书面租赁合同（2）房屋所有权证书（3）当时人的合法证件（4）城市人民政府规定的其他证件出租共有房屋，还须提交其他共有人同意出租的证明出租委托代管房屋，还须提交其他委托代管人授权出租的证明（二）公安部门等级备案（二）公安部门等级备案公安部制定并颁布了《租赁房屋治安管理规定》，要求：1.出租房屋的建筑、消防设备、出入口和通道，必须符合消防安全和治安管理规定，不准出租危险房屋和违章建筑2.私有房屋出租人须持有房屋所有权或其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地派出所申请登记3.出租人的治安责任主要有（1）不准将房屋出租给无合法有效证件的人（2）承租人是外来暂住人员的，应带领其到公安派出所办理登记并领取暂住证（3）发现承租人有违法犯罪活动或嫌疑的，应及时向公安派出所报告（4）停止房屋租赁的应及时到公安派出所办理注销登记手续4.承租人的治安责任主要有（1）必须持有本人身份证或其他合法证件（2）外来暂住人员必须申报暂时户口登记（3）将承租房转租、转借他人的，应向当地派出所申报备案（4）承租房屋不准用于生产、储存、经营易燃易爆或有毒等危险物品一房地产中介服务的概念二房地产中介服务人员资格管理三房地产中介服务机构管理四房地产中介服务业管理第六节房地产中介服务

一、房地产中介服务的概念房地产中介服务，是指具有专业执业资格的人员，在房地产投资、开发、交易的各个环节，为当事人提供居间服务的活动。房地产中介服务主要包括：房地产咨询房地产价格评估房地产经纪活动二、房地产中介服务人员资格管理1.房地产咨询管理人员从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。2.房地产价格评估人员国家实行房地产几个评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。3.房地产经纪人房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得《房地产经纪人资格证》的人员。三、房地产中介服务结构管理1.从事房地产中介业务，应设立相应房地产中介服务机构。2.设立房地产中介服务机构应具备以下条件：（1）有自己的名称、组织机构（2）有固定的服务场所（3）有规定数量的财产和经费（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上3.房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查。4.房地产中介服务机构必须履行以下义务：（1）遵守有关法律、法规、政策（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则（3）按照核准的业务范围从事经营活动（4）按规定标准收取费用（5）依法交纳税费（6）接收行业住噶un部门及其他有关部门的指导、监督和检查四、房地产中介服务业务管理

1.房地产中介服务人员承办业务，应由其所在中介机构同意受理并与委托人签订书面中介服务合同，其应包括以下内容：（1）当事人姓名或名称、住所（2）中介服务项目的名称、内容、要求和标准（3）合同履行期限（4）收费金额和制服方式、时间（5）违约责任和纠纷解决方式（6）当事人约定的其他内容2.房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为（禁止行为）：（1）索取、收受委托合同意外的酬金或其他财物，或利用工作之便，牟取其他不正当利益（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务（3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务（4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益（5）法律、法规禁止的其他行为第七节房地产抵押管理

一房地产抵押的概念二房地产抵押的主要原则三房地产抵押权的设定四房地产抵押合同五房地产抵押登记六抵押房地产的占用、管理与处分一、房地产抵押的概念

（一）房地产抵押的一般概念房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（二）房地产抵押的特定概念房地产抵押存在两种特定的抵押情况与方式：1.在建工程抵押2.预购商品房贷款抵押二、房地产抵押的主要原则（一）房地产抵押应遵循民事法律原则1.设定房地产抵押时，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，双方当事人也可以协商由房地产价格评估结构评估确定。2.抵押权人为避免抵押房屋因遭受人为损坏或自然灾害而出现的风险，要求抵押人办理房产保险的，双方当事人应协商议定。3.企业、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。4.抵押人死亡、依法被宣告死亡或被宣告失踪时，其房地产合法继承人或代言人应继续履行原抵押合同。（二）房地产抵押中的房产、地产抵押权设定应当一致（三）抵押人所承担的债权不得超出其抵押物的价值三、房地产抵押权的设定（一）房地产抵押权的设定规则（二）不得设定房地产抵押权的情况1.权属有争议的房产2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物4.已依法公告列入拆迁范围的房地产5.被依法查封、扣押、监管或以其他形式限制的房地产6.依法不得抵押的其他房地产四、房地产抵押合同1.房地产抵押当事人应签订书面抵押合同。2.房地产抵押合同订立中有下列情况还应注明的事项：（1）以预购商品房贷款抵押的，需提交生效的预购房屋合同；（2）以在建工程抵押的，抵押合同还应载明以下内容：1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额3）已投入在建工程的工程款4）施工进度及工程竣工日期5）已完成的工作量和工程量（3）抵押权人要求抵押房地产保险的，以及要求在房地产抵押后限制抵押人出租、转让抵押房地产或者改变抵押房地产用途的，抵押当事人应当在抵押合同中载明。五、房地产抵押登记抵押当事人应在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。登记机关应当对申请人的申请进行审核。抵押合同书六、抵押房地产的占用、管理与处分（一）抵押人对抵押房产享有法定与约定的权利（二）抵押人负有维护抵押房地产的义务（三）抵押人应当遵守房屋拆迁规则（四）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况：（1）债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人有未能与抵押人达成延期履行协议的（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的（3）抵押人被依法宣告解散或破产的（4）抵押人擅自处分抵押房地产的（5）抵押合同约定的其他情况（五）处分抵押房地产的中止情况

（1）抵押权人请求中止的（2）抵押人申请愿意并证明能够即时履行债务，并经抵押权人同意的（3）发现被拍卖抵押物有权属争议的（4）诉讼或仲裁中的抵押房地产（5）其他应当中止的情况（六）处分抵押房地产所得金额的分配顺序（1）支付处分抵押房地产的费用（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害（5）剩余金额交换抵押人一房地产权属的概念和作用二房屋权属的种类三房屋权属证书四房屋权属登记程序与处理规则第八节房地产权属登记

一、房地产权属登记的概念和作用

（一）房地产权属登记的概念与相关情况我国的房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行申请、登记并颁发相关证件的行为。房地产权属实行登记管理制度，可划分为两类：1.契证登记制度：对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度。2.权证登记制度：对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。我国的房地产权属登记制度

（1）法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚（2）对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准（3）实行房地产权属发证制度（4）法律确认房地产权属证件效力，撤销权属证件需经法律程序（二）房地产权属登记的作用

1.保护房地产权利人的合法权益2.避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险3.房地产权属登记是房地产关里的基础工作二、房屋权属登记的种类（一）总登记（二）初始登记（三）转移登记（四）变更登记（五）他项权利登记（六）注销登记三、房屋权属证书《房屋所有权证》由房屋所有权人收执《房屋共有权证》共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。《房屋他项权证》由他项权利人收执四、房屋权属登记程序与处理规则（一）房屋权属登记程序1.房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。2.登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。3.经登记机关审查登记申请，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属。（二）房屋权属登记处理规则

1.登记机关依法直接代为登记以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记（1）依法由房地产行政主管部门进行房屋权属登记（2）无人主张权利的房屋（3）法律、法规规定的其他情形2.暂缓等级以下情况申请人可以申请暂缓登记（1）因正当理由不能按期提交证明材料的（2）按照规定需要补办手续的（3）法律、法规规定可以准予暂缓登记的3.不予登记下列情况登记机关不予登记（1）属于违章建筑（2）属于临时建筑（3）法律、法规规定的其他情形4.注销房屋权属证书下列情况登记机关有权注销房屋权属证书（1）申报不实的（2）涂改房屋权属证书的（3）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的（4）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的一城市异产毗连房屋管理二城市危险房屋管理三公有住宅售后维修养护管理第九节房屋维修养护管理一、城市异产毗连房屋管理

（一）异产毗连房屋的概念和房屋使用规则1.异产毗连房屋的概念异产毗连房屋，是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。2.异产毗连房屋日常使用应遵循以下规则：异产毗连房屋的所有人按照所有权证书规定的范围行使权力，并承担相应的义务。除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得多占、独占、损害其他所有人和使用人的利益。经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的，异产毗连房屋的所有人必须按有关规定及时治理。异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各所有人一致同意，并签订书面协议。（二）异产毗连房屋的修缮规则异产毗连房屋发生自然损坏或不可抗力造成的损坏，修缮费用依下列原则处理：1.共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担2.共有墙体的修缮按两侧均分后，再由每侧房屋所有人按份额比例分担3.楼盖的修缮，其楼面与顶棚部位，由所在房屋所有人负责；其结构部位，由毗连层上下房屋所有人按份额比例承担4.房盖的修缮5.楼梯及楼梯间的修缮6.房屋共用部位必要的装饰，由其专用的房屋所有人按份额比例承担7.房屋共有。共用设备和附属建筑的修缮，由所有人按份额比例承担二、城市危险房屋管理（一）危险房屋的概念与鉴定程序1.危险房屋，是指结构已严重损坏或承重结构构件已属危险构件，随时有可能丧失结构未定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。2.市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构，负责房屋安全局鉴定并统一使用“房屋安全鉴定专用章”。鉴定机构借到鉴定申请后，应按下列程序进行鉴定：（1）受理申请（2）初始调查，摸清房屋的历史和现状（3）现场勘查、测试、记录各种损坏数据的状况（4）检测演算，整理技术资料（5）全面分析，论证定性，做出综合判断，提出处理意见（6）签发鉴定文书鉴定机构签订房屋为危险房屋的，分为4种情况处理（1）观察使用（2）处理使用（3）停止使用（4）整体拆除（二）危险房屋的鉴定使用与修缮责任房屋所有人和使用人都有权申请危险房屋鉴定。经鉴定为危险房屋的，鉴定费由所有人承担；经鉴定为非危险房屋的，鉴定费由申请人承担。房屋所有人对危险房屋能够解除危险的，应及时解除危险。房屋所有人对经鉴定的危险房屋，必须按照鉴定机构的处理意见及时加固或修缮处理。（三）危险房屋造成损害事故的法律责任1.房屋所有人应承担的民事责任（1）有险不查或损坏不修（2）经鉴定机构鉴定为危险房屋而为采取有效的解除危险措施2.房屋所有人、行为人应当承担的民事责任（1）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质（2）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解除危险措施（3）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危机房屋3.鉴定机构应当承担的民事责任（1）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失（2）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效时限内发生事故（3）因拖延鉴定而发生事故三、公有住宅售后维修养护管理（一）住宅各项使用部位和附属设施设备的划分原则1.住宅自用部位和自用设备住宅自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，摆阔睡、电、气等户表以内的设备和自用阳台。2.住宅共用部位住宅共用部位，是指住宅承重结构部位，包括楼盖、屋顶、梁、柱、楼板、内外墙体和基础，以及外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备设施用房、建筑内的车库等。3.住宅共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。（二）住宅各部位与设施设备的维修养护责任1.住宅所有人的维修养护责任公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任。住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托他人维修养护。2.售房单位的维修养护责任公有住宅出售后，住宅共用部位和共用设施设备的维修养护，由售房单位承担维修养护责任。售房单位可以自行维修养护，也可以委托其他房地产经营管理单位即物业管理企业，承担维修养护责任。3.其他责任包括道路、上下水管道、窨（yin）井、化粪池、绿化等，住宅建筑以外的市政公用设施，按照政府规定的职责分工负责维修和管理。（三）公用住宅出售后的使用和管理

住宅所有人和维修养护责任单位，应定期对住宅的自用部位、自用设备或共用部位、共用设施设备进行维修维护。住宅所有人不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备。住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用应专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。由原售房单位、有关管理部门及相关住宅所有人协商成立民主管理性质的住宅管理委员会，否则组织落实住宅维修养护管理工作；监督维修养护费用的使用。组织制订相关所有人共同遵守的协议；协助有关部门调节相关所有人之间的纠纷。个人购买的其他住宅的维修养护管理，参照上述管理执行。已经实行物业管理的住宅维修养护管理方式，按照相关规定执行。儿童慢性咳嗽与处理1急性咳嗽，时间短于4周单击此处添加文本具体内容2亚急性咳嗽，时间介于4－8周单击此处添加文本具体内容3慢性咳嗽，时间超过8周单击此处添加文本具体内容一.定义CONTENTSONE1二.咳嗽感受器与部位三种感受器

RARlike（快速适应性感受器，机械刺激为主）

Nociceptive（伤害感受器，化学刺激为主）

Polymodal（咳嗽感受器，机械刺激与酸）有髓神经纤维口咽部、喉、支气管树、外耳道与鼓膜A

神经纤维C神经纤维C类神经纤维感受器(VR1)无髓神经纤维通过释放神经多肽，刺激RARs主要位于支气管Opioidreceptor阿片受体,有μ、κ、δ和σ亚型麻醉镇痛剂通过某些肽类物质(如β-内啡肽)及μ阿片受体抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受体,参与了芬太尼诱发呛咳过程慢性咳嗽经常（16~62%）同时由一种以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年龄慢性咳嗽最常见的三种原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一症状大多数慢性咳嗽能明确病因，使治疗有效率达84~98%三.慢性咳嗽的常见病因上呼吸道咳嗽综合症(UACS)

慢性鼻窦炎慢性鼻炎，包括过敏性鼻炎增殖体肥大吸入综合症

胃食道反流病(GERD)

会厌功能障碍支气管源性疾病哮喘综合征病毒感染后咳嗽心因性疾病儿童慢性咳嗽(胸片正常)的常见原因常见的支气管源性疾病是儿童慢性咳嗽的第一大原因支气管哮喘咳嗽变异性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸细胞性支气管炎(NAEB)<一>哮喘综合征有慢性气道炎症，气道高反应，肺功能异常有咳嗽及喘息发作，以夜间和清晨为重有特应性家族史对糖皮质激素，抗白三烯受体拮抗药及支气管扩张药有效1.支气管哮喘有慢性气道炎症，气道高反应，肺功能大多正常；中央气道慢性炎症和支气管反应增高平滑肌收缩刺激肌梭内咳嗽感受器以咳嗽为主，偶尔有喘息发作以夜间和清晨为重对糖皮质激素，抗白三烯受体拮抗药，支气管扩张药有效2.咳嗽变异性哮喘又称过敏性咳嗽有慢性气道炎症，痰液嗜酸细胞>2.5~5%无气道高反应和肺功能异常仅有咳嗽，无喘息发作对糖皮质激素，抗白三烯受体拮抗药有效；支气管扩张药无效3.嗜酸细胞性支气管炎激素敏感性咳嗽常用的相关检查支气管舒张试验支气管激发试验3％NaCl雾化吸入诱导咳嗽痰液咳出或吸出处理后计数嗜酸细胞数痰液嗜酸细胞>2.5~5%诱导痰嗜酸细胞计数RSV毛细支气管炎与慢性咳嗽有密切关系RSV导致支气管结构或功能的持续损害RSV改变神经敏感阈值，咳嗽感受器阈值降低RSV诱导RSV-IgE形成，ECP增高RSV诱发咳嗽(哮喘、肺发育不全、气道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜间及清晨咳嗽为主，可伴有喘息发作多持续3－8周，但对于早产儿、小于3个月的婴儿及伴有基础疾病的患儿持续时间较长部分伴有特异体质的患儿，对糖皮质激素及白三烯拮抗药物治疗有效是儿童慢性咳嗽常见原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物导致鼻咽喉部神经敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽综合症

慢性鼻炎过敏性鼻炎常年性非过敏性鼻炎血管运动性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻窦炎增殖体肥大引起UACS的原因有：临床表现喉部发痒、疼痛，咳粘液性痰及清嗓动作有咽后壁分泌物流动感咽后壁可见粘液样分泌物咽部粘膜呈鹅卵石改变(结节状淋巴滤泡)一代抗组胺药物/鼻减充药物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流气管食管瘘吞咽协调障碍<四>吸入综合症胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入气管或支气管肺多见于小龄幼儿，表现为喂水或奶时的呛咳部分见于神经肌肉受损或发育异常的患儿上呼吸道感染后会加重症状进食稠厚流质或鼻饲能明显改善症状吞咽协调障碍1.室内环境空气污染污秽或刺激性有害气体；气媒性过敏原2.在集体环境中生活

幼儿园和小学<五>慢性或反复呼吸道感染3.支气管肺功能结构异常气道堵塞

支气管异物、支气管淋巴结压迫、异位血管.气道结构异常原发性纤毛运动障碍慢性气道炎症麻疹肺炎后,先天性心脏病肺功能异常早产儿、支气管发育不良胸部平片或CT：明确肺部病变鼻腔镜：明确鼻炎及鼻窦炎鼻窦平片或CT：明确鼻窦炎吞钡、同位素、食道下端pH测定：明确胃食道返流支气管扩张或激发试验：明确哮喘或病毒感染后咳嗽诱导痰液试验：明确嗜酸细胞支气管炎纤支镜检查：明确异物超声心动图检查：心脏情况四.常用辅助诊断措施ONE1常见慢性咳嗽的处理方法过敏性鼻炎：鼻用糖皮质激素抗组胺药-减充剂/抗组胺药避免过敏原/刺激物血管运动性鼻炎：鼻用嗅化异丙托品感染后鼻炎：第一代抗组胺药-减充剂鼻用嗅化异丙托品慢性鼻窦炎：抗生素+抗组胺药-减充剂

上呼吸道咳嗽综合症治疗原则避免接触过敏原;

阻断或减轻炎症反应和分泌物的产生;

治疗感染;

纠正结构异常

诊断为UACS诱发咳嗽的患者,如果第一代抗组胺药物和(或)减充血剂(A/D)的经验性治疗没有效果,下一步应进行鼻窦的影像学检查吸入皮质醇，减轻气道炎症和气道反应性白三烯受体拮抗剂，

受体激动剂，治疗夜间阵发性咳嗽一般不用祛痰药、中枢性止咳药和抗生素咳嗽变异性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮质激素及白三烯拮抗药物有效对支气管扩张药物无效嗜酸细胞性支气管炎避免反复呼吸道感染

受体激动剂或溴化异丙托品缓解咳嗽必要时可吸入糖皮质激素一般在1岁后逐渐好转

感染后气道高反应性加强喂养指导稠厚食品鼻饲喂养吞咽协调障碍1.针对性抗病原治疗2.治疗局部慢性病灶3.调节机体免疫状态4.加强营养与锻炼

慢性迁移性感染重视病史与体检，包括耳鼻咽喉和消化系统疾病。根据病史与体检结果选择有关检查，由简单到复杂。先检查常见病，后少见病。诊断和治疗两者应同步或顺序进行。如前者条件不具备时，根据临床特征进行诊断性治疗，并根据治疗反应确定咳嗽病因，治疗无效时再选择有关检查。慢性咳嗽的病因诊断原则

1．病史和查体，通过病史询问缩小诊断范围

2．常规X线胸片检查

3．胸片有明显病变者,可根据病变的形态、性质选择进一步检查。

4．胸片无明显病变者，如被动吸烟、环境刺激物，则脱离刺激物的接触，观察4周。咳嗽仍未缓解或无上述诱发因素，则进入下一步诊断程序。

慢性咳嗽病因诊断流程具体步骤：5．肺通气功能+支气管激发试验，诊断和鉴别哮喘通气功能正常、激发试验阴性，进行诱导痰检查

6．怀疑呼吸道过敏者，可行变应原皮试、血清IgE

和咳嗽敏感性检测。7．存在鼻后滴流或频繁清喉时，可先按UACS治疗，联合使用第一代H1受体阻断剂和鼻减充血剂。对变应性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮质激素。治疗1～2周症状无改善者，可摄鼻窦CT或鼻咽镜

8．对于饮水或喂奶呛咳者，可考虑改用稠厚食品，必要时进行短期鼻饲喂养。

9．上述检查仍未确诊，或试验治疗仍继续咳嗽者，应考虑进行高分辨率CT和纤支镜以及心脏超声检查，除外支气管扩张症、支气管内膜结核及左心功能不全等疾病。

10．反复发作的慢性咳嗽患者，夜间不咳，较敏感，如上述各项检查和针对性治疗均无效时，应除外心因性咳嗽。

注意点：

1．经相应治疗后咳嗽缓解，病因诊断方能确立。

2．部分患者可同时存在多种病因。如果患者治疗后，咳嗽症状部分缓解，应考虑是否同时合并其它病因谢谢第三节分析文体特征和表现手法2大考点书法大家启功自传赏析中学生，副教授。博不精，专不透。名虽扬，实不够。高不成，低不就。瘫偏‘左’，派曾‘右’。面微圆，皮欠厚。妻已亡，并无后。丧犹新，病照旧。六十六，非不寿。八宝山，渐相凑。计平生，谥曰陋。身与名，一起臭。【赏析】寓幽默于“三字经”，名利淡薄，人生洒脱，真乃大师心态。1.实用类文本都有其鲜明的文体特征，传记的文体特征体现为作品的真实性和生动性。传记的表现手法主要有以下几个方面：人物表现的手法、结构技巧、语言艺术和修辞手法。2.在实际考查中，对传记中段落作用、细节描写、人物陪衬以及环境描写设题较多，对于材料的选择与组织也常有涉及。3.考生复习时要善于借鉴小说和散文的知识和经验，同时抓住传记的主旨、构思以及语言特征来解答问题。传记的文体特点是真实性和文学性。其中，真实性是传记的第一特征，写作时不允许任意虚构。但传记不同于一般的枯燥的历史记录，它具有文学性，它通过作者的选择、剪辑、组接，倾注了爱憎的情感；它需要用艺术的手法加以表现，以达到传神的目的。考点一分析文体特征从哪些方面分析传记的文体特征？一、选材方面1.人物的时代性和代表性。传记里的人物都是某时代某领域较

突出的人物。2.选材的真实性和典型性。传记的材料比较翔实，作者从传主

的繁杂经历中选取典型的事例，来表现传主的人格特点，有

较强的说服力。3.传记的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能构建]二、组材方面1.从时序角度思考。通过抓时间词语，可以迅速理清文章脉络，

把握人物的生活经历及思想演变过程。2.从详略方面思考。组材是与主题密切相关的。对中心有用的，

与主题特别密切的材料，是主要内容，则需浓墨重彩地渲染，

要详细写；与主题关系不很密切的材料，是次要内容，则轻

描淡写，甚至一笔带过。三、句段作用和标题效果类别作用或效果开头段内容：开篇点题，渲染气氛，奠定基调，表明情感。结构：总领下文，统摄全篇；与下文某处文字呼应，为下文做铺垫或埋下伏笔；与结尾呼应。中间段内容：如果比较短，它的作用一般是总结上文，照应下文；如果比较长，它的作用一般是扩展思路，丰富内涵，具体展示，深化主题。结构：过渡，承上启下，为下文埋下伏笔、铺垫蓄势。结尾段内容：点明中心，深化主题，画龙点睛，升华感情、卒章显志，启发思考。结构：照应开头；呼应前文；使结构首尾圆合。标题①突出了叙述评议的对象。②设置悬念，激发读者的阅读兴趣。③表现了传主的精神或品质。④点明了主旨，表达了作者的情感。⑤运用修辞，使文章内涵丰富，意蕴深刻，增加了文章的厚度与深度。四、语言特色角度分析鉴赏传记的类别自传采用第一人称，语言或幽默调侃或自然亲切；他传采用第三人称，语言或朴实自然或文采斐然。语意和句式句子中的关键词所包含的情感、态度等，整句与散句、推测与肯定、议论与抒情、祈使与反问等特殊句式，往往有着不同一般的表现力。这些都是分析语言的切入点。修辞的角度修辞一般是用来加强语言的表现力的。抓住修辞特点，就能从语言的表达效果上加以体味。语言风格含蓄与明快、文雅与通俗、生动与朴实、富丽与素淡、简洁与繁复等。1.(2015·新课标全国卷Ⅰ)阅读下面的文字，完成后面的题目。[即学即练]朱东润自传1896年我出生在江苏泰兴一个失业店员的家庭，早年生活艰苦，所受的教育也存在着一定的波折。21岁我到梧州担任广西第二中学的外语教师，23岁调任南通师范学校教师。1929年4月间，我到武汉大学担任外语讲师，从此我就成为大学教师。那时武汉大学的文学院长是闻一多教授，他看到中文系的教师实在太复杂，总想来一些变动。用近年的说法，这叫作掺沙子。我的命运是作为沙子而到中文系开课的。大约是1939年吧，一所内迁的大学的中文系在学年开始，出现了传记研究这一个课，其下注明本年开韩柳文。传记文学也好，韩柳文学也不妨，但是怎么会在传记研究这个总题下面开韩柳文呢？在当时的大学里，出现的怪事不少，可是这一项多少和我的兴趣有关，这就决定了我对于传记文学献身的意图。《四库全书总目》有传记类，指出《晏子春秋》为传之祖，《孔子三朝记》为记之祖，这是三百年前的看法，现在用不上了。有人说《史记》《汉书》为传记之祖，这个也用不上。《史》《汉》有互见法，对于一个人的评价，常常需要通读全书多卷，才能得其大略。可是在传记文学里，一个传主只有一本书，必须在这本书里把对他的评价全部交代。是不是古人所作的传、行状、神道碑这一类的作品对于近代传记文学的写作有什么帮助呢？也不尽然。古代文人的这类作品，主要是对于死者的歌颂，对于近代传记文学是没有什么用处的。这些作品，毕竟不是传记文学。除了史家和文人的作品以外，是不是还有值得提出的呢？有的，这便是所谓别传。别传的名称，可能不是作者的自称而是后人认为有别于正史，因此称为“别传”。有些简单一些，也可称为传叙。这类作品写得都很生动，没有那些阿谀奉承之辞，而且是信笔直书，对于传主的错误和缺陷，都是全部奉陈。是不是可以从国外吸收传记文学的写作方法呢？当然可以，而且有此必要。但是不能没有一个抉择。罗马时代的勃路塔克是最好的了，但是他的时代和我们相去太远，而且他的那部大作，所着重的是相互比较而很少对于传主的刻画，因此我们只能看到一个大略而看不到入情入理的细致的分析。英国的《约翰逊博士传》是传记文学中的不朽名作，英国人把它推重到极高的地位。这部书的细致是到了一个登峰造极的地位，但是的确也难免有些琐碎。而且由于约翰逊并不处于当时的政治中心，其人也并不能代表英国的一般人物，所以这部作品不是我们必须模仿的范本。是不是我国已经翻译过来的《维多利亚女王传》可以作为范本呢？应当说是可以，由于作者着墨无多，处处显得“颊上三毫”的风神。可是中国文人相传的做法，正是走的一样的道路，所以无论近代人怎么推崇这部作品，总还不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。国内外的作品读过一些，也读过法国评论家莫洛亚的传记文学理论，是不是对于传记文学就算有些认识呢？不算，在自己没有动手创作之前，就不能算是认识。这时是1940年左右，中国正在艰苦抗战，我只身独处，住在四川乐山的郊区，每周得进城到学校上课，生活也很艰苦。家乡已经陷落了，妻室儿女，一家八口，正在死亡线上挣扎。我决心把研读的各种传记作为范本，自己也写出一本来。我写谁呢？我考虑了好久，最后决定写明代的张居正。第一，因为他能把一个充满内忧外患的国家拯救出来，为垂亡的明王朝延长了七十年的寿命。第二，因为他不顾个人的安危和世人的唾骂，终于完成历史赋予他的使命。他不是没有缺点的，但是无论他有多大的缺点，他是唯一能够拯救那个时代的人物。(有删改)【相关链接】①自传和传人，本是性质类似的著述，除了因为作者立场的不同，因而有必要的区别以外，原来没有很大的差异。但是在西洋文学里，常会发生分类的麻烦。我们则传叙二字连用指明同类的文学。同时因为古代的用法，传人曰传，自叙曰叙，这种分别的观念，是一种原有的观念，所以传叙文学，包括叙、传在内，丝毫不感觉牵强。(朱东润《关于传叙文学的几个名词》)②朱先生确是有儒家风度的学者，一身正气，因此他所选择的传主对象，差不多都是关心国计民生的有为之士。他强调关切现实，拯救危亡，尊崇气节与品格。这都是可以理解的。(傅璇琮《理性的思索和情感的倾注——读朱东润先生史传文学随想》)★作为带有学术性质的自传，本文有什么特点？请简要回答。答：________________________________________________解析本题考查分析文本的文体基本特征和语言特色。解答时，要在阅读的基础上，了解文章的文体特征、内容的侧重点、内容表达的特征。本文作为一篇带有学术性质的自传，突出特点之一就是偏重学术经历，介绍了自己的传记文学观及其形成过程。文章的开头与结尾，将自己的生平与学术结合起来，尤其是为张居正写传原因的解说，结合当时的社会背景和自己家庭的情况，更是呈现出学术背后的家国情怀。在行文方面，语言平易自然，穿插“怎么会在传记研究这个总题下面开韩柳文呢？”“我写谁呢？”等口语，语言平白如话，就像面对面闲谈一样。答案①偏重学术经历，主要写自己的传记文学观及其形成过程；②写生平与写学术二者交融，呈现学术背后的家国情怀；③行文平易自然，穿插使用口语，就像和老朋友闲谈一样。1.一般和具体结合我们在对文本的一般性特征进行分析的同时，也应该注意到富有个性的“具体”的特征。[思维建模]分析文体特征2要领2.注意效果解读

分析文体特征时，不能仅仅停留在辨别认知的层面上，而必须懂得去对它们做“效果”分析。对“效果”的分析不外乎从这样的两个方面去考虑：一是从表达者的表达这个方面去考虑，看他采用这样的方式会给他的表达带来怎样的好处；二是从阅读者这个方面考虑，看他这样做可以对读者的阅读产生什么样的积极的效果。分析传记的文体特征☞咀嚼经典高考题目提升审题答题技能高考曾经这样考品答案，悟技巧，不丢分1.(2014·辽宁卷)本文第一自然段有何作用？请简要分析。(6分)(《侯仁之：城市的知音》)①交代侯仁之选择历史专业的原因；②写出了侯仁之对国家民族命运的关注，使传主形象更加丰满；③体现了传记的真实性；④为下文介绍侯仁之的学术研究及成就做铺垫。(答出1点给1分，2点给3分，3点给5分，4点给6分)2.(2013·福建卷)文章已有“《梦里京华》”一例，为何还要例举“委曲求全”？请简要分析。(4分)(《那一种遥远的幽默》)①增强说服力，进一步突出王文显剧作别有一番幽默，肯定他喜剧创作的能力和影响。②引出下文对王文显任代理校长时行事风格的叙写，形成对比，以突出王文显治校的持重务实，一丝不苟。(每点2分，意思对即可。)3.(2012·新课标全国卷)12(1)选项E：本文撷取谢希德人生的若干片断，描写她热爱祖国、献身科学、关爱亲人的事迹，表现了一位杰出女性的伟大人格。(√)(《谢希德的诚与真》)本选项考查对文体特征的理解，涉及文章的选材、文本的主要内容与主题等内容。(正确选项，3分)因传记是记载人物生平或事迹的一类记叙文体，它的表达技巧比较接近于小说和散文，可以说文学类文本的表现手法都与传记相通。由于传记的文体特征，需要格外注意其他人物对传主的映衬、细节描写、引用和议论等方面。考点二分析表现手法3题型(一)叙述1.顺叙的作用(效果)：思路清晰，结构条理。2.倒叙的作用(效果)[知能构建](1)能增强文章的生动性，使文章产生悬念，更能引人入胜。(2)强调作用，这一段主要写了……放到开头强调了传主的……(与传主精神、品质等的关系)。(3)表达了作者对传主怎样的情感(与作者情感的关系)。(4)深化了主旨(与主旨的关系)。(5)使文章结构富于变化，避免了叙述的平淡和结构的单调。3.插叙的作用(效果)(1)内容上：①(如果是引述他人的话，或是传主自己的话、书信等)突出了传记的真实性，使文章内容更充实。②深化了文章主题。③使人物形象更加鲜明。④(如果是引述他人的话等就属于侧面描写)侧面烘托了传主的……⑤(如果插叙的语段拿传主和其他人对比)通过对比，衬托出了传主的……(2)结构上：①避免了结构的平铺直叙，使行文起伏多变，使结构更加紧凑集中。②对……做了必要的铺垫照应，补充说明。(二)描写(主要是细节描写)1.描写的三种作用(1)让传主形象更全面完整，更立体化。传主形象是由多个侧面组成的，只表现其伟大的一面，而不展现其普通的一面，人物就不能立体化。

(2)让人物真实可信。要把人物写好，就要写其普通的一面，因为读者是普通的公民，他愿意接受伟人身上普通的一面。这样的人物会让读者觉得真实亲切，易于接受。(3)符合读者心理需要。对于大人物诸如政治家、艺术家、影视明星等，读者已经从媒体中了解了一些他们在本行业内的成就、事迹。对于传记作品，