房地产开发法律制度

第一章房地产开发法律制度[教学重点]房地产开发企业的概念、设立条件和程序；[教学目的]通过本章的学习，要了解城市房地产开发的概念、特征，房地产开发企业的概念、设立条件和程序；认识房地产开发企业的管理机制温州职业技术学院一、房地产开发的概念及其基本原则（一）房地产开发

是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。1、土地开发---2、房屋开发---第一节房地产开发概述

温州职业技术学院1．涉及面广---行业和部门---支柱性产业？2．工程项目多3．投资量大4．建设周期长

（二）房地产开发的特征温州职业技术学院（三）房地产开发的基本原则

(1)在获取使用权的国有土地上开发的原则(2)严格按用途、期限开发土地的原则用途？期限—土地闲置费和没收(3)严格执行城市规划的原则开发与城市规划的关系？落实，指导正向影响和负面影响(4)居民住宅优惠开发70/90限制(5)开发项目质量达标的原则温州职业技术学院从目的分—A：经营B：自用从内容分---A：基础设施B：房屋建设从范围分---A：新区开发B：旧区开发从规模分---A：单项开发B：小区开发C：成片开发二、房地产开发的类型温州职业技术学院二、房地产开发的程序（一）投资机会选择与决策分析

寻找投资的可能性，“看地”

（二）前期工作（三）建设阶段

（四）租售阶段温州职业技术学院阶段

步骤

内容

投资机会选择与分析投资机会选择（寻找、筛选）投资机会寻找和筛选投资决策分析（可行性研究）

市场分析和财务评价。前期工作

获取土地使用权利

1）出让：招标、协议、、挂牌、拍卖；2）划拨：3）与当前土地使用权利拥有者合作。

规划设计和方案报批

⑴规划部门提出的规划设计条件⑵《选址规划意见通知书》（3）《建设用地规划许可怔》（4）《建设工程规划许可证》

签署有关合作协议

建设工程招标：公开招标、邀请招标；开工申请：《申领施工许可证》

温州职业技术学院前期工作阶段还包括

3、拆迁1、七通一平2、落实资金温州职业技术学院阶段

步骤

内容

建设阶段施工建设与竣工验收

1、工程招投标2、工程监理（1）质量控制（2）进度控制(⒊)成本控制(4)合同管理(5)信息管理：3、竣工验收：租售阶段市场营销

1、销售形式：自行销售、委托销售2、制定租售方案；租售选择、租售进度、租售价格。3、制定宣传与广告策略：五种决策5M：目标（任务）、资金、信息、媒体、广告效果评价（衡量）温州职业技术学院

1、开发主体合法

向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2、依法取得房地产开发用地的使用权

3、在规定的期限内动工开发房地产

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

开发必须具备的条件：温州职业技术学院例题分析：国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自()之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。（2004年房地产估价师制度试题）A．使用土地B．土地使用权出让合同生效C．土地使用权出让金缴纳D．土地使用证取得答案：B温州职业技术学院对不按期开发的房地产项目的处理原则

《开发经营条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费:

(1)因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的

(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上

(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。

温州职业技术学院第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的概念和类型1、房地产开发企业

是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业2、类型（1）房地产专营公司（2）兼营公司（3）房地产项目公司温州职业技术学院第二节房地产开发企业二、房地产开发企业的设立条件有自己的名称和组织机构有固定的经营场所有符合国务院规定的注册资本有足够的专业技术人员法律、行政法规规定的其他条件温州职业技术学院《开发经营条例》：对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：

(1)有符合公司法人登记的名称和组织机构；

(2)有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；

(3)注册资本100万元以上；

(4)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；

(5)法律、法规规定的其他条件。

温州职业技术学院介绍房开名企的企业文化万科保利地产金地集团绿城房产绿地集团恒大Soho中国远洋地产

要求做成ppt分组介绍重点介绍企业文化核心价值观温州职业技术学院温州职业技术学院第二节房地产开发企业三、设立程序新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案：：

(1)营业执照复印件；

(2)企业章程；

(3)验资证明；

(4)企业法定代表人的身份证明；

(5)专业技术人员的资格证书和聘用合同。

温州职业技术学院房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

例题：新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起(

)日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。

a7

b．10

c．20

d．30

答案：d温州职业技术学院四、房地产开发企业的资质等级（共4级）

（一）一级资质：

1．注册资本不低于5000万元；

2．从事房地产开发经营5年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

温州职业技术学院（二）二级资质：

1．注册资本不低于2000万元；

2．从事房地产开发经营3年以上；

3．近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续3年建筑工程质量合格率达100％；

5．上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；

6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；

7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；

8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

9．未发生过重大工程质量事故。

温州职业技术学院（三）三级资质：

1．注册资本不低于800万元；

2．从事房地产开发经营2年以上；

3．房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；

4．连续2年建筑工程质量合格率达100％；

5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；

7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

8．未发生过重大工程质量事故。温州职业技术学院（四）四级资质：

1．注册资本不低于100万元；

2．从事房地产开发经营1年以上；

3．已竣工的建筑工程质量合格率达100％；

4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；

5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；

6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；

7．未发生过重大工程质量事故。

温州职业技术学院例题：1、设立房地产开发企业的注册资本应在(

)万元以上。

a、50

b、80

c．100

d．200

答案：c

解析：按照《开发经营条例》规定，设立房地产开发企业的注册资本应在100万元以上，因此选c。

温州职业技术学院例题：2、房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级，其中一级资质注册资本应在(

)万元以上

a1000

b．3000

c．5000

d．8000

答案：c

解析：，建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，一级资质房地产开发企业注册资本应在5000万元以上，因此选c。

温州职业技术学院温州职业技术学院四、房地产开发企业资质管理机构

（1）国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；

（2）县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作五、

房地产开发企业资质登记实行分级审批

一级资质由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批；二级及二级以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设

行政主管部门制定。

温州职业技术学院房地产开发企业一级资质由（

）审批。

a市人民政府

b．省、自治区、直辖市建设行政主管部门

c．省、自治区、直辖市人民政府

d．国务院

答案：d

解析：按照有关规定，房地产开发企业一级资质由国务院审批，因此，应选d。温州职业技术学院六、

房地产开发企业资质实行年检制度

对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。企业有下列行为之一的，由原资质审批部门公告资质证书作废，收回证书，并可处以1万元以上3万元以下的罚款：

(1)隐瞒真实情况，弄虚作假骗取资质证书的；

(2)无正当理由不参加资质年检的，视为年检不合格；

(3)工程质量低劣，发生重大工程质量事故的；

(4)超越资质等级从事房地产开发经营的；

(5)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

温州职业技术学院七、房地产开发项目管理

1

确定房地产开发项目的原则

(1)确定房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的,还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。

(2)房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。

立项发展和改革委员会温州职业技术学院例题：确定房地产开发项目，应当符合(

)的要求。

a土地利用总体规划

b．年度建设用地计划

c．城市规划

d．房地产开发年度计划答案：abcd

解析：根据“确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求”，因此，应选adcd。

温州职业技术学院2土地使用权的取得方式

《开发经营条例》第十二条规定，房地产开发用地应当以出让的方式取得。但国家和国务院规定可以采用划拨方式的除外。可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：

(1)国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地却属必须的，可以由县以上人民政府依法批准划拨。

温州职业技术学院(2)

经济适用住房建设用地可采取行政划拨方式。

1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“。。。。。。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。

温州职业技术学院例题：房地产开发项目土地使用权的取得，可采取行政划拨方式包括(

)。

a国家机关用地，军事用地

b．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

c．商业用房建设用地

d．城市基础设施用地和公益用地

e经济适用住房建设用地

答案：abde

解析：商业用房建设用地不能采取行政划拨方式，因此，应选abde。

温州职业技术学院八、房地产项目实行资本金制度

1、项目资本金的概念

投资项目资本金，是指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。

2、项目资本金的出资方式

（1）项目投资资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。

（2）以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20％，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。

投资的项目必须首先落实资本金才能进行建设

温州职业技术学院自有资金（资本金）借入资金7000万30%资本金占项目总投资的比例5位股东，每位股权额600万可抽资或转让股份否？土地使用权入股3000万600600600600600温州职业技术学院温州职业技术学院温州职业技术学院温州职业技术学院3

、房地产项目资本金

《开发经营条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。

温州职业技术学院例题：《开发经营条例》规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于(

)

％。

a10

b．20

c．30

d．40

答案：b为了防止房地产投资过热，温州职业技术学院九、

对开发项目实行质量责任制度

1、

房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任

房地产开发企业开发建设的房地产开发项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。如何保证质量？温州职业技术学院勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。

消费者是从开发商手里购房，出现质量责任，也应由开发企业承担对购房者的责任温州职业技术学院

2、对质量不合格的房地产项目的处理方式

房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。温州职业技术学院应当注意以下几个问题：

一是只要在合理的使用年限内，房屋主体结构不合格的，均可申请退房。二是一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门核验的结论为依据，其他单位的核验结果不能作为退房的依据。温州职业技术学院四是对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。

五是主体结构不合格，消费者有权要求退房，也有权采取双方协商换房。选择退房还是换房，权利在消费者。

温州职业技术学院承重墙有一从顶到底的裂缝，---主体结构有问题！

温州职业技术学院用白灰暂时补上温州职业技术学院温州职业技术学院例题：对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，应包含(

)

a购房人的直接损失

b．购房人的精神损失等间接性损失

c．开发商的直接损失

d．开发商的精神损失等间接性损失

答案：a

解析：根据题意，对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，显然不包含开发商的直接损失、开发商的精神损失等间接性损失，同时也不包含购房人的精神损失等间接性损失，因此，应选a。

温州职业技术学院十、竣工验收制度

1

、房地产开发项目需经验收方能交付使用

（1）未经验收合格的，不得交付使用。

（2）房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。

（3）房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

归口管理制度温州职业技术学院2、住宅小区等群体房地产开发项目竣工，还应当按照下列要求进行综合验收

(1)城市规划和设计条件的落实情况；

(2)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；

(3)单项工程的工程质量验收情况；

(4)拆迁安置方案的落实情况；

(5)物业管理的落实情况。

温州职业技术学院某住宅小区在交房时存在配套基础设施(水、电、气、暖、小区道路等)和公用服务设施(教育、医疗、文体、社区管理等)不能与住宅同步交付使用的问题。请问可否给与综合验收合格？温州职业技术学院例题：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起（

）日之内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

a10

b．20

c．30

d．90

答案：c

温州职业技术学院竣工验收与综合验收的关系？温州职业技术学院十一、项目手册制度

（1）概念：是指政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度。目的：为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益。

（2）房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案。

温州职业技术学院（3）政府行业管理部门的监控内容是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设预售款项是否按期投入拆迁安置是否按要求进行工程项目是否发生变化等内容温州职业技术学院项目手册范本温州职业技术学院例题：对项目手册的实施作用，包括(

)。

a加强对房地产市场的监测

b．及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

c．督促开发企业按城市规划实施开发

d．有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

答案：abcd温州职业技术学院十二、房地产项目转让1

、转让条件

(1)以出让方式取得的土地使用权转让条件：

A

已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件。

B只有完成一定开发规模后才允许转让。一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利温州职业技术学院十二、房地产项目转让1

、转让条件

(1)以出让方式取得的土地使用权

转让条件：

A

已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件。

B只有完成一定开发规模后才允许转让。一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。

目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利温州职业技术学院(2)以划拨方式取得的土地使用权

要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。不允许转让准予转让温州职业技术学院转让方----受让方准予转让有两种处理方式：

A由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；---按出让处理

B可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

---按转让处理温州职业技术学院2、转让的程序

转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。

产权转移在合同签订时还是产权变更登记时？温州职业技术学院（1）房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后30天内，到房地产开发主管部门办理备案手续。

（2）未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。

（3）房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。

一房多售引申---人地不认人原则温州职业技术学院例题（判断）：1、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起10日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。（

）

2、未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。(

)

答案：abcde错对温州职业技术学院十三、

商品房交付使用

房地产开发企业销售商品住宅时，应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

温州职业技术学院温州职业技术学院温州职业技术学院温州职业技术学院1、《住宅质量保证书》的内容

(1)商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；（《住宅质量保修书》中的保修期限是从商品房交付使用之日起计算，承包商对开发商的保修期限是从竣工验收合格之日起计算）温州职业技术学院013452承包商对开发商的保修期竣工验收交付使用开发商对购房者的保修期存续期请否是否有效？温州职业技术学院

施工单位向开发商承诺的保修期限为5年，自竣工之日起算，张小姐购买的商品房是在竣工1年后出售并交付使用的，则该商品房的保修期限的存续期为4年，开发商应向张小姐承诺的质量保修期至少应当为多少年？答：4年

温州职业技术学院若存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，则保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。已知：《规定》：屋面防水最低保修期限3年；存续期为2年《保修书》中的保修期限为2年求保修期？竣工验收交付使用1342温州职业技术学院非住宅商品非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期内属于保修范围的质量问题，开发企业承担保修义务，赔偿损失。因不可抗力或者使用不当造成的损失，开发企业不承担责任。

温州职业技术学院

(2)最低保修项目和保修期限如下：

1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；

2)屋面防水3年；

3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

4)墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

5)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

保修项目保修期限温州职业技术学院

6)门窗翘裂、五金件损坏1年；

7)管道堵塞2个月；

8)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

9)卫生洁具1年；

10)灯具、电器开关6个月。

其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。

温州职业技术学院下面关于最低保修项目和保修期限，表述正确的是

(

)

a屋面防水3年

b．墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年

c．管道堵塞2年

d．灯具、电器开关6个月

e地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修

答案：abde

解析：管道堵塞2年，显然是错的，因此应选abde温州职业技术学院十四、房地产广告

1、

房地产广告应当遵守的原则及要求

（1）发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。

视频《开发经营条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。温州职业技术学院（2）房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

（3）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

有悖于社会良好风尚的：使用“豪门”、“豪宅”、“有别于一般老百姓的小区”等用语。温州职业技术学院

为激发消费者的购买欲望，一房地产开发商竟发布含有“风水宝地、灵气”等封建迷信内容广告，结果换来一张罚单。工商部门责令其停止发布违法广告，并处以5000元罚款。

为了更好促销，当事人委托福州某广告公司制作了300本房地产印刷品楼书广告，上面写有“明珠城坐落在王官头镇最具灵气的风水宝地，坐北朝南，扼守青芝山千年龙脉福地，前瞻浩瀚闽江无敌风光，见证千年古镇的沧桑与繁华”等字样，含有“风水”等封建迷信内容，其行为违反了《房地产广告发布暂行规定》有关规定。

（谢家文）温州职业技术学院开发商打出促销牌温州职业技术学院2、

禁止发布房地产广告的几种情形

(1)在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；

(2)在未经国家征用的集体所有的土地上建设的；

(3)司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

小产权房？已不是完整意义上的房地产权利温州职业技术学院(4)预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；温州职业技术学院(5)权属有争议的；

(6)违反国家有关规定建设的；

(7)不符合工程质量标准，经验收不合格的；

(8)法律、行政法规规定禁止的其他情形。温州职业技术学院3、发布房地产广告应当提供的文件

(1)房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构的营业执照或者其他主体资格证明；

(2)建设主管部门颁发的房地产开发企业资质证书；

(3)土地主管部门颁发的项目土地使用权证明；

温州职业技术学院(4)工程竣工验收合格证明；

(5)发布房地产项目预售、出售广告，应当具有地方政府建设主管部门颁发的预售、销售许可证证明。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明；

(6)中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明；

(7)工商行政管理机关规定的其他证明。

温州职业技术学院4、

房地产广告的内容

房地产预售、销售广告，必须载明以下事项：

(1)开发企业名称；

(2)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；

(3)预售或者销售许可证书号。

广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。

温州职业技术学院5、房地产广告的要求

(1)房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

按套出让or分割出让温州职业技术学院(2)房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

现存问题：

未清楚表示实际销售价格未明示价格的有效期限未明示计价标准的面积不表明是建筑面积还是使用面积；温州职业技术学院“距离广场步行10分钟”、“距机场20分钟车程”、“××大道通车后只有××公里”等模糊距离的说法(3)房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

温州职业技术学院距离新开通的四环路几步之遥，从中关村到四环路开车到这里也不过15分钟车程，距离天安门仅20分钟车程温州职业技术学院(4)房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

(5)房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

温州职业技术学院因为售楼资料上未能真实表述内部结构、装修标准、材料等不能简单说某级某类、豪华装修、进口材料装饰等等。(6)房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。温州职业技术学院(7)房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

(8)房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

(9)房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

例：“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“年回报率8.38％”温州职业技术学院(10)房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

(11)房地产广告中不得含有能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

办理户口只能由政府有关部门依照规定进行，其他任何单位和个人都无权进行温州职业技术学院(12)房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚来实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

(13)；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

温州职业技术学院例题（判断）：1、房地产广告中涉及资产评估的，不用表明评估单位、估价师和评估时间。（

）

答案：错

2、《开发经营条例》规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传。(

)

答案：对

3、中介机构发布所代理的房地产项目广告，应当提供业主委托证明。(

)

答案：对

4、房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。

(

)

答案：对温州职业技术学院我问你答温州职业技术学院例题：房地产开发企业一级资质由（

）审批。

a市人民政府

b．省、自治区、直辖市建设行政主管部门

c．省、自治区、直辖市人民政府

d．国务院建设行政主管部门

答案：d

解析：按照有关规定，房地产开发企业一级资质由国务院审批，因此，应选d。温州职业技术学院新设立的房地产开发企业，应当先领取（），再持有关文件到房地产开发主管部门备案。

A暂定资质证书B四级资质证书C名称核准证明D营业执照

【答案】D

【解析】新设立的房地产开发企业，应当先领取营业执照，再持有关文件到房地产开发主管部门备案，备案后才能申请资质证书。

温州职业技术学院房地产开发企业资质按照企业条件分为（）个资质等级。

A三个B四个C五个D六个

【答案】B

【解析】暂定资质不能作为一个等级。

温州职业技术学院房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于（）。

A15％B20％C30％D35％

【答案】B

【解析】应注意国务院关于资本金制度的最新规定。《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20％”。温州职业技术学院《开发经营条例》规定的项目资本金占项目总投资的比例不得低于20%，而《关于调整部分行业固定投资项目资本金比例的通知》中这一比例由20%提高到35%;而在开发经营与管理一书中，却是这样规定的：资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础，国家对房地产开发项目的资本金的比例要求是30%.请问各位专家，资本金的比例到底是多少？上海-阿陈-房估：35%温州职业技术学院某开发公司支付全部土地使用权出让金3200万元取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，对该公司最高可以征收（）万元土地闲置费。

A320B640C480D800

【答案】B

【解析】按20％计算最高的土地闲置费温州职业技术学院关于房屋主体结构质量的问题，以下说法正确的是（）。

A主体结构质量不合格完全可以通过质量保修来解决

B购房人在办理完房屋所有权后又发现房屋主体结构质量出现问题则不能退房

C主体结构质量与使用时间关系不大

D确属主体结构质量不合格，购房人有权退房，房地产开发企业应承担赔偿其精神损失的责任

【答案】C

【解析】主体结构质量不合格不能再通过维修解决；无论在办理完房屋所有权之前或之后，只要在使用年限内房屋主体结构质量出现问题均可申请退房；房地产开发企业只应承担赔偿其直接损失。

温州职业技术学院房地产开发企业的房地产开发《暂定资质证书》的有效期为（）。A、6个月B、1年C、2年D、3年

【答案】B

温州职业技术学院下列有关房地产广告的表述中，不正确的是（）。

A广告仅介绍房地产项目名称的，可以不载明商品房预售许可证号

B广告中涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明

C广告中涉及房屋面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积

D预售广告中涉及装修装饰内容的应当在广告中注明

【答案】D

【解析】房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明；房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确；预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。

温州职业技术学院房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A工程竣工B房屋交付使用C工程完工D工程验收合格

【答案】B

温州职业技术学院30商品住宅销售中，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和（）。

A《住宅功能保证书》B《住宅环境保证书》C《住宅寿命说明书》D《住宅使用说明书》【答案】D温州职业技术学院商品房预售广告中不得涉及的内容是（）。A交通设施状况B商业设施状况C装修装饰状况D市政设施状况【答案】C温州职业技术学院在房地产广告中表示项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的（）来表示。A实际距离B时间距离C空间距离D心理距离

【答案】A温州职业技术学院关于房地产开发企业资质等级条件，以下说法正确的是（）。多选

A一级资质的房地产开发企业承担的项目建设规模不受限制

B二级资质的房地产开发企业从事房地产开发经营的时间至少在2年以上

C一级资质的房地产开发企业的注册资本不得少于5000万元

D房地产开发主管部门可以根据企业情况延长《暂定资质证书》的有效期，但延长期不得超过3年

E一级房地产开发资质由省、自治区建设行政主管部门审批，报建设部备案

【答案】A、C温州职业技术学院2004年国家加强了对土地市场的治理整顿，国务院要求在8月31日前清理协议出让土地历史遗留项目。某开发商于2002年6月取得一块城市规划区内的国有土地使用权，土地使用权出让合同约定2002年10月动工，但至2004年8月31日前一直未动工。

开发商未按约定动工期限开发土地，根据国家有关法规可做以下处理（）。A无偿收回土地使用权

B强制收回土地使用权，但给予适当补偿

C可以征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费

D延长开发建设期限，但最长不得超过两年

【答案】C

【解析】由于已闲置一年以上，因此可以收取土地闲置费。可以延长开发建设期限，但最长不得超过一年。

温州职业技术学院温州职业技术学院（一）

开发商（二）

建筑承包商

考虑其以往的业绩、资金实力和技术水平，审核其具体施工方案、工期质量目标报价第三节房地产开发的主要参与者温州职业技术学院（三）

政府部门政府及其有关部门对国家经济政策、人口政策、产业政策、税收政策、金融政策、特区和开发区优惠政策等的研究，为房地产开发商预测未来的市场供需，确定投资开发方向提供了重要依据。开发商从购买土地使用权开始，就不断地和政府的土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等部门打交道，以获取投资许可证、土地使用权证、规划许可证、开工许可证、市政设施和配套设施使用许可证、销售许可证和房地产产权证书等。

温州职业技术学院（四）

金融机构房地产的生产过程和消费过程均需大量资金，没有金融机构的参与房地产市场就很难正常运转

（五）专业顾问建筑师建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理温州职业技术学院交通顾问规划师在大型或成片开发的房地产项目中，提供详细规划方案景观建筑师环境顾问房地产估价师温州职业技术学院会计师会计师从事开发投资企业的经济核算等多方面工作，从全局的角度为项目投资提出财务安排或税收方面的建议物业管理经理项目竣工投入使用时才会聘请物业管理。项目设计阶段聘请物业管理参与，尤其是对运营管理依赖程度比较高的酒店、老年人住宅、娱乐中心等项目。市场研究专家在项目的前期策划阶段，市场研究的结果决定了项目是否继续向前推进。温州职业技术学院第四节

房地产开发企业的人员与组织温州职业技术学院一、房地产开发企业的地位与作用（一）房地产开发企业是房地产开发经营活动的组织者和承担者（二）开发企业通过综合性开发活动，适应了城乡建设发展的需要（三）房地产开发企业的建立与发展，有助于完善房地产市场温州职业技术学院二、开发企业的人员和组织机构（一）开发企业的人员构成１、建筑师２、工程师３、会计师４、经济师及成本控制人员５、估价师及市场营销人员６、律师与代理人（二）企业的组织机构温州职业技术学院总会计师总经理副总经理总工程师总经济师营销部研究发展部财务部办公室人事部工程技术部规划设计部综合计划部开发部材料部温州职业技术学院三、开发企业经营者的基本素质（一）全面的业务素质（二）良好的心理素质温州职业技术学院１、何谓房地产开发？它有哪些基本特征？２、房地产开发主要包括哪几个工作阶段？

【复习思考题】温州职业技术学院（一）万科地产万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2006年公司完成新开工面积500.6万平方米，竣工面积327.5万平方米，实现销售收入212.3亿元，结算收入176.7亿元，净利润21.5亿元，纳税24.2亿元。至2006末，公司总资产485.1亿元，净资产148.8亿元。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。知名房地产企业及开发经营模式温州职业技术学院公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得“中国最佳企业公民”称号。温州职业技术学院为摩托罗拉做广告，登顶世界最高峰，深圳万科股份有限公司董事长公司王石活得极其潇洒。过去，他“卖掉万科”；现在，他禅让权位，这就是王石，创立并领导着一家优秀的地产公司，但他本人并非公司的所有者。

温州职业技术学院王石，1951年1月出生于广西省柳州市，兰州铁道学院给排水专业毕业。1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。1988年中心改组发行股票，更名为“深圳万科企业股份有限公司”，1991年公司在深圳证券交易所正式挂牌上市交易，王石历任公司董事长兼总经理，1999年2月辞去总经理职务。1998年1月王石受到国家总理朱镕基接见，朱总理对王石对房地产的市场走势和看法给予充分肯定。1998年12月王石入选《中央电视台》为纪念改革开放二十年所拍摄的大型电视人物传记片----《20年、20人》节目。1999年4月参加世界经济论坛----“99中国企业高峰会”，并代表中国房地产业界在论坛上做专题发言。

温州职业技术学院1999年5月参加由中国房地产业协会主办的“99中国住房发展论坛”，在论坛上第一次提出“城市空心化”概念。1999年9月应邀出席“99《财富》论坛”，并作专题演讲，呼吁21世纪的中国房地产企业走产业化、规模化的发展道路，适应新世纪、新市场的挑战。1999年发起组织“中国城市房地产开发商协作网络”，并被推举为首任轮值主席，致力于重建行业秩序和公信力，推动中国城市住宅产业的良性发展。2000年6月，发起组织“新住宅论坛”上海大会，倡导和推动“新住宅运动”。王石现兼任中国房地产协会常务理事、中国房地产协会城市住宅开发委员会副主任委员、深圳市房地产协会副会长以及深圳市总商会副会长等职务。温州职业技术学院(二)SOHO中国有限公司潘石屹先生，SOHO中国有限公司董事长兼联席总裁。潘石屹，出生于甘肃，大学毕业后到国家石油部工作，1987年起开始在深圳和海南开创自己的房地产开发生涯。1992年，潘先生与人合作共同创建了北京万通实业股份有限公司，在北京开发出一系列房地产项目，包括北京万通新世纪广场、中国国际航空公司大厦、北京万通理想世界(现改名为新城国际)。

温州职业技术学院1995年潘石屹先生与妻子张欣女士共同创立了SOHO中国有限公司。潘张的紧密配合，有赖于潘石屹在房地产行业丰富的阅历、敏锐的战略眼光和独特的市场理解，以及多年来在房地产行业广泛积累；同时，张欣以不断追求产品创新设计、并坚持以客户品位和要求来定位公司产品，从而使SOHO中国在众多房地产企业和激烈竞争的房地产市场中脱颖而出。温州职业技术学院SOHO中国有限公司，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及引领时尚生活方式的房地产开发公司，SOHO中国公司在中国的建筑时代把握时机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目都成为新北京城市建设的里程碑建筑，并对中国的城市建设起到了极大的带动引领作用。SOHO中国所传达的文化理念也成为城市前卫人群认可的品牌。温州职业技术学院潘石屹“聚焦”理念：除了所选择城市、区域上的集中外，还要在开发节奏上有所把握，“一定要把一个建筑当作艺术作品来创造，一个一个项目做，做完了一个再做下一个，这样才能真正做好。”在整个项目的运作过程中，设计和规划是核心环节。就好像一个人脑子里要同时想画两幅画，很难想好、想清楚一样，基本上没有这个可能性”，潘石屹这样解释他的项目“聚焦”理念。温州职业技术学院SOHO现代城推出附带回报的“无理由退房”，从“无理由退房”到“无理由回报”，即“年息10%的无理由退房”可以看成是“无理由回报”。“无理由回报”出笼，引起房地产界的一次大的讨论。温州职业技术学院（三）北京市华远集团任志强是中国地产界最富争议的人物。他性格耿直，无论是谁，甚至包括政府的政策法规，他认为不顺眼的都敢扯开嗓门发表自己的意见，坚持走在言论阵地的最前线。他不仅对中国经济的各个层面做了具体精细的研究，而且许多数据脱口而出，让人不得不对他过人的记忆力表示惊叹。他的“富人买房论”——我是一个商人，我不应该考虑穷人，因为穷人应该由国家提供社会保障解决住房问题。如果我们的社会舆论都认为，应该把穷人挤到商品房里去，把他们无条件地推向市场，这是推卸政府对他们的责任温州职业技术学院华远企业理念经营准则——诚信为本，客户至上，对产品负责，对社会负责。经营理念——用先进的生活观念引导住宅市场的产品潮流。用第三者承诺和保证共同构筑产品质量保证的基石。

用国际标准的服务使客户得到终生的享受。用华远的信誉和服务赢得客户的尊重。管理目标——做一流企业，创一流文化，培养一流人才。温州职业技术学院企业文化及价值

华远宗旨：来源于社会，服务于社会华远精神：坚韧、团结、探索、奋斗华远原则：总体最优人才理念：每位员工都应是“华远”事业和财富的拥有者。人力资源资本运作

实施员工持股计划，将知识及管理才能转化为股权收益，实现企业人才资源管理资本化。温州职业技术学院创建“业权分配”制度——华远业权运动“业权分配”制度，是华远地产创建并付诸实践的——项创新性制度，目的在于明确房地产项目的公共区域权益归属，从而还利于业主。业权是物权的一部分，是特指在房地产领域内，权利主体在法律规定的范围内，直接支配一定的物业，并排除他人干涉的民事权利。以往由于信息严重不对称与部分开发商的蓄意隐瞒，很多业主难以明确知道自己所拥有的，特别是对公共区域所拥有的权益，而常常导致这部分权益被侵占。这也是导致业主与开发商经常发生纠纷的重要原因之一。华远提出的“业权分配”正是把这部分权利和收益还给业主。

温州职业技术学院华远地产的业主成为第一批可以按照业权分配制度享有公共区域物业收益，并以此冲抵物业管理费用的受益者。华远提出这一举措，为明晰购房者、开发商、物业管理公司三方之间的责权利贡献巨大，不但将原来属于业主的权益归本还原，同时也有力引导市场对此问题的重视，大大减少了今后发生问题的可能性，为解决业权纠纷贡献一条可行之路，也使华远成为主动为业主维权的开拓者。温州职业技术学院首推工程保证担保工程保证担保，是华远地产首开先河，引进国际流行的“工程质量保证担保制度”，并结合多年开发实践，建立的一套以解决房地产项目开发至入住各阶段质量问题为目的的保证担保体系。它是采用信用保证机制规范工程市场主体的行为。即开发商签约一位保证担保人向业主保证，如果被保证人无法完成合同中规定内容，则由保证担保人代为履约或付出其他形式补偿，以在项目出现问题时，让客户可以得到应有赔偿，从而大大增强客户对项目的信心。

温州职业技术学院创建华远《产品标准》华远地产目前正在进行的《产品标准》研究是公司为消费者提供优质产品的重要手段之一。华远地产根据产品的不同类型、档次、使用功能，从最人性化的角度，对产品所涉及的各个方面进行了详细的研究和分析，从而给定各类产品各个不同构成部分的品质标准和规范。华远地产在今后开发的所有项目中，将通过对《产品标准》的制定、使用并不断完善，使之成为一套能充分体现华远地产品牌特征、并适应市场变化、指导项目开发的动态规范。华远地产在形成自身可持续发展的核心竞争力的同时，为房地产行业的良性、有序的发展贡献出自己的力量。温州职业技术学院儿童慢性咳嗽与处理1急性咳嗽，时间短于4周单击此处添加文本具体内容2亚急性咳嗽，时间介于4－8周单击此处添加文本具体内容3慢性咳嗽，时间超过8周单击此处添加文本具体内容一.定义CONTENTSONE1二.咳嗽感受器与部位三种感受器

RARlike（快速适应性感受器，机械刺激为主）

Nociceptive（伤害感受器，化学刺激为主）

Polymodal（咳嗽感受器，机械刺激与酸）有髓神经纤维口咽部、喉、支气管树、外耳道与鼓膜A

神经纤维C神经纤维C类神经纤维感受器(VR1)无髓神经纤维通过释放神经多肽，刺激RARs主要位于支气管Opioidreceptor阿片受体,有μ、κ、δ和σ亚型麻醉镇痛剂通过某些肽类物质(如β-内啡肽)及μ阿片受体抑制咳嗽呼吸道中也存在μ受体,参与了芬太尼诱发呛咳过程慢性咳嗽经常（16~62%）同时由一种以上病因引起UACS，哮喘，GERD是各年龄慢性咳嗽最常见的三种原因慢性咳嗽是57%哮喘和75%GERD的唯一症状大多数慢性咳嗽能明确病因，使治疗有效率达84~98%三.慢性咳嗽的常见病因上呼吸道咳嗽综合症(UACS)

慢性鼻窦炎慢性鼻炎，包括过敏性鼻炎增殖体肥大吸入综合症

胃食道反流病(GERD)

会厌功能障碍支气管源性疾病哮喘综合征病毒感染后咳嗽心因性疾病儿童慢性咳嗽(胸片正常)的常见原因常见的支气管源性疾病是儿童慢性咳嗽的第一大原因支气管哮喘咳嗽变异性哮喘(CVA)

非哮喘性嗜酸细胞性支气管炎(NAEB)<一>哮喘综合征有慢性气道炎症，气道高反应，肺功能异常有咳嗽及喘息发作，以夜间和清晨为重有特应性家族史对糖皮质激素，抗白三烯受体拮抗药及支气管扩张药有效1.支气管哮喘有慢性气道炎症，气道高反应，肺功能大多正常；中央气道慢性炎症和支气管反应增高平滑肌收缩刺激肌梭内咳嗽感受器以咳嗽为主，偶尔有喘息发作以夜间和清晨为重对糖皮质激素，抗白三烯受体拮抗药，支气管扩张药有效2.咳嗽变异性哮喘又称过敏性咳嗽有慢性气道炎症，痰液嗜酸细胞>2.5~5%无气道高反应和肺功能异常仅有咳嗽，无喘息发作对糖皮质激素，抗白三烯受体拮抗药有效；支气管扩张药无效3.嗜酸细胞性支气管炎激素敏感性咳嗽常用的相关检查支气管舒张试验支气管激发试验3％NaCl雾化吸入诱导咳嗽痰液咳出或吸出处理后计数嗜酸细胞数痰液嗜酸细胞>2.5~5%诱导痰嗜酸细胞计数RSV毛细支气管炎与慢性咳嗽有密切关系RSV导致支气管结构或功能的持续损害RSV改变神经敏感阈值，咳嗽感受器阈值降低RSV诱导RSV-IgE形成，ECP增高RSV诱发咳嗽(哮喘、肺发育不全、气道吸入)<二>病毒感染后咳嗽以夜间及清晨咳嗽为主，可伴有喘息发作多持续3－8周，但对于早产儿、小于3个月的婴儿及伴有基础疾病的患儿持续时间较长部分伴有特异体质的患儿，对糖皮质激素及白三烯拮抗药物治疗有效是儿童慢性咳嗽常见原因之一分泌物直接刺激鼻咽部分泌物反流刺激咽喉分泌物导致鼻咽喉部神经敏感度增加<三>上呼吸道咳嗽综合症

慢性鼻炎过敏性鼻炎常年性非过敏性鼻炎血管运动性鼻炎感染性鼻炎慢性鼻窦炎增殖体肥大引起UACS的原因有：临床表现喉部发痒、疼痛，咳粘液性痰及清嗓动作有咽后壁分泌物流动感咽后壁可见粘液样分泌物咽部粘膜呈鹅卵石改变(结节状淋巴滤泡)一代抗组胺药物/鼻减充药物有效胃食道反流酸性反流非酸性反流气管食管瘘吞咽协调障碍<四>吸入综合症胃食道反流反流形式：食道下端咳嗽感受器反流到咽下部或喉部(咽喉部反流)吸入气管或支气管肺多见于小龄幼儿，表现为喂水或奶时的呛咳部分见于神经肌肉受损或发育异常的患儿上呼吸道感染后会加重症状进食稠厚流质或鼻饲能明显改善症状吞咽协调障碍1.室内环境空气污染污秽或刺激性有害气体；气媒性过敏原2.在集体环境中生活

幼儿园和小学<五>慢性或反复呼吸道感染3.支气管肺功能结构异常气道堵塞

支气管异物、支气管淋巴结压迫、异位血管.气道结构异常原发性纤毛运动障碍慢性气道炎症麻疹肺炎后,先天性心脏病肺功能异常早产儿、支气管发育不良胸部平片或CT：明确肺部病变鼻腔镜：明确鼻炎及鼻窦炎鼻窦平片或CT：明确鼻窦炎吞钡、同位素、食道下端pH测定：明确胃食道返流支气管扩张或激发试验：明确哮喘或病毒感染后咳嗽诱导痰液试验：明确嗜酸细胞支气管炎纤支镜检查：明确异物超声心动图检查：心脏情况四.常用辅助诊断措施ONE1常见慢性咳嗽的处理方法过敏性鼻炎：鼻用糖皮质激素抗组胺药-减充剂/抗组胺药避免过敏原/刺激物血管运动性鼻炎：鼻用嗅化异丙托品感染后鼻炎：第一代抗组胺药-减充剂鼻用嗅化异丙托品慢性鼻窦炎：抗生素+抗组胺药-减充剂

上呼吸道咳嗽综合症治疗原则避免接触过敏原;

阻断或减轻炎症反应和分泌物的产生;

治疗感染;

纠正结构异常

诊断为UACS诱发咳嗽的患者,如果第一代抗组胺药物和(或)减充血剂(A/D)的经验性治疗没有效果,下一步应进行鼻窦的影像学检查吸入皮质醇，减轻气道炎症和气道反应性白三烯受体拮抗剂，

受体激动剂，治疗夜间阵发性咳嗽一般不用祛痰药、中枢性止咳药和抗生素咳嗽变异性哮喘

(Coughvariantasthma)吸入性糖皮质激素及白三烯拮抗药物有效对支气管扩张药物无效嗜酸细胞性支气管炎避免反复呼吸道感染

受体激动剂或溴化异丙托品缓解咳嗽必要时可吸入糖皮质激素一般在1岁后逐渐好转

感染后气道高反应性加强喂养指导稠厚食品鼻饲喂养吞咽协调障碍1.针对性抗病原治疗2.治疗局部慢性病灶3.调节机体免疫状态4.加强营养与锻炼

慢性迁移性感染重视病史与体检，包括耳鼻咽喉和消化系统疾病。根据病史与体检结果选择有关检查，由简单到复杂。先检查常见病，后少见病。诊断和治疗两者应同步或顺序进行。如前者条件不具备时，根据临床特征进行诊断性治疗，并根据治疗反应确定咳嗽病因，治疗无效时再选择有关检查。慢性咳嗽的病因诊断原则

1．病史和查体，通过病史询问缩小诊断范围

2．常规X线胸片检查

3．胸片有明显病变者,可根据病变的形态、性质选择进一步检查。

4．胸片无明显病变者，如被动吸烟、环境刺激物，则脱离刺激物的接触，观察4周。咳嗽仍未缓解或无上述诱发因素，则进入下一步诊断程序。

慢性咳嗽病因诊断流程具体步骤：5．肺通气功能+支气管激发试验，诊断和鉴别哮喘通气功能正常、激发试验阴性，进行诱导痰检查

6．怀疑呼吸道过敏者，可行变应原皮试、血清IgE

和咳嗽敏感性检测。7．存在鼻后滴流或频繁清喉时，可先按UACS治疗，联合使用第一代H1受体阻断剂和鼻减充血剂。对变应性鼻炎可加用鼻腔吸入糖皮质激素。治疗1～2周症状无改善者，可摄鼻窦CT或鼻咽镜

8．对于饮水或喂奶呛咳者，可考虑改用稠厚食品，必要时进行短期鼻饲喂养。

9．上述检查仍未确诊，或试验治疗仍继续咳嗽者，应考虑进行高分辨率CT和纤支镜以及心脏超声检查，除外支气管扩张症、支气管内膜结核及左心功能不全等疾病。

10．反复发作的慢性咳嗽患者，夜间不咳，较敏感，如上述各项检查和针对性治疗均无效时，应除外心因性咳嗽。

注意点：

1．经相应治疗后咳嗽缓解，病因诊断方能确立。

2．部分患者可同时存在多种病因。如果患者治疗后，咳嗽症状部分缓解，应考虑是否同时合并其它病因谢谢第三节分析文体特征和表现手法2大考点书法大家启功自传赏析中学生，副教授。博不精，专不透。名虽扬，实不够。高不成，低不就。瘫偏‘左’，派曾‘右’。面微圆，皮欠厚。妻已亡，并无后。丧犹新，病照旧。六十六，非不寿。八宝山，渐相凑。计平生，谥曰陋。身与名，一起臭。【赏析】寓幽默于“三字经”，名利淡薄，人生洒脱，真乃大师心态。1.实用类文本都有其鲜明的文体特征，传记的文体特征体现为作品的真实性和生动性。传记的表现手法主要有以下几个方面：人物表现的手法、结构技巧、语言艺术和修辞手法。2.在实际考查中，对传记中段落作用、细节描写、人物陪衬以及环境描写设题较多，对于材料的选择与组织也常有涉及。3.考生复习时要善于借鉴小说和散文的知识和经验，同时抓住传记的主旨、构思以及语言特征来解答问题。传记的文体特点是真实性和文学性。其中，真实性是传记的第一特征，写作时不允许任意虚构。但传记不同于一般的枯燥的历史记录，它具有文学性，它通过作者的选择、剪辑、组接，倾注了爱憎的情感；它需要用艺术的手法加以表现，以达到传神的目的。考点一分析文体特征从哪些方面分析传记的文体特征？一、选材方面1.人物的时代性和代表性。传记里的人物都是某时代某领域较

突出的人物。2.选材的真实性和典型性。传记的材料比较翔实，作者从传主

的繁杂经历中选取典型的事例，来表现传主的人格特点，有

较强的说服力。3.传记的材料可以是重大事件，也可以是日常生活小事。[知能构建]二、组材方面1.从时序角度思考。通过抓时间词语，可以迅速理清文章脉络，

把握人物的生活经历及思想演变过程。2.从详略方面思考。组材是与主题密切相关的。对中心有用的，

与主题特别密切的材料，是主要内容，则需浓墨重彩地渲染，

要详细写；与主题关系不很密切的材料，是次要内容，则轻

描淡写，甚至一笔带过。三、句段作用和标题效果类别作用或效果开头段内容：开篇点题，渲染气氛，奠定基调，表明情感。结构：总领下文，统摄全篇；与下文某处文字呼应，为下文做铺垫或埋下伏笔；与结尾呼应。中间段内容：如果比较短，它的作用一般是总结上文，照应下文；如果比较长，它的作用一般是扩展思路，丰富内涵，具体展示，深化主题。结构：过渡，承上启下，为下文埋下伏笔、铺垫蓄势。结尾段内容：点明中心，深化主题，画龙点睛，升华感情、卒章显志，启发思考。结构：照应开头；呼应前文；使结构首尾圆合。标题①突出了叙述评议的对象。②设置悬念，激发读者的阅读兴趣。③表现了传主的精神或品质。④点明了主旨，表达了作者的情感。⑤运用修辞，使文章内涵丰富，意蕴深刻，增加了文章的厚度与深度。四、语言特色角度分析鉴赏传记的类别自传采用第一人称，语言或幽默调侃或自然亲切；他传采用第三人称，语言或朴实自然或文采斐然。语意和句式句子中的关键词所包含的情感、态度等，整句与散句、推测与肯定、议论与抒情、祈使与反问等特殊句式，往往有着不同一般的表现力。这些都是分析语言的切入点。修辞的角度修辞一般是用来加强语言的表现力的。抓住修辞特点，就能从语言的表达效果上加以体味。语言风格含蓄与明快、文雅与通俗、生动与朴实、富丽与素淡、简洁与繁复等。1.(2015·新课标全国卷Ⅰ)阅读下面的文字，完成后面的题目。[即学即练]朱东润自传1896年我出生在江苏泰兴一个失业店员的家庭，早年生活艰苦，所受的教育也存在着一定的波折。21岁我到梧州担任广西第二中学的外语教师，23岁调任南通师范学校教师。1929年4月间，我到武汉大学担任外语讲师，从此我就成为大学教师。那时武汉大学的文学院长是闻一多教授，他看到中文系的教师实在太复杂，总想来一些变动。用近年的说法，这叫作掺沙子。我的命运是作为沙子而到中文系开课的。大约是1939年吧，一所内迁的大学的中文系在学年开始，出现了传记研究这一个课，其下注明本年开韩柳文。传记文学也好，韩柳文学也不妨，但是怎么会在传记研究这个总题下面开韩柳文呢？在当时的大学里，出现的怪事不少，可是这一项多少和我的兴趣有关，这就决定了我对于传记文学献身的意图。《四库全书总目》有传记类，指出《晏子春秋》为传之祖，《孔子三朝记》为记之祖，这是三百年前的看法，现在用不上了。有人说《史记》《汉书》为传记之祖，这个也用不上。《史》《汉》有互见法，对于一个人的评价，常常需要通读全书多卷，才能得其大略。可是在传记文学里，一个传主只有一本书，必须在这本书里把对他的评价全部交代。是不是古人所作的传、行状、神道碑这一类的作品对于近代传记文学的写作有什么帮助呢？也不尽然。古代文人的这类作品，主要是对于死者的歌颂，对于近代传记文学是没有什么用处的。这些作品，毕竟不是传记文学。除了史家和文人的作品以外，是不是还有值得提出的呢？有的，这便是所谓别传。别传的名称，可能不是作者的自称而是后人认为有别于正史，因此称为“别传”。有些简单一些，也可称为传叙。这类作品写得都很生动，没有那些阿谀奉承之辞，而且是信笔直书，对于传主的错误和缺陷，都是全部奉陈。是不是可以从国外吸收传记文学的写作方法呢？当然可以，而且有此必要。但是不能没有一个抉择。罗马时代的勃路塔克是最好的了，但是他的时代和我们相去太远，而且他的那部大作，所着重的是相互比较而很少对于传主的刻画，因此我们只能看到一个大略而看不到入情入理的细致的分析。英国的《约翰逊博士传》是传记文学中的不朽名作，英国人把它推重到极高的地位。这部书的细致是到了一个登峰造极的地位，但是的确也难免有些琐碎。而且由于约翰逊并不处于当时的政治中心，其人也并不能代表英国的一般人物，所以这部作品不是我们必须模仿的范本。是不是我国已经翻译过来的《维多利亚女王传》可以作为范本呢？应当说是可以，由于作者着墨无多，处处显得“颊上三毫”的风神。可是中国文人相传的做法，正是走的一样的道路，所以无论近代人怎么推崇这部作品，总还不免令人有“穿新鞋走老路”的戒心。国内外的作品读过一些，也读过法国