定远项目房地产市场分析报告

安徽省卓越房地产营销策划有限企业安徽省定远县房地产市场分析汇报五月安徽定远房地产市场分析汇报第1页目录定远印象313233宏观政策对房地产市场导向3435定远县在售楼盘市场调查总结定远商业市场调查第2页定远印象一第3页

定远县地处安徽省东部，是皖东地域第一大县。国土面积2998平方公里，耕地246.9万亩，人口93.8万，辖22个乡镇，253个行政村。

定远是农业大县，人口近百万，农村人口占80%以上，在外务工经商者22多万人，占全县总人口22.5%，定城镇城区面积18万平方公里，城区人口近17万人。第4页

定远区位优越，交通便捷。东接滁州，西邻淮南，南依合肥，北连蚌埠。近入南京、合肥城市圈，远融长江三角洲经济区。

古有“境连八邑，衢通九省”之誉。与经济最发达长江三角洲紧密相连，地理交通四通八达、淮南铁路贯通境内，京沪铁路紧邻而过，新建合徐高速公路横跨境内。建设中京沪高速铁路在定远穿行，并有设站。定远交通第5页定远县城所在地定城距合肥和南京两机场不足两小时旅程。天天都有班车通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省内外大中城市。县内形成了以定城为中心乡村公路网，可与53个乡镇相通，天天都有客车往返。第6页定远历史及人文定城镇是江淮之间古老重镇，地理位置十分主要，历史上有九省通衙之称。在中国几次南北大分裂中，成为兵家必争之地。定城历史悠久。唐天宝4年（745年），定远县治迁至定城，今后1200多年，历经数朝代，县治基本未动。宋嘉定四年（12）始筑城池。元明清时城池因战争和洪水屡遭破坏，先后修复10余次。民国28年日本飞机轰炸定城时，城池全部被毁。明代鼎盛时，城内名胜古迹颇多，著名有董槐墓、鲁肃祖母墓、戚继光亭、巽峰阁、西禅寺、文峰塔等。风景区花园胡，更是景色宜人。那是市容整齐，商埠林立、商贾云集、市场繁荣，成为江淮之间主要物资集散地。第7页定远经济定远县20政府工作汇报显示：五年来，地域生产总值突破百亿关口，达100.6亿元，年均增加13.9%；财政收入增加到8.04亿元，年均增加34.5%；固定资产投资增加到75亿元，年均增加42.4%；社会消费品零售总额增加到29.8亿元，年均增加18.4%；三次产业结构比由41.8：22.6：35.6调整为38.8：31：30.2。主要经济指标增速一直保持在两位数以上，其中固定资产投资、财政收入五年分别增加6.1倍、3.3倍，县域经济综合实力及社会事业发展跨入全省二类县中游行列。年，是“十二五”开局之年，地域生产总值过百亿元，同比增加11.8%；财政收入过8亿元，增加57.4%；固定资产投资增加17.5%，社会消费品零售总额增加18%，城镇在岗职员年均工资增加16.7%，农民人均纯收入增加18%，完成或超额完成去年年初确定各项目标任务，实现了“十二五”良好开局！第8页招商引资也是硕果累累：整年新建、续建项目270个，实际到位资金110.8亿元，较上年增加62.9%。推进产业招商。突出千亿盐化主题，成立五大产业招商办公室。淮北矿业、晋煤集团、雨润集团和南京医药集团等一批国内500强企业成功落户，投资10亿元以上琥珀能源等重大项目正式签约，投资亿元以上福润食品、天星药业等骨干项目开工建设。招商领域不停拓展，项目质量显著提升。整年共引进项目281个，其中亿元以上项目24个，为历年之最；协议利用县外资金313.4亿元，实际到位资金58亿元，增加30%，为历史新高。完成签约入园项目51个，开工建设37个，建成投产16个，均超出建园以来总和，为历年最多。第9页旅游发展规划

“一心两轴三极四区”一个中心——定远县城游客集散中心

两条发展轴：合肥-蚌埠公路；滁州-定远-淮南公路。

三个增加极：藕塘镇、大桥镇、东兴盐化。

四个旅游区：

东南红色生态旅游区：位于定远县东南部，以穿越定远县城定滁路、合蚌路合肥-定远段为界限。

东北绿色休闲度假区：位于定远县东南部，以穿越定远县城定滁路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。

西南白色工业观光区：位于定远县西南部，以穿越定远县城定炉路、合蚌路合肥-定远段为界限。

西北古色文化体验区：位于定远县西北部，以穿越定远县城定炉路、合蚌路蚌埠-定远段为界限。定远旅游第10页定远旅游第11页定远城市总体规划

远景依据建设用地发展需要，重点向南、向东北（不跨越泉坞山），适当发展向西南拓展。

城市空间发展策略为：“依靠老城，南进东扩，紧凑发展”。规划期内，城市用地拓展依靠现实状况建成区附近、含有较大发展潜力区域向外拓展，主要用地发展方向：依靠东部政务区向东发展，依靠工业园区向南拓展。第12页定远县城区结构规划

规划“三轴三区三片”总体布局结构，即以外环路为框架、以合蚌路为中轴、以定滁路为两翼，拉开中等城市框架；以老城区改造、新城区拓展、工业区扩张为依靠，推进城市组团开发；以建设泉坞山森林公园、南城河风光带、花园胡公园为重点，优化自然生态环境。第13页居住用地规划为：依据城市用地总体布局结构，依靠城市功效分区组织居住用地，规划形成三个居住片区，即老城、南部、东部共3个居住片区，10个居住区。近期至定远县县城人口规模为19～21万人，城市建设用地规模为20平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。

中期至年定远县县城人口规模为24～26万人，城市建设用地规模为27.5平方公里，人均建设用地按110平方米/人控制。

远期至2030年定远县县城人口规模为35～40万人，城市建设用地规模为40平方公里，人均建设用地按100平方米/人控制。第14页宏观政策对房地产市场导向二第15页新国八条重点从四个角度对市场进行调控。史上最严房地产调控——“国八条”国家房地产调控政策回顾及影响第16页调控关键点对比.1.26调控方法表述.9.29调控方法表述二套房首付百分比首付款百分比不低于60%。严格执行首付款百分比不低于50%。非当地居民购房拥有一套及以上住房非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对不能提供一年以上当地纳税证实或社会保险缴纳证实非当地居民暂停发放购房贷款。限购各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快城市，在一定时期内，要从严制订和执行住房限购方法。对已经有1套住房当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证实或社会保险缴纳证实非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房当地户籍居民家庭暂停购房。对于房价过高、上涨过快、供给担心城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。税费对个人购置住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。对个人购置普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，减半征收契税。对个人购置90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房纳税人不再减免个人所得税。总来看，新国八条在信贷、限购、征税要求上更严。调控关键点第17页新国八条政策内容——总结从内容上，新国八条能够总结为“一个创新、五个加强、两个连续”。一个创新：直接要求各地政府对新建住房价格制订目标，明确当地域价格涨幅幅度。五个加强：从税收、金融信贷、土地供给、限购、落实保障性住房及约谈机制五个方面进行强化。两个连续：连续加大保障性住房建设、经过舆论连续引导合理住房消费。从调控目标来看，依旧是抑制房价过快上涨，而非房价下降。从调控重点来看，依旧是打压投机、投资性需求。假如楼市热度不去，后续政府可动用政策依然较多，所以不能认为行业利空出尽。第18页问责机制影响3影响2影响1明确以“房价”作为控制目标，促使地方政府就控制合理水平房价将制订有更为针对性、有效性应对策略地方政府与中央政府博弈将继续连续土地双限将降低开发商拿地热情，地方政府土地税收将出现显著缩减，对当地城市化发展进程将带来一定影响国八条对各利益体影响——地方政府第19页土地双限“限房价、控地价”全方面限购对于当地及异地客户购房资格进行了愈加明确和严格限定利润空间“被控制”市场需求“被降低”拿地更为慎重，考虑与政府合作开发建设项目销售周期拉长，检验开发商资金链健康度，上市企业抗风险能力更强开发商关注度向商业市场及城市综合体这类高价值物业转移，考验开发商操作水平和专业能力行业内部企业吞并速度加紧国八条对各利益体影响——开发商第20页提要：在信贷数据疲软与消费物价指数回落背景下，时隔近三个月，存款准备金率工具再次被使用。5月12日晚间，央行宣告从年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。年5月央行再度下调存款准备金率房贷可能再现利率优惠

影响：大型银行预计可贷资金规模将在第二季度后逐步扩大，这首先有利于降低企业整体融资成本。在信贷规模扩大后，在个人房地产按揭贷款方面也将迎来更多政策微调，不排除再度出现利率优惠。多家银行表示，其整体贷款额度宽松，客户无须急于申请房贷，对于房贷，银行将会出台一些最新利率优惠。第21页年1-5月初全国房地产整体情况住宅供给和成交：年1-3月全国楼市较为平稳，价格小幅下跌。自三月开始，楼市回暖，价格平稳，开发商主动推盘，促销力度也不停加大，4月新增供给量又较上月大幅增加，所以成交量也保持在较高水平。供求对比：新增供给显著高于成交，市场压力仍较大。从库存来看，可售面积增加显著，出清周期仍保持在27个月，市场压力依然较大。第22页政策导向分析及风险评定因为房地产业特殊性，所以政府政策导向对于房地产发展有着风向标作用，对于当地房地产政策分析能更有效躲避一些项目标开发风险。在定远房地产作为政府吸引外地资金投资，加紧县城发展一个主要产业，其在详细政策制订和执行上有一定倾斜，底，采取五项办法有效促进房地产发展（分别为：A、科学把握土地上市节奏。B、坚持净地出让。C、适当控制宗地上市规模。D、加大土地供给信息公布。E、严防土地资产流失。）上述政策是对房地产交易相对利好作用，政府对于支持房地产发展有着比较良好愿望，这对项目投资开发提供了良好外决条件。第23页123对于起步较晚定远房地产来讲，房价整体水平依然较低，老城区商品房成交均价为3800—4500元/㎡左右，给市场房价提供了较大增加空间。在房产需求方面，当前定远大部分购房者以自住为主，投机成份极少，投机成份极少，这已给了定远房地产市场提供了良性发展市场空间。宏观政策推出目标是在抑制房产投资投机行为，保重房地产市场良性发展，所以，就当前定远市场情况而言，整体房地产市场将依县城经济发展而发展。宏观政策对定远房地产市场影响分析第24页定城镇楼市整体发展概述(1)概况：当前定远房地产开发基本可分为老城区、城东新区二大板块。老城区房地产投资分布零碎，开发量较小，主要以多层为主；城东新区房地产投资当前主要集中在定滁路一带，开发量较大，小高层、高层为主。（2）住宅价格：物业价格是一个地域房地产市场发展情况反应，同时也是衡量当地居民消费能力尺度。从市场数据得出结论，现阶段住宅市场价格依然是以地段价值为尺度。主要分为二个层次：

第25页

老城区住宅，地处定远县城中心繁荣所在，地段位置优越，生活配套成熟。销售均价：4200元/平米左右；城东新区一带，伴随县城南拓东扩，该区域将成为今后定远发展主力区域。但现在该区域配套施设不很完善，人气有待结聚。销售均价:3500—4500元/平米。（3）住宅品质：住房作为一项大消费支出，人们投入关注度往往有别于普通商品，愈加重视居住产品品质，其内容包含：小区规划、交通、建筑质量、产品形态以及物业配套、景观、环境等。而定远当前对居住环境考究较少，缺乏景观园林、会所、教育配套规划等附加值考虑。第26页近六个月定城镇土地成交分析出让日期供地方式土地位置土地面积（平米）用途容积率成交价（万元）受让单位12.1.20挂牌定城镇鲁肃大道东南侧66403商业1.59000定远县新唐投资有限企业12.1.19挂牌定城镇鲁肃大道东北侧7060住宅2.32170安徽省万杰房地产开发有限企业12.1.11拍卖定远县定城镇包公路东侧3420商服2.21100安徽省万杰房地产开发有限企业11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧64330住宅25797安徽盐业投资有限企业11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧52886住宅24765安徽盐业投资有限企业11.12.30挂牌定远县定城镇泉坞山大道西侧62036住宅25590安徽盐业投资有限企业11.12.5挂牌定远县定城镇金山路东侧21060住宅2.53260定远县凯源天润置业发展有限企业第27页分析：自去年8月至1月，定城共计出让土地面积40多万方（折合约600亩），除去当前定城在售项目，未来市场竞争激烈.11.11.8挂牌定城镇鲁肃大道东侧16934住宅2.22025定远县东园置业有限企业11.11.8挂牌定城镇鲁肃大道东侧22052住宅2.24010定远县东园置业有限企业11.10.21挂牌定城镇长征西路北侧19103住宅+商业23600荣兴、蒋大春、李辉、杨杨11.10.21挂牌定城镇戚继光大道南侧61321商业1.64900定远县恒瑞房地产开发有限企业11.10.10挂牌定城镇严桥路西侧2251住宅+商业1.7255安徽安元房地产有限企业11.9.8拍卖定远县定城镇包公路东侧4266住宅+商业1.51230今皓光电（安徽）有限企业11.8.8挂牌定城镇严桥路西侧730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置业有限企业第28页年，定远着力完善城市功效，围绕老城区提升、新区完善，组织实施了35个商住和景观项目，中等城市形象加速显现。城东新区“三项工程”全方面开工，长征东路顺利实现通畅，岱山路即将建成，路网不停延伸。五大专业市场建设序时推进，瑞特家居广场建成开业，万汇龙商贸城基本建成，大润发超市、汽配城商业综合体、东园大市场开工建设。投资10亿元青岛伟业北极星购物中心成功签约，肯德基、米兰假日酒店、永和豆浆等品牌商家入驻；裕安水上花园、中源上东城、金源广场等一批商住小区加紧建设。年定远实现城市建设总投入35.8亿元，拆迁约30.6万平方米，开发商品房110万平方米，其中新开工建设商品房43万平方米、销售商品房35万平方米。完成阴陵路、四中路等5条3.8公里老城区道路改造工程。总结：第29页定远县主要在售楼盘调查分析三第30页竞争楼盘分布图本案众舜时代广场永成汇金广场金源广场中源上东城天裕国际米兰印象德城御湖国际裕安水上花园华邦汇富广场盛世新城第31页项目位置定远县人民广场西侧主要技术经济指标总建筑面积：13万方当前销售信息二期售罄，三期大约5月开盘容积率：3.0左右绿化率：41%最近一次开盘时间二期.12最近一次开盘所推售体量200套左右内部配套中央景观、地下车位、活动中心、超市周围配套县政府、公园、医院、学校、机关单位建筑格调当代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房80-8640三房109-12460当前销售均价（元/㎡）4500当前立案销售率（％）一期二期100%项目近期营销活动无购房优惠政策无当前客户群体机关单位项目卖点地段、品质项目定位广告语政府边上公园府邸开发商滁州金源房地产开发景观设计单位——金源广场第32页项目效果图和区位图第33页售楼部第34页墙体广告第35页实景图第36页项目位置合蚌路与幸福中路交汇处主要技术经济指标总建筑面积：7万方当前销售信息还剩一期几套在售容积率：6.4绿化率：31%最近一次开盘时间.01.23最近一次开盘所推售体量约150套内部配套大型购物中心、品牌电梯、空中花园周围配套金融中心、医院、小学建筑格调当代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房7530三房101-12470当前销售均价（元/㎡）3500当前立案销售率（％）90%项目近期营销活动暂无购房优惠政策暂无当前客户群体乡镇居民、个体经营户、教师项目卖点高层、项目定位广告语引领定远人居未来开发商众舜置业景观设计单位——众舜时代广场第37页项目效果图和区位图第38页售楼部第39页墙体广告第40页实景图第41页项目位置合蚌路与幸福路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：50万方当前销售信息一期售罄，二期未定容积率：1.39绿化率：35最近一次开盘时间.11.13最近一次开盘所推售体量200套左右内部配套会所、幼稚园、菜市场、商铺周围配套县政府、阳光小学、县医院、生态公园、人民广场建筑格调欧式新古典景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房8520三房98-13060四房142-16720当前销售均价（元/㎡）3600当前立案销售率（％）一期100%项目近期营销活动无购房优惠政策无当前客户群体机关单位、部分乡镇居民项目卖点配套、品质项目定位广告语城市向东，生活向上开发商中源地产景观设计单位上海诚策中原上东城第42页项目效果图和区位图第43页售楼部第44页墙体广告第45页实景图第46页项目位置合蚌路与拂晓路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：26万方当前销售信息一期剩几套在卖，二期预计5月份开盘容积率：1.7绿化率：40%最近一次开盘时间.10.31最近一次开盘所推售体量200套左右内部配套幼稚园、会所、车库车位周围配套大润发、中小学建筑格调江南园林式景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房80-9040三房100-12060当前销售均价（元/㎡）3700元/㎡当前立案销售率（％）20%项目近期营销活动无购房优惠政策无当前客户群体企事业单位职员、乡镇外出务工人群项目卖点配套、品质项目定位广告语住在定远最美处开发商安徽裕安集团景观设计单位——裕安水上花园第47页项目效果图和区位图第48页售楼部

第49页实景图第50页项目位置金山路与幸福路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：27000方当前销售信息未开盘容积率：2.6绿化率：35%最近一次开盘时间——最近一次开盘所推售体量——内部配套地下车库、底层商业周围配套县医院、阳光小学、机关单位建筑格调当代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）三房86-91100当前销售均价（元/㎡）——当前立案销售率（％）——项目近期营销活动登记客户赠予元代金券抵购房款购房优惠政策登记客户赠予元代金券抵购房款当前客户群体机关单位、乡镇居民项目卖点价格、品质项目定位广告语——开发商永成房地产开发景观设计单位——永成汇金广场第51页售楼部第52页项目进度第53页项目位置城东新区合蚌路主要技术经济指标总建筑面积：17万方当前销售信息尾盘容积率：2.0绿化率：33%最近一次开盘时间.11最近一次开盘所推售体量200多套内部配套车位、中央景观周围配套县医院、阳光小学建筑格调后当代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120当前销售均价（元/㎡）3300当前立案销售率（％）2期90%项目近期营销活动无购房优惠政策无当前客户群体机关单位项目卖点品质、户型项目定位广告语花园景观式生活小区开发商滁州天浴房地产开发景观设计单位福州博林环境艺术设计顾问天裕国际第54页售楼部第55页墙体广告第56页实景图第57页项目位置政务文化广场西南主要技术经济指标总建筑面积：33000方当前销售信息3月底2期4栋楼开盘容积率：绿化率：最近一次开盘时间未开盘最近一次开盘所推售体量——内部配套中央景观周围配套政务文化广场、县医院、阳光小学建筑格调欧陆景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房82-9540三房91-11560当前销售均价（元/㎡）——当前立案销售率（％）——项目近期营销活动无购房优惠政策无当前客户群体机关单位项目卖点品质、户型项目定位广告语意大利风情欧式居所开发商安徽省万杰房地产开发景观设计单位——米兰印象第58页售楼部第59页墙体广告第60页项目位置合蚌路与定滁路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：9万方当前销售信息住宅售罄容积率：1.6绿化率：36%最近一次开盘时间.01.18最近一次开盘所推售体量216套内部配套车库车位、中央景观周围配套医院、菜场、学校建筑格调当代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房80-9030三房90-11860四房13410当前销售均价（元/㎡）3500当前立案销售率（％）90%项目近期营销活动商铺登记购房优惠政策无当前客户群体企事业单位职员项目卖点地段、配套项目定位广告语纯多层花园洋房开发商定远德城房地产开发景观设计单位——德城御湖国际第61页售楼部第62页墙体广告第63页项目位置长征路与东城路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：4方当前销售信息未开盘容积率：绿化率：40%最近一次开盘时间——最近一次开盘所推售体量——内部配套沿街商业、车位周围配套超市、菜场、学校建筑格调当代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房80-9040三房100-12260当前销售均价（元/㎡）——当前立案销售率（％）——项目近期营销活动预约登记购房优惠政策无当前客户群体城镇企事业单位职员项目卖点位置、配套项目定位广告语植根中心地脉，纵横商业海洋开发商安徽华邦房地产开发景观设计单位——华邦汇富广场第64页售楼部第65页墙体广告第66页实景图第67页盛世新城项目位置定发路与拂晓路交叉口主要技术经济指标总建筑面积：2.7万当前销售信息住宅售罄，在售沿街商铺容积率：绿化率：最近一次开盘时间.10最近一次开盘所推售体量200多套内部配套中央景观、沿街商铺周围配套一中、菜场建筑格调当代景观与智能化智能安保套型面积段（㎡）占总体百分比（％）二房————三房————当前销售均价（元/㎡）6500元当前立案销售率（％）80项目近期营销活动现铺销售购房优惠政策登记1万抵2万当前客户群体机关单位项目卖点人气、价格项目定位广告语开发商定远县绿水雅居置业投资景观设计单位——第68页售楼部第69页铭威·名仕新城楼盘名称：铭威·名仕新城项目地址：鲁肃大道南侧开发商：滁州市铭威置业有限企业占地面积：100亩总建筑面积：7.5万方销售均价：3318元/平米3898元/平米物业类型：小高层、多层容积率：1.1绿化率：/户型：主力面积86两房；三房116㎡销售情况：当前一期所剩房源不多第70页吉家家园楼盘名称：吉家家园项目地址：东城路与幸福路交口开发商：定远县远瑞房地产开发有限企业占地面积：2892.63平米总建筑面积：16297.34M2销售均价：4100元/平米物业类型：小高层、多层容积率：1.6绿化率：31%户型：90-120销售情况：/第71页金山丽景楼盘名称：金山丽景项目地址：金山路与东兴路交口开发商：定远县金山房地产开发有限企业占地面积：106亩总建筑面积：14万方销售均价：3500元/平米物业类型：小高层、多层、高层容积率：2.0绿化率：35%户型：73.1㎡、88.03㎡、93.42、104.8㎡销售情况：一期在售去化85%。第72页安盐·曲阳国际楼盘名称：安盐·曲阳国际项目地址：县城东新区幸福东路南侧、金山路东侧开发商：/占地面积：6万方总建筑面积：14万方销售均价：3850元/平米物业类型：高层多层小高层容积率：2.2绿化率：/主力户型：80-140平米销售情况：12.4.28开盘，共销120套第73页楼盘名称总建面（㎡）建筑类型容积率平均每层户数销售均价(元/㎡)金源广场13万多层、小高层、高层3.01梯2户2梯3户3700众舜时代广场7万高层6.41梯2户2梯4户3600中源上东城50万多层1.391梯2户3700永成汇金广场2.7万方小高层2.62梯3户——天裕国际17万多层、高层2.01梯2户，2梯3户3300竞争项目产品要素对比第74页竞争项目产品要素对比-续米兰印象3.3万多层——1梯2户——裕安水上花园26万多层、小高层1.71梯2户，2梯三户4100德城御湖国际9万多层1.61梯2户3500华邦汇富广场4.2万多层——1梯2户——盛世新城2.7万多层——1梯2户——市场在售多以多层、小高层为主，多层属稀缺物业价格最高;住宅均价基本都在3200-3700元/平方米之间；多采取1梯2户、２梯3户排布设计。第75页竞争项目关键客户群体分析楼盘名称关键客户群体项目卖点金源广场机关单位职员地段、品质众舜时代广场乡镇居民、个体经营户、教师定远第一高中源上东城机关单位职员、部分乡镇居民配套、品质永成汇金广场机关单位职员、乡镇居民价格、品质天裕国际机关单位职员、乡镇居民品质、户型米兰印象机关单位职员、乡镇居民品质、户型裕安水上花园企事业单位职员、乡镇外出务工人群配套、品质德城御湖国际企事业单位职员地段、陪套华邦汇富广场机关单位职员、乡镇居民地段、陪套盛世新城机关单位职员、乡镇居民位置、价格客户群主要集中在县内各企事业单位职员和周围乡镇居民等。第76页竞争项目配套分析楼盘名称内部配套周围配套金源广场中央景观、地下车位、活动中心、超市县政府、医院、学校、机关单位众舜时代广场大型购物中心、品牌电梯、空中花园县政府、金融中心、医院、小学中源上东城会所、幼稚园、菜市场、商铺县政府、小学、县医院、生态公园永成汇金广场地下车库、底层商业县医院、阳光小学、机关单位天裕国际车位、中央景观县医院、阳光小学米兰印象中央景观政务文化广场、县医院、阳光小学裕安水上花园幼稚园、会所、车库车位大润发、中小学德城御湖国际车库车位、中央景观医院、菜场、学校华邦汇富广场沿街商业、车位超市、菜场、学校盛世新城中央景观、沿街商铺一中、菜场

定远在售楼盘在内部配套上突出主要包含停车场、会所、幼稚园等；周围配套上突出主要包含学校、医院、公园等．第77页竞争户型配比分析楼盘名称套型面积段㎡占总体百分比（%）金源广场二房80-8640三房109-12460众舜时代广场二房7530三房101-12470中源上东城二房8520三房98-13060四房142-16720永成汇金广场三房86-91100%第78页竞争户型配比分析-续楼盘名称套型面积段㎡占总体百分比（%）米兰印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花园二房80-9040三房100-12060德城御湖国际二房80-9030三房90-11860四房13410第79页竞争户型配比分析-续楼盘名称套型面积段㎡占总体百分比（%）天裕国际一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120华邦汇富广场二房80-9040三房100-12260

能够看出，定远在售项目在主力套型特征表现为：套型以二室、三室为主，二室面积段主要在70—90㎡之间，三室面积段主要在100—125之间。第80页本案周围在售竞盘项目卖点BY定位广告语楼盘名称项目卖点定位广告语金源广场地段、品质政府边上公园府邸众舜时代广场高度引领定远人居未来中源上东城品质、配套、规模城市向东，生活向上永成汇金广场价格、品质——天裕国际品质、户型花园景观式生活小区米兰印象品质、户型意大利风情欧式居所裕安水上花园配套、品质、规模住在定远最美处德城御湖国际地段、配套纯多层花园洋房华邦汇富广场位置、配套植根中心地脉，纵横商业海洋盛世新城人气、价格——

定远在售项目在定位广告语上突出项目关键卖点主要包含地段、规模等。第81页本案周围在售竞盘项目购房优惠政策分析楼盘名称优惠政策金源广场无众舜时代广场无中源上东城无永成汇金广场登记客户赠予元代金券抵购房款天裕国际无米兰印象无裕安水上花园无德城御湖国际无华邦汇富广场无盛世新城登记1万抵2万

定远在售项目当前无优惠政策，但销售依然火爆，表达了定远县市场容量之大第82页早期楼盘以多层为主、新建楼盘以小高层、高层为主。高层小高层产品逐步取得客户认可。A市场以90—100平米三房、小三房为主流畅销产品（70-90平米两房、乡镇购房客户较多认可），总价在30万以上，超出120平米三房产品销售周期较长。B重视产品包装开发商，凭借专业营销策划企业进行产品整体策划，提升产品形象，取得市场追捧。C地段价值依然是购房者关注第一要素，如金源广场位于县政府对面，成为标杆项目，取得很好销售。D竞争市场总结第83页123依据《定远县城市总体规划（—2030年）》，近期至定远县县城人口规模为19～21万人，城市建设用地规模为20平方公里，人均建设用地按100平米/人控制，未来市场需求旺盛。

伴随楼盘品质不停提升，需求不停加大，能够预见房价仍有较大增加空间。

伴随经济快速发展，人民生活水平日益提升，居民对住宅品质需求日益旺盛，舒适性、安全性、便利性及优美环境、良好物业、完备配套等都被放到主要位置进行考虑。房地产市场保持旺盛需求房价仍将稳步攀升住宅品质需求提升未来市场预测第84页