丰梨苑房产开发建设可研报告

“ 丰 梨 苑 ” 项 “ 丰 梨 苑 ” 项 \l“_TOC_250096“第一章总论 1\l“_TOC_250095“一、工程背景 1\l“_TOC_250094“〔一〕承办单位概况 1\l“_TOC_250093“〔二〕可行性争论报告编制依据 1\l“_TOC_250092“〔三〕工程的提出 1\l“_TOC_250091“二、工程概况 2\l“_TOC_250090“〔一〕工程位置 2\l“_TOC_250089“〔二〕地块现状 2\l“_TOC_250088“〔三〕地块周边环境 3\l“_TOC_250087“〔四〕工程开发建设方案 4\l“_TOC_250086“三、工程主要技术经济指标 4\l“_TOC_250085“四、工程分析评价结论 6\l“_TOC_250084“其次章武汉写字楼市场进展态势分析 6一、2023年第一季度武汉写字楼市场状况 6\l“_TOC_250083“二、武汉写字楼分布及特点 8\l“_TOC_250082“〔一〕武汉写字楼分布 8\l“_TOC_250081“〔二〕武汉写字楼市场特征 10\l“_TOC_250080“三、武汉写字楼市场分析················· 12\l“_TOC_250079“第三章工程SWOT分析 13\l“_TOC_250078“一、工程SWOT分析··················· 14\l“_TOC_250077“二、工程SWOT分析结论·················· 16\l“_TOC_250076“〔一〕SWOT分析图 16\l“_TOC_250075“〔二〕SWOT分析结论 16\l“_TOC_250074“第四章工程开发建设方案 17\l“_TOC_250073“一、工程用地方案和开发规模··············· 17\l“_TOC_250072“〔一〕开发定位 17〔二〕工程总体规划指标 17\l“_TOC_250071“二、工程开发建设导则·················· 18\l“_TOC_250070“〔一〕工程开发建设的指导思想 18\l“_TOC_250069“〔二〕以人为本的开发建设原则 18\l“_TOC_250068“三、工程规划建设方案·················· 18\l“_TOC_250067“〔一〕根本要求 19\l“_TOC_250066“〔二〕建筑设计 19\l“_TOC_250065“〔三〕给排水设计 20\l“_TOC_250064“〔四〕电气设计 21\l“_TOC_250063“〔五〕暖通系统 23\l“_TOC_250062“四、节能及能源利用·················· 25\l“_TOC_250061“〔一〕围护构造节能 25\l“_TOC_250060“〔二〕电气设备节能 26\l“_TOC_250059“五、环境及其保障···················· 26\l“_TOC_250058“〔一〕绿化 26\l“_TOC_250057“〔二〕水压水质保障 27\l“_TOC_250056“〔三〕垃圾收运处理 27\l“_TOC_250055“〔四〕其它环境保护措施 27\l“_TOC_250054“六、建筑治理智能化··················· 27\l“_TOC_250053“〔一〕安全防范系统 27\l“_TOC_250052“〔二〕信息治理系统 28\l“_TOC_250051“〔三〕火灾自动报警和消防联动把握系统 28\l“_TOC_250050“第五章工程建设实施方案 29\l“_TOC_250049“一、工程实施组织···················· 29\l“_TOC_250048“(一)工程法人和工程治理模式 29\l“_TOC_250047“〔二〕工程实施的原则 30\l“_TOC_250046“二、工程招投标····················· 30\l“_TOC_250045“〔一〕工程招投标概述 30\l“_TOC_250044“〔二〕工程招标方案 32\l“_TOC_250043“三、工程实施进度···················· 32\l“_TOC_250042“第六章投资估算 35\l“_TOC_250041“一、建设投资估算···················· 36\l“_TOC_250040“〔一〕投资估算范围 36\l“_TOC_250039“〔二〕投资估算编制依据 36\l“_TOC_250038“〔三〕投资估算说明 37\l“_TOC_250037“二、建设期利息估算··················· 38三、工程总投资及分年投入打算·············· 38\l“_TOC_250036“第七章融资方案 38\l“_TOC_250035“一、工程资金来源···················· 38\l“_TOC_250034“〔一〕工程资本金筹措 38\l“_TOC_250033“〔二〕工程债务资金筹措 38\l“_TOC_250032“二、融资方案分析···················· 39\l“_TOC_250031“〔一〕资金来源牢靠性分析 39\l“_TOC_250030“〔二〕融资构造分析 39\l“_TOC_250029“〔三〕融资本钱分析 39\l“_TOC_250028“〔四〕融资风险分析 40\l“_TOC_250027“第八章财务评价 41\l“_TOC_250026“一、财务评价根底数据与参数选取············· 41\l“_TOC_250025“〔一〕财务价格 41\l“_TOC_250024“〔二〕利率 41\l“_TOC_250023“〔三〕工程计算期选取 41\l“_TOC_250022“〔四〕财务基准收益率〔ic〕设定 41\l“_TOC_250021“二、营业收入与税费估算················· 41\l“_TOC_250020“〔一〕销售收入估算 41\l“_TOC_250019“〔二〕土地增值税的估算 42\l“_TOC_250018“〔三〕所得税的估算 42·····················43\l“_TOC_250017“〔一〕工程投资内部收益率 43\l“_TOC_250016“〔二〕工程投资净现值 43\l“_TOC_250015“〔三〕工程静态投资回收期 43\l“_TOC_250014“四、融资后分析····················· 43\l“_TOC_250013“五、不确定性分析···················· 44\l“_TOC_250012“六、财务评价结论···················· 44\l“_TOC_250011“第九章风险分析 45\l“_TOC_250010“一、风险因素的识别和评估················ 45\l“_TOC_250009“〔一〕风险等级划分 45\l“_TOC_250008“〔二〕风险因素的识别和评估 45\l“_TOC_250007“二、风险防范对策···················· 47\l“_TOC_250006“〔一〕风险对策的根本类型 47\l“_TOC_250005“〔二〕市场风险对策 48\l“_TOC_250004“〔三〕工程风险对策 48\l“_TOC_250003“〔四〕资金来源风险对策 48\l“_TOC_250002“第十章争论结论和建议 49\l“_TOC_250001“一、结论························ 49\l“_TOC_250000“二、建议························ 491010第一章总论一、工程背景〔一〕承办单位概况法定代表人：314〔二〕可行性争论报告编制依据1、建设部和湖北省、武汉市公布的相关法律、法规与政策；2、武汉市国民经济和社会进展“十一五”打算和远景目标纲要；32023~20234、武汉市城市总体规划大纲〔2023~2023；5、国家发改委、建设部《建设工程经济评价方法与参数(第三版)》(20236、建设部《房地产开发工程经济评价方法》(建标【2023】2057、国家进展改革委《投资工程可行性争论指南》(计办投资【2023】158、武汉市及工程周边地区市场调研和现场勘察资料；〔三〕工程的提出处，火车站商业圈内，把守王家墩CBD块，各类生活设施配套完善，交通极为便捷，地段升值潜力巨大。大规模，以实现企业的可持续进展目标。二、工程概况〔一〕工程位置工程地块位于工程位于进展大道于常青路交汇处，汉口火车站商业圈。1-1工程位置〔二〕地块现状总占地面积2333.341983㎡，地块净用地面积1983㎡，总建筑面积12450㎡，102398114.68，3580〔三〕地块周边环境优势地段〔CBD门户、与空港为邻、地铁口、二环内〕CBD工程门前路直达机场高速，与空港板块为邻各类生活配套完善，地段升值潜力巨大。轨道物业潜力无限工程北面贺家墩村旧城改造工程及汉品火车站南北广场的启动合工程周边环境在几年内将有大幅改善；金墩路通车、银墩路与站北路的工程进展，将极大改善工程、7200周边具备成为地铁枢纽商业核心的潜质。1-2工程地块周边环境示意图〔四〕工程开发建设方案人为本的开发建设原则。工程规划建设方案的总体概况见下表所示。工程总体规划指标工程单位数量总规划用地面积㎡2333.34总建筑面积㎡12450地上总建筑面积㎡10835公寓式办公㎡9811中商业 ㎡ 1023地下总建筑面积㎡1615总占地面积㎡1983容积率4.68绿地率机动车停车位%8035其三、工程主要技术经济指标其工程总投资和主要技术经济指标表序号序号项目单位数量备注主要经济结果和数据一总建筑面积平方米1245012公寓式办公建筑面积商业建筑面积平方米平方米981110233地下室平方米1615二工程总投资万元7893.23三资金筹措万元3893.231自有资金万元3893.232销售收入转投资万元3893.233银行贷款万元四销售收入万元12848.50工程总销售收入五销售税金万元745.21工程总销售税金六销售净收入万元3570.06工程总销售净收入七土地增值税万元700八开发利润万元3510.06工程总利润九所得税万元877.52十税后净利润万元2632.54经济评价指标一税后工程投资财务内部收益率%14.17三税后工程投资回收期年四税前工程投资回收期资本金财务净现值年万元835.06五税前利润率27.32%税后利润率20%六税前投资回报率44.47%税后投资回报率33.35%七税前自有资金投资回报率49.32%税后自有资金投资回报率38.21%八利息备付率〔高〕利息备付率〔低〕偿债备付率资产负债率〔高〕54.38%四、工程分析评价结论1、工程地块位置颇佳，市场前景看好，开发条件成熟。2、本工程融资前后的财务净现值指标大于零，而且财务内部收益率高于行业基行的。的。慎运作，有效的躲避风险。其次章武汉写字楼市场进展态势分析一、2023-20232023武汉武汉2023-2023年第一季度写字楼租金持续上涨走势二、武汉写字楼分布及特点〔一〕武汉写字楼分布区域和位于武昌的中南路四周和光谷内。1、汉口建设大道商圈：以建银大厦、世界国贸中心为代表中百商圈：以佳丽广场为代表90%以上高档写字楼分布在汉口，大道沿线、进展大道沿线等三大主要区域。等几乎全集中于此。民意广场、中原大厦等中高档物业为代表，多为中小型企业所租赁或购置。2、武昌中南商务圈：中商广场、世纪广场、进展大厦、兆富国际、鹏城国际光谷商务圈：SBI创业街、信息产业大厦、华乐中心、慧谷时空、国企中心在光谷区域、徐东路至中南路沿线等两大核心区域。办公外，还有力的推动了光谷商务区的进展。东沙大厦、龙源大厦、世纪广场、中南大厦等中高档写字楼呈一字型排开，平均入住85%左右。3、汉阳沌口：东合中心汉阳写字楼市场相对其他区域较冷淡，供给量少。〔二〕武汉写字楼市场特征1、写字楼分布消灭一线多点、线面结合的格局，特色化和规模化并举。商务区，沿线分布着武汉广场、中商广场、时代商务中心等多个高级写字楼，而徐2SBI相像，而沌口开发区在也规划出大片特色型商务空间。CBD经济区。2、综合体商务楼成将来供给市场主流从2023年开头，中心城区综合体不断推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店等获得市场的青睐，如武昌的中建•工行广场、中南国际公寓、光谷中心花园、春树里、光谷步行街等工程，都是占据城区要道的大型城市综合体，均规划有高•国际城、200端写字楼市场的飞速进展。68103.6提升西北湖片区商务区写字楼的价值。3、高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。世界中心商务写字楼以销售均价11800元/60元/㎡•月的高价而制造了生代商务写字楼价格空间，使得价值杠杆得以表达。武昌片区中建•工行7000/㎡销售均价。而随着徐东万豪•联邦中得到极大的提升。4、消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流1+8武汉周边三线城市的投资者也开头不断涌入武汉，武汉消费需求市场得以全面激活。500的租赁市场进展。三、武汉写字楼市场分析写字楼市场2023159.56万平方米。500强企业乐观问询租赁甲级写字企业不得不转向乙级写字楼市场。市场供不应求状况助推武汉甲级写字楼租金连续5个季度大幅上涨。截止本季64.1(US$9.7)，3.2%，71.2(US$10.8)，2%。保持低位。2023年第1季度，武汉甲级写字楼整体空置率下滑至1%，环比降幅0.1个百分点，几乎全部甲级写字楼处于满租状态(图二)。因业务扩展渐渐增加自用比率;另一方面，局部优质物业开头调整租户构造，以提高物业档次和形象。鉴于武汉在华中地区的中心地位日益凸显，武汉高端写字楼正进入价值重塑阶CBDCBD展望下半年，武汉天地商务群一期将交付使用，届时将带来35,000平方米增估量：至2023年年末，武汉甲级写字楼吸纳量将到达3万平方米，整体空置率维持2%70(US$10.6)。商铺市场20232,523(US$38319.5%。20231影院、KTV是本季度商铺需求主力。例如：银兴影院、米乐星KTV入驻西园步行街，横店影院入驻南国首义汇。然而，销售成交活泼带动商铺价格上涨过快，将给今后工程招商和运营带来压力。租金方面，现存购物中心商户承租力气有限，致使租金上涨缓慢。202311%，426.25%，成为租金最高的购物中心。202311%，约为%。2023472750伴随它的开业，武广商圈将成为武汉高端品牌聚拢地，档次和租金都会有大幅提升。第三章SWOTSWOTSWOT优势分析优势分析劣势分析1、汉口二环线内，CBD140紧邻汉口火车站商业圈及中心CLD里的万达商2〔4860电梯配置缺乏。2、外部配套齐全，学校、医院、菜场、超市、3、工程规划不大，仅有1数十条公交通达武汉三镇，地铁线、火车站、缺乏。1024小时4、由于二环线改造，地铁线建设、银墩路改造便利店、自助洗衣店、健身房等。及紧邻汉口站，因此四周环境极为嘈杂。3、心型规划，有创意，有活力。5、东西朝向。4、随着二环线的完工、CBD工程的推动、福星6、沿街呈现面小，昭示性不强。工程的启动、火车站商业圈的富强等，工程升值无限。5、30-406407、开发商在区域内开发的思联花园城口碑好。时机分析1、30-40平米小户型在汉口区域内极具市场产品时机，为供小于求的产品。2、25-308%，可享受人口红利，20-24岁的人群占12%，为本工程供给了大量的租赁客群。3、随着二环线的完工、CBD工程的推动、福星工程的启动、火车站商业圈的富强等，工程升值无限。4、随着贺家墩拆迁、银墩路沿线拆迁、金墩路沿线拆迁、华西路沿线拆迁、石桥村拆迁等武汉市大量的城中村改造，带来巨大的拆迁刚性需求。56、本工程户型小、总价低，同时在武汉二环线

威逼分析1、目前市场受政策影响，客户整体观望心情严峻。2、周边几个重大市政配套工程，如：二环线改造、金墩路、银墩路站北路改造、汉口站改造工期可能有所滞后，带来的影响。3、周边大盘林立，如葛洲坝、泛海、万科、福星等，可能会分流本工程的大量客源。4、将来几年内汉口中心城区，小户型供给的比重将会逐步提高，市场竞争惨烈。以内，房价坚硬。结论综上定性分析认为，本工程具有较大的可行性，可进展下一步的经济效益分析。二、工程SWOT分析结论〔一〕SWOT时机扭转性战略WO ☼

增长性战略SO劣势0☼ ☼ WT

优势多元化战略ST威逼SWOTSWOT避开威逼，消退劣势。〔二〕SWOT从本工程的SWOT分析表中的各项分析内容可以看出，工程的优势大于劣势，时机SO抓住时机，深刻挖掘工程的优势和潜能，工程就应当能够实现预定的目标。17第四章工程开发建设方案一、工程用地方案和开发规模〔一〕开发定位整体定位：综合写字楼。〔二〕工程总体规划指标总规划用地面积：2333.34平方米容积率：4.68绿地率：35%地上总建筑面积：12450平方米9811平方米商业建筑面积：1023平方米地下总建筑面积〔含设备用房：161580〔80〕18184-1总平面图二、工程开发建设导则〔一〕工程开发建设的指导思想高品质写字楼应到达以下五个方面的要求：安康和美观等方面到达现代办公的文明标准。高功能配置。这是保证写字楼高品质的前提，要求提高写字楼的平面功能、设备功能和空间功能的价值，到达在较小的空间内制造较大的舒适度。的同时，全面加强写字楼的物理性能。高质量保障。这是保证写字楼高品质的根底，要求对工程工程从设计到施高技术集成。这是保证写字楼高品质的有效途径，要求通过技术推广、技大幅度延长建筑寿命。〔二〕以人为本的开发建设原则的治理模式，制造更适合人们办公的良好环境。三、工程规划建设方案〔一〕根本要求1、工程的建设标准，应适应本地区社会经济进展水平，满足多层次、多类型和成的卖点，发挥其先导作用。2、必需严格依据保证建筑全寿命周期质量的原则进展设计，应把安全性能、耐节能、隔声、采光、照明、给排水、暖通空调、电气等各专业现行的标准和标准及地方相关法规。的最理念、最设计手法和最技术成果。4、工程的设计要突出强调均好性、多样性和协调性。〔二〕建筑设计同面积标准的套型。2、写字楼各功能空间面积配置合理，使用便利。3、写字楼设计充分利用自然采光、通风条件。4、各功能空间利用合理。通用化。6、电气设备配置符合标准。抗冲击力气，适应于多种饰面材料。〔三〕给排水设计〔1〕给水设计范围高层建筑〔包括公寓办公楼、商业〕的生活给水、消防给水设计。水源2DN150给水水源。用水量统计依据“建水规”统计，最高日生活用水量为400 m3/d，最大小时用水量约42m3/h。按防火标准，本工程一次水灾用水量为：室内消火栓系统432m3。喷淋系统324m/3网供水，不贮入水池内。生活给水系统4～161，17～2911消防给水系统施，地下室柴油发电机和配电房设置超细干粉灭火设施。式，塔楼、裙房垂直竖向分两区，地下室库独立环状管网。屋顶消防水箱有效容积为18地下车库、商业和塔楼各层设置磷铵盐干粉灭火器。排水水、雨水分别排入市政污水、雨水干管。估算污、废水排水量，雨水量及重现期参数等本楼生活污水量约320m/d，屋5排水系统后排入市政雨水管网。地下室车库排水为压力排水。污、废水的处理方法水干管。〔四〕电气设计配电系统负荷等级库使用，为二类汽车库。地上二层为商业用房，三层以上为公寓式办公。负荷估算pe-5260kw〔4160kw1200kw〕;总计算pjs-2704kw(公变1664kw、专变1040kw)；设计变压器总装机容量为3250kvA2X1000KVA1X150KVA)供电源及电压大楼一路高压电源由四周供电局开闭所以10KV电缆线路引入，电源电压等级为～10KV，YJV22—10KV变配电所30021000KVA11250KVA〔2〕应急电源～380/220V。本工程中一、二级负荷在正常工作电源断电时,即可通过电源切换从变压器的低压侧工作电源切换至备用电源上，从而满足了一、二级负荷的供电要求。照明系统照明：包括地下室、门厅、走廊、设备用房等照明插座。建筑物外立面夜间照明、泛光照明及区域景观照明，商场等预留配电回路。〔建筑照明设计标准〕GB50034—2023；主要场所照度如下：300Lx50—150Lx，设备用房，100—300Lx防把握室等，均设有不同用途的应急照明。防雷接电系统据GB50057—94〔建筑物防雷设计标准，本工程划为其次类防雷建筑物。在高根底钢筋做接地装置，全部突出屋面的金属体，和构筑物应与避雷带可行连接。〔SPK：在变压器侧装一组SPD。在向重要设备供电的未端配电箱的各相母线上应装设SPD。SPDPE〔五〕暖通系统通风设计地下室设备用房通风系统〔发电机房、变配电室、水泵房〕设机械送风和机械排风系统，其中发电机房、变配电室排风系统兼作排烟。地下汽车库通风系统121公共卫生间及电梯机房排风：每个公共卫生间及电梯机房机械排风。防排烟设计1〕机械加压送风系统50m，对防烟楼梯间、前室及合用前室设机械加压送风系统。25～30Pa。2〕排烟系统地下汽车库排烟系统地下汽车库排烟量按换气次数不小于6次/h计算。30m50%。地下设备用房排烟系统发电机房、变配电室各高1个排风兼排烟量按防烟分区面积每平方不小于60立7200/h。风机选用双速排烟风机，寻常低速运行进展排风，排烟防火阀常开，火灾时切换至高速要位进展排烟。3〕其它防火措施通风及排烟系统承受无机不燃复合风管，柔性接头承受不燃材料。70℃度时，防火阀自动关闭，同时风机停顿运行。280℃时，排烟防火阀自动关闭，同时风机停顿运行。排烟风机和柔性接头在280℃时可连续工作不少于30分钟。管道穿过围护构造处，其洞孔四周的缝隙应承受不燃材料填充密实。四、节能及能源利用〔76项要求实施。依据节能强制性标准托付工程设计并保证节能措施的实施。〔一〕围护构造节能1、墙体节能外墙实行保温隔热措施，以提高室内舒适度，降低防暑降温的能耗。数。。2、门窗节能透和保温等四性。大量承受门窗密闭材料和成套技术，有效地提高安装质量。合理把握窗墙比。工程中住宅外窗承受中空玻璃、隔热玻璃和反热玻璃。承受绝热性能好的塑钢门窗。房门具有防盗、隔声、保温、防火等性能。3、屋面地面节能水率低，并具有确定强度。〔二〕电气设备节能〔如可控硅调速节能电梯、节能变电器、节能空调机等。开关，削减无用电耗。五、环境及其保障〔一〕绿化1、满足绿化率要求，选择适应当地气候条件的树木花草进展优化种植。2、承受先进的种植技术和防止病虫害技术，提高植物的成活率。承受地面、层作用。4-4绿化景观分析图4-4绿化景观分析图〔二〕水压水质保障1、选择带变频调速装置的水泵加压设备，保证用户水压稳定。2、设置能防污染、能自动清洁、消毒的水箱装置，防止生活用水二次污染。〔三〕垃圾收运处理1、垃圾应袋装、分类收集。防止污染，利于环境清洁。2并便于清运，便利保洁治理。〔四〕其它环境保护措施和建筑施工噪声，实行防噪、降噪、消声等成套技术，进展综合治理。性物质对人体的不良影响。六、建筑治理智能化舒适和便利的信息化办公环境。承受普及型智能化功能配置。〔一〕安全防范系统1、出入口治理及周界防越报警；2、闭路电视监控；3、保安巡更治理。〔二〕信息治理系统1、对安全防范系统实行监控；2IC3、车辆出入与停车治理；4、对局部供电设备、公共照明、电梯、供水等设备实施监控治理；5、紧急播送与背景音乐系统；6、物业治理计算机系统。〔三〕火灾自动报警和消防联动把握系统GB5004—95〔高层民用建筑设计防火标准〕规定，本工程列为一级保护对象，承受集中报警系统。手动报警按钮、消火栓报警按钮、消防播送扬声器、联动驱动器、消防设备把握箱等相连接，构成一套完整的火灾自动报警及消防联动把握系统。警按钮用声光报警器等。消防联动把握器与防火阀、排烟阀、消防电梯、消防水泵、正压风机、防排烟风启动有关部位正压送风机、防排烟风机，开启有关部位正压送风口、排烟口、同时切断非消防电源，启动消防水泵，发出把握信号，强制电梯停于首层。第五章工程建设实施方案一、工程实施组织(一)工程法人和工程治理模式〔1〕工程法人为了建立投资责任约束机制，标准工程法人的行为，明确其责、权、利，提高投生产经营、债务归还和资产的保值增值，实行全过程负责。建设工程治理模式在国际上业主方工程治理的模式主要有三种：业主方依靠自有的人力资源自行治理〔A；〔参谋〔B参谋〕公司进展治理，但业主方的人员也参与治理〔以下简称C模式。5-1业主方工程治理的模式AABC业主方自行治理业主方托付工程治理询问〔参谋〕业主方和工程治理询问〔顾公司进展治理问〕公司共同治理ABC〔二〕工程实施的原则工程的实施要符合国内工程建设工程的开发建设审批程序。和治理工作，全面处理工程的招商引资和市场营销治理工作。律手续，违约责任应依据国家有关法律执行。二、工程招投标〔一〕工程招投标概述招标内容，并作为可行性争论报告附件与可行性争论报告一同送交工程审批部门审批。依据《中华人民共和国招标投标法》规定，除特别状况外均必需招标。发包方式“交钥匙工程承包”，简称总承包；后者称为单项工作内容承包。主的技术和治理力气。招标组织形式招标的组织形式有自行招标和托付招标两种形式。具备编制相应招标文件和标相应资质证书的建设工程招标代理机构代理招标。本工程的业主具备自行招标的能〔国家进展打算委员会令第5〕的规定向工程审批部门报送书面材料。招标方式招标方式可分为公开招标、邀请招标和议标〔直接托付〕三大类型。条件等诸多内容争论修改，对此没有任何限制。标方式。具体说明如下：方案和设计。工程监理：承受有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。家承包单位作为工程的主承建商，担负地盘统筹治理责任。大，招标的时间长、费用高，因此该项工程拟实行邀请招标的方式。〔二〕工程招标方案本工程招标方案列入表。招标根本状况表招标范围招标组织形式招标范围招标组织形式招标方式不承受招标方式状况说明：在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。建设单位盖章年 月全部招标局部招标自行招标托付招标公开招标邀请招标勘察√√√规划√√设计√√√建筑工程√√√安装工程√√√装饰工程√√监理√√√设备√√√重要材料√√√3333三、工程实施进度202310月完成前期工作后开头施工，202311-12月全部竣工前期工作时间约为三450个公历日。工程进度安排一览表工程工期工程工期工程进度20235月——202310月规划立项、完善建设方案202310月——202311月施工建设整个施工过程分为以下几个阶段：1.施工预备及放线〔A，2.土方及基坑支护〔B，3.地板砼垫层〔C，4.底板防水找平层〔D，5.底板防水层保护层〔E，6.〔F7.〔G8.〔H910〔J11.〔K12〔L13地下室砌体N15.四～八层构造O16.九～十五层构造P17.一～六层砌体Q，18.十六～二十二层构造〔R，19.二十三～二十九层构造〔S，20.二～六层内装修〔T，21.七～十四层砌体〔U，22.机房水箱间构造〔V，23.十五～二〔W24.〔X25～〔Y26.27～水箱间砌体〔Ⅰ28.十五～二十二层内装修〔Ⅱ，29.二十三～水箱间内装修〔Ⅲ30.三层以下外装修〔Ⅳ31.地下室及一层内装修〔Ⅴ32.室外台阶散水〔Ⅵ，33.清理验收〔Ⅶ。编号工序每一单元格为10个日历天1A2B3C4D5E6F7G8H9I10J11K12L13M14N15O16P17Q1817Q18R19S20T21U22V23W24X25Y26Z27 Ⅰ28 Ⅱ29 Ⅲ30 Ⅳ31 Ⅴ32 Ⅵ33 Ⅶ3636第六章投资估算一、建设投资估算〔一〕投资估算范围程费用和工程建设其他费用等。〔二〕投资估算编制依据1、国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和根本建设收费标准；2、湖北省市政工程消耗量定额及统一基价表〔2023；3、湖北省建筑工程消耗量定额及统一基价表〔2023；4、湖北省安装工程消耗量定额及统一基价表〔2023；5、湖北省建筑安装工程费用定额〔2023；6、工程勘察设计收费标准〔2023；7、关于公布工程建设监理费有关规定的通知〔国家物价局、建设部，[1992]价479；8、建设工程前期工作询问收费暂行规定〔计价格[1999]1283；9、市政工程可行性争论投资估算编制方法〔试行；10、建设工程环境影响询问收费标准〔计价格【2023】125；11、招标代理效劳收费治理暂行方法〔计价格【2023】1980；12、建设工程施工图审查询问收费标准〔鄂价房服【2023】216；13、类似工程估算指标；14、有关生产销售厂家对设备及工器具的报价和设备及工器具市场价格信息。〔三〕投资估算说明1、土地费用估算20802333.342500土地契税：1,000,000.00〔2500×4。印花税：25,000.002、前期工程及规费估算通路及平坦场地等勘察设计和前期工程费。3、房屋建筑安装工程费估算〔决建〔含桩基〕工程费、水暖电气安装工程费及附属工程费。4、治理费估算43%计算。5、不行预见费估算近期建筑材料价格较为波动，本工程不行预见费依据前5项费用之和的8%计算。二、建设期利息估算为：各年应计利息=〔年初借款本息累计+本年借款额/2〕×年利率三、工程总投资及造价指标7502.52602.53503000万元；治理费为：350万元；不行预见费为：200万元；建设期利息总额为：1000万元。本工程不考虑流淌资金。工程总投资合计为：7400万元。第七章融资方案一、工程资金来源〔一〕工程资本金筹措销售收入能顺当足额到位，需申请银行能为顾客供给按揭效劳。〔二〕工程债务资金筹措总额为：4000万元。虑。银行贷款在建设期内只付利息，不还本金。工程进入销售期后开头归还本金。按最大额度优先用于归还贷款本息。或垫资。但只可作为应对将来风险的措施，且比例不行偏大。二、融资方案分析〔一〕资金来源牢靠性分析足够的投资实力，使自筹资金的力气得以充分保证。获得银行支持是可能的。〔二〕融资构造分析49.32%，债务资金占：50.68%。〔三〕融资本钱分析期限较短，连借带还一共为3年，需由开发商担当的利息总额占比较低。可能利用应付账款而发生的利息本钱，也因银行利率较低，资本金的融资本钱也大为降低。〔四〕融资风险分析1、工程融资风险评估工程可能面临的融资风险主要有以下一些方面：度足额准时到位的情形发生。预售和现房销售不畅，资金回笼困难。可能状况是回笼资金数额虽能满足的各项资金供给方案。等。融资本钱发生变动，如利率、汇率的变化，还款期的变化等。2、工程融资风险的防范方案面对前述的融资风险的各种表现，可以考虑制定如下的风险防范预案：〔工程转让、合作开发、联合开发、出售股权等多种形式。自有资金紧急调用预案〔融资主体各方来源的可能和可以的资金调动。要求工程承包商和供给商带资或垫资预案。工程低价倾销预案。第八章财务评价一、财务评价根底数据与参数选取〔一〕财务价格工程财务评价对将来的偿债收入和建设投资进展分析时所承受的价格是推想价内都使用推想的固定价格。〔二〕利率8%。〔三〕工程计算期选取依据本报告其它局部，工程的开发周期为2年。在开发期内销售房产，确定工程1年。〔四〕财务基准收益率〔ic〕设定依据国家此类工程建设标准和同类工程的状况，财务基准收益率〔ic〕设定为14.17%。二、营业收入与税费估算〔一〕销售收入估算〔。周边可比工程调查表工程名称汉口天地工程座落工程位于汉口火车站前广场西侧项用地面积1983平方米目土地用途基建筑面积30000本住宅成交均价待定情一楼商铺成交均价待定况工程名称汉口天地工程座落工程位于汉口火车站前广场西侧项用地面积1983平方米目土地用途基建筑面积30000本住宅成交均价待定情一楼商铺成交均价待定况绿化率39%容积率7.2开发企业武汉奥里商务投资商武汉奥里商务25000-30000/〔1-310000/平方米〔精装。5.85%综合