物业公司常见纠纷案例分析及法律依据

CASEANALYSISANDLEGALBASIS立足实际案例，完善日常物业服务工作，有效避免物业工作中的法律风险！此文仅供学习参考！物业公司常见纠纷案例分析及法律依据主讲人：企业人目录CONTENTS01高空抛物、坠物法律责任分析02下水道堵塞导致污水倒灌，房屋返水造成的损失如何确认03拒缴物业费，是维权还是侵权04向物业公司交纳停车管理费后,业主和物业公司之间并不形成保管合同关系05小区内植物伤人，物业公司该不该负赔偿责任案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析被告人王某系某某区某小区某栋十五层居民。2022年12月一天晚上十点左右，王某在家中饮酒后与妻子发生争吵，为发泄情绪，先后将花盆、水杯、水壶等向楼下抛掷，被抛物品掉落于小区人行道上和草坪处。小区物业工作者发现后报警，民警出警后将王某传唤至公安机关进行调查，其到案后如实供述了犯罪事实。法院审理认为，被告人王某从高层建筑物抛掷物品，具有发生重大伤亡事故或者其他严重后果的现实危险，情节严重，其行为已构成高空抛物罪。结合被告人王某犯罪的事实、性质、情节以及对社会的危害程度和悔罪表现，遂依法做出判决，被告人王某犯高空抛物罪，被判处拘役五个月，缓刑六个月，并处罚金人民币二千元。2021年3月1日施行的《中华人民共和国刑法修正案（十一）》将高空抛物行为定罪入刑。法院借此案警示广大群众：高空抛物是违法犯罪行为，严重威胁他人生命财产安全，行为人也将承担相应的法律责任。高空抛物案情回放

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析2020年5月25日晚22时50分某小区5号楼3单元101室阳台外侧顶部墙体墙砖脱落砸伤行人徐某，事发后，徐某被送往医院治疗，经医院诊断，为左肩胛骨骨折、左肩峰骨折、左肩部皮挫伤，需住院手术，住院期间花费手术费若干。出院医嘱：每月定期复查骨折愈合程度及指导康复锻炼强度、需二次手术取内固定。涉案小区物业公司为徐某支付了住院期间的医药费、误工费等相关费用。徐某认为外墙面是小区的公共部位，物业公司对公共部位有维护和管理的义务，物业公司维护不当造成其被砸伤，应当承担赔偿责任，于2021年2月23日起诉至法院，要求物业公司赔偿后续门诊复查费用、二次手术费用，并申请伤残鉴定，请求根据诉中伤残等级鉴定结果确定残疾赔偿金、误工费、营养费、护理费、精神损害抚慰金等相关费用。司法鉴定机构鉴定结果为徐某伤残等级为十级，误工期评定为90-180日，护理期30-60日，营养期60-90日。最终，一审法院根据案件事实结合伤残等级结果调解结案，由物业公司一次性赔付徐某20.5万元。高空坠物案情回放

(一)徐某受伤，物业公司是否承担全部赔偿责任？根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的有关规定，外墙应认定为业主共有部分。物业服务企业作为建筑物的管理人对建筑物共有部分有审慎管理义务，作为公共外墙的管理方，有责任保证外墙及附属物的安全，应定期检查房屋外墙容易发生脱落的部位，尽早发现问题，及时排除安全隐患。对未及时发现问题并及时处理导致建筑物共有部分脱落致人损害，应当承担民事责任。本案中，物业公司未能及时发现并排除安全隐患造成徐某受伤，对徐某的人身伤害，应当承担民事赔偿责任。案情分析

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析(二)法律规定1.《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定，“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。2.《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》第12条规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，造成建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落致使他人损害的，人民法院依法判决其承担侵权责任。有其他责任人的，物业服务企业承担责任后，向其他责任人行使追偿权的，人民法院应予支持。”案情分析

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析(一)高空抛物与高空坠物的区别1.性质不同高空抛物是人的有意识行为，是受控制的，或者说可以阻止危险结果发生。而高空坠物坠落时无人提前预知或者不能控制。2.民事法律责任不同坠物案件中，无法证明自己不存在侵权行为的相关人承担的是赔偿责任。而抛物案件中，无法证明自己不存在侵权行为的相关人承担的是补偿责任。因此，高空抛物与坠物民事法律责任的大小和数额的大小均有较大差异。3.根本原因不同两者区别的关键在于致人损害之物是否是在人力直接作用下发生了致人损害的后果。如果人力作用是致人损害的根本原因，那么由此引起的责任当然应属于行为责任属于高空抛物；如果物件是在没有人力直接作用的情况下致人损害，通常是由于致害物件的所有人或占有人的管理疏忽，这种情况就属于高空坠物。高空坠物要承担相应民事责任，高空抛物致人死伤或造成财产损失的可能涉嫌犯罪。高空抛物坠物法律问题分析

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析(二)法律适用规则《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》第11条规定，“区分坠落物、抛掷物的不同法律适用规则。建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，人民法院应当适用侵权责任法第八十五条的规定，依法判决其承担侵权责任；有其他责任人的，所有人、管理人或者使用人赔偿后向其他责任人主张追偿权的，人民法院应予支持。从建筑物中抛掷物品造成他人损害的，应当尽量查明直接侵权人，并依法判决其承担侵权责任。”可见，高空坠物的责任主体往往为所有人、管理人或使用人，而高空抛物的责任主体为具体侵权人。

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析高空抛物坠物法律问题分析(三)法律责任《中华人民共和国刑法修正案（十一)》、《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》明确了对高空抛物、高空坠物的定罪量刑规则。1.高空抛物的定罪量刑（1）高空抛物罪《中华人民共和国刑法修正案(十一)》已明确将高空抛物入刑，规定“从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。“有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。”（2）以危险方法危害公共安全罪故意从高空抛弃物品，尚未造成严重后果，但足以危害公共安全的，依照刑法第一百一十四条规定的以危险方法危害公共安全罪定罪处罚；致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，依照刑法第一百一十五条第一款的规定处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析高空抛物坠物法律问题分析(三)法律责任（3）故意伤害罪、故意杀人罪为伤害、杀害特定人员实施高空抛物行为的，依照故意伤害罪、故意杀人罪定罪处罚。（4）从重处罚原则严禁高空抛物，依法从重惩治高空抛物犯罪。具有下列情形之一的，应当从重处罚，一般不得适用缓刑：（1）多次实施的；（2）经劝阻仍继续实施的；（3）受过刑事处罚或者行政处罚后又实施的；（4）在人员密集场所实施的；（5）其他情节严重的情形。

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析高空抛物坠物法律问题分析(三)法律责任2.高空坠物的定罪量刑《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》第7条规定，准确认定高空坠物犯罪。过失导致物品从高空坠落，致人死亡、重伤，符合刑法第二百三十三条、第二百三十五条规定的，依照过失致人死亡罪、过失致人重伤罪定罪处罚。在生产、作业中违反有关安全管理规定，从高空坠落物品，发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，依照刑法第一百三十四条第一款的规定，以重大责任事故罪定罪处罚。3.高空抛坠物的民事责任《民法典》第一千二百五十四条规定，“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析高空抛物坠物法律问题分析(三)法律责任物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”4.行政责任高空抛物这类行为有可能构成犯罪，尚未构成刑事犯罪的，公安机关也可能会依据《中华人民共和国治安管理处罚法》的法律规定追究行为人行政责任。比如，行为人高空抛物，情节轻微，但一定程度上扰乱了公共秩序，可以根据《治安管理处罚法》给以相应行政处罚。

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析高空抛物坠物法律问题分析随着高层建筑的不断增多，高空抛物或者高空坠物现象时有发生，危及人民群众的人身财产安全。小到果核、塑料瓶，大到菜刀、花盆、广告牌等，许多物件一旦在高空释放，就有可能变成伤害人的利器。现实生活中，一方面，由于高层建筑年久失修或是结构设计、布局不尽科学合理等客观因素的存在，容易引发事故；另一方面，少数人缺乏公德意识和法治观念，随手丢弃物品，从而造成悲剧事件的发生。(一)如何避免高空抛坠物的发生1.物业公司应积极做好高空抛物的防范宣传，引导业主树立防范高空抛物，人人有责的意识。物业企业可向业主发放禁止高空抛物宣传资料；可联合社区定期开展高空抛物法律宣传活动，让业主了解高空抛物行为后果的严重性及法律责任；可通过案例的方式将高空抛物造成的严重伤害案例进行展示；必要时举行小区反对高空抛物行为的大签名活动，动员小区全体业主参与。2.物业企业应健全防范高空抛物的服务标识，加强对小区业主及相关施工方员工、来客等外来人员开展防范高空抛物管理。物业企业可通过在以下明显位置如大楼门厅、电梯门厅、楼梯口张贴禁止管理提示

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析高空抛物的标识牌；在可能发生高空抛物的地方张贴禁止高空抛物的禁止标志；要求装修施工方人员签订杜绝高空抛物承诺书。(二)如何避免高空坠物的发生2019年7月11日北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强物业管理区域高空坠物安全防范工作的通知》，为防范高空坠物事件的发生，加强物业管理区域高空坠物安全防范工作，《通知》要求北京全市开展为期一个月的集中专项治理，要求物业企业全面检查整改建筑外墙装饰和玻璃幕墙破损、外立面墙砖空鼓、户外广告牌（牌匾）锈蚀松动、建筑物悬挂物和搁置物松动等。作为物业企业可根据《通知》要求长鸣警钟，常抓不懈，定期并集中专项治理。以下为住建委的通知要求，物业企业应严格落实，避免高空坠物事故发生。管理提示

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析1.全面检查整改建筑外墙装饰和玻璃幕墙破损、外立面墙砖空鼓、户外广告牌（牌匾）锈蚀松动、建筑物悬挂物和搁置物松动等；排查整改业主凉台杂物堆积、空调护栏或支架松动、空调室外机堆放杂物等；排查整改企业内部高空作业制度缺失、监控设备运行不正常和高空坠物安全防范措施不到位等。2.对检查发现存在安全隐患的问题要制定措施及时整改，暂时无法整改的要设立警示标识，设置围蔽设施，并加大巡查力度，加强安全防护。对存在问题和整改情况要建立台账，及时向业主委员会和属地社区居委会报告。属于业主专有部位的安全隐患，要及时告知业主整改，并跟进整改情况。管理提示

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析3.物业服务企业在专项治理期间，围绕宣传法规、提示责任、提醒义务等方面，通过微信、海报、宣传单等多种方式，集中向业主宣传高空坠物安全防范工作。通过宣传指引，提示广大业主尽责任、守义务，及时对外窗边沿螺丝和窗框松动进行修理，及时清理凉台、窗台和空调室外机堆放的杂物，彻底消除搁置物和悬挂物坠落风险，并坚持文明的生活习惯，杜绝高空抛物。同时，提醒业主警惕高楼墙面装饰、窗户玻璃碎片等坠落物和其它丢弃物，留意警示标识和围蔽设施。4.建立长效管理机制，小区高空坠物安全隐患排查整改作为物业服务企业的常态化工作，要常抓不懈，作为各区房屋行政主管部门的日常检查内容，要严抓勤管。物业企业要坚持“不松懈、不漏点、不降标准、举一反三”的原则，经常性开展高空坠物隐患排查整改工作，并充分利用各种宣传手段，不断增强业主的责任意识和自我防范意识。管理提示

案例分析一：高空抛物坠物法律责任分析3.物业服务企业在专项治理期间，围绕宣传法规、提示责任、提醒义务等方面，通过微信、海报、宣传单等多种方式，集中向业主宣传高空坠物安全防范工作。通过宣传指引，提示广大业主尽责任、守义务，及时对外窗边沿螺