民宿运营宝典 -手把手教你运营民宿 理论与实践

手把手教你运营民宿•理论与实践民宿运营学苑出品第一章什么叫民宿 -5-一、民宿的概念 -6-二、民宿的特点 -7-第二章民宿的分类 -20-一、按所处地域 -20-二、按名称不同 -21-三、按功能不同 -23-四、按照建筑形式不同 -24-第三章民宿的起源和发展 -27-一、欧美等西方国家的民宿 -27-二、日本民宿 -27-三、台湾民宿 -28-四、大陆的民宿 -29-第四章民宿运营的基本理念 -38-一、淡季无成本 -38-二、没有完美的民宿 -41-三、硬件问题都可以通过服务来解决 -42-第五章民宿的客户种类 -44-一、按照性别的不同 -45-二、按照地域的不同 -46-三、按照年龄的不同 -49-四、按照消费水平不同 -53-第六章民宿的获客渠道 -59-一、线上客户（OTA）的获取 -59-二、主动培育的关系客 -63-三、不可或缺的上门客 -66-第七章民宿获取客源的路径依赖 -69-一、客源的路径依赖的概念 -69-二、路径依赖的不利后果 -71-三、解决方案 -71-第八章民宿的淡旺季规律 -73-一、季节性淡旺季 -73-民宿学苑出品二、周内淡旺季 -74-三、假期的特殊旺季 -75-四、大有可为的平季 -76-五、淡旺季都需要做什么 -77-第九章民宿初始价格的影响因素 -82-一、宏观区域 -82-二、淡旺季 -83-三、民宿类型 -83-四、客户群体 -84-五、竞争对手 -84-六、差异化特色 -85-七、客户体验 -86-八、OTA排名 -86-九、门槛人口 -87-第十章民宿的价格调整方法 -88-一、保持价格的梯度 -88-二、淡季价格 -90-三、旺季价格 -90- -91-五、价格与入住率之间的反函数关系以及价格的临时调整 -93-第十一章民宿客栈的房价为什么不是由成本决定的？ -94-第十二章卖土豆逻辑与卖客房逻辑的区别 -99-一、民宿的真实属性 -99-二、“时空双受限”理论 -100-三、“情怀”装不出来 -102-四、思维模式不同 -103-五、你以为结束了？ -103-第十三章民宿营销的三大基石 -105-一、民宿设计师怎么看 -105-二、民宿代运营机构怎么想 -106-三、民宿产品到底有多重要 -107-四、销售是不是比产品更重要 -109-五、服务不是产品的一部分吗 -112-松赞本地化的极致 -113-民宿学苑出品第十四章民宿OTA运营逻辑 -114-一、盈利的影响因素 -114-二、什么决定入住率 -115-三、什么决定排名 -116-四、民宿OTA运营中的双循环理论 -117-第十五章怎样增加OTA曝光量 -120-一、携程的服务质量分 -120-二、美团HOS分 -123-三、其他平台 -127-四、不同的排名规则 -128-五、影响排名的一些特殊因素 -131-第十六章民宿OTA上的尾房甩卖 -146-一、尾房是怎么来的 -146-二、尾房甩卖操作实战技巧 -147-第十七章怎样增加浏览量 -151-一、首图 -151-二、价格 -153-三、点评分 -155-四、其他因素 -156-第十八章如何让浏览量转变为更多的订单 -158-一、房型 -158-二、价格 -159-三、图片 -159-第十九章OTA平台运营状况的监测 -164-一、携程的服务质量分和美团的HOS频道 -164-二、点评 -167-三、选取合适的竞争对手（略） -168-四、携程的生意通（略） -168-第二十章OTA失灵及线下客源获取 -172-一、OTA失灵概述 -172-二、线下客源的获取方式 -173-三、上门客的接待 -173-民宿学苑出品近些年，随着经济社会的快速发展，人们对旅游的需求越来越旺盛。在共享经济大潮的加持下，伴着短视频等自媒体的火爆，民宿作为一支重要的新生力量，在住宿行业中异流行的背后孕育着巨大的商业利益。无数仁人志士看到了其中的商机，斥巨额资金涌入这块待开发的处女地。一时间，民宿领域硝烟弥漫，厮杀之声不绝于耳，鏖战数年，虽血流成河，却还是胜负难分。当初那些凭着一腔热血和半世情怀闯入战场的民宿小白，大多惨淡收场，不肯割肉的，依馆书店等文艺消费场所。作为非标住宿的业态，是新时代下的新兴产物。她既具有住宿行业的基本要求和特征，又融合了新的文化内涵和因地制宜的服务项目。她既要有服务业所需要的一般销售技巧，又需要突破传统的全新销售思维。民宿的一些特殊性，对运营提出了更高的要求，也需要创造出民宿学苑出品批民宿人前仆后继，还会持续不断地涌入和退出。学习一下民宿的基本知识，了解其不同的行业特性，掌握其运营的一般规律和特殊的技巧，对于汹涌澎湃的竞争趋势，意义极其次对民宿进行了官方定义。在实施两年以后，于2019年7民宿学苑出品通过以上对民宿的定义，我们可以总结出民宿有以下几1.利用当地居民等相关闲置资源。闲置资源的范围很难后，闲置资源这一界定条件就不存在了。所以，闲置与否对于民宿的运营意义不大。这次对标准的修改已经接受了资本随着民宿硬件的升级，一些古镇内的老房子，房型不太适合做民宿，有的业主会将房子拆除，在原宅基地上按照设计规划完全新建。还有一些野奢酒店，在自然生态比较好的地方，按照取景和审美要求，新建综合住宿体。有的是对农民宿学苑出品2.民宿主人参与接待。官方的定义中，为了避免民宿概念的过于狭窄，考虑到商业实务中的具体情况，单独又对民宿主人进行了扩大解释。参与接待的既可以包括民宿业主，也可以包括经营管理者。这个补充性的解释，十分灵活的将土民情，利于主人提供精细化、个性化的服务。在运营实践主人参与接待是民宿之魂，业内人士将其称之为主人情中感受主人的生活方式、价值观。这种接待可以是主人亲自切不可出现服务员等与民宿精神背离的身份。还可以通过主人对民宿的装修装饰，表达主人的思想。主人参与接待的另一层含义，就是以本地人的身份，能够给客人提供更多个性3.为游客提供具有当地特点的体验式服务。这一特点是区分民宿与传统酒店的重要标志之一。传统酒店不论星级和标准，都以满足客人住宿需求为主要目的。而民宿的评价标民宿学苑出品在最新的发展趋势中，一些对市场比较敏感的传统酒店开始尝试着向新的领域探索。在经营好传统业务的同时，开发新的具有当地特点的文旅项目，增加体验式的服务活动。既增添了酒店特色，提高客户粘度和对品牌的信任度，同时4.小型住宿设施。在民宿的规模上，新的评价标准由原量太小，适合家庭式兼职运营，若专职运营的话，人力成本过高，影响收入。客房数量太多，容易与酒店混同而失去特个性化的着力点可以根据各自条件进行开发，有的在选址整体装修风格上有特殊的资源，也可以对每个客房进行精设计，还可以在文化体验活动上深入挖掘本地资源，或者是民宿学苑出品中华人民共和国旅游行业标准《旅游民宿基本要求与评价》（LB/T065—2019）本标准适用于正式营业的小型旅游住宿设施，包括但不限于客栈、庄园、宅院、驿站、山庄等。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB5749生活饮用水卫生标准GB50222建筑内部装修设计防火规范3术语和定义下列术语和定义适应于本文件。3.1旅游民宿homestayinn利用当地民居等相关闲置资源，经营用客房不超过4层、建筑面积不超过800㎡，主人参与接待为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。注:根据所处地域的不同可分为城镇民宿和乡村民宿。3.2民宿主人owner;investor民宿业主或经营管理者。 民宿学苑出品4等级和标志4.1旅游民宿等级分为3个级别，由低到高分别为丙级、乙级和甲级。4.2等级旅游民宿标志由民居图案与相应文字构成。4.3旅游民宿等级的标牌、证书由等级评定机构统一制作。5基本要求5.1规范经营5.1.1应符合治安、消防、卫生、环境保护、安全等有关规定与要求，取得当地政府要求的相关证照。5.1.2经营场地应符合本市县国土空间总体规划(包括现行城镇总体规划、土地利用总体规划)、所在地民宿发展有关规划。5.1.3服务项目应通过文字、图形方式公示，并标明营业时间，收费项目应明码标价。5.1.4经营者应定期向文化和旅游行政部门报送统计调查数据，及时向相关部门上报突发事件等信息。5.2安全卫生5.2.1经营场地无地质灾害和其他影响公共安全的隐患。5.2.2易发生危险的区域和设施应设置安全警示标志，安全警示标志应清晰、醒目;易燃、易爆物品的储存和管理应采取必要的防护措施，符合相关法律法规。5.2.3应配备必要的防盗、应急、逃生安全设施，确保游客和从业人员人身和财产安全。5.2.4应建立各类相关安全管理制度和突发事件应急预案，落实安全责任，定期演练。 民宿学苑出品5.2.5食品来源、加工、销售应符合相关食品安全国家标准要求。5.2.6从业人员应按照要求持健康证上岗。5.3生态环保5.3.1生活用水(包括自备水源和二次供水)应符合GB5719要求。5.3.2室内外装修与用材应符合环保规定，达到GB50222的要求。5.3.3建设、运营应因地制宜，采取节能减排措施，污水统一截污纳管或自行有效处理达标排放。5.3.4提供餐饮服务时应制定并严格执行制止餐饮浪费行为的相应措施。5.4其他5.4.1旅游民宿开业一年后可自愿中报星级评定，近一年应未发生相关违法违规事件，同一地点、同一投资经营主体只能以一个整体申报。5.4.2经评定合格可使用星级标志，有效期为三年，三年期满后应进行复核。5.4.3旅游民宿评定实行退出机制，经营过程中出现以下情况的将取消星级:a)发生相关违法违规事件;b)出现卫生、消防、安全等责任事故;c)发生重大有效投诉;d)发生私自设置摄像头侵犯游客隐私等造成社会恶劣影响的其他事件;e)日常运营管理达不到或不符合相应星级标准要求。取消星级后满三年，可重新中请星级评定。6等级划分条件6.1.1环境和建筑 民宿学苑出品周边环境应整洁干净。建筑外观应与周边环境相协调。6.1.2设施和设备客房应配备必要的家具。客房应有舒适的床垫和床上棉织品(被套、被芯、床单、枕芯、枕套等)及毛巾。客房应有水壶、茶杯。客房应有充足的照明，有窗帘。应有方便使用的卫生间，提供冷、热水。照明和排风应效果良好，排水通畅，有防滑防溅措施。各区域应有方便使用的开关和电源插座。厨房应有消毒设施，有效使用。厨房应有冷冻、冷藏设施，生、熟食品及半成食品分柜置放。应有适应所在地区气候的采暖、制冷设施，各区域通风良好。6.1.3服务和接待各区域应整洁、卫生，相关设施应安全有效。客房床单、被套、枕套、毛巾等应做到每客必换，并能应游客要求提供相应服务。拖鞋、杯具等公用物品应一客一消毒。卫生间应每天清理不少于一次，无异味、无积水、无污渍。应有有效的防虫、防蛇、防鼠等措施。民宿主人应参与接待，邻里关系融洽。 民宿学苑出品接待人员应热情好客，穿着整齐清洁，礼仪礼节得当。接待人员应能用普通话提供服务。接待人员应掌握并应用相应的服务技能。0接待人员应保护游客隐私，尊重游客的宗教信仰与风俗习惯，保护游客的合法权益。1夜间应有值班人员或值班电话。6.1.4特色和其他应为所在乡村(社区)人员提供就业或发展机会。6.2.1环境和建筑水质。周边环境应整洁干净，绿植维护较好，宜有良好的空气质量和地表周边宜有医院或医疗点。周边宜有停车场，方便出入。周边宜有地方特色餐饮。周边宜有地方生产生活方式活动体验点。建筑外观应与周边环境相协调，宜体现当地特色。6.2.2设施和设备客房应配备必要的家具，摆放合理、方便使用、舒适美观。客房应有舒适的床垫和柔软舒适的床上棉织品(被套、被芯、床单、枕芯、枕套及床衬垫等)及毛巾。客房应有水壶、茶杯和饮用水。 民宿学苑出品客房应有充足的照明，有窗帘，隔音效果较好。各区域应有满足游客需求、方便使用的开关和电源插座。宜有满足游客需求、方便使用的餐饮区。厨房应有消毒设施，有效使用。厨房应有与接待规模相匹配的冷冻、冷藏设施，生、熟食品及半成食品分柜置放。0应有清洗、消毒场所，位置合理，整洁卫生，方便使用。1应有布局合理、方便使用的公共卫生间。3宜有与接待规模相匹配的公共区域，配置必要的休闲设施。4室内外装修宜体现文化特色。6.2.3服务和接待各区域应整洁、卫生，相关设施应安全有效。客房床单、被套、枕套、毛巾等应做到每客必换，并能应游客要求提供相应服务。拖鞋、杯具等公用物品应一客一消毒。卫生间应每天清理不少于一次，无异味、无积水、无污渍。应有有效的防虫、防蛇、防鼠等措施。应提供或推荐多种特色餐饮产品。接待人员应热情好客，穿着整齐清洁，礼仪礼节得当。 民宿学苑出品接待人员应熟悉当地文化旅游资源和特色产品，用普通话提供服务。接待人员应掌握并熟练应用相应的服务技能。0接待人员应满足游客合理需求，提供相应服务。1接待人员应保护游客隐私，尊重游客的宗教信仰与风俗习惯，保护游客的合法权益。2夜间应有值班人员或值班电话。6.2.4特色和其他宜建立有关规章制度，定期开展员工培训。宜建立水电气管理制度，有设施设备维保记录。宜提供线上预定、支付服务，利用互联网技术宣传、营销。宜购买公众责任险以及相关保险。应为所在乡村(社区)人员提供就业或发展机会。6.3.1环境和建筑周边环境应整洁干净、环境优美，宜有良好的空气质量和地表水质。周边宜有医院或医疗点。宜设有民宿导向系统，标志牌位置合理、易于识别。周边宜有停车场，方便出入。周边宜有较多地方特色餐饮。周边宜有地方非遗、风俗、生产生活方式等活动体验点。建筑外观应与周边环境相协调，宜就地取材，突出当地特色。6.3.2设施和设备 民宿学苑出品客房、餐厅、公共活动等区域应布局合理。客房应配备必要的家具，品质优良，摆放合理、方便使用、舒适美观。客房应有品质优良的床垫和床上棉织品(被套、被芯、床单、枕芯、枕套及床衬垫等)及毛巾。客房应有水壶、茶具和饮用水，品质优良。客房应有充足的照明，有窗帘，遮光和隔音效果较好。客房应有方便舒适的独立卫生间，21h供应冷、热水，客用品品质优良。照明和通风应效果良好，排水通畅，有防滑防溅措施。盟洗、洗浴、厕位布局合理。餐厅宜氛围浓郁、方便舒适，满足游客需求。各区域应有满足游客需求、方便使用的开关和电源插座。应有专门的布草存放场所，位置合理，整洁卫生。0宜提供方便游客使用的消毒设施。1厨房应有消毒设施，有效使用。2厨房应有与接待规模相匹配的冷冻、冷藏设施，生、熟食品及半成食品分柜置放。3应有清洗、消毒场所，位置合理，整洁卫生，方便使用。4应有布局合理、整洁卫生、方便使用的公共卫生间。5应有适应所在地区气候的采暖、制冷设施，效果较好，各区域通风良好，宜采用节能降噪产品。 民宿学苑出品6应有主题突出、氛围浓郁、与接待规模相匹配的公共活动区域，配置必要的休闲设施。7室内外装修应材质优良，宜体现地方文化特色，有主题。8宜提供方便有效的音响、充电、调控等智能化设施。6.3.3服务和接待各区域应整洁、卫生，相关设施应安全有效。客房床单、被套、枕套、毛巾等应做到每客必换，并能应游客要求提供相应服务。拖鞋、杯具等公用物品应一客一消毒。卫生间应每天清理不少于一次，无异味、无积水、无污渍。应有有效的防虫、防蛇、防鼠等措施。应提供或推荐多种特色餐饮产品。接待人员应热情好客，穿着整齐清洁，礼仪礼节得当。接待人员应熟悉当地文化旅游资源和特色产品，用普通话提供服务。接待人员应掌握并熟练应用相应的服务技能。0接待人员应满足游客合理需求，提供相应服务。1接待人员应保护游客隐私，尊重游客的宗教信仰与风俗习惯，保护游客的合法权益。2夜间应有值班人员或值班电话。3宜提供接送服务，方便游客抵达和离开。6.3.4特色和其他民宿主人宜有亲和力，游客评价高。 民宿学苑出品应提供不同类型的特色客房。宜建立健全有关规章制度，定期开展员工培训，效果良好。宜建立食品留样制度。宜建立设施设备维护保养、烟道清洗、水箱清洗等管理制度，定期维保、有效运行。宜建立健全水电气管理制度，有台账记录。宜提供线上预定、支付服务，利用互联网技术宣传、营销，效果良好。宜购买公众责任险以及相关保险，方便理赔。应有倡导绿色消费、保护生态环境的措施。0应为所在乡村(社区)人员提供就业或发展机会，参与地方或社区公益事业活动。1宜参与地方优秀文化传承、保护和推广活动，定期为游客组织相关活动，有引导游客体验地方文化活动的措施。2宜利用地方资源开发旅游商品和文创产品，与当地居民或村民有良好互动。7等级划分方法7.1根据旅游民宿等级划分条件，按照必备项目检查表和一般要求评分表的评价得分确定旅游民宿等级。 民宿学苑出品新的《旅游民宿基本要求与评价》的术语和定义部分，只从所处地域这一个标准进行了分类。但在行业实践中，各种类别和样式的民宿，五花八门，不同的细分角度又可以相互叠加。就运营管理而言，不同角度的细分，更有利于采用其建筑形态一般为居民楼。有的中小城镇，还有可能是城中村里农民的自建房。城镇民宿的客源种类比较复杂，既可以宿的特定的地域环境，可 民宿学苑出品甚至是野奢酒店。从客源角度来看，相对比较单一，基本为念上所包含的特征，又在名称上具有民宿的标识。比如，留丽江、大理等地最具代表性。客栈的建筑形态不拘一格，往往会利用当地的建筑风格设置不同类型的主题客房。客栈的核心更在于传递价值观，特别是客栈主人的生活方式以及对待生活，对待自然的态度。客栈的客源主体基本以旅游度假为主的都市青年，具有一定的物质基础和消3、青旅。青年旅舍的客源年龄基本集中在18岁到35岁之间。最大的特点是床位房，几个人合用一个房间，可以 民宿学苑出品非常有效的满足客人的社交需求。青旅在发展之出主要面对随着时代的发始进入旅行大军当发生了很大变化。硬件配置上也在迅速升级，一些传统的转型较慢的青旅面临严重的淘汰的风险。此外，青旅在文化活动野奢酒店是最早一批套用民宿概念的群体。其中以莫干山的“洋家乐”最具代表性。他们在发展的初期集聚在经济发达区域的周边，以良好的自然环境为依托，经过 民宿学苑出品在具备一定实力和名气之后，逐步朝着连锁化、高端化的方野奢酒店属于民宿的高端产品，具备民宿的一般特征，亲度假全都可以满足对住宿的基本需住宿型民宿的客源种类丰富，可以满足不同人群的住宿需求，但是因为难以有效组织文化娱乐活动，客人二次消费 民宿学苑出品度假型的民宿自然环境比较不出去参观景可以达到休闲放松的目的。大多数景区型或者自然环境优良3、观光体验型。民特别是一批网红民宿的出现，借助自媒体的宣传，很多拥趸者蜂拥而一些具有特色文化活动的民宿，可以借助独特的地域或行业分为：普通民居型、主题设计型、特色建筑型、风景依 民宿学苑出品配置，规模较小的民宿。这类民宿由于体量受限，很多OTA平台上无法售卖。即便证照齐全，因为营收问题，也很难获拥有房源的数量比较多，利用规模优势，也可以获得一定的特色建筑属于稀缺建木屋、蒙古包等新形态。更有一些领潮者，新奇创意层出 民宿学苑出品景区依托型民宿起点较高，获客难度比较大，需要充分调配各种高端资源。运作成功的话，很容易成为网红民宿，价格和入住率都会获得显著提高。但是景区依托型受环境影 民宿学苑出品关于现代民宿业态的起源有很多说法，但大体一致同意19世纪60年代，英国的西南部与中部人口较稀疏的农Breakfast)的经营方式，家庭式的招待，即提供睡觉的地区以及简朴早餐，价格根据星级不同而略有差别，但是普遍比欧洲大陆多是采农庄式民宿(Accommodationinthe美国常见居家式民宿(Homestay)或青年旅舍(Hostel)，脚或暂住而兴起的行业，它是由一些登山、化学、游泳等爱 民宿学苑出品好者租借民居而衍生并发展起来的，因而多位于山水奇险之地。这些奇险之地后来发展成为旅游景区，客源结构发生了日本民宿并不经过得到官方授权的法人的辅导、审式可以分为西式民台湾的民宿发端为弥补旅游景区的住宿设施不足，当地民居自发性的将闲置房 民宿学苑出品文化底蕴更加深厚。民宿主人加入了丰富的个人元素，注重休闲气氛的营造和房屋的舒适性，既融合了当地的自然人文景观要素，再加上创意和主人对生活的理解等美学元素，形很多人刻意回避这段历史，特别是目前很多看起来高大上的精品设计酒店，更是急切抢占民宿的名头，保持着与农家乐的距离。就好像进了城的露西，回到村里最怕别人叫她上个世纪八十年步的下乡观光旅游的 民宿学苑出品家乐就在这样的背景下产生。据有关资料分析，国内的第一批农家乐产生于都江堰青城山一带。当地农民利用自家的农本能够比肩城市内的快捷酒店水平，餐食的种类更加丰富，也更具有当地特色。囿于经营者的综合素质和文化水平，文娱服务方面始终难以有所突破。最多能开展一些类似采摘、从农家乐的业态和特点而言，具有民宿定义中所包含的全部特征，是民宿家族中的初级业态和早期产品。由于价格相对低廉，遍布在城市周边，交通便利，即便时至今日，依然是城市人群休闲度假的首选，在非标住宿市场中占据非常2、客栈——滇西北的文青情怀滇西北是国内非常少有的适合休闲度假胜地。这里山清热，旅游资源极其丰富。作为茶马古道重镇，保留着丰富的文物古迹，文化底蕴十分丰富。能够满足绝大多数人群的出 民宿学苑出品历了一场破坏力极灾后重建却也为丽江带来了新的发展机遇，丽江的旅游元年正式开启。围绕着大研古镇、束河古镇和白沙古镇，数千家客栈栉次鳞比，相互比肩，形成了庞大的客栈群。与此同时，百公里以外的大理，依托苍山、洱海、古城等极佳的自然资源和滇西北第一站的良好地理位置，同样发展了以古城、才村、喜洲和双廊经突破了初级农家院的运营模式。在经营主体一些一线城市向往田园生活的青年，或者租用当地人民宅，或者直接拆除重建，迅速在这里扎根。经过一代又一代的积累，滇西北既有的少数民族文化被荡涤一空，取而代之的是灯红酒绿 民宿学苑出品的酒吧文化、艳遇文化、都市般的夜生活，大理在模仿丽江的同时，依托苍山洱海，发展了自己的田园文化，但是特色滇西北的旅游产业链目前是国内最成熟的地区，以客栈为中心，餐饮、交通、旅拍、特产销售等相关配套业态发展迅速，相互之间以利益为依托，联系紧密。周边旅游资源异常丰富，文旅项目非常丰富。但是，具有民族和地区文化特成本极高，竞争非常激烈，淘汰率居高不下，从业者压力极大。仅仅依靠传统的住宿收入很难继续生存下去，所以从业者都特别看重二次销售，即特色产品、文娱项目和路线等的销售提成。规模较大的店在旺季时段都会配备专职销售员，取名为客栈管家。这在客观上造成了浓厚的商业化气氛，经以江浙沪包邮区为代表的东部沿海地区更是一骑量中高收入群体在这里产生。经济飞速前行，城进，社会发展日新月异。城市生活日久的人们，精神压力极大，心灵之泉干涸，更加渴望回归田园，获得短暂的休憩和 民宿学苑出品时左右的车程，区位优势得天独厚。这里环境清幽，近代以来就是人们休闲避暑胜地。莫干山民宿的强势崛起，契合了天时、地利、人和等多种因素，为第三代民宿的发展确定了莫干山民宿起步之初对标的客户群体就是江浙沪地区，尤其是以上海为重点的高收入群体。在海派文化中有着非常浓厚的崇洋基因，莫干山民宿并没有固守田园和乡村去对接裸心谷为代表的，具有异域风情的民宿群。住宿价格动辄成千上万，组织文化活动也是具有小资情调或西洋风格。这也 民宿学苑出品计则不能称之为民宿。以大乐之野为代表的民宿很好的把握住了这种发展方向，借势迅速壮大，开始走向品牌化、连锁化之路。设计型民宿的思路开始被逐渐极端化，同时在酒店选址上更加注重囊入周边景色，迅速形成一股无法遏制的潮流。在抖音、火山等自媒体的推波助澜之下，以松阳过云山居、理县浮云牧场为代表的设计型民宿，其住宿、度假、休新建民宿更加注重外表，更加轻浮，开始追究外在的直观的美，追求极致的风景。文化的美、生活的美被逐渐淡化，民宿的精神内核被遗弃。美的表象始终不会逃脱审美疲劳的宿命，打卡的客人过后很少再会有回头客因美而返。有趣的活如果说滇西北的客栈老板是一群避世的文青，那么莫干山民宿群的从业者就是地道的生意人了。莫干山的火爆除了由于创新和高回报等特点以外，更是离不开对新媒体的充分利用。莫干山早一批的民宿经营者在掘到第一桶金以后，化身为民宿界的教父教母，开办民宿学院、管家学院，制定民宿业的标准，输出价值观，组建专业团队进行宣传造势，提高附加值，掌握行业话语权，迅速占领了民宿理论领域和实务领域的制高点。理论与实务相互促进，摸索出了一条新的 民宿学苑出品对实践来说是一种新的盈利模式。但是，另一方面也导致了莫干山民宿群完全是一个自发崛起的过程，缺少顶层规划设计，暴起之后问题接踵而至。莫干山是度假休闲的目的业态单一，没有像滇西北那样完整的产业链和丰富的旅游资源，并不适合一般的游客。昔日度假胜地如今人潮人海，失去了往日的宁静舒适。观光客和休闲客的各自需求在这方寸之地无法得到同时满足，对客流产生了一定的影响。此外，高回报的利润率引来了资本的快速涌入。据统计，莫干山目莫干山模式的辉煌渐渐失去颜色，入住率下滑，房价降低，4、城市民宿——共享经济的宠儿城市民宿的发展从开端就被打上了商业化的烙印，虽然勉强具备分享居住空间的形式，但是分享不同于共享。主人一家和陌生的客人共居一个屋檐下，不太符合国人的行为习惯。所以，城市的民宿起源于多余房产的分享，而不是剩余房间的分享。这离不开三个大的经济社会背景。一个是房地产业的大繁荣，很多家庭拥有多套房产，随着共享经济的蓬勃发展，更多的人们意识到，把剩余的房产拿出来出租，是 民宿学苑出品个非常不错的选择。二是消费升级，旅游业的不断壮大，人城市民宿发端于多余房产的分享，业主以兼职为主要经营形式。面对两个痛点不太容易解决，一是客人入住和退房时的开关门。二是房间布草的换洗。尤其到了游客较多的旺季，兼职经营很难解决这些难题。虽然出现了密码锁自助入住退房，兼职保洁员等配套设备和人员，但是仍然存在安全以及成本方面的诸多问题。一些商家和个人发现了其中的商脆自建平台，开始出现职业管家和专职民宿运营业主。在资特别是配备有厨房，增加了很多便利性，让外出旅游的人们找到家的感觉，为住宿提供了一个新的选择，这也是城市民宿区别于城市酒店的最大特点。另一方面，囿于国人的居住观念，城市民宿中客人基本不会和主人共处一室，外加商业化的运营模式，主宾之间缺乏沟通交流的机会，游客无法有效通过房东深入了解在地文化。从这个角度来说，城市民宿 民宿学苑出品大陆民宿的演进过程始终依托的是国内经济的高速发展。在起步之初，虽然借鉴了日本和台湾的经验，但是快速还是滇西北的客栈，亦或是莫干山的洋家乐，都深深地带有我们自己的烙印。民宿是时代发展的产物，时代在变化，也 民宿学苑出品五花八门。作为民宿的运营者要提前有心理准备，对问题和客人进行归纳分类，梳理基本的应对法则和经营理念，以不理念是具有实际指导意义的宏观思想，民宿运营的基本理念是民宿价格制定、客户接待、问题处理等方面的终极法则。已经解决的问题要符合基本理念的要求，还没有解决方淡季无成本是民宿运营的最重要和最基础的理念，它是价格制定、客户接待以及成本控制的原始指导思想。但是，这一理念是反人性的，是对抗人性的理念，所以不太容易理行业与批发零售业，加工制造业或者医疗等行业到底却别在 民宿学苑出品零售行业是我们参与度最高的行业，很多人经营民宿的方法都在套用零售的经验，这在实际的经营中是非常普遍的现象。零售行业销售的是具体的物品，以重量为计量单位的居多，斤或者公斤。其次是体积，升或者立方米。不论是重念存在着误解。一是只看到间，而不明白什么是夜，于是选），夜代表的是时间，时间具有不可逆性和极强的限定性，看不到、摸不到。将固定的空间在特定的时间内销售，这就是民宿行业特殊性的根源。所以，本质上民宿行业销售的是 民宿学苑出品二者相互限制，相互制约。而零售行业除了个别生鲜产品有时间限制以外，绝大多数情况下可以自由销售，空间的固定性和有限性，时间上的不可逆性叠加淡的朝夕性是民宿行业的突出特点。这些特点决定了民宿价格房间数量是固定的，提高单价就可以增加营业额，而忽单价上升，间夜可能会降低，对时间不可逆性的认知不足，死扛价格不降，像售卖物品一样卖时间，导致总营业额此时要以提高价格为目标，才能增加销售总额。淡季时客源 民宿学苑出品人性的弱点总是欲壑难填的。特别是经历了旺季以后，以为经营业绩不错，或者已经回本，造成主观错觉。到了淡季的时候，依然按旺季的成本核算价格，本着能卖则卖，不卫生、活动、服务、设施等等，可以细化成无数个具体的指在这些指标当中，很多是互相矛盾、互相排斥的。位置好的价格高；有些环境好的，位置不好，价格可能也会高；一分钱一分货虽然是正常的情理，但是大多数人更愿意追求的空间。如果选址确实比较失败了，或者设备确实存在无法理解这一理念对于很多经营中发现问题的民宿来说特别重要。明白了这一道理，就不会把经营业绩的问题推脱给客观条件，才能够依据现有的条件，在其他方面做好补充和衔 民宿学苑出品没有完美的民宿，但是可以让自己变的更完美。对于无法改变的因素不必纠结，但是对于可以改变的必须纠正，坚持扬长避短。比如，出行不便的可以给予交通补贴。吃饭不没有完美的民宿另一层含义就是，所有的民宿都要面对这样那样的问题以及这样那样的客人。做民宿不止有诗和远方的田野，还有打不完的妖魔鬼怪。给自己建立起客观理性理解这一层含义以后，在面对网络点评的时候，我们很能挑出一些缺点和问题。作为民宿的运营者，要对这种主观没有完美的民宿，但是并不代表民宿经营者只能被动接受客人从不同角度给予五花八门的点评。特别是一些硬件方如果还能感受到美，已经属于超额体验。软件方面包含服务 民宿学苑出品体验和感受本身就带有强烈的主观色彩，因人而异。硬件方面是否能让客人满意，很大程度上不可控，因为硬件设备不会说话，即便会说话，也不懂得客人的所思所想。即便服务却不一样。服务是由工作人员来提供的，是可以变客人的所思所想，客人的需求，工作人员可以做出主观的判断，并作出响应和反馈，即便有不满意的情绪产生，仍然可以通过沟通交流和利益交换消除不满情绪。所以，硬件方面存在缺陷或者发生问题，不用忧虑乃至忘记菲薄，通过 民宿学苑出品客户是民宿的根本，既是开办民宿的目的，也是民宿运营的基础和保障。可以说，民宿的一切活动都是围绕着客户进行的。这个问题在民宿运营的理念中还会重点论述。很多民宿主人的思维固化，完全按照自己的想象盲目运营，对客户的分类和获取渠道缺少系统的分析，导致在房源配置上不合理，客人接待上缺少针对性，活动组织上不对路。轻则影清晰地了解客户类别，就是为他们进行具体画像。明确掌握他们的特点、爱好、习惯等，以便有针对性的进行房型设置、服务协助和营销推广，不能从自己的主观臆断出发妄自揣测，更不能以自我为中心原地画牢。产品对路，营销恰民宿的个性化和小体量的特点，更是决定了客源种类的相对集中。从另一个角度来看，没有任何一个民宿可以获得所有客户群体的喜爱。所以，在了解客户需求之前，我们需要清 民宿学苑出品从经营的角度来看，客户的分类方法是多种多样的。每一种分类对应的硬件配备、服务提供和活动组织都会有较大按照性别的不同，客户可以分为男、女和跨性别者。这种分类的意义源于客户性别比例的构成不同，以及决策权分配不均。从生理上来讲，性别一般分为男女。但是，随着社会的发展，宽容度越来越高，跨性别者特别是心理上的跨性别者出现的比例越来越高。尤其在景区型民宿和城市型民宿中更是极其常见。跨性别者在消费习惯和审美等方面偏向于女性习惯，重点在于接待时需要注意避免有歧视性的语言和根据大数据的不完全统计，外出旅行的女性出行比例要权的比例也要高于60%。商务出行男性要高于女性。根据客户性别比例的不同，民宿的硬件装修设计要避免偏男性化，以中性偏女性的舒适、温馨为主基调，适当取悦于女性。除在硬件配备上，要更加细致，多添加一些女性喜爱的产 民宿学苑出品在价格上，男性比女性更敏感，女性更容易冲动消费。在宣传、推广以及商谈价格的过程中，一定要提炼好本店的特色和亮点。只要有合适的卖点，女性顾客都会愿意为之消费。此外，女性更关注有没有享受到打折促销等活动优惠，按照地域不同，客源可以分为本地客源和外地客源。按地域划分客源的意义在于，不同地域的客户需求和特点会有较大差异，更细致地进行区别，可以清晰的掌握客户画像，本地客源一般可以以省为单位，指本省内的客源。也可本地客源一般以短途休闲度假、出差、办事、探亲为主要出行目的。在一些地理位置优越，但是旅游业不太发达，旅游资源不太丰富的地区，本地客源的占比会比较大。除了以休闲度假为目的的本地客源住宿时间比较短，一般当天预订或上门现定，第二天退房，以过夜为主要目的，布草的使用率较低，相对成本略高。由于入住时间短，一般对价格的 民宿学苑出品敏感度较高，更在意性价比，卫生条件等。以休闲度假为目的的本地客源会呈现非常明显的朝夕特征，周五和周六到达波峰，周日周一迅速跌入谷底，从周二逐步攀升。到了小长假和黄金周一床难求的矛盾更加明显。本地客源占比较大的地区，OTA的作用比较重要，重点做好网络渠道的营销，保务即可。二次销售的选取角度，可以重点针对周末游的客户提供有特色的农家产品，比如，绿色蔬菜，本地特色小吃，不同的地域，外地客源出行目的的比例区别较大。一般而言，在外地客流中，城市特别是区域中心城市的商务出行比例更大，如郑州、太原等。但是，城市一般也都具有一定的历史文化积淀和旅游资源，像丽江、洛阳以丰富的自然历史文化景观见长，这些地区的外地客流中游客的比例较大。排除自然、交通和政治因素的约束，一个地区旅游资源的知名度与该地区外地游客的基数成正比。知名度越高，外地游客的基数越大或者比例越高。如北京故宫、长城，西安 民宿学苑出品城墙、大雁塔等世界闻名的景区，能吸引到大量外国游客。而大理洱海，呼伦贝尔草原等旅游度假胜地，对国内的吸引游客比例、基数较大，或者具有竞争的比较优势的地区。如果一个地区外地游客基数或者比例较少，在早期市场空白的情况下容易起步，但是弹性不足，一旦商家涌入，很容易导2020年新冠疫情以来，由于地区性疫情的偶发性特点，各地管控措施从一定程度上限制了长线游、跨省游，而出境和入境游几乎冰封。在这种特殊的情形下，各地民宿呈现出跨省游等地区的民宿流量干涸，大量上下游产业破产倒闭关门。而以北京、江浙沪等为代表的经济发达地区周边的民宿不但入住率大幅提升，价格更是水涨船高，甚至在重要节假外地客源一般以旅游度假休闲为主要目的，以丽江为例，丽江既是旅行目的地，又是换乘中转地等丰富的景区，去往泸沽湖、香格里拉等地一般也都要经过 民宿学苑出品自己的生活圈到达陌生的生活圈。人到达陌生的环境中会产生戒备心理，对周围的人不信任，容易激动和对抗。民宿之最核心的竞争力，就是能有机会与主人交流，从而获得安全按照年龄的不同，可以将客户分为青少年、中年和老年三个群体。年龄层次的划分对于定位目标人群，硬件设施的条件的硬件要求明显偏低。他们更在意住宿的社交属性。在住的地方结交到了多少朋友，有什么新的收获，有多少新奇或者惊险的经历，对他们人生有什么裨益，对青少年群体更 民宿学苑出品为重要。由于这部分群体绝大多数没有独立的收入，对硬件的消费更为敏感，而对于文化消费、体验性消费，在能够承名的产品——青年旅舍。青年旅舍是欧洲国家的舶来品似于宿舍的床位房是青年旅舍最大的特点。青旅起步之初，可以提供共享的简单的住宿条件，组织适合年轻人的文乐活动，轻装修重装饰，会通过大量的便宜的饰品和文字打随着社会的发展，收入水平的提高，70后和80后基本走入家庭。90后00后开始担当青年人出行的主力，他们对硬件条件的要求更高，青年旅舍被迫迎来了全新的升级。床品上舒适度要提高，更加注重私密性等。同时，价格也迎来25岁到35岁之间的群体住宿需求更为广泛。他们既可以住床位房，与一群小屁孩谈天说地，也可以带着情侣恩爱甜蜜，或者要出差公干，还可以拖家带口外出旅行。随着整 民宿学苑出品青年旅舍里的大床房、标准间等比例逐渐增多。情侣主题民宿，圆床房等专为年轻情侣设计的产品日益丰富。一般情况下经济较为独立，收入以满足自身消费为主，消费欲望强，人数较多，具有非常强的出行需求，经济能力强且独立。由绝大多数酒店和民宿市场都以满足这部分人的住宿需求为目在意房间是否卫生，床品的质量，床垫的软硬，有无噪音，是否会影响到睡眠。在价格方面，在基本符合其消费水平的情况下，更多地会关注有没有享受到打折促销的优惠，反而对最终支付的价格敏感度相对较低。以中年客户为目标群体的民宿在设定价格时，特别是销售价格可以略高一些，然后通过各种打折促销手段将实际销售价格降低到真实期望的销更在乎是否受到了足够的尊重，对他们提出的要求要及时给 民宿学苑出品予回应，不管是否能及时解决，要让客户感觉到我们在为处理他的事情尽到了最大的努力。不排除极个别客户会提出极休闲观光旅游类型的中年客户多以家庭集体的方式出游，他们更在意老人和小孩的安全和饮食，以及老人和小孩是否受到了足够多的关注。在客栈的文娱活动方面，他们更倾向于参与性较强，具有家庭氛围的活动。比如聚餐或者烧的年龄偏高的客户群体。他们具备一定的消费能力和消费欲望，对价格的敏感度相对较高。与民宿周边的环境想比，他们更关心的是楼梯陡不陡，起夜方便不方便，地面滑不滑，安静不安静，床垫软不软这些对舒适度会产生影响的细节问在服务方面，他们提出的要求会更加生活化，更细致和具体，提出问题的方式相对较为温和。在处理老年客户的要求时，一定要注意他们的身体状况，避免言辞激烈刺激其情绪激动。要设身处地，多从他们的角度给予理解和关怀。在文化娱乐方面，参与意愿不太强烈。但是对于保健养生方面 民宿学苑出品随着老龄化进程的加快，老龄人口越来越多，养老型度假，康养型度假的民宿市场将是一个很好的突破口和发展空间。这片细化市场目前还是空白，对于产品的设计，营销推广都按照消费水平不同，客户可以分为高消费、中消费和低同一区域内，导致消费水平出现差异的最直接原因在于群体的收入水平和消费习惯的不同，其中收入水平的影响力更重。群体收入结构是金字塔状还是橄榄球状，直接决定了这一地区的市场结构。中产阶级较为发达，高收入群体较多的地区，中高层市场可参与的空间较大。就国内目前的经济发展水平而言，收入结构呈金字塔状的区域依然较多，低消费水平的民宿市场客户基数远远大于中高消费市场。同时，由于起步门槛低，低消费市场的进入门槛更低，竞争也相对所以，在设计民宿产品之时，一定要做好两个数据的对 民宿学苑出品的各层级民宿产品供给数量的对比。然后将两个数据进行再第一个维度是以城市、县城或某一景区为地域范围进行对比。这种情况适用于市场竞争不够充分，商家较少，市场较少的地区。比如要在大理的巍山古城开办民宿，就可以以第二个维度是从本商圈的维度进行对比。这种情况适用于当地民宿产品丰富，竞争激烈。比如丽江的束河古镇。从整个丽江而言民宿的品质和数量都极高，束河古镇内的民宿第三个维度是市场竞争已经完全充分，甚至供远过于求的情况下。以西安市的钟楼商圈为例。西安的民宿市场产品十分庞大，尤其是以钟楼为核心的商圈，不论是民宿的数量还是种类，都极其丰富。这里新建民宿难度较大，需要产品创新、模式创新、营销创新，可以利用代际差，仍然能够占 民宿学苑出品很多民宿主在开办民宿之初对市场调研不够，完全凭主观意愿进行定位，甚至片面地认为只要具备新奇特等要素，就可以引来客流。用之前在其他地区成功的经验套用在另一城市型民宿和休闲度假型民宿的客户消费水平与该地区人均收入水平是正相关的。以杭州和西安为例，二者同为旅游城市，也同样都是区域中心城市。江浙沪地位为国内最富较为成熟，中高消费群体数量足够多。西安是西北地区的中心城市，重点辐射关中经济带，可扩展至汾渭平原，经济发展水平远不及长三角地区。两地各层次收入群体比例和市场供需比例差异较大。物业成本、人工成本、产品价格、客源要特点，也是形成差异化能够获取客源的根本原因。差异化一方面体现在产品类型上，另一方面要体现在服务上。很多民宿主人由此会产生一些不切实际的想法，片面的认为自己有新奇特等特点，过分提高价格，导致客人体验不好。短期即便可以获利，但是从长远来看，不但影响自己收益，对整 民宿学苑出品在民宿的发展过程中，实务界对产品类型的创新做出了很多的努力。有的将周边景观囊括到民宿的设计中来，主要依靠外在的自然风光作为卖点，提高产品的附加值。产品的住宿属性被淡化，民宿成了观景平台，硬件的设计也都围绕着如何更容易观景来设计。比如过云山居、浮云牧场，松赞系列酒店等。还有的在住宿产品的个性化上创新。通过营造特殊的场景，为顾客提供新奇感受和体验。比如蘑菇屋、蒙在探索实践的过程中，民宿成了设计师们的练兵场，由朴素真实快速朝着奢华洋气转变。民宿的水平甚至等同于设计师的水平，甚至很多业内人士片面将民宿的生活美学理解问题出现。比如，有的民宿修建在一片生态极好的竹林里，选取极好的航拍角度，确实很美，但是对生态环境却造成了不可改变的破坏。近期就有报道重庆南山区域民宿发展对环境破坏的案例，而这种情况依然还在无法遏制的蔓延中。还有的设计师为了追求所谓的美，而舍弃了对舒适性的追求，资本的进入是导致这些现象产生的直接原因。资本的逐利性以及快速变现的需求，都要求民宿能够实现快速回本并盈利。华丽并夺人眼球的设计并通过有效的营销，可以以最 民宿学苑出品快速度获取较大客流。民宿不再属于民，也不再限于宿，成为一个个网红打卡并且能提供住宿需求的景点，民宿只被借用了概念，套用了外壳，实质被架空。一个个新奇的概念被产业的泡沫越来越大，价格虚高，导致物业成本升高，转让从民宿的服务角度来讲，要与硬件相配套，服务水平应该大于等于硬件水平。很多人开办民宿只是看到了其中的收还有的民宿主干脆低薪聘请综合素质一般的前台工作人员。导致硬件水平与服务水平的严重剥离，空只有躯壳，没有内涵。将民宿办成了小宾馆、农家院、快捷酒店。这也是民宿该提供哪些服务内容，达到什么标准，与一般的酒店有实践中一些高级民宿，特别是野奢酒店能够做到的就是星级酒店的标准，套用农家院的活动模式，颇有一种西装配球鞋的感觉。一些城市型民宿甚至只提供硬件设施，连人工 民宿学苑出品服务都不提供。大多数青旅能够组织一些狼人杀等适合年轻深入体验在地文化的项目可以成为民宿服务的重要组成部分，这也是提高民宿利润率，丰富民宿内涵的重要手段。目前这部分服务还处于初级发展阶段，具有可开发的市场空能以偏概全，也不能舍本逐末。对于已经正常经营的民宿来讲，如果价格与价值不匹配，或者目标客户人群不准确，可 民宿学苑出品获客渠道是民宿客栈的生命线，一些没有经验的民宿主以为硬件设计好了，温馨舒适有特色，酒香不怕巷子深，肯定会有源源不断的客人，开业之后门可罗雀之时干着急。硬件设施和装修设计固然重要，但是这些都是基础性工作，民宿开业以后，一切都听命于运营，运营的生命线就是要有畅通的获客渠道。地理位置和风格特点确定以后，营销推广是对于绝大多数民宿客栈来说，OTA平台是主要获客渠道和重要的生命线。特别是随着移动互联网的迅速发展，人们随着民宿数量的增多，OTA平台也如雨后春笋般的爆发式增长。就目前来讲，每个平台都有自己的特点和面对的主要客户群体。民宿体量小的特点几乎决定了不可能面面俱到 民宿学苑出品背景可以分为四个大的体系，分别是：携程系、美团系、阿在四大体系的基础上，按照服务的商家的特点不同，可携程系的主力网站是携程、去哪儿和艺龙，专业网站是美团系的主力网站是美团和大众点评，专业网站是美团别是近年来携程网、去哪儿网和同程艺龙的合并，更是强强度假时间短，消费水平相对较高，一般情况下，都会提前很去哪儿网是国内比较早的一批网站，其客户群体有着丰 民宿学苑出品一大批中老年群体。携程系三家网站已经实现了同一后台操作，分平台显示，商家使用起来比较方便。途家网既有自己途家是携程旗下专业做民宿的网站，是属于起步比较早的民宿平台。近年来，随着城市民宿需求量的井喷，途家也开始从线上走向线下，大量收购房源，亲自操刀，有了自己的线下实体店。上线途家的房东一定要了解当地的情况，在有途家自营店的地区，也都会优先推荐自营店，然后才会推餐饮、外卖以外，近几年在酒店预订行业迅速占领了一席之地。美团的酒店预订面对的客户群体普遍偏年轻化，对硬件的要求不高，不会过度追求豪华的环境，收入和消费水平较低，倾向于高性价比。在服务方面，愿意以平等的身份和民宿主人进行分享交流，容易被感动，乐于接受与自己成长和美团系主力网站包括美团网和大众点评网，旗下的榛果专业做民宿。大众点评是起步较早的餐饮点评网站，有一大向于使用去哪儿等，客户资源较少。榛果民宿也是为了应对细分市场的竞争而独立起来的渠道，起步晚，发展较快，对 民宿学苑出品小猪短租。飞猪脱胎于原淘宝，随着旅游业的大发展，淘宝将住宿业务剥离，与支付宝绑定，单独开辟了飞猪信用住。飞猪目前的市场份额不大，客户群体不够明晰，呈现极端分小猪短租是民宿行业起步较早的平台，但是在发展过程中速度较慢，渐渐被后来者赶超，先发优势不明显。与飞猪信用住类似，表现的不温不火。阿里系目前并不是住宿市场的大军纷纷成立了国内事业部。起步初期的客源渠道是国外客人，慢慢被国人接受后，国内客源的比例明显增多，尤其但是由于客源结构的特殊性，被很多民宿主所青睐。由于各 民宿学苑出品前只有爱彼迎的力量相对较为完善，缤客和安可达在很多地区发展受到指标限制。较早进入市场使用该平台的，由于客源的差异化特征明显，且受到指标份额的保护，具有十分明台有很大的区别，运营逻辑和客户群体也有明显的不同。主力平台会将民宿客栈与各种酒店放在同一个平台上进行销售。每个店的整体是一个运营主体，并列抽屉式进行排列，民宿的体量对于排名和流量有直接的影响。专业细分平台以单独的房间或房源进行平铺式排列，更利于体量小的民宿生存。客户对房源的具体特点和评价了解的更加深入和细致。对房源流量影响较大的因素是客户的评论以及是否符合平台从一定意义上来说，关系客可以反映出民宿与周边商家的互动关系状况，可以反映出民宿的服务质量，对民宿的管理运营能力是个极大的考验。关系客不是客源的主体，但在实际运营中是我们能够未雨绸缪，主动拓展，并且容易把握 民宿学苑出品游产业中与上下游产业共同形成完整的服务行业产业链条。民宿行业不可能单独存在，也不应该被割裂。实现与周边行业的良性互动，对于增加客源提高入住率，乃至促进二次销在产业链比较健全的的旅行城市或者景区，各细分行业分工明确，各负其责，行业之间的合作按照潜规则或者约定的规则进行密切配合。在旅游产业不太完善的地方，就需要民宿商家主动出击，去与周边的其他行业甚至本行业的商家体量较大的可以跟旅行社合作。旅行社的客源比较有保障，不用太费力气营销，但是相对价格较低，会影响到总收入。除了旅行社以外，最先接触的游客的是从事交通运输行都会带来意想不到的客源。此外，客流较大的还包括餐饮行线路合作商家指的是临近的城市或景区构成一条旅行的线路，上游和下游的民宿商家可以合作推荐。比如国内比较 民宿学苑出品青甘大环线等。以青甘大环线为例，游客从西宁出发，必然会住宿黑马河、德令哈和敦煌、张掖等地，上下游民宿之间线路合作的推荐成功率一般比较低，客人选择上游民宿商家的推荐主要是基于对其服务及硬件设施的认可。即便如此，由于诸多不可控因素的存在，在这一过程中仍然会有较高的流失率。此外，上游民宿做推荐工作存在一定的风险，一但下游商家的总体水平达不到客人的预期，上游商家就会被牵连。这种情况下，下游商家一般都会给上游商家适当的复来住。二是客人基于对商家的好评而推荐其他朋友来住。回头客在客栈的实际运营中所占比例因民宿主人的个人能力生了强烈的刺激性，满意度较高。这种满意需要某一