开启宿迁万诚锦绣华庭营销推广方案

开发商：江苏万诚置业2006-2-17万诚·锦绣华庭营销推广方案目录【壹】：市场及前期推广小结【贰】：工程总体营销筹划【叁】：现阶段性推广策略【肆】：营销推广方案【伍】：销售方案总体战略思想1234超越泗洪现有开发模式的社区综合开发模式,所建设的全新产品．体验经济时代的“情境地产”的营销模式；项目所要创造的是一泗洪当地具有代表性的高品质的居住社区情境。守正出奇的营销策略，创新是项目生存和发展的源动力，适度超前是房地产项目开发所要把握的关键战略思想营造卖点向创造买点的转变。【壹】：市场及前期推广小结市场及前期推广小结工程简介一期锦虹苑二期嘉华苑三、四组团范围定义产品当地唯一性别墅社区低密度

大面积绿化景观先进物业强调配套效劳综合社区优势防止兵营排布组团围合方式复合社区整体均好性高尚

私家花园

整个产品在泗洪房地产市场属于革命性的市场及前期推广小结与其它工程比照分析项目卖点规模主力面积主力房型主力总价东盛城市花园产品最小116m2紧凑型三房16-20奥体新村地段小130、110m2舒适型/紧凑型三房18-22苏源阳光花城规划、产品中等109-115m2紧凑型三房15-18锦绣华庭产品较大——————学府文苑学区、价格最大110左右m2紧凑型三房15-20市场及前期推广小结工程分析工程作为目前市场唯一的别墅楼盘，缺乏市场参照，但就工程而言，2005年3月至今销售比较成功，但单价与公寓相比，没有拉开档次；由于泗洪楼市尚处于初级阶段，对工程许多购房者而言，甚至没有经历过购置公寓的阶段，因此对别墅生活的认知还很模糊，总价35-55万元/户的区间，远高于一般公寓，也成为提升工程形象和档次的障碍点。市场及前期推广小结【贰】：工程总体营销筹划工程总体营销筹划销售目标

销售期内三、四期11万平方米销售任务总体推广目标品牌目标泗洪房地产市场领跑者战略目标使本工程成为泗洪地区住宅标尺；塑造江苏万诚在泗洪乃至宿迁地区知名房产品牌；将江苏万诚置业整体品牌提升到一个新的层面，进而扩大在整个江苏省的影响。推广目标销售目标品牌目标战略目标营销思路整合营销先做品牌再做产品先卖版块再卖楼盘先立万诚再卖住宅置入休闲生活概念体验式销售方法暴力营销强力手段品牌推广以及展示客户会分阶段下乡行销工程总体营销筹划工程总体营销筹划客源分析三大市场基础型客源成长型客源创造型客源根底型客源主要是老客户的带动以及形象整改后希望而且有能力购置别墅的客源；成长型客源是新城规划与工业园区北移附带来的客户，以及因为对产品比较希望能够住高档社区的客户；创造型客源通过广告而来的全市性客源。推广战术选择不同的阶段，根据其不同的阶段性传播目标，其应用的传播战术也会有所有同，以下，那么我公司对整体传播战术配合上的一个根本思考：传播战术运用阶段运用目的广告宣传贯穿于项目始终建立起项目的品牌知名度，并予以维持。事件行销主要用于项目入市及阶段性的高峰在推广之初用以迅速建立起项目的知名度，在推广的不同阶段中，制造社会热点，制造购房倾向。促销活动主要配合每个阶段的销售高峰与市场淡季配合广告宣传与事件行销，通过促销策略刺激购房行为。现场包装贯穿于项目始终配合事件行销与广告宣传，维持品牌形象，营造卖场氛围，辅助销售工作的全面开展，制造销售。工程总体营销筹划差异化行销有形产品差异化：建筑设计、环境设计、配套设施与周边物业明显拉开档次，万诚·锦绣华庭别墅产品在泗洪当地独树一帜效劳差异化：标准的售前、售中售后效劳，丰富的社区活动，社区文化等等形象差异化：专业化产品开发模式的导入，使万诚·锦绣华庭的营建完全可以给当地居民一种高尚社区的形象(对于目标市场的社会中层来说，迎合了其对社会地位的认可需求)，这对于江苏万诚置业是一个树立品牌的好时机。工程总体营销筹划推广节奏锁定开盘3/5—3/264月/16—4/183/27—4/15客户积累形象调整重塑5月3月4月4/18开盘节奏与方案安排强销4月/19—6/31销售节奏案场调整DS行销房展会产品推介会、开盘强销，老客户联谊重要事件现场整改；销售中心调整；形象行政中心北移单位重点突击房展会客户活动产品推介会、开盘锦绣华庭生命周期的营销策略投入期成长期成熟期衰退期产品确保产品的基本消费利益增加服务、延伸利益扩大用途有计划地消化剩余单位促销宣传形象介绍产品突出交付价值诉求社区文化渠道现场登记＋老业主推介+公司员工推介现场销售＋DS销售现场销售＋下乡直销＋集团购买现场销售＋直销价格价格竞争价格渗透价格提升降价或一口价工程总体营销筹划工程总体营销筹划【叁】：现阶段性推广策略现阶段性推广策略推广手段1234针对现场的工程质量整改老客户四管齐下活动对于１２组团的老客户，必须要有足够的重视，他们的口碑对工程成功至关重要现场形象树立通过寻找形象代言人，来为我们的工程树立一个标杆，代言人主要是针对别墅客群的泗洪当地有影响的人开展展会，产品推荐会，等各种形式来找到所定我们的客源，同时结合以前的行销开展ＤＳ活动战术方案现阶段性推广策略手段一：现场产品整改【目标】通过对工程质量的调整，让老客户形成口碑，以老客户来带动根底客群。【手段】景观整改，特别是绿化问题必须解决物业公司进驻，形成别墅的居住气氛前期产生问题纠纷客户的解决战术方案现阶段性推广策略手段二：个性化产品包装【目标】通过个性鲜明的锦绣华庭产品包装，快速吸引目标客户的注意力。【手段】售楼书：专业的售楼资料。考虑到当地实际情况，建议制作简易楼书。宣传海报：售楼普及资料。优势在于费用低、可大量发放、传播范围广泛。建议内容简洁。手袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。展板：售楼处悬挂资料，全面宣传公司及楼宇的信息。礼品：闪烁的“锦绣华庭〞胸牌、鼠标垫、套等功能标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功能，突出运作专业性。【目标】工地和销售中心作为买家最为切身关注的地方及繁华地带行人最为注目的形象，是宣传的最经济和有效的媒体，这里的形象如何，不仅直接与物业和公司形象有关，而且还能够营造销售气氛。战术方案【手段】工地路牌：说明小区的名称和位置，直接与工程形象相关联。工地围板：明确开展商和地产建造的专业性。主楼横幅：占领高空信息，发布工程名称和售楼信息。工地气氛：利用司旗和气球等宣传物品，吸引注意力、营造人气。销售中心：主要是形象方面与各类销售道具的调整．手段三：工地及销售中心形象美化现阶段性推广策略手段四：广告报纸当地报纸阅读习惯较少，且没有十分有影响力的报纸，报纸广告在泗洪效果不是很好，建议一般情况下不做报纸广告，在开盘等重要时间段在?宿迁日报〔泗洪版〕?发布告知性广告，提升企业、工程品牌知名度。户外1、户外广告牌：在泗洪户外广告是最强势的媒体，千人本钱最低、形象最好、美誉度最高、收益率最大，有冲击力是广揭发布首选媒体；2、路牌：作用次于户外大牌，考虑到万诚置业在当地工程较多，建议多做。战术方案现阶段性推广策略战术方案手段四：广告电视1、流动字幕：不受频道限制、时效性极强是泗洪房地产广告必选媒体，可以签订长期协议，一年之内保证发布多少条。2、电视广告：虽然是现今主流媒体，但是泗洪电视台节目暂时不成气候，加之电视广告片制作本钱高，所以短期内不建议公司投放电视广告宣传片；活动1、展会：展示大厅建成后，明年我们将有条件组织各种形式的展会。展会的特点是本钱低、目标明确、效果明显。2、抽奖：抽奖是比较常见的促销方式，为广阔购房户熟知和接受。影响大、效果好。3、文艺演出：文艺演出规模大、影响大、参与人数多但是组织困难、费用高，建议适当时候〔如房展会后〕举办。4、公益赞助：公益赞助通常不直接产生效益，但社会影响力较大，有助于树立良好的公司形象，进而产生间接效益。现阶段性推广策略手段五：促销1、价格促销：在特定时期内，通过价格杠杆的调节，实现短期内销售目标。2、礼品派送：产品投入期使用，制造人气；同时结合“锦绣华庭〞现阶段进行的促销活动，派送礼品。3、购房赠送：价值xxx元的家电；固定金额的装修套餐；局部定制化装修〔如实木地板、整体浴室、高档橱柜；〕结合销售控制〔边涨价边赠送〕、节日促销实施。4、抽奖：一年期物业管理费、多媒体电脑、笔记本电脑。常年举行，阶段性抽出各奖项。战术方案现阶段性推广策略阶段战术实施2月3月4月5月营销推广计划全面树立万诚品牌主要以户外广告牌为主要攻击手段可做部分电视字幕广告着手准备项目开盘考虑与政府部门共同组织公关活动（希望工程）1、4月18日项目盛大开盘2、准备告知性开盘广告（《宿迁日报》泗洪版）集中发动攻势销售道具户外大牌的更换现场售楼处步置简易楼书的设计家居配置图模型制作销售执行计划1、继续执行现阶段的促销计划（价格促销与人员直销）2。、销售人员培训（销售技巧与银行培训）预售合同样本完成大型售楼处完成集中进行一次全县大面积促销时间方案现阶段性推广策略【肆】：营销推广方案核心产品泗洪第一个大型高档别墅社区第一高尚休闲生活幅员

做大做足，极尽表现，强势推行标志性地位主要任务广告策略与表现缘起营销推广方案看中本工程升值潜力的投资客私营企业业主个体工商业者政府机关的高级工作人员中高层管理人员此工程被征地的当地农民居住在泗洪本地的较富裕阶层二次购屋者职业分析广告策略与表现营销推广方案认可乐成地区的住宅对其未来的开展潜力充满期待价值取向注重环境优美、风格高尚交通便利的生活环境切合自己身份品位，欲求在生活方式上更为出色对生活质感有较高的要求追求舒适与品质的双重性追求品位，崇尚身份地位有与他人比较的心理广告策略与表现超越根本居住要求,典型改善型需求营销推广方案高总价，高格调，高品貌，注定了住户的高地位。200m2-300m2的阔绰空间，独立、双立，给予的都是生活舒适最大化。身份地位生态环境空间尺度在这里，名流进进出出在这里，游走绿色视界在这里，成就大户风范产品利益点广告策略与表现营销推广方案社区内多功能会所、邻里中心，亲子乐园……促进邻里沟通多渠道。商业娱乐休闲场所……让住户除休憩外足可享受生活的寸寸美好时光。社交交流升值潜力配套设施在这里，喜迎高朋满座在这里，坐享远大钱景在这里，生活优游自在广告策略与表现行政中心北移，确立锦绣华庭地位升值无限前景当前。产品利益点营销推广方案会所的硬件配套与优质效劳管理的软性配套构筑住户私有特权生活。泗洪当地首创的别墅社区，贵乎稀有,一墅难求。专属效劳私家庭园稀有尊贵在这里，私享星级礼遇在这里，居家纯粹独立在这里，珍品贵乎稀有私家庭园，私密空间，私有领地，给予住户纯粹的独立生活主张。广告策略与表现产品利益点营销推广方案广告总精神坐享泗洪首席生活别墅大郡泗洪首创别墅特区广告策略与表现营销推广方案形象代言人营销推广方案费用在５万以内我们所处的时代是一个视觉时代，人们更喜欢用感官去触摸外在世界。人们似乎更相信直觉，从电视、录像、影碟、现场表演和图片等等中积累英雄的概念，谁的出现率高，谁的形象更清晰，谁更有型有款，谁就更有时机成为今天的偶像。一个成功的广告代言人形象是由两方面决定的，一是必须要有一个非常好的创意，二是必须要有优质的产品来做代言人的后盾，代言人的使命是使宣传的产品能够迅速被群众认同，群众最终关心的还是产品。我们所选取的代言人必须是在当地有影响，而且对我们的已购和待购客户都有足够影响力的泗洪当地名人〔如双沟酒厂原厂长〕，甚至就是我们的已购业主．强势蓄水阶段〔2006/3/6——2006/3/27〕2341强势蓄水【sp活动】现阶段的促销活动延续、售楼大厅落成大典，同时重要的是房展会和产品说明会是活动重点。【引导旗】在本案周围所有街道和镇中心布置引导旗，在强力造势之外，广泛吸引来人。【户外】户外大牌、路牌等，企业形象与工程整体形象；现场包装：售楼处包装更换【下乡行销】针对本案所指的特定消费者直接工作到各个乡镇，把产品信息直接传达给消费者，扩大产品知名度并促成来人成交。营销推广方案户外引导稿NO.1城市休闲生活新幅员乐清市开展重镇，展望乐成前景大地间的上乘建筑乐清市首席别墅大郡即将上演户外引导稿NO.2

通过户外设计吸引受众视线配合电视字幕广告举办泗洪首届房交会锁定潜在客户媒体组合营销推广方案产品力广告拟订纯正品质·锦绣华庭选址都市·选择别墅前景可观·别墅大郡做人上人·坐锦绣梦购物休闲·时尚华庭有眼光的人，天天住在风景里欧式原味别墅，纯正品质表里一致有天有地有花园，才是属于自己的真别墅……高尚邻里·文化锦绣自游自在·自主锦绣观山赏景·美丽锦绣家大业大·华庭风范媒体组合以户外为主，保持更换频次；举办SP活动；电视媒体投放；泗洪首届房展会开展定期锦绣华庭横幅下乡活动，与直销一同展开营销推广方案蓄水泗洪房展会〔3月25－27日〕展会主题：整合前期蓄水资源，以工程公开为突破口，与泗洪有线电视台联系，共同举办泗洪首届春季房展会。展会目标：联合几家大型开发商，以电视台牵头，并利用万诚品牌优势，集中旗下多个工程，为红火的泗洪楼市再添一把柴。推广形式：与电视台联系〔具体方案暂定〕营销推广方案阶段主题：整合前期蓄水资源，以工程公开为突破口，迅速完成销售目标阶段目标：集中火力、强势启动、引爆销售推广形式：报纸开盘预告、大型开盘典礼开盘强销阶段〔2006/3/28——2006/5/10〕营销推广方案媒体内容：开盘广告?宿迁日报〔泗洪版〕?万诚·锦绣华庭盛大开盘典礼活动群体：政府领导、社会名流、蓄水客户活动流程：剪彩——象征性签约仪式——现场狮舞表演——金牌业主抽奖助兴节目：狮舞表演：邀请当地舞狮队进行1小时左右狮舞采青表演金牌业主抽奖：在前往现场的业主中抽去金牌业主一名，提供特殊的奖品——1枚刻有“万诚·锦绣华庭〞的金块和价值10000元的锦绣华庭买房折扣。报纸广告：开盘稿?锦绣华庭开园盛事?——万诚·锦绣华庭，高尚生态大郡盛大公开强销开盘方案营销推广方案仍以户外为主力媒体报纸、电视、直投、SP多点出击强销〔2006/5/10——2006/6/30〕

广告主题从产品力的诉求逐渐转向与工程进度的结合，宣传工程的整体工程形象，建立客户对楼盘的信心。结合产品一期交房和实景的相继落成，对整个社区产品力和眼见为实的真实场景进行推广，侧重物业管理品牌的引入，树立高品质生活景象。广告语媒体组合真材实景·别墅珍品高品质生活·看齐锦绣华庭优质生活管家，礼遇高尚住家……营销推广方案媒介预算表媒体时间组合费用销售道具3月6日——4月10日楼书、户型册、VI、宣传单页等5万户外大牌暂定17块5万路牌4块5万现场包装工地、售楼处内包装2万ＳＰ活动活动类10万报纸广告4月11日——6月31日《宿迁日报（泗洪版）》3万电视电视字幕广告10万开盘活动活动费用及表演，奖品等10万总预算费用四十万（400000）营销推广方案【伍】：销售方案销售周期2006年4月—2007年3月销售方案销售均价

联排别墅：－－平方共计－－套平均单价1500元/平米

多层公寓：－－平方共计－－套平均单价1300元/平米

小高层公寓：－－平方共计－－套平均单价1350元/平米总销面积：11万平米总销金额：1.54亿元销售方案工作安排2006.1—2006.3人员招聘，进场，培训2006.4—2006.5第一波房源推出，去化率到达20%2006.5—2006.7第二波房源推出，去化率到达40%2006.7—2006.10第三波房源推出，去化率到达75%2006.10—2007.2第四波房源推出，去化率