不动产登记制度的价值分析和路径选择中

不动产登记制度的价值分析和路径选择中其次，我们再回过头来看看登记，从登记的审查文件也可看出美国法登记制度的自由主义倾向。过去的图书馆型登记制度不用多说，仅仅备案而已。即使托伦斯登记制度，要求进展实质审查。登记申请人也不需要登记作为物权变动缘由的债权契约。而只是登记转让书。美国法(sale，transaction(contract)来实现的，合同是双方意思表示全都的结果。转让是土地全部权人或土地权益人将土地全部权移转的行为，通常是通过转让证书(deed)来进展，转让是单方面的法律行为。尽管在有偿转让中，转让是合同的产物，但转让书却只需要转让人签字，转让书只代表转让人放弃全部权的意图。尽管在具体的登记模式上，有通知型(notice)、竞赛型(race)、竞赛——通知型(race——notice)之分，现在各州都有法律要求对转让书进展登记，但是，无论如何，合同书是不需要登记的，只要双方签字即生效。这种转让书的典型形式是：以——约因，我在此将以下所说明的不动产转让给乙。尽管这里“以——约因”是不行缺少的文字，但是，现实中常代表性的写上一美元或很小的一笔数目，来表示该转让属于谈判和出售型(bargainandsale)的转让，以区分于赠予转让(grant)。作为转让(交付)，美国法律仍旧认为它是一种法律行为，即deeddeed交给受让人。固然，在这里，将deed本身交给受让人，只是交付行为的证据。法官在一个案例中写道，在全部的案子中，打算交付问题的关键因素是转让人的意愿。同样，假设该转让书已经登记，那么，即使没有deed动的意愿。deed(contract)。依据一般法，单单这种合同明显无法产生物权的变动，但是，在不存在和第三人抗善意第三人。思自治，排解了国家的干预。此处不赘。登记制度的安全价值现代公示制度的进展主要就是为了保护物权的交易安全而进展起来的，一个人订立不动产或者该物被原全部人又卖给了别人，在这种状况下，谁能拥有该物的全部权，假设法律没有明确的规定，就会使善意的交易主体的信任利益受到损害，从而影响交易的乐观性。所以，保障物权交易的安全，确定物权的归属，应当是登记制度的首要功能。在德国模式下，保护交易安全首先依靠物权行为无因性原则。所谓物权行为无因性原则，是指物权行为在其效力上和结果上不依靠其缘由行为而独立成立，即缘由行为的无效或者撤销为之无因主义。无因性原则使影响物权变动效力的缘由方面的瑕疵被切断，买受人不必去探究出让人和其前手的交易行为是否存在瑕疵，物权因此透亮化，削减了交易本钱。无论债权行为险本钱。信任其享有权利而履行义务，第三人所做的履行有效。进展交易，即使与真实状况不符，物权人亦不得恳求返还，惟得恳求有关官署为国家赔偿。而在公示对抗主义，因不动产变动登记只产生对抗第三人的效力，假设不动产物权转让中存在登记错误之瑕疵，则真权利人得追回其物，此时受让人即使善意信任登记亦不得保有该物。学者因此认为其与德国存在较大的区分。例如，甲将房屋出卖给乙并且进展了产权登记，而乙又将房因登记的全部权人是乙，丙也信任房屋是乙的全部物——则丙取得其全部权。假设不成认公信力——即使登记的全部人是乙，丙也信任房屋是乙的全部物，即使其信任并无过失——丙也不能取得房屋的全部权。在这点上，也就是说，法日主要是针对一物数卖的状况，对由于前一个环节的契约无效或被撤销的状况则付之阙如。所谓公信力，主要针对真正权利人，登记名义人和受让人的关系而言，解决的是登记与事实权利不符时权利的归属问题。而对抗力主要针对不同的受让人之间的关系而言，解决的是一物数卖时物权的归属问题。但实际上，日本对契约无效或撤销的状况自有另外的救济方式。在这里，假设A把不动产出售于B，B后来又出售于C.首先，假设第三人善意，并且登记为这一点的理论构造，可以考虑在ABB，全部权因撤销的追及性由B复归于A，这被称为复原性物权变动，这种物权复原的法律性质与通常的物权变动一样。”因此可以依据日本民法177条的规定，尽管AB之间的合同无效或被撤销，登记的善意第三人仍旧可以取得全部权。其次，对于错误而言，在我国，错误主要表达为重大误会，尽管在我国重大误会构成撤销95示，与法律行为的要素有错误时为无效，但是表意人有重大过失时，不得自己主见其无效。对极少。96撤销，不得以之对抗善意第三人。所以，善意的第三人仍旧能取得全部权。94意思表示者，其意思表示为无效。前款意思表示的无效，不得对抗善意第三人。第三人可以取得全部权。第五，在胁迫的状况下，日本学者倾向于区分两种状况：ABCB942CA迫为理由撤销合同前，消灭了第三人。日本有的学者依据前述的复原性物权变动理论，认为善意的第三人只要已经登记，就可以对抗A.而笔者则认为，在这种状况下，即使C权，也是符合公正正义原则的。由于A;CCABAA而又担当风险，对A来讲，是格外不幸的，也背离了根本道德的要求，可能助长B通过这种方CCB法清偿的风险。曲同工的地步。行着与德国土地登记簿的功能想类似的任务。登记制度的公正价值公正问题主要包括表达在以下几个方面的内容：首先，假设没有第三人，在直接当事人之间，相对人尽管没有登记，但往往对债权契约寄予信任，并且已经支付了对价，此时，债权人一般都能够取得物权。在德国，基于债权契约的让人也获得了一种衡平法上的全部权，通过实际履行，也能获得全部权。至于法、日，采意思主义，债权契约一旦成立生效，物权即发生变动，更无异议。对此问题，已在前文自由局部中加以论述，此处不再重复。其次，为了保护交易安全，法律在不同程度上牺牲了出卖人或第一受让人的权利，保护了第三人，但对第三人的保护不能没有限度，各国的立法对第三人保护的范围都加以了限制。在德国，登记有公信力，公信力关键在于保护“信”，即在于保护信任者的合法利益。由于这种“信”是交易得以实现的根本条件。所以，假设第三人无“信”，即登记的错误假设能从登记簿上觉察，比方在存在异议登记的状况下;或者第三人非为善意，即第三人知道登记为错误，或有重大过失而不知，或者第三人取得权利不是基于交易行为，而是基于赠与或者继承等，也同样不受公信力的保护。也就是说，只有受让方和出让方分别属于不同的人参与的交易行为才能得到公信力的保护。在认定第三人及其善意时，还要考察其与义务人的关系。德国物权法一书曾经举例如下：AGVA唯一股东，所以事实上出让方和受让方是同一个人。其次，A也不行能是善意的，作为股东它应当了解公司的权利，所以不能以土地登记簿的登记为借口，否认自己对真实状况的了解。再者，公信力原则的目的是保护善意第三人，而不是为第三人增加不利益，所以，“假设错误登记致使第三人患病了不利益，则该错误登记不发生效力。”尽管有些学者否认在不动产方面的善意取得制度，认为公示公信可以取代善意取得。如王利明先生认为，“不动产公示采登记的方法，是为各国通例。不动产的善意取得制度系借助登记的公信力原则来到达维护交易安全的目的。这与承受占有的公信力原则来维护交易安全的动产善意取得制度，相距甚远。因而在业已建立起完备的不动产权利登记体系的国家和地区，除就违章建筑等极少类未进展保存登记的不动产，尚有争论不动产能否准用动产善意取得制度的必要外，在其他情形，争论这一问题并无实益。”但笔者认为，二者并不是此消彼长的问题，而是互为表里的问题。善意取得制度以物权公示之公信力为规律前提，也即是说，公示公信原则是不动产善意取得的理论依据，从登得制度时曾指出，我国民法学者大多认为善意取得制度系法律上成认占有公信力的规律结果。这种观点颇值赞同。由于成认占有的公信力而有动产的善意取得，那么，由于成认登记的公信力而有不动产的善意取得，应当是符合规律的推论。只有在由于物权行为无效，受让人无法取得物权时，才有对第三人公示公信原则的适用，善意第三人才能取得物权。二者是无法相互替892上的权利的人，土地登记簿中的记载的内容应视为正确，对其正确性提出的异议已进展登记的或者取得人明知其为不正确的除外。明显是将登记的公信力与善意取得制度放在一起加以规定的。作为德国法继受地区的台湾，于19993759信任不动产登记之善意第三人，已依法律行为为物权变动之登记者，其变动之效力，不因原登记