山东即墨古城项目规划及定位方案

一、古城片区改造项目投资概算

投资总额1024758.9万元。其中安置区655319.9万元（含拆迁费用141247万元），古城核心区369439万元。

政府收入与收益总计682800万元。

（一）房产销售收入428390万元。其中安置区房产销售收入177100万元，核心区房产销售收入251290万元。（二）项目税收收入约72000。中房产销售税收37000万元，建安税收35000万元。

（三）政府持有房产价值198510万元。其中安置区持有房产价值190200。8310万元，核心

明细如下：·城

文化溯源

系统论证

民主决策

项目推进

——宋元，民俗昌盛，即墨老酒始酿

——明清，初设港口，商贾云集，贸易频繁即墨古城，文化回归……

——战国，齐之大邑，与临淄并跨殷盛

——秦代，初设郡县，实行“郡县制”

——汉朝，胶东国都，政治、经济、文化中心

——隋朝，重建县制，向东南方拓进40多公里

古城片区改造项目，承载着几代即墨人“传承千年历史文脉，改善人居环境”

的共同梦想，肩负着实施“疏老城、建新城”和“特色精品城市建设”的艰巨任务，得到各级党委政府、人民群众、社会各界的充分肯定和广泛关注。围绕以“青岛之源、文化聚落、时尚之都”为主题，坚持精细化、生态化、人文化，力求建成一座充满浓郁人文气息、强烈归属感、持久商业活力且绿色低碳，有生活温度的古城。顾问座谈会居民座谈会成果资料评审会一、系统论证

2012年，成立了古城历史文化旅游资源普查办公室。历时半年多调研论证，累计

召开16次座谈会、走访100余名老居民，整理了500多万字的古城历史资料，全面系统

地把握了古城渊源和民意所求。二、民主决策

在广泛普查的基础上，2013年1月17日，即墨市十七届人大二次会议表决通过了《关于实施古城片区改造，延续千年历史文脉》的议案，成为载入即墨城市发展史册的“1号议案”。市委作出了关于启动古城片区改造项目的决定市政府郑德雁市长主持召开工作领导小组会议二、民主决策

2013年2月，市委专门召开常委会进行研究部署。成立了由市政府市长任

组长的工作领导小组，下设拆迁指挥部和规划建设指挥部，分别负责古城片区

拆迁工作和规划建设工作。即墨市政府古城片区改造范围三、项目推进

（一）项目概况。改造范围为鳌蓝路以南、墨水河以北、大同街以东、东关

街以西的围合区域。占地98公顷，涉及经济开发区和通济街道14个村（居）4959

户、1.6万余名居民。项目分安置区和即墨古城两部分。

（二）拆迁工作。

2013年7月1日，正式签订房屋征收补偿协议的第一天，就有2265户村居民签约，签约率为63%，1023户交钥匙腾房，此后仅用了5天的时间，签约率就达到了99%。总共用了5个多月的时间就顺利完成了古城征收，群众自发给市委、市政府送来27封（面）感谢信、锦旗，整个征收过程没发生一起被征收人上访，没发生一起群体性事件，真正实现了科学征收、和谐征收、阳光征收、富民征收。三、项目推进·古城

安置区

规划建设

规划效果

建设进展文富居莲花居文昌居集中商业一、安置区规划建设

安置区规划建设。规划用地37公顷，规划建设文富居、莲花居、文昌居，总建筑面

积117万平米。由青岛绿城建筑设计有限公司设计、央企中建八局承建，计划2016年1月

完成回迁。二、安置区规划效果图目前安置区所有楼座完成主体封顶及二次结构，2016年1月完成回迁安置。三、建设进展：·即墨

古城

规划建设

文化公建

古城商韵

工程进展规划即墨古城规划建设

规划设计专家论证

修建性规划方案

结构规划

功能规划

文化规划2014年7月19日召开专家论证会2014年7月29日召开专家咨询会一、即墨古城规划建设

1、规划设计：先后召开多次座谈会、专家论证会，邀请清华大学、复旦大学等国内

知名的古建专家把脉，征求故宫博物院院长单霁翔，中规院总规划师杨保军，中国古建

筑学会委员刘大可，全国政协常委、中国著名历史地理学者葛剑雄、孔子研究院副院长

孔祥林等著名专家和我市人大代表、政协委员、市级老干部的意见，确保规划尽善尽美。征求全国政协常委冯骥才意见即墨古城-专家论证征求复旦大学教授杨正泰意见征求复旦大学历史学系教授钱文忠意见征求原国家文物局局长单霁翔意见征求全国政协常委葛剑雄意见征求市中规院总规划师杨保军意见

规划用地43公顷，总建筑面积39万平方米，其中地上19万，地下20万。方案在上海万生设计有限公司编制的概念性详细规划的基础上，聘请清华大学华清安地设计事务所等国内一流设计单位编制完成。

2014年10月，即墨市南关等十四个村（居）危旧房（棚户区）改造项目二期工程，被中国建筑学会、全国人居经典方案竞赛组委会评为《2014年全国人居经典规划金奖》。2、古城修建性详细规划方案：中山街（崇德街）以及连接县衙与南门的立法街（礼贤街）构成“丁”字形的城市商业结构。

十景：县衙、基督教堂、考院、劳山书院、文庙、财神庙、万字会、万寿宫、真武庙和城隍庙。

十三坊：将即墨古城的故事传说与传统的街巷体系相结合，设计了十三个居住组团，分别为：清信坊、乐寿坊、集贤坊、五福坊、新生坊、葆光坊、信义坊、周家坊、良臣坊、养济坊、福音坊、启秀坊和群英坊。概述教堂

真武庙县衙

财神庙

城隍庙

戏台

万字会

书院

文庙

考院3、结构规划：

一城：环绕古城将恢复原古

城城墙及三门四阁。

两街：古城内原贯穿东西的公共建筑板块：将利用县衙、文庙等原古城文化遗迹，修复为城市历史文化的博物馆与展示馆。精品商业板块：将荟萃最为地道的饮食文化、宗教文化、酒文化、非物质遗产文化等，展现即墨传统文化的精华，再现古城生机勃勃的市井百态，创造即墨最有品味和文化内涵的精品商业街区。院落居住板块：将结合古城传统肌理，已院落为单位，街坊为组团，创造一个将传统文化内涵和现代生活完美结合的新型生活方式和居住模式。4、功能规划：

东北板块“老城旧事”：以财神庙、文庙、劳山书院等公共文化建筑为核心，民俗商业和文化餐饮为特色，鸭绿池及周边广场为载体，结合传统节庆、庙会、灯会等民间活动，充分发掘即墨本地的人文财富和历史积淀，形成能够充分展示古城传统特色和风俗文化的文化街区。

东南板块“西风儒韵”：以传统建筑万寿宫、考院和基督教堂为核心，主要体现即墨古城在民国期间兼容并包、东西结合的时代特征。区域内利用文化精品酒店，民国风情商业街等特色街区，展示即墨古城的活力包容和时代特色。

西南板块“名门大院”：以古城内的原“周黄蓝杨郭”五大家族为主题，精品文化院落为特色，重点展示和传承即墨古城的名门轶事、神话传说等非物质文化遗产。

西北板块“修心养性”：以准提经舍为核心，重点打造一系列人文健身，禅修养生等活动和公共节点，刻画出古城宜居闲适的生活特色和文化特征。

通过文化板块的分布，使城内的气氛实现由北向南从民俗到经典；由东向西由游乐到居住的文化氛围过度。5、文化规划：文化——即墨古城公建文化体系

在规划建设的同时，启动文化研究工作，确定商都文化、海洋文化、地方文化“三个”

主题，并按照“两项”

原则，突出“三项”

重点，努力做到古城文化内涵精准落位。

“两项”原则：一、聘请专业人员和专业团队审核把关

二、精选合作单位

“三项”重点：一、文化主题研究

二、公建内部陈列

三、外部空间文化植入一、古城文化研究工作

梳理即墨历史文化特色，以商都文化、海洋文化、地方文化三大主题为重点，提炼即墨文化精髓，为古城项目注入文化内涵。商都文化：聘请山东理工大学齐

海洋文化：聘请海洋文史研究专家郭泮溪进行研究，计划2016年初完成。地方文化：结合即墨古城规划建设，研究即墨士林文化、民俗文化等，使古城与地方文化有机融合。这个专题，与史志办共同研究，深入挖掘和整理，使古城与地方文化有机融合，2016年初完成。王邦直《律吕正声》周如砥《青藜馆集》文化研究院院长宣兆琦进行研究，计划2016年初完成。

宣

兆

琦郭泮溪文化主题研究：中国社科院宗教学会副会长王志远

全国著名展陈专家徐征野

陕西省赋学会主席商子秦社科院世界宗教研究所佛教研究所所

长杨曾文公建内部展陈：

一是坚持尊重历史原貌和公建规制原则上，对每栋建筑进行梳理，请国内一流专家团队进行设计，研究赋予功能内涵。二是突出重点，压茬进行。根据公建工程进度，整理确定工期，计划2016年底完成布展。突出县衙、文庙、财神庙三个重点公建。

邀请孔祥林、王志远、商子秦、杨正泰、杨曾文、徐征野等与古城文化研究相关的专家学者，建立专家库，为古城文化展陈方案审核把关。城隍庙县衙即墨博

物馆即墨大茶馆

北阁真武庙准提精舍西阁

财神庙劳山书院

文庙

考院东阁展馆

东城

门楼西城门楼南城门楼南阁文昌阁教堂

二、即墨古城公建体系位置分布展馆：占地7300㎡，建筑面积2040㎡。古城展馆：聘请国内博物馆展陈专家徐征野团队进行设计布展，目前正在进行方案细化和展品的制作，计划4月完成布展工作。

即墨古城展馆将作为示范区于2015年4月底对外开放，届时将成为即墨古城项目对外宣传的窗口。整个古城片区的规划建设及未来发展将以沙盘展示和影片宣传等多种途径更直观的传达。

后期展馆还将作为即墨非遗文化及民俗文化的周期性展示功能，定期

举办文化讲座等公益活动。县衙：明清两代先后进行了10余次修葺和扩建，逐步形成了一个完整的县衙建筑群，历经沧桑，衙内一至三堂幸存下来，成为山东省仅存的三堂老县衙，是省级文保单位。占地面积16900㎡，建筑面积1767㎡。

打造即墨历史文化博物馆，融合

展览展示和文化体验功能为一体，

为游客提供新奇的文化盛宴

功能：通过实物、图片、影视等

多重手法，展览展示即墨古城千年

历史发展脉络

特色活动：设施击鼓鸣冤、升堂

判案、宣读圣旨等衙门文艺表演，

游客也可参与其中扮演各种角色，系统地体验衙门文化的丰富内涵县衙活动县衙活动

文

庙：城内最有特点的、最著名的建筑工艺是文庙圣门，门口非常壮观。文庙门前路南有“斯文正路”坊，圣门外东侧有“德配天地”坊，西侧有“道冠古今坊，两坊外分别有下马碑（上书“官员人等至此下”）。正门朝南，由南向北有圣门、棂星门、大成殿、启圣祠，四进建筑构成主体；大成殿的两厢，西为乡贤祠，东为名宦祠。

占地面积2900

㎡

，建筑面积

1178㎡。聘请曲阜三孔旅游服务公司进行设计布展。并征求了孔子研究院副院长孔祥林意见。目前已完成文庙展陈方案设计初稿。2016年3月完成布展工作。考院：始建于清光绪五年（1879年）。考场分列两厢，布局严谨，为科考之所。清末废科举，此处改为官立高等学堂。民国元年，成立县立高等小学。1957年左右考院拆除，原址改建为即墨二职中专学校。占地面积1500㎡，建筑面积1757㎡。

以高端商务为核心，集会议会展、文化休闲

交流为主要承载功能，满足商务客群文化圈层交

流需求

运营功能：嫁接打造艺术型文化中心，融合会议会展和文化交流功能的文化秀场，形成项目区域吸引点

特色：在建筑外观、空间设计、内部陈设等方面，融入艺术元素，突出艺术特色；考院文化秀场以会议为主要功能，大量的商务设施满足快速发展的商务会议需求；秀场内部设施艺术中心，并与周边文化设施通过多种途径进行联系

劳山书院：清同治版《即墨县志》载劳山书院：“大门居中，东西夹以房，直北讲堂三间，堂右耳房，左为夹道，堂后楼，楼后台、房均五间。堂、楼、房俱有两厢”。即墨知县叶栖凤于清乾隆五十二年（1787年）创建，对文化教育颇为重视，因而文庙、学宫及社坛焕然一新。劳山书院规模宏大，设施齐全，属官办。打造精品藏书之所和游客休闲之地，品味历史文化底蕴的芬芳感受与乐趣

以即墨为中心的青岛地区对

财神爷的崇拜尤甚，每年七月二十

二专祭财神

核心功能：在原遗址上重建财神庙，恢复上香祈福、求财等功能

特色活动：依据即墨市现有的民俗庙会活动和文化众多，根据各色节日安排，打造成庙会主题活动区，每月一个主题

财神庙：

建筑面积379㎡。财神庙和戏台总占地面积2900㎡。

融合上香祈福和传统庙会活动，打造庙会主题活动区，为游客提供精彩纷呈的民间活动戏

台：建筑面积452㎡。财神庙和戏台总占地面积2900㎡。

主要功能：水景戏台，休闲广场

特色活动：结合即墨传统柳腔、戏曲、歌舞等表演艺术形式，以及结合现代科技手法的水幕电影等，为游客提供地方特色民间艺术及丰富的演出活动展示

结合水景及即墨柳腔文化，打造休闲水景戏台和文化广场，成为聚集古城人气的核心区万寿宫:建筑面积1.17万㎡。

以政务商务会议休闲功能为核心，打造服务大区域高端需求和古城尊贵象征标识的古典文化酒店目前已经签约君澜酒店。

真武庙：修在四级台阶上，为即墨城位置最高的建筑，是坐北朝南的庙宇，从南向北而上，有四层。真武庙和崂山白云洞、县城东南面大庙山玉皇庙是一家。规划占地1100㎡，建筑面积439㎡。

万字会：1924年建成，分男卍字会和女卍字会，是慈善机构，开设医院、创办学校、救济贫民。1949年6月，自行解散，是青岛市级文保单位。占地1600㎡，建筑面积260㎡。挖掘即墨海洋文化，打造集贝壳研究、收藏、展览、科普教育和文化旅游为一体精品展馆

功能：修复万字会遗址，打造集贝壳研究、收藏、展览、科普教育和文化旅游为一体的展馆，营造特色休闲氛围和吸引力；通过设施滨湖咖啡屋，为人们提供时尚休闲空间；凸显博爱、友善、亲民、同乐、共享的主导宗旨

城隍庙：始建于明洪武二十年（1387年），经过三次重修。坐北朝南，大门呈发碹拱形，门前两个石狮子，隔街对面有一座高大照壁，其上有一对蓝色“狮子滚绣球”浮雕。城隍庙有两个门，进得大门，走一段长约80米，宽约3.5米的长廊（城隍庙胡同）便是二门。占地1900㎡，建筑面积290㎡。

利用庙会文化，在城隍庙周边打造即墨特色美食小吃一条街。将成为古城内最具人气的小吃街。城门及瓮城:占地5865

㎡

.建筑面积938㎡.

【瓮城】

作为主要观景节点和古城地标式建筑，纵览古城全貌，并以特色品牌活动打造提升体验感。

东西南侧打造标志性打造地标性建筑——瓮城，以半圆式形式围合广场，作为特色活动举办的主要场所。例如，传统集体婚礼、风筝节等商韵——即墨古城的商业体系40——一座有生活温度的古城产品组合公建商业酒店住宅一、发展策略

以文化为特色，以商业为驱动

【公建】——古城文化的重要载体，以提升其他产品价值为核心体现

【商业】——率先抓住本地消费客群，构建本地乃至周边县市的餐饮休闲娱乐中心，作为

本项目的核心驱动

【酒店】——导入商务客流，树立古城形象及价值标杆，以自身经营平衡为主要目标

【住宅及其他】——古城内中式住宅，吸引注重传统文化人士入住，同时增加私人会所对

外展示，体现即墨家族文化，打造具有生活温度的古城。青岛之源

文化聚落

时尚之都发展策略二、古城商业规划及招商

（一）古城商业业态。结

合即墨古城游憩动线，

和

“一城、两街、十景、十

三坊”的布局，规划七大

商业功能区：

1、酒店住宿集中区

2、特色小吃集中区

3、休闲文化集中区

4、酒吧集中区

5、文化工艺品集中区

6、T字主轴零售餐饮街

7、城墙商业

（注：另利用一进院和二

进院引导客户建个人博物

馆）酒店住宿

集中区酒店住宿集中区

目前已引进国内最具影响力旅

游度假精品酒店品牌君澜酒店，依

托君澜酒店的品牌影响力打造提供

主题住宿、特⾊餐饮、微型表演、

休闲娱乐等丰富多元体验的客栈群

落，满⾜⼀般消费群和度假游客的

住宿需求。酒店住宿

集中区庙会小吃街是全国所有类似项目中人气最高的业态；本项目通过引入即墨风味小吃、半岛特色小吃、北方各省特色小吃、台湾特色小吃、江南特色小吃等打造多口味综合庙会小吃街，今后结合庙会、民俗节庆等不断开展活动，必将为古城凝聚超高人气。特色小吃集中区通过具有特色的咖啡馆、茶馆、饮品店的形式展现出休闲惬意的⽣生活氛围，还将即墨曲艺、民俗演出、杂技表演等与部分商家结合，让游客身在其中，扎扎实实地体验即墨古城的文化韵味，形成休闲娱乐聚集区。休闲文化集中区该区域设置在东北城墙附近，业态上主要有酒吧、演艺吧、咖啡吧等，打造属于即墨的文化娱乐新篇章。酒吧集中区通过整合即墨玉器、书画、非遗产品等业态，表现中华传统文化中的茶文化、玉文化、非遗民间文化等，分区布置，集中展示。项⽬文创零售包括旅游纪念品，创意特⾊工艺品等，并且对相关衍生纪念品进行时尚包装，使得传统元素与现代化元素相互合，同样具备创意和时尚感。文化工艺品集中区

东门里大街、西门里大街、南门里大街是古城内主轴商业街区，将引入老字号商家、国内外知名品牌商家与项目商业价值匹配的商家。形成即墨最具特色的商业步行街。T字主轴零售餐饮街古城城墙商业

古城城墙：规划设计约2200米，城墙内底宽7.9米，顶宽7.3米，高7.2米。总建筑面积约21000㎡。古城地下空间约200000

㎡，高5.4米。

ABCD城墙紧邻居住区，商业延展性差，BC外侧紧邻规划中的绿化带，景观价值较为突出，应进一步结合周边提升文化景观价值，其内部功能规划为物业用房，居住区配套商业。

EFGH城墙紧邻规划的核心商业区和酒店区，商业延展性强，所以商业游憩价值有待挖掘和延伸，城墙HG区域可作为古城文化元素植入：老酒博物馆、非遗展览馆、名人展示馆等；

城墙EF区域作为精品酒店配套用房功能以配套服务为主，承载除住宿外的商务谈判、休闲及健身等配套功能，配置雪茄吧、会议室等。整体商业业态布局三、古城商业运营优势分析招商优势经营优势+规模优势+业态优势+

聘请具有丰富商业经验的公司统一招商并自己持有近20000平米商业，通过自持商业和统一招商一方面控制项目业态，另一方面可以优化品牌，保持项目的调性。

目前，已建立商家品牌库，储备商家资源1332家。其中，与红古轩红木、德克士、毕姥爷玉器等20多家品牌签订意向协议，与君澜酒店、吴裕泰茶庄、和丰德餐饮3个品牌签订正式合同。招商优势全聚德同仁堂麦当劳星巴克

后期古城项目由政府统一运营管理，实行统一营运规范，统一营销策划、统一形象管理（店招统一规格、尺寸一致），统一经营主题（商业街区总体上有明确的业态落位），统一物业管理（主要是设备管理、工程管理、水电管理、治安管理、清洁卫生管理），统一服务监督（主要是商品质量、文明礼貌、营业时间、服务态度等），彻底打破了以往传统商业经营混乱，鱼龙混杂的诟病。赋予每条街区不同的商业业态，弥补当地商业发展不足。通过品牌的集中效应，带动街区商业发展，引领当地商业发展潮流。