市场营销课件-物业管理机构设置

物业管理机构设置

物业管理是一个极具发展潜力的行业，物业管理行业的发展离不开一个既有秩序，又有竞争，同时又日趋成熟的物业管理市场。物业管理市场要有良好的运作，则首先必须规范市场主体的行为。物业管理市场的主体主要是物业管理企业和业主团体、即物业管理市场的供求双方。本章将在阐明物业管理企业相业主团体的组建和基本内容的同时，对物业管理市场主体行为进行探索。第一节物业管理企业

物业管理企业是指具有法人资格，根据合同接受业主或者业主管理委员会的委托，依照有关法律、法规的规定，对物业实行专业化管理，并收取相应报酬的经济实体。物业管理企业应按合法程序成立，并具备相应资质条件。

一、物业管理企业的资质审批

物业管理是一种服务性和技术性均很强、经营范围较复杂的活动，如果没有一定的管理手段，物业管理对房地产市场酌积极作用就难以得到发挥、甚至还可能出现一些混乱的现象。对物业管理市场进行营理，首先是从对物业管理企业经营资质审批开始。

(一)设立物业管理企业必须同时具备的资质条件

1.有合格的管理章程和管理办法。

2.有10万元以上的货币注册资金。

3.有固定的注册及经营地点。

4.拥有或受托管理建筑面积1—5万平方米以上的物业。

5.有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10万平方米的不少于5人。企业在册管理人员中专业技术人员不得少于三分之一。

6.有完备的房屋管理、修缮与养护的保障措施。(二)物业管理企业中报经营资质审批必须提供的资料1．主管单位提请对物业管理企业经营资质进行审批的报告。

2．设立物业管理企业的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件。

3．拥有或受托管理物业的证明资料。

4．验资证明。

5．具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。

6．企业法定代表人任命书或聘任书。

7．管理章程或管理办法。

8．注册及经营地点证明。

9．其他有关资料。

属于私营企业的，除具备上述3、4、5、6、7、8项外，须提报业主身份证明、简历和雇员名单。外商投资企业除提报上述同类的有关资料外，属于合资、合作企业约，还需报合资或合作项目建议书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件。此外，外商独资企业还需委托具有对外咨询代理资质的机构办理由请报批的文件。(三)物业管理企业申报经营资质审批的程序

房地产主管单位收到申请审批物业管理企业经营资质报告及齐全的申请资料后两周内审核完毕，符合经营资质条件的，核发批准文件。申请企业收到主管单位的资质审核批准文件后，必须按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续，然后才能对外营业。设立物业管理公司经营资质审批制度，有利于树立物业管理的执业规范。二、物业管理企业的资质等级管理

为了加强对物业管理企业的管理，维护物业管理市场秩序，政府主管部门还应借鉴其他行业的经验，建立物业管理企业资质评审制度。根据物业管理企业的技术资质、规模和业绩，可将物业管理企业划分为一、二、三等若干不同等级，并规定物业管理企业的资质必须与所管理的物业档次相吻合，不够等级资质的企业一律不允许从事同等级的物业管理。(一)一级物业管理企业的资质标准

1．管理物业的类型三种以上，或管理涉外物业两种以上(物业类型是指多层200万平方米、高层住宅100万，公寓，别墅15万，商住楼，办公楼50万，商场，厂房等以及其他特种房屋，下同)。

2．管理的物业需有20%以上为建设部授予的优秀小区或者大厦，20%为省级，且所管的物业达标面积在50％以上。

3．企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作3年以上，且有建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80%取得从业岗位证书。

4．具有经济类、工程类中级职称管理人员30人以上。

5．企业经营年限须在3年以上，有健全的企业管理制度、财务管理制度、维修管理与使用制度。

6．企业注册资本500万元以上(含500万元)。(二)二级物业管理企业的资质标准1．管理物业的类型三种以上，或管理涉外物业两种以上(物业类型是指多层80万平方米、高层住宅40万，公寓，别墅6万，商住楼，办公楼20万，商场，厂房等以及其他特种房屋，下同)。

2．管理的物业需有10%以上为建设部授予的优秀小区或者大厦，10%为省级，且所管的物业达标面积在50％以上。

3．企业经理或常务副经理须从事专业物业管理工作2年以上，且有建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60%取得从业岗位证书。

4．具有经济类、工程类中级职称管理人员20人以上。

5．企业经营年限须在2年以上，有健全的企业管理制度、财务管理制度、维修管理与使用制度。

6．企业注册资本300万元以上(含300万元)。

(三)三级物业管理企业的资质标准1.管理物业规模一般在3—20万平方米．或者管理涉外物业1—5万平方米。

2．具有中级专业技术职称管理人员8人以上，企业经理有建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50%取得从业岗位证书。

3．企业注册资本50万元以上(含50万元)。

4.建立了企业管理制度、财务管理制度、维修管理与使用制度。（四）临时资质企业1.有单位名称、固定经营办公场所。2.注册资金不少于10万元。3.有合格的企业管理制度、财务管理制度、维修管理与使用制度。4.有受托管理的物业项目。5.专职人员不少于8人。物业管理企业的资质标准一级临时三级二级

管理类型三种以上或管理涉外物业两种以上多层200万高层住宅100万公寓，别墅15万商住楼，办公楼50万有受托管理的物业项目3—20万涉外物业1—5万同上多层80万平方米高层住宅40万公寓，别墅6万商住楼，办公楼20万20%以上建设部授予的优秀小区或大厦，20%为省级达标面积在50％以上10%、10%达标面积在50％以上企业经理从事专业物业管理工作3年以上80%取得岗位证书企业经理从事专业物业管理工作2年以上60%取得岗位证书企业经理有岗位证书，50%取得岗位证书中级职称管理人员30人以上专职人员不少于8人中级职称管理人员8人以上中级职称管理人员20人以上有合格企业、财务、维修管理与使用制度。建立企业、财务、维修管理与使用制度。经营年限须在2年以上有健全企业、财务、维修管理与使用制度。经营年限须在3年以上有健全企业、财务、维修管理与使用制度。注册资金不少于10万元企业注册资本50万元以上(含50万元)。企业注册资本300万元以上(含300万元)。企业注册资本500万元以上(含500万元)。一级二级三级临时三、物业管理企业的组织机构

物业管理是现代化城市管理和房地产经营的重要组成部分，属知识密集型的管理行业，其组织机构的设置当然不能照搬计划经济条件下的房管所机构。物业管理企业组织机构的设置，应有利于实现管理规范化、现代化和文明化，既要适应市场经济的要求，又要符合物业管理的持点和职能，保证企业经营目标的实现。它一般可由经理室及下属五部一室组成。(一)主要机构和职能1.经理室经理室是物业管理企业的决策机构，一般设经理一名，副经理若干名。企业实行经理负责制，经理对企业全面负责，对企业一切重大问题作出最后决策，并负责协调各副经理的工作。各副经理分管相应的工作，在经理的领导下负责处理分管工作，对下属机构进行指导和管理．遇有重大问题应报请经理(或经理会议)处理。2.办公室办公室是经理领导下的综合行政管理部门，负责人事、人员培训．负责文件、图纸、产业产籍、档案管理，检查监督各类法规、文件执行情况等。3.开发部开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。在观代市场经济条件下，随着物业管理市场的进一步发展，物业管理企业与企业之间的竞争将会更加激烈。一方面，企业要发展，就应不断拓展业务；另一方面，业主管理委员会拥有选聘或解聘物业管理企业的权力。因此，企业应居安思危，不断开发新的业务。开发部的主要责任是确定目标，选择物业，进行投标，参与市场竞争。4.财务部财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费等活动。5.业务管理部业务管理部是经理领导下专职环境卫生、园林绿化、治安消防、车辆道路等管理的部门，负责处理停水、停电、停煤气等应急业务并接受业主投诉。6.工程部工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理和维修、保养，并依据国家及地方政府的有关规定对业主人住后的装修改造进行检查监督。7.经营服务部经营服务部是经理领导下为业主提供各种综合服务和代办业务的部门。经营服务部还可以开展多种经营，以方便业主。物业管理企业可以根据企业规模、管理物业的类型设置组织机构，增减管理层次，如企业规模小可减少机构部门实行一级管理，企业规模大可增加机构部门实行二级管理，即在公司以下，按管辖物业的范围及性质增设一级管理机构(各小区或大厦管理处)。苏州谐和物业管理有限公司

苏州谐和物业管理有限公司成立于2004年，注册资金50万元人民币，国家三级资质。是一家从事物业项目管理及相关的咨询、顾问服务的专业、公司，拥有员工500余名。目前公司已获得ISO9001：2000：ISO14001质量管理体系认证，是江苏质量诚信AAA级企业管理。

地址:苏州市葑门路10-1号维用大厦3-10室电话:0512－67500787

本公司提供专业、全方位的物业管理、保安服务、清洁服务、绿化维护维修服务。本公司不段开拓创新，对员工实行了系统培训，鼓励全体员工勤奋工作，对外方面，本公司实行“以人为本，品牌经营”的企业发展战略，始终遵循“提供品牌物业管理服务，把质量管理服务到每个环节中”的工作方针。公司高层领导多年从事大型综合物业管理工作，思想领先，基础扎实。各部门负责人均选聘中高级职称或退伍军人（党员）担任。等有着相当丰富的工作经验。我们对于接管的项目实行“4C”的服务理念：Care关爱：业主好比亲人，我们给予他们体贴温馨；Cordiality热诚：业主好比伙伴，对业主我们要保持最大的诚意和热情；Communication沟通：业主好比朋友，我们应该倾听他们的声音，表达我们的思想；Cooperation合作：业主好比近邻，让我们与业主共同创造一个美好的家园。

作为客户的坚强后盾和公司的保姆，公司以专业化的服务、制度化的管理、系统化的分析和换位式的着想，凭借过硬的精准服务和实际行动，切实推动了客户正常工作的开展。在互相尊重、互相双赢的前提下，得到广大客户的一致好评和广泛信任。经过几年的打拼，谐和长期服务的企业就已达到了38家。谐和始终立志于打造品牌

公司在每个经营的项目中作长期发展规划，绝不因眼前的利益的得失降低服务标准，始终坚持用一流的管理去为我们的客户服务。在每个安防管理项目中，我们非常渴望通过我们的工作创造良好的社会效益和品牌效益。致力于打造谐和品牌。具有丰富的同类型管理的经验

谐和物业管理有限公司现所涉及的物业管理项目为综合性、全方位的，特别是在厂房保安服务上，我公司保安运作部永远一批资深安防行管和技监人员，（多为原从事反扒，治安，防暴，消防等工作）。通过几年的运作实践积累总结出了大量优秀的企业人防与技防管理经验，公司建立了一套规范、系统、实用、高效的管理体系，成为为客户提高能够智能化、质量化、标准话、人性化的保安服务质量的有效保障。清洗保洁

服务介绍：

公司设有专门的清洁部门，提供从外墙清洗、地毯清洁、擦拭玻璃、新居开荒、地板打蜡、大理石抛光、水磨石翻新、日常清洁、空调服务、抽油烟机等的一系列优质服务......工程服务

制订周详的维修养护计划，聘用专职技术人员及专业维修工程公司定时检查、维修设施设备，如电梯、消防、电气供应系统、水泵、排水管及保安设施等。绿化养护

对绿化进行日常养护、除草、浇水、修剪等根据各管理处不同绿化类型，制定不同的栽培、修剪、浇水、施肥、洒药、除杂草等工作计划。·检查和指导各管理处绿化区域日常养护工作，确保绿化的成活率和覆盖率。充分利用管理处现有空置场地，栽培各类花木，丰富绿化品种，提高绿化档次。积极培训各管理处日常绿化养护员，使其了解绿化品种和生长规律，并做到科学、合理养护物业保安服务介绍：

公司为客户提供一流的保安服务，公司以“确保安全、优质管理”为宗旨，恪守“从管理要素质，从素质夺信誉，从信誉赢客户，从服务创效益”的方针，团结一心，奋力拼搏，走出了一条符合中国国情、具有苏州特色的保安发展之路......

我们秉承"星级管理、超值服务"的理念,坚持"业主至上、以人为本"的服务宗旨,更创设了五全服务(全过程、全方位、全天候、全身心、全透明)的过程控制机制,使业户的权益能得到切实的保障典型客户

伯乐科技（苏州）有限公司

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当今企业，管理成本在日益提高，可是当您花费了高成本而没得到理想的效果时，您及您的公司的发展都将受到影响。我相信您及您的公司都希望的是付出后能够得到相应的或者事半功倍的回报。这些

在我们公司成立之初就已经成为我们的出发点，也想成为我们争取市场份额的有力法宝。

我们有从事保安管理，绿化管理，企业清洁的专业人员，我们的队伍中有在外资企业作为高层管理人员工作十年以上，在人事总务部门进行全面管理；我们的队伍中，有在国营企业、私人企业和外资企业工作过的中高级管理人员；在美资企业，德资企业，英国企业，新加坡企业，韩资企业，日资企业，台资企业工作过，我们精通不同投资方的保安要求，我们精通不同领域对环境的要求，我们精通不同领域对清洁度的要求。我们的管理人员工作过的企业所处领域包括通讯、电子、半导体、机械、化工、食品，医药；我们提供保安服务，绿化服务，清洁服务；我们更有一颗诚信的心和服务的心。

我们能根据顾客的实际需求，安排我们的人力，做到最大限度地保护好，服务好我们的顾客，最合理地控制好顾客的成本。

我们对保安将进行系统的培训，内容包括保安角色与行为规范；保密观念；消防常识与灭火规范；岗位礼节；人员接待；保安守则与制度；体能训练。对我们的绿化和清洁人员都将进行专业对口培训。

我们有专业的从事市政绿化十多年的技术经理，可以从绿化的设计、施工、维护保养一条龙服务。我们有资深的项目经理、工程师；我们有专业的清洁服务管理师。

我们的宗旨是：忠心+努力+互谅=和谐共赢

我们信奉的是：要做好事，先须学会做人，我们坚信能与人和谐相处，才能与人合作共事

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男性173以上，无近视，无不良嗜好，无纹身，无犯罪记录，35岁以内。

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相关行业三年以上管理经验。人品好，有过硬的专业经验，热爱本职工作。

北京豪斯凯宾物业管理有限公司

具有一支专业化很强的队伍，为业主进行细致入微的服务，全心全意为业主营造理想家园新模式，提供优质的物业管理服务，创造高品质现代生活，从以人为本到服务升级，从服务方式的不断推陈出新到全力创造优质生活。"做业主的好管家"是豪斯凯宾物业孜孜以求的奋斗目标，公司秉承"业主至上，一流服务，真情投入，专业管理"的服务宗旨，以住宅文明为主线，以人为核心，以社会、科技、环境为重点，探索房地产开发，物业服务中遇到的新课题，努力实现"安居乐业"之理想。（二）组织机构的形式1.直线式：财务部主任维修部主任组长组长组长组长组长组长经理优点：权责统一、效率高。缺点：对领导者要求高，应是全才，适用范围：较小型2.直线职能式职能机构管理处职能人员职能人员管理处作业组公司经理1）特点：设置相应的职能机构或人员，将管理人员分成两类：一类是行政指挥，对下级；一类是职能管理人员，是各级领导参谋和助手。2）优缺点：（1）优点：既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。（2）缺点：横向协调配合困难，易产生脱节和矛盾；下级自主权小，请示报告常见，影响工作效率；信息反馈慢。3）适用范围：中等规模，采用较多。3.事业部制总公司职能部门职能部门住宅区管理事业部专业服务事业部租赁经营管理事业部职能机构专业服务队租赁处管理处1）特点：分权，集中决策、分散经营（1）按地区、业务和职能的不同，建立经营事业部。（2）事业部在公司领导下负责日常经营管理活动。（3）事业部是一个利润中心，实行独立核算、自负盈亏，对公司上缴利润，经营管理有自主权。2）优缺点：（1）优点：A.高层领导摆脱日常事务，强化决策，利于调动下级积极性，增强适应性与灵活性。B.利于分清经营效果，促进内部竞争。C.有利于社会化与专业化有效的结合，加强多元经营与综合性服务。D.利于考核干部，培养复合性人才，提高领导者素质。（2）缺点：机构臃肿、用人过多、协调困难。3）适用范围：适用于规模大、管理物业种类繁多、经营业务复杂的大型公司。4.矩阵制总经理职能部项目部项目部项目部职能部职能部1）特点：横向领导系统，项目组成员受双重领导。2）优缺点：（1）优点：A.分工明确、专业强化，提高技术水平。B.相互配合、及时沟通、协调性强。C.减少中间层次，信息传输快，便于决策。（2）缺点：A.组织结构稳定性差，人员变动频繁；B.有时造成机构臃肿。C.多头领导，职责不清。3）适用范围：规模较大、类型较多、综合经营较强、专业服务组较多。

四、物业管理企业的经营管理

物业管理集服务、经营为一体、既是一种服务行为，又是一种经营行为。物业管理企业应在国家宏观政策、法规的调控下．按照市场需求，采取科学的管理方法，运用先进的管理手段和管理工具自主地组织服务与经营。物业管理企业在管理服务活动中，必须以经营为手段，以效益为目的。我国物业管理的发展趋势1.实行法制化、规范化管理2.实行规模化与品牌经营3.实行智能化管理（信息化为主）4.树立以人为本的管理理念，注重人才培养

五、物业管理的人员培训

物业管理企业应具有管理型和工程技术型两类人才，其从业人员不仅必须具有较高的管理水平、文化水平和专业技术水平，而且还要有良好的思想作风、职业道德和服务态度。

思想作风。引导和教育员工牢固树立“服务第一，方便业主”的思想，把“热诚、优质、团结、奉献”作为企业精神‘工作时间统一着装、统一挂牌、统一用语。在接待业主时，应做到态度和蔼可亲，举止端庄，谈吐文雅，把“顾客至上”作为行动的最高信条。以“想业主之所想．急业主之所急，解决业主之困难”为服务宗旨，管好物业，用好物业，修好物业，努力改善业主的工作和生活条件。

职业道德。提倡员工爱房地产行业，爱本职岗位，爱护企业声誉，对业主多一点奉献、多一点爱心。引导和教育员工坚持原则，秉公办事，廉洁奉公，不以权谋私，作风正派、虚心好学，热心公益，爱护公物，体现出员工的品质人格和精神境界。

服务态度。物业管理人员的服务态度直接关系到政府和行业的形象、因此，物业管理企业应引导和教育员工坚持以“主动热情，周到优质”的服务态度实行文明管理，业主要求服务应随叫随到，及时为业主排忧解难。对客户的无理言行，应尽量容忍，耐心说明，不以恶相待，不容许与客户发生打骂行为，做到文明用语，礼貌待人，给业主以亲切感。

业务素质。物业管理人员的业务素质高低，直接关系到管理服务水平的高低。因此，物业管理企业应要求员工精通业务，掌握相应的房地产经济理论知识、房地产产业产籍管理知识、房地产经营管理的基本知识，了解相关的法律法规政策、相应的建筑知识、物业的基本状况，使得机电设备维修保养知识和必要的公关知识等。使每位员工对自身的职责，业主间的权益和相互责任，以及公共设施的使用等方面均有清晰的了解，遇到问题和纠纷时，能公正地阐明有关问题及提供意见，遇到违反规定的行为，能根据有关条款迅速作出反映及采取相应的措施，使问题能迅速、妥善地得到解决。

专业技术。物业管理人员专业技术水平的高低，直接关系到物业管理服务的质量高低。物业管理企业员工须持有专业管理部门颁发的《岗位合格证书》，方可上岗担负物业管理工作。员工必须接受物业管理专业培训，刻苦钻研专业技术，掌握本岗位必备的应知应会知识和专业技术，不断提高专业水平。六、高水平物业管理的内涵1.服务态度——热情2.服务设备——完好3.服务技能——娴熟4.服务项目——齐全5.服务方式——灵活6.服务程序——规范7.服务收费——合理8.服务制度——健全9.服务效率——快速七、物业管理模式1.以区、街道办事处、居委会为主成立的2.房地产管理部门转制成立的3.房地产开发公司组建的4.单位直管公房的模式5.按照现代企业制度建立的1）管理思路清晰、市场意识强烈，服务对象明确，办事热情、认真。2）成本概念清楚，完全按照“独立核算、自负盈亏、自我运转、自我发展”的方式进行。3）管理制度灵活。如引入竞争机制，克服吃“大锅饭”的懒惰思想。4）为业主服务思想牢固、服务质量高。第二节业主管理委员会

根据有关法规和国内外物业管理成功的经验，物业管理必须有业主参与。因为物业管理企业是物业管理市场的供应方，物业管理市场的需求方则是业主团体。搞好物业管理，要求供求双方密切协作、相互配合，即实行业主团体自治管理与物业管理企业专业管理相结合的方法，这详，物业管理市场的关系才能理顺，物业管理才能向规范化的方向发展。

一、业主管理委员会的成立

业主自治管理是以业主(代表)大会为最高权力机构，以物业管理委员会为核心，代表业主对辖区内物业实行自治管理。

(一)业主(代表)大会一般惯例，一个物业辖区内入住率超过50%以上的，房地产地方行政管理部门应会同开发商与业主协商及时召开第一次业主(代表)大会，制订并通过业主管理委员会章程，选举产生业主管理委员会。业主(代表)大会每年至少召开一次。业主〔代表)大会由本辖区内纳全体业主(代表)组成。业主(代表)大会必须由过半数以上投票权的业主出席方能举行。业主(代表)大会应由管理委员会负责召集，管理委员会应负责在会议召开7天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。业主(代表)大会行使以下职权1．选举、罢免业主管理委员会人选。

2．监督业主管理委员会的工作。

3．听取、审议业主管理委员会的工作报告，改变或撤销业主管理委员会不适当的决定。

4．审议、修改、通过业主公约和业主管理委员会章程。

5．决定物业辖区内关于业主利益的重大事项，以及其他需要讨论的重要问题。(二)组建业主管理委员会

业主管理委员会由业主(代表)大会在业主中选举产生。担任业主委员会委员的条件1）具有良好的道德品质，热心为群众服务，责任心强；2）要有一定的组织协调能力；3）要有充足的工作时间；4）办事公正、廉洁，勇于和不良行为做斗争。业主管理委员会委员的名额一般为11—17人，经业主(代表)大会决定可以适当增减，但最低一般不得少于5人。业主管理委员会设主任1名剧主任1—2名；业主管理委员会主任、副主任由业主管理委员会在其委员中选举产生，业主管理委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主管理委员会委员。

业主管理委员会应制订章程，章程须经业主管理委员会委员的一致同意，并经业主(代表)大会批准。业主管理委员会经政府社团登记部门依法核准登记后，取得社会团体法人资格。社会团体法人登记证的签发日期即为业主管理委员会的成立日期。业主管理委员会每届任朋3年，业主管理委员会委员可以连选连任；业主管理委员会委员为兼职，业主管理委员会主任可以是兼职也可以是专职；业主管理委员会可聘请专职执行秘书l一2名，负责处理业主管理委员会日常事务。二、业主管理委员会的权利和义务

业主管理委员会是具有法人地位和相应权利义务的业主团体，业主管理委员会一经成立，就应是所辖物业的权力机构，是业主表达愿望和意志的代表，负有联系和组织业主的责任，并代表业主处理及执行有关物业管理事宜。包括有权选聘或解聘物业管理公司，有权决定房屋维修基金的使用，有权对物业管理公司的服务水准、委托服务合同执行情况和收费及使用情况进行监督，从而真正掌握物业管理的权益，维护全体业主的合法权益。业主管理委员会行使以下职权

1．召集和主持业主(代表)大会，向业主(代表)大会报告工作。

2．采取公开招标或其他方式．聘请物业管理公司对辖区内物业进行管理并与其签订委托管理合同，解聘不称职的物业管理公司。

3．审议物业管理公司制订的对本辖区内物业的年度管理计划和财务顶决算及执行情况。

4．审议、决定物业维修基金和公用设施专用基金的使用。5．审议、决定物业管理服务费用的标准和使用。6．对物业辖区内公共设施的兴建、更改、扩充、改善以及房屋的维修等与业主利益有关的事宜作出决议。业主管理委员会必须向业主(代表)大会负责并报告工作具有如下义务：

1．支持、配合、监督物业管理公司的工作，搞好物业管理。

2．维护业主合法权益。

3．接受物业辖区内业主的监督。

4．接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及物业所在他人民政府的监督和指导。

5．开展各种有益于辖区内业主身心健康的活动，创建文明的物业辖区。第三节与相关机构的关系一、物业管理企业与业主委员会的关系1.经济上的合同关系1）聘用与被聘用的关系2）委托与被委托关系3