公司项目建设资金融资方案案例

A一、公司背景简介A202312171B510051%，C12%，B二、围海造地工程投资及公司财务状况2926.522661.75264.772023117.514.51.78工行**支行供给的三年期土地抵押贷款，抵押物为*房地权市字第*号、第*号、第***房地权市字第*号地块(218D7000担保，*房地权市字第*号地块〔675〕为B1.5D15673C1349，B77886.12%。三、*工程投资及财务估算依据*市政府推动的“*”战略规划，公司围海造地所得土地性质拟从码头、仓储、工业用地变更为商业、住宅用地，公司将进展该地块的一级土地开发，七通一200亿元，其中一期开发〔即根底设施配套〕26300971土地整理完毕交付土地贮存中心进展招拍挂的进度。53.25/127/亩。*政发〔2023〕40贮存出让后，出让总价款按规定提取国有土地收益基金和农业土地开发资金，剩余局部的85%返还土地前期开发实施单位依据上述根本数据初步匡算该工程投资回报率为 %，内部净收益率为 %。工程分期资金需求量测算如下：工程 一期工程 二期工程 三期工程工程收入政府补贴收入收入合计工程支出勘察设计费道路和市政管网建设费围堰码头改造绿化景观不行预见费营运支出税费其他资金支出其他资金支出利润安排支出合计资金缺口四、可供选择的融资方案及可行性分析〔一〕股东分期同比例增资在工程不具备银行工程贷款根本条件〔即取得有审批权的政府允许从事土地开发的批准文件、取得开发土地的《建设用地规划许可证30%，取得拟开发土地所在区域的分区规划及城市把握性具体规划〕之前，现有股东视工程进度所需资金同比例分期增资是较为现实的融资方式。该方式为权益性融资，可提高自有资金比例，削减财务风险，为银行贷款供给合规性保障，且同比例增资不转变现有股权构造，有利于公司正常经营运转。但该方案需要召开股东大会，经全体股东全都表决同意方可通过，其中BE到位。同时因该方式为权益性融资，资金本钱高，起不到财务杠杆和节税作用。〔二〕引进的战略合作者假设公司后期涉足二级开发，所需资金巨大，可考虑引进的资金实力雄厚、开发营运阅历丰富的战略合作者，如*投资集团〔香港〕，参与商业定位及规划设计、区域整体开发参谋、区域内局部商业工程投资等。该方案属于权益性融资，可提高自有资金比例，削减财务风险，为银行贷款供给合规性保障。但该方案将转变现有股权比例，牵涉到现有股东权利和利益的重安排，需要召开股东大会，B务院办公厅转发国资委关于进一步标准国有企业改制工作实施意见的通知〔国办发[2023]60〕规定，国有企业增资扩股引进非国有投资者需要履行审批手续，即需D战略合作者为外资企业，因国家对外资企业进入房地产市场有一系列比较严格的限制政策，需进展确定的变通。另外由于股权变更，会涉及到法律、公司治理构造、财务构造、公司把握权与决策权等一系列问题。因此该方案仅从融资角度而言缺乏实操性，更多的应从战略角度来考虑其价值。同样，作为权益性融资，资金本钱高，起不到财务杠杆和节税作用。〔三〕商业银行贷款作为最常用的债权性融资方式，该方案具有可操作性强、手续简便、可发挥财务杠杆作用、节税等优点。银行贷款一般分为流淌资金贷款和开发工程贷款。依据房地产开发贷款科目发放，严禁以抵偿开发流淌资金贷款及其他科目发放，因此通过流淌资金贷款获得资金这一方式在目前房地产信贷政策从紧的局势下难度很大。针对开发工程贷款，我司已取得产权证的6155741.9370109019.3516700042023.351追加抵押贷款。在缺少相应抵押物的状况下，可由股东供给抵押物或进展信用担保来取得银行贷款。如公司后期涉足二期开发，所需资金巨大时，因工程资源良好，控股股东具有较高品牌价值，政策支持力度大，是银行的优质客户，可充分利用上述优势增加谈判砝码，争取较为优待的贷款条件，同时可实行银团贷款方式，降低融资的时间本钱和资金本钱。〔四〕股东借款该方案作为较为简便快捷的融资方式，可在不具备银行贷款条件时补充使用，主要用于解决工程临时周转资金或日常营运资金。同时在股东资金充分的状况下，借款方亦可取得不超过同期银行贷款利率上消灭限的固定回报。由于公司间借贷为《贷款通则》所明令制止，可实行托付贷款的方式进展。另外在和银行已建立良好银企关系的根底上，能否利用托付贷款的方式进展变样银行贷款，从而绕过比较严格的银行贷款审批程序，到达在根本条件不具备的状况下进展融资的目的，或者是值得尝试的一个方向。〔五〕政策性银行贷款由于一级土地开发所需资金巨大，周期较长，仅靠一级土地开发商自有资金远远不能完成，同时该工程具有公共性质，土地的增值收益归政府全部，且满足国家开发银行的投资方向〔国家开发银行主要担当国家根底设施建设和支柱产业重大工程的长期融资试。〔六〕引进隐形投资者与资金实力雄厚的房地产企业或非房地产企业合作开发，商定固定回报、收入分成、利润分成等不同的回报方式。通常非房地产企业为金融投资者，期望取得固定回报，目的是为闲散资金找到投资渠道，取得较高、稳定的收益，一般不参与日常经营，在工程收益预期较为稳定时，资金本钱可能偏高。房地产企业一般为战略投资者，期望实行分成模式，渴望参与日常经营和取得确定话语权，在工程收益预期不稳定时，可削减财务风险。如引进的隐形投资者为承建方，则可大大削减工程支出，从而削减整个工程的资金需求量。该方案因无需变更股权构造，较引进显性投资者而言程序简便，但相应可能带来较为简洁的法律、税收、财务纠纷风险。〔七〕利用商业信用在支付甲供材等大额材料款时利用银行承兑汇票与供给商进展结算，充分利用商业信用获得较长账期，相当于取得短期无息贷款，是本钱最低的融资方式。但在银根紧缩、供给商资金链紧绷的状况下，应适当考虑对方的财务状况，在我司银行信誉良好、授信额度充分的状况下，可实行汇票代贴〔即持票人托付开票人将银行承兑汇票在开票银行代为贴现，但同时占用开票人在开票银行的信用额度〕的方式，到达三赢的目的。〔八〕尝试通过基金、投资银行、保险公司、信托公司、证券公司等投资机构进展融资随着银根紧缩银行贷款难度加大，信托打算成为开发商融资的最终渠道之一，202311265贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。对35开发资质三个条件全部具备才能融资。目前我司暂不具备上述融资条件。〔REIT12月4议争论确定了九条金融促进经济进展的政策措施,其中房地产信托投资基金作为创REITs〔基金单位择不同地区、不同类型的房地产工程进展投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式安排给股东，从而使投资人猎取长期稳定的REITs效性。假设我司后期涉足二级开发，可考虑参考星耀地产联合中信信托成功发起成立国内最大规模的房地产基金“中信盛景星耀地产基金”的成功案例，募集工程开发所需的巨额资金。〔九〕国债转贷或BOT一级土地开发中假设涉及市政根底设施和公用设施建设，如污水泵站建设等，BOT长期稳定的经营收入或租金收入，弥补日常经营支出的资金缺口。〔十〕发行债券或上市无论上市还是发行债券，均需符合相对严格的条件，并需依照法定程序进展，即需经过公司决策层和政府监管部门同意，就目前资本市场的表现而言此融资方案不具备实操性。〔十一〕争取政府补贴、市政配套费减免以及税收返还通过和政府协商，争取直接获得政府补贴、市政配套费减免、税收返还等优待BE缴或返还，到达增加资金注入、削减前期费用和税费支出的目的。〔十二〕治理层和员工持股可作为融资和员工鼓舞的备选方案之一，但鉴于公司性质为国有独资企业控股的子公司，需遵循《关于进一步标准国有企业改制工作的实施意见》中第五条严格把握治理层通过增资扩股持股的相关规定。资金需要量融资渠道资金需要量融资渠道一期工程二期工程三期工程债权性融资商业银行开发工程贷款融资金额资金本钱所占权重融资金额融资金额融资金额债券融资其他方式股东增资融资金额资金本钱资金本钱所占权重其他方式融资金额资金本钱所占权重综合资金本钱五、其他改善工程资金状况的方式〔一〕利用地块所在区域的醒目位置取得户外广告牌收入以及利用工地围挡等取得广告公