十二街区物业服务标书-服务进度及操作手册目录

鲁能星城十二街区物业服务投标书-PAGE22-鲁能星城使二街区服务进度（2009年10月1日~项目内容计划完成日期2009年2010年2011年1、管理处1.1工作改善及提高1.2各部门工作督导1.3培训1.4月度检查重点工作1.5员工制服1.6年假计划1.7月度计划及工作总结1.8季度预算报甲方审定1.9上年度管理报告1.10人事评估升职、加薪、解雇等1.11制作下一年度管理预算1.12制作下一年度管理计划1.13财务年审项目内容计划完成日期2009年2010年2011年1.14员工手册修订1.15员工大会1.16政府联络1.17外判承包合同、履行审核1.18管理处工作评估1.19节前安全检查1.20上年度档案整理装订1.21管理处与甲方现场会议1.22例会2、行政人事部2.1每月工资、社保制表2.2员工培训2.3考核分包合同（执行监督、续签）2.4日常采购2.5人力储备2.6制作及汇总月度报告2.7员工考核项目内容计划完成日期2009年2010年2011年2.8劳动合同管理2.9日常（会议、收发文、考勤等）2.10员工行为规范督查2.11档案整理及规范宣传栏2.12管理处物品盘点（含材料仓库）3、财务部3.1收、支各项费用3.2向甲方递交季度管理费支出情况3.3向甲方递交季度管理费预算3.4向甲方递交年度管理费支出情况3.5向甲方递交年度管理费预算3.6费用控制3.7打印各项收支款登帐3.8复核打印凭证并装订成册3.9制作财务月报3.10库存物料的盘点及复核项目内容计划完成日期2009年2010年2011年3.11费用审核及报销3.12办理转帐支票及款项4、客户服务中心4.1《客户满意率征询表》汇总及跟进4.2回访客户及跟进客户之需4.3保洁质量及清洁监督4.4监督及协调植物的维护工作4.5加强对部门的员工培训4.6重点工作（处理投诉及突发事件）4.7日常的巡查工作4.8更新公共区域宣传栏4.9回访事宜专项分析4.10制定调整日常工作流程的制度4.11部门员工考核4.12每周部门会议4.13月计划、总结项目内容计划完成日期2009年2010年2011年4.14档案管理4.15外墙清洗5、工程部5.1完善设备台帐及设备卡跟进5.2各维保商的服务及落实5.3政府性检测报告5.4处理报修和特约服务5.5工程年度工作分析5.6工程遗留整改5.7员工季度绩效考核5.8年度设备自查及检修5.9日水电记录及分析5.10月水电抄表、记录及分析5.11管理处工程易损易耗品申购5.12电梯运行记录5.13工程技能培训项目内容计划完成日期2009年2010年2011年5.14月度计划及上月工作总结5.15工程档案管理5.16工程配合消防演习5.17月检外判维保评估5.18工程月报5.19公共区域设备修缮5.20员工考核5.21空调运行管理5.22发电机管理、测试5.23电力检修6、秩序维护部6.1秩序维护培训6.2安防设备检查6.3外来人员控制6.4专业技能培训6.5监控设备保养项目内容计划完成日期2009年2010年2011年6.6消防、治安、制度的落实6.7实用知识竞赛6.8部门例会6.9月管理报告及月工作计划6.10物业巡视6.11管理部年度工作总结报告6.12每日安全防范检查6.13管理制度及落实情况跟进6.14深夜查岗6.15管理员年假计划安排6.16管理员季度考评6.17消防演习6.18治安、消防宣传6.19档案管理6.20车辆控制6.21办公区清场检查操作手册（目录）根据招标书的约定，本次投标书的物业操作手册部分仅以目录的形式，DTZ将对鲁能公司十二街区的操作，做出如下目录：序号目录序号目录序号目录一管理处A业户手册12.社区文化管理职责27.物业档案资料移交1.业户指南13.管理处员工行为规范28.公共关系工作制度2.物业管理服务手册14.物业管理方案29.物品领用管理规定B其他各项手册F各项规章制度、工作流程30.成品保护措施3.消防安全手册15.楼宇天台的管理31.用户保修处理工作规程4.停车场守则16.电脑化物业管理系统32.回访工作规程C物业管理前期安排17.物业移交接管工作程序33.二十四小时热线服务工作要求5.前期物业管理服务协议18.物业助理日常巡视制度34.一卡通智能管理系统6.前期物业管理服务合同19.管理人员日常巡视制度35.ID卡系统管理流程7.物业管理前期介入工作范围及流程20.投诉事件处理程序36.采购单承包确认单领用、使用保管D业户档案21.用户投诉要求有服务处理程序37.证照、印签管理规定8.住户资料登记表22.社区文化建设方案38.非机动车管理规定E工作指南23.图纸资料档案制度39.邮件发放9.总办岗位职责24.图纸资料交接工作40.电梯管理规定10.各岗位职责25.管理处档案管理工作指引41.物业管理服务内容11.驻场经理安全生产责任26.档案分类编制方案42.紧急事故处理程序序号目录序号目录序号目录G各类档案、规范60.空白表格汇编78.仓库存货记录卡43.每日每周报告范本61.特別事件报告79.损坏物品确认表44.每日例会记录表62.部门文件编号记录表80.收费更改审批表45.每月管理报告范本63.用戶投诉登记表81.大堂租用申请表46.每月管理费预算案总表64.回访记录82.信件签收表47.楼层巡检一览表65.制服清洗明细单83.邮件收发登记表48.管理处交接班记录66.制服领用明细单84.管理处通讯录49.管理处行文格式67.加班申请单85.值班表50.事故工作报告68.休假人员工作交接表86.赔偿通知书51.工作巡查记录69.作业人员出入登记表87.整改通知书52.工作表现评估70.临时施工人员出入证明88.专案小组名单53.管理处文件传阅记录71.管理申报报告89.停车位使用登记表54.物业设施情况每日报告书72.办公用品申请计划90.文具申请表55.物业管理处每日工作报告73.文具用品名录91.传真范本56.物业管理处报告74.应收已收管理费列表H基本知识、培训资料57.物业部巡视记录75.各单位订书清单92.常用英语58.巡检记录表76.各单位货物搬运情况表93.文件管理规定59.物业部巡楼报告77.物品领用应用表格94.物业管理文件目录序号目录序号目录序号目录95.物业管理模式98.国家收费规定102.保险说明96.突发事件处理及应急指引99.投保资料简介103.财产保险服务书97.拾获财的处理100.保险险种建议104.公众责任保险I保险安排101.机器损坏保险105.出险通知书二工程部A岗位职责116.工程部职责128.工程设施设备验收标准106.空调工职责117.工程部岗位职责129.工程部接管验收标准107.强弱电工职责118.工程部经理安全生产责任130.工程部验收标准108.给排水工岗位职责119.工程部领班安全生产责任131.工程验收內容109.万能工岗位职责120.工程部运行管理制度132.物业验收标准B管理規定、各项制度121.工程运行管理133.设施设备接管验收标准110.物业管理工程管理概念手冊122.工程部质量目标134.设备巡回检查制度111.工程分部日常工作计划书123.工程技工日常修之工作定额工时135.设备管理112.工程人员安全操作制度124.工程部物品管理制度136.设备维修管理规定113.工程部专业管理125.工程部个人工具管理规定137.物管处工程部标准作业规程114.工程部管理架构126.工程部维修材料及工具领用制度138.前期工程管理115.工程部管理制度及规定127.工程部领料工作管理制度139.樓宇接收工程图则及资料要求序号目录序号目录序号目录140.档案分类编制方案158.公共区域设施维修保养细则176.机电人员交接班制度141.图纸、资料档案管理制度159.计算机网系统设计简要177.机电设备维修保养细则142.图纸要求160.锅炉房专业管理制度178.中央空调系统的检查、测试和保养143.文件管理规定161.锅炉房操作程序及要求179.中央空调系统维修保养细则144.实管工程图纸及资料要求162.监控系统设计简要180.电梯管理规定145.实质物业管理工程图则及资料要求163.门禁管理系统设计简要181.电梯使用功能要求146.运行测试及验收建议164.采购承包确认单领用、使用保管182.电梯系统的管理维修147.运行分析制度巡视检查制度165.预防性维修制度183.运行方案148.员工招聘暂行规定166.供电系统简介184.电梯设备管理149.维修工人安全操作制度167.电负荷要求185.电梯机房制度150.维修技术人员安全操作制度168.电力裝置检查、测试和保养服务186.电梯维修保养要求151.维修材料及工具领用制度169.常用发电机比较方案187.电梯检修保养工作152.维护保养管理170.电动机的运行维护188.水质化验制度153.备品备件提供标准171.配电房值班制度189.给排水系统维修保养制度154.备品备件采购制度172.配电房交接班制度190.给排水设备维修管理制度155.智能化系统项目內容173.机房值班制度191.给排水运行、管理、维修保养制度156.电脑化物业管理系统各功能设定174.机房动火制度192.水泵房运行管理制度157.物资采购、保管及领用的暫行规定175.机房钥匙管理制度193.消防管理制度序号目录序号目录序号目录194.消防管理规定211.给排水系统228.工程部空调班每日工作流程195.消防设备维修管理规定212.空调消防系统229.工程部电梯工每日工作流程196.消防设备维保內容213.弱电系统230.高低压保养维修程序197.消防设备维保制度214.设备管理231.高低压配电保养维修程序198.消防设备及维修保养制度215.运作管理232.高低压配电装置运作安全程序199.消防系统保养工作內容216.工程检验维修手冊233.高低压运行安全程序200.消防设施维保要求D操作规程、工作流程234.高低压配电室紧急事故处理程序201.消防系统装备的检查、测试和保养217.前期介入工作范围及流程235.配电房设备安全操作規程202.消防水泵使用功能要求218.工程部日常维修运行程序236.強电班工作程序203.消防风机系统运行/管理/维保制度219.工程维修流程237.空调机房运行管理制度204.火灾自动报警系统的验收标准220.管理处工程部作业规程238.机组操作規程205.大厦消防管理制度221.工作分配及人员调配流程239.暖通空调专业的工作內容及程序206.消防中心值班制度222.工程验收流程表240.发电机操作程序207.智能消防控制系统简介223.樓房验收进程241.暖通专业工作內容程序208.操作培训要求224.移交后有关工程问题处理流程242.电梯工每曰工作流程C工程部培训资料225.有关工程问题处理流程243.工程部给排水员工日常保养流程209.建筑结构知识培训226.设备维修外判流程244.给排水班组工作程序210.资料物业电气知识227.物资采购(工程)申审及控制程序245.变速供水系统原理及流程序号目录序号目录序号目录246.变頻调速供水设备及流程261.机电设备资料登记表278.变配电设备保养计划表247.水泵房安全操作规程262.机电设备台帐水电月报管理248.水泵运行完好的技术质量指标263.机电系统设备及维修价格统计表279.用电收費总计249.水务及渠务系统的检查、测试保养264.变电器房自检表格280.年度用电月统计总表250.消防系统检查测试及保养服务265.低压配电房自检表格281.公共用电统计表251.消防水与风机设备266.高压配电房自检表格282.月份用电情況记录表252.突发事件处理及应急指引267.高低压配电值班运行表283.公共用水统计表253.应急方案268.高压配电室、变压器室值班记录电梯E各种表格269.高低压配电系统检查表(每年)284.电梯保养年度作业计划表強电270.配电房停送电操作票285.电梯维修记录发、配电管理271.柴油发电机组运行记录286.电梯临时使用登记卡254.发电机运行记录272.后备发电机检查表格消防255.发电机保养记录表273.发电机维修保养內容及计划287.消防系统季检查保养记录-消火栓256.配电柜、控制柜保养记录表274.电气安裝隐蔽工程验收单288.消防系统季检查保养记录-喷淋257.开关测试工作记录表275.配电系统保养合同289.消防系统季检查保养记录-消防水258.发、配电设施故障处理记录表276.10KV配电房值班表290.消防系统季检查保养记录-防排烟259.设备保养记录表变、配电管理291.消防系统季检查保养记录-自报260.机电设备一览表277.干式变压器保养记录表292.消防设施故障处理记录序号目录序号目录序号目录293.设备保养记录310.水处理工作记录表326.公共区域验收交接表294.消防安全巡查表311.物业工程接管验收记录(空调)327.公共楼梯检修表295.消防系统保养设备清单312.空调运作记录表328.公共男厕所验收交接表296.消防设施验收单313.空调机房值班表329.公共女厕所验收交接表297.消防系统保养合同314.空调系统保养合同330.房屋维修验收表空调315.空调循环水质处理合同331.各樓层厕所验收交接表298.空调设备检查及保养计划表316.冷水机组水系统运行记录332.设施设备接管验收及移交计划表299.空调设备月检查及保养记录表317.冷水机组运行记录333.樓宇接管验收计划300.水冷柜式空调机组运行情況表318.每年冷却水塔检查表334.接管验收记录(火灾自动报警)301.水冷柜式空调机组运行记录给排水335.接管验收记录(自动喷水灭火)302.水冷柜式空调机组日常保养记录表319.水泵月保养记录表336.接管验收记录(消火栓验收记录)303.空调设施故障处理记录表320.水泵电机保养记录表337.接管验收记录(给排水系统)304.空调临时加时申请单321.给排水设施故障处理记录表338.接管验收记录(装饰装修工程)305.用戶空调加时用电统计表322.给、排水设备保养记录表339.接管验收记录(综合布线)306.零部件更换及大修记录323.水泵运行记录340.房屋维修记录物业设施资料表307.停止供应空调通知324.男、女卫生间给排水设备清点表341.樓宇接收工作书308.标示325.给排水系统设备检查表342.樓宇接管验收计划309.精密空调巡检情況房屋343.物业接收表收樓表格序号目录序号目录序号目录344.物业验收流程图表358.工程部技工周(日)工作记录表374.公共设施维修工作表工具、材料采购359.相关设备、安裝保养单位通讯录智能化系统管理345.工程部月检修计划360.工作联络单375.监控探头分布346.采购计划361.工程部员工违例罚单376.智能化系统每月维护保养记录表347.材料领用统计表362.发展项目公司通讯录377.智能化设施故障处理记录表348.维修工具购买清单值班管理378.设备保养记录表349.工程部工具领用登记表363.工程部中、夜班巡查报告其他350.工程部分包商/供应商评核表364.事故工作报告379.工程部运行表格设备台帐365.日用水统计表380.工程部常用工具清单351.设备情况登记表366.日平均电流统计表381.工程部物品管理应用表格352.主要设备台帐表367.日用电量记录表382.工程每月维修计划及跟进表353.设备标识卡368.设备运行管理时间表383.工程部值班交接记录表354.机电设备台帐369.设备开、停时间表384.工程部中、夜班巡查报告设备保养管理370.10KV配电房值班表385.工程验收流程图及接管验收记录355.设备保养记录表371.工程部值班交接记录表386.工程验收表样本人事管理客戶服务387.工程维修单356.管理处工程部月排班表372.客戶日常维修收費标准表388.加班申请单357.工程部工程技术人员签到表373.客戶维修工作表389.员工犯规警告信序号目录序号目录序号目录390.员工变动情况表407.设备维修记录表424.每月实质物业管理工程报告391.离职通知书休假人员工作交接表408.设备检查保养计划表425.停水、停电通知单392.申购单提取现金申请单409.设备卡426.年度公共事业費统计表(含燃料)393.保修单维修申请表410.设备台帐427.每月考勤记录394.维修登记表411.设备代管协议书428.办公樓公共区域验收交接表395.维修服务单统计表412.资料交接清单429.临时裝修施工人员396.每年维修计划表413.管理处档案传阅记录430.出入证办理登记表397.部门档案编号记录表414.管理处筹备431.临时施工人员出入证明398.特別事件报告415.机电设备初检工作计划表432.临时领用钥匙情况表399.事故报告416.管理处系统及设备接收报表433.秩序维护监控系统保养合同400.每年设备检查保养计划表417.零部件更换及大修记录工程部前期管理表格401.系统每月维修计划及跟进表418.各单位货物搬运情况表434.工程项目移交表402.系统检查报表419.外判维修工程项目435.机电设备台帐403.设施损坏登记表420.系统及设备接收报表436.设备卡404.设备交接准备之內容421.物业管理空白表格汇编437.柴油发电机运行记录405.设备更新申请表422.设备维修外判工作书438.表停送电操作票406.设备保养记录表423.每月前期工程工作报告序号目录序号目录序号目录三秩序维护部A各岗位工作职责、工作指引454.交接班制度471.停车场规章制度439.秩序维护部岗位职责455.秩序维护监控中心日常工作程式472.停车场值班制度440.秩序维护部工作职责总则456.秩序维护员操练內容C各类档、表格规范441.秩序维护中心各岗位工作职责457.秩序维护部查岗制度473.秩序维护巡逻记录表442.秩序维护主任安全生产责任458.秩序维护部奖惩制度474.秩序维护员每日巡逻记录B各项规章制度、工作规范及工作流程459.秩序维护中心操练內容475.秩序维护员每日岗位排班（日班）443.监控中心制度460.秩序维护工作检验标准476.秩序维护员每日岗位排班（夜班）444.监控中心管理规定461.秩序维护中心奖惩制度477.秩序维护部巡逻时间表445.监控中心值班制度462.秩序维护人员奖惩细则478.巡逻情况处置登记表446.管理处秩序维护部操作程式463.秩序维护制度479.巡视记录表447.大厦治秩序维护理制度464.秩序维护规程480.巡检记录表448.交通、停车场管理规定465.秩序维护值班制度481.夜间查岗记录449.区域出入口管理制度466.室內外停车场管理方案482.秩序维护巡逻到位登记表450.出入管理规定467.停车场管理方案483.秩序维护领班巡查记录表451.出入口管理制度468.停车场管理规章制度484.秩序维护员月度排班表452.巡更管理制度469.停车场管理规定485.秩序维护中心日常运作表格453.治秩序维护理制度470.停车场管理规程486.秩序维护交接班记录表序号目录序号目录序号目录487.秩序维护部交接班记录496.考评表504.货车出入放行申请表488.秩序维护组每月奖罚明细表497.秩序维护员综合素质考核评分表505.车辆出入登记表489.秩序维护员奖罚单498.秩序维护部重大事故记录表506.锁车通知490.秩序维护员培训计划499.防盜监视记录表507.队列考核表491.秩序维护组员工奖罚条例500.访客登记表508.临时出入证492.处罚通知501.物品出入登记表509.临时装修人员出入证办理登记表493.秩序维护员违规通知单502.物品出门单510.临时领用钥匙情况表494.秩序维护部培训、训练记录表503.货物出行放行条511.临时放行条495.秩序维护部检查记录四行政人事部A各岗位工作职责、工作流程516.人员招聘条件522.员工考核暂行规定512.行政人事部岗位职责517.管理处员工招聘要求523.员工宿舍管理规定513.员工招聘暂行规定518.人事管理制度524.文件处理操作规程B各项规章制度519.行政人事管理制度525.物资采购、存放、领用规程514.员工招聘条件520.员工手冊526.费用报销规定及程式515.员工行为规范521.员工考核制度527.复印机使用规范序号目录序号目录序号目录528.会议管理制度544.实习生工作表现鉴定汇总表560.消防培训资料C各类档、表格规范545.员工工作表现评估表561.工程部专业培训教材529.人事应用表格546.员工薪资审批表562.安全生产培训资料530.劳动合同547.员工年度考核汇总表563.礼仪礼貌培训资料531.求职申请表548.每月考勤记录E考试试题532.面试评估表549.职员状况表564.招聘管理员工-面试纲要533.临时聘用协议书550.员工变动情况表565.经理培训试题534.人事管理部特別报告551.员工晋升、调动考核汇总表566.管理处员工入职考核试题535.面试报告552.假期申请表567.管理人员考核试题536.应聘人员面试评估表553.员工犯规警告信568.物业管理员培训试题537.家庭成员登记表554.员工处分通知单569.文员培训试题538.员工试用期考核汇总表555.辞职报告570.秩序维护员考核规程539.新入职培训工作核对表556.离职通知书571.工程部考核试题540.初级员工培训考核情况表557.解除劳动合同通知书572.电工面试试题541.员工培训情况记录表D各岗位培训573.清洁员工培训试题542.培训人员签到表格558.行政人事部员工培训543.员工工作表現综合评核报告559.秩序维护人员培训资料序号目录序号目录序号目录五财务部A财务人员岗位职责财务管理办法589.固定资产管理制度603.现金收款流程(日常收款程序)574.财务部岗位职责590.其他资产的管理604.现金报销流程575.财务管理工作指引591.成本、费用的管理605.财务报销程序576.应收/已收管理费592.收入、利润的管理606.上报待批文件及单据审批流程577.列表科目一览表593.发票、收据管理制度607.发单收费程式578.委托银行自动转帐收款协议书594.财务档案管理制度608.处理欠缴管理费程式579.日常工作流程595.合同管理制度609.刪除/取消欠款记录流程580.处理欠缴管理费程式583.财产清查盘点制度610.坏帐处理流程581.财务管理工作指引596.內部监控及审计制度611.外判合同审批流程B财务管理专项制度597.预算管理制度612.入库流程582.物品管理制度598.集团采购制度613.出库流程584.会计科目一览表599.仓库管理制度614.公用工具领用流程585.现金管理制度600.财务印签管理制度615.个人工具领用流程586.支票管理制度601.财务报告与分析制度616.代管物资领用流程587.债权、债务的管理C财务管理流程617.夜班及假日领料流程588.存货管理制度602.收楼收款程序618.退料流程序