转型期世贸房地产有限公司发展战略的研究(何洪有)

你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。============================================================================命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中==============================================================转型期世贸房地产有限公司发展战略的研究何洪有二00五年八月二十六日目录绪论………………11.1论文的动机与目的………………………11.2论文的研究范围…………11.3论文的研究方法及设计…………………1文献回顾……………12.1企业战略…………………12.2PEST分析………………22.3迈克.波特的五力分析……………………32.4迈克.波特的一般战略……………………32.5价值转移…………………42.6企业的核心能力及组成要素……………72.7企业创新…………………8商业地产与世贸房地产有限公司概况…………93.1商业地产定义……………93.2商业地产概况 ……………93.3中国商业地产观察（节选）之10大城市商业地产供应状况(上)……123.4中国商业地产观察（节选）之10大城市商业地产供应状况(下)……183.5世贸房地产公司企业现状………………22世贸房地产有限公司公司战略分析………………244.1宏观环境分析（PEST分析）…………244.1.1政策环境…………244.1.2商业地产结构性矛盾进入调控视野……………264.1.3商业地产在宏观调控中起步……………………304.1.4商业地产巧遇宏观调控…………334.1.5宏观调控对商业地产的理性回归起到促进作用………………344.2微观环境分析…………354.2.1产业生态环境分析…………………354.2.2行业市场的细分……………………364.2.3行业机会分析………………………374.2.4五力分析……………374.2.5波士顿矩阵分析……………………384.3内部环境分析……………394.3.1格瑞纳企业成长五阶段分析……………………394.3.2世贸房地产有限公司过去的策略分析…………394.3.3产业价值链分析…………………404.3.4资源平衡性分析…………………404.3.5SWOT分析………………………404.3.6组织执行力分析…………………414.3.7组织文化…………414.3.8分析结论…………42转型期世贸房地产有限公司的发展战略……425.1战略的指导思想………………………425.2战略目标………………425.2.1商业地产开发公司战略目标……………………425.2.2商业地产运营公司战略目标……………………425.2.3物业管理公司的战略目标………43世贸房地产有限公司的战略评估……………436.1战略总体评估…………436.2战略优势性评估………………………446.3战略关键资源评估……………………446.4战略资源匹配性评估…………………446.5战略弱势的弥补性评估………………45世贸房地产有限公司的战略执行、控制…………457.1领导层关注的三大战略结构问题……………………457.2战略执行六大要素……………………457.2.1组织结构……………467.2.2资源调派……………467.2.3管理制度……………467.2.4人力资源……………477.2.5配套环境……………477.2.6企业文化……………47结论…………………………47参考文献……………………47致谢…………………………47转型期世贸房地产有限公司发展战略的研究第一章绪论1.1论文的动机与目的每个企业的成长都离不开外部生态环境对它的影响，特别是竞争变量、需求变量，使整个社会高速运行之中，在今天每一轮新的价值点留给我们的时间与空间并不多，如何把握机会乱中取胜。将小企业做成大企业，将小品牌变成大品牌，将自己核心竞争优势放大，竞争中争取突破企业成长的瓶颈，如何通过对本企业的分析和行业生存和发展趋势的分析，既使自己活下来再发展，同时也希望能让整个商业房地产行业重新审视自己，让同行们能在无情的转型中吏好地定位。这正是本论文的目的与诉求。本论文是建立在以下三个前提的基础上：前提一：我们处在一个发展迅速、商业网点规划滞后、发达地区出现饱和和过剩，落后地区有待发展的不平衡产业阶段。它充满了机会与竞争的不确定因素。前提二：事物的变化由传统的继承性的线性的变化向部分非继承的部分、非继承性的形态发展。在这种产业生态环境中，只有不断地创新、不断地在继承中部分否定过去的逻辑标准，才能更主动地把握机会、迎接挑战。前提三：战略规则本身就是创新，就具有一定的探索性，但它不是盲目的冒险而在变化的环境中求最适合企业发展的机会是求机会求发展的策略点。1.2论文的研究范围本文化的研究范围是企业战略管理1.3论文的研究方法及设计为了论证本论文的观点，采用的研究方法是市场调查和分析法等。通过市场调查，收集了大量的原始资料，这些原始资料再经过整理，通过一些定性与定量分析工具得出分析结果，进行论文创作。第二章文献回顾2.1企业战略所谓企业战略，是在市场经济高度发展的条件下，企业以超越对手、发展自己为目的、以争夺顾客、争夺市场为主要内容，所展开的一系列带有全局性、根本性和长远性的谋划。它具有以下几个方面的特点：企业战略的目的：直接目的是为实现企业的持续生存能力和不断发展，终极目的是体现企业宗旨的实现；企业战略的管理对象，是对企业发展全过程的管理，是对企业整体的全方位管理；企业战略管理的方法，不仅要靠严密细致的理性方法，而且要依靠经验、想象、直觉非理性方法；企业战略管理工作的中心环节，是寻求企业资源能力与外部环境的动态平衡；企业战略管理首先是企业家的战略管理，同时也是广大职工积极投入、参与的战略管理；企业战略管理取得成功的关键是创新；企业战略是重点的选择。[注1]2.2PEST分析PEST（Political、Economic、Social、Technological）分析是指政治、经济、社会和技术对组织的影响。作为战略分析的出发点，应首先考虑那些环境影响在过去对组织是很重要的，并且考虑这些影响在未来对组织和它的竞争者重要性的变化程度，最终达到组织的能力（资源能力、人才与技术能力、生产能力等与环境相匹配。以下是环境对组织的影响图：经济因劳动力竞争生态学技术社会文供应政策人口统企业资金市经济因劳动力竞争生态学技术社会文供应政策人口统企业资金市市场营销政策市场营销政策经济预测财物政策和产业关系劳动力政策经济预测财物政策和产业关系劳动力政策人口预测人口预测购买政策环境感知研发政策环境意识与研发政策购买政策环境感知研发政策环境意识与研发政策但是问题在于环境不是单一的、静止的，而是复杂的、动态的。而这种复杂与动态对组织的影响是非常大的，有些变量因素因素甚至引起蝴蝶效应。如图所示：简单静态的情况简单静态的情况增加动态程序不确定程度低———————————→不确定程度高这种环境的不确定性大大增加了企业制定战略的难度，因此对环境的不确定性因素考虑是否周全将决定了企业制定的战略是否确实可行。（注2）2.3迈克.波特的五力分析迈克.波特指出：现有竞争者之间的激烈竞争、潜在进入者的威胁、替代品的威胁、买方的议价能力以及供方的议价能力共同构成了产业内的基本竞争态势。一个企业的竞争展露目标在于使公司在产业内处于最佳位置，保卫自己，抗击五种竞争力，或根据自己的意愿来影响这五种竞争的作用。[注3]潜在进入者潜在进入者进入的威胁进入的威胁竞争竞争供应商购买者供应商购买者讨价还价的能力讨价还价讨价还价的能力讨价还价的能力替代的威胁替代的威胁替代品替代品2.4迈克.波特的一般战略波特在1980年出版《竞争战略》一书指出，企业有三种基本方法去获得可持续的竞争优势：成本领先战略、差异化战略和集中战略。如图所示：竞争优势低成本差异化1成本领先2差异化3A成本集中3B差异化集中较宽的目标竞争范围较窄的目标成本领先战略：采用这一战略的公司开始变成行业内的低成本生产者，强调生产规模，无条件地追求所有资源的成本优势。如果一个企业能获得并保持一个整体成本领先地位，并能以行业平均成本水平或接近行业平均成本水平来为其产品定价，那么，它将会成为行业中高水平的经营者。差异化战略：它被波特定义为“在被购买者认为极有价值的某些行业方向上做得高于其它企业，独一无二，………，由于这种独特性因而可以给产品一个额外的加价……如果某个公司的溢出价格（超出一般价格水平的部分）超过其胭独特性所增加的成本，那么获得并保持这种差异化的企业将会成为超出行业平均水平的先进经营者……差异化战略的逻辑要求是：公司要通过差异化（特点）将自己与竞争对手分开”。集中战略：这种战略以“在行业内很小的竞争范围内作出选择为基础，实施这种战略的企业选择行业中的一个细分市场或一组细分市场，通过实施其战略来挤走其它竞争者。具体地说，这种战略形式有两种：采用成本集中努力在它的目标市场追求成本优势，而差异化集中则是公司在目标世上内追求差异化。[注4]2.5价值转移斯莱.沃斯基于1996年，从竞争策略的角度提出了竞争前的策略思考，对本论文的研究提供了基础理论的指导。任何事物都有一个从成长到死亡的生命周期，但人们很少意识到一个企业的经营策略的制订也同样有一个盛衷的变化过程。在企业的经营策略中，顾客对产品和服务的需求偏好，对产品和服务的认知度是最重要的因素，这种认知具有不断变化的内在属性。而企业的经营策略则趋于相对固定，因此当公司的经营策略于顾客的需求偏好的适应机制被打存时，价值便开始发生转移。我们把它称作为价值的转移。价值转移与经营策略价值会从陈旧的经营策略向新的经营模式转移。价值转移通常有三个阶段——价值流入期、价值稳定期、价值流出期。每个阶段将有不同的经营策略。经营策略与产品一样，同样存在生命周期，经历一个由盛到衷的经济变化过程。在企业的经营策略中，消费者对产品或服务的需求偏好是最重要的因素。这种需求偏好具有不断求变的内在属性，而经营策略则趋于相对固定。因此，当公司的经营策略与消费者需求偏好的结构之间的适应机制被打破时，价值便将开始发生转移。价值会从陈旧的经营策略向新的模式转移，以便更好地满足消费者最大的需求。价值转移的三个阶段价值转移通常有三个阶段：价值流入、稳定和价值流出。经营策略只能存在其中的一个阶段一般来说，任何企业的经营策略处于价值转移的何种阶段，将反映出这一策略的市场创造力，即在满足顾客不同层将的需求文方面，该企业是否更具有竞争力、是否能获取更大的收益。价值流入期价值稳定期价值流出期价值流入（ValueInflow）：这是价值转移的初始阶段。在这一阶段，公司由于其经营策略能充分适应顾客的需求，因此能够从同行企业中收取价值。一般而言，引起价值转移的企业往往会运用某种新的、尚未被竞争对手发现和重视的经营策略。由于这类新的策略能以优越的经济性和亲和力满足顾客，价值便会流向它们。眼下，微软公司和艾迪生公司等就处于价值流入的黄金时期。在这一阶段，大量潜在因素胶合在一起：兴奋、自信、征服欲，当然也有强有力的管理，吸引顶尖的能力以及在行业中处于优势的策略地位等等。企业的经营业务、上下级关系和整个组织的运作都异常顺利有如神助。企业要达到第一阶段的高潮并不困难，只要遵循贯彻性的、系统的分析原则，就有可能使企业顺利步及价值增长的阶段。这一阶段管理的重心主要针对以下问题：价值的流入量将有多大？能维持多久？我们应采取何种行动才能促进和维持价值的流入？我们是否做好了达到价值最大化的准备？其它那些企业也正在从这种价值流入中获益？他们所采取的是何种策略？这一阶段结束的标志是什么？理解了这些问题，管理当局不但可能全面发挥适应顾客的经营策略的作用，同时也可以为经营策略向稳定阶段的转变提前做好准备。稳定期：在这个阶段，其特点是：企业的策略较好地符合了顾客需求，市场竞争格局也处于相对平衡的稳定状态。而稳定的时间长短主要取决于顾客需求的变化速度以及新的、更有效的经营策略出现的频率。在稳定阶段，经营策略保持着相对稳定的价值。但是，期望企业未来价值适度增长的主观愿望却又阻碍了新的价值流入该公司。例如，杜邦等公司正处在这一阶段。在第二阶段的经营策略中，混杂着一些颇为奇怪的现象，阻碍了人们对经营策略中的假设的理解和把握。例如，企业产品数量很大，收入增加，但利润却没能同步上涨。在这一阶段，消费者通常对自己的采购选择都表示满意，而市场上存在着众多极其类似的经营业务。此时，企业也尤为注重传统经营之道的发扬光大，并不断致力于挖掘过去成功经营的潜力。这个阶段可以被称之为“舒适区域”。事实上，在经营策略生命周期中，导入价值流入阶段变短的因素同样也会影响到稳定阶段的时间长短。莲花公司的价值稳定期也只维持了短短数年，便不得不做出了重大的策略调整。如果你的经营策略已处于价值稳定阶段，那它就很有可能已经暴露在新的经营策略的咄咄攻势之下了。管理者在稳定阶段将面临许多不同的挑战。回答下面这些新提出的问题无疑至关重要。第一类问题主要集中在如何优化现有的经营策略。哪种流程优化方法可以改善现有的经营策略的获利性？有关资金预算的决策应如何改变？对各种比率指标应作如何调整？第二类问题的目的主要在于引起管理者对稳定阶段末期的关注，以及在尚能抓住一轮价值增长机会时，认识及早采取对策的必要性。什么新动向可能使市场格局发生变化？有吧些竞争对手？准备采取这些举措？我们也将这么做吗？顾客的消费行为提示了哪些信息一使我们得以了解价值？已经开始转移？一旦价值开始转移，我们应采取何种措施才能抢先赢得致？胜的机会？价值流出：在第三阶段，价值已开始从企业的传统活动流向那些能更有效地满足顾客需求变化的经营策略。在开始的时候，价值的流出的速度可能较慢，但随着旧的经营策略日渐陈腐，价值便开始加速流出。正如价值流入阶段，这个阶段也有很多显而易见的因素在起作用。公司业绩以及消费者对企业产品的依赖度都不断在下降。在企业内部，由于各个管理者都在试图保护自己的人，从而是内部分歧和相互拆台的现象愈演愈烈。经理们面临着艰难的抉择，要么减少经营投入，要么冒险对可能永远不能带来高于资金成本的收益的业务继续投资。价值转移开始步入流出阶段，企业要进行价值保护。这主要取决于决策者是否有勇气承认自身经营策略的陈旧与过时。一旦克服了内心的抵触心理，对下述问题的回答将有助于管理人员制定正确的行动方案：价值转移带来的威胁有多大？如何才能保护企业的价值?如果已无法保护，我们以多快的速度进行经营撤退?对于新的经营策略应进行哪些投资才能使企业的价值外流状况得以遏制？随着经营策略历经价值转移的三个不同阶段，管理的目标会发生变化。僵化的决策程序是制约企业发展的沉重桎梏，而集中于价值转移规律的研究则可以使管理者高瞻远瞩，不断发现有利于企业成长的契机。在每一个阶段上，管理人员必须采取截然不同的行动措施，这些举措将决定价值转移过程中谁赢谁输。[注5]2.6企业的核心能力及组成要素迈克.波特把企业核心竞争力归结为企业所独有的，其它企业所不具备且难以模仿的能力。这种竞争力在企业建立市场领先地位、获得巨大市场份额和利润上起着关键作用，它能够保证企业在市场上占有持久的优势，它是企业能否成功的关键因素，核心竞争力决定长期竞争优势。核心竞争力的主要组成部分包括以下几方面：不断的创新能力；研究和开发能力；把科技成果转化为生产力的能力；进行组织协调的能力；适应变化的能力。[注6]2.7企业创新创新机遇的七个来源：来自于企业内部：意外之事：意外的成功、意外的失败、意外的外在事件不一致之事：现实与设想或推测不一致基于程序需要的创新每一个人都未注意的工业结构或市场结构的变化来自企业外部：人口统计数据（人口数据）认知、情绪及意义上的变化新知识，包括科学的和非科学的七个创新机遇来源的界限不是很分明，彼此之间有相当多的重叠部分创新的原则：要做的事情：ⅰ.有目的、有系统的创新从分析机遇着手；ⅱ.出去多看、多问、多听；ⅲ.创新若要行之有效，必须简单而专一；ⅳ.有效的创新都是从不起眼处开始的；ⅴ.成功创新的目标是领导地位；ⅵ.禁忌的事情；ⅶ.首先不要太聪明，必须能够普通人操作；ⅷ.不要花样太多，不要分心，不要一次做过多事情；ⅸ.不要为未来创新，为现在进行创新三个条件：创新是工作，它需要知识，而往往需要大量的聪明才智；要想成功，创新者必须立足自己的强项；创新是经济与社会双重作用的效果。第三章商业地产业与世贸房地产有限公司概况3.1商业地产定义：用于商业用途或者具备商业功能的地产称之为商业地产。它应包含了：商业街、商场、MALL、零售业等。3.2商业地产概况：因为到目前为止中国商业地产行业尚无政府相应的统计资料，为了准确地进行中国商业地产市场的研究，《易铺网·中国商业地产观察（2004-2005）》特别选择北京（华北）、上海（长三角）、天津（华北）、重庆（西南）、广州（华南）、深圳（华南）、沈阳（东北）、郑州（中原）、合肥（华东）、呼和浩特（西北）作为中国商业地产市场研究的样本，希望通过对10大城市商业地产行业的研究发掘中国商业地产行业的市场状况以及发展规律和发展趋势。1、市场供应量激增，谨防个案风险扩展为行业风险《易铺网·中国商业地产观察（2004-2005）》指出，目前上述十大城市的商业地产在建项目供应量已达到3200万平方米，预计还将新增加800万平米的商业面积，其中北京市在建项目612万平米，上海700万平米，广州365万平米，天津400万平米，这四大城市的商业在建面积就达到了2077万平方米，属于集中放量的城市，市场潜藏的风险不言而喻。但是易铺网特别指出，中国商业地产并非真正饱和，而是阶段性饱和，市场的风险并不在于供应风险，而是在于商业地产投资开发操作非专业化所导致的个案风险—令人关注的是绝大多数商业地产项目都存在不同程度的非专业化操作问题，所以普遍的个案风险自然扩展成为行业风险。2、购物中心成发展主流，竞争渐趋白热化据《易铺网·中国商业地产观察（2004-2005）》统计，目前中国10大城市的购物中心在建项目面积已达到1900万平方米，占十大城市在建商业项目总面积的59%，在各大城市中所占的比重平均超过50%,有些城市甚至高达75%。从侧面说明中国购物中心开发市场热度很高。未来这些项目进入市场，将会直接产生竞争，其中专业化操作水平低、开发商资金实力比较差的购物中心项目将会成为被兼并收购的对象。同时，20万平方米以上规模的商业地产项目总规模近1300万平方米，大型购物中心项目占到80%。20万平方米以上规模项目总面积超过100万平方米的有上海、北京、天津、沈阳、广州等，其中尤其以上海为最，大型商业项目的高烧未退，值得投资市场谨慎关注。3、社区商业渐成热点，符合市场需求趋势从10大城市的统计数据来看，社区商业的总供应量已达到440万平米。可以看出，社区商业已经成为各城市重要的商业地产发展形式，从发展趋势看，社区商业也将会成为中国商业地产重要的发展方向。传统的商业将伴随社区化的进程，逐渐向社区服务的形态转化。4、商业街、住宅底商和社区商业成为投资热点根据《易铺网·中国商业地产观察（2004-2005）》，在对各种商铺类型的投资偏好调查中，投资人对商业街的偏好最高，达到26.17%，这和商业街往往是城市商业地标、经营独立性强的原因有关；其次是住宅底商和社区类商铺，分别为16.0%和15.66%，这是一个发展趋势，随着商业中心的商业项目的逐步饱和，商业项目的开发逐渐往社区方向转变，是商业发展的客观趋势，和投资人的偏好无太大关系；相对纯商业类商铺而言，写字楼的吸引力非常弱，仅有11.09%；市场类商铺的比重较少，可能是由于目前市场类商铺供应较少、另外被访问人对“市场类商铺”理解比较模糊的缘故。5、长三角、华东地区、珠三角名列商铺热点地区三甲根据易铺网2005商铺投资调查的结果，长三角地区依然是中国商铺投资最热点的地区，这个结果和2004年的调查结果完全相同，华东地区、珠三角、华南地区紧随其后，其次是华北地区、华中地区、东北地区和西北地区。需要特别指出的是2004年的调查结果中，东北地区和西北地区仅排在长三角之后，可是今年却排在最后，说明市场对东北地区和西北地区的商铺投资比较谨慎；另外，2004年排在倒数第一的华北地区今年排在中间的位置，这说明商铺投资市场对包括北京在内的华北地区的商铺的关注度有了很大的提升。6、北京新城市规划带动商铺潜力板块伴随北京市新的城市规划的批准，未来将在北京出现一些升值潜力比较高的商铺区域板快，投资者需要关注区域经济发展对商铺价值的大幅提升，这也是商铺投资中最有投资魅力的地方。7、北京三环到五环之间是北京商铺集中放量区域北京在建的600多万平方米的商业地产项目，北京三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上,这说明这一区域将会成为未来北京商业地产激烈竞争的区域。从城市扩张的角度看，这一区域属于住宅开发最集中的地区，未来潜在的庞大的消费群体将会成为市场的保证，开发商不必过多担心竞争产生的压力，最重要的是如何专业化操作。8、购物中心成为北京在建项目的主要类型根据《易铺网·中国商业地产观察（2004-2005）》，北京购物中心/综合项目所占比例最高，达到40%以上，社区商业供应量占近25%。购物中心/综合项目的比例印证了当前中国购物中心投资开发趋热的状况，社区商业的比例实际上还不足以完全表现市场的现状，真实的市场供应量会高于这个数字。9、区域供应失衡，需谨慎关注根据《易铺网·中国商业地产观察（2004-2005）》，北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡特点：从这种不均衡可以看出市场热点，也可以挖掘市场空白点；市场热点地区，既说明存在投资机会，也说明激烈竞争在孕育风险。很显然，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，大家看好其投资价值，但也正是因为市场普遍的关注，所以一定程度上涣散了开发商的责任心、专业心，换言之，这两个区域也潜藏风险。当然，该区域长期市场需求强劲，这种风险更多来自开发商专业化操作的风险，而不是市场风险。10、北京商铺价格失衡，需回归理性北京商铺销售价格整体上看属于比较理性的类型，但是从2004年下半年开始，不少新开盘商业地产项目的商铺起始售价有过分炒做的趋势，这种价格会制约商铺经营的成功。总体看，北京未成熟商铺或新商铺的价格起价需要更加理性，但成熟商业项目整售的售价却似乎比较低，说明拥有成熟商业地产物业的机构并不专业了解其商业资产价值—北京百货行业每建筑平方米年营业额约17000元，相应的商铺价格应该远远高于北京华联两个购物中心的销售单价。3.3中国商业地产观察(节选)之10大城市商业地产供应状况（一）10大城市商业地产供应状况中国的商业地产经过过去几年的持续发展，给予市场的不仅有财富的疯狂，也让许多人感受到什么是血本无归的风险。在诸多商业地产项目开业后经营惨淡的局面一次次发生后，大家不得不冷静思考，不约而同地关注商业地产的发展问题，包括市场供应量、专业化操作等敏感的问题。鉴于当前商业地产开发审批市场的不规范，目前想得到中国商业地产市场的准确数据资料似乎是一件很困难的事情。易铺网考虑到这一难度，特别选择北京（华北）、上海（长三角）、天津（华北）、重庆（西南）、广州（华南）、深圳（华南）、沈阳（东北）、郑州（中原）、合肥（华东）、呼和浩特（西北）作为中国商业地产市场研究的样本，在本书中对这10大城市的商业地产发展情况进行深入研究。本章首先就总体供应情况进发展情况进行深入研究。本章首先就总体供应情况进行初步统计分析，具体如下。1、中国10大城市在建商业项目供应情况图1中国10大城市在建商业项目供应情况从上述各大城市初步统计的在建商业地产项目供应情况看，10大城市总体供应量高达3200万平方米，考虑到很多综合项目往往前期低调对待商铺部分，所以10大城市商业项目面积实际数据会高于上述10-20%。

很显然，上海、北京、广州、天津都属于商业地产集中供应的城市，这和投资市场对这些城市长期发展良好的预期有关；重庆作为新的直辖市，其商业地产的开发规模成长迅速，所以必须关注速度的控制问题，否则容易出现专业化缺陷引起的市场风险；呼和浩特、合肥这些城市人口规模相对较少，所以供应量也相对比较低，也正是因为供应量相对值比较小，才间接推动了商铺价格的盘升。

当然，上海、北京、天津、广州庞大的供应潜藏的市场风险也是不言而喻的。易铺网认为这种市场风险并不意味着商铺供应真正饱和，而是因为开发商专业化操作水平局限所导致的阶段性饱和，市场经过一定的调整，还会继续发展。2、国10大城市在建商业项目类型比较分析图2中国10大城市在建商业项目类型比较分析从上述10大城市新兴商业项目的类型比较可以看出，购物中心/综合项目居然站一半以上的比例，达到1900万平方米，说明购物中心以及商务、商住及商业一体的项目在各城市都有比较大的供应量（综合项目最终的经营形态大多数也属于小型、中型的购物中心）。另外，专业市场和批发市场也占有较大的比例，这说明开发商、投资市场对产业商业价值的认同：虽然单件商品的价格比较低，但因为销售量高，所以商铺价值也自然很高。目前，全国各种城市都有不少开发商在进行专业市场的开发建设，而且加上其经营管理难度比购物中心大大降低，所以在中国商业地产市场扮演重要角色。商业街的供应量相对比较少，原因在于商业街已经是中国商业地产最古老的形式，其市场空间依然存在，但很显然，新的复合商业街的竞争压力很大，并不容易形成，而且从长远看，商业街的消费和高端消费市场的消费存在冲突性。社区商业的供应量仅次于购物中心（综合项目）、专业市场，而且从长远看其发展空间具有更大的成长性。3、中国10大城市20万平方米以上在建商业项目供应情况从上述数据可以看出，中国10大城市20万平方米以上规模的商业地产项目总规模近1300万平方米，其中不乏大型购物中心项目。20万平方米以上规模项目总面积超过100万平方米的有上海、北京、天津、沈阳、广州等，其中尤其以上海为最，值得投资市场谨慎关注。上述20万平方米以上在建商业项目，类型结构如表4所示。图3中国10大城市20万平方米以上在建商业项目供应情况图4、20万平方米以上在建商业项目的主要用途从上图可以看出，规模超过20万平方米的项目近80%属于大型购物中心，这样的供应量的确值得市场谨慎考虑。在未来一段时间，购物中心市场的竞争将会异常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而开发商又没有有效解决定位、招商、管理等专业问题的话，购物中心整个行业将面临洗牌。图5、20万平方米以上在建商业项目类型情况根据图5内容，可以发现，20万平方米以上在建商业项目中不同城市开发专业市场/批发市场和购物中心的力度是不同的，当中天津、沈阳、广州的批发市场开发比例比较大，说明这些城市因为特殊的区域环境和城市角色，产业商业具有比较大的市场发展潜力。

4、中国10大城市购物中心/综合项目在建商业项目供应分析购物中心作为商业地产当中最复杂的形式，鉴于成功经营后良好的价值，得到开发市场和投资市场共同的关注，并成为投资热点。全国10大城市购物中心的供应情况如图6所示。图6中国10大城市购物中心/综合项目在建项目购物中心项目在上述10大城市的商业地产中所站的比重平均超过50%有些城市甚至高达75%。这从侧面说明中国购物中心开发市场热度很高。未来这些项目进入市场，将会直接产生竞争，其中专业化操作水平低、开发商资金势力比较差的购物中心项目将会成为被兼并收购的对象。

10大城市购物中心/综合项目相关资料参见表1。购物中心项目在上述10大城市的商业地产中所站的比重平均超过50%有些城市甚至高达75%。这从侧面说明中国购物中心开发市场热度很高。未来这些项目进入市场，将会直接产生竞争，其中专业化操作水平低、开发商资金势力比较差的购物中心项目将会成为被兼并收购的对象。

10大城市购物中心/综合项目相关资料参见表1。5、中国10大城市专业市场在建项目供应分析图7全国10大城市专业市场在建项目供应分析

专业市场最大的市场吸引力就在于产品的价格优势，无论是批发类型的专业市场，还是零售类型的专业市场，鉴于商品的价格有诱惑力，消费市场规模庞大，所以营业额往往特别高，从而带动专业市场商铺的价值，这正是专业市场成为中国商业地产市场重要形式的原因。

上述各城市专业市场的开发规模呈现出以下特点：直辖市因为市场辐射力比较强，专业市场规模比较大；区域中心或者象郑州一样的枢纽城市，过去专业市场就已经大规模发展，所以近年来的开发力度相对比较小。6、中国10大城市社区商业新兴项目供应分析图8全国10大城市社区商业新兴项目供应分析从图8中可以看出社区商业已经成为各城市重要的商业地产发展形式，从发展趋势看，社区商业也将会成为中国商业地产重要的发展方向。传统的商业将伴随社区化的进程，逐渐向社区服务的形态转化。3.4中国商业地产观察(节选)之10大城市商业地产供应状况(下)1、中国10大城市20万平方米以上在建商业项目供应情况从上述数据可以看出，中国10大城市20万平方米以上规模的商业地产项目总规模近1300万平方米，其中不乏大型购物中心项目。20万平方米以上规模项目总面积超过100万平方米的有上海、北京、天津、沈阳、广州等，其中尤其以上海为最，值得投资市场谨慎关注。上述20万平方米以上在建商业项目，类型结构如表4所示。图4、20万平方米以上在建商业项目的主要用途从上图可以看出，规模超过20万平方米的项目近80%属于大型购物中心，这样的供应量的确值得市场谨慎考虑。在未来一段时间，购物中心市场的竞争将会异常激烈，尤其在2007年前后集中上市，而开发商又没有有效解决定位、招商、管理等专业问题的话，购物中心整个行业将面临洗牌。图5、20万平方米以上在建商业项目类型情况根据图5内容，可以发现，20万平方米以上在建商业项目中不同城市开发专业市场/批发市场和购物中心的力度是不同的，当中天津、沈阳、广州的批发市场开发比例比较大，说明这些城市因为特殊的区域环境和城市角色，产业商业具有比较大的市场发展潜力。2、中国10大城市购物中心/综合项目在建商业项目供应分析购物中心作为商业地产当中最复杂的形式，鉴于成功经营后良好的价值，得到开发市场和投资市场共同的关注，并成为投资热点。全国10大城市购物中心的供应情况如图6所示。图6中国10大城市购物中心/综合项目在建项目购物中心项目在上述10大城市的商业地产中所站的比重平均超过50%有些城市甚至高达75%。这从侧面说明中国购物中心开发市场热度很高。未来这些项目进入市场，将会直接产生竞争，其中专业化操作水平低、开发商资金势力比较差的购物中心项目将会成为被兼并收购的对象。

10大城市购物中心/综合项目相关资料参见表1。

购物中心项目在上述10大城市的商业地产中所站的比重平均超过50%有些城市甚至高达75%。这从侧面说明中国购物中心开发市场热度很高。未来这些项目进入市场，将会直接产生竞争，其中专业化操作水平低、开发商资金势力比较差的购物中心项目将会成为被兼并收购的对象。

10大城市购物中心/综合项目相关资料参见表1。3、中国10大城市专业市场在建项目供应分析图7全国10大城市专业市场在建项目供应分析

专业市场最大的市场吸引力就在于产品的价格优势，无论是批发类型的专业市场，还是零售类型的专业市场，鉴于商品的价格有诱惑力，消费市场规模庞大，所以营业额往往特别高，从而带动专业市场商铺的价值，这正是专业市场成为中国商业地产市场重要形式的原因。

上述各城市专业市场的开发规模呈现出以下特点：直辖市因为市场辐射力比较强，专业市场规模比较大；区域中心或者象郑州一样的枢纽城市，过去专业市场就已经大规模发展，所以近年来的开发力度相对比较小。4、中国10大城市社区商业新兴项目供应分析图8全国10大城市社区商业新兴项目供应分析从图8中可以看出社区商业已经成为各城市重要的商业地产发展形式，从发展趋势看，社区商业也将会成为中国商业地产重要的发展方向。传统的商业将伴随社区化的进程，逐渐向社区服务的形态转化。3.5世贸房地产有限公司概况湛江市友谊房地产有限公司、湛江市世贸房地产有限公司是隶属同一个投资主体的优秀民营企业。自1999年创办以来，即以惊人的魄力，大手笔开拓湛江商业地产。短短5年时间，先后投资7.8亿多元开发了湛江国贸大厦A座、湛江国贸大厦B座、湛江世贸大厦三座综合性商业大厦。包括目前在建的湛江国贸城市广场，总建筑面积达32万多平方米。其中拥有商场经营面积达10多万平方米，固定资产总值10亿元，占湛江市配置中央空调大型商场面积的70%多。成功打造湛江两大商圈——湛江人民南商圈和湛江中山一路商圈。目前，这两大商圈并肩而立，推动湛江牢固树立了粤西乃至北部湾地区商业强市的地位。这是一个年轻而充满活力的民营企业，一个朝气蓬勃的开拓型企业，一个蓄势待发、拥有雄厚实力的企业。旗下拥有一支400多人，包括研究、开发、建设、经营、管理、策划等方面专业的商业地产精英团队，年销售额6亿多元，年创税收达两千多万元。省市领导高度评价说，2000年湛江国贸大厦的开业，2002年湛江世贸大厦这艘商业航母的成功启航，彻底改写了湛江“大城市、小商业”的商业零售格局，开创了湛江现代商业的新时代，促使湛江现代商业建设走上了快车道。而更多的市民则认为，时尚生活，从湛江国贸世贸大厦开始。在湛江如火如荼的经济建设大潮中，国贸世贸商业地产奉献给湛江的，不仅仅是一个个商业奇迹，不仅仅是几座商业大厦。它引导、改变着湛江的商业形态和湛江人的生活形态，对提高湛江城市品位，提升湛江商业档次，增强湛江对周边地区的辐射力产生了深远的影响。但是，湛江市世贸房地产有限公司目前面临企业如何做强做大，如何走规范化、规模发展之路的问题，企业初创原始阶段，原始资本积累时期，采取相互信任的兄弟朋友关系，凭着义气、良心、勤奋、诚信，在粤西地区首先引入购物中心的商业模式发展，没有竞争对手，并以低成本、高效率、高效益发展企业，这是可行的。但随着企业的发展状大，尤其是商业地产的竞争越来越激烈时，我们面对商业地产从小规模、粗放型、低档次转向大规模、集约型、中高档的大品牌竞争时期。如果公司经营战略不转变，在市场的竞争当中，就有可能越来越被动，企业效益就会下降。目前，国贸大厦A、B座和国贸城市广场面临广百、鑫海、昌大昌的竞争，即将面临的竞争还有：怡福国际5万平方米（计划引进家乐福作为主力店），金贸大厦3万平方米，有较强的资金实力的开发商投资建设，荣基集团公司开发的荣基商贸中心3万多平方米，商业部分由著名的广州合富辉煌公司为其策划，估计市场定位较准确。等等一些项目上马，即是说在人口只有30多万人的霞山区两年内有大型商场总建筑面积近15万平方米，是目前霞山区大商场面积的2.5倍。但预计这两年社会商品零售额每年增长不会超过15%。这就出现霞山区商业地产供应远远大于求的局面。再说赤坎区人口只有20多万，世贸房地产有限公司旗下的世贸大厦，在2002年底开业，与爱华购物中心竞争，目前为止，商场还没有完全招满商家的时候，与世贸相距100米的地方，深圳国投投资建设的沃尔玛广场动工在即，建设面积6万平方米，以其实力、品牌、理念对世贸大厦必定形成强大的冲击力。为此，在白热化竞争到来之前，我们应提前审定公司的发展战略。与大商业集团联合，出售50~70%公司股权，以收回4~5亿的资金，以利用此笔资金再到二、三线城市寻找暂时没有竞争对手的商圈核心，投资建设3~5家现代购物中心，以实现跨越式发展。同时与大商业集团联合，进一步整合提高现有商业物业的价值，以提高现有物业的竞争力，提高收益率，降低风险。这办法可称为战略联盟。利用公司现有的核心资源，包括品牌资源、人才资源、商业资源与商业界的名星、行家共同组建一家商业地产运营公司，开展为房地产开发商的商业地产提供市场定位、招商、策划、推广、管理等商业地产运营服务，以收取相应服务费。与此同时，掌握大量的资讯，为开发新的项目提供充足的信息、数据和商家品牌。两个板块互动，以争取企业效益的最大化。第四章世贸房地产有限公司战略分析4.1宏观环境分析（PEST分析）PEST分析是指政治、经济、社会和技术对组织的影响。作为战略分析的出发点，应首先考虑那些环境影响在过去对组织是很重要的，并且考虑这些影响在未来对组织和它的竞争者重要性的变化程度，最终达到组织的能力（资源能力、人才与技术能力、生产能力等）与环境相匹配。4.1.1政策环境，接连不断的宏观调控下商业地产面临机遇与挑战2005年以来，接连不断的宏观调控政策以“连环掌”的方式打向已经连续数年火热的房地产业，土地政策、税收政策、金融政策，“三剑合舞”，砍向投资过热的楼市与过高的房价。虽然，这一系列调控措施没有剑指商业地产，但是，属于投资型产品的商业地产在此背景下无疑也会受牵连。商业地产不再是“香饽饽”？有人把北京的土地供应形象地比喻为“把几根骨头丢给一群饿狼”，而商业用地更是近两年来炙手可热的“香饽饽”。然而近日，与往常疯狂炒地皮的场景相反，中关村出现了商业土地拍卖备受冷落的情形：前不久，位于中关村科技园区的4块底价超过亿元的大宗地块在土地市场挂牌后，一直少人问津，连中关村西区的两块商业地块，都无人应标。面对如此局面，人们不禁疑问，难道商业用地已风光不再？业内人士认为，主要是商业用地开发成本高，在宏观调控的政策背景下，银行贷款控制相当严格，所以出现这种“少人问津”的情况并不难理解。中关村文化股份有限公司总裁欧阳旭认为，由于宏观政策紧缩，将导致后续的商业地产项目开发不足，因此，目前已经入市的商业地产项目更加具有稀缺性，其价值会受到投资者的认可。宏观调控吓跑了投资者？据了解，近期不少楼市投资人因受政策影响，无法再如以往一样进行炒号、认购，炒家要在6月1前找到下家的时间非常紧迫，难以迅速脱手。因此，近期楼市长线投资者的比例相对短线炒家显著增多，不少有实力的楼市投资者纷纷转为长线投资者，投资一些有稳定回报、有先进的开发理念、有可信的商业管理模式的商业地产项目。以打造北京首家文化主题商场而一举走热的第三极推出投资与经营分离的管理模式打动了不少楼市投资者。在“第三极”销售现场，一位姓胡的投资者表示：“我之所以投资第三极，不仅是因为看好这个项目在10年内每年拥有10％的固定年回报率，并且其组合了休闲、图书、旅游、教育、健身、商务六个商业业态，来满足中关村地区300万高知人群的知识性消费、文化性休闲的需求，在商业定位上，非常准确。这些让投资者有信心，能够确保商场的永久持续经营。”北京商业零售连锁协会办公室的楚东认为，消费者不仅是所有商业的基础，也是商业地产赖以生存的基础。地价卖得高，租金高，产品品质做得不好，最后消费者是不会到这儿来消费。商业地产应进行逆向思维，首先考虑消费者，然后考虑商家，商家赢利再考虑投资人，投资人赚钱后才有开发商赢利，这样能够达到多赢格局。旺盛的市场需求谁来满足？去年12月11日，中国商业零售业全面对外开放，越来越多国际商家开始了进军中国市场的步伐。从今年1月1日开始，跨国零售商已开始了在中国的全方位扩张，外资的到来在推动了国内商业市场发展的同时，也使得本土商业开发者不得不重新制定竞争策略，2005年的商业地产面临着巨大机遇。据了解，全球第二大体育产品零售商和生产商法国迪卡侬公司已决定在2005年至2008年期间，将以华南为中心，把扩张重心放在北京为主的华北地区，2005年会在北京开18家4000至1万平方米不等的概念店、标准店，并在华北地区建立巨大的商业网络，同时兼顾向华西地区挺进；家乐福将在北京、上海、广州和深圳等中心城市各开12家新店，同时计划今年新开100家迪亚店及增开10至15家冠军生鲜超市。多年来一直在北京为跨国公司提供不动产咨询及选址服务的高力国际华北区常务董事高晓晖说：“从最初蛰居在高档酒店，到今天按业务功能将投资布局于不同区域，跨国公司已经成为北京优质写字楼及工业区的主要客户，并且影响了城市的区位经济发展，促使区域性供应链和价值链形成。跨国公司在业务扩张时，会成倍带动外围服务业的发展，从多角度刺激了对商业地产的需求。”北京和上海对主要写字楼物业的需求依然强劲。这两座城市继续吸引跨国公司的地区总部及其不断扩张的金融服务业务。仲量联行上海研究部门负责人何迈可说，对写字楼和工业物业不断增长的需求源自全球的海外转移业务需求。4.1.2商业地产结构性矛盾进入调控视野近日，商务部宣布将首次专项调查部分城市的商业地产情况。据称，有关人员将于7月上旬开拔，分赴其锁定的广东、广西、福建、上海、江苏、浙江、成都和重庆等地，对这些地区的商业设施开发与运营情况进行调查。连日来，本报记者就商业地产话题采访了各界知名人士，在此过程中听到的一种普遍的声音是：目前我国商业地产开发缺少科学的市场发展规划，大型商业地产结构性矛盾亟待纠偏。开发呈井喷之势商务部市场体系建设司有关人士介绍，此番调查内容为各地商业网点总面积及人均商业面积，各地已开业的1万平方米以上的商业项目名称、体量及销售规模（含批发市场、物流中心），各地大型商业设施建设和运营情况，各地商业物业的空置率情况，商业设施建设资金情况，以及今年以来实施的宏观调控政策对商业设施建设和经营的影响等方面。届时还将针对上述地区空置率高的商业设施项目进行分析、对大型商业设施的发展和规范提出意见和建议，以期为商务部的下一步行动奠定基础。业界投资人士认为，商务部此番动作虽然不是全国撒网，但其目的和意义都十分明显———表明防范大型商业地产投资过热、规范国内大型商业地产建设已被提上了议事日程。北京师范大学管理学院博导、房地产行业知名专家董藩以北京为例指出，虽然北京的商业地产不能代表全国的情况，但其“示范效应”可能会引发全国不少大中城市的“跟风”。他认为，北京市商业地产的发展模式，即“由百货业和商业改造掀起商业用房开发———大型超市和卖场———商业街———购物中心”的做大做“洋”的套路正在被越来越多的地区效仿。“目前这股建设热潮已在全国各地蔓延开来。住宅开发商与商家的纷纷加入，使商业地产开发呈井喷之势。”董藩分析，商业地产之所以迅猛扩张，除了商业消费的巨大需求外，也与商业地产本身的高额利润有直接关系。据记者了解，开发商通常通过局部销售获得先期开发资金，再通过出租物业获得稳定的资金流。目前，市面上的许多商业物业项目租售价格基本是同等住宅物业的2—3倍，有的甚至更高。此外，来自一些权威机构的分析资料也印证了上述判断。中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年我国商业地产投资达到1700亿元，而由商务部近日发布的《中国流通产业发展报告》则预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅有望达到20%。中国商业地产联盟还发出预警：商业地产的投资风险值得警惕。据其发布的资料显示，2004年我国商业地产空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3%.在此背景下，一方面，空置率不断上升，另一方面，商业地产的单价不仅没有下跌，反而上涨了5.2%，而且这一趋势在2005年呈现延续之势。结构性矛盾亟待纠偏在住宅市场因调控而降温之时，商业地产被普遍看好并不断升温。于是有人担忧，在这个市场上会不会出现新的投资过热？对此，商务部部长助理黄海不久前曾有过一次明确表态，他认为，我国的商业设施建设虽出现了热火朝天的建设景象，但不能轻言“热”。“虽然生活节奏的变化、初级汽车社会的到来、居民对一站式消费需求的增强以及节约购物和消费的时间等方面，对大量的购物中心和商业设施提出了一定的客观要求，但是总体上盲目求大的问题，正成为我国商业发展中一个突出待解的问题。”对于董藩的这种归结，商务部部长助理黄海也承认，由于缺少科学的市场发展规划，大型商品市场体系建设中的结构性矛盾很突出，建设的盲目性很严重，有市无场和有场无市的现象并存。在董藩看来，由于多元化的投资主体和政府职能的转变，现在我国的商业地产开发实际上是很无序的，不管是好的项目开发还是不好的项目开发，大都没有经过很好的论证。据了解，在北京市MALL的商业规划版图上，曾名噪一时的“金源MALL”本来是不存在的，但由于开发商看中市场对MALL这个新概念的预期，“金源MALL”便在其自行主导下快速建设、强行进入市场，结果造成了目前这种经营很不景气的尴尬局面。专家指出，由于部分城市中心区域网点过于集中，不仅容易引发恶性竞争，而且容易造成环境污染，加剧城市交通紧张的状况。“特别是近年来，一些地方盲目建设大型商业设施，给中小商业带来了很大压力，过度投资也容易引发金融风险和社会风险。”中国人民大学商学院博导、中国商业经济学会副会长黄国雄则指出，商业地产行业内部存在的风险和问题更值得警惕。“首先是不断攀升的空置率的问题。”黄国雄说，这几年全国商业地产占整个房地产的竣工面积数量的10％左右，但商业地产空置面积却占整个空置面积的1/4左右，而且还以每年10％甚至20％的速度递增；与此同时，由于近年来投资者普遍看好商业地产，故而其价格不断攀升，但这里面有很大虚数。在空置率问题上董藩有着不同的观点。董藩认为，由于统计口径的不对称形成了表面上的巨大空置率，而实际上问题并非那么严重。不过，他和黄国雄在其他话题上观点却十分相近。他们认为，目前很多城市的商业地产人均面积过大。具体表现为，大型购物中心已经占据了不少城市大部分市场份额。“不同业态的形成是由不同收入决定的，在收入处于低水平阶段，大量采用的肯定是传统模式的物业，年收入3000美元以上才可支撑起来SHOPPINGMALL显然不适合于遍地开花。”黄国雄特别强调说。对于商业地产行业内部存在的风险和问题，商务部市场运行专家、中国商业地产联盟秘书长王永平直指银行在发放贷款时不够谨慎，称其缺乏对相关开发贷款的监控和专业性研究，拉大了大型商业地产市场结构性矛盾。“盲目做大的商业地产项目动辄十几亿元或者是几十亿元，而他们的开发过分依赖银行贷款，这里面隐藏的金融风险是值得警惕的。”中国商业地产联盟理事长荀培路说。市场理性回归与政府合理干预“有一种观点认为，商业开发是市场主体的事情，将来我赔了或者赚了是我自己的事情，为什么政府还要去干预？”任兴洲指出，在任何市场经济比较成熟的国家，他们对于大型商业网点同样都是有管制的，虽然不是审批，但他们是通过一系列的社会性管制和审议、听证制度进行规范的。董藩也认为，由于大型的商业设施带有一部分公共产品的性质，它们对于所在城市的交通流量、交通设施、噪音、污染等都会造成非常大的影响，此外它们还会对中小商业形成挤压。因而，任何一个微观主体在投资大型商业项目时，都不可能把自己的商圈半径画得太大。“我曾看到一个资料，中部一个城市，不到30万的人口，已经建了15万平方米的购物中心，现在另外一个投资主体又要盖另一个15万平方米的购物中心”，任兴洲认为，如果类似项目不经过政府部门的合理“干预”，这些购物中心今后能否支撑下去，恐怕就是个大问号了。王永平告诉记者，在7月份将进行的首次国内大型商业地产开发情况摸底调查完成后，商务部将发布商业地产投资导向，披露各地区的投资回报率和风险情况，用这些市场指标来引导企业投资。“现在主管部门对这种结构性矛盾的清醒认识，对于商业地产市场今后的健康发展不无裨益。”任兴洲说，“商务部市场建设司自去年起搞的2004年—2010年商务体系建设规划虽然不是指令性的，但是对全社会的投资和微观主体的决策起大方向的把握和带有引导性质。”据她介绍，商务部正在起草的商业网点条例，待条件成熟时就将颁布，“这个条例里面突出的一个问题是，今后大型商业设施要实行听证制度，让大量的专家、利益相关者进来讨论，其目的就是避免规划和建设的盲目性。”记者注意到，投资者普遍关心的一个重要话题是，政府部门在商业地产开发中的作用和功能该如何科学定位。任兴洲认为，政府要有一些政策进行引导，政府定好位又不越位，在整个政府职能的转变过程中，有利于商业地产的健康发展。4.1.3商业地产在宏观调控中起步一、房地产为何成为当前宏观调控的焦点

为什么房地产成为当前宏观调控的焦点？主要是中国目前经济、社会和资源方面形成了三股张力，共同作的结果。

第一股是经济发展问题。近几年由于我国经济持续快速发展，伴随一些问题的产生，出现了经济是否过热，GDP是否增长过快，投资是否过多的争论。房地产是和金融、经济密切相关的，在这个经济持续快速增长过程中房地产的增长比整个经济的增幅还要高，因此它必然成为一个调控焦点。

第二股是和谐社会问题。由于中国改革开放20年之后贫富差距拉大，出现一些不稳定的因素。比如在土地问题上，大量的农用地转为建设用地，在这个过程中出现了“三无农民”（无地、无工作、无社保）。这个数量之大，估计在未来十年这个数字会以千万级的数字上升。这成为建设和谐社会的一个很大的问题。这个问题也和房地产有关系，在城市内的低收入消费者的住房问题成为了这一次房地产争论的热点。

第三股是节能、省地、能源问题、科学发展观问题。这个问题是中央目前最关注的焦点，国家发展与改革委员会也开了会，中央政治局也在集体学习、讨论这个问题，也请了很多的科学家来讲关于土地、能源、水资源问题。节能、节水、节地、节材、环保（叫做“四节一保”），成为当前一个很重要的问题，而这“四节一保”都和房地产有关，尤其是在土地、能源、水资源方面。它造成了全世界钢材和水泥的涨价。我们国家GDP已占到了全世界GDP的4.5%，但是我们消耗的钢材却占到了全世界的29%，水资源占了40%，煤占了31%，石油占了7.4%，这大大超过我们GDP在世界GDP中的比例，这大多与房地产有关，最起码钢材和水泥是脱不了干系的，在这个情况下房地产肯定是国家经济宏观调控的热点。

二、商业地产在宏观调控中起步

商业地产是房地产的一部分，而商业地产的发展是在住宅发展之后，原来房地产当中住宅占了85%，而现在住宅地产在往后退，商业地产在前进，在这个过程当中一定要注意健康发展问题。现在商务部正组织对全国商业地产的调查，了解是否存在过热的问题。

目前，关于炒房的问题，这一次的宏观调控主要是针对短线炒作，但是否有可能住宅方面的炒房资金会转到商业地产当中去，这对于我们目前启动商业地产来说是很重要的。除了炒房的预期值是否会转到这一边来，另外投资方向的影响也是很重要的。目前在住宅方面，各个城市的情况不太一样，但是有一点是一样的即都处于僵持阶段。这个“僵持阶段”从开发到消费都是这样的，开发商的交易量大量减少，这说明开发商的楼盘既不降价也卖不动，这在全国也是比较普遍的，而在上海是最明显的。老百姓也有一个“持币待购”的心理。两者处于一个僵持的状态。

投资方向是否最后会有一部分转入蓬勃发展的商业地产的领域当中呢？我觉得这是有可能的。

现在比较有实力的开发商开始更多的进入商业地产。我曾经写了一个短文叫做“中国房地产进入了一个租售并举的时代”，原来我们只是“售”，开发商圈地、圈钱、卖房，赚钱之后又圈地、圈钱、卖房，基本上不留物业，因为还贷的压力比较大。在这个情况之下，实力较强的一些开发商或者说比较有远见的开发商，开始持有一些物业，甚至现在开始收购一些物业。这是房地产开发投资方向的一个新变化。在“租”方面，我理解一方面是高端物业出租，比方说招商地产，早就开始在做了。另一方面出租在低端，在廉租房这一部分。我认为商业地产、廉租低收入住宅都是属于出租的这一部分，需要要有机构、公司或者政府来持有这一部分物业，而今天房地产的良性发展必须要作这一步。中国的房地产已进入了第二个阶段，“持有物业、租售并举”的阶段。从投资者来讲也愿意进入这个领域。到底商业地产的开发是如同住宅开发那样，开发了之后拆零、打散地买掉，还是整体的持有？我认为，现在搞商业地产一定不要重复住宅产业发展的路子。融资、开发、住宅“营造”、广告、售房、物业等等全放到住宅产业里面去，最后就造成了这一次宏观调控牵连了整个产业链。而商业地产起码是开发商负责开发和持有物业这一段，最后在流通领域当中怎么和商业接口，去流通、去循环应该是其它产业运作。商业地产不要像住宅产业搞了那么长的产业链，说不清楚该谁管。往往最受牵连的就是搞不清楚的这一块。

目前商业地产的情况是，第一、在中国加入WTO后零售业对外开放，很多专业性的商业地产机构都进入了中国，很多大型的、先进的外国零售企业对中国的启发和冲击很大，比方说家乐福、沃尔玛等等进入中国，所以中国的商业地产蓬勃发展。第二、有一些新的业态我们并没有接触过。原来我们设计商业地产的时候是以房地产的形式设计，现在商业地产和城市规划有很大的关系。商业地产的定义现在争论的很激烈。到底什么是商业地产，包括什么？现在的说法很多。如CBD、RBD、旅游区、写字楼、酒店等等是否都算是，现在业内有很大的争论。我觉得在目前这种情况下，还是要把这个事情搞清楚，换言之，商业地产和城市化的进程、资金的关联度与住宅和二者的关联度不一样。所以这些问题是需要深入研讨的。

城市商业网点的规划要和商业地产很好结合，什么地方允许建大型的商业建筑，什么地方不允许？这和我们原来的商业网点的布置不一样，也和我们原来房地产开发的城市规划也不一样。如果我们原来的项目只考虑规划的话，可能现在要更深入地考虑其他的一些因素。

三、商业地产亟需解决的问题

当产前商业地到底要解决什么问题？

首先是开发和商业两张皮问题。建设口是管开发的，而属于销售和运营的部分由商务口来管，如何解决产业链上的联系和分工，从而使熟悉房地产的开发商熟悉物业持有，熟悉经营这个物业。而熟悉零售和商业流通领域的专家也能够了解房地产开发当中的金融和各个方面。

其次，商业地产的融资问题。商业地产的融资和中国房地产的融资碰到的问题一样，但是它碰到的问题更加不成熟。我们做了很多的研究，最后觉得中国只有房地产信贷，没有房地产金融。这一句话广为流传。不论是对住宅地产，还是对商业地产来讲都应当有一个金融平台，而目前这个金融平台是相对比较弱的。从商业地产的角度来看，他们能够拿到的金融工具比住宅要弱。住宅有公积金、抵押贷款，而且抵押贷款管理也比较成熟，而在商业地产的贷款据我所知还是弱，这主要是针对公司和企业的金融链条还比较薄弱。到底是否可以利用基金和信托这类工具来介入商业地产，建立商业地产的融资链。

第三，商业建筑如何走可持续发展之路。7月1日开始强制实行《公共建筑节能的设计标准》，为什么对公共建筑这么做，而不首先放在住宅上面，主要是因为写字楼、商业建筑的能源消耗是住宅的10至15倍，是中国的耗能大户。所以启动商业地产一定要走循环经济、可持续发展的路，否则最后肯定会成为众矢之的。现在公共建筑的空调的节能意识是否应当考虑，由谁来考虑，我们应当借鉴中国房地产发展过程当中的一些经验和有效解决目前碰到的一些问题，促进商业地产的发展。

4.1.4商业地产巧遇宏观调控国内商业地产发展蓬勃，经济发展起飞是一个重要的因素，从而带动了写字楼、商铺及工厂之需求。但是如何更好地抓住这些需求，配合发展投资，这正是各地区发展商及物业代理必须认真面对的机遇和挑战。以泛珠三角区域合作为例，地产企业作为地产产品的供给者，应该准确把握和善于发现需求、刺激需求、引导需求，并注意需求的不同层面和各种需求的变化，从而有针对性地进行业务拓展，如果盲目跟风，就可能会产生无效供给，发展将会面临困境。

中国现今有很多大城市都趋捧shopping

mall，在外国很普及，而在中国只有在繁荣的城市才有可能出现，例如：驻有外资企业较多的地区（北京、上海、广州、深圳等）；会较为可取，为什么有这个看法呢？因为外国跟中国消费形态模式不同，外国以超前消费模式为主，中国则以实制需要模式作为消费主流。中国十多亿人口，虽然近年收入已经得到改善，但是普遍都以中下阶层为主，根本没办法支撑起一个中高档的消费。

现时国内有不少大城市，不停借一些炒作，借商业地产意图拉动消费，也有不少发展商贪图多些利润而使用此方法，最终见到不少失败的个案，项目根本不能如期开业，有些不能持久经营，有些已经人去楼空，去如黄鹤，落得如此下场，借助炒作只能一时间，实质都要凭着事实的依据才能持久，发展商有否抚心自问呢？

近年看见，广东有些小城市凭着踏实的干劲，默默的耕耘，一步一步走进繁荣之路。原因相信和它们自身定位及准确结合当地的消费模式有关，例如：中山、江门、惠州等，它们普遍的房地产市场波幅不大，投资汇报好，部分达到8%—10%以上。相信上述城市会在不久的将来能超越一些之前只靠炒作，实则虚无缥缈的城市，商业地产不可以单靠炒作而成的，只能用事实来作见证。4.1.5宏观调控对商业地产的理性回归起到促进作用零售业全面开放、城市社区商业配套设施“补课”升级等行业利好不断激发“寻宝者”进入商业地产的热情。在热度持续上升的背景下，宏观调控带来阵阵凉意，在日前召开的“二十一世纪的商业投资模式”论坛上，与会专家提醒投资人关注——

政策“组合拳”降温商业地产

在北京中坤集团主办的月度商业地产论坛上，专家分析，在零售业开放以及政府为住宅小区商业配套“补课”的开发热潮下，商业地产发展的远景以及高额利润，让众多的开发商趋之若鹜，商业地产市场呈现井喷式的发展。从１９９６年以后大型超市和卖场的兴起，到后来商业街的纷纷上马，再到近两年的购物中心建设热潮，目前全国各地都出现的商业地产开发风潮持续高烧不退。

今年以来，国家对房地产市场打出的系列政策“组合拳”，属于投资型产品的商业地产，其发展无疑也会受牵连。“房地产市场太热一定不是好事，我们欢迎过热的投资和市场有个理性的回归。”中国人民大学商学院黄国雄教授表示，政府对房地产市场的调控制约了商业地产的盲目扩张，对房地产市场的长远发展起到引导作用。

实力开发商发力商业地产

业界普遍认为，在国家大力发展流通业的宏观背景下，商业地产仍将是房地产市场的发展亮点所在，宏观调控只是促成过热市场的理性回归。调控带来的土地供应量减少，涉足商业地产项目的门槛提高，反而有助于地产行业洗牌，一批没有实力的中小开发商将会被淘汰出商业地产领域，这样会对后市产生强烈的拉动作用。

尽管如此，商业地产仍被业界认为是最有潜力的投资项目，中国商业市场正在吸引着越来越多有资金实力和技术支持的开发商的进入。目前这种效应已经显现——新加坡嘉德置地通过与深国投的合作，已参与了２１个大型商业地产项目；以李嘉诚旗下的和记黄埔为代表的我国香港地产商也已经全线布局内地商业地产市场。本土开发商的实力也不容小觑，在北京市场上，国美旗下新成立的国美置业首个项目即以商业地产亮相；一向以开发住宅为主的珠江、天鸿、金地也都开始涉足商业地产，且前两者分别在南城和怀柔斥巨资打造大型商业地产项目。

“第四代”叫响京城商业地产

商业地产并不是简单的“地产＋商业”的组合，它是一项系统工程，如何做好地产与商业的定位对接、客户定位、租售比例等准确规划成为困扰商业地产开发的重要因素。

以往的商业建筑模式一般只具备单一的购物功能，因此多是全封闭的，人们仿佛被关进了一个巨大的商业笼子之中，其中的极致ＭＡＬＬ在国外已然是夕阳西下，盛景不再。而且以购物为目的的超大型ＭＡＬＬ并不一定适合中国的国情和商业地产的发展趋势。

黄怒波认为，中国目前需要的是商业业态更为多元化，不但能满足人们的物质消费需求、更能满足人们精神消费需求的综合性商业场所。而商业街区这种商业建筑功能的多样性，决定了消费者在此的目的不再是单纯的购物和消费，而是希望在这个商业空间里获取更多的资讯，人们可在这里休憩、娱乐、社交、购物、美食、欣赏艺术。4.2微观环境分析4.2.1行业生态环境分析行业由这样一组企业构成，它们生产的产品是非常相近的替代品。跟总体环境相比，行业环境对竞争优势和超额利润的影响更直接。一个行业的竞争程度和行业利润潜力（可以由长期投资回报率代表）可以由五个方面的竞争力量反映并决定：新进入者的威胁，供应商、买方、替代品以及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。商业地产，在我们经济增长较快（年增长8%以上）时期，商业地产在九十年后期才开始发展，尤其是二十一世纪这五年才得到长足发展。商业地产是一个回报率较高的产业，利润率起码比住宅地产高2~3倍以上，投资商铺回报率约8~12%，加上物业本身的升值，投资回报率极为可观。广州天河城是最成功的个案之一。总投资12亿元，总建筑面积12万平方米，1996年试业，2003年10月收回全部投资，时间7.5年。目前年收租3亿多元，资产已升值至50亿元。当然也不乏失败的例子，一些出售返租，分散销售的大型商场物业很难做旺。就目前来讲，大城市，尤其是珠三角与长三角，购物中心、大卖场已过于饱和，有些二线城市，如东莞竞争就非常激烈，面临重新洗牌。但有不少二、三线地级市还没有购物中心这种先进的商业业态。为此，这个行业并不是全面的饱和和过剩，有些地区还是有需求有市场。比如，广西玉林市、梧州市、粤西茂名市。因此，从事商业地产，在空置率过高的大都市、发达市，不应再开发大型商业地产项目，应向经济欠发达地区