商业步行街可行性研究报告

商业步行街可行性争论报告目录00第一局部 工程可行性争论报告第一章 总 论一、工程争论概论1．工程名称：阿合奇县龙庭锦苑创业街附属工程2．工程承办方：阿合奇县人民政府二、争论工作编制依据三、争论范围与内容1．争论范围：本次争论范围为阿合奇县龙庭锦苑创业街附属工程工程。争论内容要性、技术的可行性和经济的合理性进展综合、客观的分析论证，其争论内容包括：阿合奇县社会经济现状与规划阿合奇县城市布局现状及规划创业街建设的形态、作用、规模和标准建设条件的调查分析工程的初步设计工程量估算0投资估算及资金筹措工程实施方案及工期安排经济评价环境影响评价3、评价年限2023～2023四、争论的主要结论〔一．建设规模洞口县易旺食品投资通过挂牌取得该工程土地使用权,统一完成市政根底设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该闲步行街。1、场地平坦土石方工程：依据现状，结合地形设计，整个工程22、路网工程：90m，80m，3312674m；182038004〕747m,13、停车位：214、房屋建筑工程：〔砖混构造〕1005、市政管线及绿化工程D5001200D200300D100300道路绿化：4000〔二1、规划布局16差大，考虑承受台阶形式；休闲步行街北端设休闲商业广场，广场面312618201800东西两面消防路将南京路与中河街连通，消防路宽度不小于5米。2、给水工程200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消120M。3、排水工程承受雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均承受重力式2自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水承受重力式自流排水形式，就近排入河道。4、供电工程利用城市电网供电，条件格外优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程40〔三．投资估算3609经济评价国民经济评价结果经济净现值：ENPV=1024经济内部收益率：EIRR=26.1%效益费用比：EBCR=1.23投资回收期：EN=2财务分析结果财务净现值：FNPV=341财务内部收益率：FIRR=19.7%3动态投资回收期：FN=2贷款归还期为：2经济分析结果说明，本工程社会效益、环境效益显著，财务上可行，投资回收期短。五、工程实施建议济上可行。建议做好前期预备工作，使该工程尽快付诸实施。其次章 工程背景和建设必要性一、工程提出的背景22002256583国500强产粮大县、商品粮基地、农村生态建设示范县，全省柑橘和优质茶基地县、重点林区县、畜牧业五强县、省级金融安全区。境2016802.857882023465.29亿元，增长12.7%58.61长31%;完成财政收入2.66亿元，增长13.2%;实现工业增加值14.32亿元,增长26.5%;型工业化工作连续四年在全市考评中进入前三名。高沙镇，位于县境之南，东与黄桥镇相临，西与花园乡接壤，南与武岗毗邻。辖区面积41平方公里，人口约14后因蓼水易道，地势增高，故名高沙。高沙交通便利，物产丰富，商贾云集，生意兴隆，历为洞口、绥宁、武岗三县木材、粮食、猪禽集散地。仔猪远销云南、贵州、广东、广西、江苏、浙江等省市和港澳地区。建设具有格外重要的意义。高沙素有“小南京”之称，商业贸易活泼。自企业改制以来，原调查争论，不失时机地提出建设高沙休闲步行街的设想。卖，到现在固定的商业步行街，形式几经易样，日趋成熟。随着消费5来，已成为打造“城市名片”的形象工程。要场所，随后“休闲步行街”高速进展，成为了都市休闲的主战场之闲化进展与休闲升级的需求，与房地产的快速回收模式有效结合起来，具有快速引爆人气，打造都市旅游品牌，形成高回报的可能性。我国商业街的历史，至少可以追溯到唐朝，或者唐宋，如大唐古长安的东市、西市，清明上河图描述的宋代汴梁的繁华商业街。最早的商业街形式比较简洁，如百货、超市等，后来才渐渐消灭多样化形态。可以说，历史上的商业街是中国古代文化的聚拢，城市，就是城池里的集市，就是商业聚拢的街区。历史的积淀，为今日的商业聚拢形成了特色支撑，形成了老街、特色市场街、特色民俗街等。以休闲为目标定位的商业步行街，我们称之为“休闲步行街”。调整消费业态形成的综合性商业步行街；另一类，是以原有的风貌、文化、民俗等为根底，以休闲消费为特色的步行街区。今日的休闲步行街，又在历史积淀之上，形成现代消费模式，成为全的休闲聚拢区。这是一种升华和创。6济开发区，地理位置优越，休闲步行街北接南京路，南至中河街，滨300二、工程建设的必要性1：高沙城区商业街的现状分析：高沙老城区的主要商业街道有：长裕街、云峰路、蓼湄路、南京路等。其中除长裕街外均为城区对外交通的主干道，商业贸易活动的开展，极大地阻碍了对外大路交通的畅通，尤其是云峰路、蓼湄路的车道常常被摊贩挤占。人民群众的生命安全受到严峻的威逼；汽车噪声和尾气的排放，严峻污染城市环境。高沙镇现有的商业街道沿线缺乏绿地和必要的休息场所；沿街建筑均为私人店铺，都是零星分散建设而成的，空间利用不合理，且功能分区不明确。纵观高沙全部的商业街道，根本上无系统性景观设计，不够颖、不够合理、或缺乏人行道、或人行道地面铺装材料耐久性差，质量低陋；更谈不上为残疾人、老人、儿童推车等供给便利的无障碍设计了。实际上，高沙镇现有的商业街道根本就不具备商业街道的根本功能。建筑装修及广告牌的设计不协调，招牌掩盖建筑物的临街面，缺乏美感，形成的是紊乱的都市景观；公共设施简陋、匮乏。7特地的休闲步行街，供给更宽松和舒适的休闲、购物环境，以商业、美食、休闲为主，兼顾多种需求，供给一流的休闲场所。第三章 建设规模、规划理念和规划设想一、建设规模〔一．建设规模洞口县易旺食品投资通过挂牌取得该工程土地使用权,统一完成市政根底设施配套和休闲步行街的景观建设,按规划出让该闲步行街。1、场地平坦土石方工程：依据现状，结合地形设计，整个工程22、路网工程：90m16m80m16m3312674m12m;美食广场1820平方米;4〕消防路280m,宽度5m；1400310m,宽度5m；165092m,宽度8m；736865m,宽度4m；2603、停车位：217604、房屋建筑工程：1005、市政管线及绿化工程D5001200D200300D100300道路绿化：40006、中心水景及绿化工程〔二1．规划理念：正如哥本哈根的从工作动身1962年改建成的第一条步行街斯特勒格街开头。多年来，一贯奉行以削减城市中心的交通，改善使用者的环境为目标。今日，我们可以看到，从以汽车为主导变成以人为主个过程中变得更秀丽，更少污染和更少噪声。建筑、环境三者之间的联系。运用点、线、面和动静相结合的设计手9运动为一体的综合性步行街。文化、城市商业、城市景观和资源严密联系，相互融合的。通过商业载体的主题化、趣味化等手法，可以制造的旅游吸引物；通过商业进休闲步行街；通过城市节庆、商业节庆等活动的组织与梳理，并组织原住民参与，可以形成动态的、永不落幕的旅游休闲吸引物系统。游憩方式的设计主要表达在：商业形态的趣味化、主题化、体验化设计等方面。不同的休闲步行街，其室内景观和室外景观的配比是不同的，景观根底和性质也是不同的，微观店面景观要与宏观整体景观相互协调照看。总结起来，城市步行街的景观首先是商业型景观，并可运用情趣化、情景化商业景观，消费型景观以及公共空间的设计理念，因地制宜进展打造。2．空间布局：组织构造。四个景观点区：依据建筑特点和功能不同，分成四个景观点区10合的商业街气氛；美食区：设在休闲步行街的中间部位，着力提上升沙饮食品位，鸿扬饮食文化体安康水平，营造一种高品质的生活气氛。居住区：营造生态型的居住环境。二轴：一主轴和一辅轴一辅轴：穿越商业广场的广场路一节点及多个景观点：以南京路入口处商业广场为重要景观节点进展设计。依据街道沿线特点和不同要求可规划多种景观点来丰富商业街景观。3、规划设计设想．道路交通和停车场规划：地面设置交通绶冲区，在环形消防道旁设置地面停车位。．道路空间的划分：依据功能性可将步行街空间划分为两种性质，交通空间和休闲空间。在步行街中轴线中心水景区域设置休息，停留，赏识等功能的空街道空间又丰富了空间形式。11．道路景观设计建立与空间布局相适宜的城市景观。依据功能分区不同，对步行不同的绿色广场，街道分层立体相连，步行街的沿线，构成型的都市森林。步行街的绿化以盆栽、乔木、灌木、花草为主。其优点可依据的景象。设置更多的街道开放空间，加强休闲消遣效劳内容，为市民场是极其重要的方面。广场的外形、大小有意变化，有充分的公共座位、室外餐座与表演空间，是人们最爱和停留的场所。供给一些专为儿童、老年人、青年人等不同群体效劳的场所。休闲步行街将会增加更多的生气和活力。地面铺装承受结实性好、耐磨、颜色明媚、易清理且最适宜步行的地面铺装。充分考虑无障碍设计，包括盲道、坡道等供老弱伤残者使伤用。照明系统总体上分室外照明、道路照明、路灯等的功能照明和霓虹灯、泛光照明等设计照明。留意亮化的整体效果，表达商业性夜间照明效果。．道路公共设施规划：统一规划设计街道公共设施的设置位置、颜色及形式。承受共同的建筑语言寓功能、艺术为一体，形成美观有序的步行环境。12．市政根底设施规划：作到线路隐蔽，标准，干净。21世纪是强调人，强调人与自然融合，强调文化，强调进展的世纪。步行街作为城市社会、经济、人文、空间的物化反映。其形态本质。虽然在很多商业开发和城市改建中使用休闲步行街这一词汇，闲步行街无论是改建或是建，保持或造出的“街”的形态是很重要的。街道有两种和形式直接关联的特性。那就是，街道在任何时候既化、立体化、综合化。要制造一个以人为本、舒适、宜人的步行街商种效劳的需要，而且通过休闲步行街的建设，表达城市风貌和共性。〔三〕规划设想1、规划布局16大，考虑承受台阶形式；北端设休闲商业广场，广场面积312613米；休闲步行街中间部设美食广场，面积约1820平方米；休闲步行180052、给水工程水源取自洞口县高沙镇自来水厂，由南京路城市主供水管引入给水200，再沿次干道分开铺设，沿线设置室外消火120M。3、排水工程承受雨污分流的排水方式，依照自然地形条件，均承受重力式自流排水形式，污水主要排向临河道路，再设置污水截流管区，截流后引入污水处理系统。雨水承受重力式自流排水形式，就近排入河道或沟渠。4、供电工程利用城市电网供电，条件格外优越。5、电讯工程按规划要求预埋电讯管道，进入地块。6、路灯照明工程40二、技术标准：142023执行湖南省造价总站的相关规定。第四章 建设条件一、区域位置和自然条件洞口县位于湖南省西南部地处东径11009，～1100北纬洞口县地处亚热带其东南属中亚热带季风潮湿气候而西北部的雪峰山区属典型的山地气候。年平均气温为 16摄氏度，年平均日照1523.52911482.5mm，水源丰富，土地类型多样，适宜经济作物和农作物生长，自然条件优越。17桥交界，东南与武岗市的荆竹、弯头桥接壤，西与花园相连，北与洞口镇、竹市镇交界。高沙属丘陵地形，平均海拔280米，蓼水河由22二、工程地质条件洞口县处在四级构造单元湘中〔涟邵〕洼凹的西部，属于三级构15之湘赣洼原相连。分布有其次、第三两个构造层，其次构造层由震旦仅分布在石江至高沙一带，属内陆湖泊相沉积。6第五章 投资估算及资金筹措一、投资估算:工程总投资3609万元1、场地平坦土石方工程：24212/立方米*20230=242、道路广场工程：21690m16m80m16m3312674m12m;18204〕消防路280m,宽度5m；1400310m,宽度5m；15501692m,宽度8m；73665m,宽度4m；2603、停车位：11.4217604、房屋建筑工程：81005、绿化工程：60571.46、市政管线：27排水管D500长1200D200长300米；D1003007、工程建设其他费用:2337土地本钱:2300建设单位治理费用、工程监理费用、招标投标治理费用等依据有关编制规定计算见附表。9.619217工程造价估算表面积 单价 合价序号 项目名称

长*宽 米〕米〕2161场工程商业北街90*16144018025.922商业南街80*16128018023.04

平方

备注(万元)路4路45美食广场182018032.766东消防路280*51400100147西消防路310*5155010015.5

74*12

3126888

180180

56.26815.988停车位9

中部消防路地面车位

996760

100150

10.011.411.410建筑工11 程1213程

公共厕所消防路绿化

1004000

8800 8150 6018线

1500 180 27

180元/M水景15 场地土石方

中心水景

571.420230 12 24

单价米总计 918高沙休闲步行街投资估算汇总表单位：万元1 建安工程9181.1 场地土石方工程241.2 房屋建筑工程81.3 道路、广场工程2161.4 停车位1 建安工程9181.1 场地土石方工程241.2 房屋建筑工程81.3 道路、广场工程2161.4 停车位111.5 绿化工程601.6 中心水景571.41.7 地下管网272 工程建设其他费用23372.1 土地费用23002.2 建设单位治理费用198.0

投资额

估算说明1*0.9%2.3 勘察设计费用151*1.6%2.4 工程监理费141*1.5%3 预备费163(1+2)*5%4 建设期贷款利息192.05 总投资3609二、资金筹措3609资金来源：1309223002031000第六章 实施方案一、工程实施打算进度1．202372．202393．2023104．2023115．2023126．202357．202312二、建设施工条件及施工进度的保证1．施工条件和特点设施齐全，施工条件根本具备。土石方量较小，场地平坦工作易于开放。地势平坦，交通便利。三、施工进度安排1．为确保本工程工程的顺当完成，必需集中力气，应抓住把握进度的关键性重点工程，实施重点把握。21工程施工应全部承受招标投标制和承包合同治理制。加强施工治理，本工程应实行全过程的工程治理制。本工程工程地下设施，应依据各管线专业的规划统一安排，有打算地组织施工。第七章 环境影响评价一、自然环境本工程用地位于高沙镇老城区，属于原高沙酒厂生产厂区范围，30060—100北接南京路，南临蓼水河，西面有高沙粮站的库房，东面为居民区。由于企业改制，处处是残砖断瓦，地块内无绿地，自然条件较差。二、雨水和生活污水的排放接排入河道，不需进展任何处理，承受重力式自流排水形式；污水主系统处理。环境状况良好。三、大气污染提高城市环境质量。22步行街的空气质量到达居住区合格第八章 社会评价与经济评价〔全都和有无比照法原则，进展经济评价。一、社会评价1、社会效益步行街起源于欧洲，它是一种古老而广泛使用的交通方式，多为自然进展，以集市场开头，然后逐步进展成商业街，以至商业区全、舒适、轻松、高效的购物环境与休闲理念，并对保护和连续城市历史文化资源注入的活力。步行街是城市意象的重叠，是城市进展更迭的思维，是维系城市进展和居民消费的纽带，是现代城市商业进展的古典主义，所，为多种文化的共存、交融、进展制造了条件，也为城市带来了23的商业生气与消费活力。2、环境效益步行街建设本身就是对整体沿街及街道环境的再制造，是立体化、多方位的道路景观设计。步行街抑制了车辆，降低了噪声、废气的污染程度，净化了环境，街道上增加了人性化的效劳设施，制造出本工程实施后，可以美化环境，改善区域内根底设施状况和投资环境，有利粉尘。3、经济效益随着环境质量的改善，步行街建设使废弃闲置的旧厂区变成繁华步行街的一局部，功能提升为综合购物、休闲、消遣一体化的全方位所吸引，形成了以扫瞄、闲逛、购物为主要形式的商业场所，从而增24用、货损费用。本工程实施后，使高沙镇休闲步行街四周的铺面及房营收入。总之，该工程的实施，将极大改善区域环境、根底设施状况和投推动作用。该工程作为经济评价，应考虑到社会、环境等多方面的效益，但由于状况简洁，涉及面广，难以用货币形式全面反映。二、国民经济评价〔一〕经济评价参数确实定1．社会折现率依据《建设工程经济评价方法和参数》的有关规定，本工程经济8%。2．评价年限20232023〔二〕经济效益计算：1．工程费用包括工程投资、年运行费用和流淌资金。工程投资：36093417工程运行治理费：不计算25括工程维护费、材料、燃料动力费、工资及福利、其它费用等。工程维护费考虑本工程的实际状况，在评价期内不计算工程维护费用。工资及福利：工资及福利包括治理单位人员标准工资、附加性工资津贴、职工福利及嘉奖工资。其它费用：其它费用以上两项以外的行政治理费等其它费用。本工程临时不计算。2、费用和效益调整本工程评价期的费用支出包括工程建设的投资以及建成后的费用〔年运行费及流淌资金〕支出。依据国民经济评价的要求应分别调整为经济费用。、工程建设投资费用的调整：工程经济费用是在工程投资估算根底上,调整主要材料价格，人工工资和土地价格，不含建筑安装工程费用的税金、其它费用的供电费、预留费中的价差、税金及物价上涨费等转移支付费用后所得的费用。A、影子工资：影子工资表达了国家和社会为建设工程使用财力1。依据本工程及我县具体状况，本工程人工影子工资价格1。26B、主要材料的影子价格的调整：影子价格在主要生产要素及项偏差，均以市场价格进展计算。C、土地的影子价格：国民经济评价的土地费用是以土地影子价总价〔影子价〕2300经济建设费用的调整结果见附表建设期经济费用调整表工程单位元〕元〕税金万元1720贷款利息万元1920、年运行费用调整因年运行费计算以工程投资为根底，故只需随投资的调整而调整，本工程年运行费用计算。27、流淌资金调整流淌资金调整随年运行费调整，因流淌资金较少，本次不再对工程流淌资金作调整，也不计算流淌资金。3、效益调整：效益计算过程中各实物指标价格均承受现行估算价格。本次效益1.0评价承受的根本参数以工程开工的第一年年初为起点，工程效益和费用均按年末发生和结算。8%。〔三〕费用的计算3609元，〔四〕国民经济评价指标分析益率、效益费用比和投资回收期等。具体数据如下：经济净现值：ENPV=1024经济内部收益率：EIRR=26.1%效益费用比：EBCR=1.23投资回收期：EN=2计算结果说明：内部收益率〔26.1%﹥基准收益率(8%)，国民28经济评价可行。三、财务盈利力气指标分析〔一〕财务费用:192〔二〕46201462014557的休闲、购物商业中心，商业价值将大大增值，据调查结果分析得出4500800048574858/平方米*9511=46202、税费估算：1〕营业税：4620*3%=1392〕城市建设维护税：136*5%=6.953〕教育费附加：164*3%=4.17〔三〕财务分析指标的计算依据本工程全部投资财务费用和收益分析结果计算的财务盈利力气指标如下〔财务基准利率取：财务净现值：FNPV=341财务内部收益率：FIRR=19.7%动态投资回收期：FN=229务评价是可行的。〔四〕借款归还力气分析9.6%年息计算。依据《建设工程经济评价方法和参数》的规定，利息按以下方法计算：建设期每年应计利息=〔年初借款累计-本年还本付息/2×年利率；营运期每年应计利息=〔年初借款累计-本年还本付息/2×年利率；还清年份应计利息=年初借款累计/2×年利率。2301序工程

20232023 合号 年 年 计1投资 3300

3609

3300

360筹措 9

2300

230金 04借款 1000

10002序 号销售收入附加

20232023 合计年 年0 4620 4620149.6 149.9 72. 1

0 31

139城市维护税0城市维护税06.936.9教育费附加04.1584.2所得税0022.32.43、总本钱费用估算表单位:万元序工程 2023号 年2023年合计1建设本钱 330030936092财务费用 96 96 192附加

0 7

149.7运行费用 0 0 05合计 3396 554. 3950.7 74、借款还本付息打算表单位:万元序 工程 20232023合32年末借款本息1000年末借款本息10001000累计借款本金10000本年应计利息9696192本年还本付息9696192本年还本010001000本年付息969619211.11.222.12.25、财务现金流量表 单位:万元i=8%

0.08年 度

利润 折现系数33

值

值

净现累计金流净现量金流量201033960.92593144-3144-3144201554.74620.0100.8573100.8573476396134853413950.74620.003620.03960.9341财务净现值为341万元〔i=8%〕动态投资回收期为2年〔包括建设期在内〕6、国民经济效益费用表单位:万元表 折现率8% 0.0834

10-42023

费用3300.00

效益 折现系 费用折现数 值0.9259 3056

值0

净现值-3056458.70

4620.0

0.8573

393

3961

5122023 0合计 3758.70 4620经济内部收益率为：26.1%国民经济净现值为1024万元动态投资回收期〔含建设期〕为2年

3449

3961

10247、财务评价敏感性分析表素元〕正常状况19.7%1.17341素元〕正常状况19.7%1.1734125%12.9%1.1114325%13.22%1.111602

FBCR

万

N〔年〕358、费用上升5%时财务现金流量表 单位:万元i=8%

0.08折现系费用折现利润折现净现累计折现系费用折现利润折现净现累计净现数值值金流量金流量201035660.92593302-3302-33022015824620.0010.857349910.8573499396134621604148.04620.003800.83960.9160财务净现值为160万元〔i=8%〕95%时财务现金流量表单位:万元i=8%

0.08累计折现系费用折现利润折现净现累计折现系费用折现利润折现净现净现数值值金流量金流量2010201

3396554.7

0.92590.857336

3144476

-3144 -31443287 1431 03950.7 4389.00i=12.9%财务净现值为143万元〔i=8%〕

3620.0 3762.9 1431010%时财务现金流量表单位:万元折现率i=8%

0.08年度费用利润折现系数费用折现值利润折现值净现金流量累计净现金流量202333960.92593144-3144-31442023554.75082.000.8573476435738817373950.75082.003620.04357.0737i=33.3%财务净现值为737万元〔i=8%〕2年〔包括建设期在内〕四、敏感性分析5%、幅度变