房地产金融风险及其应对策略

Riskisanobjectiveexistence;itnotonlyexistsintherealestateRiskisanobjectiveexistence;itnotonlyexistsintherealestate772011年是否是房地产价格的拐点，为此学者和专家进行了激烈的讨论。这从一方面反映了房地产在我国当前及今后是基础产业和支柱产业,将继续拉动国民经济的增长；另一方面也说明了U前我国房地产投资出现过热。房地产与金融已经相互渗透，房地产投资严重依赖银行贷款，一旦房地产出现下降趋势，银行长期以来积聚的风险便可能恶化，不ft贷款难以消化。风险是客观存在的，它不仅存在于房地产投资中，在银行贷款中也大量存在。我们所做的不是彻底的拒绝风险而是有效避免和降低风险发生的概率。对房地产金融风险的研究不仅可以为普通消费者服务，也可以为政府的宏观政策提供依据。在设计我国房地产金融体系和发展战略时，一定要立足于我国国情，要遵循市场发展的客观规律，认清我国房地产金融发展趋势，找出我们的差距，并在房地产金融创新方面提出相应思路，这才是我们转变房地产金融发展方武、构建适合我国国悄的房地产金融体系的出发点和归宿点。关键词：房地产房地产金融风险创新AbstractWhetherthepriceofrealestateisinflectionpointin2011,scholarsandexpertshavebeendisplUingformanytimes,andthishasreflectedintherealestateindustry.Estateindustryisthebasisforourcurrentandfuturepillarindustrywhichwillcontinuetostimulatethegrowthofthenationaleconomy；theotherhanditalsoshowsthecurrentoverheatedinvestmentinrealestate.Realestateandfinancehavebeeninfiltrated;realestateinvestmentisheavilydependentonbankloans.Oncethedownwardtrendinrealestate,banksmayworsentheriskoflongaccumulationofbadIoanswillbedifficulttodigest.investment,theexistenceoflargenumbersofbankloans.Wedonotcompletelyrejecttherisksbuttoeffectivelypreventandreducetheprobabilityofrisk.Researchonfinancialrisksofrealestatenotonlyserveforthegeneralconsmner,butalsopnrvidethebasisforthegoemmeiifsmacroeconomicpolicies.Whenwedesignfinancialsystemandgrowingstrategyofrealestate.weshouldbasedonournationalconditions,followtheobjectivelawofthemarketprogress,recognizetherealestatefinancialdevelopmenttendency,findthedistanceofthem,andproposeinnovatethinkingofrealestatefinancial.Thisisourstartingandfinishingpointofchangingdevelopmentwaysandbuildingsystemofrealestatewhichfitforournationalconditionsfinancial.Keywords:realestate;financialriskofrealestate;innovation目录仁绪论2—地产金融及房地产金融风险1房地产金融2.2房地产金融风险概述—我国房地产市场发展现状—*1从产品供给和企业角度分析3.2从市场和消费者角度分析丽从产品和科技进步的角度分析4•—我国房地产金融风险4.1我国房地产金融风险4.1.1房地产企业过度扩张，信用风险显著4.1.2房地产新政频出，系4统性风险陡增…4.1.3资产负债结构错位，流动性风险显现54.2我国房地产金融风险的成因4.2.1房地产业融资结构不合理4・2・2房地产金融创新缓慢4・2・3房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善4・2・4房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理••…4.3我国房地产金融风险的评价43.1政策风险评价4・3.2房地产信贷风险评价4・3.3流动性风险评价4・3.4行业竞争风险评价5.房地产金la风险的应对策略……生1我国房地产金融的创新现状一左我国房地产金融创新的思路5-3房地产企业对金融风险的应对策略致谢辞附录1212131718196.结束语.9參考文献・9101010111112致谢辞附录在我国经济高速发展的今天，房地产金融所面临的风险是我们必须高度重视的问题。应对房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。房地产金融风险理论的研究将对我国房地产业和房地产金融行业的发展起到理论指导的作用。从微观层面上讲，金融机构、开发商和消费者都希望能够规避房地产金融风险，使自己处在最有利的地位。从宏观层面上讲,研究房地产金融风险及其应对策略是研究房地产业、金融业发展战略以致研究国民经济发展战略的需要。本文认为对我国房地产金融发展过程中已经出现或将来有可能出现问题进行及时的治理和预防是有意:义的，可以为国民经济持续健康发展提供有效的理论依据。2.房地产金融及房地产金融风险2.1房地产金融房地产金融是指与房地产生产、流通和消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动(1)。从房地产业与金融业的密切关系中可以看到，房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透，是在房地产生产、流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等的一系列经济活动。如果说金融是货币资金的融通，那么，我们也可以把房地产金融称为房地产货币资金的融通⑵。房地产金融的具体业务是指包括房地产企业存贷款、生产性开发贷款.证券(股票、债券)融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。房地产金融是整个金融业的重要组成部分。山于房地产金融的融资对象具有与一般商品不同，决定了房地产金融具有以下四个特点：房地产金融是一个广阔的金融资产投资领域，需要融通得资金量大；房地产金融具有较强政策性，使房地产成为较好的抵押担保品；房地产金融债权有保障，可稳定的提供源源不断的现金流；房地产流动性可通过证券化经营来弥补⑶。房地产金融体系包括三大部分:组织机构体系房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面乂是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。金融工具体系在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。配套设施体系在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管，高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等⑷。房地产金融风险概述房地产金融风险，是指房地产金融领域中的一种“不确定性或信息不对称”⑸，即经营房地产金融业务的金融机构（主要是指金融机构、房地产开发商、房地产投资者、消费者、土地储备机构），山于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性囿。房地产业的发展离不开金融的支持，主要体现在以下三个环节:房地产的开发环节房地产业是一个资金密集型的行业。投资周期长，资金回收慢，一个房地产项U的开发建设少则需要儿百万上千万元，多则儿亿、儿十亿元。金融机构可以利用其网络优势，吸收企业和居民手中的闲散资金，将短期、小额的资金转化为长期、大额的资金，作为房地产信贷资金的来源。而房地产企业则以土地或房产为抵押，从金融机构融入资金，以保证房地产开发的顺利进行。房地产业的特殊性决定了企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业很容易因资金周转困难陷入困境。房地产的消费环节房地产具有高资本价值的属性，其价格的昂贵性使消费者购房时通常会遇到资金不足的困难，而房地产开发企业乂希望能够一次性收回资金,如果没有金融机构的介入，销售难以成功。通过金融机构发放房地产消费贷款，可资助购房者提高支付能力，提前实现住房消费。对房地产开发企业来说，此举大大缩短了销售时间，加快了资金周转。3•房地产的建筑环节在我国，在房地产的建筑环节，开发商往往要求建筑企业垫资，而这部分垫资是建筑企业的流动资金，建筑企业的流动资金中有很大一部分来自于银行的流动资金贷款。3.我国房地产市场发展现状3.1从产品供给和企业角度分析现有的房地产市场呈现出以下特点:房地产产品价格差异扩大，各种档次的价格相互之间的参照性减低,低价更低，高价更高，总体均价趋降;房地产行业边际利润水平降低，既有市场竞争因素，也有资金成本因素，但因其销售规模较大，因而对投资仍具较强吸引力;资金"技术"品牌"土地等行业门槛大大提高，迫切需求职业化的专业队伍，尤其是土地资源的限制，使得进入成本大增;房地产项U的俏售速度减慢，虽然市场总量迅速扩大，但政府管制趋强，而消费冲动趋减，销售周期加长;日趋激烈的市场竞争造成营销成本上升，客户服务成本亦呈上升趋势，营销成本使项U利润更趋降低。从市场和消费者角度分析房地产市场正山生存消费型转向投资消费型，随着房地产市场产品供应的日趋丰S及消费者的成熟，房地产市场的需求形态及消费者购房心理正在发生着深刻变化，消费者对房地产的需求正从必需品转向追求孚受的消费品，住房的功能也山原先的保值、增值的房产功能向消费、享受功能扩展。山于产品供应日渐丰S,消费者无须担心房价的涨落而难以把握购房时机,而可以根据自身的喜欢及需求去决定，但消费者在如此有利的市场中也并非绝对的赢家，还是要承担进入市场必然应当承担的买家风险和投资风险。在从生存消费向投资消费转型的过程中，消费者改善居住需求而消费房地产的消费需求仍然是拉动市场发展的核心动力，但这并不说明现在的房地产市不热，因为改善人们居住条件是个持续、长期的过程，不能在短期内实现。如果各种资金都为追求利润而盲U进入市场，人们都为改善居住而过度透支消费，房地产投资增幅及消费速度超过房地产市场所能容纳的合理限量及所能承受的合理速度，房地产市场就会产生泡沫。从产品和科技进步的角度分析随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化，在这个过程中，产品同质化成为市场主流发展趋势。因产品品质水平普遍提高及所购产品大体相似，大多数人孚有基本相似的居住条件，人们对住房进行更新换代的速度加快，房地产商利用建筑业“建材业V殳讣业的技术应用，不断推出对消费者更具吸引力的新产品,表现出电子业的某些现象。山于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求，在以产品为主题的房地产市场中，房地产企业专业化水准大大提面，全行业明显进步而且更加理性，发展商S熟练掌握房地产业的规律和技术，模仿和照搬都有助于行业发展，但不能保证项U成功。整个房地产市场从你死我活的竞争转向资源组合，行业内部不同优势的各方走向寻求共同利益，专业咨询代理机构的市场不断扩大。我国房地产金融风险剖析房地产金融近年来飞速发展，取得了显著成就，同时，也出现了不少问题。U前，日益增大的房地产金融风险已成为当前经济运行中最值得关注的问题之一。4.1我国房地产金融风险4-1.1房地产企业过度扩张.信用风险显著在房地产市场的资金链中，我国银行资本基本参与了房地产开发的全过程。因此，银行除了要间接承受巨大的市场风险外，还要直接承受借款客户的信用风险⑺。通常，信用风险是商业银行开展信贷业务面临的主要风险之一，而这类风险正因我国商业银行对房地产企业和个人贷款的集中度不断提高显得尤为突出。主要表现在以下两个方面:其一，房地产企业信用风险不断增加。众所周知，房地产开发所需资金数额巨大，所以，房地产企业只能通过外援性融资来解决资金缺口。近年来，我国房地产市场空前繁荣，房地产企业极力寻求资金支持，加速扩张。首先，房地产企业充分利用“财务杠杆”原理向银行借款，尽管中国人民银行规定房地产开发项U必须具备“四证”⑻才可发放开发贷款，但房地产开发企业以不正当方式取得或提供虚假"四证"的情况也时有发生；其次，为获取继续开发建设项U的资金，房地产开发企业一方面高估房地产项U的价值，另一方面提前启动银行按揭贷款程序；第三，通过“假按揭”：刃骗取银行贷款。据工商银行消费信贷部门佔计，工商银行个人住房贷款中，有80%的不良资产是因“假按揭”造成的。银行资金直接或间接参与了房地产开发项U接参与了房地产开发项U的全过程,者因销售不及时导致大量资金积压,地产开发企业的资金链将很快断裂,之大不言而喻。如果项U不能如期竣工形成烂尾，或或房地产市场价格突然急剧下降，房银行贷款将无法如期偿还，信用风险其二，个人住房贷款信用风险将逐步显现。国际经验表明：个人住房贷款违约率一般在贷款发放的8-10年后才显现出来，而我国的个人住房贷款业务是2000年左右开始开展的，也就杲说，当前我国个人住房贷款违约率即将显现。个人住房贷款作为一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还性和不确定性等特点，其风险是逐年积累和释放的。当经济出现周期性波动或利率上升，房地产价格向下逆转时，房价会一路走低，个人的住房贷款就很可能成为银行不良资产，这种悄况在当前商业银行普遍缺乏个人房贷的事前风险预警和事后资产保全机制、房地产贷款证券化市场环境尚未成熟，个人诚信系统尚未完全建立的情况下更容易发生。4.1.2房地产新政频出，系统性风险陡増从理论上讲，房地产业涉及的产业门类众多，产业关联度强，具有较强的发展惯性，考虑到市场调节具有滞后性，政府当局应该特别重视本国的房地产业的发展状况并适时出台相关措施以引导其持续健康发展。通常而言，寻找有利于本国房地产业发展的政策是一个"研究一制定一实施一再研究一再制定一再实施"的循环过程。因此，在找到最佳政策之前的阶段，也即对房地产市场尚未形成有效调节机制的情况下，房地产市场极易产生大幅波动，影响到房地产市场的所有参与者和服务者。但从U前发展状况来看，中国房地产政策已山之前的支持转向抑制投机，2010年出台的多项抑制投机的政策虽然已经对房产交易量产生了较为明显地影响，但房产价格尚未出现明显地下降趋势，很多房产市场参与者对政策持观望态度，这些政策措施能否达到预期U的,尚不能确定，调控难言硕果。日前，我国对房地产市场和房地产金融的调控力度一直在增强，更多的政策措施会随着房地产市场的发展纷纷出台，这无疑会对房地产金融市场i体的生产经营产生重大的影响，各商业银行面临的房地产金融系统性风险也将进一步增加。4,1.3资产负债结构错位，流动性3风险显现商业银行软资产、硬负债的特性容易导致其资产负债在数量、期限、结构上的不匹配，从而引发较大的流动性风险。虽然长期以来我国银行体系存在着公司法人治理结构不完善、资本充足率不足、不ft资产比率高等问题，但山于具有国家信用和居民的高储蒂率保证，商业银行的流动性风险一直不明显。但随着我国银行体系的深入改革和资本市场制度性缺陷的逐步解决，资本市场上居民储蓄开始分流，银行体系的居民储蓄存款占各项存款的比率呈逐年下降趋势，银行流动性风险增加，成为银行高度关注的风险之一。4.2我国房地产金融风险的成因42,1房地产业融资结构不合理我国房地产开发资金构成与国外相比呈现出以下特点：企业自有资金不足、过分依赖银行贷款。房地产企业在资本市场中融资渠道非常狭窄,仅仅限于股市融资，债券市场对于中国的大多数房地产开发企业是关闭的。近儿年，山于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。单一银行体系支撑着我国整个房地产金融。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80忍银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。山于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位,导致了我国房地产融资渠道单一的问题。房地产金融与房地产业相互依存，二者的风险具有共生性，而我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。4.2.2房地产金融创新缓慢U前，我国政府对房地产金融实行严格的利率管制，界定了金融机构业务经营的范W,使房地产金融创新发展的空间受到限制。在我国，房地产金融工具品种少，房地产融资渠道狭窄，银行面临的流动性风险日益突出。另外，房地产消费信贷刚刚起步，贷款品种相当匮乏，无论是贷款乘数、利率水平,还是贷款还款方式，都比较单一，难以满足不同消费者的需要，阻碍了该业务的拓展。尤其是个人住房抵押贷款发展缓慢，这就更提不上住房抵押贷款证券化了。在我国，山于居民收入过低而无力承担贷款中比例过高的首期付款，缺乏对偿还能力的预期，贷款还贷年限过短,利率档次过高，还贷方式单一，抵押品保险机制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房还未得以改善。4.2.3房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善u前，我国房地产金融法规不够健全，法制建设滞后。例如，虽然已出台了一些涉及房地产抵押贷款的法律，如《民法》、《城市房地产管理法》等，但总的来说住房消费贷款运作的法律环境不够完善，有些法律缺乏可操作性，特别是作为住房消费的⑥要形式即住房按揭贷款，更是缺乏法律方面的保证，这不利于房地产金融的进一步健康发展。同时，房地产金融也缺乏有效的监管体系，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也亟待制定。4.2.4房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理山于我国房地产金融机构不健全，缺乏科学、合理.规范的经营，使得房地产市场资金的配置效率低下。加之我国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场规律进行配置，阻碍了社会资金向房地产金融领域的流动，受系统内资金供应者的经济状况和储蓄率的制约，融资数量有限，难以满足房地产庞大的资金需求。而另一方面，房地产资金的投向结构却不够合理，商业用房的投资增幅高于住宅投资，经济适用住房建设投入不足，导致房地产市场出现总量相对不足的结构性失衡。既使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民的有效需求得不到满足，乂造成房地产商盲U开发，出现房地产供给的结构性过剩，空置率居高不下，资金流通链条断裂。4.3我国房地产金融风险的评价4.3.1政策风险评价2009年末我国货币政策经历了山松到紧的变化，上半年对资金供给的释放、信贷的放松为基调，最终达到拉动内需、刺激经济的日的。下半年开始山于房价高企，投机现象严重，国家陆续出台遏制房价上升的政策,U前，监管层贯彻大力防范房地产信贷增长引发金融风险的政策导向。2010年房地产信贷政策仍然从紧，从紧的货币政策，在供给方面，限制开发贷款对企业可会影响企业现金流，企业的资金链吃紧，这对房地产的销售以及实力不足的中小房地产企业将是一个严峻的考验。4.3.2房地产倍贷风险评价尽管受到宏观调控的制约，房地产信贷业务蕴含的风险仍不容忽视:一毘部分房地产开发企业面负债经营导致信用风险。我国大部分房地产开发商自有资金较少，开发资金来源以银行信贷等间接融资为主，企业资产负债率较高。随着我国房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大,开发贷款门槛提高以及升息周期的到来，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，就会导致不良贷款的产生。二是房地产跌价引发市场风险。近年来部分地区房地产销售价格上涨较快，容易导致市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫:山。一旦遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，会引起房地产价格下跌，作为抵押物的房地产价格也将大幅缩水，给银行带来不小的损失。三是发放房地产贷款过程中存在操作风险，突出表现在：向手续不完备、“四证”不齐、项U资本金未全部到位的开发商发放贷款；向主体结构未封顶的项U发放个人住房贷款；对借款人的财务分析不到位，对贷款的真实性调査不充分，贷后管理薄弱等。四是“假按揭〃蕴含道德风险。假按揭不以真实购房为U的，开发商以其他关系人冒充购房人，通过虚假销售（购买）方武，套取银行贷款,以达到降低财务成本，缓解资金周转困难的U的。由于假按揭的申请人大多不具备还款能力且无还款意向，因此该类贷款已成为个人住房贷款最上要的风险源头。五是法律法规限制了贷款抵押品的执行，加大了法律风险。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条"对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，加大了抵押物执行的法律风险。4.3.3流动性风险评价房地产投资的周期一般都较长。从房地产开发周期来看，至少都要2-3年，如果要对商业性房地产进行持有型投资，至少还要3-5年；从住房金融服务来看，住房按揭贷款一般以10-30年的居多，可见房地产投资对资金的期限要求较高。山于我国房地产金融是以一级市场为主，儿乎没有证券化和房地产基金等二级市场，住房金融、房地产开发投资和商业物业投资都缺乏便于让投资者变现的二级市场，使得投资的流动性较差，流动性风险较大。4.3.4行业竞争风险评价当前资金链紧张导致开发商的生存模式发生新一轮变迁。类似万科这样的企业提前一步收到了现金为王的信号，从2007年开始就降价销售。同时，中小开发商纷纷出售股权、土地，寻求资金，实力强劲的大型开发商在国内加快了"跑马圈地"的步伐，使房地产的风险加剧。房地产金融风险的应对策略5.1我国房地产金融的创新现状（-）以银行信贷为主导，融资方式单一。我国房地产业发展主要依幕飞艮行信贷资金支持，股权融资和债券融资比例过小，行业内用于房地产开发的长期资金严a不足，开发商过于依赖行业外商业银行的贷款支持，房地产金融创新刻不容缓。（二）房地产金融产品创新层次低，同质化现象严重。我国的住房抵押贷款证券化开始于2005年底，中国建设银行为其首笔30.17亿元的住房抵押贷款证券--“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”公开征集承销团，这也是迄今为止的惟一一款MBS产品。而且产品创新主要表现为引进吸收性的多，原创性的少，同质化现象严重等特点。（三）房地产金融产品创新风险意识较弱。从理论上讲,住房抵押贷款证券化具有分散张行风险、增加新的融资渠道和促进固定收益证券市场发育等诸多好处血。然而,我国商业银行进行住房抵押贷款证券化的意愿并不强烈。主要受以下儿方面因素的制约:一方面是银行盈利模式单一，对于住房抵押贷款证券化融入的资金缺乏良好的投资盈利渠道；另一方面是住房抵押贷款资产是银行优质资产,违约率非常低，银行缺乏将其证券化出售的动力。另外我国住房抵押贷款证券化的制度不健全，也阻碍了金融创新的进一步发展。（四）房地产投资信托基金发展滞后。房地产投资信托基金作为有效的投资手段可以活跃和刺激金融市场,作为融资手段乂可以推动房地产业的发展但是，山于我国相关的法律法规还不完善,房地产投资信托基金乃至整个产业投资基金在我国都是新生事物,所以在我国发展房地产投资信托基金还存在许多障碍。5.2我国房地产金融创新的思路（-）逐步形成中国特色的避免通胀的多层次的房地产金融市场体系。一个竞争性的房地产金融市场对于一个高效率的房地产金融体系至关重要。大力发展房地产金融市场，使国内房地产企业直接上市融资及发展住房抵押贷款二级市场，是我国房地产金融发展的必山之路。房地产金融市场一般是无形的市场，在大多数国家，房地产金融市场并没有固有的交易场所，但不排除有些国家的房地产证券在固定的的证券市场或公开市场上发行和交易的悄形。按照银监会"三个办法一个指引"要求，提升银行专业化、国际化水准，朝着精细化、差异化的全流程信贷风险管理思路,积极稳妥推进市场体系建设。可以说，企业直接上市融资和住房抵押贷款二级市场的兴起，是二战后西方发达国家住房贷款成倍增长的推动因素。为此，我国监管部门应该适当放宽房地产企业上市的条件，扩大房地产企业融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化，带动我国资本市场的发育。同时，加快积极推进住房抵押贷款二级市场的建设。U前我国住房抵押贷款已经形成相当规模，据不完全统计，国有四大银行个人住房贷款余额已经超过儿万亿，由此形成的“短存长贷”矛盾日益突出，银行所面临的流动性风险日益加重。因此，通过住房抵押贷款证券化来发展我国的住房抵押贷款二级市场是十分必要的。借助住房抵押贷款二级市场的融资功能,加快信贷资金流动速度，不仅可以缓解住房抵押贷款中存在的资金紧张和结构不合理状况，还可以大大减轻商业银行开展房地产金融业务的系统性风险。（二）要建立以客户为中心的住房金融产品创新体系。有效的房地产金融产品创新体系必须是有服务于不同U的和人群的产品，产品渗透率、覆盖率和附加值要高；还要细分市场，为不同住房消费群体量身定做适销的住房金融产品，实行差别化服务。在住房金融产品创新上9对现有的住房金融产品进行深度挖掘和精细维护，把住房业务产品体系始终建立在为客户提供多功能、全方位、多点式的综合优质服务上。在产品链打造上,研发住房公积金异地互贷业务、保障房个贷产品、廉租房信用贷款等产品。学习澳大利亚的逆向年金抵押贷款业务（ReverseAnnuityMortgages）,即拥有住房的老年人把房子抵押给金融机构，山金融机构每月向老人提供生活费用。贷款期限为10年，如果在此期间老人去世则可提前清偿金融机构贷款；若老人健在则另行处理。这种贷款的前提是老人必须拥有所居房屋的权益。特别是在我国逐步进入老龄化社会的背景下，专门为老年人提供的专项住房金融产品，逆向抵押贷款无疑是一种新颖的养老思路考虑利率差别化可设计研发“点按揭”业务，即客户在贷款时预先支付银行相关费用，进而获得贷款利率相应降低的房贷产品，也是对未来较长还款品的一种投资。从某种意:义上讲，住房金融工具创新的快慢主要取决于商业银行有无创新的内在动力和外在压力。从U前看从事住房金融业务的国有银行，向真正的流程银行的转变没有最终完成，尚未真正形成自主经营、自主定价的经济实体，因而缺乏积极进行住房金融产品创新的内在动力。同时山于四大银行的垄断地位，也没有进行住房金融产品创新的外在压力，势必造成住房金融产品自主创新能力缺乏，没有形成自己独特的自主尝试和创新的新业务品种和产品体系。其至还没有真正形成住房金融产品研发有效的激励和技术支撑机制，没有形成住房金融产品流程管理运行机制，导致客户需求的产品，在市场上看不到，而银行推出的自己产品,而客户不需要的产品布局。因此，以市场为导向，以客户为中心的产品经营策略，还未真正体现在建立和健全住房金融产品体系当中。在我国通胀压力下来设计住房贷款产品是很困难的，贷款人也很难承担这样高成本的产品。只有加快适应客户需求的住房金产品创新步伐，节省客户的时间,为客户提供更多便利，吸引更多客户，这样的产品策略和产品体系，才能促进住房金融迅速、有效率地发展。（三）组建适应住房金融业务发展的住房金融组织机构。借鉴国外经验，要鼓励非专业性房地产金融机构从事房地产开发和住房信贷业务，同时发展住房金融机构组织功能，兼顾住房融资担保和保险机构的发展。这样才能健全住房金融组织体系。通过建立住房银行、住房融资担保公司和保险公司、住宅融资管理委员会等机构，为住房金融业务发展提供组织保障，降低房地产金融非系统性风险。这样做，不仅有利于居民住房贷款多元化，而且有利于形成竞争性、有效率的住房金融市场。而且在住房银行业务运作中率先尝试利率市场化、混业经营，自主进行住房金融产品定价,发挥利率在住房金融产品研发的调节作用，在充分考虑通货膨胀压力的前捉下，山市场决定的利率才能够充分反映房地产信贷的风险和成本。（四）建立和完善与国际惯例、国际标准相衔接的住房金融法律体系适应房地产金融发展方式转变，要在制度上超前。确定房地产金融的法律地位，补充有关房地产金融条款的法律条例，用法规形式约束开发商和贷款人的金融行为。加强房地产金融立法，强化住房金融合规性风险防范和管理，维护贷款者的切身利益，建立ft好的银行与企业及银行与个人客户的关系，确保房地产金融业务有法可依地运行。真正把问责制度落实到实处，对金融风险隐患和外部欺诈等违规行为和直接责任人，一定追究法律和刑事责任。做好商业银行住房金融业务的建章建制的基础性工作。只有内部操作规程而没有外部法规相配套，这样的法律体系是留有真空的，是不完全的、不科学的。把住房金融法律体系建设与房地产金融监管紧密结合起来。人民银行要定期公布全国房地产金融运行情况报告，银监会要及时发布房地产金融业务监管制度和办法，把住房金融监管纳入银监会重点监管范W,减少监管真空，提高监管有效性。地方政府也可根据本地区实际，率先进行房地产相关的立法工作，配合房地产金融业务法制建设，出台适应本地区悄况的房地产业相关法律。（五）发挥三种住房金融制度优势，组建政策性住房银行。纵观世界各国住房融资制度，第一类是市场融资制度，是通过市场化行为，面向市场去获得资金来支持住房建设和消费，集中体现在U前的自营性或商业性住房贷款上，以美国抵押贷款和住房贷款证券化为代表。第二类是强制性住房储蓄制度，是我国借鉴新加坡的中央公积金制度。第三类是合约性住房储蓄制度，是一种契约方式，一种自愿性的住房储S制度，以德国为代表。至此，当前国际上最主要的三大住房融资制度在国内已经全部山建行率先开办和引进。作为成立住房储蓄银行的天津拥有了世界上住房金融业务的三大融资工具，这是我国其他城市不具备的独特的业务优势和有利条件。如何有效地配置住房金融这种稀缺性资源；能否把住房公积金业务、住房抵押贷款业务与住房储蓄业务紧密地融合在一起，合理调整产品结构，优化资产质量，支撑房地产业的持续稳健发展；如何进行住房金融产品创新，打造全国房地产金融市场品牌；组建全国第一家政策性住房银行,类似国家开发银行经营管理模武，不失为一种发展房地产金融的明智选择。（六）加快房地产金融专业人才和产品经理队伍建设。商业银行进行房地产金融创新，离不开产品经理队伍建设。一是把懂业务、善管理、精通房地产经济和房地产金融的专门人才，充实到住房金融业务条线，不断充实房地产投资、财务分析、房地产金融、公司财务和商业银行经营管理学等方面的知识；二是加强对国际惯例的研修和培训，要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段和运行机制等方面加大研究力度;三是商业银行要有自己的房地产金融研究机构，组建房地产金融研究所。对客户、产品、定价、营销、流程、渠道、服务和管理等进行超前研究分析;定期发布房地产信息和住房金融信息，展开房地产金融应用理论研究以及前沿课题研究，为房地产金融体系建设超前进行设计、规划和研发；四是建立房地产金融首席产品经理制度。银行产品经理侧重流程管理工具和手段的科学运用，把六S格玛理论和管理理念运用到房地产金融业务流程优化和产品创新上来，为房地产金融业务流程管理做好人才储备。房地产企业对金融风险的应对策略宏观经济政策对房地产业的调控,房地产经营的金融风险有大增的趋势。企业应从以下儿个方面来防范金融风险:1.高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要密切注意政府有关房产金融业政策的发展动态，加强金融市场分析与调研，适时调整房地产业务的经营方向与策略要认真进行开发项U的可行性评佔。对市场需求有准备的了解，要积极了解认真领会有关房地产金融的政策和规定，从加强房地产自身经营入手，认真研究相应对策，让房地产开发业务步入良性经营运行的轨道。2•打破单一融资渠道，广泛拓展融资渠道。U前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行融资方式，应大力拓宽房地产间接融资渠道，实现资金来源多元化。以分散日趋严重的房地产信贷风险。不断调整和优化房地产贷款结构。企业应专设部门对住房开发贷款，土地储备贷款。商用房开发贷款等实行严格的分类管理。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴。降低自身的资金运作风险。加强银行业务的关注建立以风险控制为中心的业务监管机制:⑸。首先，要建立起比较系统地房地产行业风险监控，评价，分析机制及报告制度其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调査，及时了解与行业相关的信息建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例。用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。6•结束语本文对中国房地产金融的发展现状以及对我国房地产金融风险行了分析，多角度、多层面地分析中国房地产业发展现状，进而对中国房地产企业应对金融风险提出应对策略。中国房地产金融的发展尚在初级阶段,出现一些风险和隐患是必然的，要客观看这一情况，积极寻求解决方法。当前应对中国房地产金融风险，关键在于建适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。受本人知识水平与所掌握资料的限制，本论文的研究难免有不足之处，出现的错误及不足，恳请各位专家给以指正，在以后的工作中我将继续关注我国的房地产金融风险问题。参考文献［I］毛建林，中国房地产金融风险分析及防范研究［Dh四川：四川大学硕+学位论文,2007.9［2］李若谷、冯春平，美国次贷危机的走向及对中国经济的影响，国际经济评论,2008,3［3］刘思琦,美国次贷危机对中国的风险警示及应对措施,2008,4［4］刘宇涛，房地产风险控制策略分析•中小企业管理与科技,2003,(5)［5］苏爱军,《山信息不对称导致的房地产金融风险与防范九《中国房地产金融》，2004年6月［6］(美)TerrenceH.Clauretie、G・Stacysirmans著(龙奋杰，李文等译)，房地产金融原理与实践［Mh经济科学出版社，2004年12月［7］袁萌萌、贾秀娥，我国房地产金融的风险及防范研究［Jh技术与创新管理，2009,(01)［8］王浩，个人住房贷款的风险与防范［J］，黑龙江对外经贸，2006,(3)［9］王福林，个人住房抵押贷款违约风险［J］•经济学季刊，2005.(3)［10］张晓晶、孙涛，中国房地产周期与金融稳定•经济研究，2006.［II］徐滇庆，房价与泡沐经济［Mh北京：机械工业出版社，2006,73-79［12］(美)特瑞斯•克劳瑞特、G.斯泰西•西蒙，房地产金融［Mh经济科学出版社，2004［13］俞建齐，中国房地产金融风险的分析与防范［D］，湖北：武汉理工大学硕士学位论文，2007.12-15［14］阿德里安娜•施米茨、德博拉-L•布雷特，房地产市场分析案例研究方法［M］(张红译)，北京：中信出版社，2003.385-396［15］刘小平，我国房地产金融风险对策研究Jh经济师，2009,(3)致谢辞行文至此，我的这篇论文已接近尾声，岁月如梭，我四年的大学时光也即将敲响结束的钟声。离别在即，站在人生的乂一个转点上，心中难免思绪万千，一种感恩之悄油然而生。感谢育我成才的老师，这篇论文是在*老师的悉心指导与鼓励下完成的。从论文选题、结构布局、文献搜集到细节性的实证分析和行文规范,郭老师都倾注了很多心血，给出了很多中肯的建议。从他身上我学到了治学的真谛和丰S的知识。感谢金融学专业的所有老师。感谢院系领导给我们提供一个良好的学术氛ffl,感谢老师们本科期间都给予我学习和生活上的帮助。感谢我的父母和亲朋好友。是他们鼓励、支持我继续接受了四年的本科教育，在生活中是他们给了我无数的感动，教会我如何做人，并用实际行动教育我乐观、极积、感恩。感谢和级金融学的同学们。四年来，是你们让我的大学生活变得更加丰S多彩，是你们和我一起成长陪伴我感受这真实的生活，并给我创造了一个温馨的环境，使我的生活字典中更多的充满了善良、信任、踏实、责任。愿同窗友谊之树长青。感谢所有参考文献的作者。本文在写作过程中阅读了大量资料，尤其是本文参考文献中所列文章，是他们开阔了我的思路，提供了重要的启示,为此向他们表示深深的谢意。最后，我要向百忙之中抽时间对本文进行审阅，评议和参与本人论文答辩的各位老师表示感谢。你们的教诲都将使我受益终生。论文虽然完成了，但学问却是永无止境的。今后我会加倍努力工作来报答关心和爱护我的人。Whatrentcontroldoes?Whatrentcontroldoes?Whatrentcontroldoes?Whatrentcontroldoes?HenryHazlittGovernmentcontroloftherentsofhousesandapartinentsisaspecialformofpricecontrol.Mostofitsconsequencesaresubstantiallythesameasthoseofpricecontrolingeneral,butafewcallforspecialconsideration.Rentcontrolsaresometimesimposedasapartofgeneralpricecontrols.butmoreoftentheyaredecreedbyaspeciallaw.Afrequentoccasionisthebeginningofawar.Anarmypostissetupinasmalltown;roominghousesincreaserentsforrooms;ownersofapartmentsandhousesincreasetheirrents.Thisleadstopublicindignation.Orhousesinsometownsmaybeactuallydestroyedbybombs,andtheneedforarmamentsorothersuppliesdivertsmaterialsandlaborfromthebuildingtrades.Rentcontrolisinitiallyimposedontheargumentthatthesupplyofhousingisnot"elastic"——i.e.,thatahousingshortagecannotbeimmediatelymadeup.nomatterhowhighrentsareallowedtorise.Therefore,itiscontended,thegovernment,byforbiddingincreasesinrents,protectstenantsfromextortionandexploitationwithoutdoinganyrealharmtolandlordsandwithoutdiscouragingnewconstruction.Thisargumentisdefectiveevenontheassuinptionthattherentcontrolwillnotlongremainineffect.Itoverlooksanimmediateconsequence.Iflandlordsareallowedtoraiserentstoreflectamonetaryinflationandthetrueconditionsofsupplyanddemand,individualtenantswilleconomizebytakinglessspace.Thiswillallowotherstosharetheaccommodationsthatareinshortsupply.Thesameamountofhousingwillsheltermorepeople,untiltheshortageisrelieved.Rentcontrol,however,encourageswastefuluseofspace.Itdiscriminatesinfavorofthosewhoalreadyoccupyhousesorapartmentsinaparticularcityorregionattheexpenseofthosewhofindthemselvesontheoutside.Permittingrentstorisetothefreemarketlevelallowsailtenantsorwould-betenantsequalopportunitytobidforspace.Underconditionsofmonetaryinflationorrealhousingshortage,rentswouldrisejustassurelyiflandlordswerenotallowedtosetanaskingprice,butwereallowedmerelytoacceptthehighestcompetitivebidsoftenants.Theeffectsofrentcontrolbecomeworsethelongertherentcontrolcontinues-Newhousingisnotbuiltbecausethereisnoincentivetobuildit.Withtheincreaseinbuildingcosts(commonlyasaresultofinflation),theoldlevelofrentswillnotyieldaprofit.Itasoftenhappens,thegovernmentfinallyrecognizesthisandexemplsnewhousingfromrentcontroLthereisstillnotanincentivetoasmuchnewbuildingasifolderbuildingswerealsofreeofrentcontroLDependingontheextentofmoneydepreciationsinceoldrentswerelegallyfrozen,rentsfornewhousingmightbetenortwentytimesashighasrentinequivalentspaceintheold.(ThisactuallyhappenedinFranceafterWorldWarII,forexamplejUndersuchconditionsexistingtenantsinoldbuildingsareindisposedtomove,nomatterhowmuchtheirfamiliesgrowortheirexistingaccommodationsdeteriorate.Becauseoflowfixedrentsinoldbuildings,thetenantsalreadyinthem.andlegallyprotectedagainstrentincreases,areencouragedtousespacewastefully,whetherornottheirfamilieshavegrownsmallerThisconcentratestendstoforcerentsinthem,atthebeginning,toahigherlevelthantheywouldhavereachedinawhollyfreemarket.Nevertheless,thiswillnotcorrespondinglyencouragetheconstructionofnewhousing.Buildersorownersofpreexistingapartinenthouses,findingthemselveswithrestrictedprofitsorperhapsevenlossesontheiroldapartinents,willhavelittleornocapitaltoputintonewconstruction.Inaddition,they,orthosewithcapitalfromothersources,mayfearthatthegovernmentmayatanytimefindanexcuseforimposingrentcontrolsevenonthenewbuildings.Anditoftendoes.Thehousingsituationwilldeteriorateinotherways.Mostimportant.unlesstheappropriaterentincreasesareallowed,landlordswillnottroubletoremodelapartmentsormakeotherimprovementsinthem.Infact,whererentcontrolisparticuiarlyunrealisticoroppressive,landlordswillnotevenkeeprentedhousesorapartmentsintolerablerepair.Notonlywilltheyhavenoeconomicincentivetodoso;theymaynotevenhavethefunds.Therent-controllaws,amongtheirothereffects,createillfeelingbetweenlandlordswhoareforcedtotakeminimumreturnsorevenlosses,andtenantswhoresentthelandlord'sfailuretomakeadequaterepairs.theimmediatepressureofnewdemandontherelativelyfewnewbuildings.ItAcommonnextstepoflegislatures,actingundermerelypopticalpressuresorconfusedeconomicideas,istotakerentcontrolsoff"luxury”apartmentswhilekeepingthemonlowormiddle-gradeapartments.Theargumentisthattherichtenantscanaffordtopayhigherrents,butthepoorcannot.Thelong-runeffectofthisdiscriminatorydevice,however,istheexactOppositeofwhatitsadvocatesintend.Thebuildersandownersofluxuryapartinentsareencouragedandrewarded;thebuildersandownersofthemoreneededlow-renthousingarediscouragedandpenalized.Theformerarefreetomakeasbigaprofitastheconditionsofsupplyanddemandwarrant;thelatterareleftwithnoincentive(orevencapital)tobuildmorelow-renthousing.Theresultisacoinparativeencouragementtotherepairandremodelingofluxuryapartments,andatendencyforwhatnewprivatebuildingthereistobedivertedtoluxuryapartments-Butthereisnoincentivetobuildnewlow-incomehousing,oreventokeepexistinglow-incomehousingingoodrepair.Theaccommodationsforthelow-incomegroups,therefore,willdeteriorateinquality,andtherewillbenoincreaseinquantity.Wherethepopulationisincreasing,thedeteriorationandshortageinlow-incomehousingwillgrowworseandworse.Itmayreachapointwheremanylandlordsnotonlyceasetomakeanyprofitbutarefacedwithmountingandcompulsorylosses.Theymayfindthattheycannotevengivetheirpropertyaway.Theymayactuallyabandontheirpropertyanddisappear,sotheycannotbeheldliablefortaxes.Whenownersceasesupplyingheatandotherbasicservices.thetenantsarecompelledtoabandontheirapartments.Widerandwiderneighborhoodsarereducedtoslums.Inrecentyears,inNewYorkCity,ithasbecomeacommonsighttoseewholeblocksofabandonedapartinents,withwindowsbroken,orboardeduptopreventfurtherhavocbyvandals.Arsonbecomesmorefrequent,andtheownersaresuspected.Afurthereffectistheerosionofcityrevenues,astheproperty-valuebaseforsuchtaxescontinuestoshrink.Citiesgobankrupt,orcannotcontinuetosupplybasicservices.ofcoursenoacknowledgmentonthepartoftheimposersofrentcontrolthattheyhaveblundered.Instead,theydenouncethecapitalistsystem.Theycontendthatprivateenterprisehas“failed''again;that''privateenteiprisecannotdothejob?*Therefore,theyargue,theStatemuststepinanditselfbuildlow-renthousing.ThishasbeenthealmostuniversalresultineverycountrythatwasinvolvedinWorldWarIIorimposedrentcontrolinanefforttooffsetmonetaryinflation.Sothegovernmentlaunchesonagigantichousingprograin——atthetaxpayers*expense.Thehousesarerentedataratethatdoesnotpaybackcostsofconstructionandoperation.Atypicalarrangementisforthegovernmenttopayannualsubsidies,eitherdirectlytothetenantsinlowerrentsortothebuildersormanagersoftheStatehousing.Whateverthenominalarrangement.thetenantsinthebuildingsarebeingsubsidizedbytherestofthepopulation.Theyarehavingpartoftheirrentpaidforthem.Theyarebeingselectedforfavoredtreatment.Thepoliticalpossibilitiesofthisfavoritismaretoocleartoneedstressing.Apressuregroupisbuiltupthatbelievesthatthetaxpayersoweitthesesubsidiesasamatterofright.AnotherallbutirreversiblestepistakentowardthetotalWelfareState.Afinalironyofrentcontrolisthatthemoreunrealistic,Draconian,andunjustitis,themorefervidthepoliticalargumentsforitscontinuance.Ifthelegallyfixedrentsareontheaverage95percentashighasfreemarketrentswouldbe,andonlyminorWhentheseconsequencesaresoclearthattheybecomeglaring,thereisinjusticeisbeingdonetolandlords,thereisnostrongpoliticalobjectiontotakingoffrentcontrols,becausetenantswillonlyhavetopayincreasesaveragingaboutpercent.Butiftheinflationofthecurrencyhasbeensogreat,ortherent-controllawssorepressiveandunrealistic,thatlegallyfixedrentsareonly10percentofwhatfreemarketrentswouldbe.andgrossinjusticeisbeingdonetoownersandlandlords,agreatoutcrywillberaisedaboutthedreadfulevilsofremovingthecontrolsandforcingtenantstopayaneconomicrent.Theargumentismadethatitwouldbeunspeakablycruelandunreasonabletoaskthetenantstopaysosuddenandhugeanincrease.Eventheopponentsofrentcontrolarethendisposedtoconcedethattheremovalofcontrolsmustbeaverycautious,graduakandprolongedprocess.FewoftheopponentsofrentcontroLindeed,havethepoliticalcourageandeconomicinsightundersuchconditionstoaskevenforthisgradualdecontrol.Insum,themoreunrealisticandunjusttherentcontrolis,theharderitispoliticallytogetridofit.Incountryaftercountry,aruinousrentcontrolhasbeenretainedyearsafterotherformsofpricecontrolhavebeenabandoned.Thepoliticalexcusesofferedforcontinuingrentcontrolpasscredibility.Thelawsometimesprovidesthatthecontrolsmaybeliftedwhenthe“vacancyrate"isabowacertainfigure.Theofficialsretainingtherentcontrolkeeptriuinphantlypointingoutthatthevacancyratehasnotyetreachedthatfigure.Ofcoursenot.Theveryfactthatthelegalrentsareheldsofarbelowmarketrentsartificiallyincreasesthedemandforrentalspaceatthesametimeasitdiscouragesanyincreaseinsupply.Sothemoreunreasonablylowtherentceilingsareheld,themorecertainitisthatthe"scarcity"ofrentalhousesorapartinentswillcontinue.Theinjusticeimposedonlandlordsisflagrant.Theyare,torepeat,forcedtothemselves.Thesubsidizedtenantsmayfrequentlybericherthanthelandlordforcedtoassumepartofwhatwouldotherwisebehismarketrent.Thepoliliciansignorethis.Meninotherbusinesses,whosupporttheimpositionorretentionofrentcontrolbecausetheirheartsbleedforthetenants,donotgosofarastosuggestthattheythemselvesbeaskedtoassumepartofthetenantsubsidythroughtaxation.Thewholeburdenfallsonthesinglesmallclassofpeoplewickedenoughtohavebuiltortoownrentalhousing.Fewwordscarrystrongerobloquythanslumlord.Andwhatisaslumlord?Heisnotamanwhoownsexpensivepropertyinfashionableneighborhoods.butonewhoownsonlyrundownpropertyintheslums,wheretherentsarelowestandwherepaymentismostdilatory,erraticandundependable.Itisnoteasytoimaginewhy(exceptfornaturalwickedness)amanwhocouldaffordtoowndecentrentalhousingwoulddecidetobecomeaslumlordinstead.Whenunreasonablepricecontrolsareplacedonarticlesofimmediateconsuinplion,likebread,forexample,thebakerscansimplyrefusetocontinuetobakeandsellit.Ashortagebecomesimmediatelyobvious,andthepoliticiansarecoinpeHedtoraisetheceilingsorrepealthem.Buthousingisverydurable.Itmaytakeseveralyearsbeforetenantsbegintofeeltheresultsofthediscouragementtonewbuilding,andtoordinarymaintenanceandrepair.tosubsidizetherentspaidbytheirtenants,oftenatthecostofgreatnetlossestosubsidizetherentspaidbytheirtenants,oftenatthecostofgreatnetlossestosubsidizetherentspaidbytheirtenants,oftenatthecostofgreatnetlossestosubsidizetherentspaidbytheirtenants,oftenatthecostofgreatnetlossesItmaytakeevenlongerbeforetheyrealizethatthescarcityanddeteriorationofhousingisdirectlytraceabletorentcontrol.Meanwhile,aslongaslandlordsaregettinganynetincomewhateverabovetheirtaxesandmortgageinterest.theyseemtohavenoalternativebuttocontinueholdingandrentingtheirproperty.Thepoliticians—rememberingthattenantshavemorevotesthanforcedtogiveupgeneralpricecontrols.Sowecomebacktoourbasiclesson.Thepressureforrentcontrolcomesfromthosewhoconsideronlyitsimaginedshort-runbenefitstoonegroupinthepopulation.Butwhenweconsideritslong-raneffectsoneverybody,includingthetenantsthemselves,werecognizethatrentcontrolisnotonlyincreasinglyfutile,butincreasinglydestructivethemoresevereitis.andthelongeritremainsineffect.房租管制的后果亨利-黑兹利特政府对院宅和公寓房租的管制，是价格管制的一种特殊形式。从实质上讲其主要后果与一般的物价管制也是相同的，但仍有儿点需要特别考虑。有的时候，实行房租管制是整个物价管制政策的一个部分，但多数时候则是通过专门立法来规范的。这类情况往往出现在在战争初期。有的小镇因为部队驻扎，寄宿店主提高房价，公寓和院宅的业主提奇租金，于是这导致了公众的愤慨。或者，在某些城镇，房屋事实上可能被炮弹炸毁了,而对武器或其他军需品的需求乂挤占了建筑业所需的原材料和劳动力。房租管制最初是以房屋供应缺乏"弹性"为依据强制实施的一也就是说，无论租金被提高到怎样的水平，住房短缺都不可能得到立即弥补。因此，人们坚持认为，通过禁止提高房租，政府可以保护租户不被敲竹杠、不被盘剥，同时不会对业主造成实质的伤害，也不会打消建造新房屋的积极性。即便我们假设不会长期实行房租管制，上述论调也有缺陷。它忽视了一个立即就会出现的后果。如果我们允许房东提高租金，以反映出通货膨胀和真实的供求状况的话，那么，各个租户将会节省租用面积以求经济合算。这样使得其他人可以分孕供不应求的居住设施。相同数量的住房，就可以供更多的人居住，直到房荒得到缓解。然而，