房地产开发企业成本核算会计实务

房地产开发企业成本核算会计实务开发成本开发成本（一）土地征用及拆迁补偿费（二）前期工程费（三）整体建筑安装工程（四）基础设施费（五）公用配套设施（六）开发间接费用（一）土地征用及拆迁补偿费1.土地出让金项目支付的土地出让金、土地开发费、土地使用费、土地变更用途和超面积补交的地价。2.土地整治费大市政配套费及其它土地整治费用3.土地转让费土地转让费及转让、变更登记等手续费4.拆迁补偿费有关地上、地下建筑物或附着物的拆除及拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、回迁房建造支出等。5.土地税费缴纳的契税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途的费用支出等（二）前期工程费1.咨询评估费可行性研究费；公证费及规划、交通、环境评估费和市场调研费及委托其它公司所支付的咨询服务费用2.勘探、设计费规划设计费方案招标费、规划设计模型制作费、方案设计费、初步设计费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费、环境施工图设计费施工图设计费主体工程施工图设计费、修改设计费、施工图审查费等勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。其他设计费临时道路的设计，临时用电的规划设计、临时围板设计费3.报批报建费政府报批报建费包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、工程定额测定费、新材料基金（或墙改专项基金）、价格调节基金、劳保基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费及其它报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费、住房转让手续费等。增容费包括水、电、煤气、热力等增容费其他包括行政管理费，支付给招标咨询公司的招标服务费及代办招投标所需的代理费测绘费和检测费土地测绘费和房屋测绘费，消防、环境、电气、工程的检测和验收，消防、环境、电气、工程的检测与验收4.三通一平费临时道路费接通红线外施工用临时道路的设计、建造、拆除等费用临时用电费接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费，开发商承担的工程前期施工用电费等费用。临时用水费接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移、拆除费，开发商承担的工程前期施工用水费等费用。场地平整费为达到设计地坪标高发生的场地清运费、平整等费用，包括挖山，大回填等。临时设施费临时围墙费非总包单位的临时围墙设计、建造、装饰、拆除费用临时办公室租用、建造及装修、装饰、拆除费用临时场地占地费含施工用临时占道费、临时借用空地租费临时围板非总包单位的临时围板设计、建造、装饰、拆除等费用（三）主体建筑安装工程1.主体建筑工程基础工程独立土石方工程、护壁（坡）、桩基及桩基检测、降水主体工程外墙装修工程主体外墙防水、上漆、贴砖工程门窗及幕墙工程铝合金门窗及幕墙工程公共部位精装修主要包括大堂、楼梯间、雨蓬、连廊等的精装修费用室内精装修主要包括厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用2.主体安装工程给排水工程给水、排水、直饮水、热水等管道敷设及设备安装费用空调及通风工程主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制等空调设施安装及管道敷设等费用、通风风道及设备的安装室内强电工程主体工程中变配电室的设备安装及管线敷设费用和动力照明及防雷接地工程室内弱电工程保安监控及停车管理、家居智能化、电子巡更系统室外背景音乐、电信网络工程（包括设备采购及安装费）、在消防广播之外，独立增设的背景音乐设备采购及安装费消防工程消防报警系统设备安装费包括消火栓及自动喷淋设施安装费燃气工程煤气管线等燃气设施安装费电梯工程电梯设备供应和安装3.其它工程监理费支付给工程监理单位的费用预算编审费为编制、审查施工图概算、预算、结算所

支付的费用（四）基础设施费1.红线外给排水系统红线外管线铺设费、接口补偿费、搭桥费等2.红线内给排水系统红线内管线设计费、铺设费、接口补偿费、搭桥费等3.锅炉房独立建设的锅炉房设计及土建、安装工程费4.室外高低压系统设备高压线，接口、搭桥等设备，独立建设的配电室设备及开闭站设备安装费高压线铺设费、接口补偿费、搭桥费，独立配电室、开闭站的土建及安装工程费5.园林绿化工程小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出6.景观水体工程小区内雕塑、环廊、假山、凉亭、广场、喷泉流水等景观支出7.市政道路由开发商建设的市政规划道的建设费8.小区道路小区内道路铺设及广场建设费9.围墙建设费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等10.交通设施费各种交通划线，各种交通指示牌、标识牌、示意图、档车器、防撞器等室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等11.室外零星工程儿童乐园等零星设施12.其它（五）公共配套设施费1.学校、幼儿园学校、幼儿园施工及配套设施购置费2.邮局邮局施工及配套设施购置费3.临时公建临时性的公共建筑的施工、装饰装修、拆除等费用4.独立人防工程独立人防工程施工、设备配套等费用5.其它居委会、派出所、岗亭、自行车棚、信报箱、垃圾箱、公厕等设施球场（六）开发间接费1.资本化利息为房地产开发借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入2.物业完善费按有关规定应付的物业前期开办费、其他专项基金等。委托物业代管已竣工房屋的物业费、水电费3.后期维修费工程竣工验收后由开发商承担的各项维修费用4.工资现场管理部门人员的工资、奖金、津贴5.福利费现场管理部门人员工资总额的一定比例14%提取的职工福利费及1.5%的职工教育费6.办公费现场管理部门人员办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议等费用7.差旅费现场管理部门人员差旅费8.交通费现场管理部门人员交通费9.业务招待费现场管理部门人员业务招待费10.通讯费11.折旧费为项目开发使用的固定资产提取的折旧费12.水电费现场管理部门人员耗用的水电费13.租赁费为开发房地产项目而租用的办公室租赁费（一）“开发成本”账户

核算房地产开发过程中所发生的各项费用，该账户应按开发产品的不同内容设置开发成本二级账，在二级账内，设置“土地开发”、“房屋开发”等二级账户进行分类核算。如：

开发成本—房屋开发

开发成本—土地开发

★“土地开发”、“土地征用及拆迁补偿费”

1.单独核算土地的开发成本；

2.土地开发费用直接计入房屋开发成本；

第一种情况是：原来已将土地做为成本核算对象，单独核算了土地的开发成本。这种情况下，在开始进行房屋开发的时候，要将土地开发成本转入房屋开发成本。会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

贷：开发成本—土地开发—某土地

如果土地开发完成后，已将土地的开发成本转入了开发产品，在开始建设房屋的时候，应将作为开发产品的土地成本转入房屋开发成本。会计分录如下：

借：开发成本—房屋开发—某房屋—土地征用及拆迁补偿费

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兴蚁帐伸勉贷腾：蕉银层行僚存突款妄侦快盛咏迷狂刚兰近漂馋膏1朱9她2掌5河0浮7俗019.4月9日委托市政设计院对太平庄路项目小区内上水、下水、热力、煤气、雨水、道路、电力、绿化、围墙等市政设施进行设计，合同签订时暂按115000元的30%预付设计费。

借：预付账款—市政设计院34500

贷：银行存款34500

20.4月12日收到太平庄路项目勘察设计院设计文件，支付余款并取得发票。勘察费计320021.3元，按小区建筑面积126918.4㎡

320021.3÷126918.4=2.53元/㎡单项工程名称建筑面积分配标准分配值商务写字楼360762.53元/㎡90190住宅区861922.53元/㎡218065.8社区商业用房32002.53元/㎡8096配套设施门卫用房902.53元/㎡227.7天然气加压站602.53元/㎡151.8配电室602.53元/㎡151.8小区供暖交换站2002.53元/㎡506园林绿化930.42.53元/㎡2353.912其他辅助用房1102.53元/㎡278.3单项工程名称建筑面积设计概算经济技术指标单位造价居室套数户型平均户/㎡商务写字楼3607613708880038001号楼547298496001800483-31142号楼547298496001800483-31143号楼54729849600180072764号楼54729849600180072765号楼54729849600180072766号楼5472984960018007276小计328321961864003847号楼13340280140002100135-492.648号楼13340280140002100135-492.649号楼13340280140002100135-492.6410号楼13340280140002100135-492.64小计53360112056000540社区商业用房320053760001680门卫用房901224001360天然气加压站602376003960配电室602529004215小区供暖交换站2006640003320园林绿化930.414421201550其他辅助用房1101375001250小计4650.48232520合计126918.4453563720924单项工程名称建筑面积设计概算经济技术指标单位造价居室套数户型平均户/㎡注：1-6号楼六层住宅；7-10号住宅高层，地上15层、地下1层

借：开发成本—房屋开发成本

—商品房（商务写字楼）—前期工程费90190

（住宅楼）—前期工程费218065.76

（社区商业用房）—前期工程费8096

（配套设施）（门卫用房）—前期工程费227.7

（天然气加压站）—前期工程费151.8

（配电室）—前期工程费151.8

（小区供暖交换站）—前期工程费506

（园林绿化）—前期工程费2353.91

（其他辅助用房）—前期工程费278.3

贷：预付账款—勘察设计院96484.8

银行存款223536.4721.4月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付1351000元工程款。

借：在建工程—建筑工程1351000

贷：应付账款—龙泉建筑公司135100022.5月4日支付龙泉建筑公司本期工程款，同时抵扣185500预付账款。

借：应付账款—龙泉建筑公司1351000

贷：预付账款—龙泉建筑公司185500

银行存款1165500

30%工程完工量后抵付预付账款。8325000×30%=2497500

之前以结算1332000，本次支付（2497500-1332000）

1165500即可抵扣预付款。23.5月10日收到建筑设计院太平庄路项目设计图纸，按合同约定支付余款，收到设计发票金额3873180元，商务写字楼按设计概算1.5%收取设计费，其他用房按20元/㎡。商务写字楼按设计概算137088800元，设计费2056332元。该组工程项目设计概算：单项工程名称建筑面积分配标准分配值商务写字楼36076137088800*1.5%2056332住宅区8619220元/m21723840社区商业用房320020元/m264000配套设施门卫用房9020元/m21800天然气加压站6020元/m21200配电室6020元/m21200小区供暖交换站20020元/m24000园林绿化930.420元/m218608其他辅助用房11020元/m22200借：开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）—前期工程费2056332

（住宅楼）—前期工程费1723840（社区商业用房）—前期工程费64000

配套设施（门卫用房）—前期工程费1800

（天然气加压站）—前期工程费1200

（配电室）—前期工程费1200

（小区供暖交换站）—前期工程费4000

（园林绿化）—前期工程费18608

（其他辅助用房）—前期工程费2200

贷：预付账款—建筑设计院1925070

银行存款194811024.5月11日委托隆达招标咨询公司编制太平庄路项目招标文件，编标费292759元，先付50%，招标文件完成后支付尾款。

借：预付账款—隆达招标咨询公司146380

贷：银行存款146380

25.5月21日市政设计完成太平庄路项目市政设计，设计费按概算5950000元的2%收取，计119000元。

借：开发成本—市政配套设施—上水工程—前期工程费16400

下水工程—前期工程费15800

热力工程—前期工程费20400

煤气工程—前期工程费13400

雨水工程—前期工程费11200

道路工程—前期工程费27200

电力工程—前期工程费11000

绿化工程—前期工程费3000围墙工程—前期工程费600

贷：预付账款—市政设计院34500

银行存款8450026.5月25日招标文件完成支付招标编制费

借：开发间接费用—招标编制费292759

贷：预付账款—隆达招标咨询公司146380

银行存款146379

27.5月25日支付招标办招标管理费73189元

借：开发间接费用—招标管理费73189

贷：银行存款73189

28.5月25日收投标单位招标文件费每份10000元共10份

借：银行存款100000

贷：营业外收入10000029.5月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付2156600元工程款。

借：在建工程—建筑工程2156600

贷：应付账款—龙泉建筑公司2156600

30.6月3日太平庄路项目工程监理招标裕龙监理公司中标，中标价1500000，首次支付20%，年底支付40%，交工支付40%。

借：开发间接费—监理费300000

贷：银行存款300000

31.6月4日支付质检费200000元。借：开发间接费—质检费200000

贷：银行存款200000

32.6月5日支付龙泉建筑公司本期工程款，同时抵扣647000预付账款。

借：应付账款—龙泉建筑公司2156600

贷：预付账款—龙泉建筑公司647000

银行存款150960033.6月12日商务楼项目招标，收投标单位投标保证金每单位100万元，6个单位交纳。

借：银行存款6000000

贷：其他应付款—投标保证金6000000

34.6月25日北京建工总公司中标，商务楼中标价129873600元，监理工程师和合同预算部审核确认北京建工总公司预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和预付款支付申请同意，按中标价的10%，支付中标单位预付款12987360元，工程完成80%开始抵扣。

借：预付账款—工程款（北京建工总公司）12987360

贷：银行存款12987360

35.6月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单和已完工程月报经监理和预算合同部审查签字同意，财务部复审同意支付2311000元工程款。

借：在建工程—建筑工程2311000

贷：应付账款—龙泉建筑公司231100036.6月26日退投标保证金

借：其他应付款—投标保证金6000000

贷：银行存款—工商银行6000000

37.6月28日收投标单位住宅楼1-6号楼招标文件费，每份10000元共计十份。住宅每栋5472平方米，共计32832平方米，384户。借：银行存款—工商银行100000

贷：营业外收入100000

38.6月30日取得建设银行一年期270000000短期借款，借款利率7.12%，到期一次还本付息。

借：银行存款270000000

贷：短期借款270000000

39.7月5日支付龙泉建筑公司本期工程款2311000元。

借：应付账款—龙泉建筑公司2311000

贷：银行存款231100040.7月18日支付土地出让金余款

借：应付账款—北京市国土资源局273373668

贷：银行存款273373668

41.7月18日朝阳第一建筑公司中标1-6号楼，中标价51217920元，监理工程师和合同预算部审核确认朝阳第一建筑公司动员预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和动员预付款支付申请同意，按中标价10%，支付中标单位预付款，预付款工程完成80%时分两次从结算款中抵扣。

借：预付账款—工程款（朝阳一建）5121792

贷：银行存款5121792

42.7月22日收投标单位高层住宅楼7-10号楼招标文件费，每份10000元，共计10份。高层住宅每栋13340平方米，135户/栋每户平均92.64平方米（建筑面积：53360平方米）

借：银行存款100000

贷：营业外收入10000043.7月25日龙泉建筑施工有限公司上报本期工程价款结算账单，办公楼因设计变更增加862100元、对方索赔增加325100元，工程结算金额9512200元。经监理和预算合同部与施工单位审查确定结算金额为：9501020元，财务部复审同意结算9501020元工程款，工程竣工。

借：在建工程—建筑工程2350420

贷：应付账款—龙泉建筑公司2350420

44.7月25日公司办公楼完工，固定资产成本10598989.5元。

借：固定资产—房屋建筑—办公楼10598989.5

贷：在建工程—建筑工程9501020

在建工程—待摊支出1097969.5

45.8月5日支付龙泉建筑公司工程款1875369元，扣工程款9501020元的5%质量保证金475051元，两年后支付。

借：应付账款—龙泉建筑公司2350420

贷：银行存款1875369

其他应付款—龙泉建筑公司（质保金）475051开发成本核算例题（二）46.8月12日海淀第一建筑公司中标7-10号楼中标价93380000元。监理工程师和合同预算部审核确认海淀第一建筑公司动员预付款支付申请，经财务部复核中标单位预付款保函和动员预付款支付申请同意，按中标价10%，支付中标单位预付款，预付款工程完成80%时分两次从结算款中抵扣。

借：预付账款-工程款（海淀一建）9338000贷：银行存款9338000

47.8月30日为太平庄路项目取得银行一年半期贷款200000000元，贷款利率6.78%，利息每季支付一次，实际利率7.35%，因贷款发生的各种直接费用2100000元。

借：银行存款197900000

长期借款—利息调整2100000

贷：长期借款—成本200000000

19790=339/（1+r）+339/（1+r）2+339/（1+r）3+339/（1+r）4+339/（1+r）5+339/（1+r）6

+339/（1+r）7+（20000+339）/（1+r）8

解得r=0.018373

年利率=4*r=7.35%48.9月1日还北京综合投资公司,北京化工集团总公司,北京东城新兴投资总公司借款及利息。

借：其他应付款—北京综合投资公司80000000

—北京化工集团总公司60000000

—北京东城新兴投资总公司50000000

开发间接费—借款利息7600000

贷：银行存款197600000

49.9月25日，北京建工总公司申请支付商务写字楼已完工程价款。经监理工程师签字确认，公司合同预算部审核签字确认已完工程量为1200万元。财务部收到工程价款结算账单和已完工程月报，经与中标工程量清单报价和已完工程量和工程形象进度对比时，认为不符，退回预算合同部要求复审，经与监理部门，施工单位均测量复核，施工单位多报已完工程量100万元，

9月30日重报工程价款结算账单和已完工程量月报，本期

已完工程量为1100万元，财务部予以确认。借：开发成本—房屋开发成本

—商品房（商务写字楼）—建筑安装工程费11000000

贷：应付账款—北京建工总公司1100000050.9月30日收到经监理工程师，预算合同部签字确认，朝阳一建公司1-6号住宅楼工程价款结算账单和已完工程月报，本期已完工程量为800万元，经与中标工程量清单比对审核，财务部确认。

借：开发成本—房屋开发成本—商品房-住宅区（1-6号楼）

—建筑安装工程费8000000

贷：应付账款—朝阳一建8000000

51.9月30日收到经监理工程师和预算合同部签字确认的海淀第一建筑工程公司7-10号高房住宅工程价款账单已完工程月报，本月已完工程量为850万元，经与申标工程量清单报价对比审核，财务部确认。

借：开发成本—房屋开发成本—商品房-住宅区（7-10号）

—建筑安装工程费8500000

贷：应付账款—海淀一建850000052.10月26日分别收到监理工程师，预算合同部签字确认的北京建工总公司，朝阳一建，海淀一建，本期工程价款账单和已完工程月报经财务部复核确认，商务用房本期已完工程量2100万，1-6号楼住宅1500万，7-10号楼住宅1800万

借：开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）一建筑安装工程费21000000

（1-6号楼）一建筑安装工程费15000000

（7-10号楼）一建筑安装工程费18000000

贷：应付账款—北京城建总公司21000000

—朝阳一建15000000

—海淀一建1800000053.10月30日取得商品房预售许可证，1-6号楼住宅楼平均每平方米18000元，7-10号楼住宅21500元/平方米，实际销售房屋按层数，朝向按套确定销售价格，这里进行了简化，按平均售价计算，10月销售1-6号楼住宅52套4446平方米，首付收取20%房价款，房屋竣工支付80%，总额16005600元，7-10号楼63套5836.32平方米，金额25096176元（会计不确认收入，税法规定预交营业税及企业所得税）

借：银行存款—工商银行41101776

贷：预收账款—客户4110177654.11月8日交纳营业税税金及附加，所得税简化按相关

税收政策计算、预交。

借：应交税费—应交营业税2055088.8

—城建税143856.22

—教育费及附加61652.66

—所得税2055088.8

贷：银行存款4315686.48

55.11月9日收小区附属用房总体招标文件费，每份10000元，共收15份，金额150000元

借：银行存款—工商银行150000

贷：营业处收入15000056.11月23日，小区附属用房朝阳一建中标，中标价7878600元，

其中：

社会商业用房3200平方米×3800元/平方米=5120000元

门卫用房90平方米*1300元/㎡=117000元

天燃汽加压60平方米*1600元/平方米=228000元

配电室60平方米*4100元/平方米=246000元小区供暧交换站200平方米*3200元/平方米=640000

园林绿化930.4平方米*1500元/平方米=1395600

其他辅助用房110平方米*1200元/平方米=132000

预付工程款：7878600*10%=787860元，完成工程量80%抵扣。

借：预付账款—朝阳一建787860

贷：银行存款787860

57.11月28日分别收到监理工程师，预算合同部签字确认的本期已完工程月报和工程价款结算账单，经财务部复核确认，本期北京建工总公司，朝阳一建，海淀一建分别完成工程量商务用房2800万元，1-6号楼住宅1500万元，7-10号楼住宅2300万元。

借：开发成本—房屋开发成本—商品房（商务写字楼）—建筑安装工程28000000

（1-6号楼）—建筑安装工程15000000

（7-10号楼）—建筑安装工程23000000

贷：应付账款—北京建工总公司28000000

—朝阳一建15000000

—海淀一建2300000058.11月30日本月预售1-6号住宅112套9576平方米，金额

34473600元，7-10号楼120套11116.8平方米，金额47802240元。

借：银行存款82275840

贷：预收账款—客户82275840

59.12月7日支付税金

借：应交税费—应交营业税4113792

—城建税287965.44—教育费及附加123413.76

—所得税4113792

贷：银行存款8638963.260.12月28日分别收到监理工程师、预算合同部签字确认的本期已完工程月报和工程价款结算账单，经财务部复核确认，本期北京建工总公司，朝阳一建，海淀一建分别完成工程量商务用房1680万、1-6号楼住宅1060万、7-10号楼住宅1800万、社区商业用房150万、附属配套设施85万。

借：开发成本—房屋开发成本

—商品房屋（商务写字楼）—建筑安装工程16800000

（住宅区）-（1-6号楼）—建筑安装工程10600000

（7-10号楼）—建筑安装工程18000000

（商业用房）—建筑安装工程1500000

（配套设施开发）（门卫）—建筑安装工程300000

（天燃汽加压）—建筑安装工程67000

（配电室）—建筑安装工程60000

（供暖交换）—建筑安装工程180000

（园林绿化）—建筑安装工程200000

（其他辅助）—建筑安装工程43000

贷：应付账款—北京建工总公司16800000

—朝阳一建12950000