土地管理制度与政策概述

土地管理制度与政策概述

1、前言；

2、耕地保护和土地利用规划管理；

3、农用地转用管理和征收土地管理；

4、建设用地供应管理；

5、地籍与土地登记；

6、矿产资源管理；

7、国土资源执法监察；

一、前言土地管理的定义：国家通过各级政府及其土地管理部门，为维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益，协调土地关系，提高土地生产力，满足人民群众日益增长的物质文化需要，按照依法、统一、全面、科学的原则和要求，对土地的分配、占有、开发、利用等过程和行为所进行的一系列组织、协调、控制、监督等综合性措施和活动。土地管理的基本任务：维护社会主义土地公有制，在正确调整土地关系的基础上，根据国民经济各部门以及农村经济组织内部各业综合发展的需要，合理组织土地利用，不断改善土地生态环境，提高土地生产率，使有限的土地资源更好地为社会主义现代化事业服务。土地管理的主要内容：包括土地利用规划管理、耕地保护、农地转用和土地征收征用、建设用地供应与土地市场管理、地籍管理、矿产资源管理，以及国土资源执法监察。二、耕地保护和土地利用规划管理

国家实行土地用途管制制度（《土地管理法》第4条）

国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；

建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；

未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。国家实行占用耕地补偿制度（《土地管理法》第31条）

非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则国家实行基本农田保护制度（《土地管理法》第34条）

基本农田保护区以乡镇为单位进行划区定界，由县级国土资源主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施土地利用总体规划

土地利用总体规划是在一定的区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展的要求，协调土地的总供给和总需求，确定土地利用结构和用地布局的宏观战略措施。土地利用总体规划的主要约束性指标包括耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、新增建设占用耕地规模、整理复垦开发补充耕地量和人均城镇工矿用地。新老土地利用总体规划区别：

按老一轮土地利用总体规划分区：建设留用地：是根据国家下达的规划期内新增建设用地控制指标在实地（或图上）划定的区域。建设项目选址在该区域就是符合土地利用总体规划。

待置换用地：是我省根据本省情况划定的一种区域，建设项目选址在该区域，并且使用的是土地整理折抵指标，省内承认符合规划。基本农田保护区：是根据国家下达的规划期内基本农田控制指标在实地（图上）划定的受特殊保护的区域。建设项目如果选址在该区域，必须符合法定条件，必须经国务院审批，必须付出更大的成本（如加收耕地开垦费、按最高征地补偿标准进行补偿等等）。按新一轮土地利用总体规划（2006—2020）

建设用地空间管制区

-----允许建设用地区：相当于建设留用地

-----有条件建设用地区：相当于待置换地

-----限制建设用地区：基本农田+部分一般农地

-----禁止建设用地区：风景名胜等土地用途规划分区

基本农田保护区：原则上应布局在限制建设用地区

一般农地区：有条件建设用地区+限制建设用地区

林业用地区：有条件建设用地区+限制建设用地区+禁止建设用地区

城镇建设用地区：允许建设用地区+有条件建设用地区

村庄建设用地区：允许建设用地区+有条件建设用地区

风景旅游用地区：一般在禁止建设用地区

其他用地区：三、农用地转用管理和征收土地管理

农用地转用（《土地管理法》第44条）

建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。农用地转用是指依据土地利用总体规划、土地利用年度计划和国家规定的批准权限批准后，将现状的农用地转为建设用地的行为。涉及农用地转为建设用地的，按由国务院批准或省、自治区、直辖市人民政府批准。（遂昌目前是中心城区的妙高、云峰以及三仁报省政府批准，其他17个乡镇农转用报市政府批准）土地征收与征用（《宪法》第10条，《土地管理法》第2、45条）

国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。征收土地的审批权限分为国务院和省级人民政府两个层次。建设项目用地预审《建设项目用地预审管理办法》（中华人民共和国国土资源部令第42号）

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。

办理时限：国土资源管理部门应当自受理预审申请或者收到转报材料之日起20日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源管理部门负责人批准，可以延长10日。

有效期：建设项目用地预审文件有效期为2年，自批准之日起计算。1、项目建议书；2、规划选址意见书；3、编制可研用地预审：1、选址是否符合规划；2、是否符合供地政策；3、用地规模是否合规；4、补充耕地是否可行；5、征地补偿是否落实；6、规划修改是否合法。1、可研批复2、初设批复3、建设用地规划许可证；4、相关部门意见。用地申请土地勘测涉及农用地和未利用地涉及耕地涉及集体土地编制农转用方案编制补充耕地方案征地调查、征地告知、签订协议供地审批编制供地方案农转用审批补充耕地审批编制征地方案征地审批涉及国有存量建设用地征地公告、征地补偿、征地安置、符合规划不符合规划局部修改规划审批落实年度计划落实造地项目缴纳耕开费前期阶段申请阶段农转用、征地报批阶段供地报批阶段建设用地的报批程序建设用地项目报批前期阶段

在可行性研究阶段必须经国土资源部门的预审。(核准项目在申请报告核准前，备案项目在办理备案手续后）

1、预审的权限

建设项目审批、核准、备案机关的同级国土资源管理部门。

2、农转用、征地报批阶段

（1）农转用审批：当建设项目需占用农用地时，须先依法办理农转用手续。（2）农转用的条件：

A、必须符合土地利用总体规划，或符合法定修改规划的条件；

B、必须落实年度计划指标。

C、必须落实补充耕地方案。四、建设用地供应管理

国有建设用地供应政策和供地标准

国有建设用地有偿使用（《宪法》第10条，《土地管理法》第2条）任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。国有建设用地供应方式

国有建设用地招拍挂制度（《物权法》第137条）设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。

工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。

公告时间：出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日，在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布招标、拍卖或者挂牌公告。

挂牌时间：挂牌时间不得少于10日。

挂牌申请时间：挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。

招标、拍卖的申请时间没有具体规定。土地使用权划拨的范围:符合《划拨用地目录》。主要包括①国家机关用地和军事用地、②城市基础设施用地和公益事业用地（如非营利性体育设施用地、非营利性公共文化设施用地、非营利性医疗卫生设施用地、非营利性社会福利设施用地等）、③国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及④法律、行政法规规定的其他用地（如监狱、劳教所等）。

划拨土地公示时间：《贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》（国土资发[2008]16号）划拨土地要及时通过中国土地市场网、当地土地有形市场和相关媒体，将申请人、项目名称、项目类型、申请用地面积等情况予以公示，公示时间不得少于10日。

国有建设用地使用权出让的最高年限（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条）（1）居住用地70年。（2）工业用地50年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。（4）商业、旅游、娱乐用地40年。（5）综合或者其他用地50年。国有建设用地供应程序五、地籍与土地登记

土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。

土地他项权利登记：包括地役权、抵押权登记等。土地登记的一般程序

（一）申请；（二）受理；（三）审核批准；（四）注册登记；（五）核发、变更或注销土地权利证书。必要时，土地登记机构可以就有关登记事项进行实地查看和公告。土地登记的相关时限（《浙江省土地登记实施细则》）土地登记机构应当自受理土地登记申请之日起20日内，办结土地登记审查手续。其中土地抵押权、地役权和其他依法设立的土地权利的登记，名称、地址变更登记，注销登记等应当在15日内办结。特殊情况需要延期的，经土地登记机构负责人批准后，可以延长10日。但需要公告的，公告期限除外。

公告期限办理下列土地登记的，应及时在土地登记机构门户网站、本行政区域范围内公开发行的报纸或县级以上人民政府指定的固定场所上予以公告：（一）土地总登记；（二）集体土地所有权初始登记；（三）依职权进行的土地注销登记；（四）更正登记；（五）补证登记；（六）土地登记机构认为有必要公告的其他登记。公告期限为15天。六、矿产资源管理

矿产资源属于国家所有（《宪法》第9条）

矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有。探矿权采矿权制度

探矿权，是指在依法取得的勘查许可证规定的范围内，勘查矿产资源的权利。取得勘查许可证的单位或者个人称为探矿权人。

采矿权，是指在依法取得的采矿许可证规定的范围内，开采矿产资源和获得所开采的矿产品的权利。取得采矿许可证的单位或者个人称为采矿权人。国家对矿产资源的勘查、开采实行许可证制度。勘查矿产资源，必须依法申请登记，领取勘查许可证，取得探矿权；开采矿产资源，必须依法申请登记，领取采矿许可证，取得采矿权。

探矿权采矿权实行有偿取得制度。七、国土资源执法监察

土地违法行为的种类

根据《土地管理法》的有关规定，违反土地管理法律、法规的行为主要有十一种：（1）买卖或者以其他形式非法转让土地；（2）破坏耕地；（3）非法占用土地；（4）拒不履行土地复垦义务；（5）非法批准用地；（6）非法侵占挪用征地补偿费；（7）拒不交还土地；（8）擅自将集体土地使用权出让、转让，出租用于非农业建设；（9）不办理土地登记；（10）不按照批准的用途使用国有土地；（11）土地行政主管部门工作人员的违法行为。

非法占用土地行为的处罚方式

（1）责令退还非法占用的土地；（2）限期拆除新建的建筑物和其他设施。在非法占用的农用地上新建了建筑物和其他设施且这些建筑物和其他设施是违反土地利用总体规划的，应限期拆除，恢复土地原状。