房地产行业市场分析2

房地产行业市场分析新房：高开低走的上半年2023上半年，房地产市场整体仍可概括为弱复苏，结构上2-4月市场需求脉冲式释放推动成交快速回暖，而5-6月市场成交热度有所下降，整体呈现弱复苏的态势。全国销售：同比尚未转正全国商品住宅成交面积累计同比尚未转正。据统计局数据，2023上半年，商品房销售面积/金额累计同比下降5.3%/上升1.1%；商品住宅销售面积/金额累计同比下降2.8%/上升3.7%。月度来看，4月商品住宅销售面积与金额同比均达到上半年高点，5-6月有所回落。2023上半年全国商品住宅销售面积约是2015-16年的水平，销售金额约是2018年的水平；6月销售对比历年6月而言，销售面积约是2013年水平，销售金额约是2016-17年的水平。成交金额的增长主要依靠东部地区。2023上半年，东部、东北地区商品房成交面积同比为正，中部、西部地区同比为负。东部地区商品房成交金额同比为正，其余三地区同比为负。2023上半年，东部地区商品房成交面积/金额分别占全国的45.2%/61.4%，较2022全年提升3/3.4pct。这也是全国商品房销售均价大幅提升的原因。重点城市：高能级城市销售面积同比增长的城市占比更高根据我们统计的高频数据，2023上半年，60城新房累计成交面积同比+1%；分城市能级，一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为+21%、-2%、-3%，城市间热度分化明显，一线城市由于经济基本面较好，需求韧性更强。二季度以来，市场开始走弱，4月和5月的60城新房日均成交面积分别环比-28%/+0.4%，6月新房市场较弱，成交面积环比-0.4%，同比-31%。重点城市成交面积上半年恢复到2019年的78%水平。各城市间分化也比较明显。我们从两个角度观察各城市的成交表现：1）2023上半年，各城市同比表现如何？2）各城市2023上半年的成交水平处于2017年以来的什么位置？2023上半年80城中成交面积同比为正的城市有41个。同比为正的城市中，一线城市4个，占比100%；二线城市18个，占比67%；三线城市19个，占比39%。一线城市中，上海、北京、深圳、广州分别同比+38%、+19%、+12%、8%，上海排名80城中第12名；二线城市中，呼和浩特（+131%）、长春（+78%）、贵阳（+68%）、天津（+54%）、郑州（+51%）、杭州（+49%）、厦门（+47%）7城成交同比增幅较为领先；三线城市中，淮南（+66%）、唐山（+50%）、惠州（+47%）、东莞（+44%）4城成交同比增幅较为领先。2023上半年80城成交面积较2017年以来峰值成交面积跌幅在一半以内的城市有27个，跌幅在10%以内的为上海，其余26城跌幅均在20-50%之间。上海、北京、广州、深圳分别下降9%、24%、30%、31%。二线城市中，天津、郑州、青岛、成都、呼和浩特、济南的跌幅相对较少，均在20-30%范围内；跌幅前十中仅有1个三线城市，三线城市跌幅较大的城市较多。进入下半年，截至2023年7月15日，新房复苏指数为45，同比-38%（上周-39%）；分城市能级，一线、二线、三线新房复苏指数分别同比-17%、-38%、-47%。23年7月1-15日，60城新房累计成交面积同比-40%，环比-26%；23年1月1日-7月15日，60城新房累计成交面积同比-2%。我们认为，一线城市及部分二线城市由于人口、产业基本面更好，销售表现将继续优于低能级城市。城市分化的逻辑：因城施策对销售存在正反馈，高库存城市去化承压我们整理了核心一二线城市（包括下属区县）的楼市限购限贷放松政策，并予以赋值，对应23上半年的成交状况，呈现一定正相关性。我们认为政策的放松对销售有实际促进作用。一线城市由于城市基本面较好，我们暂不考虑政策放松带来的成交增量。对于二线城市来说，除厦门、郑州、东莞、南京四城市偏离度较大，其他城市散点图显示政策宽松次数越多，各城市销售面积同比增长的更多，政策的放松对楼市回暖确有一定促进作用。截至2023年6月末，克而瑞80城新房库存面积4.9亿平米，较2022年末下降6.4%；平均去化周期18.8个月，较2022年末缩短1.3个月。分城市能级看，一线、二线、三线城市截至6月末库存分别较2022年末下降3.7%、下降13.6%、上升3.8%；去化周期分别在14.3个月、17.5个月、22.1个月，较2022年末分别下降2.2、下降4.2、上升1.5个月。典型城市开盘去化率依旧分化，宁波、成都、杭州去化率攀高，而苏州、南京、武汉去化率降至低位。二手房：复苏强于新房上半年复苏表现比较亮眼二手房修复进程明显快于新房，但近期复苏有所转弱。根据我们统计的高频数据，2023上半年，26城二手房累计成交面积同比+46%，为2019年的101%，2021年的96%；二手房复苏明显优于新房；分城市能级，一线、二线、三线二手房房累计成交面积同比分别为+24%、+57%、+42%。与新房市场不同，二三线城市的二手房市场复苏行情优于一线城市。截至2023年7月15日，二手房复苏指数为81，同比-16%（上周-13%）；分城市能级，一线、二线、三线二手房复苏指数分别同比-18%、-13%、-20%。23年7月1-15日，26城二手房累计成交面积同比-20%，环比-17%；23年1月1日-7月15日，26城二手房累计成交面积同比+39%。据有二手房数据的城市成交数据显示，各城市上半年二手房成交均有不同程度的增长。其中烟台、青岛、西安的成交同比均超过100%，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都分别同比增长31.5%、71.9%、13.7%、68.8%、53.0%、68.1%。我们在4月28日发布的报告《二手房持续回暖能带动新房复苏吗？》中强调，2023上半年二手房复苏快于新房有三点原因：1）二手房相对供给平稳，新房存在供给弹性的季节性效应，一季度供给偏少一定程度上抑制了成交水平；2）“地产业主风波”导致购房者在进行购房决策时将更多地倾向于购买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房；3）二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。关于二手房和新房之间的传导关系，我们认为，短期来看房地产市场目前仍处于销售复苏初期，整体预期较弱，当前二手房在一定程度上是对新房的替代作用，而非引领作用。从中长期来看，二手房如果能保持一到两个季度的持续改善，将有望激活新房改善链条。后续需关注二手房成交的景气持续度、成交结构以及价格变化等因素。重点城市：景气程度分化明显二手房市场二季度以来景气程度有所下滑。据领先指标，贝壳二手房市场相关景气指数自3月起环比下滑；6月二手房折价率指数88.8%，环比-1.3pct，成交价相较挂牌价的折价幅度有所扩大。分城市来看，二手房市场景气指数TOP10的城市分别为福州、佛山、珠海、中山、泉州、厦门、杭州、深圳、宁波、温州。二手房折价率指数TOP10的城市分别为济南、太原、北京、成都、西安、昆明、长沙、福州、石家庄、银川。市场领先指标：回暖后再回落在经历了2、3月份的景气修复后，贝壳领先指标在4月份开始走弱。6月，新房领先指标同比表现弱于二手房，案场指数由3月的24.8回落至18.0。二手房方面，带看指数由27.2回落至21.6；二手房景气指数16，环比下降0.8，成交量KMI指数经历了2、3月份的短暂复苏后，从3月5日的74下降至7月2日的27，反映了经纪人信心的走弱。多数城市热度较低，一线城市依旧占优。新房案场指数TOP5为上海、西安、太原、呼和浩特、成都；分位数角度，上海、嘉兴、银川、哈尔滨的新房案场指数历史分位比较高（2020年以来），均在40%以上，其中上海高达83.7%，且指数绝对值为第一，热度独占一档。二手房带看指数TOP5为北京、上海、成都、西安、深圳，均为热度比较高的城市。房价：弱需求下有所承压70城房价指数：城市分化更为明显与成交相一致，房价在2023年2-4月有所改善，6月小幅下跌。新房价格方面，2023上半年，70城新建商品住宅价格同比降幅逐渐收窄，6月同比降幅0.4%，较1月收窄1.9pct；1-5月环比均为正，价格逐步回升，6月上涨态势中断，环比下降0.1%。分城市能级来看，各能级城市复苏的趋势基本一致，但高能级城市韧性更强，同比方面，一线城市仍持续同比上涨，二线城市自4月开始同比由降转升，三线城市价格同比降幅收窄；环比方面，各线城市环比上升的趋势均有所趋缓，6月一二线城市新建商品住宅价格环比持平，三线城市环比下降0.1%。二手住宅价格复苏与新建住宅相比反应更快。6月，70城二手住宅价格同比降幅较5月有所扩大，而环比方面，5、6月环比分别下降0.2%、0.4%，降幅同样有所扩大。分城市能级，6月各线城市价格同比均下降，三线降幅最大；环比方面，6月各线城市价格环比分别下降0.7%、0.4%、0.4%，一线城市价格回落最多。2023上半年，6月新房价格同比上涨的城市较2月增加13个，且逐月有所增加，带动整体降幅逐步收窄，但自4月开始，同比涨幅回落以及跌幅扩大的城市有所增多。环比来看，也是从4月开始，环比上涨的城市逐月减少，由3月的64个降至6月的31个。二手住宅同比下降的城市3月为最少，为60个，至6月增加至64个，环比下跌城市由3月的13个增加至6月的63个。新建商品住宅价格指数同比排名TOP10为成都、上海、杭州、宁波、合肥、济南、长沙、北京、南昌、银川；二手住宅价格指数同比排名TOP10为成都、长沙、北京、南充、三亚、上海、合肥、昆明、西安、烟台。其中均在新房价格与二手房价格TOP10的城市有成都、上海、合肥、长沙、北京。新房房价与去化周期：去化周期偏长的城市房价承压更大去化周期偏长的城市房价承压更大。80样本城市中，28城市去化周期小于18个月，52城市大于18个月；37个城市房价同比增长；43城市同比下降。去化周期偏长的城市相对来说房价承压更大：1）去化周期小于18个月的城市中，11个城市房价同比下降，占比39%；而去化周期大于18个月的52个城