某商业地产业务管理及管理知识讲解

某商业地产业务管理及管理知识讲解商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑一、商业地产业务概述什么是商业地产广义：

指写字楼、购物中心以及酒店式公寓等以经营为目的的地产开发。狭义：指经营零售商业、购物中心为主的地产开发。一、商业地产业务概述商业地产的要素长期持有

开发商长期持有并经营物业，是商业地产的重要标志，通常出售商业物业不能看作商业地产。经营获利

通过经营管理获得稳定回报与受益，单纯出租的项目并不是真正意义的商业地产。商业地产的价值黄金地段的独有及不可复制性长期经营的高额投资回报持续的现金流一、商业地产业务概述一、商业地产业务概述相关业务及典型客户出租上海地产返租佳兆业商业经营瑞安嘉里一、商业地产业务概述商业地产业务概览定位开发招商经营服务分析纬度劳动力保障人口规模及特征供货来源促销经济情况竞争情况商店区位的可获得性法规分析步骤确定资料来源确定调查内容确定商圈要素确定商圈人口特征确定商店区域地点业态商圈形态商业区住宅区文教区办公区混合区一、商业地产业务概述定位开发招商经营服务项目开发项目定位影响项目设计开发影响因素用途、业态、档次目标主力店设计指标要点层高开间上下水电/气供应楼梯设计一、商业地产业务概述定位开发招商经营服务项目收购通过装修改造满足项目定位一、商业地产业务概述定位开发招商经营服务招商目标确定招商准备招商洽谈招商活动项目定位当地消费状况自身资金情况目标商家状况商业市调主力店调查分析招商资料准备项目洽谈会项目发布会经济技术合作交流会投资研讨会登门拜访跟进谈判报价签约主力店次主力店主力店次主力店一、商业地产业务概述经营管理业态管理商户关系经营促销活动管理合同执行管理调研分析……定位开发招商经营服务会员管理针对终端客户租金管理计费帐单收款一、商业地产业务概述商户服务定位开发招商经营服务客户服务商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑二、核心业务单元客户跟进与洽谈定位开发招商经营服务关注点客户资质、实力、影响力客户业态、品牌、定位设店规模与要求核心招商思路根据定位选择主力店以主力店带动招商进行过程管理要点报价与商务条件瑞安的管理模式基于报价单的管理二、核心业务单元意向书/合同签订意向书与合同的关系意向书 签订迅速、少量定金、权利与义务的基本约束。合同 法律条文、严格审核、过程漫长。常见流程定位开发招商经营服务商务谈判商务条款审批签订意向草拟合同法律条款谈判合同审批合同签订二、核心业务单元合同要素说明租赁形式长租短租散客临租广告位车位定位开发招商经营服务二、核心业务单元合同要素说明租期合同租期装修期免租期有效租金定位开发招商经营服务二、核心业务单元合同要素说明定位开发招商经营服务租金构成（嘉里）合同租金=租金，费用另计合同租金=租金+管理费+健身费+……租金=纯租金+家具费用+津贴+……租金与设备使用费（天安）租金模式固定租金（写字楼、公寓、商铺）保底提成（商场）提成租金（主力店、花车）租金调整合同约定临时调整二、核心业务单元合同要素说明常见费用举例定位开发招商经营服务押金类租赁保证金管理费保证金装修押金押金……物业及服务管理费纯水费健身费清洁费费网络使用费水电费……经营类推广费车位费……二、核心业务单元入场管理管理核心改装/装修家具/设备进场入驻定位开发招商经营服务二、核心业务单元定位开发招商经营服务 更名/转租更名 承租人名称变更（如企业更名等）转租 承租人转手=提前解约+新签合同 扩租/减租扩租补充协议单独租赁合同减租补充协议终止原合同签新合同 提前解约要点违约补充家具设备清算费用结算装修回复离场 到期退租要点提前通知确认退租家具设备清算费用结算装修回复离场 续租要点提前确认续签合同财务处理继续原财务数据原合同结算新合同单独财务合同执行管理二、核心业务单元帐单发放与租金收取帐单分寄交款银行不同（发展商、物业公司）收单人不同（企业、个人）租金收取定位开发招商经营服务二、核心业务单元会员经营管理客户群体差异商户消费者会员对象：消费者举例：茂业/天鸿会员卡打折积分宣传推广定位开发招商经营服务二、核心业务单元商户服务内容物业服务维修服务设备巡检应急服务安全巡检特点及时性高不影响营业定位开发招商经营服务二、核心业务单元客户服务内容消费指引现场服务受理投诉特点面对面快速服务定位开发招商经营服务商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑商业地产业务概述核心业务单元租赁系统实施建议交流&答疑业务分类业务单元初级中级高级招商管理代理商管理暂不启用暂不启用信息记录招商计划管理暂不启用暂不启用记录与统计客户跟进与洽谈暂不启用跟进过程管理强调报价单管理模式意向书/合同签订打印意向书合同事后录入打印意向书合同事后录入结合审批的过程管理经营管理合同变更业务变更事后记录变更事后记录结合审批的过程管理提前解约事后记录事后记录结合审批的过程管理到期退租事后记录事后记录结合审批的过程管理续租事后记录事后记录结合审批的过程管理租赁财务帐单发放重点在于租金收取租金/费用全面纳入管理租金/费用全面纳入管理票据管理租金收取三、租赁系统实施建议四、答疑&交流企业未来的竞争，就是细节的竞争。好的习惯是一笔财富，一旦你拥有它，你就会受益终生。养成"立即行动"的习惯，你的人生将变得更有意义。9月-239月-23兵随将转，无不可用之才。作为一个管理者，你可以不知道下属的短处，却不能不知道下属的长处。人生就像一条河，你趟过去就没有了。人生不是一种享乐，而是一桩十分沉重的工作。三流的点子加一流的执行力，永远比一流的点子加三流的执行力更好。人之所以能，是相信能。20:53:4020:53:4020:53大成功靠团队，小成功靠个人。成功开始于想法，但是，只有这样的想法，却没有付出行动，还是不可能成功的。惟一持久的竞争优势，也许就是比你的竞争对手学习得更快的能力。很多人喜欢拖延，他们对手头的事情不是做不好，而是不去做，这是最大的恶习。管理就是把复杂的问题简单化，混乱的事情规划化。人生伟业的建立，不在能知，乃在能行。9月-2320:53:4020:53人类学会走路，也得学会摔跤，而且只有经过摔跤他才能学会走路。管理阶层的领导能力是刺激员工努力工作的原动力。管理首先是人为达到自己目的而进行的自觉活动。管理职能包括明确地说明目标及获得实现所定目标必需的资源和努力。经理不是只告诉别人怎么干的家伙，而是要激发队伍产生一定报负，并朝目标勇往直前。20:53:4020:53:4020:53奖励什么，就会得到什么。建立目标是一种平衡：在企业成果与遵循人们所相信的原则之间的平衡，在企业当前需要与长远需要之间的平衡，在期望的结果与可用的资源之间的平衡。懒惰象生锈一样，比操劳更能消耗身体;经常用的钥匙，总是亮闪闪的。今天应做的事没有做，明天再早也是耽误了。言行一致是成功的开始。9月-239月-2320:53:4020:53:40用他，就要信任他；不信任他，就不要用他。赚钱之道很多，但是找不到赚钱的种子，便成不了事业家。恋爱，也就是说，我们不得不接触生活中最甜蜜的事情，不过我们必须不屈服于这些事物。2023年9月7日8:53下午人的一生，或多或少，总是难免有浮沉。不会永远如旭日东升，也不会永远痛苦潦倒。办企业有如修塔，如果只想往上砌砖，而忘记打牢基础，总有一天塔会倒塌。07九月20238:53:40下午涓滴之水终可磨损大石，不是由于它力量大，而是由于昼夜不舍的滴坠。只有勤奋不懈的努力才能够获得那些技巧，因此，我们可以确切地说:说:不积跬步，无以致千里。九月238:53下午不要把灾难当作公关，不然你的员工会制造更多的灾难。竞争对手就像磨刀石一样，它把我们磨得非常的锋利，然后我们就手起刀落，把竞争对手给砍掉了。2023/9/720:53:40年轻人欠缺经验，但请不要忘记:年轻是你最大的本钱。不要怕犯错，也不要畏惧挑战，你应该坚持到底，在出人头地的过程中努力再努力。如果你不能战胜对手，就加入到他们中间。为顾客节省每一分钱。8:53:40下午8:53下午当大家都变得聪明起来的时候，我就甘心做个笨人;当大家都尽力包装自己的时候，我就什么都不穿。这是我的策略，质朴示人，真实有力。轻率和疏忽所造成的祸患不相上下。有许多青年人之所以失败，就是败在做事轻率这一点上。