工程项目管理 第十一章

工程项目管理1工程项目收尾管理概述2工程项目竣工验收3工程项目竣工结算和竣工决算4工程项目后评价第十一章工程项目收尾管理引导案例—为何停止竣工验收某集团承建科研办公项目，总建筑面积9000㎡地上10层地下两层，采用框架剪力墙结构体系。屋面防水等级二级，4mm厚SBS改性沥青防水卷材+3mm厚改性沥青涂料。该办公楼完工后，施工单位向建设单位提交工程验收报告，请建设单位组织验收。在检查该工程过程中发现较多质量问题，如屋面局部渗漏、混凝土强度不足及隔音效果差等，随即建设单位停止竣工验收。(详见教材）引导案例—为何停止竣工验收思考：①该办公楼的竣工验收应如何组织？②该办公楼达到什么条件，方可竣工验收？③单位工程质量验收合格应符合哪些规定？11.1工程项目收尾管理概述1．工程项目收尾管理的主要内容工程项目收尾管理工作的主要内容如图11-1所示。图11-1主要收尾工作分解结构图2．工程项目收尾管理的要求在项目竣工验收前，项目经理部应检查合同中的哪些工作已经完成或完成程度，将检查结果记录并形成文件；总分包之间还有哪些连带工作需要收尾接口，项目近外层和远外层关系还有什么工作需要沟通协调等，以保证竣工收尾顺利完成。1）项目竣工收尾项目竣工收尾工作内容按计划完成后，除了承包人的自检评定外，应及时地向发包人递交竣工工程申请验收报告。实行建设监理的项目，监理人还应签署工程竣工审查意见。发包人应按竣工验收法规向项目的各参与方发出竣工验收通知单，组织进行项目竣工验收。2）项目竣工验收项目竣工验收条件具备后，承包人应按合同约定和工程价款结算的规定，及时编制并向发包人递交项目竣工结算报告及完整的结算资料，经双发确认后，按有关规定办理项目竣工结算。办完竣工结算，承包人应履约按时移交工程成品，并建立交接记录，完善交工手续。3）项目竣工结算项目竣工决算是由项目发包人（业主）编制的项目从筹建到竣工投产或使用全过程的全部实际支出费用的经济文件。竣工决算综合反映竣工项目建设成果和财务情况，是竣工验收报告的重要组成部分。按国家有关规定，所有新建、扩建、改建的项目竣工后都要编制竣工决算。4）项目竣工决算工程项目后评价是指在投资项目建设完成并投入生产运营的一段时间后，运用科学、系统、规范的方法，对项目的准备、立项决策、设计施工、生产运营等全过程的投资活动进行总结评价，对项目实际取得的经济效益、社会效益和环境影响进行综合评价，从而判断项目预期目的实现程度的评价方法。5）项目后评价通过后评价，全面总结投资项目决策、实施和运营状况，分析项目的技术、经济、社会、环境影响，考察项目投资决策的正确性以及投资项目达到理想效果的程度，把后评价信息反馈到未来项目中去，为新的项目宏观导向、政策和管理程序反馈信息；同时分析项目在决策、实施、经营中出现的问题，总结经验教训，并提出改进意见与对策，从而达到提高投资效益的目的。项目后评价作为项目管理的反馈控制活动，是项目管理的一项重要内容，是项目建设程序中的重要环节。11.2工程项目竣工验收工程竣工验收程序213工程项目竣工验收的范围、依据及要求工程项目竣工验收中遗留问题的处理①大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益和公众安全的项目。②全部或者部分使用国有资金投资或国家融资的项目。③使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。11.2.1工程项目竣工验收的范围、依据及要求①凡新建、扩建、改建的基本工程项目和技术改造项目，按批准的设计文件所规定的内容建成，并符合验收标准的，必须及时组织验收，办理固定资产移交手续。②基本符合竣工验收标准，只是零星土建工程和少数非主要设备未按设计规定的内容全部建成，但不影响正常生产的工程项目，也应办理竣工验收手续。对剩余工程应按设计留足投资，限期完成。有的项目投产初期一时不能达到设计能力所规定的产量，不应因此拖延办理验收和移交固定资产手续。1．竣工验收的范围③已形成部分生产能力或已经投入生产使用，但近期不能按原设计规模续建的建设项目或单项工程，应从实际情况出发，缩小规模，报主管部门（公司）批准后，便可以对已完成的工程和设备组织验收，并移交固定资产。④国外引进设备项目，按合同规定完成负荷调试。设备考核合格后，应进行竣工验收。其他项目在验收前是否要安排试生产阶段，应按各个行业的规定执行。⑤已具备竣工验收条件的工程项目，3个月内不办理验收投产和移交固定资产手续的，取消企业和主管部门（或地方）的基建试车收入分成，由银行监督全部上交财政。对于3个月内办理竣工验收确有困难的项目，经验收主管部门批准，可以适当延长期限。①批准的设计任务书、初步设计、扩大初步设计、施工图和设备技术说明书。②双方签订的施工合同。③设备技术说明书。④设计变更通知书。⑤国家颁布的验收规范及质量验收标准。2．竣工验收的依据①生产性项目和辅助性公用设施，已按设计要求建完，能满足生产使用。②主要工艺设备配套设施经联动负荷试车合格，形成生产能力，能够生产出设计文件所规定的产品。③必要的生活设施已按设计要求建成。④生产准备工作能适应投产的需要。⑤环境保护设施、劳动安全卫生设施和消防设施已按设计要求与主体工程同时建成使用。3．竣工验收的要求如表11-1所示。表11-1工程项目竣工验收的要求11.2.2工程竣工验收程序

工程项目竣工验收可分为单项工程完工后的交工验收和全部工程完工后的全面竣工验收两大阶段，其程序如图11-2所示。对于建设规模较小且简单的工程项目，可采用一次性竣工验收。图11-2工程项目竣工验收程序1．交工验收①检查核实承包商提供的技术资料的完整性及准确性。②按照设计文件和合同检查已完成工程是否有漏项。③检查工程质量和隐蔽工程质量的验收资料、关键部位的施工记录，以及其他各种记录。例如，检查试车记录及试车中所发现的问题是否得到改正。④检查施工质量是否达到合同要求。2．全面竣工验收全面竣工验收是指在整个工程项目完成后，由业主提出申请，国家有关主管部门进行组织的竣工验收。大中型和限额以上基本建设和技术改造工程项目，由国家计委或由国家计委委托项目主管部门、地方政府部门组织验收。小型和限额以下基本建设和技术改造工程项目，由工程项目主管部门或地方政府部门组织验收。竣工验收要根据工程规模大小及复杂程度组成验收委员会或验收组。①核实建筑安装工程的完成情况，列出工程完成情况一览表，包括工程量、预算价值和完成日期等。②提出财务决算分析。③检查工程质量，查明须返工或补修工程，规定具体竣工时间。④整理汇总项目档案资料，整理所有档案资料并装订成册，分类编目，绘制好工程竣工图。⑤编制固定资产构成分析表。⑥落实生产准备工作，提出试车检查的情况报告。⑦编写竣工验收报告。1）验收准备阶段①核实竣工项目档案资料的完整性和准确性，是否符合归档要求。②检查项目建设标准，评定质量，对隐患和遗留问题提出处理意见。③检查财务账表是否齐全，数据是否真实，开支是否合理。④检查试车情况和生产准备情况。⑤排除验收中有争议的问题，协调项目与有关部门的关系。⑥督促返工、补做工程的改正及收尾工程的完工。⑦编写竣工预验报告和移交生产准备情况报告。⑧预验收合格后，业主向主管部门提出正式验收报告。2）预验收阶段①听取业主对项目建设的工作报告。②审查竣工项目移交生产使用的各种档案资料。③评审项目质量，鉴定工程设计的先进性和合理性。④审查试车规程，检查投产试车情况。⑤对遗留问题提出处理意见。⑥审查预验收鉴定报告，对整个项目作出验收鉴定和对项目动用的可靠性作出结论。3）正式验收阶段11.2.3工程项目竣工验收中遗留问题的处理1．遗留的收尾工程①属于承包合同范围内遗留的收尾工程，要求承包商在限定的时间内扫尾完成。②属于各承包合同之外的少量收尾工程，业主可以一次或分期划给生产单位实施。③分期建设和分期投产的工程项目在前一期工程验收时遗留的少量收尾工程，可以在建设后一期工程时一并组织实施。投产后原材料或协作配套供应的物资等外部条件没有落实或发生变化的工程，验收交付使用后由业主和有关主管部门抓紧时间解决。由于产品成本高、价格低或产品销量不高，验收投产后要发生亏损的工程项目，仍应按时组织验收。2．协作配套工程3．“三废”治理工程“三废”治理工程必须严格按照规定，与主体工程同时交付使用。对于不符合要求的工程，验收委员会应联合地方环保部门根据“三废”的危害程度予以区别对待。对于危害很严重的工程，在未完成治理工程前不允许投料试车，否则要追究法律责任；对于危害不严重的工程，可同意先办理固定资产移交手续，但要安排投资和材料并限期完成治理工程。4．劳保安全措施劳保安全措施必须严格按照规定，与主体工程同时交付使用。对竣工时遗留的及试车中发现的必须新增的安全及卫生保护措施，要安排投资和材料限期完成。完成后另行组织验收。11.3工程项目竣工结算和竣工决算工程项目竣工决算21工程项目竣工结算11.3.1工程项目竣工结算1．竣工结算的依据①工程竣工验收报告和竣工验收证明。②建筑安装工程承包合同。③施工图纸、设计变更通知单及施工变更记录。④现行建筑安装工程预算定额、建筑安装工程管理费定额、其他取费标准及调整合同价款的规定。⑤其他有关施工技术资料。2．竣工结算的程序①接到承包商提交的竣工结算书后，业主应以单位工程为基础，对承包合同内规定的施工内容进行检查与核对，包括工程量、单价取费及计算结果等。②核查合同的执行情况，对不符合合同规定的情况（如漏算及错算等）进行调整。③将批准的工程竣工结算书送交有关部门审查。④工程竣工结束书经过确认后，办理工程价款的最终结算拨款手续。11.3.2工程项目竣工决算一般包括以下内容：①工程概况。②资金来源和使用情况。③对概算、预算和决算进行对比分析，说明资金使用的执行情况。④各项技术经济指标的完成情况。⑤结余设备、材料和资金的处理意见。⑥财务管理工作的经验、存在的主要问题和解决措施等。1．竣工决算的依据①可行性研究报告及其投资估算。②初步设计或扩大初步设计及其概算或修正概算。③施工图设计及其施工图预算。④设计交底或图纸会审纪要。⑤招投标的标底、承包合同及工程结算资料。⑥施工记录或施工签证单，以及其他施工中发生的费用记录，如索赔报告与记录、停工报告等。⑦竣工图及竣工验收资料。⑧历年基建资料、历年财务决算及批复文件。⑨设备、材料调价文件和调价记录。2．竣工决算的程序①收集、整理并分析原始资料。从工程项目开始就按编制依据的要求，收集、整理有关资料，如建设工程档案资料（设计文件、施工记录、上级批文、预算文件）等。②对照核实工程变动情况，重新核实单项工程造价。将竣工资料与原设计图纸进行查对、核实，必要时可实地测量，确认实际变更情况，并根据经审定的施工单位竣工结算等原始资料，按照有关规定对原概（预）算进行增减调整，重新核定工程造价。③编制竣工财务决算说明书。④填报竣工决算报表。⑤做好工程造价对比分析。⑥清理、装订好竣工图。⑦按国家规定上报、审批、存档。11.4工程项目后评价1工程项目后评价的作用2工程项目后评价的内容3工程项目后评价的程序4工程项目后评价的方法11.4.1工程项目后评价的作用①总结项目管理的经验教训，提高项目管理水平。②提高项目决策科学化水平。③为国家建设工程计划与政策制定提供依据。④为银行等金融机构及时调整借贷政策提供依据。⑤对项目实施与建设工程决策起监督作用。⑥保证项目实现预定目标。11.4.2工程项目后评价的内容项目目标评价是通过对项目立项审批决策时所确定的目标，与项目实际运作所产生的某些经济、技术指标进行比较，检查项目达到预期目标的程度，分析实际发生变化的原因。判别项目目标的指标在项目立项时就已确定，且指标一般应予以量化。如果项目原定的目标不明确，不符合实际情况，或项目实施过程中发生重大变更（如遇到政策变化和市场变化等），项目后评价要给予重新分析和评价。1．项目目标评价①项目的立项、准备和评估。②项目内容和建设规模。③工程进度和实施情况。④配套设施和服务条件。⑤项目的管理和机制。⑥生产运营情况。⑦财务执行情况。2．项目实施过程评价项目效益评价包括财务评价和经济评价，其评价的主要内容与项目前评估没有太大的区别，主要分析指标还是内部收益率、净现值和贷款偿还期等反映项目盈利能力和清偿能力的指标。但项目前评估采用的是预测值，项目后评价则是对已发生的财务流量和经济流量采用实际值，并对后评价时点以后的流量作出新的预测。3．项目效益评价①项目效益在各个利益主体之间的分配比例是否合理。②项目对技术进步的影响分析。③项目建立与实施的成果对所在地区及国家的生产力布局、结构调整和产业结构合理化的影响分析。4．项目影响评价①项目的既定目标是否按期实现。②项目是否可以持续地发展。③接受投资的项目业主是否愿意继续实现既定目标。④是否可在未来以同样的方式建设同类项目。5．项目持续性评价11.4.3工程项目后评价的程序①由于项目实施而引起运营中出现重大问题的项目。②非常规的项目，如规模过大、建设复杂或带有实验性技术的项目。③发生重大变化的项目，如建设内容、厂址布局或外部条件等发生重大变化的项目。④急迫需要了解项目作用和影响的项目。⑤可为即将实施的国家预算、宏观战略和规划原则提供信息的相关投资活动的项目。⑥为制定投资规划，确定未来发展方向的有代表性的项目。⑦对开展行业、部门或地区后评价研究有重要意义的项目。1．选择后评价项目选定后评价项目后，应制定后评价计划，以使项目后评价高效有序地进行。项目后评价作为项目周期的一个必不可少的阶段，以法律或规章制度的形式确定下来，是十分必要的。项目后评价计划主要包括后评价的组织机构、时间进度、范围、评价方法、预算等内容。2．制定后评价计划①项目后评价的目的和范围，包括对合同执行者明确的调查范围。②提出评价过程中所采用的方法。③提出所评价项目的主要对比指标。④确定完成评价的经费和进度。3．确定后评价的范围内部专家：被委托机构内部的专家，其优点是熟悉项目后评价过程和报告程序，了解后评价的目的和任务，可以顺利实施项目后评价。外部专家：项目后评价执行机构以外的独立咨询专家，其优点是与项目无利害关系，可以客观公正地实施项目后评价。4．选择后评价的咨询专家①收集信息资料。项目后评价的基本资料主要包括项目自身的资料、项目所在地区的资料、评价方法的有关规定和指导原则等。②现场调查。专家组应首先列出所需调查的内容，并根据委托任务的要求制定调查提纲；然后到现场了解项目的基本情况，查找问题并分析原因。5．执行项目后评价③形成专家组意见。专家组在现场调查完毕后应及时讨论形成专家组意见，并作为项目后评价报告的重要附加内容。在讨论过程中允许保留和记录不同的意见，但对重大问题应达成共识。④编写项目后评价报告。项目后评价报告应根据调查结果和专家组意见，按照规定的格式和要求编写，其主要包括摘要、项目概况、评价内容、主要变化和问题、原因分析、经验教训、结论和建议、评价方法说明等内容。⑤报告和反馈。编写完后评价报告后应在规定时间内及时上报，并根据成果信息反馈的需要，经委托者同意，尽快传送到各个有关单位和部门。11.4.4工程项目后评价的方法

前后对比法是指将项目实施前与项目完成后的情况加以对比，以确定项目效益和影响的一种方法。具体说来，就是将项目可行性研究与评估时所预测的效益和影响与项目竣工投产运营后的实际结果相比较，从中找出存在的差别并分析原因。这种对比用于揭示计划、决策和实施的质量，是项目过程评价的基础。1．对比分析法

对比分析法是项目后评价最常用的方法，包括前后对比法和有无对比法。

有无对比法是指将项目实际发生的情况与没有该项目时可能发生的情况进行对比，以判断项目的真实效益、影响和作用。很多项目（特别是大型工程项目）实施后的效果不仅仅是项目的效果和作用，还有项目以外多种因素的影响，因此，简单的前后对比不能得出真正的项目效果的结论，必须采用有无对比的方法才能判定项目的真实效果。有无对比法的重点就是要分清项目作用的影响与项目以外作用的影响。①明确研究变量，分析影响变量的因素。②收集和审核资料。③绘制散点图。④选择数学模型和预测方法。⑤检验预测技术的适用性。⑥预测并选定预测值。2．统计预测法3．逻辑框架法

逻辑框架法是用一张简单的框图来清晰地分析一个复杂项目的内涵和关系，是将几个内容相关、必须同步考虑的动态因素组合起来，通过分析其间的关系进行评价，如表11-2所示。表11-2逻辑框架法

在编制项目后评价的逻辑框架之前应设立一张指标对比表，以求找出在逻辑框架应填写的主要内容，如表11-3所示。表11-3逻辑框架指标对比表4．成功度评价法一般将项目评价的成功度可分为5个等级，如表11-4所示。表11-4项目成功度等级

表11-5为项目成功度评价表的一个样式表格，可根据项目的实际情况对其中的指标进行增减。表11-5项目成功度评价表案例分析—北京幸福小区项目后评价幸福小区由三栋塔板式住宅和一栋6层纯板式住宅组成，占地面积3万平方米，总建筑面积11万平方米，容积率3.5，绿化率33%。地上25～30层、地下3层，其中，地下一层为住宅设备用房及自行车库，地下二层为普通车库和少量设备用房，地下3层为非燃烧品库房及五级人防隐蔽室。(详见教材）1．项目简介案例分析—北京幸福小区项目后评价2．项目实施过程评价1）项目策划评价由于对该区域进行了认真的市场调查和分析，因此，对宏观环境的把握、微观环境的调查，以及对项目的定位都是比较准确清晰的。地块的环境分析通过统计资料、消费者拦截调查、周边项目的售价，作出了较为深刻的论证。经营实践证明，本项目对弥补方庄地区高档项目的不足，促进地区经济发展、满足消费者的需要起到了积极作用，该决策是完全正确的。案例分析—北京幸福小区项目后评价2．项目实施过程评价2）项目规划设计评价①平面布局相对合理，基本能满足各功能的需求。②外立面设计颇具特色。③景观设计别具一格。④结构设计、消防设计的控制较好，即使项强存在很多变更，但并未改变结构、消防的原设计。案例分析—北京幸福小区项目后评价2．项目实施过程评价2）项目规划设计评价设计频繁变更的主要原因如下:①在设计工程中，缺乏与各部门之间的沟通，设计管理有待改善。②由于户型组合等的调整，导致设计变更频繁，影响施工进度。③由于欠缺经验，导致设计中考虑因素不够全面，造成一些工程返工。④设计深度不够，就急于开工上马，在合同条款上没有进行严格控制。案例分析—北京幸福小区项目后评价3）项目施工评价项目成本控制评价①工程质量评价②案例分析—北京幸福小区项目后评价3．项目营销推广及招商情况评价该项目从营销和招商效果来看是比较成功的，项目截止到2004年6月30日住宅销售515套，占可售住宅的98%；地下车库销售车位144，占可售车位的66%。目前幸福小区销售收入为61618.58万元，其中，住宅销售收入60181.01万元，车库销售收入1437.58万元；住宅销售均价6886元/平方米。案例分析—北京幸福小区项目后评价4．项目营运评价项目采用统一营销推广、统一的物业管理模式，注重客户的选择权，为顾客提供一站式服务。由专业物业管理公司对商业的日常运作提供各项服务把质量责任作为各个环节的重点，并对物业管理人员进行了培训，为实现物业的增值保值提供了保证。案例分析—北京幸福小区项目后评价5．项目效益评价1）项目财务评价项目财务前评价、后评价主要技术经济指标对照如表所示。序号项目名称预测值实际值实际值