淮海国际商务大厦项目分析简报

研发处2007/12/30淮海国际商务大厦工程简报一、工程情况简介二、板块分析三、问题与结论四、价格建议工程情况简介本项目淮海国际商务大厦工程地处上海市黄浦区。本工程具体位于淮海东路南侧，近云南南路。基地位置工程性质：纯办公楼基地用地面积：2021.5m2总建筑面积：17323.27m2地上建筑总面积：14448m2〔22层〕地下室建筑总面积：2884m2〔2层〕建筑高度：84.3m容积率：7.36建筑密度：36.4％绿化率：10.9％停车位：70稀缺小规模办公产品建筑指标建筑指标半包围状态，仅一面临街主入口临街车流动线围绕建筑体施工车唯一入口楼层层面积（m2）用途小计（m2）层高地下部分地下2层1432.17设备停车1432.174.75地下1层1085.49停车1085.494.05地上部分层高1层702.12商业702.125.202层904.96商业904.964.403层866.22商务配套866.223.604层633.30办公633.303.605层673.37办公673.373.606～21层673.36办公10773.763.6022层251.88办公251.883.60可售建筑面积14805.61总建筑面积17323.27备注此表分层数据为预测绘数据.建筑指标建筑指标大堂大堂面积偏小，进深较短，挑高三层商业局部为临街双开门，单间使用面积在40、90左右394142809535通往二层与地下室唯一出入口产品根本面朝淮海路,共7间使用面积在40-80m2之间得房率约为55%预计建筑面积到达约75-145m2建筑指标淮海东路75.174.6144.976.176.8139.8107.5工程现状工程已于2005年10月开工；主体结构现已根本完成，2006年9月底结构封顶；工程建设进度工程现状板块分析板块分析淮海中路人民广场延安东路人民路根据工程周边办公分布特征将其分为四大板块：人民广场延安东路淮海中路人民路人民广场传统核心的商业中心和轨道交通的枢纽，以莱福士广场为代表的甲级写字楼，是市中心城区规模最大商务商贸中心。莱福士广场港陆广场明天广场天安中心仙乐斯广场海通证券区域项目层数标准层面积(㎡)单间面积(㎡)得房率租金（元/平米*天）物业费（元/平米*月）电梯出租率租金范围人民广场来福士广场512198.89121-42270%103212部奥的斯98%5.2-10仙乐斯广场372153131-43470%7.228迅达17台90%明天广场55000200-50055%5.6282部三菱95%天安中心281600100-20082%8228部迅达95%港陆广场36150080-25066.70%5.226客8部货2部90%海通证券大厦351500～180070-18067%10257部90%人民广场来福士广场海通证券大厦天安中心仙乐斯广场延安东路区域项目层数标准层面积(㎡)单间面积(㎡)得房率租金（元/平米*天）物业费（元/平米*月）电梯出租率租金范围延安东路旺角广场24131060-12070%4.525OTIS6部60%4-7.4海洋大厦21130064-16372%7.429客10部货1部85%高登金融大厦1689195-25070%4.4204部85%外滩新界261300、2500110-60060%4.5214部三菱90%东海商业中心231500100-20072%4.422.4客12部货3部90%联谊大厦3093074-11468%4244部日立95%旺角广场海洋大厦高登金融大厦外滩新界东海商业中心联谊大厦沿延安东路高架，以海洋大厦为代表的新建中高档写字楼群，由于靠近高架且交通动线不佳，租金相对人民广场较低。延安东路东海商业中心高登金融大厦旺角广场海洋大厦外滩新界淮海中路从黄陂南路到陕西南路一带的高档商品消费区、嘉华中心等新兴的高档写字楼群。企业天地兰生大厦金钟广场大上海时代广场上海广场力宝广场香港广场瑞安广场中环广场香港新世界区域项目层数标准层面积(㎡)单间面积(㎡)得房率租金（元/平米*天）物业费（元/平米*月）电梯出租率租金范围淮海中路香港广场38127292-21265%7.232客25部货2部95%6.4-13力宝广场401200142-20055%835富士达8部95%淮海国际广场451600自由分割70%831客8部货1部95%香港新世界大厦601008-1886自由分割70%8.332TOSHIBA14部90%瑞安广场262300120-38070%11.428客9部货2部90%企业天地10，21200060-30070%133014部迅达100%中环广场381500自由分割70%1230客梯11部90%金钟广场453000100-30065%6.4276部OTIS90%兰生大厦27120080-20068%6.529三菱7部95%嘉华中心371800150-40070%123019部东芝100%淮海中路嘉华中心力宝广场企业天地香港广场瑞安广场人民路淮海中华大厦金天地恒积大厦柳林大厦永银大厦柳林路以西，淮海中路以南的区域，除永银大厦外，以老式的商住楼为主，档次较低，设备陈旧。区域项目层数标准层面积(㎡)单间面积(㎡)得房率租金（元/平米*天）物业费（元/平米*月）电梯出租率租金范围淮海东路恒积大厦20200060-20068%4226部宝来电梯90%3.5-6金天地21160050-16870%3.5103部三菱60%淮海中华大厦321800100-20075%4.385部三菱95%永银大厦161100120-37067%6255部三菱100%柳林大厦33150050-16067%4255部三菱90%人民路金钟广场柳林大厦淮海中华大厦恒积大厦金天地4.8-12元/平米*天5.2-10元/平米*天2.7-6.3元/平米*天3.5-6元/平米*天本工程所处区域较周边区域为一个租金低谷随着淮海中路办公的饱和，对本工程未来租金有一定的拉动工程销售前景看好稀缺性决定价格空间大中心结论：使用价值决定投资价值将本工程作为投资产品分析投资产品投资回报率其他选择价格空间依据对于工程投资保证租金预估物业名称层数量体（万㎡）单位租金（元/㎡/天）入住率（%）永银大厦1616100金钟广场4515690兰生大厦395.946.595柳林广场334.1490淮海中华大厦324.14.395恒积大厦206490周边办公租金在4-6元/天/㎡之间本工程规模品质与永银大厦相当本工程租金可以到达6元/天/㎡

市场认可税前投资回报率：8%

入住率取均值：95%；市场认可售价为：26000元/平米本工程能否保证该售价？存在多少上浮空间？投资回报率投资保证其他选择能否保证该售价？宏观市场位置环境产品品质区域市场轨道交通：M8线连接三林上南、淮海路、人民广场、虹口足球场和杨浦地区。07年底试运营一号线本项目M步行约5分钟南京西路商务区淮海中路商务区豫园商圈二号线M8线（规划中）地面交通：本工程临近主干道，淮海路、西藏路，延安路高架商务商业环境：临近南京西路、淮海路商业商务区与豫园商圈宏观市场位置环境产品品质区域市场淮海东路云南南路人民路淮海中华大厦淮云大厦本工程公寓淮海宾馆人寿大厦沿街商铺双向单车道宏观市场位置环境产品品质区域市场不利于整体形象提升商务商业综合用地公共绿地环境:根据规划,现有临时搭建的商铺将撤除或改建为公共绿地，改建方案未定形象:凭借本公司的专业度，通过包装宣传提升整体形象宏观市场位置环境产品品质区域市场对策：租金稳步上涨，控制率连年下降,写字楼行情近期一路攀升，行情看好随着上海经济稳步增长，投资增多，未来几年内仍将保持增长势头黄浦区与卢湾区办公出售市场供给缺乏，连续一年供不应求上海甲级写字楼租金和空置率走势宏观市场位置环境产品品质区域市场物业名称层数量体（万㎡）单位租金（元/㎡/天）物业费（元/㎡/月）入住率（%）大上海时代广场309.329.23395香港广场3847.23295瑞安广场265.7611.352990香港新世界大厦6013.78.33290中环广场385.46123090力宝广场406.583595中海大厦263.026.82595上海广场366.46.42690企业天地10,217.81230100永银大厦161625100金钟广场45156.42590兰生大厦395.946.52995柳林广场334.142590淮海中华大厦324.14.3895人寿大厦自用自用自用自用自用恒积大厦20642290高租金主要集中在柳林路西侧，在6.5-12元/㎡/天左右，东侧租金相对较低，在4-6.5元/㎡/天；在地段认知度和硬件设施配套上存在的差异是形成租金差异的主要原因；租赁市场宏观市场位置环境产品品质区域市场二手办公价格在22000-24000元/m2；一手价格26000元/m2区域内无新建办公楼，无直接竞争对手区域内办公楼价格行情逐年上涨在售市场宏观市场位置环境产品品质区域市场宏观市场位置环境产品品质区域市场序号分类项目配置及服务范围（暂定）品牌1硬件设备电梯办公区域4台，裙房观光梯1台进口品牌2空调全中央空调BA控制、高舒适度的新风系统。进口品牌3通讯中国电信、中国网通。/4覆盖移动、联通、小灵通、天翼通、无线对讲。/5网络中国电信、中国网通、天翼通。/

楼宇自控控制：中央空调、泛光照明等；监视：高压配电、水箱集水井高低水位、水泵等。进口品牌6消防报警覆盖整个大楼。进口品牌7技防报警每个单元设置应急报警与大楼监控中心联通。能美

背景音像应急时可切换为消防广播。进口品牌8监控系统监视大楼所有公共区域。进口品牌9车库机械式停车和地面停车。/10装修标准外墙全玻璃幕墙。/11内墙高级涂料、石材。进口品牌12办公房套内高级矿棉板吊顶；高级块状地毯。/13公共走道高级矿棉板吊顶；高级块状地毯或石材。/14大堂高级石材、木材、玻璃综合装饰。/15卫生间高级墙、地砖、矿棉板吊顶、台盆、坐便器、隔断等；电加热热水。/16其它商务中心复印、传真、发送邮件、打印、票务等/17会议中心高级配置中、小型会议室/18专卖店

/19物业管理仲量联行/位置环境产品品质宏观市场面积小品质中高上海办公总体走势看好稀缺地段地铁支撑能够保证26000元/平方米区域市场租售旺盛行情看涨价格空间有多大？投资门槛是否过高是否存在竞争对手有无其他更好投资产品？本工程产品建筑面积：74-145m2对于办公产品，投资门槛相对较低以每平方26000估算主力总价预计在200万左右使用面积（m2）建筑面积（m2）预计总价（万元）141.174.64194241.3475.07195341.9176.11198442.2776.76200559.18107.47279676.96139.76363779.77144.86377投资回报率投资保证其他选择物业名称层数量体（万㎡）开盘日期出售率（%）主力面积（㎡）主力总价（万元）均价（元/㎡/）物业费（元/㎡/月）备注大众金融大厦3252005.952.1200320160004.8商住楼金天地210.22005.5--1303302600012办公部分12月月底开盘旺角广场253.82005.59890-1902502600025档次较高嘉汇国际35102006.93060-801382300016小户型为主B&W175.4即将开盘--70-100175-2502500020--选取内环线以内、苏州河以南区域内的在售产权办公楼：在同一档次上无竞争对手本案投资回报率投资保证其他选择综上所述：工程销售前景看好稀缺性决定价格空间大价格建议2、售价估算本工程办公局部建筑面积为：12300㎡预计一年后租金为：6-6.5元/平米天；收益率为：8%；入住率取均值：95%；依据收益公式：P＝a/r

(4.8～5)×365×95%8%可得工程单位售价为：26000-28000元/平米那么本工程办公总体售价为：亿元P＝物业名称层数量体（万㎡）单位租金（元/㎡/天）入住率（%）永银大厦1616100金钟广场4515690兰生大厦395.946.595柳林广场334.1490淮海中华大厦324.14.395恒积大厦206490周边办公租金在4-6元/天/㎡之间本工程规模品质与永银大厦相当根据近三年甲级写字楼租金增长情况，2007年租金将上涨10%左右到达：6-6.5元/天/㎡之间1、租金估算根据工程优势与稀缺性对未来一年价格进行修正：保守估计+5%单价：27000-29000办公总体售价为：亿元乐观估计+10%单价：29000-30000办公总体售价为：亿元办公楼金钟广场上海广场柳林广场淮海中华大厦海通证券大厦恒积大厦金天地国际大厦

金钟广场位置卢湾区淮海中路98号开发商金钟商业发展有限公司总建筑面积91781.92平方米标准层面积约3,000㎡（建筑面积）主力面积100-150

㎡停车位200个左右得房率65%净层高2.45米架空地板100mm车位价格2000元/个/月（租赁）乘客电梯6部OTIS客梯2部货/消防梯2部观光电梯空调设备进口TRANE中央空调空调运营时间：周一~周五9:00~18:00超时收费：RMB0.2/m2/小时入口大堂大堂挑空2层，面积较小外墙材料不锈钢饰框＋双层中空玻璃幕墙交房标准天花吊顶、架空地板、地毯、涂料墙等建筑层数1—5层为大型综合商场，单层面积3500—4300平方米。6—9层设酒楼、娱乐及会所，单层面积2600—2800平方米。10—45层为写字楼，单层面积500—3000平方米，均可自由组合。基本信息产品附加值金钟广场标准层平面图位置黄浦区西藏中路268号开发商凯德置地（中国）总建筑面积112143㎡标准层面积2198.89㎡层数51层停车位地库共设498个停车位，地面共设15个停车位得房率73%-76%净层高2.7m；楼板与楼板间高度4.05米架空地板150mm建筑层数1—7层为大型综合商场8-51层为写字楼外墙花岗岩及双层铝制玻璃幕墙。电力供应电压为380伏三相50赫兹，220伏单相50赫兹电

梯客用电梯12部进口“奥的斯”双箱电梯(24人/1800公斤)服务于2个办公区域服务电梯2部进口“奥的斯”电梯(21人/1600公斤)服务于地下三层至五十一层标准地板载重量4千牛顿/平方米中央空气

调

节中央恒温变风量空调系统，壁装式温度调节器，每层约30个恒温变风量空调控制箱通讯系统共10000条电话线；一个卫星天线可接收电视节目来福士基本信息产品附加值25-32层平面图8-20层平面图上海广场外滩中心位置黄浦区延安东路222号开发商金光集团总建筑面积80000平方米标准层面积2253-2270㎡车位车库：499个；地面：64个得房率75%净层高2.68米标准地板承载量200公斤/平方米架空地板100mm建筑层数50层应急电源2台2250千瓦的应急发电机在紧急情况下维持大楼基本设施的运作。电

梯21部进口三菱电梯服务于3个办公区域；1部进口三菱电梯服务于地下三层至1楼大堂2部进口三菱的消防服务电梯服务于地下2层到50层中央空调四管式恒温变风量空调系统，温度可由电子温度调节器控制。通讯功能两路光纤接入；光纤及超5类电缆垂直布线；通讯设备可支持ADSL、ISDN、DDN、E1及宽带接入物业管理怡高物业服务（中国）有限公司基本信息产品附加值标准层平面图柳林广场淮海中华大厦位置黄浦区人民路885-905号开发商上海南嘉房地产发展有限公司总建筑面积41982平方米标准层面积约1800㎡（建筑面积）单间面积100-200㎡得房率75%净层高2.5米架空地板100mm车位价格1500元/个/月（租赁）建筑层数28F外墙铝板玻璃幕墙石幕墙入口大堂大理石地坪、石材与优质木墙面电梯5台三菱原装电梯、1台货梯智能化系统英国TREND智能型楼宇设备自动化管理系统，大厦进出口及主要通道电视监控及电子巡更系统，日本JVC背景音乐系统。中央空调开利中央空调通讯功能数据信息点有线电视进户基本信息产品附加值淮海中华大厦标准层平面图海通证券大厦位置黄浦区广东路689号开发商上海谷元房地产发展有限公司总建筑面积65000平方米标准层面积约1800㎡（建筑面积）单间面积70-180㎡得房率75%净层高3.85米架空地板100mm车位价格1500-1800/月车位数量约200个建筑层数35F地下3层为车库1-5层为商业裙房消防系统