关于房地产市场托市的思考

关于房地产市场托市的思考

作为地方公共产品和公共服务的直接创造者和保障，地方政府必须体现公共行政的精神，维护地方公共利益。然而，在现实生活中，地方政府往往偏离地方公共利益，追求自身利益，导致自身利益的偏离。本文结合目前房价非理性上涨这一社会热点问题,对房地产市场中的地方政府自利性行为及消极影响进行具体分析,以期帮助人们从另一角度认识和理解当前房价非理性上涨问题。一、理性投资策略我国许多城市的房价自2002年以来,出现了前所未有的大幅非正常上涨,并远超出了当地城市大部分居民的购买能力,主要表现为以下方面:1.国内商品房价格分析从图1中,我们可以看出全国性商品房平均价格在2000年至2002年之间一直是平稳上涨,但是从2003年起全国性商品房价格开始出现大幅度非正常上涨尤其是2004年,2003年上涨了4.8%,2004年上涨了15%。“2005年全国房价上涨15.2%。”远超出了国民经济增长速度,全国性房价已经开始出现非理性上涨。2.东中西地区的房地产市场分析地区性房价在部分大中城市房价大幅上涨的带动下,自2003年起也开始了迅猛上涨,尤其是东部和中部地区,西部部分大城市也紧跟其后(见图2)。从图2中我们可以看出,2003年东中西地区平均房价分别上涨了6.41%、4.05%和3.58%,而2005年东中西地区平均房价分别上涨了16.90%、10.20%和7.60%,“在2006年1月份,国家统计局发表数据,全国70个大中城市房价上升5.5%。北京市商品房涨幅21.2%,深圳上涨了17.38%,连一向被认为涨势比较温和的广州,房价也后来居上,突然上涨了25%左右。”由此可见,东部地区和部分中、西部地区房价也出现了非理性上涨。3.商品住宅总体控制能力通常认为,当房价收入比在3:1-6:1之间(即3-6倍)时,居民对市场上的商品住宅普遍具有支付能力。而目前我国许多城市的房价收入比例都远超过这一范围。其中以2004年最为突出(见表1)。二、地方政府的自利性反映在房价的非理性增长中1.房屋拆迁规模的下降为追求政绩,地方政府纷纷对城市进行亮化、美化以及所谓的旧城改造,“积极”实施大规模拆迁,人为制造了大量住房需求,拉动了房价上涨。“全国的统计数字显示,全国房地产需求有三分之一是拆迁带动的,有的城市50%是拆迁,有的甚至是60%、70%是城市改造带动的。”建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾在其文章中也暗示了大规模的城市拆迁带动了房价上涨,2004年“1-10月,全国房屋拆迁总量同比下降了50%,房屋拆迁规模的下降,放缓了被动性住房需求释放节奏,一定程度地缓解了市场供求矛盾。”上海市1999-2003年的拆迁所造成住房需求占当年商品住宅竣工面积比重的统计数据也印证了此结论(见表2)。其它房价上涨较快的城市拆迁规模也毫不逊色,“2003年一年天津的拆迁量为450万平方米,比2002年增长3倍。据当地人介绍,由于拆迁力度过大,而新盘又鲜有推出,2003年天津许多拆迁户几乎无房可买,市场严重供不应求,以致于许多期房没开盘就已经被预售一空。在强劲需求的带动下,天津房价也一路走高。”成都“2002年拆迁面积为124.3万平方米,比照2001年的47.82万平方米,增长率达到159.93%,拆迁户数也由2001年的11735户激增到2002年的24492户,增长率为108.7%。2003年的拆迁户数也有23720户。”2003年南京市“全年共完成国有土地拆迁项目115个,拆迁房屋面积179万平方米,拆迁居民2.4万户,加上集体土地拆迁,共计拆迁7.4万户。而同期南京商品房合同销售面积739.02万平方米。”“2003年武汉房屋拆迁总量超过260万平方米,比上年增长34.7%,拆迁户数24433户,增幅高达87.7%。”以上这些城市大规模拆迁,人为制造了巨大的住房需求,带动了当地房价持续迅猛上涨。2.“高地价”引发城市土地交易价格分析土地已成为地方政府财政收入的主要来源,地方政府通过“圈地”和土地市场中的“招拍卖”等手段,使土地价格急剧上涨。“从2000—2004年,浦东的土地每亩均价从200多万元涨到800多万,其中陆家嘴有的地方的地价超过3000万元每亩。”宁波“2000年出让均价为92万元/亩,2001年为129万元/亩,2002年为208万元/亩。”高地价给地方带来了巨额财政收入,为地方政府建造“政绩工程”和“形象工程”提供了强大的财力支持。“一个不大的无锡市,一年卖地收入就达112亿元;大上海一年土地进帐就有近千亿元,而随着地价的疯长,城市当局可支配的财富也是惊人增长。”另据全国人大副委员长盛华仁提供的数据表明,“2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这个数据不过区区67亿元。可供比较的是,在实施积极财政政策的1998-2003年5年间,全国发行国债也不过9300亿元。”高地价引发了高房价,“国家发展和改革委员会、国家统计局最新发布的调查报告显示,2004年一季度35个大中城市有9个城市房价涨幅超过10个百分点,另外有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。对比这些城市可以发现,其中有5个都是重合的:上海、沈阳、杭州、宁波、天津。同年二季度,全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点,土地交易价格同比涨幅超过10%的城市有6个,其中重合的城市有4个:杭州、上海、沈阳、天津。可见,地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。”3.公司调控之力:“一拖一放”针对引起全社会普遍关注的持续走高的房价,2004年中央政府推出了多项政策对房地产市场进行调控,然而让人迷惑的是,在此背景下,当年全年商品房平均销售价格仍然同比上涨14.4%,其中商品房住宅价格上涨了15.2%。为什么中央政府的调控政策没发挥应有作用呢?到底谁在阻止房价下跌呢?地方政府是其辖内房地产走势的最大主导因素,其对土地收益的高度依赖决定了其不会容忍房价的大幅度下跌。此外,房地产业在整个地方经济发展中的举足轻重地位和已成为众多地方经济中的支柱产业也决定了房价不会大幅度下跌。以上海为例,房地产业已成为其支柱产业,“2005年1月中旬,上海市市长韩正向人代会所作‘政府工作报告’显示,2004年上海房地产业实现增加值622.59亿元,同比增长20.4%,占全市GDP的比重为8.4%。这意味着,在上海市去年高达13.5的GDP增量中,房地产业拉动了1.3%的比重。而在1990年,上海房地产增加值占全市GDP的比重仅为0.5%,房地产业已成为上海增长最快的支柱产业。”而如果把房地产业及相关产业对全市经济发展的贡献一起算,则更大,有数据显示,“2004年,上海房地产及相关产业贡献了19.5%的GDP,成为GDP增长的第一大引擎,经济房地产化的倾向相当明显。”在中央宏观调控的形势下,为了避免房价大幅度下跌,不危及自身利益,该市采取了“一拖一放”的措施进行托市。2004年5月中央实行宏观调控后,上海楼市急转直下,绝大部分房子销售不畅,楼盘直接、变相打折随处可见,二手房交易也急剧下降。在此情况下,上海市房地局宣称,当年计划建成300万平方米中低价配套商品房,到5月,全市新建配套商品房已建成80.2万平方米,在建面积245万平方米。同时,还计划新开工300万平方米。但是到当年第三季度,应正是推出时候,却反而没有了消息,据称已延缓推出。同样也是在此时不久前,《上海市住房公积金管理若干规定(草案)》开始征求市民意见,而《规定》的最大变化就是住房公积金的提取条件放宽。然而更让人惊奇的是,平时难得露面的政府智囊专家们,纷纷在沪上各大媒体上撰文发表言论,为楼市唱赞歌。在房价是上涨还是下跌的选择中,地方政府出于自身利益考虑,选择了前者,而牺牲了公共福利,房价出现非理性上涨也在情理之中。4.垄断利润是隐性财政收入的重要载体一些地方政府并不满足于以土地中心为依托,全面介入土地一级市场,大量卖地获取巨额土地出让收入,而同时竞相成立并大力扶植由政府全资所有或控股的房地产开发公司,这些公司从政府的土地供应中心手中以低廉价格获取大量优质土地,并全面包揽从土地开发到住房动拆迁、从房地产开发到销售的一系列产业环节,左右逢源,获取巨额垄断利润,成为地方政府的隐性财政收入。以上海为例,“上海房地产企业50强中,过半为当地市区两级政府的国有企业,并持有大量土地储备。例如,由政府直接投资管理的上海城开集团,在上海本地拥有600公顷的土地项目,其中30公顷位于中心城区。而上海土地储备中心控股的上市公司—中华企业在上海的土地储备更多达930公顷。”这么大的土地储备量,仅土地价格上涨就能坐收巨额差价收入。而在2002年11月,上海地产集团组建成立,这是上海近年来由政府投资组建并实行国有资产授权经营的最大房地产企业,其董事长曾任上海建委副主任,上海地产集团与上海市土地储备中心是“两块牌子,一套班子”管理运作。土地储备中心是市政府设立的土地储备机构,地产集团则是市政府土地储备的运作载体。名列上海房地产50强中的多家公司的国有资产,目前已经划拨到上海地产集团名下。从政府利益的直接介入房地产市场方面也可以看出,地方政府对房价非理性上涨有不可推卸的责任。5.王怀忠利用房地产市场执法的权力地方政府人员包括地方政府官员及普通的公务员,前者的自利性主要表现从干预土地交易中获取非法巨额回报,利用职位和职权的影响谋求自身利益的最大化,也就是腐败,上有原国土资源部部长田凤山,下有原浙江省建设厅副厅长杨秀珠。另据《人民日报》报道,“安徽省前副省长王怀忠在阜阳任职期间,直接干预大量土地批租和出让事务。1994年到2000年,阜阳明显属于国有土地资产流失的高达10亿元,而这笔巨资的绝大部分又都流入了王怀忠倾心扶持的少数‘老板’手中。”王怀忠理所当然的也从中获得了巨额回报。后者主要是利用房地产市场执法过程中的行政自由裁量权谋取私利。以上地方政府行政人员的种种自利性行为无疑都构成了房价成本,自然影响到了房价。三、济发展和改善城市环境发挥的作用地方政府自利性行为固然对推动当地经济发展和改善城市环境发挥了一定积极作用,但也产生了巨大的消极影响,除了推动房价非理性上涨外,还有如下表现:1.控制自有资金2004年虽然被业界称为“房地产政策年”,中央政府出台了一系列试图为过热的房地产市场降温的政策,包括:土地使用权一律实行公开招标,严禁低价买地;提高房地产开发门槛,开发商对开发项目的自备资金必须达到35%;严控房地产投资信贷和按揭信贷等。但由于房地产市场与地方政府利害关联巨大,地方政府出于维护和实现自身利益目的,利用房地产市场中诸多信息的不透明、不对称,编造数字与中央政府进行博弈,同时利用“托市”等手段抵制中央宏观调控政策的影响,结果2004年房价不但没有出现广大城市居民预期的下跌现象,反而房价又大涨了15.2%,超过了居民收入增长,最终导致了中央政府对房地产宏观调控政策的失灵。2.地方政府的自利行为房地产市场有其自身运行规律,能根据市场中反馈的真实供求信息灵敏地对房价进行自动调整,从而引导广大居民的理性消费。但由于地方政府出于自身利益考虑,过多地用行政权力干预土地供给;实施大规模住房拆迁,人为制造住房需求;同时组建自己的房地产公司,直接参与市场竞争,在房地产市场中既当裁判员,又当运动员,这样就必然造成房地产市场竞争主体之间的不平等。上述地方政府的种种自利行为不但严重扭曲了房地产市场的运行,而且也破坏了房地产市场的固有运行规律,从而使房价不能真实的反映供求之间的关系,也误导了广大城市居民对房价的预期,出现非理性购房行为,最终导致房地产市场失灵。此外,地方政府这种着眼于自身利益,追求短期的财政收入最大化的行为也影响到了城市房地产市场的可持续发展。盲目卖地,土地供应缺乏计划和规划性,尤其是在城市化和“经营城市”驱动下,更加速了这一进程,最终导致了城市土地储备中可供房地产开发的土地越来越少,有些城市城区尤其是东部经济发达地区的一些城市,已经出现了供地危机甚至无地可供。据“国土部门到厦门检查,证实厦门城市地区土地已经全部‘出卖’完。”这更影响了房地产开发的土地供求关系,刺激了房价进一步上涨。同时,高地价带动的远超过居民购买承受能力的过高房价,也影响到了房价今后的上涨空间,这一切都会影响到房地产市场的可持续发展和城市的可持续发展能力。3.部分地方政府行使国家权力,维护和实现房地产开发的利益地方政府的存在是以得到地方人民的认可和支持为前提的,而认可和支持却来自于地方政府维护和实现地方公共利益和人民利益。显然,地方政府的自利性行为背离了人民赋予它的应尽责任和委托目的。过高的地价和房价已激起部分社会成员的怨恨和不满,引发了人民对政府合法性的追问:我们的地方政府到底在代表谁行使国家权力?又在维护和实现谁的利益?高地价、高房价表明,我们的地方政府和房地产开发商联合起来在掠夺当地居民和社会的共同财富。部分地方政府为谋取自身利益,推进政绩工程建设,切切实实在维护房地产开发商的利益。国家发改委宏观经济研究院常务副院长刘福垣撰文指出,“不管他们是怎么说的,也不管他们是怎么想的,从实际效果上看问题,那些经营土地的政府官员实际上是代表大官和大款们的利益,他们一步一个脚印,走的是实实在在的私人资本主义道路。”4.居民家庭负债率