中国房地产基金投资价值与风险防范

中国房地产基金

投资价值与风险防范***银行私人银行部*****Wednesday,September6,20231主要内容一、中国房地产基金的投资价值为什么投资房地产？为什么投资房地产开发环节？为什么要通过房地产基金进行投资？什么人适合此类投资？二、房地产基金投资中防范的主要风险系统性风险：关注行业繁荣的四大支柱非系统性风险：关注区域选择的主要标准基金管理人风险资产配置风险2城市化：支持未来10年目前中国的城市化率为45%左右，如果以每年1%─2%的平均速度上升，意味着中国城镇人口每年都以1500万-2000万在上升，到达发达国家70%以上的城市化率水平至少还需20-30年。根据上海财经大学高等研究院的报告，如果算上实际上已经转移到城市的农民工，2008年城市化率可能已达到55%（官方数据为44.9%），如果按照每年1%─2%的增长速度，中国要达到70%的发达国家城市化率水平或许再有10多年就够了。

3人口红利：支持未来6年人口红利较高、抚养率较低，可以为经济发展创造了有利的人口条件，促成经济高储蓄、高投资和高增长的局面；根据统计局对人口年龄结构演算，我国人口红利情况至2015年将持续改善。4房地产产业链政府开发商购房者租客个人参与途径较少个人可以自由参与5相对整体上市公司：回报更佳以上市公司业绩来看，1995-2008年14年间，整体上市公司的毛利润率维持在21%-26.5%的水平，2008年由于全球金融危机的影响，整体毛利润率显著下降至18.2%；而同样在过去的14年间，房地产上市企业的毛利润率稳定在25.9%-37.5%的高水平。6相对投资房地产二级市场：稳定性更佳从1999年至2008年间，房地产上市公司毛利润率平均为29.63%；以房地产价格上涨较为可观的上海为代表，从1999年至2008年间，采用中房上海综合指数计算的每年平均房价增长为11.27%，需采用2-3倍杠杆才能与房地产上市公司毛利润率相接近，而其间承担的波动风险则远远大于房地产上市公司。7相对投资房地产股票：更适合稳健投资者通过投资房地产股票有可能获得比房地产上市公司毛利润率更可观的收益，但股价的大幅波动导致该结果存在较大不确定性。以申万房地产指数为例，从2000年至2005年间，其平均年化回报率在-2.75%，显著低于房地产上市公司毛利润率平均27.18%的水平；而伴随06、07年的大涨，从2000年至2008年间股价平均年化回报率升至35.36%，高于房地产上市公司毛利润率平均30.05%的水平。8开发商地区间利润率存在较大差别9同一地区不同项目利润率同样存在较大差别10与不同投资方式对比

投资房地产基金个人投资房地产投资房地产股票利润来源土地增值及开发环节利润房产增值开发利润带来的公司股价上升投资方式股权投资、夹层融资持有物业股权投资管理成本专业团队代为管理，成本较低由个人管理，中间牵涉到较多繁琐而无增值的事务，成本较高不涉及对房地产实体的管理退出机制预售所得的现金流阶段性分红或由开发商在清算前回购项目股权出售持有物业，但费时较长，手续繁琐二级市场卖出风险管理对不同地域、不同类型的项目进行组合管理集中于单个项目配置于上市公司股票投资决策程序专业团队负责，经过尽职调查个人对市场的判断个人对市场的判断交易架构通过优先回报机制缩短投资周期，降低风险敞口；以抵/质押及担保等权利设置转移风险、降低损失一手、二手市场直接买卖股票二级市场交易波动风险较低较高高流动性低较低高11投资房地产基金需要防范的主要风险