皇牌代理大型住宅项目营销策略方案

世界在左手

生活在右手

10分钟。汇·聚人生。LifeinTBDThewordiscomplicated,diversifiedchaosandunstable,however,itisfullofprobabilityWhoknowsthetruecolorsoflife?

XX地产谨呈XX集团逐日增多的世界500强聚集地

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东边的一片大海

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毗邻海滨大道

西边两大水库

南侧森林公园

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……2我们攥有无以伦比的资源优势我们坐拥成熟产业发展的成果我们被推到了一个历史的抉择点我们是幸运的，而又诚惶诚恐因为我们要面临的是“做好”，还是“做得更好”的选择这注定是一次“永恒和历史”之间的对话3世界在左手，生活在右手

LifeinTBD项目价值解析

1.1项目解析

1.2大势解析

1.3区域发展

1.4竞品分析项目定位

2.1产品解析

2.2客户解析

2.3主题定位（含广告表现）

2.4物业建议营销策略

3.1营销推广计划

3.2渠道及活动策略销售执行人员及业绩4壹Values认知本我，洞悉环境！Understand

the

valuesinthecomplexenvironment！项目价值解析LifeinTBD

5占地面积：10.7万平方米建筑面积：20.4万平方米，其中地上约16.06万平方米，地下约4.34万平方米；容积率：1.5各业态面积：公寓14.7万平米（共39栋，6-18层）商业约1.3万平米（社区配套型）车位共1289个（地面190个，地下1099个）国际化休闲旅游生态城项目效果图XX·XX—项目解析6天津市宏观经济分析天津位于环渤海湾的中心，距北京120公里，天津是北京的海上门户，本案宗地所处的滨海新区位于天津东部沿海改革开放后，天津在塘沽成立了经济技术开发区，整个城市以海河为轴线，改造老市区，作为市中心，工业发展重点东移，大力发展滨海地区天津平原的早期开发，由北向南，随着农耕、牧渔的定居生产、生活，聚落渐稠密，渔盐、屯垦、漕运、驻防促进了早期城镇的产生和发展清末商贾云集和大量的物资集散，使天津迅速发展成为近代知名港口贸易与工商业发达的城市，港口、商贸和近代工业的发展是城市发展的主要动因建国后，城市功能进一步完善，工业带动城市同心圆式向外拓展，形成内向封闭型的城市结构，以工业为主的经济建设成为城市发展的主要推动力明代，天津逐步演变成繁荣的内陆河口型商贸城市，同时军事防卫功能和行政管理职能更加突出，军事防卫和港口商贸成为城市发展的主要动因第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段第五阶段天津市域面积11760.26平方公里，下辖18个区、县，其中市辖区15个；本案所在的滨海新区位于天津东部沿海，规划面积2270平方公里，海岸线153公里天津市城市发展历史阶段分析7天津市宏观经济分析天津市重点发展两个区域——中心城区与滨海新区，总体发展战略整体规划着重凸显了滨海新区重要的战略性位置中心城区和滨海新区核心区共同构成天津双城发展的战略格局，成为天津城市功能的核心载体。结合这两区域自身的发展情况，我们认为这两个区域将成为天津房地产发展的热点区域。天津市中心城区行政文化中枢，科技教育中心，经济管理调控中心，以现代商务和专业化服务为主体的高端生产性服务业基地，都市工业和高端制造业先导区，与滨海新区共同成为天津都市核心区滨海新区将以科技研发为重点，大力发展高新技术产业和现代制造业，提升港口服务功能，积极发展商务、金融、物流、中介服务等现代服务业，完善城市的综合功能天津市在“国际港口城市、北方经济中心和生态城市”的城市定位的基础上提出了“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体发展战略，把中心城区和滨海新区作为城市发展的重点区域，努力打造北京——天津——滨海新区的京津城市发展带。

8天津市宏观经济分析宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系天津整体经济发展已连续多年保持高速增长态势，而经济增长的主要来源为滨海新区，据统计，09年滨海新区的生产总值占到了全市生产总值的52%2009年天津市实现地区生产总值7500.8亿元，增长16.5%，增速继续领跑全国，天津市整体经济发展已连续多年保持高速增长的趋势；天津的经济发展持续快速稳定，而经济增长的主要来源为滨海新区，据统计，09年滨海新区的生产总值占到了全市生产总值的52%，随着滨海新区的开发建设上升为国家战略，滨海新区已经成为环渤海地区发展潜力最大的地区之一。天津市的固定资产投资多年来始终保持强劲的增长态势，2009年，全社会固定资产投资完成超5000亿元，同比增长47%；固定资产投资的持续快速增长拉动了GDP的持续高速发展，也在很大程度上为房地产业的发展创造了基础条件。92009年天津市房地产发展总结09年天津共成交各类土地774宗，总占地面积为6296.58万平方米，总建筑面积为7408.19万平方米；同比分别增长72.00%、57.18%和34.56%；成交土地楼面地价为988元/平方米，已接近千元/平方米，比08年（775元/平方米）增长27.48%。09年土地市场总体表现活跃，供销两旺，同时众多开发企业拿地热情高涨，楼面成交地价不断增长或将进一步助涨商品房价格。09年土地市场总体表现活跃，供销两旺，成交土地溢价水平较高，不断攀升的地价或将进一步助涨房价；商品住宅市场走出08年的阴霾，量价齐升

滨海新区为土地成交的热点区域，共成交土地191宗，成交土地总建面3638.13万平方米，占全市土地成交的一半；滨海新区的未来发展大势向好，其相对充足的土地供应和广阔的区域发展空间将使其成为未来几年天津房地产市场发展的重点区域。在蓝印户口政策、拆迁带来的刚性需求集中爆发以及投资需求进入等共同推动了09年天津商品住宅成交面积不断攀升，成交价格全面增长。滨海新区成为天津未来房地产市场发展的热点：成交面积比例比08年提高3.1个百分点，上升势头表现突出。10滨海新区区域发展概况在天津市最新的城市规划中，滨海新区的规划是重中之重，独占天津市“双城双港”中的“一城双港”。滨海新区在新的天津市规划中占了3/4的比重，说明未来天津市的发展重心将向滨海新区倾斜，而其中规划的各重点区域及其周边地区将首先获得较好的发展机会。在区域自身规划上，滨海新区将实施“一核双港、九区支撑、龙头带动”的发展策略；“一核”即滨海新区商务商业核心区，由于家堡金融区、响螺湾商务区、开发区商务及生活区、解放路和天碱商业区、蓝鲸岛生态区等组成，重点发展金融服务、现代商务、高端商业，成为滨海新区的标志区和国际化门户枢纽，“双港”即天津港的北港区和南港区。功能区主导发展产业中心商务区金融、贸易、商务、航运服务产业临空产业区临空产业、航空制造产业滨海高新区航天产业、生物、新能源等新兴产业先进制造业产业区海洋产业、汽车、电子信息产业中新生态城生态环保产业海滨旅游区主题公园、游艇等休闲旅游产业海港物流区港口物流、航运服务产业临港工业区重型装备制造产业及研发、物流等现代服务业南港工业区石化、冶金、装备制造产业图1：天津市滨海新区功能分区规划图图2：天津市滨海新区主导发展产业规划图11滨海准新区捆房地米产发仆展研宗究滨海季新区胁商品递住宅屡市场园供需深两旺爽，发彻展良迅好，恭但产净品形妹式单傍一，推以高咱层为钱主；倒塘沽丈区和敬开发翅区的潜中心玻地位扮短时艘间内滋不会捧改变听。20浪08膛-2棋00普9年，异随着饥滨海件新区钢各重谜点区启域的尺开发凳建设恢，区劲域房垄地产答投资槽额持器续增塌长。20石07年由动于响害螺湾封商务已区的界开发遗，全晕区房拐地产壮投资探额达13坡4亿元腹，比冻上年皆增长适了34鸡.2贺%。20肉08耗-2集00扁9年，助区域痒房地自产投黄资稳促定增狭加，20董08年完弦成13袍8.愉46亿元炎。20匆09年预打计全侨年滨歌海新滑区房妥地产祝投资龙总额钞将达才到17鸣0亿元经左右倦，同写比上霸年增尤长约20杀%。在经凑历过08年的撒市场量低谷鱼后，09年楼墓市全爪面复罪苏，泊自5月起就至今暴区域吓月均煮成交裁量保测持在30万平弯米以荷上，江成交拢均价迅相比偏年初耽也提祖高了10贸00元左秧右，屡市场撞发展得情况裕较好夏。同赴时随艳着天根津房柏地产画的发凳展，惹越来捏越多废的外订来投默资者伤看好准滨海达这片随区域捆，可星以预盼见滨授海楼先市将拳持续下增温随着抱滨海懂新区安的发疲展，输外来蓬人口对的增仆加，扶住宅齐市场亏需求石稳定宴增加厘；09年土茎地供经给量杏增加糊，但唯大量己成交岂使存我量房拐大幅昼下降宇，未迅来市勒场供絮应会圆出现港先减深少后笛增加吐的走灾势；新增萄成交饿土地总集中姨在区岔域重想点规贿划的搅片区饰，包奋括中分新生连态城丘、上矿北居轧住区福等，胃这些意地区长将首啦先得娱到发蛇展，包括厌本案误所在壁的北智塘地秀区；新增碍土地别成交杂规划疮指标赞没有园明显暖变化膨，未中来市唤场供哑应仍途将以季高层丸为主仙；三区顽合一命后滨夸海新笑区战释略地盐位提栏高，乒区域篇价值晓提升香，房橡价会签保持宾稳定鼻增长卵。12塘沽腊房地德产发欧展研群究09年天姐津房革地产罗供需得两旺肾，作屠为滨湿海新做区核颤心区心，塘虫沽的纲楼市节特征锡与滨川海新灿区整弯体向翠上，蚕发展教稳定镰。塘沽株区的叶房地士产投案资历执年来米一直揭占滨蛾海新淹区全绘区的50例%左右炉，20铜09年全划区完授成房心地产大投资黎额约90亿元克，为类近年界最高危。塘沽克区历棵年来搞一直届是天砖津市哲商品框住宅静成交座量比表较高袍的地高区，隶高成逮交量少充分随体现俗了人烫们对租区域违的认辞可，甩也彰珠显出起区域哥房地赞产市感场的冷需求蝴量是窃很大蚊的。04至09年，冲除08年受呆整体套市场纵低迷次的影乖响，辽全年椅的成对交量廊为54万平摘米外户，其腔它年斩份的或成交铁量都话在百售万平武米以竞上。09年11月-1辰2月，叹塘沽蚕区和佛开发培区商往品房仪月销私售额拢一度见接近14万平性米和4.解6万平浆米，就创下持新高刘。新倒春伊蚁始，赔商品详房销邮售出走现一僚定程留度的再下滑棕，但舞成交靠价格丈继续锦稳步倘攀升犬，20倡10年2月份姻塘沽视区和丙开发穗区商尽品房杆销售巩均价对分别印达到11薯52议2元/平米吨和13斯62姓6元/平米显，为苹历史祖新高桥。（俩如上隐图）13区域演竞品白分析根据码塘沽-开发胃区住宅屡供应盘的集焦聚情妈况，执业内酱一般峡将塘壳沽-开发松区划分折为六躁大板便块。板块划分板块定位主力产品主要客群及购房目的当前均价（元/平米）代表项目中心板块高端高层，主力户型70~110平米本地，改善投资13500贻港城（四季风情）开发区板块高端高层，主力户型90~130平米平均，投资改善14000万通新城国际清谷高端高层，主力户型80~110平米本地，自住改善22000万通华府上北板块普通居住区高层，主力户型80~110平米平均，自住投资12000首创国际城胡家园板块近郊居住区高层，主力户型80~110平米本地，自住11000远洋城新港板块商务高层，主力户型70平米一居本地，外埠，自住，投资14600（精装）瑞湾国际汇馆海河南岸板块远郊居住区高层，主力户型80~110平米本地，自住没有在售房源贻城泰和新都14竞品颠分析首创洁国际图城项目位置塘沽上北生态区河北路与宝山道交口投资商首创置业建筑设计香港何显毅建筑师事务所物业公司北京盛世物业管理有限公司占地面积23.3万平米建筑面积55万平米业态配比住宅商业建筑形式洋房，高层容积率1.8绿化率45%项目昌特点块：位于尝上北毙生态城居住嫁区，邪体量合大，发周边价竞争诊项目涛多，衣区域田产品骂同质歇化；项目允营销际：全方盟位立轮体营重销，组线上页线下添结合步，小滩步快复跑；成功美因素尊：区域恒发展乓前景多较好狡，规晓模效录应，谅产品叉均好腹，建委筑、拴园林杀有特体色。目前话单价筛：均简价12坐00甩0元/㎡；两炕室均延价12墙60浅0元/平米摇，三蹈室均去价11填60果0元/平米15远洋宫城项目建特点借：位于荡规划援中的想新兴社居住专区，固体量筑大，转周边默竞争贵项目肥少，肃区域围配套评不足歪，引借入学酱区；项目垂营销菊：全方堵位立答体营距销，筐线上肾线下醋结合尿，投享入大丧，小见步快隶跑；成功蛙因素迹：高端作定位着、教减育配鲜套、凶规模烛效应煮，推抱广力妙度较仓大。项目位置塘沽胡家园地区，华北陶瓷市场对面投资商远洋地产建筑设计中国建筑设计研究院物业公司远洋基业物业占地面积70万平米建筑面积230万平米业态配比住宅200万平米商业3万平米教育4万平米建筑形式多层、高层容积率2.6绿化率40%拿地时间2006年拿地成本1200元/平米目前龙均价11婆00化0元/㎡，一环次性跌优惠3%，按弱揭优茫惠1%，公廉积金涛无优动惠。竞品叶分析16万通框新城韵国际项目位置开发区泰达时尚广场投资商泰达集团，万通地产建筑设计澳大利亚COX集团，北京东海富京物业公司万通顶安物业占地面积11.2万平米建筑面积48万平米业态配比住宅社区商业建筑形式小高层，高层容积率3.2绿化率53%项目亲特点排：位于购城市残核心扶区，瓦配套战全，出体量乌大，猫规模软效应遍；毗血邻轻律轨站隙，交亩通便咳利项目拿营销织：立体史营销巨，线遍上和格渠道游为主渴，通马过活竟动带翁动客坦户，呀小步述快跑屡；成功符因素秋：区域附优势炉明显葱，规磁模效文应，廊产品掘丰富积，满现足多勤种客宵群需立求，个丰富伟的渠相道营横销；目前料均价15堤00易0元/㎡，一摇次性插优惠3%，按闭揭优毛惠1%，公祝积金淹无优兴惠。竞品遣分析17小户怖型均组价14晚50秘0元/平米辈，大吉户型述均价13降50很0元/平米滑。一盼次性盲付款2个点荡优惠笋，贷璃款1个点醒优惠除。贻港墙城——四季谦风情项目位置塘沽安顺道投资商贻成集团，彩虹地产建筑设计天津市建筑设计研究院物业公司新加坡新工物业占地面积28万平米建筑面积70万平米业态配比住宅96%商业4%建筑形式高层容积率2.5绿化率35%拿地时间2006年4月拿地成本830元/平米项目猾特点题：位于浮城市触核心瓦区，茎配套灵全，沸体量胀大，智规模先效应侦；项目名营销点：线上盐和渠寻道为禽主，情小步踢快跑斩；成功旦因素个：区域瞒优势苏明显蚕，规邻模效安应，尚产品贯线丰今富；竞品种分析18市场请小结20栋10年继梯续实企施积多极的锯财政赏政策岂和适凯度宽伪松的感货币与政策斩，部轧分政票策将积进行旱微调20址09年房磨地产转市场折火爆偏，各莲开发环商资致金充凝足，责因此20穿10年将愉是开臭发企录业追雄求利拆润的死一年寒，很吓少会论出现缘瑞降价诉促销劣的现族象20阅09年地谨王频辫现，价带动稍市场嫁价格阻不断奴攀升厉，20瘦10年预垦计将掩会维营持这已一趋丙势近来电，中研央对枯房地绑产方灯面的替政策灵进行迷了微劈燕调，盏以控气制房遗价上耗涨速谎度，20缘瑞10年中援国房卧地产酸预计锦仍在瓜高位兄运行蓬，但驴整体辰涨幅裳有所箱放缓白。得益造于国削家对梅滨海李新区缓发展叠的支过持，晨滨海股新区季的发伯展将晨进入歌新一兔轮提倍速阶享段，觉区域虑房地疼产业散将进遥一步米发展叮。随着姓滨海狐新区盛土地债的大叛量供车给和烟中新贺生态帜城的匠上市塔，后蜘期商资品房泰供给度充足狸，竞裙争日偶趋激用烈。『关键桶词』宏观忌经济扒区眉域规弟划发杀展幅房地载产19贰Lo梨ca他li朗za刑ti邪on在现刊实中扎寻找愚项目菊的灵衔魂！Fi励nd曾t矮he弱s电ou盗l弓fo灭r坟th岩e使pr间oj风ec施t庸in讲t立he慨r放ea寨li奥ty！项目侍定位Li怎feinTB衡D20黄港总水库本体顶分析核心狼发展喇区：北塘孙位于懂滨海膛新区暮的北振部核骆心发镇展区沈，北延接中混新生骨态城退，南口通于洗家堡CB眼D，西庆临北面塘水久库、忽森林哑公园模，是途滨海近新区串最精手彩的我人文失与生员态的峡交汇读点。便捷吊交通罪网：北塘仆地区部周边基多条册高速怜、快跨速路菠，内拢部黄圆海路毁、杨袍北路票、洞奶庭路招，地题铁B1线使伴之与掩于家瘦堡CB价D、泰勉达开悬发区梦和中与新生纱态城毕有着误便利跪的交朋通联珠系。生态尖旅游搁聚集态区：北塘杂位于侄永定碰新河省和海看滨大允道两普条生疤态廊谜道交捎汇处师，东潜丽湖欲、黄油港水甚库、庄北塘止水库世组成朗的湿究地网赏的入垂海口侮，毗呀邻森暂林公停园和完高尔沾夫球赵场。腹丰富隔的各煮类水细资源享包括仗海水扩、河牵水、级温泉轨等，弃享有池滨海鲁新区孟内唯锈一保亏留原赔始城倒镇机烈理的鸡小镇擦，以咽及历嗽史人殊文景史观及土悠久赔的“暖渔”躬文化验，更趋有驰博名京孤津塘旦地区槐的“衔北塘秆海鲜恢”品直牌。会议击产业砌区：北塘挺地区帅作为转滨海旱新区慎国际炎会议斩中心细区域述，拥留有与剩于家骂堡功荷能互搭补、薄共荣登共生浙的中戒小企项业总萝部基概地，志是集堡会议获休闲秧、渔义镇风油情和尝特色蒜餐饮珍于一嫌体的犯国际迎旅游拣目的创地，部能与竖中新羊生态抄城交葱融互怪补的俊、具胶有地望域文诵明与慢生态峡文明检的滨蒙海国塌际生棚活小克镇。低密霉宜居帖生态汽区：产品凳底层桑低密截规划谊设计盟，与盖周边驼自然楚生态正环境好以及歉会议纱产业秤资源帅等为烂未来茎客群挑带来命休闲符人居温新版者图。巡寿错落潮的楼蚊体摆稿位、促沉稳肚的外岩檐设胃计、潮适宜总的居肺住尺摄度都荒为项速目打晶造一浅个高班端社竹区提闸供了爱优质款的保孕障。『关键紧词』核心彩发展蛙区位娃价饰值洼情地尊旅游象低节密生遗态区森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总计

213896.4

1586XX舒·X讽X产品橡解析本体殿分析24A户型灿平面村布局A户型电梯栏洋房一梯受两户割经典促户型全明讨布局考，与霉高层至户型兽相比抵，优帆势明全显B户型电梯截洋房更，小娱高层一梯丹两户所经典天户型照，舒趟适三您居全明饮布局义，与矿高层娘户型晶相比所，出千房率胳较高右，优获势明宇显B户型理平面羽布局C户型蝴平面语布局C户型小高喜层户里型整体杰布局坑与B户型武类似骆，但掠房间亮开间别尺寸承稍小焰，整求体面止积较最小，逐居住碰舒适恳型不奥如B户型餐，但锈总房堤款低汉，客兴群面不更广舌。本体装分析25D户型穷平面赢布局D户型酒店罪式公司寓，型无电笋梯，一梯确两户及经典赤户型全明枕格局通，但骂户型晨整体裤以东国西向椅为主蛛，存手在一沾定的猫缺陷枯。但坏总房凉款较住低，立适合鹅于首浑次置筐业的阴家庭桂及婚梳房需晋求者E户型高层至，两历梯四漫户全阳浇面两柳居及鲜紧凑犯型三非居户型笨布局笋合理仁，面愧积适孙中，露主要羊针对扬首次母职业越者及伍家庭烦改善恨型需棉求，伐个别耀房源偷存在畜缺陷可。E户型掀平面艇布局F户型很平面半布局F户型高层斩两梯哪四户整体炕布局贯与E户型墓类似亡，只灾在北票侧厨曾房阳擦台及数卫生填间处孩进行益微小煤调整径，整淡体布纳局没幻玉有变旷化。本体屋分析26高端饶简析天津风市高蜡端客裹户认鸽知客群碍分布对于拨核心理或稀丧缺资源有着碍强烈馒的占有欲望鼓，如鄙一线垮河景竹豪宅映（津该门津肿塔）胡、CB熄D豪宅梨（都涨会轩咽、天障津公今馆）河等；注重口碑传播技，C此to走C的传疮播模亡式使醉传播盟更具监力度傍与可怒信度抖；对品牌有着誉强烈座的共竿鸣和第认知狗；注重时间俩成本与尊夕重生命茶质量，如盲便捷壳的交啦通，绣生活血环境秧的质究量，戴自然财环境愉的优点劣等尽；注重端邻里素质的统篮一性揪；对于砖精装浴修，魂看中极品牌场、品犁质以泉及展栏示效博果；特征锻与启训示有国衣际视从野的戒精英浸人群搞，工找作范友畴交暴替于李国际狗、国规内各啄城市目之间需；私营号企业蜡高管妇（中扔外）换；公务萍员、稍事业键机关艺单位波人员逮；个体席经营杰户及SO姨HO一族漠；二次哨或多叙次置慢业，怠要求撇居住昌舒适得性高引；典型涝项目醋：环球妇金融近中心妙（津胁门·津塔感）菠仁船恒海佣河广炒场却都会冬轩秘天津疮公馆促时害代奥饱城27市内蒸六区申高端宏客户在格局1、【海河弹带板星块】：自住剃兼投培资。榜京沪西深等型一线副城市财客户管投资码居多盏，在烧发展歪的天缠津抢班滩一候块核宽心地怖块的映河景抵豪宅李，好武比在练乱世军投资悲黄金行一样朋具有扁长远陕发展技意义孩和保夏值升塌值能民力。2、【南京旁路板犁块】：自住贞兼投莫资。秒南京男路板懒块是紫天津错的超府白金慨板块碰，投寄资此酸处的足业主奇多为属境外游人士写和京据沪等新一线边城市性的实盛力客炕户，量投资婚南京岂路房敌产主润要看歌好地图段升帜值带子来的内价值勺潜力魔。3、【老城宏厢板酸块】：自住锹兼投肠资。睡老城卖厢板豆块的迹吸引卫力是冈面向热全市碧的，棚客户统主要苏为天润津本彩土市而民，公绝大探多数黎以改沿善居健住、串婚房扯为主些，部猜分投岗资客守户。4、【小白交楼板轨块】：自住唯兼投罚资。眠以南丑开、逢河西将等区降域客仇户为旷主，肿多为长企业熄中高量管、合私企弟业主态等财星富水秋平较每高的以客群自瓜分守着这授个市淘场。5、【水上衰奥体救板块】：自住彩兼投曲资。繁南开役、华变苑、暑河西骗、西备青等稀区域桌客户听为主裙。6、【奥体碧南板雪块】：自住革为主淘。片隙区内脑，客慈户主央要以喂南开忙、河套西、惜华苑医产业毫板块动等地啄缘性战客户脾为主策，居坚住氛寸围浓臣厚，粗客群开主要违以改饰善型板居住茫和婚离房需胖求为航主。7、【大梅存江板林块】：自住传为主循。别拳墅、烂洋房拔高端孙产品剑的客劝户面帮向全际市中治高财培富阶恢层。摊高层保及公仰寓项严目的翅客户童绝大厨多数刃以青纹年居牵住、洪婚房伏为主慰，小帅部分献为投螺资客雕户和牢为父疯母购险房。3.老城厢板块5.水上奥体板块7.大梅江板块6.奥体南板块1.海河带板块2.南京路板块4.小白楼板块CBD28客户痒解析从表例象来终看地域付格局塘沽宪及开有发区汉沽欠及大抚港市内卖六区京冀浴辽等过外省断市客煮群功能粉格局产业陈带动菠：开贯发区伯核心鄙区域壶的产讲业链夹带动礼的自描住客肠群刚性结需求俭：塘浑沽汉咬沽分役还迁深居民投资戏需求尾：京遇津及蛮外省旧市的愁投资狠客群而实拴际上巴还远倚远不旬止这摩些29大体袜量：开具备稀号召怎力与打可持和续发遭展空诸间多品呀类：挣产品拆组合俯具备竿多元吹化与样层次筝性资源垫充沛僵：河富海湖/路桥/休闲桑运动/产业艘发展/生态鲜环境公建葬配套屈，具撕有可附塑性颂：可驴通过考定义至与包森装，木支撑青项目拉主题已形象企业划美誉讯度：搅泰达喂品牌间，值哗得信轰赖，历保值夏增值值的可纠靠保锹障产品炊力：涛低层叹低密飞，尺参度宜嚼人，哀宜休屡闲、窝宜居君住核心挂价值关键榴词：灶资源亲大盘核心谢价值朗提炼——豪资源30项目母风险拆归纳——风险关键掩词：竞袍争风险1：区兼域竞浑争强监度大垂（中弃新生胡态城次）风险2：客仆群基马数缺奇乏（匪距开狡发区盏核心然区15选KM）风险3：地劝段价疾值的叫认同笼感不灿强（疏北塘当新区倦）竞争我们毙的核尾心问幻玉题是谱：如何螺在现开有客部群的秧基数友上进尤行深燃度扩附容？31生态摔城CB叫D于家暑堡TE赏DA天津售港胡家零园居住户板块东丽胜湖泰达产业到带GO缘瑞LF森林犬公园黄港绑水库塘沽居住奴板块渤海湾北塘勒水库旅游产业螺区MS且D自然研资源已：黄问港水踢库、确北塘丹水库戒、森微林公旧园、似永定当新河雪、渤文海湾球会填资源凯：南竿北双汉高尔社夫球塔场产业贪资源台：开春发区宫世界50趁0强企恼业陆泡续的在强势渠进驻人群绝资源渐：每医年愈30万的举新增劲人口赠及部缴分精勒英人沫士的渡进入交通沈资源端：海烧滨大鸣道等音高速洽路、头快速阶路的然通达返性峰会增资源漂：建楚成后酒每年寇多次探国际月性峰化会召从开，抹促使冻地位胖提升32GO怕LF北塘案水库区内GO脑LFTB拍D产业笑居住掠区国际竖会议倚区TB兵D片区布内：项目违自身薪也处编在核栽心位胀置，这周边爪被高祥尔夫央球场霜、国河际会嗓议中述心、谎产业背居住行区以坐及旅行游商兼务区什所包违围，霉可谓【豪享】一切抄可用韵资源牌！森林第公园33因此鞋，我昆们的华目标乒客户钳将是禽：有大谎智慧陶的大配人物有远保见并当能预愿见未解来的哪先觉之者有敏捉感嗅违觉的定实力执投资填者34项目仇发展佳方向——我们态的核爆心问腿题是悼：如死何在刷现有增客群矛的基陡数上豆进行笑深度专扩容我们排的客掠群应渡该是--偏--坡-滨海无现有呜中高船端人幻玉群为溉基础略；投资秆嗅觉石敏感列的投区资人秃群为厘先行合部队鲜；在滨峡海二倾次及蚂以上连置业须消费饥人群樱为主障力；未来谁意向涝移民倘滨海银产业位人群非的首交选项豆目；天津哭市及挥外埠朵投资走滨海疯人群类的最页佳选迫择；大滨治海有投乞资需夫求人积的首要选择35主题四形象锅定位——滨海耀首席国际膛化休忘闲生橡态榜辉样社浊区滨海TB哥D核心蹈价值棵区旅狭游商鸽务文在化板害块36案名冶与LO作GO仗——案名倍：XX寺·X炸X（表涉现见PP驼T详解均）37客群善定位——从定华位与日策略东角度隙出发印，我汤们的撒目标芦客群竿定位孝：新道滨海卖人在滨挖海外洒资企乘业工菌作的鉴人群逝，中旁高级踏白领禽，有若一定龙资产苍积累壶，以换“国箩际精姻英”共为榜捐样，袍向往赴国际悟化的诉休闲妹生活成熟刚理性它的高仿端房期产投衰资人岁群本土愿资产井实力熄人群壁，在欢滨海茎已经病有自糖己相地对成筒熟的压产业蔬，滨供海成院为其观实现牙人生际财富弄积累企和最雄高价裂值的向沃土【实力钳精英】【纯投喜资人劲群】【知产耀精英】【国际缘瑞视野】策略研客户仁体系疏：4类客湿户工作拿往来夺于国贱内外是各城纯市之崇间的唐企业阁领袖宾，或渠在滨宝海企造业工允作的睡外籍浴、外醒埠从惭事高乓层管阶理人抽群。吹堪称戚“国必际精亮英”38年龄器：40至55岁为备主家庭缩慧结构蝇：两代粪多口贝之家忆或三机代同唱堂人群桥特征敬：由于狗工作疾及生散意需昂要，格经常脑往来衰与国秩内、请国际个各大厅城市叼之间骑，对沃于中捎国一垒线城津市北昨京、田上海诊房地娇产情映况非烦常了俱解。秘对时敏局发陕展及船投资戴方向捆的有第独到吊见解忆。有较摔高的姥文化路教育绍背景库，懂吐得环亿境价纲值，母注重袖生存攀环境追的生蹲态条梦件，关日常液运动驶更贴羡近国穗际化荣，如凑高尔夕夫等童绅士虽运动劲。多数薯为多拦次置惹业经象历，孝且部盘分客微户在弃前期哥投资译中获傍得收浆益，野对于制地产近项目利的投协资有侮自己沫独到问的见鼻解，狂对投随资的严时机香也有帖很好锋的把哑控。购买充动因弊：资源搁占有尊（投番资未颤来）父、居仁住舒洁适度仆提升让、身洋份象检征、付更好抽的社便交平券台购买防偏好招特征盟：对于暮优质植资源绸占有趴有着水强烈仇的欲胜望，锁或者吐因比唤常人涂更能仰看清愁项目辅未来六的发内展潜慕质而位进行图投资挎。注重屑居住自环境超国际晒化的决体验浙，或与者本头国的军同事洞或好暂友推满荐，炊并且雄关注坡家人有的生盗活、邮学习挥、医霸疗、备出行驼条件蚀。置业坚需求烟：洋房焰三居产品渣关注夫点：户型梁产品宁的舒与适度宽，采俯光条妙件，猫房间睡的朝妹向，题老人手房和乖孩子益卧室借的数弃量要毫求。因对于掠社区钟环境船、配勤套的岁要求投。此口外家幻玉庭自岭用车慰可能许有两风辆，廊所以猾车位压也很转关注处。对嗽装修奔水平课和物提业管喇理水形平有鼻一定线要求沿。主扑要关钳注洋秧房及职大面裤积户校型的仅产品呜为主凳。【资源麦占有员型】客群赞定位——【国际葱视野合的前晋瞻型袖客群】39【追求吨品质鹅生活阳的知裂产阶巷级】年龄性：30至40岁为伐主家庭者结构往：两口扭之家何或两掩代多课口之刻家人群旅特征您：财富常实力影中等势，属源于实搁力的奥上升静期及兴稳定垂期，自身促为私阅营企售业者取或国掀企、骂外企差的中们层以耐上知杠产人佳士，怀因为烘经常扁与社阳会地钉位较丈高层盏级的缸人士床接触变，其弦价值挥观受下到明绍显的蠢影响层，向爪往更剪高层将次的铲生活向方式压，向罗往与腔峰层私人士火为邻秒，实芹现更啦高层遍的社歼交平游台。购买岭动因愈：身份藏象征轻、更冷好的拉社交蓄平台分、居卸住舒控适度际提升看重票项目白的位贝置及畅地段则价值四；希次望通捎过资左产整筑合，痒跻身嘴富豪对身份伴。其中船部分恩客户绵需要华变现抗之前卖的房特产，宝重新肯进行夕资产啦整合狠。购买款偏好辉特征汗：注重轻居住贴环境盖，国债际化盏的氛侵围与轻标签很，或议者同霉事或刊好友超推荐惩，尤饮其关深注居后于社桑会主更导地章位人功群的贼购买蛮行为冤。置业病需求筋：小高符层、浊高层贿两居荡、紧河凑型蚕三居产品滤关注票点：对于时价格邻很敏逃感，蒙出房眼率、叙交房溪时间川及项勺目产刮品细栋节，苏项目毁后期它物业会服务件，装堂修标异准与捎价格作，未依来供筋这套港房子袜每年胸的费壮用。戏根据就家庭哲结构漠不同避主要鞋关注务中等馒面积削舒适寺型户被型为境主。【生活授品质装追随掩者】客群信定位——40【实力武阶层降的本积土精旱英】年龄表：40至55岁为段主家庭状结构出：两代往多口甜之家禁或三泪代同控堂人群旬特征刊：本土乱富裕携人群李，在朝滨海隐经过龄多年准打拼其拥有童自己劣成熟凡的产犬业及瓜人际音关系间（如河进出摩口贸形易、嫁货运障、船螺代等竿），芒滨海改成为汪其实矿现人剧生财摧富积愁累和趟个人督价值繁的沃陕土，避希望液在滨邪海实哄现自掌身价按值以腾及给允予自寺己和码家人磁更优扔质的炕生活艰，希抄望提香升自匹身形艘象与占尊荣狗感，被在居仁住上隐更加猎希望疑贴近贷高端视人士她的生斜活全拴层。购买逐动因马：自身命价值锦体现遍、身推份象姜征、蔬更好互的环仪境及绘社交色平台购买崖偏好瓣特征观：注重匪社区耳的氛玻围，牧另由歪于已办经是免多次新置业杂，更脏加注量重环轻境、誓产品杯尺度肉以及租空间芦格局践的设役置。登对于产价格建会有乌自己塔的价邮值判屠断，先但是脱喜欢征项目理未来装提供暗的高棋品质栗生活寨。置业努需求傲：小高肥层、掌洋房枝三居产品译关注柱点：对于搏房间痕的朝暴向，烫卧室锦的数关量要歉求，党整体泻尺度苦、社症区环墨境较效为关狡注。修主要缎关注忌中大鬼面积勿舒适戏型户发型为备主。【自身舟价值灯体现勇型】客群胸定位——41年龄房诚：30至55岁为灿主家庭叼结构走：两代墓多口苗之家扑或三臭代同芳堂购买能动因亦：保障筋货币家资产悬价值醉，获酒得稀皂缺资激源。购买姜偏好掩特征拦：独特莫的投梁资嗅棵觉、悉丰富执的投科资经汇验，记关注清国际网金融要局势钞，对歼资产责的配载置有削独到馆心得潜，对蛙于项问目的角未来择价值氧取向锤有深绞刻了婚解。产品爷关注庄点：对于婚总价票控制渔，项议目的里再次世转让红，租录赁的驰收益晴都很朵关注右；此蝴外重乱视项似目本瞧身的竖客群坏质量取和物贩业租含赁的钉服务废。根勇据资鹅金实甩力主芬要关微注中煌洋房越或中葱等面鸡积户吊型为音主。【纯投肥资人剩群】【关注忆长期毙价值继的上陶升与恐保值】客群咐定位——42四类磁客户挤层次贩关系客群栋定位——国际东视野的前讲瞻型砍客群追求计品质无生活格的知产康阶级实力虫阶层覆的本土弱精英改善+投资蚂型客艘群关注四资产保值搅增值客群投资稳客群投资某客群43物业史建议——园林搭景观以精树博彩值。实逮用兼街情趣与。体制现生待态休撤闲社勤区的瞒本质矮！景观辉小品棵：充替分利统用空肯间，仅增强右精致翼感、或趣味叛性；饥增加骡时尚悔元素锣，提砌升参眼与性俗及点转缀功童能。注重磨树木谁植被偷的层斩次感池、色尺彩搭冤配、分高低育错落谷以及辨保持晕三季班有花因、四采季常怖绿重乔古灌木菜、轻象花草山：为勾了降狮低运抵营和半维护健成本葬，建雪议多池种乔矿木、脂灌木守，点戏缀花士草、泉地被摘植物梳。趣味雕塑围树椅鸟巢间插地除灯纳凉甚亭景观劣小品禁建议高大乔木低矮灌木种植花草地被植物绿化植被建议44物业殊建议——价值守提炼智能坚化住朝宅，聚高档遣会所柄、特绳色商窝业异因彩纷悉呈【配套含规划】【服务贞附加咬值】XX物业掉顶级夸酒店午管理佳服务批注入爪高附叠加值45商业饥街区酱：打造悦国际旱化开索放式键街区鞭。以录餐饮抄、酒烘吧、SP翼A、品倦牌店肢等多籍业态点组成猛，同蓬时配视以社乏区业脾态和奴商务剥中心遭，满间足日留常生河活需沙要，聋如洗外衣店搅、24小时核超市尿、票黄务中犁心等裁。产品劳升级46设涉明外国胆际租昂赁区剥：僻超出专危门区消域做突涉外朵国际据租赁批区，孟打造糊项目笋国际飞形象别，内市部设您计细朴节符亭合国趁际化固人群贵需求毁。产品削升级47会所可：功耕能设香计为索健身蕉、娱犹乐、恐阅读枝，集影文娱汤于一羽身产品劳升级48合理赚组织需地域趟内交神通，锄以人昌车分异流为址主，捐避免选社区婶中央纷景观绘区出臣现地煮上停骆车；样板逆间及诵售楼朴处室刊内装闪修设姿计上可要充勤分考皆虑高售端客阶户的委生活惑习惯鲁，设保计风径格上房诚要个愿性、景时尚矿、不虹拘一谅格；整个洒社区妄要体摊现人碗性化门与环菜保思塌想，连雨水件收集潜系统猪，太钓阳能莲路灯龟系统习，建甘筑使倒用外僻墙环趟保节净能PK砖以半及中恨水的研全面扶使用煮，符存合当统前低返碳环岩保的目趋势雨。住宅晌配套铲上要挺充分仙体现粥智能碑化，觉可视绸对讲毒，小支区一衰卡通烛系统垃，净毒水系棉统，愉垃圾筋处理纯系统缩慧，新论风，柔中央勿除尘装，地投采暖复，光篮触媒究，灯骂光软铜启等疮；会所笔是高督档小歉区必捉不可治少的圣配套库之一森，在刷该小培区会浓所设族计上怠，应津力求科简单偷，时宜尚，悠有涵丢养，潮能独宇树一汪帜，渐以满灿足小赖区业踪蝶主的也生活克需求斩；社区疤商业抚部分团招商蓝中希捕望能普够引隆进一盼些高诞端，艇时尚远的业花态，毫如高漫级健复身会展所，岂室内挡游泳乡丰池，灰啤酒凤餐厅炮，cl往ub，台拒湾风蜻味餐涝厅等驾餐饮府娱乐厚，以专与住四宅定蚕位相政呼应痕，提球升项挠目价问值。物业联建议——规划胃设计炮及配遇套建侧议49叁Ma强rk免et樱in赶g体验赖中，订唱响刃自我竞！To驰ac赢hi族ev醒eth博eob腰je匙ct屠iv紧es寒w形it龙h瓦th朽eexp甜er件ie蜘nt盐ia底l针ma报rk鬼et极in贞g！营销坦策略Li屿feinTB狗D50立足TB首D、借炮势生自态城世，造势竹国际洽化，实现躬品牌割与项青目利犁润的射共赢推广买策略柴总纲——51实现答企业叹的可次持续帐发展超越彻产品烤本身树立摘企业闭优质龄品牌坚形象形象共与品绝牌高效虎销售品牌里目标推广吊策略圈总纲——52户外纸媒短信直投网络小众渠道大众渠道小众通路主要客群雷拦截（如观机场拥、高熊速、侵城际荐等）撒，树弓立项悦目形捎象,重要欲节点挣告知长期绳投放目的周期项目犹形象天及与忙客户对话瓜的直窃接窗百口周期水性投砌放项目斩形象赴及即梅时信息发五布的挣窗口周期大性投态放配合冤项目旨主推稿广形芹象，进行紫项目苏信息芽的告冒知，最直唯效的味媒体进行浴形象陆宣传疾，销怠售信息疗的告有知，道促销诉政策的窃释放周期城性投桨放阶段互性投昌放阶段在选择喝性投放进行执产品挺信息们的告先知，扩大疲项目丙的知继名度凳，对于堵其他炼推广蛋形式徒的补崇充媒体日组合挂策略:立体击包装时，分做层次旧持续陪打击树立购初步唱印象效用树立狡项目种形象信息孟的补惨充告蝇知引发渡客户伞咨询对项块目重浇复记渐忆引发拥客户州咨询推广线——媒体53媒体似组合丝式策略——户外长期套性路医牌阶段索性路杀牌交通奖指示乓牌道旗设立宏于主翠要交魔通干推线与碗通往饭项目尊道路即的交盾叉点倒上，嫩重点方区域嫂以及恩项目要附近宜，目宽的是窃指引戚客户率、树症立形永象；主要冶设立泰于重问点区勇域，馋竞争逐项目前附近饱。目屯的是姨树立抓项目心形象峰并告拍知客洲户项竟目的提动态市信息口；主要乌设立仁于项列目周捆边区日域。落位于跟区内厚主要饲道路耽的交翁叉点遭上，炊或是鉴通往婶项目受必经捎之路谱的沿笛线，帜目的肌是引碌导客逼户本火项目高售楼乘处；主要截设立简于开幸发区勒区域怪内。餐位于寺区域观内的日主要脉道路授两侧制，目嚼的是诱起到防区域毯内的值动线嚼拦截隶、指姜引作谋用，袭引导乎客户牌前往痒项目原售楼笔处；推广线——54媒体体组合蛛策略——户外天津渐市区难到滨秃海新夕区城携际交前通封肝锁竞争屈区域垂、重柄点客菠户集跨中区番域封厕锁区域阴封锁尚北板块老城剩板块紫云允板块开发桐区板扯块高速圣公路纤、轻熔轨等中高断端住克宅板川块、该区域口重点滚集中告消费券区到达光项目哀的必袖经之镇路、妄重要迷交通纪节点新港板块推广线——55媒体识组合友策略——纸媒凤凰川周刊受众筒客户亭：滨海间政界—开发床区、写保税惑区管夏委会俭，塘哲沽、递大港长区各蓬级政拆府滨海因商界—优选易开发盾区、稿保税汽区、父塘沽娱区、垦天津总港、等渤海梨石油间、大惑港石谢油、唉中国异石化坑的中洁高管驳理层挠。商住片精英—开发岭区写承字楼蝇实力辉公司督，中托高档辟小区螺入户镰发行通。发行适量：5万/月在滨虽海作捧为本弊地的侵主流宗媒体腊之一以滨绩海新夺区效锦果较暑好的渐报纸闷杂志额及专浪业地涨产杂婆志为肌主，柿在今射晚报焰滨海聋版、扰凤凰仅周刊增、主滩流等冠发布销项目捷信息躁。今晚叶滨海在滨杂海作摸为本孕地的乔主流旨媒体松之一作为唐当地陆发行疲量最沿大的蚊报纸罪之一醉，其喊覆盖改人群敏较大泉。推广线——56旅客算报京津火城铁魂的列捞车杂研志，诱具有峡较强酿的可趋读性启，是偏吸引电京津谜两地即投资黑客户伞的重阀要媒单体新华春航空航空制杂志赢，吸例引高德端客咸户关裁注的涨重要饰媒介古。媒体铜组合浴策略——纸媒推广线——57在主迷流网桌络媒仙体上者宣传芽项目舰的活列动信吐息。建议筝方式脉一：从只进毯行搜油房网散的投取放，锅方式妙二：拍进行坡焦点论、新华浪的闪搭配桐使用丝式。媒体童组合竭策略——纸媒推广线——58媒体站组合昌策略——短信分、直程投通过希短信俗及DM直投碎公司胡数据厦的筛判选，肌针对禁目标墨客户慨进行砌发送鹅短信测，对赏于塘梯沽区刚、开掀发区压品质纹较高拔的小吨区进弱行DM直投肌，后泥期可抢针对跑项目镰成交深客户配分析症进行丘专项框投递忽、发钟送。推广线——59媒体披组合装策略——小众捎媒体大型碗企业嘱内刊会员事俱乐瞎部客村户通稠讯高档闹餐厅本、高啦档酒炭店的晚台卡加油贪站的股报架高速删收费乒口发术放资筛料推广线——60“沙漠铺风暴往”策铸略——全城水营销渠道抓拓展1、通揪过在先塘沽皆区、纷开发怀区高洪档酒座店设普立外上展巡没展点递位，弓并配乌以看即房车蜜进行担接送舍看房成。目的劳：通乡丰过在绘高档杠场所猜设立凉巡展纵点位价实现浑高档辆客户数的直季接对慰话，臂树立辛项目鸣高端乔形象窝，并弊通过塑看房蓬车在