(客)第一科(基本制度与政策)

-------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有---------------------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有--------------第一科目：《基本制度与政策》第一章物业管理概述★★掌握：《条例》对物业管理的定位《条例》的指导思想以及确立的基本法律关系1、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。这就是《物业管理条例》对物业管理的定位。2、《条例》的指导思想《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的原则下，突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。指导思想主要表现在三方面：一是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系：二是强调业主与物业管理企业是平等的民事主体，是服务与被服务的关系；三是强调业主与物业管理企业通过公平、公开、和协商方式处理物业管理事项。3、《条例》确立的基本法律关系一、业主相互之间的关系二、物业管理企业和业主之间的关系双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。三、开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系开发企业在没有销售完商品房之前，称之为大业主。商品房销售阶段的物业管理服务，即前期物业服务，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务。因此，业主在前期物业管理阶段接受物业管理服务，是建立在两个合同上：一是建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同，二是建设单位与购房人签订的包含前期物业服务内容的商品房销售合同。四、供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系供水、供电等单位与业主之间是合同关系，他们与物业管理企业之间并没有合同关系。如果物业管理企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。五、社区居委会与业主、业主大会及物业管理企业的关系社区居委会是居民自我管、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益群体，他不是自治组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应的群体。因此，居委会和业主大会并不一一对应，不存在隶属及上下级关系。但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。六、物业管理各方主体与政府之间的关系政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。★熟悉：物业管理的基本特征，物业管理在社会中的地位和作用，《条例》确立的基本制度及涉及的主要问题。1、物业管理的基本特征：社会化、专业化、市场化（一）物业管理的社会化有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。（二）物业管理的专业化，指的是由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。（三）市场化是物业管理最主要的特点。在市场经营条件下，物业管理的属性石经营，所提供的商品时劳务，方式是等价有偿，业主通过招投标选聘物业管理企业，由物业管理企业来具体实施。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。2、物业管理企业在社会经济中的地位和作用（一）实施物业管理有利于促进经济增长居住消费本身包含众多的消费环节，可归纳为四类基本消费支出：一是购房消费支出；二是家庭装饰装修、家具家电等消费支出；三是使用过程中的水、电、气暖等方面的长期消费支出；四是房屋大、中修及设施设备改造以及物业管理消费支出。（二）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量（三）------------------增加就业（四）------------------维护社区稳定（五）------------------推动房地产业的良性发展。3、《条例》确立的基本制度《条例》就业主的权利义务，业主大会的组成、职责和行为规则，前期物业管理，业主与物业管理企业的法律关系，业主处理财产共同利益的方式等。创设了七项物业管理的基本制度：=1\*GB3①业主大会、=2\*GB3②业主公约、=3\*GB3③前期物业管理招投标、=4\*GB3④物业承接查验、=5\*GB3⑤物业管理企业资质管理、=6\*GB3⑥物业管理从业人员职业资格、=7\*GB3⑦住宅专项维修资金。把握《条例》所创设的法律制度的内涵：（一）尊重和维护业主的财产权利；（二）建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制（三）《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动（四）妥善处理政府和市场的关系4、《条例》涉及的主要问题《条例》共有七章，主要内容如下总则；第二章业主及业主大会；第三章前期物业管理；第四章物业管理服务；第五章物业的使用与维护；第六章法律责任；第七章附则。★了解：物业管理的产生和发展我国物业管理制度建设的历史沿革1、产生1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司---深圳市物业管理公司挂牌成立。1992年，深圳莲花二村被评为“国家示范文明住宅小区”。由此，我国城镇房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。2、发展我国第一家专业物业管理公司成立，标志着我国在物业管理道路上迈出了第一步。1993年，深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规----《深圳经济特区住宅小区物业管理条例》。1994年，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件。它确立了城市新建住宅小区物业管理的新体制，指明了我国房屋管理体制改革的前进方向。2000年，中国物业管理协会成立。3、我国物业管理体制的历史沿革《条例》颁布前的物业管理制度建设，这一阶段的物业管理政策法规主要体现以下特点：a借鉴性、b过渡性、c针对性。2003年6月8日，国务院颁布《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入法制化、规范化发展的新时期。这一阶段物业管理政策法规主要体现以下特点：a配套性、b经验性、c操作性。第二章物业管理服务★★★掌握：物业管理服务的特点、内容；物业服务成本的构成；包干制和薪酬制收费形式；（前期）物业服务合同的主要内容；物业使用和维护的主要规定。1、物业管理服务的特点（一）物业管理服务的公共性和综合性（二）------------受益主体的广泛性和差异性（三）------------的即时性和无形性（四）------------持续性和长期性2、物业管理服务的内容物业管理服务，是指业主与物业管理企业通过物业服务合同约定的公共性服务。包括以下两方面的内容：一是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；二是维护相关区域的环境卫生和秩序。具体而言，物业管理服务主要包括以下内容：房屋共用部位的维修、养护与管理；--------设施设备的维修、养护与管理；物业管理区域内共用设施设备的的维修、养护与管理；--------------的环境卫生与绿化管理服务；物业区域内公共秩序、消防、交通等协管事项服务；物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理；专项维修资金的代管服务。3、物业服务成本的构成包干制的物业服务成本或者酬金制的物业服务支出，包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；-------------绿化养护费用；-------------秩序维护费用；办公费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。物业共用部位，共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。4、包干制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务专用包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。5、酬金制收费形式《物业服务收费管理办法》规定：“酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”实行物业服务酬金的，预收的物业服务资金包括：物业服务支出和物业管理企业的酬金。6、前期物业服务合同的主要内容1、合同当事人与物业的基本情况2、物业服务内容与质量3、物业服务收费方式4、物业经营管理活动的内容5、物业的承接查验可包含以下几方面：a说明查验的共用部位共用设施设备的内容；b双方确认共用部位功用设施设备存在的问题；c建设单位应承担的责任和解决办法；d建设单位应向物业管理企业移交的资料；e建设单位的保修责任等。6、物业的使用与维护7、专项维修资金8、违约责任9、其他事项7、物业服务合同的主要内容1物业管理事项；2物业服务质量；3物业服务费用；4双方的权利义务；5专项维修资金的管理与使用；6物业管理用房；7合同期限；8违约责任8、物业使用和维护的有关规定一、公共建筑和共用设施设备规划用途不得擅自改变物业管理企业应当提请业主大会头讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关行政审批手续。二、物业管理区域内的道路场地不得擅自占用与挖掘三、共用事业单位应当依法履行相关管线和设施设备的维修养护责任四、业主装饰装修房屋应当依法规范五、利用物业共用部位、共用设施设备经营应当遵守有关规定《条例》关于物业共用部位、共用设施设备进行经营，三方面的规定：a原则规定了利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的办理程序b明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的事前否决权，c确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向。关于利用共用部位、共用设施设备经营所得经营收益的使用问题，应当优先用于补充住宅专项维修资金。因为：一是收益来源于利用共用部位、共用设施设备经营所得，应该主要用于其维修养护；二是住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，有全体业主按照产权份额分期缴纳，一旦急需所需数量较大，利用共用部位、共用设施设备经营所得补充住宅专项维修资金有利于即使筹备所需资金。同时规定，“业主所得收益也可以按照业主大会的决定使用”。★熟悉：普通住宅小区物业管理服务的标准，前期物业服务合同的特点和时效，物业管理企业在安全事故中的法律义务。1、普通住宅小区物业管理服务的标准中国物业管理协会2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》从a物业管理服务的基本要求、b房屋管理、c共用设施设备维修养护、d协助维护公共秩序、e保洁服务、f绿化养护管理等六个方面界定物业管理服务的内容，制定三个等级的服务标准。2、前期物业服务合同的特点和时效特征：a前期物业服务合同具有过渡性。b---------------由建设单位和物业管理企业签订。c---------------是要式合同。时效：《条例》第26条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”可以从两方面解释：一方面，前期物业服务合同可以约定期限。另一方面，前期物业服务合同是一种附终止条件的合同。3、物业管理企业在安全事故中的法律义务首先，物业管理企业在安全防范工作中，是协助相关主管部门做好安全防范工作，而不是对物业管理区域内的安全防范工作全面负责。其次，在发生安全事故时，要求物业管理企业履行三项义务：a发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失。b及时向有关行政管理部门报告事故。c协助做好救助工作。★了解：物业管理企业的安全防范协助义务、（参看上面）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的有关规定。物业管理的基本制度★★掌握：业主大会的职责和表决规则，业主委员会职责，业主（临时）公约的内容和法律效力，前期物业管理招投标的强制性规定，物业承接查验制度的现实意义，各资质等级物业管理企业的条件，物业管理师考试注册规定，住宅专项维修资金的交存与使用。1、业主大会的职责和表决规则《条例》规定业主大会的六项职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金适用、续筹方案，并监督实施；指定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。业主大会的表决规则：（1）业主大会作出的一半决定，实行简单多数表决原则，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。（2）业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘或解聘物业管理企业、专项维修资金使用于续筹方案的决定，实行特别多是表决原则，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会不符上述两项规则的表决事项，均属无效。2、业主委员会的职责《条例》规定了业主委员会的五项职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同（4）监督业主公约的实施（5）业主大会赋予的其他职责。3、业主临时公约的主要内容2004年9月建设部发布了《业主临时公约（示范文本）》，明确了业主临时公约应当具备的主要内容：物业的自然情况与权属情况；业主使用物业应当遵守的规则；维修养护物业应当遵守的规则；涉及业主共同利益的事项；（5）违约责任。4、业主公约的主要内容：（1）有关物业的使用、维护、管理；（2）业主的共同利益；（3）业主应当履行的义务；（4）违反公约应当承担的责任。业主公约的法律效力：业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。同时还要注意两点：a业主公约对物业使用人也发生法律效力。b业主公约对物业的继受人（即业主）自动产生效力。5、前期物业管理招投标的强制性规定（1）《条例》要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业管理企业；（2）对于规模较小的住宅物业，投标人少于3个的，可以采用协议的方式选聘物业管理企业，但应当经过物业所在地的区、县房地产行政主管部门的批准，才可以进行；（3）不管是采用 招投标方式还是采用协议方式，都应当选聘具有相应资质的物业管理企业。6、物业承接查验制度的现实意义（1）、物业管理企业在承接物业项目对公用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利，对维护建设单位、业主和物业管理企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。（2）实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视物业公用部位、公用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益具有重要意义。（3）实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业管理企业交接时进行承接查验，有利于界定物业公用部位公用设施设备的管理责任。7、各资质等级物业管理企业的条件物业管理企业资质分三级，具体要求如下：一级资质1、注册资本人民币500万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得资格证书；4、管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（1）多层住宅200万㎡；（2）高层住宅100万㎡（3）独立式住宅（别墅）15万㎡；（4）办公楼、工业厂房及其他物业50万㎡。5、建立并严格执行服务质量、服务费用等企业管理制度和标准，建立企业性用档案系统，有优良的经营管理业绩。（二）二级资质1、注册资本人民币300万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、管理两种类型以上的物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%（1）多层住宅100万㎡：（2）高层住宅50万㎡；（3）独立式住宅（别墅）8万㎡；（4）办公楼、工业厂房及其他物业20万㎡；5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。（三）三级资质1、注册资本人民币50万元以上；2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人；3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；4、有委托的物业管理项目；5、建立并严格执行服务质量、服务费收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。8、住宅专项维修资金的交存（一）住宅专项维修资金的定义1、住宅专项维修资金，是指专项用于住房共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2、住宅共用部位、共用设施设备主要包括：（1）住宅区内全体业主共同所有的部位和设施设备；（2）单幢住宅内全体或者部分业主共同所有的部位和设施设备；（3）单幢住宅及与之相连的非住宅的全体业主共同所有的部位和设施设备。确定住户共用部位设施设备具体范围的主要依据，是相关法律行政法规和住房买卖合同。商品住宅专项维修资金的交存方式商品住房的专项维修资金由业主交存，属于业主所有。业主应当在办理住房权属登记手续前，将首次住房专项维修资金交至代收代管单位。商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按照购房款的2%至3%的比例向售房单位缴交维修基金。具体标准由省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门制定。业户首次交存的住房专项维修资金，由直辖市、是、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其委托的单位代收代管。成立业主大会的，业主大会可以依法变更业主交存住房专项维修资金的代收代管单位。业主交存的住房专项维修资金，应当存储于当地的一家商业银行，按小区设总账，按幢设明细账，核算到户。业主分户账面住房专项维修资金余额额不足首次交存额30%的，业主应当及时续交。房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住房专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住房专项维修资金随房屋所有权同时过户。9、住宅专项维修资金的使用住房专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则，任何单位和个人不得挪作他用。开发建设单位或者公有住房售房单位应当按照尚未售出商品住房或者公有住房的建筑面积，分摊住房共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用。代收代管单位在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定和业主大会的决定，将住房专项维修资金用于购买一级市场国债。住户专项维修资金储蓄的利息收入，利用住房专项维修资金购买国债的增值收益，利用住房共用部位、共用设施设备进行经营所得的纯收益，以及住房共用设施设备报废后回收的残值，应当转入住房专项维修资金滚存使用。10、物业管理师考试注册规定（看新规定）★熟悉：业主的权利义务，业主临时公约应具备的主要条款，前期物业招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业管理企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的职业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金代管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。1、业主的权利和义务（一）业主的权利《条例》第六条规定：房屋的所有权人为业主。在现实中，具备业主身份的情况有三种：一是房屋所有权证书持有人；二是房屋共有权证书持有人；三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。业主的权利包括：（1）按照物业服务合同的约定，接收物业管理企业提供的服务；（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；（4）参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；（5）监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；（6）对物业公用部位、公用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（7）监督物业公用部位、公用设施设备专项维修资金的管理和使用；（8）法律法规规定的其他权利。（二）业主的义务业主的义务主要包括：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；按时交纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。2、业主临时公约应具备的主要条款（一）物业的自然情况与权属情况；（二）业主使用物业应当遵守的规则；（三）维修养护物业应当遵守的规则；（四）涉及业主共同利益的事项；（五）违约责任。3、前期物业招投标的意义采用招投标方式进行交易活动，最显著的特征就是就是将有序的竞争机制引入交易过程，与“一对一”的协议选聘相比，通过招投标方式选聘前期物业管理企业的优越性表现在以下几个方面：（1）建设单位可以对各物业管理企业的竞争报价和其他条件进行综合蹩脚，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业管理企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。（2）前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为。（3）期物业管理招投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业管理企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。4、前期物业管理招投标的原则招标投标活动必须遵守“公开、公平、公正和诚实信用”的原则。《招标投标法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的各项活动内容和程序规定，都是为了保证这一原则的实现。5、应移交的物业管理资料的范围建设单位应向物业管理企业移交下列物业资料：1、竣工验收资料。包括竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等资料。2、技术资料。包括设施设备的安装、使用和维护保养等资料。3、物业质量保修问价和物业使用说明文件。4、物业管理所必须的其他资料。如物业的规划、建设的有关资料；有关房屋产权权属资料；工程验收的各种签证、记录、证明等、6、物业保修的法律规定建设单位应当按照国家规定的保修期和保修范围，承担物业的保修责任。物业保修责任是指建设单位有对物业竣工验收后在保修期内出现不符合工程建筑强制性标准和合同约定的质量缺陷，予以保证修复的责任。7、物业管理企业资质管理的必要性1、这对当前我国物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业的资质管理，把好市场准入关；2、针对物业管理企业的管理服务特性，有必要在对物业管理企业建立市场准入和清出制度；3、针对物业管理的专业特性。需要实行企业资质审批制度。8、物业管理师应具备的执业能力9、住宅公用部位、共用设施设备的范围10、住宅专项维修资金代管单位的义务1、代收代管单位在房屋灭失后，应当按照以下规定返还住房专项维修资金：（1）该房屋分户账中结余的住房专项维修资金返还业主；（2）公有住房售房单位交存的住房专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库，由同级政府统筹管理。（3）住房专项维修资金代收代管单位应当依法接受审计部门的审计监督。11、挪用住宅专项维修资金的法律责任1、代收代管单位挪用住房专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接责任的主管人员和其他责任人员的行事责任；2、物业管理企业挪用住房专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书；3、建设（房地产）主管部门挪用住房专项维修资金的，由上级建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究行事责任。★了解:筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业管理企业的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。1、筹备成立业主大会的工作内容和程序（一）成立业主大会筹备组业主筹备成立业主大会，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组。业主大会筹备组负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。（三）业主大会筹备组的工作内容（1）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（2）参照政府主管部门制定的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（3）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（5）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。2、业主委员的资格条件（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（五）具有一定组织能力；（六）具备必要的工作时间。3、物业管理投标文件的内容（一）投标函；（二）投标报价；（三）物业管理方案；（四）招标文件要求提供的其他材料。4、物业管理招投标的评标规则评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质内容。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。5、物业管理招投标的中标和备案（一）招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。（二）招标人确定中标人后，应当向中标人发出中标通知书，同时应当将中标结果通知所有未中标的投标人，并应当返还其投标书。（三）招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。（四）招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。6、物业承接查验的主要内容物业承接查验包括物业管理资料的移交和物业现场验收两部分：物业管理资料移交在前期物业管理阶段一般由建设单位向物业管理企业移交物业资料；业主成立业主大会以后，若业主委员会与新选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效，原物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，由业主委员会将物业资料移交给新选聘的物业管理企业。物业现场验收包括物业共用部位共用设施设备验收和物业管理区环境验收两个方面。1、物业共用部位共用设施设备验收主要涉及以下内容：(1)对给水和暖气管线做打压试验，检查各类阀闸是否灵活，各类配件、支架是否齐全完好，检查排水系统是否通畅；（2）检查相关的仪表、仪器是否齐全、完好，所有设备设施是否符合国家规定的安全标准；（3）消防、采暖、电梯等须有政府认可的专业验收合格证书；（4）空调、发电机、电梯机房、高压泵等高噪音设备设施是否有环保验收合格证；（5）检查沟、井等附属设施是否符合规定要求。2、物业管理区域环境验收（1）检查道路、围墙是否完整，物业管理区域的甬路是否与市政主干道正确接通；（2）临时设施及临时用房是否拆除清理干净，场地是否平整；（3）物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站；（4）停车场是否符合交通管理部门要求，有否交通标志和减速设施；（5）绿化是否符合设计要求，草坪、花卉、乔灌木长势是否良好，有否病虫害。7、物业管理企业资质的申报程序（一）新设立物业管理企业的资质申请新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：营业执照；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同；新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业资质等级的核定申请核定资质等级的物业管理企业，应当向工商注册所在地直辖市、设区的市级人民政府房地产主管部门提交下列材料：企业资质等级申报表；营业执照企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程，财务负责人的职称证书和劳动合同；（5）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。资质审批部门应当自受理企业申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业合法资质证书；一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为20个工作日。8、物业管理从业人员的职业道德职业道德是长期从事职业劳动过程中形成的群体职业观念和职业要求，指导并约束全行业人员的职业行为。从规范要求角度，物业管理职业道德主要有以下几方面的内容：守法经营、诚信经营；尽职尽责胜任本职工作；努力学习、掌握专业技能；团结互助、公平竞争。第四章房地产相关制度与政策★★★掌握：房地产领域的现行法体系，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容，商品房预售和现售的条件，商品房销售合同的主要内容，房屋租赁合同的主要条款，房地产中介服务的内容，房地产抵押的程序，房地产权属登记的种类。1、房地产领域的现行法体系房地产领域的管理制度大体可划分为：房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面，其法规体系主要有：1、直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》，《土地管理法》和《城市规划法》；2、国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等；3、国务院建设行政主管部门和国务院相关部门关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销售管理办法》、《城市房地产转让官里规定》等2、《住宅质量保证书》的要求和主要内容房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时。应在住宅交付用户的同时提供给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：1、工程治理监督部门核验的质量等级；2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；3、正常使用情况下各部位、部件保修内容也保修期：（1）屋面防水3年；（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（4）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（5）门窗翘裂、五金件损坏1年；（6）管道堵塞2个月；（7）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（8）卫生洁具1年；（9）灯具、电器开关6个月；（10）其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户保修的单位，答复和处理的时限住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不应低于上述规定的保修期限。3、《住宅使用说明书》的要求和主要内容《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标注等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包括以下内容：1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应当注明监理单位；2、结构类型；3、装修、装饰注意事项；4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6、门、窗类型，使用注意事项；7、配电负荷；8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；9、其他需说明的问题。4、商品房预售的条件《城市房地产管理法》对商品房预售规定了以下几项条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；开发企业想城市、县人民政府管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》5、商品房现售的条件《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”同时要求商品房现售应当符合以下条件：1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、已通过竣工验收；5、拆迁安置已经落实；6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7、物业管理方案已经落实；6、商品房销售合同的主要内容商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权证等级有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。7、房屋租赁合同的主要条款房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：当事人姓名或者名称及住所；房屋的坐落、面积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；违约责任；当事人约定的其他条款。8、房地产中介服务合同的内容房地产中介服务人员承办业务，应当由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：当事人姓名或者名称、住所；中介服务项目的名称、内容和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。9、房地产抵押的程序房地产抵押分两种情况：一是在建工程抵押；二是预购商品房贷款抵押。在建工程抵押所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给抵押给贷款银行作为偿还履行担保的行为。（二）所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所够商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。由于抵押房产尚未形成，贷款银行进行按揭贷款存在着较大风险，因此，贷款银行在实施按揭贷款中均采取着规避风险的措施。一是贷款银行要求房地产企业必须对购房人贷款承担阶段性的连带保证责任，即只要购房人停止还贷，房地产开发企业保证代为履行购房人的一切还贷义务，直至商品房交付并取得权属证件后，贷款银行与购房人正式办妥房地产抵押登记；二是贷款银行要求房地产开发企业的商品房预售项目，必须有贷款银行办理结算业务，以便对房地产开发企业的项目资金进行监控；三是有的贷款银行还要求按揭贷款购房人办理贷款保险和进行公正。10、房地产权属登记的种类房屋权属登记分为以下几种：总登记总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。一般有三种情况：一是新建房屋进行的初始登记；二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。转移登记转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。变更登记变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。他项权利登记他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。注销登记注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。★★熟悉：房地产开发项目的规划设计管理，工程竣工验收备案制度，房地产项目转让条件和程序，房屋租赁登记，房地产中介服务管理的内容，房地产抵押登记，房地产权属登记程序，城市异产毗连房屋管理的规定。1、房地产开发项目的规划设计管理房地产开发一般可以划分为四个阶段：1、投资机会选择与决策分析阶段；2、房地产开发前期工作阶段；3、房地产开发建设阶段；4、房地产租售经营阶段。其中，房地产开发前期工作阶段的内容，包括取得建设用地、取得建设项目的立项批复、完成房屋拆迁、审定项目规划设计等方面的工作。城市规划部门对房地产开发项目的管理，包括审定项目规划设计和实施监督检查两个方面。2、工程竣工验收备案制度为了加强房屋建筑工程和市政基础设施工程质量的管理，根据国务院《建设工程质量管理条例》，建设部要求县级以上地方人民政府建设行政主管部门，对各类房屋建筑工程和市政基础设施工程实行竣工验收备案制度。建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定那个，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用的文件；4、施工单位签署的工程质量保修书；5、法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3、房地产项目转让的条件1、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。2、以划拨取得土地使用权的房地产转让，应当取得人民政府的批准，或符合人民政府规定可以转让房地产的制度和政策。3、属于下列情形之一的，经人民政府批准可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理：（1）经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》规定可以使用划拨土地的项目；（2）私有住宅转让后仍用于居住的；（3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。按照以上规定那个转让的房地产，如果再转让并需办理出让手续、补交土地使用权出让金的，应当扣除已经缴纳的土地收益。4、房地产项目转让的程序房地产具有价值高、使用周期长、管理制度严格等特点，为保障国家和房地产转让当事人的合法权益，维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》对房地产转让，规定了以下程序：1、房地产转让当事人签订书面转让合同；2、房地产转让当事人在房地产转让合同签订后30日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3、房地产管理部门对提出的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作出书面答复的，视为同意受理；4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6、房地产管理部门办理房屋权属登记，核发房地产权属证书。5、房屋租赁登记备案我国对房屋租赁实行两项登记备案制度：房屋行政主管部门登记备案为维护房屋租赁市场秩序，保证国家关于房屋租赁的市场税收，当事人签订、变更、终止租赁合同，均应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。公安部门登记备案房屋租赁市场广泛开展以来，利用承租房屋进行违法犯罪活动的情况大量发生，以至成为违法犯罪场所的一个特点。为维护社会治安，加强对违法犯罪多发场所重点查防，公安部制定并颁布了《租赁房屋治安管理规定》。要求私有房屋出租人须持房屋所有权证或者其他合法证明、居民身份证、户口簿，向房屋所在地派出所申请登记；单位房屋出租人须持房屋所有权证、单位介绍信，到房屋所在地派出所申请登记。经审查对符合房屋出租条件的，由出租人向公安派出所签订治安责任保证书。6、房地产中介服务管理的内容房地产中介服务是指具有专业职业资格的人员，在房地产投资、开发、交易等各个环节，为当事人提供居家服务的活动。其中主要包括房地产咨询、房地产价格评估和房地产经纪活动。房地产咨询是指为进行房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估是指对房地产进行测算，评定其经济价值和市场价格的经营活动。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。7、房地产抵押登记抵押当事人应当在房地产抵押合同自签订之日起30日内，到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。房地产权属登记程序1、房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界线的部分为基本单元进行登记。2、登记机关自受理申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。3、经登记机关审查登记申请，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书，注销登记在受理登记后的15内核准注销，并注销房屋权属证书。9、城市异产毗连房屋管理的规定（一）异产毗连房屋的概念和房屋使用规则异产毗连房屋,是指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋。其日常使用应遵循以下规则：1、异产毗连房屋的所有人按照所有权证规定的范围行使权利，并承担相应的义务。2、异产毗连房屋的所有人和使用人，使用和修缮房屋必须符合城市规划、房地产管理、消防和环境保护等部门的要求，并应按照有利使用、共同协商、公平合理的原则，正确处理毗连关系。3、所有人和使用人对共有设施设备、场地等，应当共同合理使用并承担相应的义务。除异产毗连房屋所有人及使用人约定的情况外，任何一方不得损害其他所有人和使用人的利益。4、异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋共有部位时，应当取得各自所有人一致同意，并签订书面协议。★了解：施工许可制度，禁止转让房地产的规定，商品房销售正义的解决规则，房地产中介服务机构的管理、抵押房地产的处分原则，共用住宅售后维修养护管理的规定。1、施工许可制度建设工程施工是一项复杂的生产活动，为保证建设工程质量和安全施工，建设部根据《建筑法》对房地产开发项目提出工程报建与施工许可证制度。要求从事各类房屋建筑及附属设施建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程施工，建设单位在开工前，应当向工程所在地的建设行政主管部门提请报建并申领施工许可证。未取得施工许可证的建筑工程，一律不得开工。2、禁止转让房地产的规定为维护房地产转让市场秩序，《城市房地产转让管理规定》明确了以下不得转让房地产的情况：1、达不到法定条件的房地产不得转让；2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，在权利受到限制期间，不得转让该项房地产：3、依法收回土地使用权的；4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5、权属有争议的；6、未依法登记领取权属证书的；7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3、商品房销售争议的解决规则（一）商品房销售面积争议按套或单元计价的现售房屋，当事人对县售房屋实地勘查后可以在合同中直接约定总价款。按套或单元计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。（二）商品房销售中的设计变更争议《商品房销售管理办法》规定：经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权再通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及变更以及由此引起的房价款的变更。其中，规划设计变更造成差异和房价款的变更，当事人不解除合同的，双方应当签署补充协议。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房的，由房地产开发企业承担违约责任。商品房销售中的房屋交付时间与质量争议1、房屋交付时间房屋开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。2、房屋交付质量与保修责任销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。用户验收后自行添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。3、《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，印在住宅交付用户的同时提交给用户《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套（幢）住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中明示所委托的单位。《住宅质量保证书》应当包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级；地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期A房屋防水3年；B墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；C墙面、顶棚抹灰层脱落1年；D地面空鼓开裂、大面积起砂1年；E门窗翘裂、五金件损坏1年；F管道堵塞2个月；G供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；H卫生洁具1年；I灯具、电器开关6个月；J其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。用户报修的单位，答复和处理的时限住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，房地产开发企业可以延长上述规定的保修期，但不得不应低于上述规定的保修期限。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：（1）开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；（2）结构类型；（3）装修、装饰注意事项；（4）上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；（5）有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；（6）门、窗类型，使用注意事项；（7）配电负荷；（8）承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；（9）其他需说明的问题。房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任；因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损失或其他用户损失，由责任人承担相应责任。4、房地产中介服务机构的管理1、从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。2、设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的财产和经费；（4）从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。3、房地产管理部门每年对房地产中介服务机构的专业人员条件进行一次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。检查不合格的，不得从事房地产中介业务。4、房地产中介服务机构必须履行下列义务：（1）遵守有关的法律、法规和政策；（2）遵守自愿、公平、诚实信用的原则；（3）按照核准的业务范围从事经营活动；（4）按规定标准收取费用；（5）依法交纳税费；（6）接收行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。5、抵押房地产的处分原则（一）抵押权人有权要求处分抵押房地产的情况（1）债务履行期限届满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人和合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或者破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人；抵押房地产为共有或者出租的，还应当同时书面通知共有人或承租人；在同等条件下，共有人或承租人依法享有优先购买权。同时，抵押权应当与抵押人协商处分抵押的房地产，可以拍卖抵押房地产并优先受偿，也可以通过其他合法方式实现债权。抵押双方当事人协商不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《担保法》规定处分抵押物受偿顺序是，“抵押物已登记的先于未登记的受偿；抵押合同已登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。”因此同一房地产设定两个以上抵押权时，以抵押登记的先后顺序受偿。城市房地产管理法规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。”上述规定既适用于房地产抵押，也适用于在建工程抵押。（二）处分抵押房地产的中止情况（1）抵押权人请求中止的；（2）抵押人申请愿意并证明能够及时履行债务，并经抵押权人同意的；（3）发现被拍卖抵押物有权属争议的；（4）诉讼或仲裁中的抵押房地产；（5）其他应当中止的情况。（三）处分抵押房地产所得金额的分配顺序（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的伤害；（5）剩余金额交还抵押人。处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索不足部分。6、共有住宅售后维修养护管理的规定（一）住宅所有人的维修养护责任公有住宅出售后，住宅自用部位和自用设备的维修养护，由住宅所有人承担维修养护责任。住宅所有人可以自行维修养护，也可以委托他人维修养护。售房单位的维修养护责任公有住宅出售后，住宅共用部位和公用设施设备的维修养护，由售房单位承担维修养护责任。售房单位可以自行维修养护，也可以委托其他房地产经营管理单位即物业管理企业，承担维修养护责任。其他责任包括道路、上下水管道、化粪池、室外泵房、绿化等，住宅建筑以外的市政公用设施，按照政府规定的职责分工负责维修和管理。浅埋暗挖隧道工艺标准1.竖井1.1适用范围：本章适用于浅埋暗挖隧道开挖的竖井由格栅钢架、钢筋网片、喷射混凝土联合组成初期支护的施工及验收。1.2编制参考标准及规范《地下铁道工程施工及验收标准》GB50299-1999《铁路隧道施工规范》TB10204-2002J163-20021.3术语（1）圈梁：竖井棚架支护底座的钢筋混凝土结构。（2）竖井棚架：采用工字钢等型钢焊接成型的吊装骨架，用于提升、倒运竖井及隧道内垃圾和各种材料的吊运装置。（3）格栅钢架：用钢筋或型钢焊接加工而形成的架式支架。（4）喷射混凝土：利用压缩空气或其它动力，将按一定配比拌制的混凝土混合物沿管路输送至喷头处，以较高速度垂直射于受喷面，依赖喷射过程中水泥与骨料的连续撞击，压密而形成的一种混凝土。（5）干喷：将水泥和骨料干拌后送到喷嘴，在喷嘴的前端让其与水合流的一种混凝土的施工方法。（6）湿喷：将水泥和骨料加水搅拌均匀后直接喷射到受喷面上的一种混凝土施工方法。（7）初期支护：当设计要求隧洞的永久支护分期完成时，隧洞开挖后及时施工的支护。（8）钢支撑：采用工字钢等型钢焊接成型的支护钢架，用于支撑初衬结构的一种支护方式。1.4一般规定1.4.1竖井的断面形式可采用矩形或圆形，当地质情况较差时宜采用圆形。1.4.2竖井井口应做锁口圈梁，锁口圈梁应在井身掘进前完成。1.4.3竖井应设防雨棚，井口周围应设防汛墙和栏杆。1.4.4竖井应安装上下爬梯，爬梯应牢固可靠，利于行走，不影响竖井施工和运输。1.4.5施工中竖井口、井底、绞车房和工作吊盘间均应有联系信号，必要时可设直通电话。1.5工艺流程（I）锁口圈梁1.5.1圈梁施工前应进行复核量测，确定竖井准确位置。1.5.2开挖圈梁时严禁扰动圈梁底部土方，清出圈梁底后可直接浇注垫层混凝土.1.5.3垫层混凝土应沿线路方向灌注，布灰应均匀，其允许偏差为：＋5高程mm，表面平整度3mm。－101.5.4挡水墙高度应高于现况地面该地区最高降水量。1.5.5圈梁钢筋施工应符合下列规定：1钢筋进场后检查出厂材质证明，并按规格、使用部位编号分别加垫木堆放。苫盖，防止雨淋生锈。2钢筋绑扎前检查钢筋是否锈蚀，除锈后方可绑扎。3施工垫层浇注完毕并上强度后方可进行圈梁钢筋施工。4钢筋绑扎应用同标号砂浆垫块或塑料卡支垫，支垫间距为1m左右，并按行列式或交错式摆放，垫块或塑料卡与钢筋应固定牢固。5钢筋绑扎搭接35d，钢筋搭接时，中间和两端共绑扎3处，并必须单独绑扎后，再和交叉钢筋绑扎，钢筋绑扎搭接接头必须错开。6单支箍筋和双支箍筋拐角处与主筋交叉点全部绑扎，双支箍筋平直部分与主筋交叉点可交叉绑扎。7箍筋位置保证正确并垂直主筋，双支箍筋弯钩叠合处，沿受力方向错开设置，单支箍筋可按交错式排列。8钢筋绑扎牢固稳定，不得变形松脱和开焊。9圈梁埋件必须固定，保证牢固、位置正确，埋铁位置根据现场情况设置。10验收标准：钢筋:主筋分布间距：±10双层筋间距：±10保护层厚度：±5双支箍筋单面满焊10d1.5.6圈梁模板施工应符合下列规定：1钢筋绑扎完毕验收后方可支搭模板。2模板进场后立即对模板除锈，并码放好，做好苫盖，模板使用前再对模板刷隔离剂。3模板铺设应牢固、平整、接缝严密不漏浆，相邻两块模板接缝平齐，高低差不大于2mm。支架系统连接应牢固稳定。4混凝土强度达到设计强度50%方可拆除模板，拆除的模板及时清除灰渣及时维修，妥善保管。5验收标准模板：表面平整度：3模内尺寸：+3轴线位移：51.5.7圈梁混凝土施工应符合下列规定：1模板验收完毕后方可浇注混凝土。2混凝土浇注一般采用灰溜子浇注，配合人工手推车浇注。3混凝土振捣采用插入式梅花形振捣，振捣间距不大于50cm，振捣棒插入混凝土内每次不短于3分钟，直至混凝土表面不起泡为准，保证混凝土的振捣密实。4混凝土塌落度14～16cm。5混凝土浇注时严禁向混凝土中加水。6混凝土终凝后采用浇水养护，养护时间不少于14天。7混凝土抗压和抗渗试件应在灌注地点制作。7.验收标准（mm）轴线位移20高程+20垂直度15厚度%%p101.5.8圈梁钢筋、模板、混凝土施工还应符合7.1、7.2、7.3有关规定。（II）竖井棚架1.6.1竖井一般采用龙门架和电葫芦做为运输系统，并设防雨棚。1.6.2施工中所采用的龙门架和电葫芦必须经过计算，是否能够达到竖井提升要求。1.6.3龙门架各立柱应设钢筋混凝土独立墩，并准确定位竖井圈梁上柱脚预埋铁位置1.6.4安装龙门架应首先立托梁，然后架设行梁，再立龙门架的吊梁，最后架设横撑和斜撑。1.6.5龙门架立柱与预埋铁之间应加设焊接三角钢板，焊缝长度不低于2cm。1.6.6电葫芦安装前，应仔细检查有无损坏或丢失的零部件，并给起升和运行减速器加油，将加油孔密封，严防渗漏。1.6.7根据导轨情况，用调整垫圈调整电葫芦轨道，保证轮缘与轨道翼缘间有4mm间隙。1.6.8在轨道两端设置弹性缓冲器，以保证电葫芦行至两端不脱轨或防止破坏机体。1.6.9在轨道或其连接的构架上设置地线，接地线为截面不小于25mm的金属导线。1.6.10龙门架和电葫芦使用中应经常检查、维修和保养。1.6.11提升设备不得超负荷作业，运输速度应符合设备技术要求；1.6.12提升设备应有深度指示器和防过卷、过速等保护装置以及限速器和松绳信号等。1.6.13提升用的钢丝绳和各种悬挂用的连接装置，应具有规定的安全系数，使用前应进行拉力试验，合格后方可安装。（III）竖井开挖1.7.1竖井开挖采用逐榀开挖,每榀对角开挖,开挖顺序为①--③--②--④，严禁全断面开挖。1.7.2竖井格栅榀距严格按照设计要求进行，绝不允许超挖。1.7.3竖井土方开挖严禁向下和向外超挖，尽可能避免对竖井侧壁土质的扰动。（IV）格栅安装1.8.1格栅宜选用钢筋、型钢、钢轨等制成。格栅钢筋的主筋直径不宜小于18mm。1.8.2格栅应在开挖挂网或喷混凝土后及时架设。1.8.3安装前应清除底脚下的废渣及杂物。格栅安装允许偏差：横向和高程为±5cm,垂直度为±2°。1.8.4格栅安装可在开挖面以人工进行，各节钢架间宜以连接板、螺栓和加强筋连接。1.8.5各格栅间宜采用竖向连接筋连接，竖井四角必须各设连接筋1根。1.8.6钢筋网片铺设应平整，并与格栅连接牢固，钢筋网片搭接长度不小于一个网孔。1.8.7钢筋格栅采用双层钢筋网时，应在格栅里外侧各铺设一层，并连接牢固。1.8.8钢筋焊接10d，单面满焊，格栅连接板处设置4根加强筋。1.8.9钢筋焊接时，引弧在形成焊缝部位进行，不得烧伤主筋。1.8.10钢筋焊接过程中及时清渣，焊缝表面光滑，焊缝余高平缓过渡，弧坑必须填满。1.8.11钢筋焊接的焊缝厚度不小于主筋直径的0.3倍，焊缝宽度不小于主筋直径的0.7倍。1.8.12格栅应与所喷混凝土形成一体，保护层厚度不得小于40mm。格栅与围岩间的间隙必须用喷混凝土天实。（V）钢支撑1.9.1竖井支护一般采用盘撑和对撑等钢支撑支护方式。1.9.2竖井钢支撑应在竖井挖至一定深度时，按照设计要求及时安装，一般自地面6米以上，不大于3米设一道，6米以下不大于2米设一道；最下一道钢支撑做至竖井底板上30cm。钢支撑应牢固可靠，对竖井壁能够施加预应力，起到支护作用。1.9.3竖井钢支撑一般采用不低于30＃工字钢；八字支撑采用不低于25#工字钢。1.9.4钢支撑需要设置支架时，其支架一般采用Φ48钢管，每两根为一组，间距不大于3米，结构外露稍大于所采用的工字钢宽度，入土不小于1.0米，结构内与钢格栅焊接牢固,钢支撑和支架应在同一平面内。1.9.5工字钢切割面无裂纹、夹渣、分层和大于1mm的缺棱。1.9.6焊缝表面不得有裂纹、焊瘤、烧穿、弧坑等缺陷。焊逢外形均匀，焊道与焊道之间过渡平滑、焊渣与飞溅物清除干净。1.9.7竖井结构施工时，钢支撑上不得堆放材料或其它重物。发现变形、楔子松动或支撑系统出现故障时，必须及时处理。1.9.8钢支撑应随竖井回填自下而上逐层拆除，边拆边回填，必要时应采取加固措施。1.9.9验收标准钢支撑安装位置允许偏差：高程±50mm水平间距±100mm（VI）喷射混凝土1.10.1喷射混凝土应在格栅安装后及时进行，亦采用湿喷工艺。1.10.2喷射混凝土前应清理场地，清扫受喷面；对机具设备进行试运转。就绪后方可进行混凝土喷射作业。1