房地产项目开发设计管理建筑结构设计

房地产项目开发设计管理XX地产规划设计中心

2011年02月10日1第一章开发流程简介2房地产开发流程流程示意3房地产开发企业专业化运营体系运营体系4房地产开发企业专业化计划系统计划系统5项目决策67/44项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：

■投资策划

■定位策划

■设计策划

■开发策划

■营销策划

■售后策划以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。全程策划的核心就是成本和利润。项目策划7开发节奏策划根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下方面问题：融资与资金的运作分期间衔接采购合同签订与管理其他资源配置相关后续工作计划安排的策划时间计划现金流监控对变化的应对策略开发策划8项目与客户定位流程项目、客户定位9目标成本的确立流程成本确立10设计阶段标准工作周期设计周期11规划筐设计畜的启娱动和就过程圣中进责度、悉设计死中间兔及其劣最终斜成果刊的质农量，谅受到骑多方爱面因乏素限案制和昨影响召。缺似少相浪关部锐门全脸程配敢合，螺规划情设计搞难以边保证摘按照阳进度床计划问和质唤量要驴求完睁成。规划乔设计雾工作革启动啊条件（链接黑文件）目前纤规划宇设计椅工作越运行燃现状怖部秘门自秒身原榴因影泥响工净作进牛度和测质量宅，但弓尚且盆可控蜻；但题绝大巾多数遍影响间因素神，对恳规划割设计卸部门债而言醒，难旺以控爆制。问题浩如宋何提短高规头划设罩计管阵理工秧作效俊率？规划维设计夜工作霉启动甲条件12第二蝴章设计弦管理体与规访划设迷计13设计冻流程如何讯才能蛛做到卧拿地贩即可砌开工？如何央有效雨控制惕设计质质量？专业划工程茧师如桂何工顿作？如何扣管理吸设计展单位？14详见绘附件贷：规划棍/设娇计合膜同清狮单规划岩设计敞内容151投三它控制进度凉控制您质量爱控制汽成本暑控制2跨两纺管理捡合同鸟管理猾信息鸭管理3给多凑方协河调与营浴销关海系协炒调脉与功招标健关系膀协调靠与成略本关青系协佳调与工闻程关咏系协漆调暂与胃物业与管理押协调夸与诞设计脏单位煮以及梯设计摊单位架之间鸦关系铁协调设计延单位其内部秋专业箱（工卫程师良）之站间协黄调麻与梨规划景主管热部门洁协调含与蓝良图审群查中些心协登调融报跑请老摩板同泳意4笑管钥控要情点规划衬带动饰土地撕溢价盒户蝇型及维配置辰带动努产品诞溢价讽立竖面及欧景观梳创造方形象朱溢价5弹管径控终闯极目英的职合理睡控制粥造价鼠尽该可能棒创造础价值规划贴设计桶管理16第三液章建筑掌结构让设计铺与优厚化17第一节挣建筑剥结构颗与结言构设钉计第二晒节开结构鼓成本煤管理薯思路央与方利法第三殿节银结构吉设计军优化第四籍节丑过程泻优化洗与结氧果优担化的蜡特点结构乖设计爪与优奖化18市场爪析一怎建筑用结构建筑卫中结涛构是硬指用浪来承口受荷援载或子者其蓄他作放用的告空间床承重辟体系结构旨设计供就是翼根据喊建筑指的用启途、胃平立查、面充布局瓜来设割计结偿构承栋重体们系及屿其结兆构构穴件。剥从基飘础到糖柱、光梁、而板、喜墙。结构什设计19二稼结构拆设计基础改设计淡：1根据宅工程民地质般勘察博报告做、上壁部结咸构类袭型及冲上部唯结构落传来岗的荷触载效纱应和雀当地厘的施扩工技贺术水促平及坊材料英供应味情况伴确定友基础舅的形矿式，悠材料宜强度耗等级秒，一懂般有令浅基葱础（客如：蛋独立锡基础挪、条洪形基车础等突）和断深基澡础（负如：厉桩基绢）2基础调底面坚积的败确定跃及地依基承笨载力涉验算3基础蓄内力咏计算崭及配疤筋计失算4考虑识必要看的构屯造措轿施5地基卖设计浑处理结构花设计20上部充结构屿设计复：1根据裕建筑变设计泥来确垫定结幕构体使系、岭确定哑结构练主要乎材料漠；2结构族平面匀布置巴；3初步鄙选用承材料馅类型贪、强舟度等蹄级等昨，根叶据经押验初虚步确索定构嗓件请的截伐面尺卧寸；4结构米荷载咸计算静及各版种荷妖载作待用下马结构融的内吼力分嚼析；5荷载隐效应预组合6构件侦的截吵面设浑计。7此外石还包决括某雁些必愁要的笼构造茅措施耀。需晴要依那据结即构专跟业相垄关规浑范、请图集待等结构疤设计21结构寒施工鹊图包舞括:设计跌总说厅明，捷基础吃平面戒布置砍及基赞础大述样图，如手果是师桩基惰础就恭还有答桩位芒图，及柱网膏布置丙及柱耗平法定大样希图，政每层吧的梁困平法倦配筋狡图，宣每层溜板配楼筋图施，层励面梁扑板的机配筋悉图，谨楼梯蚕大样怨图等凶，其搂中根买据建场筑复骆杂程畜度，绳有几稠个到遍几十捞个结备点大述样图一栋箱建筑智的结在构设梨计是哗否合葬理，背主要将取决抱于结构忧体系遮、结验构布记置、台构件径的截诵面尺若寸、昼材料路强度牢等级送以及除主要兼机构劳构造谁是否惠合理31却/4根4结构幼设计22结构吃设计逐优化第一耕节请建筑蚂结构肢与结肆构设勉计第二而节美结构架成本绞管控市思路藏与方可法第三辫节牧结构俭设计构优化第四释节韵过程俊优化见与结升果优保化的陡特点231必须坑对整蕉个设雷计和播策划卵的全椒过程布进行最管理前期帐策划邀：地席质的卵考虑规划蜂阶段食：建捞筑物只的排峰放方案毒阶段阀：结津构的绝可性蛮及合舌理性兔、避番免返盖工扩初乓阶段释：结且构方笑案的不优化施工凯图阶捐段：暗结构尼的精饿细化老设计施工形配合飞阶段斩：变裁更、黎签证缓的合纱理控终制结构命成本址的控买制思澡路及横方法242事前带控制陆的几柿个要崇点（l）读设钞计院必的选迹择逮（扩肃初及铅施工付图阶谈段）合适倦易管认态度拍重视装项目义情况葬服务录意识脊市场颠口碑（2就）专逮业负片责人尘的选豆择业绩挖水平催市浑场反羽馈—堪图佩纸质眼量、莫责任穿意识桂、成响本意秤识、服务辈意识供影响楚力及穷控制怒力（3粒）成读本意售识的愈沟通兴与输誉入前期救主动慨沟通壶尊重启平等诊的心田态倡质滋量标诵准换违位思攀考同行交的交纪流与竞把争急双赢摆的思动路和加手段结构渗成本部的控储制思先路及增方法25（4怨）合控理的劣设计充周期设计共周期招对总馋成本险的影遇响迎：资金叫的时乌间价晕值合市恢场风堡险的此变化订产品芝的实摩际价敞值（5彻）在办保证膛质量化、不言增加花成本肺的前伶提下栋缩短捡设计恋周期组织屯的重爬视及钞措施炮工序蛋的前撤置及降搭接肿标浸准化吼设计标的推踢广（6械）甲唤方的挑技术溉原则版必须宁提前职输入《设计辫任务滋书》《结海构设计统葬一技饲术措饥施》唤或《故结构有设计垃指守引》筑《驼结构顺设计度总说表明》估《标糟准构运造做落法》（7馅）天观明地冰产标箱准图况集（朗待建肝立）结构荡成本肃的控乏制思袄路及则方法263新设计盗过程船中必宪须控杜制的寺几个动关键过环节结构奋体系膀的确识定及斯主要石平面痒布置窗图碎基础仆的选竭型及嘱设计泊图电算闸模型签及计宅算系番数的旺取值是标甚准单里元的诵样板喂截面击及配退筋图地下授室的短布置董及样承板配克筋图匆结劈燕构转调换层地的布表置及丑配筋陡图4任施工平图审劈燕查公候司的仿选择尿及沟搬通选择苦思路泰——羽易于两沟通罩沟丙通时彼机—效—重忠视前私期沟通界内容冶——呆规范乘的边骡界或首有争暖议处妄（超冻限的兄判断易、裂朋缝、狮宽度喷、短框肢墙腿体系唯的定墨义、芒配筋刊）沟通播方式彩——逗双抽方、肆三方姻、资柏源借淡助、割关系合维护结构棍成本盘的控治制思溪路及凡方法275、旋外部汪资源认的引挑入引入驴的前休提和灵原则部——新性价师比的慈判断引入换的资脸源类话型—拔—垄厚断部钞门（梅政府沸、人霸防、晴审图总）、尾学术舞权等威页、遍行业吓专家伏、专庭业咨陡询公辟司引入封的时士机—抚—尽近早、画及时合作制方式拍及注偏意事目项—腹—顾拔问、罢价值览及时甲间6、术按照贯合同额及时失支付易设计毙费结构蜘成本歌的控直制思法路及坊方法28根据炉建筑枣方案团编写奖扩初疾设计掩任务成书扩初按施工队图完咱成设回计：懂扩初康设计冬图设灯计满臂足建兔筑要疫求及尝与结肝构计泻算一站致扩初毯施工向图设辛计：宅检查沾设计往单位勉提供拉的扩团初过目程图唇纸，叼并提忧出优氧化意伟见与壳设计柄单位竟沟通扩初应结构边计算梦结束特：结烛构计答算指跑标到吨规定穷要求结构期设计郊优化29扩初粥结构明计算稠开始瓶：根呜据项既目特睁点提避出结屋构计前算所浊需的榆荷载扎，参隙数以导及计哄算指委标要嘴求各部逢分结济构体疗系确增定：对部服分进尿行结南构经铃济技桶术分狼析，泽形成桂分析羽报告扩初妻结构概计算耀过程骗中：扭检查蹄复合龙设计始单位博提供啄的计木算过愤程文粉件，恒并提肾出优椅化意占见与甩设计燥单位隶沟通结构阅设计隶优化30结构摘技术杆措施基础蹈、结忙构选弃型分搁析报啦告地下遭室底枪板技胆术经烛济性典分析束报告地下澡室顶脊板技笛术经在济性柱分析柄报告结构记转换击层技征术经蠢济性矩分析牢报告其他贝项目端需要来的结洒构分博析结构逢设计朱优化31施工益图设骡计阶彼段根据灭扩初邪图纸乡丰以编佳写施睡工图倚设计电任务够书，泪结构叙施工皆图计卸算要跑求、拼施工她图配诸筋原听则的扔确定婶，向叙设计恨单位峡提供矮结构能计算堆荷载估，参猴数以来及计皱算配乎筋结因构要趣求，症并和差设计忆单位工确定甚梁、肯板、芽墙柱秃的配顽筋原抓则施工氧图结面构计斜算过考程中悄，检旺查复隙核设征计单蹈位提沉供的斗计算叙过程棵文件悬是否突达到能要求掘，并且提出申优化见意见杏与设臭计单羞位沟携通。米结构慎计算隆结束倍，结蛮构计琴算配算筋结带果达奶到规医定要极求桩基欺础、冷梁、赖板、佛墙、咱柱施慢工图宣设计辜，检仅查复赔核设围计单声位提顷供施希工图饥过程芹文件极是否炼达到椒规定修要求若，提尸出优旧化意详见并搞与设稠计单枕位沟伪通施工睛图设农计校券审，让施工舰图设保计图岔纸出威图结构删设计闷优化32第一秀节装建筑然结构贱与结事构设籍计第二湖节秋结构户成本万管理恒思路惰与方龙法第三读节泄结构屿设计拥优化第四抬节兔过程扣优化顶与结椒果优沸化的蕉特点结构距设计深优化33设计岗结果届优化敬：在磨施工秧图设思计完命成后罪进行怕的设站计优倘化、叮需要治对原设策计图应纸进谁行设镰计修暮改。科其流焰程如舅下：设计伸单位牢提供峰完成挨的建帅筑、毫结构龙施工浆图以栗及结剧构计器算书另以及寨相应诸的电膊子文醉件组织伶结构僻优化执工程忽师、督专家咱和造拴价工耐程师羽对以迟上图劣纸资检料进规行审蜡查，驾并提敢出结段构优爽化初寸步意犬见和宅评估老报告建设损单位受对优迈化意悔见和姓评估毛报告厕审批形，并肌决定救是否急进行铺设计么优化根据川设计煌优化远落实鞠意见捷，检朗查和股监督用设计衔单位遗是否刘按设禽计优黑化落抹实意搞见进单行设示计优颤化调养整设计薄优化娱调整嫌图译纸出嗽图结构冷设计培优化34第一僚节差建筑诞结构咳与结蜜构设天计第二欠节腊结构吵设计理过程锤优化第三帅节愿结构悬设计静优化第四杂节幅各技允术专歉业全腾面成党本控乒制结构它设计止优化35设计透过程脉优化柜的特灾点由于有在设妇计阶躁段对竟设计辉过程拍中的响计算嫌和图成纸进件行优麦化，通因此备这种间优化凭方式五具有陆以下码特点忽：1死对尸结构辰成本截的控踩制最百为有求效、烈也最肿为彻仰底，探可以俩做到从建口筑方什案开谦始就恭对项割目成笑本进休行有洲效控调制2进与味设计统单位柿沟通雹更容公易，家设计弄单位穴对设欺计优弯化意窃见更易接体受3阻可腹对结论构体糠系、臣基础藏类型桨以及中其它急结构趴问题完进行恩细致深入凝的技术节、经蒸济等度方面她的专糊题分转析，刮并且谋可对屑设计上的渣每一拴个技知术细遗节进但行成纠本控布制结构换设计砖优化36设计次结果评优化乎的特糊点4叨不凯耽误跌项目但的总柄体进付度，疾可做连到与抛设计脖同步巾进行5项目证工程累量可车在施垒工招意投标圣阶段捉计算乘清楚浇，并雪在施工合爹同中责确定危准确由于伴在施夸工图象完成匠后对市计算元和施剃工图诱纸进怖行优姜化，熟因此吐这种绘优化文方式扛具有知以下阵特点队：结构嫁设计惹优化37对结储构成构本的筑控制艳不能波做到瓶最彻籍底，锄只能倡对施汽工图中对炉成本曾影响喘较大骨的部喷分进踪蝶行设疯计优攀化，名不能歼做到坚每一顺个设沾计细炒节都裹进行体优化2设计泽单位拣很难珠接受欢这种蚂方式广，设两计单愧位需蠢要做骨较多兽的设阅计修迫改，追使设摊计单理位在离面子焦和成积本方争面都针要承代受很汤大的虽压力3对项互目的脆总体割进度针影响穗较大茶，对俱一个10万平待米的若项目翻大约绘有一涉个月守的延刷误4设计琴优化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