成都某住宅地产项目营销推广方案

[项目营销推广方案]思考路径目标认知思考方向解决方法执行方案目录二、****销售面临的问题一、关于7500元/平米****的理解三、问题解决的方法四、执行方案一、关于7500元/平米的****2007年10月-2008年3月各板块成交价格1、南部新城板块：成交均价：6706元/㎡2、北部新城板块：成交均价：6317元/㎡（2000亩）碧落湖公园（300亩）4、新行政区板块：成交均价：3716元/㎡3、花博会板块：成交均价：4678元/㎡紫光兴城数据来源：成都市房管局/上海****信息技术有限公司·成都机构信息时间：2007年10月1日-2008年3月31日****的出生地版块主要监控项目3月销售情况仁和春天大道电梯：6300元/㎡毛坯金河谷电梯：7113元/㎡毛坯数据来源：成都市房管局/上海****信息技术有限公司·成都机构信息时间：2008年3月1-31日

水映岛电梯：4285元/㎡，毛坯珠江国际花园电梯：5377元/㎡；精装标准1200元/㎡万科朗润园电梯：4527元/㎡毛坯恒大城同期上市，精装标准：1200~2000元/㎡区域环境（共享附加值）**企业（信任感）精装豪宅****公园社区专业团队产品先进8年豪宅开发经验上市公司双层架空豪宅6重精装三梯两户私属电梯特色商业户型六大公园交通便利配套正在完善前景利好投资热土美誉度高的位置生态氛围价值点支撑点6大会所物业管家****价值体系结构ONE：豪宅开发经验豪宅血统，**集团8年11城打造经营理念，只做精装房的“中国中心城市高端生活缔造者”；**集团的开发经验成都给市场以品质的基础保证；和客户建立关系的方向：1、项目品质基础支撑，消费市场的信心建立。（信心保证）2、集团在成都的一号作品，其他城市项目的展示，明白我们自己一个豪宅的打造标准，企业的建筑理念；（认知比较）TWO：高尚区位温江，成都人共识的高尚住区，第一次阶层观的划分；国际花园城市，稀缺资源的占有性；新特区，豪宅依托的居住标准，多数稀缺资源，仅给少数人；与城市的若即若离，界定城市与自己的关系，合理的转换城居、与品居的关系；和客户建立关系的方向：1、富人区，阶层共鸣的第一重认识。（心理优越感）2、生活居住的资源扩展性，资源意味着生活品质的优越性；（居住价值认同）3、城居模式的转换，让消费者有了生活与品质的双重附加值。（生活品质奠基）THREE：六大公园城市公园，在全球皆是寸土寸金之区域所在；公园本非都是公众开放，这里的公园，仅为业主尊造；90%景观覆盖100%景观视野，纯粹的生活质地，纯粹的视觉印象；和客户建立关系的方向：1、视觉及居住舒适度，6大组团组成一个大公园，最优质生活的保证。（规划先进性）2、突破常规，并非公园都是公众享有，公园仅为业主所能私享；（身份价值）外立面：玻璃幕墙的使用、飘窗阳台的大量使用、门窗划分的疏密有致；景观园林：最大亮点是把水元素做到极致，可观可赏可参与；大堂：天然石材/墙面局部艺术造型/仿石雕法光片/造型吊顶配星级豪华灯饰/；电梯厅：天然石材/不锈钢精装电梯；精装户型：诺贝尔/立邦/科勒/科宝.博罗尼/九牧/艾美特/西门子；会所配套：强调功能化与服务理念，每个组团都配有一个多功能会所，我们是否可以想象这里就是一个专署俱乐部和客户建立关系的方向：1、项目成本最直接的体现，价格是否认可的主导因素，从内到外的细节，让居住者真正的能够参与到生活中来，感受六重精装带来的不一样的尊贵（实际利益）2、将精装的意义上升到了一个前所未有的高度，制定了一种豪宅标准（项目档次）FOUR：六重精装FI垦VE顿：六荐个会火所6大组厉团布蔑局，兰每组盗团一主个会桑所，谦区域器唯一然多会劝所配倾比；与景伐观中柜庭、槽居住美架空洞层直槽接相砖连，窑生活沟的便鹅捷性更；全精把装会丑所，礼豪华咸配比棋，实针现阶始层交码流的玩专属道领地坦；和客文户建鼻立关辩系的凡方向躬：1、忧成都越唯一凑6会则所居严住功朋能配溉比，曲业主凑生活碌的细英致度圆思考战；（胶生活营的交希流）2、雾豪华害配比巡寿功能裙，全叶方位蚊的生薯活价扎值、注阶层草价值打补充凭；撕（净社会袭身份汽明确熔）第一喝步：外整体编抬高榆4米影，做菠成台叨地建斧筑，肉所谓孔让居哄者高带度决广定视衣野。第二膀步：伏6米冠架空来，做素成空册中观跳景楼苍座，粪通透时性极惭强，葛各景扯观组价团与拾节点剃一览葛无余衫，所晒谓尺糊度把冰握人妇生。和客剖户建叮立关馅系的垄方向倍：1、帝通透香和宽笨广的脸视觉钓感受嫁，不溪再有属住高倾层的缩慧封闭默与压芳抑；饺（实削际利肃益）2、挂由于悠竖向抹上抬姻高，并减弱贿了地宝面空盒气污旋浊和阔道路羞噪音取，配污合环朽境的揭营造也，对住输户实影现了赛天然梦的“符双重比静音叮，0吵度干渔扰”园（实轧际利错益）3、洁客户煌的虚估荣心字拉至稍顶峰搬，有戚一种据体验稼人生巾高度污的尊随荣感持（项倘目档悄次）SI熟X：场台地步+转鼠换层害=双犹架空第一证：三赶梯两炒户，浓分门袋入户稻的绝忠对尊禁崇与亦便捷幻玉；第二怒：刷啄卡式乓电梯躺，安铃全性陶与功娇能识游别性虎的强寨化；和客鱼户建仿立关皂系的土方向啄：1、掌有保讽障的是便捷乓性和翁专署肠安全债感，顾不再去有住胁高层区的拥竞挤和医人员延混杂宝（实稼际利敬益）2、介独享四刷卡萄专署专电梯短的感南觉，企让人引的尊尝贵感研时刻棵荡漾对（项堤目档渴次）SE厦VE纵N：扮三梯案两户液独立董刷卡巩入户1、肠5.场9米闷的客巴厅大局开间惑，强兄调空切间尺阁度2、堪入户银平台泊对室滑内空材间的族延伸丑，强趣调庭恼院感面（涵停盖所御有户施型区正间）3、较错落贴式观究景露森台设植计，绘形成火了6病米挑泉高的偶双层隐层高蜡的空蔑间尺胡度（涵踪蝶盖所狼有户圆型空药间）和客乱户建旦立关乓系的葡方向我：1、蹲适宜惯的空醉间尺救度带因给客凶户好锹的生滔活舒剩适度条，让贼客户抢觉得他住在屯里面供很舒盾服。（实宜际利张益）2、适大开鬼间、纽奉前庭孤后院序的设犯置、唇错落维式的俩露台站摆位茧思考役，给址客户券一种纯舒适么生活欢的标前准，这是胖只有劈燕豪宅离才能陷赋予办的感标受，冈我们游不妨秤叫她跌空中套别墅驳，称（项谁目档凶次）EI巨GH钱T：摧户型经与空违间1、羽对接搜生活辫的物秩业管联理服麦务标肃准，葵专业做的管拢理团脊队-故--柿无微宗不至贫，无国所不毙能2、崖隐式体安防偿，看企不见蒙的贴贿身服村务，窗如影学随形耗对生夕活的否微量备影响3、涌企业失品牌商号召龟力，涉对接挖于豪代宅的喊门当货户对和客盯户建迫立关伶系的堵方向此：1、值15轮0年房诚专业裁团队网，最眼门当僚户对爸的物竿管专务家。流（身书份对妹位）2、载对于腊生活唤品质永的最器终保找障力纯，一帜个有拣影响巧力的石国际彼品牌拾，一再种完登整的矮服务运模式悦，这名是消萍费者左最希喷望看鞋到的剖生活幅印象夏（生衫活感隆受）NI鲁NE扒：第欢一太份平戴最维斯特色红商业忙，配则套于塘自身辅的生圣活，桐同时研，建已立高葱档生菠活品灰质的米特色其商业批街区和客分户建扯立关志系的督方向棋：生活品的最杠终落烧实，腊多元煤化的射商业血模式匙，谁倘说住编豪宅兴生活苏配套条不方当便；拉（生驼活感馅受）TE闷N：掘特色锁商业价值醋分析盏结论饺：她的授价值暮不仅嫩在于拍规划热理念韵的超柏前、顺产品衣自身蒸的引射领，信同时聪，对殊于市允场后奸期的身判断沃，*后*更供具有奔远见雷，虽衰然现揪在很昏困难絮，这伙样看粘来中国拐中心醉城市析高端躬生活衬缔造宅者—子—*到*集循团80拢万方坛精装氧公园风大盘砍——食**敏·*甩**微*75街00抵元/彼平米成！绝战对值订！二、希**怨**扶销售好面临嘴的问叛题1、听产品删表现鹅力尚从未呈火现在温其江片提区，揭项目眨就是村“赢在刃现场盯”放，各伟个开需发商怪想尽冒办法戏去示棕范自示己的作环境码，这甘是必厕要条箱件，雨是这娃个市铲场的婆基本我游戏旺规则思！仁和春天大道2、吓市场担现状举正处政于下焦降通网道翻开育全城棵的报复纸，狗铺天钱盖地妨的地拳产广量告在逆玩什棋么？紧——承降价勿！成都测地产凶市场风，至批少在属今天靠正在板的地像产政焰策环货境控凳制下炼，处贞于下目降通锋道之佛中，借这意至味着色什么烘？—黎—量尊和价哪之间齿追求坏平衡欺难！最能抗证明俗这个灿问题壳的典递型案咬例：摆天津言城上塘城，灯同样跨是我味们*众*的露项目治，去崭年入强市时乱正值码天津肥整个走市场呀处于哀上升馒期，隙在产事品力菌的强鬼大支半撑和鱼营销金团队望的努笼力下毒，最艰终实匀现了湾量价宝之间挖的双肿丰收活；而滔同样尸今年勒，天粘津地蔬产市棕场明味显下例降，糠虽然笨我们挤仍旧悦是标捷杆，昂走量蹄也是避相对肾多的侧，但纸是销雄量明果显的多下降战了许幅多，轨甚至疾我们凑的价捎格也帖在振歇动。驻。。同样叉，全祖成都啄，温券江片袖区、犁各大船小项腾目的僻放量雨都趋舌缓，研而且以价格抛明显捎走低腰！数据侮来源杯:成午都市方房管捆局/涝**萌**寄系统在这客样的机一个君市场逆环境之下，延我们么的产聋品力雄尚未誉呈现两，我畜们的顷品牌乏需要密培养梅期，环而我朱们的各营销衡任务雷指标拢呢？20吐08泰年营芳销任祝务指猴标6个秒月销技售面液积：袋20剑.6列万平估米销售粥额：首实现席15融.5部亿考核慌均价伯：75赤00告元/康平米艰巨皮并能弓够创印造奇蛾迹的货任务关键俊点首阶嗽段的鸦目标府任务学（6去.2像8前蓄）：迷销售桂额实残现4达.2培亿，竟回款盘2.满1亿第一裕次华休丽登崭场，横保障匆整个牧营销板战役蒜的胜抱利完吵成额--羊--毯--笛-第兰一仗耻必须赢打赢三、雪问题唯解决梅方法一期男三批灯次销售山分期漏策略片：控量吸筑底劳，价桃值提痕升1、待一批浸次：促树立丘标杆训，控险量筑栽底2、泽二批勾次：牧低位圣掩护免，价泻值拉律升二批银次销功售景观盖较好持的位君置为谨主，鼠借助群一批括次的疏流量伴发售闪后达愁到借妻势效情应,葵并拉佣升中统期价宁格一批膝次销积售兼顾兔景观叛位置广的优幕劣，结合元低价裤格入配市达筹到快杠速回禁款，为底后批摧次推绝货造走势为隙价格迅提升盾垫底一期肚二批稠次(纯拉总钓价)51摧37邻6㎡一期月一批逆次搭彻配大刊户型鹅20贸01隙0㎡一期廉二批窑次搭盘配中印小户训型1蹄37怨50㎡一期呢一批伪次(均小总恳价)炕34股50抚6㎡通过援全方芬位的额媒体经组合坟，全黑城范亦围一夜鸦之间熊飘扬落起项底目的忍旗帜，一个腿月的序持续蜻引爆留期，各介媒体赛迅速酸导入缸产品勉信息吸，直讽接刺规激客户利兵益,撒打造刷区域搁排他垦性和程独卖泼点,兽根据媒体削选择辞的不限同,即不同部话题直接郑利益督价值达诉求葵。推广耀配合四、论执行基方案在2闸个月猪的时毛间要荐完成泉4.堵2亿矩的强躺大任轻务目毕标压援力之功下，追我们放已经软没有清了市奴场培返养的及时间夕，必残须寻偶求一滴个引爆溉点，快运速实脱现市侵场爆仅发完呼成第已一批产次任扯务指岩标，插继而诊解释厅一鼓涉作气津利用吹再蓄崭水再缴释放姑的方瓣法，鱼实现笼第二姜批次渠的销缠售。销售套节奏（蓄惜解+愚蓄解科）示范支撑到位进场4.205.205.31蓄水售卡5.4示范开放全面推广蓄水售卡（或者持续销售）6.28（第二次解筹）解筹5.25第一淡次续挥解：5月区4日姿~5裳月3玩1日我，第漂一批胜次销包售5月烫推量足:凡34死50帖6㎡(辩不含滋搭配滚)均价柴：6菠80保0元篇/平咳米总销投金额倾:2.缎25价亿预期歉实现洁：1唇.6廉4亿妖（完东成率尤70矮%）推货轮配比弹搭配广户型E1贱(1型96垒平米练):烘58宏套主推子户型邪：伸E棕2(俱14传9平盯米)怎:5火8套A1颗(1献30殿平米抽):群15洽8套抗共计览：1尿16尾套A2四(5也9平昼米)冷:1轧58坦套A3熄(8杜6平级米)朽:1庭58韵套圆共计锄：4依74泉套一期颠一批赛次任略务分姻解蓄水佳目标逮（按磨总推绿量，护不含炕搭配树户型扩）47虑4套叙，按吩50钻%转型化率躺，前斑期需挥蓄水韵金卡茎95张0组子（日虾均3惊2组恼）按2扫5%择转化概率，页前期咬蓄水19铜00冒组（日勾均6配3组氧，在活现有歪市场权环境唐下基什本无暮法实臭现）面对拍此蓄步水目旅标我的们将跳何去由何从触。。算。。通过谷销售页和推撑广两需条线搏放大伍价值衡，快逃速销重售（柴80贪%主初力销燥售量良）通过口易居戒的客削户资神源体暖系线级下补怪充销犯售（博20挖%的别销售哲量）第一扒步:填1万喇抵2狮万第二秘步:售升级10孝0M股2以匠下柜2葡万抵桨5万10思0M超2以丹上困5广万抵瓜10妥万销售默线：考海量筒蓄水仇，现扇场引盯爆报媒当公示创+电其话回贸访+貌短信绣群发5月她25乎日样助板区应域统镰一开肃放+构优惠释放著一次凑性９阁折按赛揭９秃．２病折利用颠高人临气、围双重河优惠鹅刺激薯客户宴购卡呈量5月扰31愚日开资盘活愈动A、棚B同蒙开，懂依托艳人气逆迅速醉去化摇号阿定序纱按芽序认功购容易推形成磁开盘符气氛舱，激撕发客阿户热常情，客迫使查客户吉迅速涉落定愉，有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梦幻隧道2008.5.20沙盘制作2008.5.18效果图制作2008.5.15户型图制作2008.5手提袋、文件夹、信纸信封、礼品名片、纸杯等VI系统2008.5折页制作2008.5宣传片制作2008.5楼书制作2008.5销讲完善2008.5销售榆道具院制作梦安排1、赴开盘辛后主青要进涝入我写们前畏端分消解的效第三姨阶段扬顺势别销售僻阶段野和第赌四阶肃段双蜓重营饮销阶挎段。2、卧价格稳调整筒，销绣控实焰施3、型营销母推广尽策略中调整续、垮开盘蚁后各损阶段胀工作详开展顺势同销售腿，借埋助6席月2浪8日专前开稠盘实阴现第锈一阶斗段销但售任蕉务的策势头医，根观据成棋交余叉房分害析和岔价格飞调整首，继叫续保骆持销砖售势丽头，职并通哗过公子关活玩动的轨配合轻，保贝持市慰场热桐度。顺势当销售熔（7彼月-己8月晚）销售胜目标胶：一期姿三批应次倾玩销。推售油单位旁：33傅76颂0㎡目标益均价掉：实现72巷00元/㎡均价价格糟调整咐：拉升箩价格客户斯资源习库**别会客狐户服戚务体消系**罗会投宵诉监福督体密系**烛会公克关活杠动体邻系服务服务服务反馈反馈反馈利用裹**毯会客户旋满意誉度体系睛维系灰客户双重青营销愈，针竹对东窜组团昏及前龄期余馅房，档正式柱开展巧一个唤班子型、两授套方鬼案、删两套损推广尼体系粗，实环现第足二次揉销售肃冲击政波，叉快速探实现滔销售脏任务俩和考压核均凯价的镰实现铸。双重月营销胡（9者月~口12委月）销售吃目标陈：东木组团盈强销才（一拐期四蠢批次