商业地产采购及招商管理

招商管理-（招商原则）1、招商项目选择基本原则是：项目必须满足当地市场消费需求，且具有很强的吸引人流的功能；

2、招商项目原则上为卖场的互补性项目，不允许同卖场正常经营商品或服务重复；3、招商合作项目分为联营及档口2种，联营项目按销售提成方式合作，提成率不低于同大类商品平均采购毛利；档口以出租形式合作，租金水平原则上要求高于卖场平均租金水平（按每平方米计）；

4、招商合作伙伴以“老客户优先选择”为基本原则。

招商管理-招商项目招商管理-招商引进流程注：招商项目每三个月进行一次评估，全面确定合作项目的淘汰与增加。

招商管理-终止招商项目流程招商管理-招商项目新品引进流程招商管理-说明事项1、招商项目新品会每周召开一次；2、联营项目新商品引进流程类同于店铺正常商品引进流程，独立收银档口新商品采购部可提相关建议，但不强作规定；3、联营项目新商品定价由采购部负责，独立收银档口新商品价格由合作方制定，但必须具有一定市场价格竞争力；

招商管理-招商项目商品淘汰流程

联营商品淘汰流程销售资料分析淘汰商品建议同合作方协商淘汰商品确定淘汰资料通知店铺淘汰商品退场资料备案1）分析表由系统自动生成，采购部提出建议淘汰商品时应考虑：销售额，利润，商品季节性，商品生命周期，商品必要销售性，价格竞争性，促销支持性，商品质量等；2）采购部每月进行一次商品淘汰工作；3）自“淘汰商品确定”至“淘汰商品退场”时间为7天。独立收银档口商品淘汰流程商品淘汰由合作方自行决定，店铺及采购部提供相关淘汰建议；招商管理-招商项目商品价格管理1、联营商品零售价格由采购部统一制订，档口商品零售价格由合作方制订；店铺每周跟进招商项目商品市场价格（生鲜商品每天跟进价格）；2、联营项目按销售提成方式进行合作，档口项目以租金形式合作，招商组监控招商项目商品的市场价格竞争性；3、联营项目商品特价由招商组统一谈判确定，店铺有特价建议权；档口项目商品特价由合作方提出申请（档口项目商品合作方提供全年促销计划），经招商组核批后统一安排执行所有招商项目商品特价时间必须同店铺正常特价时间一致。招商管理-销售分析招商管理-重大问题处理流程

1）“招商项目重大问题“指：商品质量问题，顾客投诉问题，合同纠纷，新商品引进及淘汰，价格及促销问题，服务问题及店铺现场无法解决的各种问题等；2）招商项目日常营运问题由营运部现场解决。促销管理（目录）（一）开业促销管理（二）主题性促销管理（三）单店、临时性促销管理（四）现场活动促销管理（五）供应商促销管理（六）促销效果分析与评估（七）综合超市促销策略开业激促销往管理1、歪根据顶商圈缝调查兄报告劫，由苍市场寒部提穷前4版0天墓制订爪新店萝开张呜宣传雾与促壁销方等案，死召开被各相迹关部蹈门沟先通会溜，确钉定最甘终方滴案，妻报公预司领坟导审页批。2、锦采购狐员根梢据方卡案与晋供应宜商谈骂判，兴组织阳开业灾活动廊所需垂赠品序，确苹定开饺业特湿卖品树，安钥排供绩应商夸现场篮促销香，在磁开业坊前2塑0天治提交使《新钢店开齐张特喊卖品施清单测》与际《现溉场促存销供援应商著清单晓》，赤一份救交市车场部眯制作绣DM坐及陈茎列指昨引，槐一份屋交营午运与逼店铺爽备货晕及安却排场返地。3、倡市场尾部负缎责跟解踪媒历体投草放的相全过项程4、跨市场询部负行责D钩M的拿设计课、制孤作与驶送达重分店北，保糖证在粉开业否前一受天完薪成对新目标搬商圈崭的D炊M派头发，悼并保斥证开躁业当仍天能烫有部普分D断M派便发5、漏市场肥部保适证在材开业演前一唉天完谨成现泊场气皱氛布忌置与喜宣传6、局卖场轻在开灵业前称一天共完成匹现场育促销攻陈列薯与宣夜传7、玻新铺棉开张满一个殖月后艰由分尝店促凤销部奸与市愚场部王对开闲业促圈销与芒推广巡寿活动萌进行违效果嘱分析桃。主题汁性促砌销管即理-茎1年度蚂促销送主要装根据泰节假锣日，影提前揪安排趋促销傍档期舞，大御型节俭假日出促销搜应提孔前2——3个有月制档定详丑细方渴案，垃召开壮部门修沟通便会。每年岛11罢月3稠0日垦前，皇由分娘公司最市场游部制怀订全纯年推奴广与德促销棵计划老及年睛度推将广费投用预夏算始公司忆领导建批复赢调期整并造最终那确定穴预算懂根从据预湖算调斜整计妖划症报公炉司领争导审颈批茂确定美年度枯推广恒计划帆发羡营运卫、采舞购、搅综超仰促销浇部等呆相关香部门贞。大型丢节假筑日前稿2—壳—3然个月鲁，分菊公司染市场劳部制屡定细浸化方壳案，衡与营岔运、孙采购蜓开会稠讨论仍，确断定方案案，撇报公渡司领虫导审备批。根据起促销帝计划致，总未部采工购与劲驻店锤采购恼提前赔15俩天确衣定特折价商旅品清醉单及胶DM物商品担清单每，交妖市场臭部制璃作D内M，骄并安挂排现厕场陈模列指废引饥发惊营运冬部及揪店铺峡促销鹿部锣店床铺在毫活动旦开始岸前一沾天晚局上安范排商械品陈孩列与阅促销秘宣传纤。活动佳结束观，促袋销部满整理品收集疏有关上数据炉，撰穿写效文果评凶估报松告，恶报店层长、狐市场尾部及把公司今领导浙。主题跑性促肚销管票理-汽2单店键、临布时性洽促销绕管理分店解根据至区域管特点梨或商场圈变精化自裙行安趣排的钞促销娘活动五，由孙分店添促销誉部制税定方葛案，兆店长铅审核哲后，拦报分芬公司贝市场她部审云批执凯行。现场请活动膝促销队管理根据身市场佳部或累促销逃部制姐定的葱促销始方案喝安排锐的现架场促霞销活糕动，斤包括摩与社追区联间办、捡与供烤应商麦联办隶以及脑三方互联办缝的文踩艺表竖演、婆游戏障节目躺等。由采代购部苹或驻勿店采朵购负放责与锦供应宫商谈翁判，腾由市威场部幸或分企店促无销部篮负责双与社党区联照系。办公厌室（已或行击政）垮办理握相关赠审批电程序耀，促肢销部报负责求现场首的组咏织与免安排店。供应专商促伯销管垫理1、人辉员促决销管浆理：1）耗供应电商派院驻人壮员进暂场促绪销，蓬必须波与采烂购部动签定爹促销绩协议葱，市江场部娃对进关场时牙间与预促销砍位置抽统筹替安排陡，办延理进舱场手残续后蔬，促屿销人决员持犹入场垦通知道单到堡分店拢报到兼。2）脱由分态店促锯销部赠负责芳对供闭应商瓜促销巴人员骂进行饮培训森，包羽括行旋为规烤范与抚职责讯。3）蜻由分铺店促洽销部宴对供疑应商检违纪析人员渡开具穴违纪膏处罚病单，页报市知场部抵审批株后执睡行。4）译供应争商促测销人宾员在尸保证叫本职吨工作牺完成唯的前叶提下凑，有拳义务林积极代协助虫卖场辈工作结。2、纤促销果位管损理：市场呆部对饿卖场张促销地车、图堆头揉陈列锄位、狡N架梅陈列隙位实始行统举一管纷理，足指定炉促销饼位提党供给气采购识部，倘用于重每期谣推广稿的特快价品扒促销戚，或怠向供御应商秒收取授一定培的陈捡列费钉用；晶未指可定促繁销位制由分喘店促蚂销部贞与卖府场协遍同安跟排，捎用于功陈列亭其他辰特价存商品乏。3、高灯箱独广告觉位管织理1）务卖场掌内外凤的所液有灯杨箱广筑告位馋由市主场部燃统一勺规划拍，制着定租背金标早准，运由采同购员偏与供帆应商久进行扒谈判呈，收贝取费班用。2）打所有克广告等发布邪内容穴与设债计方渔案经苍市场毯部审槐核后搞，方赚可安之装。牺分店瘦促销拌部协返同卖渔场跟青进整旺个安缝装过麻程。促销缸效果具评估所有担促销趟活动甚结束更后，胀应由黑分店里促销雾部或袋市场贿部对矩促销展效果撒进行泉分析炉所与六总结身，提罚交报溉告。1）辆促销惊单品核的销催售额战增长鞠率、丈对品快类销东售额臭贡献茫率、资促销倒品类滨的销障售额原增长恰率；2）掩促销迎单品捕毛利峡增长瓶率、充对品燃类毛胜利额乖贡献程率、威促销卫品类泪的毛涝利额伶增长渴率；3）黄分析起促销例单品拔的进促销比敞，对馒库存驻平均查成本少的影锋响；4）方分析叫促销坝商品忙对整发体销粮售的诱影响钱，客缝流量饱与客背单价雁的变碎化情接况；5）世考察矮顾客司对促优销活裁动的日反映面，统称计活眨动参鸭与度脏；6）膀促销泼方案铲效果寒预测洲与实歉际结健果之渠间的课差异昼及原虏因分踢析；7）热定期爽（三拥个月蛮或半秋年一亩次）把进行增消费舞者满掀意度音调查数，调蛛查顾胞客对衫商品咱价格昼、服尖务、锅促销交活动吗的满缓意度前。综合彩超市负促销边策略市场述调研络模型（一惠）调前研思妈路（二棍）调任研目饲的（三谎）调灿研流极程（四散）调校研内柜容（五美）人奥员配难备（六垒）附铸件：含商圈动调查配方法土与步伯骤调研傍思路配合监市场当部整役体的艺调研零思路界，考箩虑到饥综合嫁超市刚业态险的特出殊性半，对本综合脸超市筝的调臭研将车贯穿“选址—开业—营业”的整浑个过飞程。针对图不同叠的阶场段目扰的采拜取各燃种调就研方终式：开业趴前的名立地弱调研弱将估后计拟路开店扭的商蛾圈范趣围，齿商圈欢范围凝内的紧人群错结构阻、购象买行泻为分季析及金商圈甩内竞美争店某分析广，为尤新开厌店做泛好各赌类准假备工壶作提圾供依撇据。开业烟及开乖业后倍将主绿要运超用问屿卷拦胞截访碎问确敢定实细际商速圈范香围，百了解富顾客就的购障买行杯为及隔顾客霜满意益度，独为综抢超迎地合消掠费者善购买胡习惯胃，调扒整商庆品结恐构，支改善非服务痕提供龄依据脑。调研艇目的1、眨开业密前调岂研目渴的☆期考核摆拟开苹店店工址的栽优劣康程度☆煤拟开辜店店拳址的然商圈饿估计☆毛商圈幅内人友群结花构及顺其购恨物行继为分昨析☆非商圈行内竞贼争店号分析2、尽开业暮及开黎业后主调研屡目的☆了翠解开托业期横间顾风客的败购买山行为庭，商济圈范舅围☆了凝解正新常营着业期薪间顾销客的项购买伯行为匠，商辫圈范豪围☆了务解营抗业期据间的纷顾客骂满意聪度（钳品类座、价尿格、歪服务按及购歌物环宴境等葡）调研乐流程选址扔之前刘的立以地调井研，你由发堵展部池负责秤进行抱。根据庸发展命部的火立地描调研忙结果恭，由倦市场走部牵既头，主组织零采购荣、物森价等叠部门糖提前颤三个桂月进糖行商彩圈调妖研，气包括阵品类藏，价授格，璃消费吉者调炮研等裤。侧证重于蓝针对逃竞争拼对手遵的品跟类、茧价格村、促免销、揉顾客尽人流如分布率及购醋买习旅惯的炊调研乡丰；开必业之杀前，须针对浮开业董促销康，由捐物价隙负责穗跟进斑竞争举对手庙价格刮变化博，并甘配合丹采购散进行磁价格著调整顾。开业阳调研因：开亩业期垒间内绍，顾蜻客购五买行好为、长商圈么调研地。开业月30妙天后播，进和行顾弯客购昼买行撒为、呼商圈徒、满催意度躬调研绸。常规速顾客业购买术行为桑、商王圈、逢满意抗度、旨竞争民对手暗调研宁。调研漠内容1、蛇开业冠前调粉研铺位约基本姥情况商圈脾内人讨口状配况竞争点对手蒜调研2、存开业守及开奏业后嫌调研消费猛者购番物行驼为调枪研竞争播对手绵调研常规单调研钓：三工个月捏或半筑年一排次人员剪配备开业毙前的滴各项棍调查浸由二减级公疗司总韵部相色关职亏能部酒门组鸟织进害行；开业波之后津的日士常调狱研由输市场蛛部制寄定计恩划，挑分店添兼职猾调查毛员负饮责实的施；兼职千调查汪由营闸运部让指定响人员层。综超丢商圈偏调查风的方屋法与违步骤1-商圈细调查夏的目匙的2-调查仍的内营容3-调查铁的主紧要方凭法4-调查拉的步模骤5-卖场月开业槽及开田业后弯消费被者调街研商圈百调查醒的目份的考察魄选定更的商爱圈内畅是否结存在挂市场隔机会胆；为商若场经粱营的属商品惠类别票设置未提供玩参考赴；商圈逃分级映、顾弱客类箭型及勤满意们度调阻研，骂为商闷场商杆品的活最优才配置偷、最鞠优服缺务方章式提肠供参片考。调查只的内桑容1、捉商圈毁的基悲本情王况调处查选定填的商愿圈名院称、宋商圈月在城春市中粥的位静置、命商圈逃在城备市中龄的区次域性抄质、悬商圈轨的围舌合道雄路、渴大致鞠形状愁、商航圈面闪积、匪商圈休内的吉估计远人口篮数、锦商圈抹内的协主要芬小区嫌数及晚名称妙、人项口数王量、虑经过渠或到格达商吼圈的锡居住拒区干料道级遭以上将道路粥的条麻数、民公共说交通监线路塑数量斯、商伶圈内耕分层严人口奥数量藏。2、兄消费瓜者调杆查即对命商圈锹内的扩居民桥作调佛查，财主要救涉及薄消费份者特圆征、征消费似结构遗、购机买行片为三医个方氏面的镰内容迅。3、涨竞争普对手骄调查1、所竞争厌对手图基本别情况爪调查主要挥调查吗